Gestaltungsplan applies to mixed-use building façade designKI-generiert

I. Die Baukommission X erteilte A am 26. Oktober 2000 die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Wohn- und Gewerbehauses auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2 an der N-strasse in X.

II. Hiergegen erhoben die C-Gesellschaft, D 1 und D 2 sowie F je mit separaten Ein­gaben Rekurs an die Baurekurskommission II des Kantons Zürich.

Die Baurekurskommission II vereinigte am 21. August 2001 die Rekursverfahren, hiess die Rekurse gut und hob die Baubewilligung der Baukommission X vom 26. Ok­tober 2000 auf. Die Rekurskommission hielt fest, das Baugrundstück liege im Perimeter des privaten Gestaltungsplans O mit der Empfindlichkeitsstufe III. Das Bauprojekt verstosse gegen Ziff. 1 lit. a der Bestimmungen zum Gestaltungsplan, wonach die Länge der einzelnen Fassadenteile in der Geraden gemessen 20 m nicht übersteigen dürfe und Versetzungen bei längerer Gesamtfassade mindestens 1,2 m breit sein müssten.

III. Mit Beschwerde vom 24. September 2001 liess A dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des angefochtenen Baurekurskommissionsentscheids und die Bestä­tigung der Baubewilligung der Baukommission X vom 26. Oktober 2000 beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner für das Rekurs- und für das Be­schwerdeverfahren.

Die mitbeteiligte Baukommission X beantragte Gutheissung der Beschwerde. Die Baurekurskommission und die Beschwerdegegnerschaft beantragten, die Beschwerde abzuweisen. Letztere schloss zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. Mit Beschluss vom 25. Juni 1980 setzte die Gemeindeversammlung X den priva­ten Gestaltungsplan O fest und erklärte diesen im Sinn von § 85 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) als allgemeinverbindlich. Das Gestaltungsplangebiet wird begrenzt durch die Gemeindegrenze X/Y, die SBB-Linie, den P-weg und die Q-strasse sowie das Seeufer. Ziff. 1 der "Bestimmungen zum privaten Gestaltungsplan O" bestimmt unter dem Titel "Fassadengestaltung":

"a) Die Länge der einzelnen Fassadenteile darf in der Geraden gemessen 20 m nicht übersteigen; Versetzungen bei längerer Gesamtfassade müssen wenigstens 1,2 m breit sein."

Die Baugrundstücke Kat.Nrn. 1 und 2 an der N-strasse liegen innerhalb des Gestal­tungsplanperimeters. Das strittige Bauprojekt sieht anstelle des bestehenden Gebäudes den Neubau eines Wohn- und Gewerbehauses vor, welches den bisherigen Garage­betrieb mit Tankstelle aufnehmen soll sowie insgesamt sechs Wohnungen aufweist. Die Längsfassade des Neubaus misst 35,93 m und enthält keine Versetzung im Sinn der genannten Gestaltungs­planbestimmung Ziff. 1 lit. a.

a) Die Baurekurskommission I hat im angefochtenen Entscheid vom 21. August 2001 zur Anwendbarkeit dieser Bestimmung festgehalten, die vom Gestaltungsplan erfass­ten Grundstücke hätten zuvor der Gewerbezone angehört und Fabrikbauten enthalten. Nach Einstellung des der Textilbranche zugehörigen Betriebs habe sich die "Gelegenheit (geboten), in diesem Gebiet einen vom baulichen und zonenrechtlichen Gesichtspunkt unerfreulichen und unerwünschten Zustand zu beseitigen". Dem Gestaltungsplan sei generell als Zielsetzung die Abkehr vom uniformen Wohnen, Rückkehr zur persönlichen Behausung, die Ermöglichung eines individuellen Heims mit eigenem Freiraum und Garten sowie die Freihaltung der Grünzone Park und See von zusätzlicher Überbauung und Aktivierung als Freizeitzone zugrunde gelegt worden (vgl. Weisung zuhanden der Gemeindeversammlung vom 25. Juni 1980). In der Folge sei das vom Gestaltungsplan erfasste Gebiet mit einer Ein­familienhaussiedlung überbaut worden. Erhalten geblieben sei das im Nordwesten befindliche, nunmehr zum Abbruch vorgesehene Garagengebäude sowie zwei an die See­stras­se angrenzende Bauten. Für diese Bauten sei nebst der möglichen Wohnnutzung auch gewerbliche Nutzung als zulässig erklärt worden. Dabei sei die dahingehende Nutzungsart (W/G) nicht grundstückbezogen, sondern mittels die möglichen Baubereiche ausscheidenden Baugestaltungslinien mit Bezug auf die realisierbaren Gebäude festgelegt worden. Im Übrigen treffe der Gestaltungsplan u.a. Regelungen insbesondere in gestalterischer Hinsicht, mit Bezug auf die zulässigen Geschosszahlen und hinsichtlich der Anordnung der Abstellplätze.

Ziff. 1 lit. a des Gestaltungsplans, wonach es über 20 m lange Fassadenteile zu versetzen gelte, sei ohne jegliche Einschränkung für das gesamte vom Gestaltungsplan erfass­te Gebiet getroffen worden. Dies im Gegensatz etwa zu Ziff. 6 lit. c der Gestaltungsplanbestimmungen, welche Vorschrift u.a. für die gewerbliche Nutzung hinsichtlich der Abstellplätze eine spezielle Regelung treffe. Für eine Ausnahme von der umstrittenen Fassadengestaltung für die der gewerblichen Nutzung zugänglichen Bauten hätte es einer entsprechenden ausdrücklichen Befreiung in der Bestimmung selbst bedurft. Allein aus der dem Gestal­tungsplan ganz allgemein zugrunde gelegten Zielsetzung liesse sich nichts anderes ableiten. Eine Einschränkung der sachlichen bzw. örtlichen Anwendbarkeit von Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen lasse sich auch nicht aus dem Umstand ableiten, dass im Plan zum Gestaltungsplan Versetzungen der Gebäudekörper nur mit Bezug auf die pro­jektierte Wohnüberbauung, nicht aber bei den dem Gewerbe zugänglichen Flächen eingezeichnet seien. Denn eine gewerbliche Nutzung sei nur bezüglich bereits bestehender und demzufolge vom neuen Konzeptplan für die Wohnüberbauung zum vornherein nicht erfasster Gebäude ausgeschieden worden. Ein Ausschluss der Anwendbarkeit der umstrittenen Bestimmung liesse sich auch nicht auf einen

• näher zitierten - Entscheid der Baurekurs­kommission II vom

23. Juni 1981 stützen, denn Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestim­mungen sei nicht Gegenstand des erwähnten Entscheids gewesen.

Nach dem Gesagten sei Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen auch auf die der Gewerbenutzung dienenden Bauten anwendbar. Die von dieser Vorschrift geforderte min­­destens 1,2 m breite Versetzung sei nicht eingehalten. Dieser Mangel lasse sich beheben, habe jedoch weitgehende Auswirkungen sowohl bezüglich der äusseren Gestaltung als auch der inneren Raumeinteilung zur Folge. Eine Heilung des Mangels durch Nebenbestim­­mungen sei daher unzulässig. Dies führe zur Gutheissung des Rekurses und zur Aufhebung der angefochtenen baurechtlichen Bewilligung.

b) Diesen Ausführungen der Vorinstanz hält der Beschwerdeführer entgegen, sein Vater habe sich seinerzeit mit Rekurs gegen die Genehmigung des privaten Gestaltungsplans bzw. dessen Allgemeinverbindlicherklärung zur Wehr gesetzt und sei vor der Baurekurskommission unterlegen. Diese habe im Entscheid vom 23. Juni 1981 festgehalten, der Grundeigentümer könne "einen Neubau mit gleicher Grundfläche und ohne Gebäudestaffelung (...) realisieren, indem er die vor der Baulinie liegende verlorengehende Fläche rück­wärtig kompensieren" könne. Es sei zwar richtig, dass Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen nicht Gegenstand des damaligen Rekursverfahrens gewesen sei. Der Entscheid habe sich aber keineswegs bloss mit den äusseren Begrenzungen eines zulässigen Bau­körpers und der Pflicht zur Respektierung der Baulinie mit rückwärtiger Kompensation befasst. Aufgrund der Erwägungen im Entscheid der Baurekurskommission vom 23. Juni 1981 habe der damalige Rekurrent keine Veranlassung gehabt, Ziff. 1. lit. a der Gestaltungs­planbestimmungen zum Thema seines Rekurses an den Regierungsrat zu machen. Bei einem Bau wie hier verkleinere ein Fassadenversatz von 1,2 m die innerhalb der Baugestal­tungslinie zulässige Grundfläche nicht unerheblich und beeinflusse vor allem die zweckmäs­­sige Grundrissgestaltung und Raumorganisation nachteilig. Diesen Nachteilen stehe über­­haupt kein ortsbaulicher/gestalterischer/architektonischer Gewinn gegenüber. Auffallend sei, dass die Rekurrenten mit keinem Wort dargetan hätten, weshalb sie durch das Feh­len der Versetzung in eigenen, schutzwürdigen Interessen berührt und betroffen sein sollten. Zu Unrecht sei die Vorinstanz in diesem Punkt auf die Rekurse eingetreten. - Aus der in der seinerzeitigen Weisung des Gemeinderats an die Stimmbürger von X aufgeführten generellen Zielsetzung ergebe sich sodann, dass die in Ziff. 1 lit. a der Gestaltungs­plan­bestimmungen geforderte Versetzung von Fassaden ab einer Fassadenlänge von 20 m sich nicht auf den längs der N-strasse zulässigen rechteckigen Baukörper mit gewerblicher Nutzung beziehen könne. Anzufügen sei, dass aufgrund der topografischen und der Besonnungs­verhältnisse eine an sich zulässige Wohnnutzung auf dem Grundstück des Beschwerdeführers, zumindest im Erdgeschoss und gegen die N-strasse hin orientiert, nie ernsthaft in Betracht fallen konnte. Auffallend sei schliesslich auch, dass für den fraglichen Gewerbe­bereich Festlegungen betreffend "Baukörper/Konzeptplan" wie auch solche betreffend "Hauptfirstrichtung" fehlten. Auch dies belege den "Sonderstatus" des Gewerbebereichs in­nerhalb des Gestaltungsplanperimeters. Aus diesen Gründen sei vor­liegend von einer Gesetzeslücke im Sinn einer planwidrigen Unvollständigkeit auszugehen bzw. von einer Vorschrift, die in sinnwidriger Weise Unterscheidungen unterlasse, die nach aller Vernunft zu treffen gewesen wären. Diese Lücke sei dadurch zu füllen, dass Ziff. 1 lit. a der Gestaltungs­planbestimmungen auf gewerbliche oder gemischte Gewerbe- und Wohnbauten im fraglichen Bereich nicht angewendet werde. Zum nämlichen Ergebnis müsse eine konkrete Normenkontrolle führen.

2. Die heutigen Beschwerdegegner waren aufgrund ihrer engen nachbarlichen Raum­­beziehung zum Baugrundstück und ihres "Berührtsein in qualifizierten eigenen Inte­ressen" (RB 1995 Nr. 9) unstreitig in Anwendung von § 338a Abs. 1 PBG zum Rekurs le­gitimiert. Wer aufgrund seiner Betroffenheit zur Beschwerde befugt ist, kann alle Rechtsmängel des angefochtenen Entscheids beanstanden; die als verletzt bezeichneten Normen brauchen mit dem tatsächlichen oder rechtlichen Interesse, das den Beschwerdeführern die Legitimation verschafft, nicht übereinzustimmen (RB 1987 Nr. 3). Das Rechtsschutzinte­res­se reicht allerdings nur so weit, als ihm im Fall des Obsiegens ein Vorteil für die eigene Position entsteht, d.h. im Ergebnis zur Gutheissung des Antrags führen kann (RB 1987 Nr. 3, auch zum Folgenden). Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung fehlt einem Nachbar das Rechtsschutzinteresse an der Überprüfung eines Mangels dann, wenn dieser ohne Weiteres durch eine für ihn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden könnte. Dies trifft für den streitigen fehlenden Gebäudeversatz gemäss Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen gerade nicht zu. Denn wie der vorinstanzliche Entscheid zeigt, ist die Verletzung dieser Bestimmung durchaus geeignet, zur beantragten Aufhebung der Bau­bewilligung zu führen. Der Einwand in der Beschwerdeschrift, die Vorinstanz sei hinsichtlich Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen zu Unrecht auf die Rekurse eingetreten, ist daher unbegründet.

3. a) Der Gestaltungsplan O sieht die Nutzungsarten "Wohnen", "Gewerbe/ Wohnen" und "Gemeinschaft/Freizeit" vor. Auf dem Baugrundstück Kat.Nr. 1 ist die Nutzung Gewerbe/Wohnen zulässig. Die Bestimmungen zum Gestaltungsplan regeln in Ziff. 1 die "Fassadengestaltung", d.h. in dessen lit. a die Fassadenlänge bzw. erforderliche Fassadenversetzung ab 20 m, in lit. b die zulässigen Fassadenmaterialien, in lit. c die Form der Fenster und in lit. d die Farbgebung. Ziff. 2 normiert die zulässige "Geschosszahl" und Ziff. 3 die "Dachgestaltung" einschliesslich Bedachungsmaterial.

Die Bestimmungen zum Gestaltungsplan O treffen in Ziff. 4 (Nutzungsart) und in Ziff. 6 lit. c (Abstellplätze) differenzierte Anordnungen für Wohnnutzungen bzw. gewerbliche Nutzungen. Vom Wortlaut und von seiner Systematik her als einleitende Bestimmung gilt Ziff. 1 über die Fassadengestaltung, insbesondere auch dessen lit. a über die Länge der einzelnen Fassadenteile allgemein für alle Bauten, unabhängig von der Nutzungs­art. Die Be­stimmungen von Ziff. 4 und Ziff. 6 lit. c zum Gestaltungsplan zeigen, dass der "Gesetzgeber" nicht einfach die Möglichkeit der gewerblichen Nutzung übersehen hat, sondern - wo erforderlich - unterschiedliche Regelungen je nach Nutzungsart getroffen hat. Die Bestimmungen von Ziff. 1 - 3 über die äussere Ausgestaltung der Bauten im Gestaltungsplangebiet soll offenkundig für alle Gebäude unabhängig von der Nutzung gelten.

aa) Der Beschwerdeführer stützt seine gegenteilige Rechtsauffassung vorab auf einen Entscheid der Baurekurskommission II vom 23. Juni 1981. Diese führte darin aus, dass es dem (damaligen) Rekurrenten "dank der im Plan eingezeichneten Gestaltungsplanlinie möglich (ist), einen Neubau mit gleicher Grundfläche und ohne Gebäudestaffelung zu realisieren, indem er die vor der Baulinie liegende, verlorengehende Fläche rückwärtig kompen­­sieren kann". Diese Aussage bezog sich indessen nicht auf Ziff. 1 lit. a der Bestimmungen zum Gestaltungsplan; die Anwendbarkeit dieser Norm war in jenem Rekurs nicht Streit­­gegenstand. Die Rekurskommission nahm mit diesen Erwägungen vielmehr Stellung zum rekurrentischen Einwand, der Gestaltungsplan gefährde die "Existenz des Betriebes" und bezog sich auf die Gestaltungsplanlinie, welche auf dem streitbezogenen Grundstück in gerader Form ausgestaltet war und im Gegensatz zu den Gestaltungsplanlinien bei den Bauten mit vorgeschriebener Wohnnutzung keine Gebäudestaffelung vorsah. Die Baurekurskommission hat damit keine Aussage bezüglich der Gebäudeversetzungen gemäss Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen getroffen.

bb) Auch aus der vom Gemeinderat in der seinerzeitigen Weisung an die Stimmbürge­rschaft aufgelisteten "zusätzlich(en) ... generelle(n) Zielsetzung" kann entgegen der Rechts­­auffassung des Beschwerdeführers nicht abgeleitet werden, die in Ziff. 1 lit. a der Ge­staltungsplanbestimmungen geforderte Versetzung ab einer Fassadenlänge von 20 m beziehe sich nicht auf Baukörper mit gewerblicher oder gemischter Gewerbe-/Wohn­nut­zung. Diese zusätzlichen Zielsetzungen nahmen Bezug auf das Konzept einer Wohnüberbauung auf dem damaligen Fabrikareal der Firma H AG und damit auf das auslösende Motiv des Gestaltungs­plans. Da sich dieses Konzept nicht auf das Grundstück des Be­schwerdeführers erstreckte, fehlen in jenem Bereich auch die Eintragun­gen "Baukörper Kon­zeptplan". Dies schliesst aber nicht aus, dass die Bestimmungen über die Fassadengestaltung auch für das in den Gestaltungsplan einbezogene Grundstück Kat.Nr. 1 gelten, umso mehr, als ja auf diesem Grundstück auch eine reine Wohnnutzung zulässig wäre.

cc) Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen wirkt sich nicht nur bei Gewerbebauten, sondern ebenso auch bei Wohnbauten auf die Grundrissgestaltung und Raumorganisation aus. Aus der Versetzung von lediglich 1,2 m ergeben sich keine Anforderungen, die sich im Hinblick auf Gestaltung und Raumorganisation nicht befriedigend lösen lassen. Würde man der Rechtsauffassung des Beschwerdeführers folgen, so müssten folgerichtig nicht nur Ziff. 1 lit. a, sondern auch die übrigen Bestimmungen über die äussere Ausgestal­tung, d.h. Ziff. 1 lit. b - d sowie Ziff. 2 (Geschosszahl) und Ziff. 3 (Dachgestaltung) bei Ge­werbebauten unbeachtlich bleiben. Denn es ist kein Grund ersichtlich, weshalb lediglich Ziff. 1 lit. a differenziert anzuwenden wäre. Da gemäss Ziff. 9 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen die anderen kommunalen Bau- und Zonenvorschriften keine Anwendung finden, würden - immer nach der konsequenten Rechtsauffassung des Beschwerdeführers – Ge­werbebauten im Gestaltungsplangebiet - abgesehen von der Baugestaltungslinie - keiner­­lei Vorschriften über die äussere Gestaltung unterstehen. Nach den Ausführungen in der Beschwerdeschrift (S. 8) wären hiervon selbst gemischte Gewerbe- und Wohnbauten ausge­nommen. Auch dieser Gesichtspunkt zeigt deutlich, dass eine derartige Auslegung nicht Sinn und Zweck der Gestaltungsplanbestimmungen entspricht. Die Auffassung des Beschwer­deführers findet rechtlich keine Stütze, auch nicht in Berücksichtigung des einer Ge­meinde bei der Auslegung ihres kommunalen Rechtes zustehenden Spielraums. Mit den Be­­stimmungen Ziff. 1 - 3 des Gestaltungsplanes O wird vielmehr eine gewisse Einheitlichkeit der äusseren Erscheinung der Bauten im Gestaltungsplangebiet angestrebt und zwar unabhängig von der Nutzung der Bauten zu Wohn-, Gewerbe- oder gemischten Wohn-/Ge­werbezwecken.

b) Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, auch eine konkrete Normenkontrolle führe zur Nichtanwendung von Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen auf gewer­b­liche oder gemischte Gewerbe- und Wohnbauten im fraglichen Bereich. Gemäss ständiger Rechtsprechung unterliegen indessen Nutzungspläne sowie in engem Sachzusammenhang stehende nichtkartografische planerische Festlegungen im Rechtsmittelverfahren über eine Baubewilligung grundsätzlich nicht der akzessorischen Überprüfung (konkrete Normenkon­trolle). Eine solche ist nur ausnahmsweise, d.h. lediglich dann zulässig, wenn die durch die Festlegung bewirkten Eigentumsbeschränkungen für den Grundeigentümer bei der Fest­­setzung nicht erkennbar waren oder sich seither die rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse wesentlich geändert haben (BGE 116 Ia 211, Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Auflage, Zürich 1999, § 19 N. 27 mit Hinweisen).

Der Beschwerdeführer legt nicht näher dar, aus welchen Gründen vorliegend ausnahmsweise eine akzessorische Überprüfung der Gestaltungsplanbestimmungen zulässig sein sollte. Es ist auch nicht erkennbar, weshalb die Tragweite von Ziff. 1, insbesondere dessen lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen, bei Erlass des Gestaltungsplans für den damaligen Grundeigentümer nicht erkennbar gewesen sein sollte. Der Beschwerdeführer führt auch nicht substanziert aus, gegen welche Norm höherer Stufe die streitige Bestimmung verstossen soll. Der Hinweis in der Beschwerdeschrift auf die konkrete Normenkontrolle ist aus diesen Gründen unbehelflich.

c) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Baurekurskommission II nicht rechtsverletzend entschied, als sie Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen auch auf das streitige Bauvorhaben anwendete und eine Rechtsverletzung feststellte. Dieser Mangel ist, wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, nicht ohne besondere Schwierigkeiten und damit nicht mittels Nebenbestimmungen (§ 321 Abs. 1 PBG) behebbar, sondern betrifft den gesamten Gebäudekörper und verlangt eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts. Die Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission II vom 21. August 2001 und die damit verfügte Aufhebung der Baubewilligung der Baukommission X vom 26. Oktober 2000 ist damit unbegründet und abzuweisen.

4. ...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. ...