I.
A. Mit Beschluss vom 20. Januar 1999 (BE 98/99) erteilte die Gemeinde X der B AG unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für die Aufstockung des Ausstellungs- und Verkaufsgebäudes für Möbel auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in X. Die Publikation des Baugesuchs erfolgte mit folgendem Wortlaut im Amtsblatt Nr. 16 vom 17. April 1998:
"L-Strasse, Umbau Ausstellungs- und Verkaufsgebäude für Möbel, Aufstockung mit 2 Voll- und 2 Dachgeschossen anstelle des bestehenden Attikageschosses, Erker südseitig, neue Fluchttreppe ostseitig, neues Vordach nordseitig. GHD, B AG, Projektverfasser: D."
B. Mit Beschluss vom 26. Februar 2001 (BE 194/01) erteilte das Amt für Baubewilligungen der Gemeinde X die baurechtliche Bewilligung für die Änderungspläne zum mit Bauentscheid Nr. 98/99 bewilligten Umbau.
C. Innert Rekursfrist gingen gegen diese beiden Entscheide keine Rekurse ein. Der Umbau wurde gemäss den bewilligten baurechtlichen Plänen und Änderungsplänen durchgeführt und im Frühjahr 2002 eingeweiht.
II. Der Verkehrs-Club der Schweiz (VCS) forderte die beiden Entscheide an. Diese gingen, samt einer Zusammenstellung über die mit dem Bauprojekt verbundene Erweiterung der Verkaufsflächen, am 9. April 2002 bei ihm ein. Mit Eingabe vom 10. Mai 2002 erhob er gegen die beiden Entscheide Rekurs beim Regierungsrat. Er forderte im Wesentlichen die Aufhebung der beiden Baubewilligungen und die Rückweisung der Streitsache zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) und anschliessender Neuentscheidung. Mit Beschluss vom 18. Dezember 2002 trat der Regierungsrat auf den Rekurs nicht ein.
III. Gegen diesen Beschluss erhob der VCS am 10. Februar 2003 Verwaltungsgerichtsbeschwerde und stellte die folgenden Rechtsbegehren:
"1. Der angefochtene Entscheid Nr. 1974 2002 des Beschwerdegegners 1 [Regierungsrat des Kantons Zürich] sei aufzuheben und dieser sei anzuweisen, auf den Rekurs des Beschwerdeführers vom 10. Mai 2002 einzutreten und diesen gutzuheissen.
Dementsprechend sei der Beschwerdegegner 1 dazu zu verhalten, die Sache zur Durchführung der Umweltverträglichkeitsprüfung und anschliessender Neuentscheidung an den Beschwerdegegner 2 [Bausektion der Gemeinde X] zurückzuweisen sowie die Kosten- und Entschädigungsfolgen dem Ergebnis entsprechend neu zu verlegen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners 1 und 3 [B AG]."
Am 4. März 2003 verzichtete die Gemeinde X (Beschwerdegegnerin 2) auf die Erstattung einer Beschwerdeantwort. Die Staatskanzlei schloss im Auftrag des Regierungsrats am 10. März 2003 auf Abweisung der Beschwerde. Die B AG (Beschwerdegegnerin 1) liess am 4. April 2003 innert erstreckter Frist die Abweisung der Beschwerde beantragen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerde an das Verwaltungsgericht ist gegen Rekursentscheide des Regierungsrats auf dem Gebiet des Umweltschutzes grundsätzlich zulässig (§§ 41–43 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Nichteintretensentscheide einer Vorinstanz können das Anfechtungsobjekt bilden (§ 48 Abs. 1 VRG). Die Beschwerde steht auch offen, wenn die Vorinstanz – wie hier – keine Rechtsmittelbelehrung erteilt hat, sofern die funktionale Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zu bejahen ist (vgl. § 329 Abs. 2 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG] in Verbindung mit § 41 VRG und § 330 ff. PBG e contrario). Für die Legitimation des Beschwerdeführers kann sinngemäss auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde ist damit einzutreten.
2.
Für die Lösung der in diesem Verfahren aufgeworfenen Rechtsfragen ist von entscheidender Bedeutung, ob das mit den angefochtenen Baubewilligungen genehmigte Bauprojekt der UVP-Pflicht untersteht.
2.1 Bevor eine Behörde über die Planung, Errichtung oder Änderung von Anlagen entscheidet, welche die Umwelt erheblich belasten können, ist laut Art. 9 Abs. 1 des Bundesgesetztes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (USG) möglichst frühzeitig deren Umweltverträglichkeit zu prüfen. Der Bundesrat hat seinen Auftrag, die entsprechenden Anlagen zu bezeichnen (Art. 9 Abs. 1 USG), durch eine Verweisung auf den Anhang zur Verordnung vom 19. Oktober 1988 über die Umweltverträglichkeit (UVPV) erfüllt (Art. 1 UVPV). Viele der in diesem Anhang genannten Anlagen erfüllen das gesetzliche Kriterium der erheblichen Umweltbelastung nach Auffassung des Bundesrates nur, wenn sie eine bestimmte Mindestgrösse aufweisen. Dem trägt der Katalog mit so genannten Schwellenwerten Rechnung, die als eindeutige Abgrenzungskriterien dem Rechtssicherheitsbedürfnis entgegen kommen (Heribert Rausch/Peter M. Keller in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2001, Art. 9 N. 33 ff.). Laut Ziffer 80.5 des Anhangs zur UVPV zählen "Einkaufszentren mit mehr als 5000 m2 Verkaufsfläche" zu den UVP-pflichtigen Anlagen.
Der hier zu beurteilende Ausbau der Verkaufsfläche belief sich auf 4970 m2, hätte also für sich allein genommen den Schwellenwert von 5000 m2 nicht überschritten. Gegenüber der bereits bestehenden Verkaufsfläche von 6300 m2 bedeutete der Ausbau jedoch eine Zunahme von rund 79 %. Bei Änderungen bestehender Anlagen, die im Anhang zur UVPV aufgeführt sind, besteht die UVP-Pflicht, wenn die Änderung wesentliche Umbauten, Erweiterungen oder Betriebsänderungen betrifft und über die Änderung im Verfahren entschieden wird, das bei neuen Anlagen für die Prüfung massgeblich ist (Art. 2 Abs. 1 UVPV; kritisch zur Gesetzeskonformität der letztgenannten Voraussetzung Rausch/Keller in: Kommentar USG, Art. 9 N. 43).
2.2 Die Vorinstanz führt dazu aus, dass bei Änderungen von Anlagen, die wie das zu erweiternde Möbelhaus unter altem Recht erstellt worden seien, nur dann und insoweit eine UVP durchgeführt werden müsse, als dies der Umfang der Änderung erfordere. Dabei sei nicht die Höhe des Änderungsaufwands entscheidend, sondern die Frage, ob die der Anlage zuzurechnenden Umweltbelastungen oder Umweltgefährdungen eine ins Gewicht fallende Veränderung erfahren könnten. Vorliegend handle es sich zudem um ein Möbelhaus und nicht um ein "Einkaufszentrum" im üblichen Sinn. Auch werde die Zahl der Parkplätze mit dem Ausbau nicht erweitert. Die zuständige Baubehörde habe deshalb davon ausgehen dürfen, dass auf Grund des Umbaus mit keinen erheblich veränderten Auswirkungen zu rechnen sei. Die UVP sei damit zu Recht nicht angeordnet worden.
Dem hält der Beschwerdeführer zunächst entgegen, die Interpretation von Ziffer 80.5 des Anhangs zur UVPV durch die Vorinstanz verletze Bundesrecht, da dort nur die Begriffselemente "Einkaufszentren" und "Verkaufsfläche" genannt würden. Es sei daraus nicht ersichtlich, dass ein "Einkaufszentrum" nicht auch durch ein einziges grosses Verkaufsgeschäft gebildet werden könne. Weiter gehe es nicht an, zwei verschiedene Arten von "Verkaufsflächen" zu definieren, nämlich solche, die "verkehrsintensiv" seien und solche, die dies nicht seien. Anhaltspunkte für eine solche Interpretation liessen sich dem Bundesrecht nicht entnehmen. Vor allem aber sei es unzulässig, dass sich die Vorinstanz auf die Rechtsprechung zur Änderung von Anlagen beziehe, für die bereits einmal eine UVP durchgeführt worden sei. Dort sei eine UVP in der Tat nur sinnvoll, wenn die Änderung aufgrund ihres Umfangs selbst der UVP-Pflicht unterliege. Bei einer Altanlage dagegen, die noch nie auf ihre Umweltverträglichkeit hin überprüft worden sei, genügten bereits kleine Änderungen, um eine UVP-Pflicht zu begründen.
2.3
2.3.1 Art. 2 UVPV unterscheidet zwischen Änderungen bestehender Anlagen, die im Anhang aufgeführt sind (Abs. 1), und Änderungen, nach welchen eine nicht im Anhang aufgeführte Anlage einer Anlage im Anhang entspricht (Abs. 2 lit. a). Während die Änderungen von Anlagen, die im Anhang aufgeführt sind, "wesentlich" sein müssen (Abs. 1 lit. a), ist die Regelung von Absatz 2 im Zusammenhang mit den im Anhang der UVPV enthaltenen Schwellenwerten zu verstehen: auch unwesentliche Änderungen, die zu einer Überschreitung des Schwellenwertes führen, haben die UVP-Pflicht für die gesamte Anlage zur Folge (Rausch/Keller in: Kommentar USG, Art. 9 N. 44 und 48). Was dagegen als "wesentlich" im Sinn von Absatz 1 zu gelten hat, lässt sich nicht abstrakt, sondern nur fallbezogen und im Hinblick auf den Zweck der UVP beurteilen (Rausch/Keller in: Kommentar USG, Art. 9 N. 43). Mit der UVP sollen die voraussehbaren Auswirkungen eines umweltbelastenden Vorhabens im Voraus abgeklärt und beurteilt werden, damit die mit der Sache befasste Behörde entsprechend aufgeklärt entscheiden kann. Die UVP soll gewährleisten, dass Projekte, welche die Umwelt erheblich belasten können, nur zur Ausführung gelangen, wenn eine eingehende Prüfung ergeben hat, dass sie auf die Erfordernisse des Umweltschutzrechts abgestimmt sind (Rausch/Keller in: Kommentar USG, Art. 9 N. 1 f.). Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Schwelle für die Durchführung einer UVP nicht zu hoch gelegt werden darf: Laut Art. 8 Abs. 2 UVPV kann nämlich auch bei an sich bestehender UVP-Pflicht auf die Erstellung eines detaillierten UVB verzichtet werden, wenn bereits die Voruntersuchung ergibt, dass keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten sind.
Im vorliegenden Fall geht es um die Erweiterung eines altrechtlichen Möbelhauses, bei dessen Errichtung noch keine UVP im Sinn der Umweltschutzgesetzgebung durchgeführt werden musste. Die Erweiterung der Verkaufsfläche ist erheblich und entspricht für sich selbst fast schon dem Schwellenwert von 5000 m2 gemäss Ziffer 80.5 des Anhangs zur UVPV. Die bisherige Verkaufsfläche wird um knapp 79 % vergrössert. Zusammen mit der bereits bestehenden Verkaufsfläche, für die noch nie eine UVP durchgeführt werden musste, wird das Doppelte des Schwellenwerts überschritten. Alle diese Faktoren sprechen für die UVP-Pflicht.
2.3.2 Die Vorinstanz bezweifelt, dass mit den "Einkaufszentren" in Ziffer 80.5 des Anhangs zur UVPV auch Grossläden gemeint seien. Die von einem Grossladen wie einem Möbelhaus verursachten Umweltbelastungen seien bedeutend geringer als die Belastungen durch ein gleich grosses Einkaufzentrum mit verschiedenen Verkaufsläden. Selbst wenn die Annahme der Vorinstanz zutreffen sollte, wäre die von ihr angeführte mindere Umweltbelastung durch ein Möbelhaus nicht bereits bei der Überprüfung der UVP-Pflicht, sondern erst im UVP-Verfahren zu berücksichtigen. Mit der Umschreibung der Anlagetypen mitsamt gewissen Schwellenwerten wollte der Bundesrat – wie vorne ausgeführt – eine praktikable Lösung im Interesse der Rechtssicherheit treffen. Wenn ein bestimmter Anlagetyp den jeweiligen Schwellenwert überschreitet, ist eine UVP erforderlich. Diese klare Regelung darf von den Bewilligungsbehörden nicht unterlaufen werden, indem die Umschreibung der Anlagetypen restriktiv ausgelegt wird. Auf jeden Fall findet die Unterscheidung nach Einkaufszentren mit nur einem und solchen mit mehreren Verkaufsgeschäften im einschlägigen Bundesrecht keine Stütze.
2.3.3 Angesichts des Zwecks der UVP, des erheblichen Umfangs der Verkaufsflächenerweiterung und des klaren Wortlauts von Ziffer 80.5 des Anhangs zur UVPV kann der vorinstanzlichen Ansicht nicht gefolgt werden, nach welcher im vorliegenden Fall die UVP-Pflicht nicht feststehe. Vielmehr ergibt sich diese aus Art. 2 in Verbindung mit Ziffer 80.5 des Anhangs der UVPV.
3.
Unterliegt ein Änderungsprojekt wie im vorliegenden Fall der UVP-Pflicht, so ist der Beschwerdeführer gemäss Art. 55 USG auch befugt, sämtliche Interessen des Umweltschutzes geltend zu machen (BGE 126 II 460 E. 2 am Ende). Er kann damit auch geltend machen, in einem bestimmten Verfahren sei eine UVP zu Unrecht unterblieben. Verneint die zuständige Behörde die UVP-Pflicht, so ist das Rechtsmittel abzuweisen, andernfalls ist es gutzuheissen. Der Regierungsrat hätte als Vorinstanz demnach – selbst wenn er die UVP-Pflicht verneint hat – unter diesem Gesichtspunkt auf den Rekurs eintreten müssen, wenn die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt gewesen wären (VGr, 29. März 2001, VB.2001.00001, E. 2a, www.vgrzh.ch). Letzteres hat die Vorinstanz verneint, da die Beschwerdeführerin das Rekursrecht gemäss § 316 PBG verwirkt habe.
4.
4.1 Die Bewilligung von Anlagen, für die eine UVP durchgeführt werden muss, ist gemäss Art. 55 Abs. 1 USG den beschwerdeberechtigten Organisationen durch schriftliche Mitteilung oder Publikation im Bundesblatt oder Amtsblatt zu eröffnen (Art. 55 Abs. 4 Satz 1 USG). Damit sich die entsprechenden Organisationen von Anfang an am Verfahren beteiligen können (Art. 55 Abs. 4 Satz 2 USG), haben Rechtsprechung und Lehre Mindestanforderungen an die Publikation des Projekts formuliert, die sich aus dem Zweck der Publikation ergeben. Diese soll den berechtigten Organisationen eine erste Meinungsbildung zur Bedeutung des Vorhabens unter Umweltschutzaspekten und zur Notwendigkeit einer Anfechtung ermöglichen (Theodor H. Loretan in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2002, Art. 55 N. 44). Die Publikation muss mindestens über Art, Zweck und Umfang des Vorhabens, Ort und raumplanerische Einordnung sowie betroffene bundes- oder kantonalrechtlich geschützte Gebiete Aufschluss geben (Peter M. Keller, Das Beschwerderecht der Umweltorganisationen, AJP 1995, S. 1125 ff., 1131; Isabelle Romy, Les droits de recours administratif des particuliers et des organisations en matière de protection de l'environnement, URP 2001, S. 248 ff., 272). Bei UVP-pflichtigen Vorhaben müssen entsprechend dem Zweck der Publikation auch der Grund der UVP und die massgeblich betroffenen Umweltbereiche in Stichworten aufgeführt werden (Loretan in: Kommentar USG, Art. 55 N. 44). Im Hinblick auf die für die UVP-Pflicht massgeblichen Schwellenwerte sind auch bezüglich der dafür relevanten Dimensionen (Quadratmeterzahlen, Parkplatzzahlen etc.) Angaben zu machen; dies zumindest dann, wenn die Schwellenwerte nicht deutlich unterschritten werden.
4.2 Die Vorinstanz hat die Publikation des Projekts darauf hin überprüft, ob sie in Einklang mit den Anforderungen von § 314 Abs. 3 PBG die nötigen Angaben über Ort und Art des Vorhabens sowie über den Gesuchsteller enthielt. Diese Frage hat sie bejaht. Da zum Zeitpunkt der Publikation Unklarheit über eine allfällige UVP-Pflicht bestanden habe, hätten die soeben beschriebenen strengeren Anforderungen an die Publikation nicht angewandt werden müssen, was die Publikation des Ausbauprojekts als genügend erscheinen lasse. Die Publikation sei anderseits aber präzis genug gewesen, damit bei einem aufmerksamen, für eine ideelle Organisation arbeitenden Leser, dem die Verhältnisse in Zürich-Nord nicht völlig fremd seien, der Verdacht hätte aufkommen müssen, dass es sich um ein grösseres Möbelkaufhaus handelte. Die Ausschreibung hätte nach vorinstanzlicher Ansicht von einer Umweltorganisation, welche die von ihr zu erwartende Sorgfalt bei der Ausübung ihres Beschwerderechts nach Art. 55 USG aufgewendet hätte, als "problematisch" erkannt werden müssen. Der bescheidene Aufwand, der mit einem Zustellungsbegehren gemäss § 315 PBG verbunden sei, wäre vom Beschwerdeführer als bedeutender Umweltschutzorganisation zu erwarten gewesen. Dies ergebe sich allein schon daraus, dass der Beschwerdeführer in früheren Verfahren, in denen ebenfalls keine UVP durchgeführt worden sei, die von ihm vertretenen Interessen zu wahren gewusst habe. Der Beschwerdeführer habe deshalb sein Beschwerderecht gemäss § 316 Abs. 1 PBG verwirkt, weshalb auf seinen Rekurs nicht einzutreten sei.
4.3 Für die Anforderungen, die an die Publikation eines Bauprojekts gestellt werden, kann nicht entscheidend sein, ob sich die zuständige Behörde zum Zeitpunkt der Publikation über eine allfällige UVP-Pflicht im Klaren war. Die UVP-Pflicht lässt sich grundsätzlich aus dem einschlägigen Bundesrecht in objektiver Weise ableiten. Der Wissensstand oder die Rechtsauffassung einer einzelnen Behörde ist dabei nicht massgeblich. Die Publikation muss im vorliegenden Fall deshalb den strengeren Anforderungen genügen, die bei einem UVP-pflichtigen Projekt gelten (vorn 4.1).
Der Publikation des Projekts war weder eine Angabe zu einem allfälligen UVB noch zum Umfang der Erweiterung zu entnehmen. Gerade zum Umfang der Erweiterung, der lediglich 30 m2 unter dem Schwellenwert von 5'000 m2 lag, hätten nach den vorstehenden Ausführungen Angaben gemacht werden müssen (vorn E. 4.1). Allein die Formulierung, dass das bisherige Attikageschoss in zwei Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse umgewandelt werden solle, lässt noch keine Rückschlüsse auf den Umfang des Projekts zu. Es hätte sich grundsätzlich auch um ein viel kleineres Gebäude handeln können, mit dessen Ausbau nur eine viel geringere Zunahme der Verkaufsfläche verbunden gewesen wäre. Objektiv betrachtet musste deshalb auch bei einem aufmerksamen Leser nicht der Verdacht aufkommen, dass es sich hier um eine derart umfangreiche Erweiterung der Verkaufsfläche handelte.
Soweit die Vorinstanz geltend macht, der Beschwerdeführer habe in früheren Verfahren die von ihm vertretenen Interessen zu wahren gewusst, indem er die Objekte, die eigentlich der UVP unterstanden hätten, zu identifizieren vermochte, kann ihren Schlüssen nicht gefolgt werden. Es ist nicht zulässig, an eine Umweltorganisation, die sich aktiv bereits an verschiedenen Verfahren beteiligt hat, höhere Anforderungen zu stellen als an Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter anderer Umweltorganisationen. Dass der Beschwerdeführer in diesem speziellen Fall nicht zwischen den Zeilen der wenig aussagekräftigen Publikation zu lesen vermochte, kann ihm nicht zum Nachteil angerechnet werden. Vielmehr ist hier davon auszugehen, dass die Publikation den Anforderungen nicht genügte, weil sie zu massgeblichen Punkten keine Angaben enthielt. Deshalb durfte vom Beschwerdeführer auch objektiv nicht erwartet werden, sich innert der zwanzigtägigen Frist den Entscheid gemäss § 315 Abs. 1 PBG zustellen zu lassen.
4.4 Dem Beschwerdeführer war es bei aller zumutbaren Aufmerksamkeit objektiv nicht möglich, sein allfälliges Beschwerderecht aufgrund der Publikation des Projekts, die den Anforderungen von Art. 55 Abs. 4 Satz 1 USG nicht genügte, zu erkennen. Er hat sein Rekursrecht daher nicht verwirkt, weshalb die Vorinstanz auf seinen Rekurs hätte eintreten müssen.
5.
5.1 Die Vorinstanz schloss sich der Ansicht der Beschwerdegegnerinnen an, nach welcher die Baubewilligung formell rechtskräftig geworden sei. Weiter sei die Bewilligung bereits konsumiert worden, was grundsätzlich gegen deren Abänderbarkeit spreche. Schliesslich habe der Beschwerdeführer auch nach dem Studium der Bauunterlagen keine umweltrechtlichen Mängel benennen können. Das öffentliche Interesse an der nachträglichen Durchführung einer UVP vermöge deshalb das private Interesse der Beschwerdegegnerin 1, das Baubewilligungsverfahren nicht nochmals aufnehmen zu müssen, nicht aufzuwiegen. Es sei der Beschwerdegegnerin 1 nicht zuzumuten, sich auf einen jahrelangen Rechtsstreit einlassen zu müssen und allein zur Abklärung der UVP-Pflichtigkeit kostenintensive Gutachten vorfinanzieren zu müssen.
5.2 Diese Auffassung trifft nicht zu. Solange die Baubewilligung noch vom Beschwerdeführer angefochten werden konnte, erwuchs sie nicht in Rechtskraft. Eine Interessenabwägung, wie sie beim Widerruf einer bereits rechtskräftigen Bewilligung vorzunehmen wäre, findet daher in diesem Stadium nicht statt. Ob im konkreten Fall eine Verletzung von umweltrechtlichen Vorschriften vorliegt, kann erst nach Durchführung der UVP beurteilt werden; diese wurde hier, wie gezeigt (E. 2.3), zu Unrecht unterlassen.
Die Baubewilligung ist daher aufzuheben, und die Baubehörde wird nach Durchführung der UVP über deren Erteilung zu entscheiden haben. Falls die Bewilligung nicht oder nicht in der bisherigen Weise erteilt werden kann, ist mit Blick auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu prüfen, wieweit der Bauherrschaft der Abbruch oder die Änderung der bereits erstellten Baute noch zugemutet werden kann (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 30 N. 52 ff.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Band I, Zürich 1999, N. 859 ff.; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 326 ff.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 24-9 ff.).
6.
Wurde mit der angefochtenen Anordnung nicht auf die Sache eingetreten, kann das Verwaltungsgericht die Angelegenheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen (§ 64 Abs. 1 VRG). Ausnahmsweise kann das Gericht auch bei Aufhebung eines Nichteintretensbeschlusses der Vorinstanz einen Sachentscheid fällen (siehe Kölz/Bosshart/Röhl, § 63 N. 11).
Der Beschwerdeführer verlangt die Aufhebung des angefochtenen Rechtsmittelentscheids und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz. Diese habe auf die Sache einzutreten und die Sache ihrerseits an die Beschwerdegegnerin 2 zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht ist an diese prozessualen Anträge nicht gebunden. Eine direkte Rückweisung an die Beschwerdegegnerin 2 rechtfertigt sich aus verfahrensökonomischen Gründen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 63 N. 11) und liegt im Interesse der Verfahrensbeschleunigung (§ 4a VRG).
7.
7.1 Da der Beschwerdeführer mit seinen Rechtsbegehren durchdringt, sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG).
Der Beschwerdeführer beantragt, die Kosten der privaten Beschwerdegegnerin 1 sowie der Vorinstanz aufzuerlegen. Einer Vorinstanz, die bereits als Rechtsmittelbehörde entschieden hat, kommt jedoch in einem darauf folgenden Rechtsmittelverfahren lediglich parteiähnliche Stellung zu (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 26). Mit Rücksicht auf diese besondere Funktion sind die Gerichtskosten nur dann der Vorinstanz aufzuerlegen, wenn diese die Kosten durch klare Verfahrensmängel verursacht hat (vgl. RB 1989 Nr. 4; VGr, 11. Februar 2004, VB.2003.00400, E. 4, www.vgrzh.ch). Die Voraussetzungen für eine solche Kostenauflage sind im vorliegenden Fall jedoch nicht erfüllt. Zudem untersteht die Verlegung der verwaltungsgerichtlichen Kosten nicht der Disposition einer beschwerdeführenden Partei. Die Kosten sind deshalb der privaten Beschwerdegegnerin 1 aufzuerlegen.
7.2 Die Beschwerde hat schwierige Rechtsfragen aufgeworfen, die den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die unterliegende Beschwerdegegnerin 1 ist deshalb zur Leistung einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe des Beschwerdeführers, die im Zusammenhang mit dem Beschwerdeverfahren angefallen sind, verpflichtet.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Regierungsratsbeschluss und die angefochtenen Baubewilligungen vom 20. Januar 1999 und 26. Februar 2001 werden aufgehoben und die Akten zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an die Gemeinde X zurückgewiesen.
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr. 60.-- Zustellungskosten,
Fr. 6'060.-- Total der Kosten.
Die Gerichtskosten sowie die Kosten der Vorinstanz im Betrag von Fr. 1'759.- werden der privaten Beschwerdegegnerin auferlegt.
Die private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für die Unkosten vor beiden Instanzen eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.
…