Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2012.00587

Urteil

der 3. Kammer

vom 19. Dezember 2012

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiberin Michèle Babst.

In Sachen

A,

Beschwerdeführer,

gegen

1. Baudirektion Kanton Zürich,

2. Bau- und Liegenschaftenausschuss der Gemeinde C,

Beschwerdegegnerschaft,

**betreffend Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und

Wiederherstellungsbefehl,**

hat sich ergeben:

I.

A ist Eigentümer eines kleinen Schopfs im Gebiet B der Gemeinde C in der Landwirtschaftszone. Am 27. Februar 2010 stellte er das Gesuch zur Sanierung des Dachs seines Feldschopfs, wobei das Dach über die Nordwestfassade auf seiner Länge von 8 m bis zur 2,8 m entfernten Stützmauer verbreitert und an der Nordostfassade ein unabgestütztes Vordach angebracht werden sollte. Die Baudirektion des Kantons Zürich (fortan Baudirektion) teilte A mit Schreiben vom 16. April 2010 mit, dass seinem Baugesuch klare Hindernisse entgegenstünden und auch eine Ausnahmebewilligung nicht erteilt werden könne. Am 4. Mai 2010 zog er sein Baugesuch vollständig zurück. Da die Gemeinde C im Herbst 2010 Bauarbeiten beim Feldschopf festgestellt hatte, wies sie A an, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, was dieser mit Eingabe vom 7. Oktober 2010 befolgte.

Mit Verfügung vom 30. Mai 2011 verweigerte die Baudirektion die nachträgliche Bewilligung für die vorgenommene Sanierung des Schopfs. Die Gemeinde C verfügte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mit Beschluss vom 4. Juli 2011. Da das baurechtliche Verfahren ohne vorgängige Ausschreibung durchgeführt worden war, hob das Baurekursgericht die Verfügungen vom 30. Mai und 4. Juli 2011 auf Rekurs von A auf und wies die Sache zum Neuentscheid an die Baudirektion zurück.

Diese verweigerte mit Verfügung vom 1. Dezember 2011 die Sanierung und Erweiterung mit Umnutzung des Schopfs nachträglich erneut. Mit Beschluss vom 16. Januar 2012 eröffnete die Gemeinde C A einerseits die Verfügung der Baudirektion vom 1. Dezember 2011 und verfügte anderseits die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bezüglich der nicht bewilligten Vordachverlängerung der Feldscheune bis auf maximal drei Reihen Ziegel.

II.

Dagegen erhob A am 28. Februar 2012 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte sinngemäss, es sei der Beschluss der Gemeinde C vom 16. Januar 2012 aufzuheben. Sowohl die Baudirektion als auch die Gemeinde C verlangten die Abweisung des Rekurses. Am 31. Mai 2012 fand ein Augenschein auf dem Lokal statt. Mit Entscheid vom 11. Juli 2012 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Dagegen erhob A am 12. September 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und verlangte, der angefochtene Entscheid sei wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs aufzuheben. Die nachträgliche Verweigerung der Baubewilligung sei ebenso aufzuheben wie der Befehl zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, und es sei festzuhalten, dass der Schopf inklusive Vordach so wie aktuell bestehen belassen werden könne. Das Baurekursgericht beantragte die Abweisung der Beschwerde, ebenso die Baudirektion, je ohne weitere Bemerkungen. Die Gemeinde C liess sich zur Beschwerde nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1 Angefochten ist der Entscheid über die Verweigerung einer nachträglichen Baubewilligung für ein Vorhaben ausserhalb der Bauzone (Landwirtschaftszone). Dafür ist das Verwaltungsgericht nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Zum Entscheid berufen ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 in Verbindung mit § 38b Abs. 1 VRG).

1.2 Der Beschwerdeführer ist als vom angefochtenen Entscheid direkt Betroffener zur Erhebung der Beschwerde legitimiert.

1.3 Wie sich aus dem Entscheid vom 16. Januar 2012 sowie aus den ausgefertigten Fotos vom Augenschein am 31. Mai 2012 ergibt, wurde das unabgestützte Vordach (Nordostfassade) offenkundig nicht erstellt. Gut sichtbar dagegen ist das der gesamten Länge nach seitlich bis zur 2,8 m entfernten Stützmauer gezogene Dach (Nordwestfassade), dessen Entfernung verlangt wird. Der Streitgegenstand beschränkt sich entsprechend darauf.

1.4 Der Beschwerdeführer stellt zusätzlich zum Antrag, wonach ihm die raumplanungsrechtliche Bewilligung zur Schopfsanierung im Rahmen des bereits ausgeführten Bauprojekts zu erteilen sei, das Begehren um Feststellung, dass der Schopf inkl. Vordach so wie aktuell belassen werden könne. Ein Feststellungsanspruch besteht regelmässig dann nicht, wenn der Gesuchsteller in der betreffenden Angelegenheit eine Gestaltungsverfügung oder ein im gerichtlichen Klageverfahren zu treffendes Gestaltungsurteil erwirken kann; in diesem Sinn ist der Feststellungsanspruch subsidiär (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 19 N. 62). Tatsächlich führte eine Gutheissung seiner Beschwerde bereits zum vom Beschwerdeführer gewünschten Ziel, sodass auf sein Feststellungsbegehren nicht einzutreten ist.

2.

Der Beschwerdeführer macht vorerst geltend, sein rechtliches Gehör sei durch die Vorinstanz verletzt worden, weil ihm das Protokoll des Augenscheins nicht zugestellt worden sei. Sollte das Gericht beabsichtigen, die Gehörsverletzung zu heilen, sei ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen. Das Baurekursgericht hat sich dazu nicht geäussert.

2.1 § 71 VRG verweist zur ergänzenden Anwendung nicht auf die Bestimmungen der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 zum Beweisverfahren (Art. 168 ff. ZPO, zum Augenschein Art. 181 f. ZPO). Nach § 7 Abs. 1 VRG – dessen Anwendbarkeit für das Gericht sich aus § 70 VRG ergibt – untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen, wobei sie auch einen Augenschein vornehmen kann. Unter anderem im Hinblick auf die spätere Gewährung des Akteneinsichtsrechts und zwecks Schaffung einwandfreier Entscheidungsgrundlagen sind die anlässlich eines Augenscheins gemachten Feststellungen schriftlich festzuhalten. Die zuständige Behörde hat daher über die wesentlichen Ergebnisse eines Augenscheins immer ein Protokoll zu erstellen. Dieses steht den Verfahrensbeteiligten nach dem Grundsatz des rechtlichen Gehörs jederzeit zur Einsichtnahme offen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 49; Attilio R. Gadola, Das verwaltungsinterne Beschwerdeverfahren, Zürich 1991, S. 409). Es muss den Parteien daher nicht zwingend zugestellt werden.

2.2 Der Augenschein mit der Rekursinstanz fand am 31. Mai 2012 statt. Der Beschwerdeführer nahm mit Frau und Tochter daran teil. Das Rekursverfahren wurde danach – so im Augenscheinprotokoll ausdrücklich erwähnt – aufgrund einer Vereinbarung der Parteien bis 15. Juni 2012 sistiert. Die Parteien waren zudem im Voraus darüber informiert worden, dass das Augenscheinprotokoll lediglich ein Ergebnisprotokoll sei und ihre Ausführungen nur insoweit protokolliert würden, als sie sich über die Schriftsätze hinaus zu den tatsächlichen Gegebenheiten äusserten. Dass das Augenscheinprotokoll den Parteien zugestellt würde, wurde nicht erwähnt. Wenn der Beschwerdeführer die Zustellung des Protokolls vor der Entscheidfällung hätte verlangen wollen, so hätte er dies spätestens an der Augenscheinverhandlung tun müssen; darüber hinaus hätte er dazu noch mindestens bis 15. Juni 2012 (Ende der Sistierung) Gelegenheit gehabt, nachdem der Rekursentscheid erst am 11. Juli 2012 gefällt wurde. Dieselbe Zeit hätte ihm zur Verfügung gestanden, um in das Augenscheinprotokoll Einsicht zu nehmen.

2.3 Der Beschwerdeführer macht weder geltend, dass er die Zustellung des Augenscheinprotokolls verlangt habe, noch, dass ihm die Einsichtnahme darin verweigert worden wäre. Sofern er in der Nichtzustellung des Augenscheinprotokolls einen formellen Mangel erkennen will, hätte er diesen so früh als möglich geltend machen müssen und diese Rüge nicht für das Beschwerdeverfahren aufsparen dürfen. Wer den Mangel nicht unverzüglich vorbringt, wenn er davon Kenntnis erhält, sondern sich stillschweigend auf ein Verfahren einlässt, verwirkt den Anspruch auf spätere Anrufung der vermeintlich verletzten Bestimmungen (BGr, 3. Oktober 2012, 1C_542/2011, E. 4.1; BGE 135 III 334 E. 2.2).

2.4 Unter diesen Umständen kann in der unterlassenen Zustellung des Augenscheinprotokolls keine Verletzung des rechtlichen Gehörs erkannt werden. Entsprechend erübrigt es sich, die Voraussetzungen einer Heilung des rechtlichen Gehörs im vorliegenden Verfahren zu prüfen (dazu Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 1709 ff.) und deswegen einen zweiten Schriftenwechsel durchzuführen.

3.

Der Beschwerdeführer rügt weiter eine falsche Feststellung des Sachverhalts. So habe er vom ursprünglich geplanten Umbauprojekt abgesehen und sich einzig auf die Dachsanierung beschränkt im Sinn einer reinen Unterhaltsmassnahme. Es treffe nicht zu, dass er sein zurückgezogenes Bauprojekt ohne Baubewilligung verwirklicht habe. Die Dachsanierung sei vielmehr erforderlich gewesen, weil die Dachsparren teilweise morsch gewesen und Ziegel heruntergefallen seien.

3.1 Nach § 51 VRG kann mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht jede für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts angefochten werden. Unrichtig ist die Sachverhaltsfeststellung, wenn der Verfügung falsche, aktenwidrige Annahmen zugrunde gelegt, über rechtserhebliche Umstände keine Beweise erhoben oder solche unzutreffend gewürdigt werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 51 N. 2).

3.2 Der Beschwerdeführer hat sein Bauprojekt mindestens teilweise verwirklicht, indem er sich nicht auf die Dachsanierung bei seinem Schopf beschränkte, sondern das Dach über die nordwestliche Fassade hinaus auf der ganzen Länge um ca. 2,8 m verbreiterte, um es auf der bestehenden Mauer abzustützen. Damit entstand parallel zum Schopf ein gedeckter Lagerraum, abgeschlossen durch einen Maschendrahtzaun mit Tor. Von einer blossen Dachsanierung kann demnach keine Rede sein.

4.

Die Vorinstanz stützte ihren ablehnenden Entscheid im Wesentlichen darauf, dass der Beschwerdeführer das Dach westseitig so verlängert habe, dass ein auf zwei Seiten eingewandeter, 24 m2 grosser Unterstand entstanden sei. Der umbaute Raum sei damit wesentlich vergrössert worden, was nicht mehr als reine Unterhaltsarbeit zu betrachten sei und eine Bewilligung erfordert hätte (Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [RPG]). Mangels Zonenkonformität der Baute prüfte sie eine Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 RPG, für welche die Voraussetzungen jedoch nicht vorlagen. Der Schopf sei nicht standortgebunden, weil dem Beschwerdeführer für die Bewirtschaftung der Flächen eine eigens erstellte Remise aus dem Jahr 2002 zur Verfügung stehe, von der er die benötigten Gerätschaften mitführen könne. Zudem handle es sich bei seinem Gewerbe mit bloss 0,25 SAK (Standardarbeitskräften) nicht um einen landwirtschaftlichen Betrieb im Sinn des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) und Art. 7 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR.211.412.11). Der Beschwerdeführer rügt, mit der Standardarbeitskraft werde ein sachfremdes Element zur Beurteilung seiner Baute berücksichtigt.

4.1 Die Standardarbeitskraft ist eine Einheit für die Erfassung des gesamtbetrieblichen Arbeitsbedarfs mit Hilfe standardisierter Faktoren (Art. 3 Abs. 1 der Landwirtschaftlichen Begriffsverordnung vom 7. Dezember 1998 [LBV]) und für landwirtschaftliche Gewerbe in vielerlei Hinsicht von Bedeutung. So erfordert etwa der Bezug von allgemeinen Direktzahlungen unter anderen ein minimales Arbeitsaufkommen in Standardarbeitskräften auf dem bewirtschafteten Betrieb (Art. 70 Abs. 5 lit. a des Landwirtschaftsgesetzes vom 29. April 1998 [LwG]); dafür sind mindestens 0,25 SAK vorausgesetzt (Art. 18 Abs. 1 der Direktzahlungsverordnung vom 7. Dezember 1998 [DZV], SR 910.13, in Verbindung mit Art. 3 Abs. 2 LBV). Sodann erfordert der Bezug von Betriebshilfen, dass der Betrieb längerfristig eine Existenz und ein angemessenes Arbeitsaufkommen bietet, wofür mindestens 1,0 SAK verlangt werden (Art. 80 Abs. 1 lit. a LwG). Dasselbe gilt für den Bezug einzelbetrieblicher Massnahmen (Art. 89 Abs. 1 lit. a LwG). Auch für Investitionshilfen oder einzelne bauliche Massnahmen ist der SAK-Wert massgebend, ebenso etwa für die Frage, ob ein selbstbewirtschaftetes Gewerbe an einen Nachkommen zum Ertragswert oder als landwirtschaftliches Grundstück zum Verkehrswert übergeben werden darf (St. Galler Bauernverband [Hrsg.], St. Galler Bauer, Nr. 15-2012, S. 31).

4.2 Als landwirtschaftliches Gewerbe im Allgemeinen gilt neben anderen eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist (Art. 7 Abs. 1 BGBB). Den Kantonen ist es allerdings erlaubt, landwirtschaftliche Betriebe, welche die Voraussetzungen nach Art. 7 hinsichtlich der Standardarbeitskräfte nicht erfüllen, auch den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe zu unterstellen, sofern die minimale Betriebsgrösse 0,75 Standardarbeitskräfte nicht unterschreitet (Art. 5 lit. a BGBB). Wenn der Kanton Zürich "praxisgemäss" die Grenze für das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes bei 0,65 SAK ansetzt, kommt er damit den Betreibern von Kleingewerben sogar entgegen (vgl. dazu die Merkblätter des Amtes für Raumentwicklung "Weideunterstand resp. Witterungsschutz", wonach kleinere Landwirtschaftsbetriebe eine Grösse von "0,65 bis 1,0 SAK" aufweisen, sowie "Landwirtschaftliche Ökonomiegebäude", wonach Landwirtschaftsbetriebe mindestens 2/3 der Grösse eines landwirtschaftlichen Gewerbes nach BGBB aufweisen müssen, also 0,65 SAK).

4.3 Auch in raumplanungsrechtlicher Hinsicht ist aufgrund des Grundsatzes der Trennung vom Bau- zum Nichtbaugebiet von entscheidender Bedeutung, ob ein bäuerliches Gewerbe im Sinn der landwirtschaftlichen Gesetzgebung (BGBB, LwG) vorliegt oder nicht. Nach Art. 16a Abs. 1 RPG sind jene Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Art. 16a RPG regelt damit die Zonenkonformität von Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone; zonenkonforme Bauten werden im ordentlichen Verfahren bewilligt und bedürfen keiner Ausnahmebewilligung. Solche Betriebsbauten müssen der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung dienen und darüber hinaus dafür notwendig sein. Das ist nur dann der Fall, wenn sie für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung nötig sind und der landwirtschaftliche Betrieb voraussichtlich längerfristig existenzfähig ist. Das entscheidet sich nicht etwa am Erreichen des (niedrigsten) SAK-Werts für Direktzahlungen, sondern der Begriff der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung ist dem Landwirtschaftsrecht des Bundes zu entnehmen (Alexander Ruch, Kommentar RPG, Zürich etc. 2010, Art. 16a Rz. 15; dazu Art. 34 Abs. 4 lit. c und Abs. 5 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]). Dies setzt einen SAK-Wert von mindestens 1,0 voraus (Art. 7 Abs. 1 BGBB); der Betrieb des Beschwerdeführers erreicht aber unbestrittenermassen nicht einmal (kantonal zulässige) 0,65 SAK (vorn E. 4). Damit erweist sich der Schopf des Beschwerdeführers als nicht zonenkonform, ohne dass auf ein sachfremdes Kriterium zurückgegriffen wurde.

5.

Damit stellt sich die Frage, ob eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könnte. Zu Recht kam die Vorinstanz zum Schluss, dass die Bestimmungen von Art. 24a‒d RPG nicht zur Anwendung gelangen. Auf ihre ausführlichen und zutreffenden Erwägungen insbesondere auch zur Frage, ob eine Umnutzung vorliegt oder nicht, kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

5.1 Die Vorinstanz prüfte die Erteilung einer Ausnahmebewilligung folgerichtig allein unter der Bestimmung von Art. 24 RPG. Danach können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn (a) der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert und (b) keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

5.2 Die Vorinstanz verneinte die Standortgebundenheit des Schopfs und der vorgenommenen Dacherweiterung damit, dass dem Beschwerdeführer für die Bewirtschaftung seiner Flächen eine Remise aus dem Jahr 2002 zur Verfügung stehe. Es könnte für ihn zwar von Vorteil sein, Geräte für seine Reben im Gebiet D, das sich unweit des Schopfes befindet, dort zu lagern. Angesichts der bescheidenen Flächen, die er bewirtschafte, könne er seine Gerätschaften indessen auch von seinem 800 m bis 1,2 km entfernten Wohnhaus herbeiführen. Eine Standortgebundenheit ergebe sich daraus nicht. Der Beschwerdeführer hält demgegenüber daran fest, dass er den Schopf wegen dessen Nähe zu den Reben und weiterem Landwirtschaftsland benötige, um das Weinbaumaterial und andere landwirtschaftliche Geräte einzustellen. Im Übrigen sei es üblich, dass nicht ausschliesslich landwirtschaftliches Material, etwa Baumaterialien, in solchen Schöpfen zu finden seien. Damit erbrachte der Beschwerdeführer den Nachweis der Standortgebundenheit nicht. Er machte insbesondere nicht geltend, dass er die benötigten Materialien für die Bewirtschaftung seiner Flächen nicht aus dem nahe gelegenen Wohnhaus herbeiführen könnte, womit es schon am objektiven Bedürfnis des Standortes fehlt.

Fehlt es an der Standortgebundenheit des Schopfs, fehlt es auch an derjenigen der vorgenommenen Erweiterung durch die seitliche Abstützung des Daches. Es braucht daher nicht mehr geprüft zu werden, ob den vorgenommenen Umbauten überwiegende Interessen entgegenstehen, weil die Bestimmungen von Art. 24 lit. a und b RPG kumulativ erfüllt sein müssen (Rudolf Muggli, Kommentar zum RPG, Zürich etc. 2010, Art. 24 Rz. 17).

6.

Die Vorinstanz erachtete den Beschwerdeführer als bösgläubig bei Ausführung der Dachverbreiterung, nachdem er etwa ein halbes Jahr zuvor von der Baudirektion auf die Hindernisse gegenüber seinem Vorhaben hingewiesen worden sei (vorn I.). Der Umstand, dass er das Gebäude habe sichern müssen, rechtfertige sein Vorgehen nicht, da dies auch auf andere Weise möglich gewesen wäre. Der Schopf habe durch die Dachverbreiterung sehr wohl eine wesentliche Veränderung erfahren in Form eines rund 24 m2 grossen gedeckten Unterstands, der von Norden und Süden gut einsehbar sei. Die Einhaltung der restriktiven Vorschriften zur Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet sei in der Landwirtschaftszone besonders wichtig. Weniger wichtig im Hinblick auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erachtete die Vorinstanz die Frage, ob der Schopf Wanderern Schutz bieten könne oder nicht.

Der Beschwerdeführer wehrt sich gegen die Anordnung, den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen. Die Dachsanierung als Unterhalt sei nicht bewilligungspflichtig, und die zwecks Stabilität und Gewährleistung der Sicherheit vorgenommene Dachverbreiterung verändere das Erscheinungsbild des Schopfs nur geringfügig. Ausserdem bestehe kein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung. Gegen die Unterhaltsmassnahme, die er ohnehin fern jeden bösen Glaubens vorgenommen habe, sei nach der nachträglich verlangten Publikation in keiner Weise opponiert worden. Zudem diene die mit der Abstützung ausgeführte Dachverlängerung für Spaziergänger und Wanderer als Unterstand bei Regen und Gewitter. Schliesslich sei der verlangte Rückbau nicht so einfach zu bewerkstelligen, wie sich das die Beschwerdegegnerin vorstelle. Ein Rückbau erscheine daher absolut unverhältnismässig und sei mit sinnlosem Aufwand verbunden.

6.1 Wie bereits dargelegt (vorn E. 3.2), ging der Beschwerdeführer über eine reine Dachsanierung weit hinaus, indem er das Dach seines Schopfs auf dessen ganzen Länge zusätzlich seitlich abstützte und damit um etwa 2,8 m verbreiterte. Darunter entstand ein gedeckter, mit Maschendraht abgegrenzter Lagerraum (vorn E. 3.2), der das gelagerte Gut natürlich weit besser schützt als etwa eine Plane. Dabei musste dem Beschwerdeführer bewusst sein, dass er für die doch erhebliche Dachverbreiterung nicht nur eine Bewilligung benötigte, sondern ihm eine solche auch nicht erteilt würde, hatte er doch wegen des Hindernisbriefs vom 16. April 2010 sein Baugesuch zurückgezogen. Wenn die Vorinstanz aufgrund dieser Umstände zum Schluss kam, der Beschwerdeführer sei insofern bösgläubig gewesen, als er über eine reine Dachsanierung hinausgegangen sei, ist das nicht zu beanstanden.

6.2 Sein Vorgehen kann der Beschwerdeführer auch nicht damit rechtfertigen, dass während der Dachsanierung eine Schieflage des Schopfs von ca. 20 cm festgestellt worden sei und mit der vorgenommenen Dachverbreiterung das Gebäude habe stabilisiert werden können. Einerseits hielt er gegenüber der Beschwerdegegnerin am 7. Oktober 2010 fest, dass das Gebäude beim Abdecken notfallmässig habe gestützt werden müssen, da es einzustürzen drohte. Die Verankerung der Dachverbreiterung auf der bestehenden seitlichen Stützmauer sei die beste Lösung gewesen, um das Gebäude zu retten und dessen Stabilität künftig zu gewährleisten. Anderseits bestritt er im Rekursverfahren, dass das Gebäude im Begriff gewesen sei zusammenzubrechen. Dort machte er geltend, aus Dringlichkeitsgründen habe er auf eine weitere Gesuchseingabe verzichtet, da das abgedeckte Dach nicht mehr stabil gewesen sei und anscheinend nicht das Haus. Indessen ist der Inhalt des Schreibens des Beschwerdeführers vom 7. Oktober 2010 klar und nicht interpretationsbedürftig. In der Beschwerde weist er wiederum darauf hin, dass die Abstützung der verlängerten Dachbalken auf der bestehenden Mauer lediglich im Sinn von Sicherheit und (Gebäude-)Stabilität erfolgt sei. Dies mag die vorgenommene Dachverbreiterung aus der Sicht des Beschwerdeführers zu begründen, ändert indessen nichts daran, dass er in diesem Umfang bewusst über eine reine Dachsanierung hinausging. Angesichts des fundamentalen Grundsatzes der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet rechtfertigt dies bereits die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.

6.3 Die Vorinstanz stellte am Augenschein fest, dass eines der beiden stirnseitigen Tore (an der Nordostfassade) zugenagelt und damit nicht mehr in Gebrauch gewesen sei, was der Beschwerdeführer bestreitet. Wie es sich damit verhält, kann dahingestellt bleiben. Sofern der Beschwerdeführer mit diesem Vorbringen geltend machen will, eine andere Möglichkeit, das Gebäude abzustützen, als mit der seitlichen Dachverbreiterung habe ihm nicht offengestanden, ist ihm nicht zu folgen. Bereits die Vorinstanz hatte ihn auf andere Möglichkeiten hingewiesen. Gemäss der Offerte der Gebrüder E AG für den Rückbau des Dachs und die Stabilisierung des Schopfs ist ferner eine Queraussteifung des Schopfs mit Streben von der Firstpfette bis zur Wandschwelle (sechs Streben) zu einem Preis von rund Fr. 5'700.- möglich. Vom Aufwand her erscheinen die zusätzlich anfallenden Kosten für die Stabilisierung des Schopfs (Queraussteifung) durchaus zumutbar, selbst wenn noch weitere Kosten für die Stabilisierung des Hauses hinzuzuzählen wären (etwa Sparrenlage und Dachschalung). Im Übrigen bestreitet der Beschwerdeführer die Erwägungen der Vorinstanz zum Aufwand des verlangten Rückbaus (ohne Dachvorsprung) nicht substanziiert, weshalb sich weitere Ausführungen dazu erübrigen. Insgesamt erweist sich die angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands jedenfalls als verhältnismässig.

6.4 Daran ändern die weiteren Vorbringen des Beschwerdeführers nichts. Dass Wanderer bei schlechtem Wetter allenfalls Schutz beim Schopf des Beschwerdeführers finden, vermag ein öffentliches Interesse am vorgenommenen Umbau nicht zu rechtfertigen, ebenso wenig der Umstand, dass der nachträglichen Ausschreibung seines Bauprojekts keine Opposition entstand. Soweit der Beschwerdeführer auf möglichen Schaden hinweist, der Personen wegen seines Gebäudes entstehen könnte, wäre solchen Befürchtungen mit der Sanierung des Daches und der inneren Stabilisierung des Hauses Genüge getan worden.

Die Beschwerde ist demnach abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird (vorn E. 1.4).

7.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind dessen Kosten dem Beschwerdeführer zu auferlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Entschädigung steht dem Beschwerdeführer nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 190.-- Zustellkosten,

Fr. 3'190.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an…