Baubewilligung für das Baumfällen

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

Abteilung

VB.2016.00406

Urteil

der 1. Kammer

vom 17. November 2016

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Maya Beeler.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1. D AG, vertreten durch RA E,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung für das Baumfällen,

hat sich ergeben:

I.

Mit Bauentscheid Nr. 01 vom 21. Oktober 2014 erteilte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich der D AG die baurechtliche Bewilligung für die Fällung von vier Bäumen auf den Grundstücken Kat.-Nr. 02 und 03 in Zürich unter Bedingungen und Auflagen.

II.

Dagegen erhoben B und A am 27. November 2014 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich, welches den Rekurs schliesslich mit Entscheid vom 10. Juni 2016 abwies.

III.

Hiergegen erhoben B und A am 13. Juli 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerschaft die Aufhebung des Rekursentscheids sowie des ihm zugrunde liegenden Bausektionsbeschlusses. Eventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und das Verfahren zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Weiter stellten sie den Eventualantrag den Rekursentscheid insoweit aufzuheben, als die Auflagen der Baubewilligung betreffend Ersatzbepflanzung bestätigt worden seien. Es seien die Auflagen in Dispositiv-Ziffer I.1 und I.2 der Baubewilligung so zu präzisieren, dass klar daraus hervorgeht, dass die Ersatzpflanzungen am (ungefähr) selben Ort zu erfolgen und die Bäume der Charakter und der Höhe der zu fällenden Bäume zu entsprechen haben. Sodann seien auch in zeitlicher Hinsicht verbindlichere Vorgaben für die Ersatzpflanzungen zu machen. Weiter beantragten B und A die Erstellung eines gerichtlichen Gutachtens zur Beurteilung des Zustands sowie zur Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Bäume auf dem Areal F. Eventuell sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.

Am 25. Juli 2016 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 8. September 2016 beantragte die D AG die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführenden. Am 14. September 2016 beantragte die Bausektion ebenfalls die Abweisung der Beschwerde.

Mit Replik vom 27. September 2016 hielten B und A an ihren Anträgen fest. Mit Duplik vom 7. Oktober 2016 hielt die D AG ebenfalls an ihren Anträgen fest. Am 10. Oktober 2016 verzichtete die Bausektion auf eine Duplik.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2 In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins. Bei den Akten finden sich ein Plan mit dem Baumbestand auf dem Areal F sowie ein von der Beschwerdegegnerin eingereichtes Gutachten vom 3. August 2014 mit Fotos und eine Katasterkopie. Aus diesen Aktenstücken sowie der Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich der massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die Durchführung des beantragten Augenscheins verzichtet werden kann (vgl. BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

2.

Am 13. Februar 2014 ersuchte die private Beschwerdegegnerin infolge Sicherheitsgefahr um die baurechtliche Bewilligung zum Fällen von vier Buchen auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 02 und 03, Areal F/G-Strasse in Zürich. Die beiden Grundstücke befinden sich in einem zukünftigen Baumschutzgebiet (Art. 11a der revidierten Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich [BZO-E 2014]). Zudem ist im Grundbuch zulasten der beiden Grundstücke und zugunsten der Stadt Zürich eine Personaldienstbarkeit eingetragen, wonach das Garten- und Hofgebiet der Grundstücke stets als einheitliche Grünanlage zu unterhalten und die Erstellung von Zäunen zwischen den einzelnen Grundstücken untersagt ist; längs der öffentlichen Strassen dürfen jedoch die Grundstücke vorbehältlich der Bewilligung der Bausektion II des Stadtrates eingefriedigt werden. Weiter sind die Baum- und Sträucherpflanzungen stets als solche zu erhalten und die Rasenbeete müssen bestehen bleiben; es dürfen an ihrer Stelle keine chaussierten Flächen angelegt werden. Ferner dürfen keinerlei Bauten in die Garten und Hofflächen gestellt werden. Die Bausektion erteilte am 21. Oktober 2014 die Bewilligung zum Fällen der vier Bäume, da die Bäume ein Sicherheitsrisiko für Personen und Sachen darstellen würden. Eine dagegen erhobene Beschwerde wies die Vorinstanz am 10. Juni 2016 ab. Sie kommt ebenfalls zum Schluss, dass die Bäume ein akutes Sicherheitsrisiko darstellen und eine Dringlichkeit für ihr Fällen gegeben sei. Die private Beschwerdegegnerin beabsichtigt im Areal F einen Ersatzneubau von acht Mehrfamilienhäusern zu erstellen und hat ein entsprechendes Baugesuch mittlerweile eingereicht.

3.

Nach Art. 11a Abs. 1 BZO-E 2014 ist in den Baumschutzgebieten das Fällen von Bäumen mit einem Stammumfang von mehr als 80 cm bewilligungspflichtig. Ebenso benötigen Eingriffe im Kronenbereich oder am Wurzelwerk solcher Bäume, welche sich wie eine Beseitigung auswirken oder eine solche notwendig machen, eine Bewilligung. Die Bewilligung ist gemäss Art. 11a Abs. 5 BZO-E 2014 zu erteilen, wenn an der Erhaltung des Baumes kein überwiegendes öffentliches Interesse besteht, insbesondere wenn der Baum die physiologische Altersgrenze nach Art und Standort erreicht hat (lit. a), der Baum im Sinn einer Pflegemassnahme zugunsten eines wertvollen Baumbestandes entfernt werden muss (lit. b), der Baum die Sicherheit von Menschen oder Sachen gefährdet und keine andere zumutbare Möglichkeit der Gefahrenabwehr gegeben ist (lit. c), der Baum die ordentliche Grundstücksnutzung übermässig erschwert (lit. d). Wird die Beseitigung von Bäumen bewilligt, kann eine angemessene Ersatzpflanzung verlangt werden (Art. 11a Abs. 6 Satz 1 BZO-E 2014; zur Vorwirkung von Art. 11a BZO-E 2014 siehe VGr, 14. Juli 2016, VB.2015.00762, E. 4.4, eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht hängig).

4.

4.1 Die Beschwerdeführenden rügen, dass die behauptete Dringlichkeit bzw. das behauptete Sicherheitsrisiko nicht hinreichend belegt sei. Der von ihnen beigezogene Baumfachmann habe anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins überzeugend und ausführlich aufgezeigt, dass der Zustand der Bäume sehr viel besser sei als im Privatgutachten dargelegt werde. Sie ersuchen in diesem Zusammenhang um Einholung eines gerichtlichen Gutachtens zum Zustand der streitbetroffenen Bäume und machen eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör durch die Vorinstanz, welche kein zusätzliches Gutachten erstellen liess, geltend.

4.2 In den Akten finden sich verschiedene Feststellungen zum Sicherheitsrisiko bzw. der Dringlichkeit der Fällung der Bäume. Diese werden nachfolgend in summarischer Form wiedergegeben.

4.2.1 Aus dem von der privaten Beschwerdegegnerin eingereichten Gutachten vom 3. August 2014 ergibt sich, dass es sich bei den streitbetroffenen Bäumen um eine Sämlings-Blutbuche (Nr. 9, Stammumfang 325 cm), eine Blutbuche (Nr. 8, Stammumfang knapp 300 cm), eine Rotbuche (Nr. 7, Stammumfang 310 cm) und eine weitere Rotbuche (Nr. 6, Stammumfang 380 cm) handelt. Zur Beurteilung des Zustands der Bäume haben die Gutachter eine Sichtkontrolle vorgenommen. Zudem haben sie bei den Bäumen Nr. 7–9 den Stammfuss freigelegt, um die vom Pilz befallenen Wurzelanläufe untersuchen zu können. Bei den Bäumen Nr. 7–9 wurde weiter eine Untersuchung mit einem Bohrwiderstandsmessgerät (Resistograph) durchgeführt, um die Restwandstärke des intakten Holzes zu ermitteln. Die Gutachter stellten unter anderem fest, dass die drei Buchen Nr. 7–9 mit dem Brandkrustenpilz befallen sind, und empfahlen die Fällung der Bäume Nr. 7–9 bis Jahresende 2014. Mit Blick auf den Baum Nr. 6 kommt das Gutachten zum Schluss, dass der Baum noch für wenige Jahre erhaltensfähig wäre, dies aber nur mit umfangreichen baumpflegerischen Massnahmen, die aufgrund der schwachen Vitalität und den Vorschäden unter Kosten-/Nutzen-Aspekten als nicht mehr lohnend anzusehen seien. Es wird daher empfohlen, den Baum ebenfalls bis Ende 2014 zu fällen.

4.2.2 Die Vorinstanz konnte sich anlässlich des Abteilungsaugenscheins vom 28. April 2016 ebenfalls vor Ort ein Bild von den Bäumen machen. Sie kommt im angefochtenen Entscheid zum Schluss, dass die Bäume Nr. 7–9 krank sind und die Vitalität des Baumes Nr. 6 stark geschwächt sei. Sie verweist in ihren Erwägungen auf die Gefährlichkeit und die aggressive Entwicklung des Brandkrustenpilzes. Sodann bejaht sie – unter anderem angesichts der Lage der Bäume unmittelbar am öffentlichen H-Weg – ein akutes Sicherheitsrisiko und eine Dringlichkeit für das Fällen der Bäume. Baumpflegerische Massnahmen drängen sich gemäss Vorinstanz unter keinem Titel mehr auf, wobei dies wegen der anlässlich des Augenscheins deutlich wahrnehmbaren schwachen Vitalität und den bestehenden Schäden in der Krone auch für den Baum Nr. 6 gelte. Die Einholung eines das (private) Gutachten überprüfenden Obergutachtens erachtete die Vorinstanz als nicht erforderlich.

4.2.3 Die Vertreterin der Grün Stadt Zürich führte anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins aus, dass sie das Gutachten vom 3. August 2014 erhalten, geprüft und diesem zugestimmt hätten. Es gebe viele Messmethoden. Fakt sei, dass die Wurzeln und das Holz stark geschädigt seien. Sie wies darauf hin, dass die Bäume bei einem Einsturz aufgrund der topographischen Verhältnisse und des Schadensbilds auf den H-Weg fallen würden. Der Belaubungszustand habe sich in letzter Zeit stark verschlechtert und eine genügende Statik sei nicht mehr vorhanden.

4.2.4 Der von den Beschwerdeführenden beigezogene Baumfachmann kritisierte anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins die durchgeführte Bohrwiderstandsmessung. Er bemängelte, dass im Gutachten Messprotokolle und Angaben zum Ort der Messung fehlten. Weiter genügten nach seiner Ansicht zwei Messungen pro Baum nicht. Er macht geltend, es gebe bessere Messmethoden und es können bezüglich der Standsicherheit nicht einfach auf die Drittelsregel abgestellt werden, sondern es müssten weitere Faktoren (Exposition der Bäume etc.) berücksichtigt werden. Er weist darauf hin, dass die Bäume im Jahr 2014 verschiedene orkanartige Stürme überstanden hätten, wobei daraus nicht der Rückschluss gezogen werden könne, dass sie sicher seien. Die Beurteilung der Vitalität müsste gemäss Baumfachmann im Sommer geschehen. Insgesamt müsse der Baum Nr. 6 nicht gefällt werden. Er sei zwar geschädigt, mache aber eine neue Krone. Mit Bezug auf die Bäume Nr. 7 und 8 bestehe trotz des Pilzbefalls kein Anlass zur Fällung. Der Baum Nr. 9 sei am meisten geschädigt und sollte aus Sicherheitsgründen gefällt werden. Auf Frage des Koreferenten gab der von den Beschwerdeführenden beigezogene Baumfachmann anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins weiter an, dass der Baum Nr. 6 nicht mehr vital bzw. die Vitalität geschwächt sei. Es gebe jedoch keinen Grund, diesen deshalb zu fällen.

4.3 Nach dem Gesagten stellt sich die Frage, wie das Gutachten vom 3. August 2014, die Begehung und Beurteilung der Vorinstanz sowie die Ausführungen der Grün Stadt Zürich und des von den Beschwerdeführenden beigezogenen Baumfachmannes zu bewerten sind.

4.3.1 Das Verwaltungsgericht prüft den dem angefochtenen Entscheid zugrunde gelegten Sachverhalt frei (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b VRG). Steht allerdings eine gutachterliche Einschätzung zu Sachverhaltsfragen im Streit, beschränkt das Verwaltungsgericht seine Prüfung darauf, ob das Gutachten vollständig, klar, gehörig begründet und widerspruchsfrei ist (VGr, VB.2015.00380, 21. Januar 2016, E. 4.5.1; VGr, 15. September 2008, VB.2008.00340, E. 2; VGr, 5. November 2012, VB.2012.00437, E. 3.2; Marco Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 50 N. 64). Die Entscheidinstanz darf somit nur aus triftigen Gründen von einem Gutachten abweichen – etwa dann, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (BGE 136 II 539 E. 3.2; VGr, 3. November 2014, VB.2014.00445, E. 6.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 146 und 147). Sodann kommt Parteigutachten wegen der vertraglichen Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nach ständiger Rechtsprechung nur die beschränkte Aussagekraft von Parteivorbringen zu (VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 6.3). Expertisen, die von einer Partei eingeholt und in das Verfahren als Beweismittel eingebracht werden (Partei- oder Privatgutachten), darf der Beweiswert aber nicht schon aus dem Grund abgesprochen werden, weil sie von einer Partei stammen (BGE 137 II 266 E. 3.2). Der Meinung von Fachstellen kommt dahingegen ein erhöhter Beweiswert zu. Die Gerichte dürfen grundsätzlich darauf abstellen, wenn die Rechtsanwendung Fachfragen betrifft, zu deren Beantwortung und Gewichtung die verfügende Behörde aufgrund ihres Spezialwissens besser geeignet ist (Plüss, § 7 N. 149). Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass die Verwaltungsbehörden den Sachverhalt gemäss § 7 Abs. 1 VRG von Amtes wegen untersuchen, wobei sie zu dessen Feststellung unter anderem Sachverständige beiziehen. Ob der Beizug eines Sachverständigen erforderlich ist, muss – soweit eine spezialgesetzliche Gutachtenspflicht fehlt – von Fall zu Fall entschieden werden, wobei der entscheidenden Behörde ein erhebliches Ermessen zukommt (Plüss, § 7 N. 76).

4.3.2 Es ist unbestritten, dass die Bäume Nr. 7–9 vom Brandkrustenpilz befallen sind. Zudem empfehlen sowohl das Gutachten vom 3. August 2014 als auch der von den Beschwerdeführenden beigezogene Baumfachmann, den Baum Nr. 9 zu fällen. Das Gutachten vom 3. August 2014 wurde von I (Forstwart, Baumpflegespezialist mit eidg. Fachausweis, J GmbH, K, http://www… [besucht am 10. November 2016]) und L (Dipl.-Ing. Gartenbau) erstellt. Es wurde von der Grün Stadt Zürich – eine Fachstelle, welche sich für den Erhalt und die Weiterentwicklung der Vielfalt der Grünflächen in der Stadt Zürich einsetzt (vgl. www.stadt-zuerich.ch/gsz) – geprüft und gutgeheissen. Diesbezüglich ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Grün Stadt Zürich die Durchführung der Bohrwiderstandsmessung – entgegen der Kritik des von den Beschwerdeführenden beigezogenen Baumfachmanns – nicht beanstandet. Hinsichtlich der zutreffenden Feststellung des Baumfachmanns, wonach die Messprotokolle im Gutachten fehlen, ist darauf hinzuweisen, dass im Gutachten die bei den Bäumen Nr. 7–9 ermittelte Restwandstärke wiedergegeben und angemerkt ist, auf welcher Seite der Bäume die Werte ermittelt wurden. Aus dem Gutachten ergeben sich sodann weitere Faktoren wie Art und Lage der Bäume. Soweit der Baumfachmann bei den Bäumen Nr. 7 und 8 trotz Pilzbefalls keinen Anlass für eine Fällung sieht, ist anzumerken, dass die Bäume Nr. 7 und 8 auch gemäss dem strittigen Gutachten grundsätzlich noch kurzfristig bzw. wenige Jahre erhalten werden könnten. Gemäss Gutachten wird die kurzfristige Erhaltung von Baum Nr. 8 jedoch mit der Fällung von Baum Nr. 9 – welcher auch gemäss Baumfachmann gefällt werden sollte – verunmöglicht, da dadurch eine Freistellung auf der Westseite erfolge. Ebenso könne der Baum Nr. 7 aufgrund der notwendigen Fällung der beiden Nachbarbäume (Nr. 8 und 9) nicht erhalten werden. Nach dem Gesagten gibt das Gutachten Aufschluss über die Art, Lage und Vitalität der streitbetroffenen Bäume sowie den Pilzbefall und die Restwandstärke der Bäume Nr. 7–9. Anlässlich der abschliessenden Beurteilung berücksichtigt es neben dem Zustand der einzelnen Bäume auch die Gesamtsituation. Die Bezeichnung der streitbetroffenen Bäume im Lageplan zum Gutachten als mittelfristig erhaltensfähig (eine Berücksichtigung bei einer Überbauung nicht sinnvoll) vermag an den Aussagen im Text des Gutachtens nichts zu ändern. Ob die Vorbringen des von den Beschwerdeführenden beigezogene Baumfachmanns anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins – wie die private Beschwerdegegnerin geltend macht – verspätet sind oder nicht, kann vorliegend offenbleiben, weil sie ohnehin nicht geeignet sind, an der Beurteilung der Bäume im vorinstanzlichen Verfahren ausreichende Zweifel zu wecken. Die Vorinstanz kam anlässlich des Augenscheins vom 28. April 2016 zum gleichen Schluss wie die Gutachter bzw. Grün Stadt Zürich. Dabei ist von Bedeutung, dass es sich bei der Vorinstanz um ein Fachgericht handelt, wobei sich dessen Sachkompetenz nach der Ausbildung und der Erfahrung seiner einzelnen Mitglieder beurteilt (vgl. VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3). Der als Koreferent beigezogene Ersatzrichter M, der als dipl. Ing. FH Landschaftsarchitektur seit 1998 einen Gartenbaubetrieb führt, verfügt über das erforderliche Fachwissen und konnte sich – wie die private Beschwerdegegnerin geltend macht – anlässlich des Abteilungsaugenscheins einen Eindruck vor Ort machen. Zudem ist er als Fachperson in der Lage, die Qualität des Privatgutachtens – auch ohne Durchführung einer weiteren Bohrung – zu beurteilen.

4.3.3 Vorliegend kommen sowohl das Privatgutachten als auch die Fachpersonen Grün Stadt Zürich sowie die Vorinstanz als Fachgericht zum Schluss, dass die Bäume aus Sicherheitsgründen gefällt werden sollten. Dabei kommt der Beurteilung durch Grün Stadt Zürich als Fachstelle und der Vorinstanz als Fachgericht erhöhte Bedeutung zu. Die Beurteilung der Vorinstanz ist vollständig, klar und nachvollziehbar. Angesichts der Sachlage und ihrer Sachkompetenz durfte die Vorinstanz – ohne den Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches Gehör zu verletzen – auf das Einholen eines gerichtlichen Gutachtens verzichten. Ebenso kann im Verfahren vor Verwaltungsgericht auf die Erstellung eines weiteren Gutachtens verzichtet werden. Wie die Vorinstanz darlegte, sind die streitbetroffenen Bäume krank (Nr. 7–9) bzw. in ihrer Vitalität stark geschwächt (Nr. 6) und stellen ein Sicherheitsrisiko dar bzw. gefährden aufgrund ihrer Lage unmittelbar am H-Weg die Sicherheit von Menschen. Das von den Beschwerdeführenden geltend gemachte öffentliche Interesse an der Bewahrung eines das Quartier prägenden intakten und schutzwürdigen Baumbestandes vermag – abgesehen davon, dass es sich vorliegend gerade nicht um intakte Bäume handelt und ihre Schutzwürdigkeit offenbleiben kann (vgl. E. 5.2) – das öffentliche Interesse an der Sicherheit von Menschen und Sachen nicht zu überwiegen. Sodann ist eine andere zumutbare Möglichkeit der Gefahrenabwehr nicht ersichtlich. Demnach sind die Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung zum Fällen der Bäume erfüllt (vgl. Art. 11a Abs. 5 lit. c BZO-E 2014). Damit erweist sich der vorinstanzliche Entscheid als rechtmässig. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt nicht vor.

5.

5.1 Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, die Fällung der Bäume sei aufgrund ihrer Schutzwürdigkeit unzulässig. Sie sind der Ansicht, mit der Personaldienstbarkeit, der Lage der Bäume im Baumschutzgebiet gemäss Art. 11a BZO-E 2014 sowie der Zugehörigkeit der vier mächtigen und imposanten Buchen zu einem prächtigen Baumbestand auf dem Areal F bestehen genügend Anhaltspunkte für die Schutzwürdigkeit der Bäume.

5.2 Die von den Beschwerdeführenden geltend gemachte Schutzwürdigkeit ist nicht geeignet, an der Fällung der Bäume etwas zu ändern. Da das öffentliche Interesse an der Sicherheit von Menschen und Sachen vorliegend ein allfälliges öffentliches Interesse an der Bewahrung der Bäume überwiegt und ihre Erhaltung nicht zumutbar ist (vgl. E. 4.3.3 oben), sind die Bäume unabhängig von einer allfälligen Schutzwürdigkeit zu fällen. Im Übrigen ergeben sich aus den von den Beschwerdeführenden geltend gemachten Umständen keine konkreten Anhaltspunkte für eine Schutzwürdigkeit der Bäume. Wie die Vorinstanz überzeugend darlegt, lässt sich den Beschlüssen in Zusammenhang mit der Personaldienstbarkeit nicht entnehmen, dass diese aus natur- und heimatschutzrechtlichen Gründen stipuliert worden wäre. Die Personaldienstbarkeit dient der Erhaltung des Grünraums und es lässt sich daraus nichts zugunsten der Schutzwürdigkeit einzelner Bäume oder Baumgruppen ableiten. Der Umstand, dass sich ein Baum in dem zukünftigen Baumschutzgebiet (Art. 11a BZO-E 2014) befindet, bildet angesichts der Zielsetzung der künftigen Baumschutzgebiete – die Erhaltung der wichtigsten charakteristischen Baumstrukturen der Stadt Zürich (vgl. Erläuterungsbericht zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich, Zürich, 1. Oktober 2014, S. 51) – noch keinen genügenden Anhaltspunkt für dessen Schutzwürdigkeit gemäss § 203 lit. f des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Ebenso liefern das Alter und die Höhe der Bäume keine genügend konkreten Anhaltspunkte für deren Schutzwürdigkeit. Bei dieser Sachlage durfte die Vorinstanz – ohne den Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches Gehör zu verletzen – auf die Erstellung eines Gutachtens zur Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Bäume verzichten. Aus dem gleichen Grund erübrigt sich die Erstellung eines Gutachtens im Verfahren vor Verwaltungsgericht.

6.

6.1 Die Beschwerdeführenden beantragen eventualiter, dass in den Auflagen zur Ersatzpflanzung zu präzisieren sei, dass die Ersatzpflanzungen am (ungefähr) selben Ort zu erfolgen und die Bäume dem Charakter und der Höhe der zu fällenden Bäume zu ent­sprechen habe. Zudem seien in zeitlicher Hinsicht verbindliche Vorgaben für die Ersatzpflanzung zu machen.

6.2 Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Art. 11a Abs. 6 BZO-E 2014 sieht vor, dass eine angemessene Ersatzpflanzung verlangt werden kann, wenn die Bewilligung zur Beseitigung von Bäumen erteilt wird. Wie sich aus dem Erläuterungsbericht zur Teilrevision der BZO ergibt, ermöglicht die neue Vorschrift eine Interessenabwägung im Einzelfall und schliesst verschiedene Lösungsvarianten zumindest bei einer Beseitigung des Baums wegen übermässiger Erschwerung der ordentlichen Grundstücksnutzung nicht aus (z. B. Anpassung des Bauprojekts, alternativer Standort für den Baum, Ersatzpflanzung). Es soll im Einzelfall auch für Parzellen im Baumschutzgebiet geklärt werden, welche Rahmenbedingungen für die Entwicklung gelten und wo ein Spielraum besteht (Erläuterungsbericht zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich, Zürich, 1. Oktober 2014, S. 52).

6.3 Die Bewilligung zur Fällung der streitbetroffenen Bäume wurde unter der Auflage erteilt, dass dem Amt für Baubewilligungen ein im Sinn der Erwägung lit. h) mit den Ersatzpflanzungen ergänzter und mit dem Genehmigungsvermerk von Grün Stadt Zürich versehener Umgebungsplan einzureichen und bewilligen zu lassen sei. Sollte die geplante Neuüberbauung auf dem Areal nicht umgesetzt werden, seien innerhalb einer angemessenen Frist in Abstimmung mit Grün Stadt Zürich, Ersatzpflanzungen vorzunehmen. Angesichts der geplanten Neuüberbauung macht es vorliegend Sinn, die Konkretisierung der Ersatzpflanzung mit dem baurechtlichen Verfahren zu koordinieren bzw. auf den baurechtlichen Entscheid zu vertagen. Bei diesem Vorgehen ist dem Baumschutz im baurechtlichen Verfahren gehörig Rechnung zu tragen. Der Aspekt des Baumschutzes ist in die baurechtlichen Überlegungen einzubeziehen und darüber spätestens in der Stammbaubewilligung zu befinden. Der baurechtliche Entscheid wird wiederum anfechtbar sein und den Beschwerdeführenden zur Wahrung ihrer Rechte zuzustellen zu sein. Unter diesen besonderen Umständen erweist sich eine Präzisierung der Auflage vorliegend nicht als erforderlich. Die private Beschwerdegegnerin hat das Baugesuch für das Areal F mittlerweile eingereicht und ein Umgebungsplan datierend vom 26. Juli 2016 liegt vor.

7.

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden solidarisch je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht zu. Hingegen haben sie die private Beschwerdegegnerin im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung mit Fr. 2'000.- zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-- Zustellkosten,

Fr. 2'170.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden solidarisch je zur Hälfte auferlegt.

4. Die Beschwerdeführenden werden solidarisch im gleichen Verhältnis verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …