Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
Abteilung
VB.2017.00324
Urteil
der 1. Kammer
vom 16. November 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Isabella Maag.
In Sachen
A AG, verteten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Baukommission Rüschlikon, vertreten durch RA C,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Reklameanlagen für Eigenwerbung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 22. April 2016 erteilte die Baukommission Rüschlikon der A AG unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung (im Sinn einer Projektergänzung) für neun beleuchtete Einzellogos für Eigenwerbung, welche bereits am Werkstattgebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Rüschlikon angebracht wurden. Gleichzeitig eröffnete sie die Verfügungen der Kantonspolizei Zürich und des Bundesamtes für Strassen ASTRA vom 24. Mai 2016 bzw. 20. Mai 2016.
II.
Dagegen rekurrierte die A AG am 11. Juli 2016 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies ihr Rechtsmittel mit Entscheid vom 4. April 2017 ab.
III.
Am 22. Mai 2017 führte die A AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge:
"1. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 4. April 2017 sei vollständig aufzuheben und Dispositiv-Ziffer 212 des erstinstanzlichen Bauentscheids vom 22. April 2016 wie folgt anzupassen:
Die Beleuchtung der Reklameanlagen ist mit einem Timer auf die Zeiten 0600 bis maximal 2200 Uhr zu beschränken. Von 2200 Uhr bis 0600 Uhr ist keine Beleuchtung dieser Reklameanlagen zulässig. Von dieser Regelung ausgenommen ist die Reklameanlage Pos. 10 Logo "Z-..." an der Nordfassade gemäss Übersicht und Detailbeschrieb der Werbeelemente vom 14.04.2016, welche bis 2400 Uhr beleuchtet werden darf. Die genannte Zeitregelung (0600 Uhr bis 2200 Uhr) gilt auch für die Beleuchtung der Ausstellungsräume und Ausstellungsflächen im Innen- und Aussenraum. Im Innenraum ist eine reduzierte resp. abgesenkte Beleuchtung zwischen 2200 Uhr und 0600 Uhr grundsätzlich denkbar, soweit keine unnötigen und störenden Lichtemissionen entstehen (Pkt. 123 der Erwägungen).
Die Beleuchtung der Reklameanlagen ist mit einem Timer auf die Zeiten 0600 bis maximal 2200 Uhr zu beschränken. Von 2200 Uhr bis 0600 Uhr ist keine Beleuchtung dieser Reklameanlagen zulässig. Von dieser Regelung ausgenommen ist die Reklameanlage Pos. 10 Logo "Z-..." an der Nordfassade gemäss Übersicht und Detailbeschrieb der Werbeelemente vom 14.04.2016, welche bis 2300 Uhr beleuchtet werden darf. Die genannte Zeitregelung (0600 Uhr bis 2200 Uhr) gilt auch für die Beleuchtung der Ausstellungsräume und Ausstellungsflächen im Innen- und Aussenraum. Im Innenraum ist eine reduzierte resp. abgesenkte Beleuchtung zwischen 2200 Uhr und 0600 Uhr grundsätzlich denkbar, soweit keine unnötigen und störenden Lichtemissionen entstehen (Pkt. 123 der Erwägungen).
Subeventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 4. April 2017 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beschwerdegegnerin."
In prozessualer Hinsicht beantragte die A AG die Durchführung eines Augenscheins. Mit Vernehmlassung vom 6. Juni 2017 beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission Rüschlikon beantragte am 27. Juni 2017, die Beschwerde sowie den Antrag betreffend Augenschein unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Mehrwertsteuer) zulasten der A AG abzuweisen. Die A AG reichte am 14. Juli 2017 ihre Replik ein. Mit Schreiben vom 20. Juli 2017 verzichtete die Baukommission Rüschlikon auf eine Stellungnahme hierzu.
Die Kammer erwägt:
1.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin die Durchführung eines Augenscheins. Die Beschwerdeführerin moniert, das Protokoll des vorinstanzlichen Augenscheins gebe die tatsächliche Beleuchtungssituation durch die Leuchtreklamen der Beschwerdeführerin nicht korrekt wieder; so seien die Fotografien mit extrem langer Beleuchtungszeit aufgenommen worden, weshalb die Lichtquellen viel greller erschienen, als sie es in Wirklichkeit seien. Ein Augenschein dient der Feststellung des entscheidrelevanten Sachverhalts und erübrigt sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Im Beschwerdeverfahren können zudem auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Im vorliegenden Fall hat das Baurekursgericht am 1. Dezember 2016 um 19.00 Uhr einen Augenschein durchgeführt. Das Protokoll dieses Augenscheins, einschliesslich der dort aufgenommenen Fotografien, liegen dem Verwaltungsgericht vor. Hieraus sowie der Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit. Ausserdem ist es gerichtsnotorisch, dass die Helligkeit bzw. die Leuchtstärke von Lichtquellen durch Fotografien nie exakt abgebildet werden kann und stark von äusseren Faktoren wie der Beleuchtungsdauer abhängig ist. Wie noch zu zeigen sein wird, ist die exakte Helligkeit der Leuchtreklamen für den Ausgang des Verfahrens jedoch ohnehin nicht entscheidend, weshalb auf einen verwaltungsgerichtlichen Augenschein verzichtet werden kann.
2.
2.1 Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des in der Gewerbezone G2 liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Rüschlikon. Sie hat darauf vor Kurzem ein Werkstattgebäude erstellt, welches auch als Ausstellungs- und Verkaufsraum für Autos dient. Westlich des Baugrundstücks befindet sich die Autobahn A3, welche parallel zur westlichen Grundstücksgrenze verläuft. Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze verläuft die E-Strasse. Diese führt über eine Autobahnbrücke und ist nachts mittels Strassenlaternen beleuchtet, wobei diese sonntags bis donnerstags ab 01.00 Uhr abgestellt sind. Auf der gegenüberliegenden Seite der A3 und damit westlich der Bauparzelle befindet liegt eine Wohnzone W2. Im Nordwesten des Grundstücks (südlich durch die E-Strasse und östlich durch die A3 begrenzt) befindet sich ein Wald. Die Distanz zwischen der streitgegenständlichen Eigenreklame an der Nordfassade und der südöstlichen Grenze des Waldes beträgt (Luftlinie) rund 95 m (Werkzeug "Distanz messen" des GIS-Browsers des Kantons Zürich, http://maps.zh.ch/). Nördlich – von der Bauparzelle durch die E-Strasse getrennt – befindet sich ein von einer Wiese umgebenes Seewasserwerk, welches in einer Zone für öffentliche Bauten liegt.
2.2 Die Beschwerdeführerin hat am hier interessierenden Werkstattgebäude mehrere Eigenwerbungen angebracht. Die lokale Baubehörde beschloss die Beleuchtung aller am Baugrundstück angebrachten Reklameanlagen mit einem Timer von 06.00 Uhr bis maximal 22.00 Uhr zu beschränken. Von 22.00 Uhr bis 06.00 Uhr sei keine Beleuchtung der Anlagen zulässig. Das Baurekursgericht erachtete diese Nebenbestimmung als rechtmässig. Streitgegenstand vor Verwaltungsgericht bildet einzig noch die an der Nordfassade dieser Liegenschaft befestigte, leuchtende Eigenwerbung in der Form des Logos der Marke Z ("Z-...", 4'100 mm x 1'417 mm). Die vor der Vorinstanz noch strittige Abschaltung der Beleuchtung der sich an der Westfassade befindenden Reklameanlagen wurde vor Verwaltungsgericht demgegenüber nicht mehr angefochten und ist damit rechtskräftig geworden.
3.
3.1 Künstliches Licht besteht aus elektromagnetischen Strahlen und gehört daher zu den Einwirkungen gemäss Art. 7 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG), die beim Austritt aus Anlagen als Emissionen, am Ort ihres Einwirkens als Immissionen bezeichnet werden (Art. 7 Abs. 2 USG). Im Sinn der Vorsorge sind Einwirkungen, die schädlich oder lästig werden könnten, frühzeitig zu begrenzen (Art. 1 Abs. 2 USG). Demgemäss sind u. a. Strahlen durch Massnahmen bei der Quelle zu begrenzen (Art. 11 Abs. 2 USG; Emissionsbegrenzungen), und zwar unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung, so weit, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG; Vorsorgeprinzip). Schutzmassnahmen nach Art. 12 Abs. 2 USG sind daher nicht erst zu ergreifen, wenn die Umweltbelastung schädlich oder lästig wird, sondern es müssen gestützt auf das Vorsorgeprinzip auch unnötige Emissionen vermieden werden (BGE 126 II 366 E. 2b mit Hinweisen).
Unbestritten ist, dass die zu beurteilende Eigenreklame keine übermässigen Immissionen verursacht und damit einzig die Anwendung des Vorsorgeprinzips infrage kommt. Die Beschwerdeführerin wendet hiergegen jedoch ein, es liege ein umweltrechtlicher Bagatellfall vor.
3.2 Zwar anerkennen Lehre und Rechtsprechung einen sogenannten Bagatellbereich, in welchem auch gestützt auf das Vorsorgeprinzip keine Massnahmen zu treffen sind, da die Emissionen so geringfügig sind, dass sich besondere Massnahmen der Vorsorge in der Regel nicht rechtfertigen (BGr, 28. September 2010, 1C_216/2010, E. 5, auch zum Folgenden; BGE 124 II 219 E. 8b mit Hinweisen; VGr, 11. Februar 2009, VB.2008.00517, E. 5.3 [nicht publiziert]). Ein solcher Bagatellfall ist jedoch nicht leichthin anzunehmen (VGr, 23. November 2011, VB.2011.00344, E. 3.6). Die Grenze zwischen dem Bagatell- und dem reinen Vorsorgebereich ist im Zweifelsfall eher tief anzusetzen. Ein umweltschutzrechtlicher Bagatellfall ist somit bei Immissionsquellen gegeben, die im Vergleich zu den ohnehin vorhandenen Immissionen nur äusserst unbedeutende Immissionen produzieren (BGr, 28. September 2010, 1C_216/2010, E. 5). Das Verwaltungsgericht hat als Beispiele von Immissionen, denen aufgrund ihrer Geringfügigkeit ein rechtserhebliches Störpotenzial in aller Regel abzusprechen ist, Lärm oder Luftverunreinigung durch einzelne Kehrichtcontainer oder Stallungen für Kleintiere mit geringem Emissionspotenzial genannt (VGr, 23. November 2011, VB.2011.00344, E. 3.6). Ebenso hat es in einem Fall, bei dem zwei traditionelle 60-Watt-Glühbirnen entsprechende Lampen die ganze Nacht leuchteten, auf einen umweltrechtlichen Bagatellfall erkannt (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00505, E. 5 = BEZ 2010 Nr. 33).
Die vorliegend zu beurteilende Leuchtreklame ist mit dem zuletzt genannten Fall jedoch nicht vergleichbar. Zum einen werden nach Angaben des Beschwerdeführers LED-Leuchten mit einer Leistungsaufnahme von 100 bis 200 Watt verwendet. Diese weisen aber im Vergleich zu Glühbirnen bei gleicher Leistungsaufnahme eine ungleich höhere Helligkeit auf. Die eingesetzten Leuchten entsprechen daher keineswegs mehr einer handelsüblichen "Esstischbeleuchtung oder Beleuchtung zum Lesen". Zum anderen ist die beleuchtete Fläche der (insgesamt) 4,1 m x 1,4 m grossen Z-... viel grösser als bei zwei einzelnen Glühbirnen. Dies zeigt sich auch daran, dass Reklame sowohl von der Autobahnbrücke wie auch von den westlich der A3 liegenden Wohnhäusern deutlich erkennbar ist. Zudem bestehen an der interessierenden Stelle keine anderen Werbeanlagen. Es liegt damit kein Bagatellfall mehr vor. Dass die Beschwerdeführerin die Beleuchtung als "schwach und diffus" bezeichnet, erscheint demnach wenig plausibel, muss doch die Werbeanlage hinreichend hell sein, um ihren Werbezweck erfüllen zu können.
3.3 Sodann kritisiert die Beschwerdeführerin, dass die Vorinstanz keine Prognose über das Schadenspotenzial und dessen Eintrittswahrscheinlichkeit vorgenommen habe, welche vom Vorsorgeprinzip in Situationen der Unsicherheit verlangt werde. Es müsse die drohende Schädigung und die Wahrscheinlichkeit des Eintritts der Schädigung abgewogen werden.
3.3.1 Zutreffend ist, dass gemäss Lehre nicht alle hypothetischen Risiken unzulässig sind (Ursula Marti, Das Vorsorgeprinzip im Umweltrecht, Zürich 2011, S. 156). Allerdings wird aus dem Vorsorgeprinzip ebenfalls abgeleitet, dass die Schädlichkeit oder Gefährlichkeit eines bestimmten Verhaltens oder einer bestimmten Situation nicht mit naturwissenschaftlicher Genauigkeit erwiesen sein muss, um rechtliche Konsequenzen zu haben. Auch die Wirksamkeit oder Notwendigkeit einer entsprechenden Massnahme muss nicht strikt nachgewiesen werden. Es genügt damit eine einigermassen reelle, plausible, auf Erfahrungswerte gestützte Wahrscheinlichkeit. Dabei ist im Zweifelsfall auf das pessimistischere Szenario abzustellen (Heribert Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel, Umweltrecht [Hrsg. Walter Haller], Zürich etc. 2004, Rz. 47).
3.3.2 Vorliegend konnte die Vorinstanz ihren Entscheid auf Empfehlungen des Bundes sowie des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereines (SIA) stützen, welche sich zu den möglichen negativen Folgen von Lichtimmissionen äussern (vgl. zum Inhalt dieser und weiterer Empfehlungen nachfolgend E. 4.1.1 ff.). Der Eintritt der in diesen Empfehlungen beschriebenen drohenden Schädigung (Aufhellung des Nachthimmels, Beeinträchtigung von Wohlbefinden und Gesundheit etc.) wird von den Verfassern als so wahrscheinlich erachtet, dass empfohlen wird, unnötige Lichtquellen nachts abzustellen. Unter diesen Umständen durfte die Vorinstanz ohne Weiteres davon ausgehen, dass die Gefährdung durch Lichtimmissionen genügend reell und plausibel ist, um in Anwendung des Vorsorgeprinzips Massnahmen anzuordnen. Was die Beschwerdeführerin hiergegen einwendet, überzeugt nicht. Die Vorinstanz war insbesondere weder verpflichtet, konkrete, einzelfallbezogene Ausführungen dazu zu machen, welche Tiere durch die Beleuchtung beeinträchtigt werden könnten, noch eine konkrete Prognose über allfällige Einwirkungen der Reklamebeleuchtung auf die Umwelt vorzunehmen. Damit erübrigt sich auch die Einholung des von der Beschwerdeführerin als Beweis offerierten Gutachtens zur Frage, welche Tiere "im Waldstück neben der Autobahn […] Zuflucht suchen sollen".
4.
4.1 Für Lichtimmissionen bestehen keine Belastungsgrenzwerte, weshalb die Behörden die Lichtimmissionen im Einzelfall – unmittelbar gestützt auf die Art. 11–14 USG sowie Art. 16–18 USG – beurteilen müssen. Dabei muss analog Art. 14 lit. a und b USG sichergestellt werden, dass die Immission nach dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung Menschen, Tiere und Pflanzen, ihre Lebensgemeinschaften und Lebensräume nicht gefährden und die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich stören (BGE 140 II 33 E. 4.2). Die Vollzugsbehörde kann sich hierfür auf Angaben von Experten und Fachstellen stützen (BGE 140 II 33 E. 4.3).
4.1.1 Das Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft (BUWAL, heute: BAFU) hat 2005 Empfehlungen zur Vermeidung von Lichtemissionen (nachfolgend: Empfehlungen BUWAL) herausgegeben. Gemäss diesen Empfehlungen soll in ökologisch sensiblen Gebieten und in Siedlungsrandbereichen das Anstrahlen von Gebäuden, Reklametafeln und Gewerbeobjekten zu Werbezwecken grundsätzlich vermieden oder beschränkt werden. Zu den in Bezug auf Lichtemissionen besonders sensiblen Gebieten gehören unter anderem Waldränder (Empfehlungen BUWAL, Ziff. 5.2.3). Weiter wird als Ziel festgelegt, dass eine Synchronisation mit dem Nachtruhefenster von 22.00 Uhr bis 06.00 Uhr angestrebt werden soll. Reklamen und nicht mehr notwendige Leuchten sollen ganz abgestellt oder ihre Beleuchtungsstärke soll so weit wie möglich reduziert werden (Empfehlungen BUWAL, Ziff. 5.2.9).
4.1.2 Gemäss der SIA-Norm 491 gehören zu den möglichen Auswirkungen von beleuchteten Werbungen unter anderem die Aufhellung des Nachthimmels, die Störung von Menschen, die Störung von Fledermäusen und Zugvögeln, die Anziehung von Insekten und die Aufhellung von naturnahen Gebieten (Ziff. 3.7.3). Die SIA-Norm 491 empfiehlt daher insbesondere die Minimierung und Begrenzung von Betriebszeiten (Ziff. 3.7.4.2). Idealerweise seien gestalterische Beleuchtungen und Werbung während der Nachtruhezeit zwischen 22.00 und 06.00 Uhr abzuschalten. Ausnahmen seien insbesondere im Zusammenhang mit den Öffnungszeiten bei Betrieben mit Publikumsverkehr möglich (Ziff. 2.7 in Verbindung mit Ziff. 3.7.4.2).
4.1.3 Im Leitfaden zur Vermeidung unnötiger Lichtimmissionen des Amts für Umwelt des Kantons Solothurn – auf den auch in BGE 140 II 33 Bezug genommen wird – wird dies wie folgt formuliert: Bei Leuchten, die die ganze Nacht durchbrennen, ist zu begründen, warum sie das tun. Im Lärmschutz sind die Zeiten von 06.00 Uhr bis 22.00 Uhr und 22.00 Uhr bis wieder 06.00 Uhr definiert. Dieser Ansatz soll übernommen werden, sodass die gewünschte Nachtruhe einen ganzheitlichen Sinn macht. Leuchten, die nicht im Zusammenhang mit Sicherheit und Orientierung stehen, sind in diesem Zeitfenster auszuschalten (Leitfaden zur Vermeidung unnötiger Lichtimmissionen des Amts für Umwelt des Kantons Solothurn, 2011, S. 15 und 30, abrufbar unter https://www.so.ch/verwaltung/bau-und-justizdepartement/amt-fuer-umwelt/luft-laerm-strahlung/strahlung-elektrosmoglicht/licht/, zuletzt besucht am 1. November 2017).
4.1.4 Die Rechtsprechung hat sich diesen Empfehlungen weitgehend angeschlossen. So führte etwa die Baurekurskommission in einem früheren Entscheid aus, eine zeitliche Begrenzung der Lichtemissionen analog zum Nachtruhefenster vermöge eine umweltschonende Beleuchtung und Reduktion der Lichtimmissionen zu gewährleisten und sei grundsätzlich anzustreben. Weiter erachtete es im dort zu beurteilenden Fall eine Einschränkung der Werbeeinrichtungen unter Anknüpfung an die Laden- und Betriebsöffnungszeiten als angebracht (BRKE II, 10. Juli 2007, Nrn. 0151 + 0152/2007 = BEZ 2007 Nr. 57 E. 7.2).
Auch das Bundesgericht hat festgehalten, dass aufgrund der fehlenden Erkenntnisse zur Quantifizierung der negativen Auswirkungen von Lichtemissionen auf Pflanzen und Tiere ein gewichtiges öffentliches Interesse daran bestehe, zumindest unnötige Lichtemissionen im Rahmen der Vorsorge zu begrenzen (BGE 140 II 33 E. 5.4). Lichtemissionen nach 22.00 Uhr seien so weit wie möglich zu reduzieren und, sofern sie nicht (beispielsweise aus Sicherheitsgründen) benötigt werden, abzustellen (BGE 140 II 33 E. 5.5).
4.2 Vorliegend hat die Vorinstanz ihren Entscheid im Wesentlichen auf die Empfehlungen des BUWAL sowie die SIA-Norm 491 abgestützt. Die Beschwerdeführerin kritisiert dieses Vorgehen und macht geltend, es liege eine unzulässige Delegation der Entscheidungsbefugnis durch das Gericht vor. Sofern die Beschwerdeführerin damit sinngemäss geltend macht, die Vorinstanz habe ihr Ermessen unterschritten, kann dem nicht gefolgt werden. Richtig ist, dass Empfehlungen weder Gesetzeskraft aufweisen, noch das Gericht in grundsätzlicher Weise binden. Dennoch sind solche Empfehlungen oder Richtlinien gemäss der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts in der Regel Ausdruck des Wissens und der Erfahrung bewährter Fachstellen und in diesem Sinn beachtlich (BGr, 10. September 2007, 1C_97/2007, E. 2.4, mit Hinweisen). Die Gerichte sind daher befugt, auf solche Empfehlungen abzustellen (vgl. BGr, 10. September 2007, 1C_97/2007, E. 2.5).
4.3 Ebenfalls ins Leere zielt das beschwerdeführerische Vorbringen, das Baurekursgericht habe keine Einzelfallprüfung vorgenommen und es sei aufgrund des Entscheids der Vorinstanz nicht nachvollziehbar, weshalb die Beleuchtung der Reklame gerade um 22.00 Uhr abzuschalten sei. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung – sowie den dieser zugrundeliegenden Empfehlungen und Richtlinien – besteht ein gewichtiges öffentliches Interesse an der grundsätzlichen Abschaltung von nicht aus Sicherheitsgründen benötigten Lichtquellen während der Nachtruhe. Die von der Beschwerdeführerin geforderte Einzelfallbeurteilung besteht daher nicht darin, zu begründen, weshalb die Beleuchtung "gerade um 22.00 Uhr abzuschalten ist". Vielmehr ist – insbesondere bei der Verhältnismässigkeitsprüfung – zu untersuchen, ob überwiegende Gründe bestehen, um vom Grundsatz der Abschaltung von Leuchtreklamen während der Nachtruhe abzuweichen. Dieses Vorgehen dient im Übrigen auch der Rechtssicherheit im Sinn der Vorhersehbarkeit von Entscheiden.
5.
5.1 Die Vorinstanz erwog in ihrem Entscheid unter anderem, mit der Regelung werde es der Beschwerdeführerin erlaubt, sich während den Hauptverkehrszeiten bei den Automobilisten prominent zu präsentieren. Es treffe zwar zu, dass sie auch ein Interesse habe, spätnachts potenzielle Automobilisten anzusprechen. Doch gelte es zu berücksichtigen, dass nach 22.00 Uhr das Verkehrsaufkommen deutlich abnehme und die Werbung damit auch weniger potenzielle Kunden ansprechen könne.
5.2 Die Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, der grosse Einbruch der vorbeifahrenden Fahrzeuge erfolge erst nach Mitternacht. Das berechtigte Interesse der gewerbetreibenden Beschwerdeführerin sei es, ihre Produkte an den Mann bzw. an die Frau zu bringen. Dieses von der von der Handels- und Gewerbefreiheit abgedeckte Interesse sei bis und mit Mitternacht als sehr hoch zu werten. Als Beweismittel reicht sie bei der ASTRA eingeholte Daten der Verkehrszählung in den Nachtstunden und den frühen Morgenstunden auf der A3 (Zählstelle 54, Adliswil) ein. Die Beschwerdegegnerin führt demgegenüber an, ein Vergleich der Verkehrszahlen um 22.00 Uhr mit denjenigen der werktäglichen Hauptverkehrszeiten zeige, dass der Verkehr bereits um 22.00 Uhr drastisch abnehme und reicht die entsprechenden Verkehrszahlen ein.
5.3 Im Rahmen des Streitgegenstands ist die Einreichung neuer Beweismittel vor Verwaltungsgericht ohne Weiteres zulässig (§ 52 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 20a Abs. 2 VRG). Entscheidet das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz sind neue Tatsachenbehauptungen jedoch nur so weit zulässig, als sie durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden sind (§ 52 Abs. 2 VRG). Dies ist insbesondere auch der Fall, wenn die Vorinstanz die angefochtene Verfügung zwar bestätigte, jedoch neu begründete oder auf neue Gesichtspunkte abstützte, die in der ursprünglichen Verfügung nicht zum Ausdruck gekommen sind (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegesetz des Kantons Zürich (VRG), 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 52 N. 22).
5.4 Die Vorinstanz hat vorliegend von sich aus das Verkehrsaufkommen und dessen Einbruch ab 22.00 Uhr thematisiert. Folglich war die Beschwerdeführerin berechtigt, sich im Beschwerdeverfahren hierzu zu äussern, sowie Daten zum Verkehrsaufkommen am späten Abend und der Nacht ins Recht zu reichen. Ebenso ist es jedoch zulässig, dass die Beschwerdegegnerin hierauf replizierend, Zahlen zum Verkehrsaufkommen in den Tagesstunden einreichte, um ein umfassenderes Bild des Verkehrsaufkommens zu vermitteln. Dies ergibt sich einerseits aus dem Replikrecht der Beschwerdegegnerin, sowie andererseits aus § 52 Abs. 2 VRG, wurden doch auch die beschwerdegegnerischen Ausführungen durch den vorinstanzlichen Entscheid veranlasst. Es besteht damit – entgegen der Beschwerdeführerin – keine Grundlage, um die von der Beschwerdegegnerin eingereichten Daten aus dem Recht zu weisen. Folglich kann nachfolgend auf die von den Parteien eingereichten Verkehrszahlen abgestellt werden. Anzumerken bleibt, dass die Korrektheit der eingereichten Daten von keiner Seite infrage gestellt wird, weshalb sich die von der Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang offerierte Zeugenbefragung eines Mitarbeiters des ASTRA erübrigt.
6.
6.1 Wie ausgeführt, verlangt das Vorsorgeprinzip die Begrenzung von Emissionen an der Quelle. Eine solche kann insbesondere durch eine zeitliche Beschränkung des Betriebs erreicht werden (Art. 12 Abs. 1 lit. c USG). Unbestritten ist vorliegend, dass es technisch und betrieblich möglich wäre, die Reklameanlage an der Nordfassade um 22.00 Uhr abzuschalten. Allerdings ist auch das Vorsorgeprinzip im Licht des Verhältnismässigkeitsprinzips auszulegen und es ist daher im Folgenden die Verhältnismässigkeit der angeordneten Massnahme zu prüfen. Mithin ist das öffentliche Interesse an der Verhinderung unnötiger Lichtemissionen und das private Interesse der Beschwerdeführerin, möglichst viele Autofahrer mit ihrer Eigenreklame zu erreichen, gegeneinander abzuwägen.
6.2 Vorliegend fällt zwar ins Gewicht, dass die Bauparzelle direkt an der Autobahn liegt und von den vorbeifahrenden Autos auch nach 22.00 Uhr beträchtliche Lichtimmissionen ausgehen. Dies führt jedoch nicht dazu, dass bis 24.00 Uhr bzw. 23.00 Uhr ohne Weiteres zusätzliche Lichtimmissionen zuzulassen sind. So ist zum einen zu beachten, dass die in einem Gebäudeeinschnitt verlaufende A3 selber auf der Höhe der Bauparzelle nicht durch Strassenbeleuchtungen erhellt wird und die Z-... den Nachthimmel daher durchaus wahrnehmbar zusätzlich aufhellen würden. Zum anderen handelt es sich bei der zunehmenden Belastung durch Licht um einen schleichenden Prozess, weshalb jede künstliche Lichtquelle potenziell Mitverursacherin unerwünschter Lichtemissionen ist (BGE 140 II 33 E. 5.5). Sodann befindet sich nordwestlich der Leuchtreklame ein Wald, der vor unnötigen Lichtimmissionen möglichst umfassend geschützt werden soll (vgl. Empfehlungen BUWAL, Ziff. 3.4). Entgegen den sinngemässen Vorbringen der Beschwerdeführerin erscheint auch ein neben einer Autobahn gelegenes Waldstück durchaus schützenswert. Ausserdem ist darauf hinzuweisen, dass sich Lichtimmissionen nicht nur auf allfällige im Wald lebenden Säugetiere wie etwa Rehe schädlich auswirken, sondern insbesondere auch auf Vögel und Insekten (Empfehlungen BUWAL, Ziff. 3.4). Gerade Insekten suchen denn keineswegs "Schutz im Wald", wie dies die Beschwerdeführerin vorbringt, sondern werden im Gegenteil vom Licht geradezu angezogen (Empfehlungen BUWAL, Ziff. 3.4).
Der Beschwerdeführerin ist insofern zuzustimmen, dass auch nach 22.00 Uhr eine nicht unbedeutende Zahl von Autofahrern am streitgegenständlichen Gewerbegebäude vorbeifährt. Ein eigentlicher Einbruch der Anzahl Autos erfolgt erst nach Mitternacht. Jedoch darf nicht ausser Acht gelassen werden, dass sich die Zahl der Autos im Vergleich zu den Hauptverkehrszeiten (16.00 bis 18.00 Uhr) bereits um 22.00 Uhr auf etwa einen Drittel reduziert hat. Das private Interesse der Beschwerdeführerin, bis 24.00 Uhr bzw. 23.00 Uhr auf ihr Produkt aufmerksam zu machen, ist damit nicht als stark zu gewichten. Zudem ist zu beachten, dass die auf der Bauparzelle stehende Autowerkstatt- bzw. der Autohändlerbetrieb von frühestens 07.30 Uhr bis spätestens 18.30 Uhr geöffnet ist. Somit kann die Beschwerdeführerin ihr Produkt auch bei einer Abschaltung um 22.00 Uhr noch dreieinhalb Stunden über die Öffnungszeiten hinaus bewerben; was für die Zumutbarkeit der Abschaltung um 22.00 Uhr spricht (vgl. BRKE II, 10. Juli 2007, Nrn. 0151 + 0152/2007 = BEZ 2007 Nr. 57 E. 7.2).
Insgesamt überwiegt daher das öffentliche Interesse an der Verhinderung unnötiger Lichtimmissionen sowie an der Synchronisation mit der Nachtruhe das private Interesse der Beschwerdeführerin an einer längeren Beleuchtung ihrer Eigenwerbung. Die vorinstanzliche Beschränkung der Beleuchtung der Eigenwerbung an der Nordfassade auf den Zeitraum von 06.00 Uhr bis maximal 22.00 Uhr ist damit nachvollziehbar und entspricht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Insbesondere aufgrund des gewichtigen öffentlichen Interesses lässt sodann auch die Tatsache, dass vor Verwaltungsgericht einzig noch die Reklameanlage an der Nordfassade strittig ist, die Verweigerung der Verlängerung der Beleuchtungszeiten nicht als unverhältnismässig erscheinen.
7.
7.1 Weiter rügt die Beschwerdeführerin eine Ungleichbehandlung mit einem Gewerbegebäude sowie einer durchgehend beleuchteten Tankstelle, welche beide an der G-Strasse 03 in Rüschlikon gelegen sind. Als Beleg reicht sie eine das Gewerbegebäude an der G-Strasse 03 betreffende Baubewilligung der Beschwerdegegnerin vom 9. März 2017 ins Recht.
7.2 Aus der eingereichten Baubewilligung wird ersichtlich, dass die Beschwerdegegnerin auch dort der Ansicht war, dass beleuchtete Werbeanlagen grundsätzlich um 22.00 Uhr abzustellen seien, sie jedoch "insbesondere unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes" eine Verlängerung bis 23.00 Uhr bewilligte. Aufgrund des von der Beschwerdegegnerin bejahten Vertrauensschutzes unterscheidet sich der Sachverhalt gerade im hier interessierenden Punkt vom vorliegenden Fall. Ob die Beschwerdegegnerin allenfalls zu Unrecht vom Bestehen eines Vertrauensschutztatbestandes ausging, kann im vorliegenden Verfahren nicht überprüft werden. Bei der von der Beschwerdeführerin ebenfalls genannten Tankstelle handelt es sich sodann um eine Automatentankstelle, an der Kunden – im Gegensatz zum streitgegenständlichen Gewerbegebäude – rund um die Uhr Leistungen beziehen können. Damit liegen keine gleichen Sachverhalte vor, weshalb die Beschwerdeführerin aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz nichts Entscheidendes zu ihren Gunsten ableiten kann.
7.3 Schliesslich macht die Beschwerdeführerin geltend, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, da sie ihren Eventualantrag nicht behandelt habe.
7.4 Das rechtliche Gehör beinhaltet den Anspruch auf Auseinandersetzung mit den gestellten Anträgen (Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegesetz des Kantons Zürich (VRG), 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 8 N. 33). Vorliegend hat die Vorinstanz die Eventualanträge der Beschwerdeführerin zwar zur Kenntnis genommen, sie jedoch in den nachfolgenden Erwägungen nicht mehr erwähnt bzw. sich nicht explizit zu diesen geäussert. Dennoch liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor: Das gesamte Rekursverfahren drehte sich – aufgrund des Hauptbegehrens der Beschwerdeführerin – um die Frage, ob die von der Baubehörde angeordnete Abschaltung zwischen 22.00 Uhr und 06.00 Uhr und die damit beabsichtigte Synchronisation mit der Nachtruhe rechtmässig war oder nicht. Das Baurekursgericht kam nach Vornahme einer Interessenabwägung zum Schluss, "dass die Vorinstanz mit den verfügten Betriebszeiten eine sorgfältige Abwägung der sich gegenüberstehenden Interessen vorgenommen habe und die angefochtene Nebenbestimmung daher nicht zu beanstanden sei". Damit hat das Baurekursgericht zum Ausdruck gebracht, dass es die Abschaltung um 22.00 Uhr als verhältnismässig erachtet, was gleichzeitig bedeutet, dass eine spätere Abschaltung aus seiner Sicht eben nicht zulässig ist. Explizite Ausführungen zu den von der Beschwerdeführerin eventualiter vorgeschlagenen Abschaltzeiten waren unter diesen Umständen nicht notwendig. Der Beschwerdeführerin war denn auch ohne Weiteres klar, dass ihren Eventualbegehren nicht entsprochen wurde. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt damit nicht vor.
Gleiches gilt im Übrigen auch für das vor Verwaltungsgericht gestellte Eventualbegehren (Beleuchtung bis 23.00 Uhr); aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die angeordnete Abschaltung der Beleuchtung um 22.00 Uhr verhältnismässig und die von der Beschwerdeführerin eventualiter vorgeschlagene Abschaltzeit damit nicht rechtmässig wäre.
8.
Zusammenfassend hält der Rekursentscheid damit der dem Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 VRG einzig zustehenden Rechtskontrolle stand. Die Beschwerdeführerin vermag daher weder mit ihren Haupt- noch mit ihren Eventualanträgen (Beleuchtung bis 24.00 Uhr bzw. 23.00 Uhr) durchzudringen. Demnach ist die Beschwerde abzuweisen.
9.
Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem ist sie antragsgem.s zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr. 100.-- Zustellkosten,
Fr. 4'100.-- Total der Kosten.
Die Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- (zzgl. MwSt.) zu bezahlen.
Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
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