Neighbor lacks standing to challenge boathouse canopy permitKI-generiert

I. Die C AG führt in X auf dem an den Zürichsee angrenzen­den Grundstück Kat.Nr. 01, das sogenanntes Konzessionsland bildet und sich gemäss kommunaler Bau- und Zonenordnung in der Zone WG 3 (Empfindlichkeitsstufe III) befindet, einen Reparatur- und Servicebetrieb für Motorboote. Zu dieser Anlage gehört ein 1997 rechtskräftig be­willigter Steg, der mit einem ca. 7 m hohen Säulendrehkran zum Ein- und Aus­wassern der Boote be­stückt ist. Eine 1998 ebenfalls bewilligte Kranüberdachung konnte nicht realisiert werden; den dagegen unter anderem vom Ehemann der heutigen Beschwer­de­führerin A er­hobenen Rekurs hiess der Regierungsrat am 15. September 1999 in dieser Hinsicht gut (RRB 1690/1999).

Am 22. Juni 2000 stellte die C AG ein weiteres Baugesuch, welches die Erstellung von Stoffstoren beim Kran, die Errichtung sanitärer Anlagen im Erdgeschoss des Gebäudes Vers.Nr. 02 sowie die Erweiterung von Büroräumlichkeiten im ersten Obergeschoss umfass­te. Mit den geplanten Stoffstoren soll den Betriebsmitarbeitern ermög­licht werden, geschützt vor Witterungseinflüssen an den im Wasser liegenden Booten Wartungs- und Reini­gungsarbeiten vorzunehmen. Die beiden Storen sollen je an zwei vertikal an der Quaimau­er und dem Steg montierten Trägern festgemacht werden; im ausgefah­renen Zustand sollen sie bei einer Länge von je 8 m und einer Breite von je 3,5 m eine Fläche von ca. 56 m2 umfassen und mit einer maximalen Höhe von 2,2 m schräg abfallend über dem See schweben. Die Baudirektion erteilte hierfür am 18. Au­gust 2000 die erforderliche Ausnahme­bewilligung nach Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) und am 22. August 2000 die konzessionsrechtliche Bewilligung. Die Baukommission X erteilte am 2. Oktober 2000 die baurechtliche Be­­willigung für die projektierten Änderungen sowie für zwei bestehende Abschlusstore, deren nachträgliche Bewilligung im Rekursentscheid des Re­gierungsrats vom 15. September 1999 vorbehalten worden war.

II. Mit Rekurs vom 9. November 2000 beantragten F (Eigentümerin des benachbar­ten Grundstücks Kat.Nr. 03), A (Mieterin einer Wohnung im auf der genannten Parzelle ste­henden Mehrfamilienhaus K-strasse) sowie G (Eigentümer des angrenzenden Grundstücks Kat.Nr. 04) die Aufhebung der erteilten Bewilligungen. Mit Präsidialverfügung vom 5. De­zember 2000 trat die Baurekurskommissi­on II auf das Rechtsmittel mangels Zuständig­keit nicht ein und überwies es dem Regierungsrat. F und G zogen den Rekurs, soweit er in ihrem Namen erhoben worden war, am 15. Juli 2002 zurück. Die Rekursabteilung des Re­gie­rungs­rats führ­te am 19. Juli 2002 zur Frage der Rekurslegitimation von A einen Augen­schein auf den Grundstücken Kat. Nrn. 01 und 03 durch. Zu den dabei erstellten Unter­lagen (Protokoll und Fotodokumentation) nahmen die C AG am 31. Juli 2002, die Baukom­mission X am 9. August 2002 und A am 16. August 2002 Stellung.

Der Regierungsrat beschloss am 23. Oktober 2002, auf den Rekurs, soweit er nicht durch Rückzug erledigt sei, nicht einzutreten (Disp. Ziff. I). Die Rekurskosten, worunter eine Staatsgebühr von Fr. 3'000.-, auferlegte er zu zwei Dritteln der Rekurrentin A und zu je einem Sechstel den beiden anderen Rekurrierenden (Disp. Ziff. II). Die Re­kurrentin A verpflichtete er zur Zahlung einer Parteientschädigung von Fr. 1'200.- an die private Rekursgegnerin, die beiden anderen Rekurrierenden zur Zahlung einer Parteientschädigung von je Fr. 300.- (Disp. Ziff. III).

III. Mit Beschwerde vom 28. November 2002 beantragte A dem Ver­wal­tungs­ge­richt, den Beschluss des Regierungsrats aufzuheben und die Sache an diesen zur materiellen Behandlung des Rekurses zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfol­gen zulasten der privaten Beschwerdegegnerin.

Die Staatskanzlei beantragte am 12. Dezember 2002 unter Verzicht auf weitere Aus­führungen Abweisung der Beschwerde. Die C AG beantragte am 14. Januar 2003, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Die Baukommission X ersuchte am 22. Januar 2003 um Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschä­digungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. Nach § 338a Abs. 1 Satz 1 des Planungs‑ und Baugesetzes vom
2. September 1975 (PBG) ist zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Aufgrund dieser mit § 21 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) über­einstimmenden Vorschrift wird bei der Beschwerde von Nachbarn gegen ein Bau­­vorhaben in Konkretisierung der allgemeinen Legitimationsvoraussetzungen eine hinreichend enge nachbarliche Raumbe­ziehung und ein Berührtsein in qualifizierten eigenen Interes­sen verlangt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kom­mentar zum Verwaltungs­­­­rechtspflegege­setz des Kantons Zürich,
3. A., Zürich 1999, § 21 N. 34 ff.; Walter Hal­ler/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zü­rich 1998, N. 984 ff.; RB 1995 Nr. 9 E. 2). Nachbarn aus der näheren Umgebung einer geplanten Baute oder An­lage, die eine direkte Sicht auf diese hätten, werden in der Praxis unmittelbar gestützt auf diese Be­ziehung zu Rügen betreffend die Einordnung des Projekts (§ 238 Abs. 1 PBG) zu­ge­lassen (vgl. Christian Mä­der, Die Anfechtung baurechtlicher Entscheide durch Nachbarn unter besonderer Berück­sichtigung der neueren Rechtsprechung des Zürcher Verwaltungsgerichts, PBG aktuell 1997/3, S. 5 ff., 13).

Dass die Rechtsmittelinstanz die Legitimation als Prozessvoraussetzung von Amts wegen zu prüfen hat, entbindet den Rekurrenten nicht davon, seine Rekursberechtigung zu substanziieren. Dabei gelten differenzierte Regeln. Die nahe räumliche Beziehung muss nicht besonders dargetan werden, wenn sie sich aus den Akten ergibt. Beruft sich der Rekur­­rent auf Bestimmungen, welche als nachbarschützend gelten, muss das schutzwürdige Interesse (Berührtsein in qualifizierten eigenen Interessen) in der Regel nicht mehr besonders dargetan werden, sofern es sich bereits aus der nahen räumlichen Beziehung und den vorgebrachten Rügen ergibt. Es muss jedoch ersichtlich sein, inwiefern die allfällige Baube­­willigung die konkreten eigenen Interessen des betreffenden Nachbarn beeinträchtigt (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 41). Die Darlegung des Sachverhalts, der die Legitimation als Prozessvoraussetzung begründen soll, muss bereits vor der ersten Rechtsmittelinstanz erfolgen; in einem oberen Rechtsmittelverfahren kann dies nicht nachgeholt werden (RB 1986 Nr. 10).

Wer aufgrund seiner Betroffenheit zur Beschwerde legitimiert ist, kann alle Rechts­mängel des angefochtenen Entscheids beanstanden; die als verletzt bezeichneten Normen brau­chen mit dem tatsächlichen oder rechtlichen Interesse, das den Beschwerde­führenden die Legitimation verschafft, nicht übereinzustimmen. Das Rechtsschutzinteresse reicht aller­dings nur so weit, als den Betreffenden im Fall des Obsiegens ein Vorteil entsteht (vgl. zum Ganzen Alfred Kölz/Isabelle Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspfle­ge des Bundes, 2. A., Zürich 1998, Rz. 538; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 21 ff.). Fragen der Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG dürfen die Nachbarn rü­gen, soweit eine ungenügende Einordnung zu einem Verzicht auf das Projekt oder jedenfalls zu einer völligen Überarbeitung desselben führen kann.

2. a) In der Rekursschrift wurde zur Legitimation der heutigen Beschwerdeführerin vorgebracht, als Mieterin einer Wohnung im Gebäude K-strasse auf dem benachbarten Grundstück Kat.Nr. 03 sei sie mehr als irgendein Dritter in schützenswerten eigenen Inte­res­sen betroffen, "indem das gestaltungsmässig unbefriedigende und mit mehr Arbeitsaktivi­täten zu vermehrten Immissionen führende Bauvorhaben die Aussicht auf die gegenüber­liegende Seeseite und in die Berge aufhebe". In materieller Hinsicht wurde gerügt, die vorgesehen Storenanlage zur Überdachung des Krans sei für den Reparatur- und Wartungs­be­trieb nicht erforderlich und damit nicht standortgebunden im Sinn von Art. 24 Abs. 1 lit. a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; bzw. Art. 24 lit. a RPG in der Fas­sung vom 20. März 1998). 1997 sei einzig der Drehkran als standortgebunden bewilligt worden; die projektierte Storenanlage zu dessen Überdachung könne daher auch nicht als zu­­lässige Erweiterung einer vorbestehenden zonenwidrigen Anlage ausserhalb der Bauzonen im Sinn von Art. 24 Abs. 2 RPG (bzw. Art. 24c Abs. 2 in der Fassung vom 20. März 1998) gewürdigt werden. Sodann stünden der Storenanlage überwiegend öffentliche Inte­res­sen des Seeuferschutzes entgegen, weshalb sie nach Art. 24 Abs. 2 lit. b RPG (bzw. Art. 24 lit. b in der Fassung vom 20. März 1998) nicht bewilligungsfähig seien. Angesichts der bereits ohne das streitige Projekt gegebenen massiven Übernutzung des Areals hätte auch die Bewilligung für die zwei bereits erstellten Abschlusstore unter der Überdachung zwischen den Werkstattgebäuden Vers.Nrn. 02 und 05 sowie für die Büroräume und sanitarischen Anlagen im Werkstattgebäude Vers.Nr. 02 nicht erteilt werden dürfen; insbesondere sei die Bewilligungserteilung nicht mit § 357 Abs. 1 PBG vereinbar.

b) Aufgrund der örtlichen Verhältnisse ist die für die Rekurslegitimation erforderliche enge räumliche Beziehung zwischen dem Grundstück Kat.Nr. 01 der privaten Beschwer­­­degegnerin und der Wohnung der Beschwerdeführerin auf dem angrenzenden Grund­­­stück Kat.Nr. 03 zu bejahen. Davon ist offenbar auch der Regierungsrat im Rekurs­ent­scheid ausgegangen. Näher zu prüfen ist, ob die Beschwerdeführerin in qualifizierten ei­genen Interessen betroffen sei und insofern ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der erteilten Bewilligung habe.

c) Inwiefern ihr aus der Erweiterung der Büroräumlichkeiten und der Errichtung sani­­tarischer Anlagen im Werkstattgebäude Vers.Nr. 02 sowie aus der nachträglichen Bewilligung für die zwei bereits erstellten Abschlusstore unter der Überdachung zwischen den Werk­stattgebäuden Vers.Nrn. 02 und 05 ein Nachteil erwachsen soll, hat die Beschwerdefüh­rerin in der Rekursschrift nicht dargetan. Von ihrer Wohnung aus sind die bereits erstell­­ten Abschlusstore sowie die projektieren Änderungen im Werkstattgebäude Vers.Nr. 02 nicht sichtbar. Dass aus diesen Vorkehren im Zusammenhang mit dem Betrieb der privaten Beschwerdegegnerin stärkere Immissionen resultieren würden, welche in der Wohnung der Beschwerdeführerin wahrnehmbar wären, ist nicht ersichtlich; jedenfalls hat die Beschwerde­führerin solche Mehrimmissionen in keiner Weise dargelegt. Allein mit dem Hinweis, dass durch diese Vorkehren wie auch durch die projektierten Storen die Nutzung des bereits "übernutzten" Baugrundstücks nochmals intensiviert werde, ist nicht dargetan, dass die Beschwerdeführerin in qualifizierten eigenen Interessen berührt wird; die behauptete Nut­zungssteigerung müsste sich für die Beschwerdeführerin in konkreten Nachteilen, wie etwa zusätzlichen Immissionen, äussern. Solche konkreten Nachteile legt sie, abgesehen vom anlässlich des Augenscheins erfolgten Hinweis darauf, dass die projek­tierte Storenan­lage Reparaturen an Booten im Freien auch bei Regen ermöglicht, nicht dar. Der (erst damals und daher wohl verspätet) geltend gemachte Umstand kann jedoch nicht als ins Ge­wicht fallender Nachteil gewürdigt werden, zumal davon auszugehen ist, dass dadurch andere störende Manipulationen, namentlich das Auswassern von Booten mittels des Krans, verringert werden; jedenfalls ist nicht dargetan, dass mit der Möglichkeit, Wartungsarbeiten auch bei Regenwetter auszuführen, die Zahl möglicherweise störender Verrichtungen zunimmt.

d) Näher zu prüfen ist einzig, ob die projektierte zweiteiligen Storenanlage, dessen Ge­samtfläche im ausgefahren Zustand 56 m2 (je 28 m2) umfassen und eine maximale Höhe von 2,2 m ab Seeoberfläche erreichen wird, der Beschwerdeführerin legitimationsbegrün­­­dende Nachteile in visueller Hinsicht, im Sinn einer Beeinträchtigung der Sicht bzw. des Erscheinungsbilds, bringe. Zur Klärung des in dieser Hinsicht massgebenden Sachverhalts nahm die Rekursinstanz am 19. Juli 2002 einen Augenschein auf den streitbetroffenen Grundstücken, insbesondere mit Wahrnehmungen von der Wohnung der Beschwerdeführerin im zweiten Obergeschosses des Hauses K-strasse aus (ursprünglich handelte es sich of­fen­­bar um zwei Mietobjekte).

Nach den dort getroffenen Feststellungen wird die Sicht von der Wohnung der Beschwerdeführerin auf das Werk­areal der privaten Beschwerdegegnerin durch das Werkgebäude Vers.Nr. 05 (mit steilem Sat­teldach) und das Gebäude Vers.Nr. 06 auf Kat.Nr. 04 stark begrenzt (vgl. Fotos Nr. 5-14). Von der Wohnung der Beschwerdeführerin wird trotz der relativ kurzen Distanz von 50 m lediglich ein Ausschnitt des nordwestlichen, 28 m2 umfassenden Teils der zweitei­ligen Storenanlage sichtbar sein (vgl. Foto Nr. 8), dies nament­lich vom südöstlichen Fens­ter sowie vom südöstlichen und vom nordöstlichen Balkon (alle drei an der seeseitigen Fassade) aus; der bestehende Kranturm und der südwestliche Teil der geplanten Storenanlage werden durch das Dach der Motorenwerkstatt gänzlich ver­deckt. Da ist vor allem darauf zurückzuführen, dass sich der Kranturm nur wenige Meter vom Werkgebäude entfernt befindet (vgl. Fotos Nrn. 19-22 und 26). Die Sicht in nördliche und östliche Richtung auf die unmittelbar gegenüberliegende Seeseite sowie auch in südöstliche Richtung auf den weiteren Horizont wird durch die geplante Storenanlage über­haupt nicht beeinträchtigt (vgl. Fotos Nr. 3 und 4).

Umstritten ist allerdings das genaue Ausmass jener Teilfläche des nordwestlichen Storenteils, welche mutmasslich sichtbar sein wird. Während es sich nach der Beurteilung der Rekursinstanz und der Beschwerdegegnerschaft um einige wenige Quadratmeter handeln soll, trifft dies nach Einschätzung der Beschwerdeführerin auf rund die halbe Fläche des nordwestlichen Storenteils zu (Protokoll S. 4). Selbst wenn deren Einschätzung richtig wäre, was aufgrund der vorliegenden Pläne und Fotos wenig wahrscheinlich ist, kann hieraus nicht auf einen Nachteil geschlossen werden, welcher ihr die Rekurslegitimation verschaffen würde. Wie der Regierungsrat zu Recht erwogen hat, fügt sich die Stoffstore in das Bild der im Wasser verankerten und mit Planen bedeckten Boote ein und tritt insofern nicht störend in Erscheinung. Diese Beurteilung überzeugt, selbst wenn mit der Beschwerde­führerin von einer etwas grösseren sichtbaren Stofffläche als nach der Tatsachenfeststel­lung des Regierungsrats ausgegangen wird. Es kann zudem angenommen werden, dass die projektierte Store ohnehin nicht dauernd im ausgefahren Zustand benutzt werden wird. So­dann kann mit Sicherheit ausgeschlossen werden, dass die Storenanlage die Sicht aus der Wohnung der Beschwerdeführerin in die nähere Umgebung (bestehendes Werkareal, Seeufer) ernsthaft beeinträchtigt oder in die Ferne (Zürichsee und Horizont) überhaupt tangiert. Unter den dargelegten Umständen erweist sich schliesslich auch die von der Beschwer­­deführerin sinngemäss geäusserte Befürchtung, die Storenanlage sei für sie als Verlängerung der bereits baurechtswidrigen Gebäudelänge wahrnehmbar, als unbegründet.

Der Vorwurf, die Beurteilung der Vorinstanz beruhe auf aktenwidrigen Feststellun­gen, trifft nicht zu; namentlich hat der Regierungsrat nicht festgestellt, die Betriebsgebäude der privaten Beschwerdegegnerin seien von der Wohnung der Beschwerdeführerin aus nicht einsehbar. Für die Beurteilung entscheidend ist jedoch die aufgrund der Akten zutreffende Feststellung der Vorinstanz, dass die Sicht auf das Betriebsareal und namentlich auf den Standort des Krans stark beeinträchtigt werde. Unbehelflich ist sodann auch der Vorwurf an die Rekursinstanz, bei der Beurteilung der Rekurslegitimation die materiellen Rügen (betreffend die Verletzung verschiedener baurechtlicher Bestimmungen) nicht berücksichtigt zu haben. Damit verkennt die Beschwerdeführerin, dass diese Rügen für die Beurteilung der Legitimation nur insoweit relevant sind, als sich aus ihnen auf konkrete Nachteile des Bauvorhabens für sie schliessen lässt, was wie ausgeführt nicht zutrifft.

3. Demnach ist die Beschwerde abzuweisen. ...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

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