Baubewilligung

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

Abteilung

VB.2009.00630

Entscheid

der 1. Kammer

vom 19. Mai 2010

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Gerichtssekretärin Tanja Kamber.

In Sachen

Stadt Zürich,

Beschwerdeführerin,

gegen

A,vertreten durch RA B,

Beschwerdegegner,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 3. Februar 2009 A die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch der Gebäude C-Gasse 01, 02 und 03 sowie die Erstellung eines Mehrfamilienhauses, D-Strasse 04, auf den Parzellen Kat.-Nrn. 05, 06 und 07 sowie die Vereinigung dieser Parzellen zur Parzelle Kat.-Nr. 08. Gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1a hatte die Bauherrschaft vor Baubeginn entweder den Nachweis zu erbringen, dass das Hofgebäude C-Gasse 09 abgebrochen wurde, oder gegenüber diesem einen Gebäudeabstand von 7 m einzuhalten. Laut Dispositiv-Ziffer II.B.1f hatte die Bauherrschaft zudem dem Amt für Baubewilligungen für die Unterschreitung der Gebäudeabstände den Nachweis der Einräumung der definitiven Näherbaurechte zu den Parzellen Kat.-Nrn. 10 (E-Strasse 11) und 12 (E-Strasse 13) beizubringen.

II.

Hiergegen erhob A am 9. März 2009 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragte die ersatzlose Aufhebung der beiden Nebenbestimmungen Dispositiv-Ziffern II.B.1a und 1f.

Die Baurekurskommission I hiess am 2. Oktober 2009 den Rekurs teilweise gut. Sie fasste Dispositiv-Ziffer II.B.1a neu (Rekursentscheid Dispositiv-Ziffer I Abs. 2) und hob Dispositiv-Ziffer II.B.1f (Rekursentscheid Dispositiv-Ziffer I Abs. 3) des Bauentscheides ersatzlos auf; im Übrigen wies sie den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat.

III.

Mit Beschwerde vom 3. November 2009 beantragte die Stadt Zürich dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid vom 2. Oktober 2009 insoweit aufzuheben, als der Rekurs gutgeheissen wurde, und demzufolge Dispositiv-Ziffern II.B.1a und 1f des Bauentscheids vom 3. Februar 2009 zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Baurekurskommission I beantragte Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdegegner stellte den Antrag, die Beschwerde als gegenstandslos geworden abzuschreiben, soweit diese Dispositiv-Ziffer II.B.1a zum Gegenstand habe, und im Übrigen abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

In Replik und Duplik hielten die Parteien an ihren Rechtsstandpunkten fest.

Die Erwägungen der Baurekurskommission I im Rekursentscheid vom 2. Oktober 2009 sowie die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden – soweit rechtserheblich – in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Gemäss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist eine Gemeinde zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen zur Beschwerde berechtigt. Diese für das Verwaltungsverfahren allgemein geltende Bestimmung betreffend die Rechtsmittelbefugnis der Gemeinden ist auch auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts anwendbar (RB 1998 Nr. 12). Die Beschwerdeberechtigung liegt nach der Praxis u.a. dann vor, wenn sich die Gemeinde für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts wehrt oder wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte Entscheidungs- oder Ermessensfreiheit geltend macht (VGr, 24. September 1985, BEZ 1985 Nr. 44 = ZBl 87/1986, S. 40; VGr, 6. Oktober 1995, VB.95.00093; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 62; vgl. auch Martin Bertschi, Die Beschwerdebefugnis der Gemeinde im Zürcher Verwaltungsprozess, in: Peter Breitschmied et al. [Hrsg.], Grundfragen der juristischen Person, Bern 2007, S. 16 ff.).

Vorliegend macht die Beschwerdeführerin eine Verletzung ihrer Quartiererhaltungsvorschriften durch die Baurekurskommission I geltend, insbesondere von Art. 24g der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO). Sie ist somit zur Beschwerdeerhebung legitimiert.

2.

Gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1a der Baubewilligung vom 3. Februar 2009 hat die Bauherrschaft vor Baubeginn entweder den Nachweis zu erbringen, dass das Hofgebäude C-Gasse 09 abgebrochen wurde, oder gegenüber diesem einen Gebäudeabstand von 7 m einzuhalten. Diese Nebenbestimmung wurde von der Vorinstanz abgeändert (Entscheid der Vorinstanz, Dispositiv-Ziffer I Abs. 2). Die Beschwerdeführerin beantragt dem Verwaltungsgericht u.a., die Auflage Dispositiv-Ziffer II.B.1a wiederherzustellen. Zwischenzeitlich wurde indessen das Hofgebäude C-Gasse 09 abgebrochen. Die Bauherrschaft ist damit der von der Beschwerdeführerin statuierten Auflage nachgekommen. Die Beschwerde ist somit in diesem Punkt gegenstandslos geworden und abzuschreiben. Das – nunmehr nur noch theoretische – Interesse der Gemeinde an der Beantwortung der diesbezüglich aufgeworfenen Rechtsfrage begründet kein hinreichendes Rechtsschutzinteresse (RB 1981 Nr. 9 = ZBl 83/1982, 216; 1985 Nr. 10; 1987 Nr. 2 = BEZ 1987 Nr. 21; vgl. auch RB 1995 Nr. 11 E. 3; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 25).

3.

3.1 Das Baugrundstück ist gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich der Quartiererhaltungszone QI3b zugeschieden. Das streitige Bauprojekt sieht vor, die Gebäude C-Gasse 01, 02 und 03 abzubrechen und stattdessen ein entlang der F-Gasse/D-Strasse abgewinkelt angeordnetes Randgebäude zu erstellen, dessen Westfassade auf die gemeinsam mit dem Grundstück Kat.-Nr. 14 verlaufende Grenze gesetzt werden soll. Das Neubauvorhaben besteht aus einem dreigeschossigen Baukörper mit Attikageschoss, einem als Souterrain bezeichneten anrechenbaren und einem nichtanrechenbaren Untergeschoss. Die Erschliessung erfolgt über die D-Strasse.

3.2 Im Streit steht (noch) Dispositiv-Ziffer II.B.1f der Baubewilligung vom 3. Februar 2009, wonach dem Amt für Baubewilligungen für die Unterschreitung der Gebäudeabstände der Nachweis der Einräumung der definitiven Näherbaurechte zu den Parzellen Kat.-Nrn. 10 (E-Strasse 11) und 12 (E-Strasse 13) beizubringen sei. Gemäss Erwägung lit. E.d zur Baubewilligung betragen die Abstände der Nordfassade des Neubauprojektes zu diesen Gebäuden rund 5,52 m statt 7,0 m. Gemäss Interpretation der städtischen Baubehörden schlössen die Bestimmungen der kommunalen Bauordnung die im seitlichen Bereich geltenden kantonalen Abstandsvorschriften nicht aus. Daher hätten Randgebäude gemäss ständiger Praxis einen seitlichen Grenzabstand von mindestens 3,5 m und einen Gebäudeabstand von mindestens 7 m einzuhalten, wenn keine geschlossene Bauweise möglich oder erforderlich sei.

Die Vorinstanz verweist zu dieser Rechtsfrage auf ihren in BEZ 2008 Nr. 58 publizierten Entscheid, wonach mangels positiver Normierung in den Grundmassen der Quartiererhaltungszone I (Art. 24g Abs. 2 BZO) Randgebäude keinen seitlichen Grenzabstand einhalten müssten. In den Erwägungen zu diesem Entscheid führt die Baurekurskommission als Begründung an, die Grenz- und Gebäudeabstände für Randgebäude in der Quartiererhaltungszone I würden hofseitig individuell geregelt, teils werde explizit die Beachtung der kantonalen Abstandsvorschriften verlangt. Im seitlichen Bereich sei der Grenzbau erlaubt. Eine seitliche Grenz- bzw. Gebäudeabstandsvorschrift oder ein genereller Hinweis auf die Anwendbarkeit der kantonalen Abstandsnormen fehle in den Grundmassen. Der Gebäudeabstand lasse sich nicht auf § 287 lit. a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) stützen; da in den für Randgebäude geltenden Grundmassen (Art. 24g Abs. 2 BZO) kein Grenzabstandsmass festgelegt worden sei, fehle es bereits an einer Bezugsgrösse, um die für den Gebäudeabstand massgebliche Summe ermitteln zu können. Die Einhaltung eines seitlichen Gebäudeabstandes von 7 m lasse sich auch nicht auf § 274 Abs. 1 PBG stützen, wonach der Abstand eines neuen Bauvorhabens zu einem Nachbargebäude, das näher an der Grenze stehe, als es nach den Bauvorschriften zulässig sei, aus der Summe des kommunalen Grenzabstandes und dem kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand gebildet wird. Fehle wie hier eine kommunale Grenzabstandsvorschrift, wäre folglich lediglich ein Abstand von 3,5 m zu wahren. Bei der mangelnden Festlegung einer Grenzabstandsvorschrift handle es sich aus – im Entscheid BEZ 2008 Nr. 58 näher dargelegten Gründen – nicht um ein Versehen des kommunalen Gesetzgebers, sondern um einen bewussten Ausschluss der Anwendbarkeit der kantonalen Abstandsvorschriften. Mangels ausdrücklicher positiver Normierung in den Grundmassen der Quartiererhaltungszone I (Art. 24g Abs. 2 BZO) müssten Randgebäude keinen seitlichen Gebäudeabstand einhalten. Welchen Abstand ein Neubau von einem in offener Bauweise erstellten nachbarlichen Randgebäude einzuhalten habe, könne insbesondere mittels feuerpolizeilichen Vorschriften bestimmt werden. In der Regel genüge bei Gebäuden, deren beide Aussenwände eine nicht brennbare äusserste Schicht aufwiesen, ein Schutzabstand von 5 m (Ziffer 2.3 Abs. 2 lit. C der Brandschutzrichtlinie "Schutzabstände Brandabschnitte" der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen [VKF]). In speziellen Fällen sei bei ungenügenden Schutzabständen Ersatzmassnahmen vorzusehen.

3.3 Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde entgegen, gemäss Art. 24g Abs. 3 BZO sei der seitliche Grenzbau nicht von der nachbarlichen Zustimmung oder vom Vorhandensein eines bestehenden Gebäudes auf der Grenze, an das angebaut werden könne, abhängig. Eine Einschränkung ergebe sich aber nach der Rechts­auffassung der Bausektion insofern, als zu einem nicht auf der Grenze stehenden Nachbargebäude – vorbehältlich eines Näherbaurechts – ein Gebäudeabstand von mindestens 7 m einzuhalten sei. Der erlaubte Grenzbau setze nämlich voraus, dass keine Verletzung kantonaler oder kommunaler Mindestabstände eintrete (§ 287 lit. a PBG); damit seien die Gebäudeabstände gemeint. Könne oder wolle die Bauherrschaft seitlich nicht auf die Grundstücksgrenze bauen, habe ein Neubau ausserdem einen Grenzabstand von 3,5 m zu wahren.

4.

4.1 Gemäss § 50a Abs. 2 in Verbindung mit § 50 Abs. 3 PBG kann die Bau- und Zonenordnung bei den Quartiererhaltungszonen Abweichungen von den kantonalrechtlichen Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände vorsehen. Bei den bezüglich Grenz- und Gebäudeabständen streitigen Bestimmungen der Quartiererhaltungszonen der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (Art. 24b ff. BZO) handelt es sich mithin um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung durch die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Bei der Überprüfung einer kommunalen Anordnung haben sich deshalb die kantonalen Rechtsmittelinstanzen insofern zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19; § 50 N. 8 und 9). Dem Verwaltungsgericht kommt gemäss § 50 Abs. 1 und 2 VRG von vornherein nur eine Kontrolle von Rechtsverletzungen zu.

4.2 Gemäss Art. 24f BZO zeichnen sich die Gebiete der Quartiererhaltungszone I aus durch eine die Strassen beidseits begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen oder Ansätzen zu einer Hofbildung. Der rückwärtige Bereich bzw. die Höfe sind unterschiedlich dicht bebaut oder grossflächig frei gehalten. In dieser Zone sind die "Randgebäude", d.h. nach der Definition von Art. 24g Abs. 1 BZO die "Hauptgebäude entlang Strassen und Plätzen", strassenseitig auf die in der betreffenden Gebäudezeile vorherrschende Bauflucht bzw. eine weiter zurückliegende Baulinie zu bauen (Art. 24g Abs. 4 Satz 1 BZO). Im seitlichen Bereich ist laut Art. 24g Abs. 3 BZO die geschlossene Bauweise zustimmungsfrei gestattet, beim Ersatz von Hauptgebäuden mit seitlich geschlossener Bauweise vorgeschrieben. Wie das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 20. August 2008 festgehalten hat, dürfen damit in der Quartiererhaltungszone Neubauten ohne Zustimmung des benachbarten Grundeigentümers als Grenzbau erstellt werden, auch wenn nicht an ein bestehendes Gebäude angebaut wird (VGr, 20. April 2008, VB.2008.210, E. 3, www.vgrzh.ch). Die Bestimmung von Art. 24g Abs. 3 BZO zielt darauf hin, den bestehenden Quartiercharakter mit mehrheitlich, aber nicht ausschliesslich geschlossener Bauweise zu erhalten bzw. zu erweitern.

4.3 Vorab ist zu prüfen, ob in der Quartiererhaltungszone I ein Randgebäude (Hauptgebäude) im seitlichen Bereich einen Grenzabstand einzuhalten hat, sofern die Baute nicht als Grenzbaute auf die Grenze gestellt wird. Auch wenn sich der Rekursentscheid BEZ 2008 Nr. 58 im Ergebnis über den Gebäudeabstand ausspricht, hält die Baurekurskommission darin wie auch im angefochtenen Rekursentscheid vom 2. Oktober 2009 unmissverständlich fest, dass gemäss ihrer Rechtsauffassung im seitlichen Bereich keinerlei Grenzabstandspflicht eingreift und auch nicht ein seitlicher Mindestgrenzabstand von 3,5 m einzuhalten ist.

Eine seitliche Grenz- bzw. Gebäudeabstandsvorschrift oder ein genereller Hinweis auf die Anwendbarkeit der kantonalen Abstandsnormen fehlt in den Bestimmungen der Quartiererhaltungszone I. Dies im Gegensatz zu jenen der Quartiererhaltungszone II, in welcher ein Grenzabstand von 3,5 m verlangt wird (Art. 24l Abs. 1 BZO) und die geschlossene Bauweise entlang Strassen und Plätzen im seitlichen Bereich gestattet ist, d.h. entsprechend Art. 7 Abs. 2 BZO beim Anbau an ein bestehendes Gebäude oder – nicht zustimmungsfrei wie in der Quartiererhaltungszone I, sondern – mit schriftlicher Zustimmung der benachbarten Eigentümerschaft. Die Regelung, wonach ein in offener Überbauung erstelltes Gebäude seitlich gegenüber dem Nachbargrundstück überhaupt keinen Grenzabstandsvorschriften unterliegt, ist dem zürcherischen Baurecht grundsätzlich fremd. Bereits das "Gesetz betr. eine Bauordnung für die Städte Zürich und Winterthur und für städtische Verhältnisse überhaupt, vom 30. Brachmonat 1863" (OS 13, 143) bestimmte, dass längs Strassen und öffentlichen Plätzen die Gebäude auf die Grenze des benachbarten Grundstücks gesetzt werden könnten, soweit nicht privatrechtliche Gründe entgegenstünden (Art. 20 Abs. 1); Seitenfronten, welche nicht auf die Grenze gesetzt würden, müssten wenigstens 12 Fuss, d.h. nach der Umrechnungstabelle des Konkordates über eine gemeinsame schweizerische Mass- und Gewichtsordnung vom 17. August 1835 wenigstens 3,6 m (1 Fuss = 0,3 m) "von der Grenze entfernt bleiben" (Art. 20 Abs. 2). Auch das Baugesetz für Ortschaften mit städtischen Verhältnissen vom 23. April 1893 (ZG 5, 3 ff.: BauG), welches das Gesetz von 1863 ablöste, verlangte einen Mindestgrenzabstand von 3,5 m von der "nachbarlichen Grenze" (Art. 55 BauG). Dieser Mindestgrenzabstand galt auch "längs Strassen und öffentlichen Plätzen" bei Gebäuden, die "seitlich nicht auf die Grenze gestellt werden" (§ 57 BauG). Diese Regelung wurde mit dem Planungs- und Baugesetz fortgeschrieben. Gemäss § 269 PBG unterliegen nur unterirdische Gebäude sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als 50 cm überragen und keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keinen Abstandsvorschriften; solche gelten als "abstandsfreie Gebäude" (Randtitel zu § 269 PBG). "Alle anderen Gebäude" haben nach § 270 Abs. 1 PBG einen Grenzabstand von 3,5 m zu Nachbargrundstücken einzuhalten, sofern sie nicht als Grenzbau auf die Grenze gestellt werden. Angesichts dieser – in der Stadt Zürich seit rund 150 Jahren geltenden – gesetzlichen Regelung darf nicht leichthin darauf geschlossen werden, in der Quartiererhaltungszone I, welche laut § 50a Abs. 1 PBG gerade die Erhaltung und Erweiterung der Nutzungsstruktur und baulichen Gliederung der betreffenden Gebiete mit hoher Siedlungsqualität zum Ziel hat, gälten im seitlichen Bereich nunmehr keinerlei Abstandsvorschriften mehr und könnten damit Hauptbauten (Randgebäude) – vorbehältlich feuerpolizeilicher Bestimmungen – mit jedem beliebigen Abstand zum Nachbargrundstück erstellt werden.

Aus dem Umstand, dass Hauptgebäude in der Quartiererhaltungszone II einen Mindestgrenzabstand von 3,5 m einzuhalten haben, während Art. 24g Abs. 2 BZO für Randgebäude in der Quartiererhaltungszone I keinen Grenzabstand bestimmt, kann nicht zwingend geschlossen werden, der kommunale Gesetzgeber habe in der Letzteren bewusst auf eine Grenzabstandsregelung verzichtet. Denn die Regelung der Hauptgebäude in der Quartiererhaltungszone II (Art. 24l BZO) ist relativ einfach gehalten, während jene für die Quartiererhaltungszone I viel umfangreicher ausgefallen ist mit detaillierten Abstandsbestimmungen für die Randgebäude gegenüber der Hofseite (Art. 24g BZO) und von Hofgebäuden selber (Art. 24h BZO). Der Einwand der Beschwerdeführerin, dem kommunalen Gesetzgeber sei offensichtlich ein Versehen unterlaufen, indem er in der Quartiererhaltungszone I den Mindestgrenzabstand im seitlichen Bereich nicht regelte bzw. nicht explizit auf die kantonalen Abstandsbestimmungen verweise, ist nachvollziehbar. Auch aus dem Wortlaut von Art. 24g Abs. 3 BZO kann eher auf eine Unterlassung geschlossen werden, denn es ist nicht einzusehen, weshalb der Gesetzgeber (nur) festhielt, eine Grenzbaute könne zustimmungsfrei erstellt werden, wenn im seitlichen Verhältnis jeglicher Abstand ohne nachbarliche Zustimmung zulässig sein soll. Weiter wäre die Planungssicherheit beeinträchtigt, wenn für die einzelnen Grundeigentümer Ungewissheit darüber bestünde, wie nahe ein künftiges nachbarliches Bauvorhaben an die gemeinsame Grenze zu stehen kommen kann. Es fehlt ein positiver Hinweis, dass der Gesetzgeber mit den Bestimmungen über die Quartiererhaltungszone I bewusst die aufgezeigte rund 150 Jahre alte Regelung, unter welcher die in ihrer baulichen Struktur zu bewahrenden Quartiere entstanden sind, ändern und im seitlichen Bereich den kantonalen Mindestgrenzabstand von 3,5 m "ausschalten" wollte, womit – neben Grenzbauten – auch "grenznahe" Bauten, also solche mit einem Abstand von weniger als 3,5 m ohne Zustimmung des Nachbarn zugelassen würden. Unter diesen Umständen kann der Beschwerdeführerin nicht vorgeworfen werden, ihre Auslegung von Art. 24g BZO, wonach Randgebäude im seitlichen Bereich einen Grenzabstand von 3,5 m einzuhalten hätten, wenn sie nicht auf die Grenze gestellt würden, sei nicht vertretbar und rechtsverletzend.

4.4 Es stellt sich weiter die Frage, welchen Gebäudeabstand im seitlichen Bereich ein in der Quartiererhaltungszone I nicht als Grenzbaute, sondern in offener Bauweise mit einem Grenzabstand von mindestens 3,5 m geplantes Gebäude gegenüber Bauten auf dem Nachbargrundstück einzuhalten habe. Gemäss § 271 PBG hat der Abstand zwischen Gebäuden, die Grenzabstände einhalten müssen, ohne Rücksicht auf die Grundstücksgrenzen der Summe der beidseitig nötigen Grenzabstände zu entsprechen. Steht ein nachbarliches Gebäude näher an der Grenze, als es nach den Bauvorschriften zulässig ist, so genügt als Abstand die Summe aus dem Grenzabstand, den das neue Bauvorhaben benötigt, und dem kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand (§ 274 Abs. 1 PBG).

In Anwendung dieser Bestimmungen hat somit in der Quartiererhaltungszone I ein Randgebäude, welches nicht auf die Grenze gestellt wird, im seitlichen Bereich einen Grenzabstand von 3,5 m und einen Gebäudeabstand von 7 m einzuhalten. Dem entspricht auch die von der Beschwerdeführerin vertretene Rechtsauffassung. Gründe, welche diese Auslegung als rechtsverletzend oder als nicht vertretbar erscheinen lassen, sind keine ersichtlich. Die Regelung, dass ein Gebäude einen entsprechend grösseren Abstand (als 3,5 m) gegenüber der gemeinsamen Grenze wahren muss, wenn auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude steht, welches den Mindestgrenzabstand unterschreitet, entspricht der gesetzlichen Bestimmung von § 274 Abs. 1 PBG. Eine analoge Bestimmung fand sich auch im alten Baugesetz von 1893. Gemäss dessen § 57 hatten Gebäude längs Strassen und öffentlichen Plätzen, welche seitlich nicht auf die Grenze gestellt werden, einen seitlichen Abstand von einem benachbarten Gebäude von wenigstens 7 m und von der nachbarlichen Grenze von wenigstens 3,5 m einzuhalten. Wies das nachbarliche Grundstück eine geringe Breite auf, konnte es unüberbaubar werden, wenn der Bauherr einen Grenzabstand von (nur) 3,5 m einhielt, weil in diesem Fall nicht mehr geschlossen an die Grenze gebaut werden konnte. Für diesen Fall gab § 57 Satz 2 BauG dem Eigentümer der Nachbarparzelle (sogar) das Recht, gegen einen Grenzabstand von weniger als sieben Meter Einsprache zu erheben (vgl. auch Hans Egger, Einführung in das züricherische Baurecht, 3. A., Wädenswil 1970, S. 88 f.).

Das Argument der Baurekurskommission, die Festlegung von seitlichen Gebäudeabständen stehe dem Ziel, in diesem Gebiet das Erscheinungsbild der klassisch in geschlossener Bauweise erstellten Blockrandüberbauung zu fördern, entgegen (BRK I, 11. April 2008, BEZ 2008 Nr. 58, E. 8.4 Abs. 4), lässt sich nicht halten. Sie übersieht, dass die von der Stadt Zürich verfochtene Rechtsauffassung jener langjährigen Rechtsordnung entspricht, unter deren "Regime" die in der Baustruktur zu erhaltenden Blockrandüberbauungen entstanden.

4.5 Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Auslegung der Beschwerdeführerin, wonach in der Quartiererhaltungszone I nicht als Grenzbaute erstellte Randgebäude (Hauptgebäude) im seitlichen Abstand einen Grenzabstand von 3,5 m und gegenüber einem benachbarten Gebäude einen Gebäudeabstand von 7 m einzuhalten haben, vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Der geplante Neubau hält gegenüber den benachbarten Grundstücken 10 (E-Strasse 11) und 12 (E-Strasse 13) mit 5,52 m den Mindestgrenzabstand von 3,5 m ein, unterschreitet aber den erforderlichen Gebäudeabstand von 7 m gegenüber den auf diesen Grundstücken stehenden Bauten E-Strasse 11 und 13. Dispositiv-Ziffer II.B.1f der Baubewilligung vom 3. Februar 2009, wonach die Bauherrschaft dem Amt für Baubewilligungen für die Unterschreitung dieser Gebäudeabstände den Nachweis der Einräumung der definitiven Näherbaurechte beizubringen hat, erweist sich damit als rechtmässig.

5.

Soweit die Beschwerde materiell geprüft wird, ist sie gutzuheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Hinsichtlich der auf die Abschreibung des Verfahrens infolge Gegenstandslosigkeit entfallenden Kostenanteils enthält das Verwaltungsrechtspflegegesetz keine Vorschrift. Das Verwaltungsgericht wendet grundsätzlich § 65 Abs. 1 der Zivilprozessordnung vom 13. Juni 1976 analog an (RB 1977 Nr. 6). Dementsprechend entscheidet das Gericht nach Ermessen, wobei es in Betracht zieht, wer die Gegenstandslosigkeit bzw. das gegen-standslos gewordene Verfahren verursacht hat oder welche Partei vermutlich obsiegt hätte. Die Kosten können aber auch – besonders wenn die erwähnten Kriterien versagen – anderweitig nach Billigkeit verlegt werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 19; VGr, 30. April 2003, VB.2003.00053, E. 2, www.vgrzh.ch). Vorliegend ist die Gegenstandslosigkeit durch den Gebäudeabbruch auf dem Nachbargrundstück eingetreten und kann damit nicht einer Partei zugeordnet werden. Es rechtfertigt sich daher, diesen Kostenanteil von einem Drittel der Gesamtkosten den Parteien je hälftig aufzuerlegen.

Eine Parteientschädigung steht dem unterliegenden Beschwerdegegner sowohl für das Rekurs- als auch für das Beschwerdeverfahren nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Eine solche ist aber auch der obsiegenden Beschwerdeführerin nicht zuzusprechen. Es gehört zu den angestammten Verwaltungsaufgaben, in Rechtsmittelverfahren eine korrekte Anwendung des kommunalen Rechts zu vertreten und nötigenfalls mit Rechtsmitteln durchzusetzen. Zudem wurde das vorliegende Verfahren durch die auslegungsbedürftige kommunale Regelung ausgelöst.

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die Beschwerde wird hinsichtlich von Dispositiv-Ziffer II.B.1a der Baubewilligung der Bausektion des Stadtrates Zürich vom 3. Februar 2009 als gegenstandslos geworden abgeschrieben;

und entscheidet:

1. Im Übrigen wird die Beschwerde gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I Abs. 3 des Rekursentscheides der Baurekurskommission I vom 2. Oktober 2009 wird aufgehoben und Dispositiv-Ziffer II.B.1f der Baubewilligung der Bausektion des Stadtrates Zürich vom 3. Februar 2009 wieder hergestellt.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'140.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens werden zu 1/6 der Beschwerdeführerin und zu 5/6 dem Beschwerdegegner auferlegt.

4. Für das Beschwerde- und das Rekursverfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an…