Transfer from joint ownership to co-ownership counts as ownership changeKI-generiert

I. X und seine Schwester Z waren im Rahmen einer einfachen Gesellschaft je zur Hälfte Gesamteigentümer des mit zwei Mehrfamilien­häuser überbauten Grundstücks Kat.Nr. 01 an der O-strasse in Y. An die Stelle des im Januar 2000 verstorbenen X traten dessen Erben. Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 10. Mai 2000 und gleichzeitiger Grundbuchanmeldung wurde die einfache Gesellschaft aufgelöst und das Gesamteigentum in Miteigentum (Stockwerk­eigentum) umgewandelt. Die je hälftige Beteiligungsquote von Z und der Erbengemeinschaft X blieb unverändert.

Das Notariat und Grundbuchamt Y stellte für die damit verbundenen Dienst­leistun­gen am 12. Mai 2000 Notariats- und Grundbuchgebühren von insgesamt Fr. 31'273.- (je Fr. 15'636.85) in Rechnung. Darin enthalten sind notarielle Gebühren von Fr. 6'163.- (zu­züglich Fr. 462.20 Mehrwertsteuer) und grundbuchamtliche Gebühren von Fr. 15'407.50 für "Liquidation einfache Gesellschaft (Zuweisung Stockwerkeinheiten)", die ausgehend von einem Verkehrswert von Fr. 6'163'000.- gestützt auf § 1 lit. A Ziff. 1.1.1 bzw. Ziff. 2.2.7 der Verordnung über die Notariats- und Grundbuchgebühren (Notariatsge­büh­renverordnung; NotGebV) vom 7. November 1988 berechnet wurden (vgl. Position Nr. 8 der Rechnung). - § 1 lit. A Ziff. 1.1.1 NotGebV sieht eine Beurkundungsgebühr von 1 ‰ vom Verkehrswert des Grundstücks vor für "Verträge auf Eigentumsübertragung" (1.1) "Im Allgemeinen" (d.h. abgesehen von der unentgeltlichen Abtretung von Flurwegen und Privatstrassen an die Gemeinde; vgl. Ziff. 1.1.2). § 1 lit. A Ziff. 2.2.7 NotGebV sieht eine Grundbuchgebühr von 2,5 ‰ des Verkehrswerts vor bei "Eigentumsänderungen in­folge Einbringen eines Grundstücks in ein Gesamthandverhältnis, Übernahme eines Grundstü­ckes durch einen Beteiligten einer Gesamthandschaft, Ein- oder Austritt eines Gesamthän­ders".

II. Mit Rekurs vom 14. Juni 2000 beantragten die Erbengemeinschaft X und Z der Finanzdirektion, es sei festzustellen, dass die Um­wandlung von Gesamt- in Miteigentum keine Eigentumsänderung darstelle (1); es sei die Notariatsgebühr für die Liquidation der einfachen Gesellschaft und die Zuweisung der Stockwerkeinheiten gemäss § 1 lit. A Ziff. 1.6 NotGebV auf maximal Fr. 2'500.- festzuset­zen (2); es sei die Grundbuchgebühr für die genannten Vorgänge gestützt auf § 1 lit. A Ziff. 2.2.8 NotGebV auf maximal Fr. 200.- festzulegen (3). - Gemäss § 1 lit. A Ziff. 1.6 NotGebV beträgt die Beurkundungs­gebühr für die "öffentliche Beurkundung von Rechts­geschäften, die mit einem Grund­stückgeschäft zusammenhängen und in dieser Verordnung nicht genannt sind (Fahrnis, Werkvertrag, Sacheinlagevertrag usw.)" 0,5 ‰ "vom Wert der entsprechenden Gegenleis­tung" innerhalb eines Rahmens von Fr. 50.- bis Fr. 2'500.-. Ge­mäss § 1 lit. A Ziff. 2.2.8 NotGebV beträgt die Grundbuchgebühr für "Vormerknahme von der Umwandlung eines Gesamthandverhältnisses in ein anderes ohne Veränderung im Per­sonenbestand (Erbenge­meinschaft, einfache Gesellschaft, Kollektivgesellschaft, Komman­ditgesellschaft, Güter­gemeinschaft)" Fr. 50.- pro Grundbuchblatt, jedoch höchstens Fr. 200.-.

Die Finanzdirektion hiess die beiden vereinigten Rekurse am 20. Oktober 2000 teilweise gut. Sie setzte die notariellen Gebühren für das fragliche Rechtsgeschäft (Position Nr. 8 der Rechnung vom 12. Mai 2000) von Fr. 6'625.20.- (einschliesslich Mehrwertsteuer) auf Fr. 3'312.60 und die grundbuchamtlichen Gebühren von Fr. 15'407.50 auf Fr. 7'703.75 herab, womit sich notarielle Gebühren von insgesamt Fr. 5'623.85.- und grundbuchamtli­che von insgesamt Fr. 14'603.75 ergaben, welche der Erbengemeinschaft X und Z hälftig auferlegt wurden. Die Direktion erwog im Wesentli­chen: Die Eigentumsverhältnisse hätten sich vorliegend insoweit geändert, als aus dem früheren Gesamthandverhältnis zwei Mitei­gentumsanteile geworden seien; die damit ein­getretene Verfügbarkeit über das Eigentum sei durch die vertragliche Regelung gerade be­zweckt worden. Die Übertragung des Ge­samt- in das Miteigentum stelle daher eine Eigen­tumsänderung im Sinn von § 25 des Nota­riatsgesetzes vom 9. Juni 1985 (NotG) dar, wel­che Bestimmung unter anderem bei Eigen­tumsänderungen für die Beurkundung eine Ge­bühr von 1 ‰ und für den Grundbucheintrag eine solche von 2,5 ‰ des Verkehrswerts vorsehe. Unbehelflich sei der Einwand der Re­kurrierenden, nach neuerer Rechtsprechung werde für die Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum keine Handänderungssteuer er­hoben. Anders, d.h. enger als im Notariatsge­setz werde in der Steuergesetzgebung der Be­griff der Handänderung als Übertragung des sachenrechtlichen Eigentums verstanden. – Bei der Bemessung der Gebühren habe jedoch das Notariat und Grundbuchamt verkannt, dass die beiden früheren Gesamteigentümer und jetzigen Miteigentümer an den fraglichen Lie­genschaft lediglich zur Hälfte beteiligt gewe­sen seien. Dementsprechend hätten sie je nur die andere Hälfte erworben, weshalb die Ge­bühren von der Hälfte der gesamten Lie­gen­schaft, d.h. von Fr. 3'081'500.- zu erheben seien.

III. Dagegen erhoben die teilweise unterlegenen Rekurrenten am 23. November 2000 Beschwerde an das Verwaltungsgericht, worin sie ihren Rekursantrag erneuerten, die Gebühren für das streitbetroffene Rechtsgeschäft (Position Nr. 8 der Rechnung vom 12. Mai 2000) auf maximal Fr. 2'500.- für die Beurkundung bzw. Fr. 200.- für den Grund­bucheintrag festzusetzen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Staats­kasse.

Die Finanzdirektion beantragte Abweisung der Beschwerde. Das Notariat und Grundbuchamt Y verzichtete auf Vernehmlassung.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Gebührenstreitig­keit nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) funktionell und sachlich zuständig. Aufgrund des Fr. 20'000.- nicht übersteigenden Streit­werts wäre an sich der Einzelrichter entscheidberufen (§ 38 Abs. 2 VRG). Weil dem Fall grundsätzliche Bedeutung beizumessen ist, entscheidet die Kammer (§ 38 Abs. 3 VRG).

2. a) Gemäss Lehre und Rechtsprechung müssen Abgaben, d.h. auch Gebühren, in einer generell-abstrakten Rechtsnorm vorgesehen sein, die genügend bestimmt ist. Dies bedeutet, dass das formelle Gesetz grundsätzlich den Kreis der Abgabe­pflichtigen, den Gegenstand der Abgabe und die Höhe der Abgabe in den Grundzügen festlegen muss (BGE 123 I 254 E. 2a, 124 I 11 E. 6a, je mit Hinweisen; Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 2095 f., mit Hin­weisen). Diese Anforderungen dürfen namentlich dort herabgesetzt werden, wo das Mass der Abgabe durch überprüfbare verfassungsrechtliche Prinzipien (Kos­tendeckungs‑ und der Äquivalenzprinzip) begrenzt wird (BGE 123 I 254 E. 2a, 124 I 11 E. 6a).

b) Die Beschwerdeführenden bestreiten nicht, dass im Notariatsgesetz und in der Notariatsgebührenverordnung eine hinreichende gesetzliche Grundlage besteht, um für das fragliche Rechtsgeschäft (Umwandlung des Gesamt- in Miteigentum) bzw. dessen notari­elle und grundbuchliche Bearbeitung sowohl eine Beurkundungs- wie auch eine Grund­buchgebühr zu erheben. Sie machen bezüglich der Erhebung und Bemessung dieser Ge­bühren auch keine Verletzung des Äquivalenz- und des Kostendeckungsprinzipes geltend. Mit ihrer Beschwerde rügen sie wie zuvor mit dem Rekurs eine falsche Auslegung von Bestimmungen des Notariatsgesetzes und der Notariatsgebührenverordnung: Die Subsu­mierung der gebührenpflichtigen Vorgänge unter § 1 lit. A Ziff. 1.1.1 bzw. Ziff. 2.2.7 sei falsch; richtigerweise seien die Gebühren nach § 1 lit. A Ziff. 1.6 bzw. Ziff. 2.2.8 zu be­messen, d.h. statt auf Fr. 3'312.60 für die Beurkundung und Fr. 7'703.75 für den Grund­bucheintrag auf maximal Fr. 2'500.- bzw. maximal Fr. 200.- festzusetzen.

c) In §§ 24 ff. NotG wird bezüglich der gebührenpflichtigen Amtshandlungen un­terschieden zwischen "Eigentumsänderungen und Errichtung oder Erhöhung von Grund­pfandrechten" (§ 25 Abs. 1) und "übrigen Amtshandlungen" (§ 27). Für erstere darf sowohl eine Beurkundungs- wie auch eine Grundbuchgebühr erhoben werden, und zwar zu dem im Gesetz selber vorgesehenen Tarif von 1 ‰ bzw. 2,5 ‰ des Verkehrswertes oder der Pfand­summe. Für die übrigen Amtshandlungen wird die Festsetzung des Tarifs dem Kantonsrat als dem zuständigen Verordnunggeber überlassen. Die Notariatsgebührenverordnung des Kantonsrats enthält die Tarifordnung für alle gebührenpflichtigen Geschäfte. Unterschie­den wird dabei in § 1 NotGebV zwischen "Grundstückwesen" (lit. A mit Ziff. 1 betreffend Beurkundungsgebühren und Ziff. 2 betreffend Grundbuchgebühren), "Übrige notarielle Tätigkeit (lit. B Ziff. 3 und 4) sowie "Verschiedene Verrichtungen" (lit. C Ziff. 5–12). Bei den unter lit. A (Grundstückwesen) fallenden Geschäften wird im Weiteren unterschieden zwischen "Verträge auf Eigentumsübertragung" (Ziff. 1.1 betreffend Beurkundungsgebüh­ren bzw. Ziff. 2.2 betreffend Grundbuchgebühren), "Grundpfandrechte" (Ziff. 1.2 bzw. Ziff. 2.3), "Begründung von Stockwerkeigentum" (Ziff. 1.3 bzw. Ziff. 2.1), "Einräumung und Änderung anderer dinglicher oder persönlicher Rechte" (Ziff. 1.4 bzw. Ziff. 2.1, 2.4 und 2.5.4), "Änderung beurkundeter Rechtsgeschäfte ohne Erhöhung der Gegenleistung" (Ziff. 1.5) sowie "Öffentliche Beurkundung von Rechtsgeschäften, die mit einem Grund­stückgeschäft zusammenhängen" (Ziff. 1.6). Einzelne der im Abschnitt A des Tarifs aufge­führten Amtshandlungen unterliegen nur der Beurkundungsgebühr (vgl. Ziff. 1.5 und 1.6), während andere nur der Grundbuchgebühr unterworfen sind (vgl. etwa Ziff. 2.2.5-2.2.9). Aufgrund der Systematik in Gesetz und Verordnung finden die bei der Beurkundungsge­bühr mit "Eigentumsübertragung" bzw. bei der Grundbuchgebühr mit "Eigentumsände­rung" umschriebenen Ansätze (vgl. Ziff. 1.1 bzw. Ziff. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4 und 2.2.7) ihre gesetzliche Grundlage nicht in § 27 NotG, sondern unmittelbar in § 25 NotG.

d) Der Übergang von Gesamteigentum zu Miteigentum in dem Sinne, dass sämtli­che Gesamthänder als Miteigentümer an der bisherigen Gesamtsache berechtigt bleiben, stellt zivilrechtlich keinen Eigentumswechsel dar (Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommen­tar, 5. A. Bern 1981, Art. 652 ZGB N. 79). Dennoch ist aus Gründen der Rechtssicherheit die öffentliche Beurkundung und der grundbuchliche Eintrag nötig (Hermann Laim, Basler Kommentar, Basel 1998, Art. 657 N. 33; Art. 656 N. 27). Die Beschwerdeführenden ma­chen in erster Linie geltend, Eigentumsänderungen im Sinn von § 25 Abs. 1 NotG und dementsprechend auch solche im Sinn von § 1 lit. A Ziff. 1.1.1 und Ziff. 2.2.7 NotGebV setzten eine zivilrechtliche Eigentumsübertragung voraus, woran es hier fehle. Vom Fehlen eines zivilrechtlichen Eigentumswechsels gehen auch der Beschwerdegegner und die Fi­nanzdirektion aus. Ihrer Auffassung nach sind jedoch unter Eigentumsänderungen im Sinn der erwähnten Bestimmungen nicht nur zivilrechtliche Handänderungen zu verstehen.

e) Der Beschwerdegegner beruft sich bei der Anwendung von § 1 lit. A Ziff. 1.1.1 und Ziff. 2.2.7 vorab auf die gestützt auf § 7 Abs. 2 NotGebV erlassene Dienstanweisung der Finanzdirektion vom 15. Dezember 1988, gemäss deren Ziff. 5 die Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum der Realteilung, d.h. der Übernahme eines Grundstücks durch einen Beteiligten einer Gesamthandschaft, gleichgesetzt wird. Dieser Dienstanweisung kommt jedoch nach in Lehre und Rechtsprechung vorherrschender Auffassung kein Rechtssatzcharakter zu; sie ist daher für das Gericht nicht in dem Sinn verbindlich, dass über sie nur aufgrund einer akzessorischen Normenkontrolle hinweggegangen werden dürfte; ihre Hauptfunktion besteht darin, eine rechtsgleiche Handhabung in der Verwal­tungspraxis zu gewährleisten (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N. 59 f. mit Hinweisen; vgl. auch § 7 Abs. 2 NotGebV).

f) Mit der Frage, ob unter "Eigentumsänderungen" im Sinn von § 25 Abs. 1 NotG lediglich zivilrechtliche Eigentumsübertragungen zu verstehen seien, hat sich das Verwal­tungsgericht im Urteil VB.1990.00108 vom 20. Dezember 1990 befasst (vgl. den einen anderen Aspekt dieses Entscheids betreffenden Leitsatz in RB 1990 Nr. 28). Zu beurteilen war die Beurkundungsgebühr für ein Rechtsgeschäft, mit welchem ein im Rahmen einer einfachen Gesellschaft zu einem Achtel an einer Liegenschaft beteiligter Gesellschafter seine Rechte und Pflichten an der einfachen Gesellschaft einschliesslich der Eigentums­rechte am Grundstück schenkungsweise an seine beiden Kinder übertrug. Dem Argument der dortigen Beschwerdeführer, es liege kein sachenrechtliches Rechtsgeschäft vor, wes­halb der Gebührentarif für "Eigentumsänderungen" im Sinn von § 25 Abs. 1 NotG und von § 1 lit. A Ziff. 1.1 NotGebV nicht anwendbar sei, hat das Gericht Folgendes entgegenge­halten (E. 3b S. 10 f.):

"Wie die Finanzdirektion im angefochtenen Entscheid unter Berufung auf die oberge­richtliche und bundesge­richtli­che Rechtsprechung zutreffend ausführte, umfasst der Begriff der "Eigentumsänderung" nicht nur Eigentumsüber­tra­gun­­­gen im Sinn von Art. 657 Abs. 1 ZGB, sondern jeden Er­werb, der ‑ wie hier ‑ mit einem Grund­buch­eintrag verbun­den ist, un­abhängig davon, ob die­ser hinsichtlich des Eigentums­über­gangs konstitutiv oder deklaratorisch wirke. Das Oberge­richt hat als (damals schon oberste) Aufsichtsbehörde über die Notariate und Grundbuchämter bereits in einem (aller­dings nicht die Beurkundungs‑, sondern die Handänderungsge­bühr betreffenden) Entscheid vom 22. April 1955 erkannt, dass der streitige Begriff der Eigentums­ände­rung nicht rein zivil­rechtlich zu verstehen sei. Anknüpfungspunkt für die Gebüh­rener­hebung sei nicht die zivilrechtliche Aenderung, sondern der grundbuchliche Vorgang (vgl. ZBGR 36, S. 158; ZBGR 56, S. 52 ff.; ZR 80 Nr. 93). Die zitierte Rechtspre­chung beruht zwar noch auf dem kraft § 38 lit. b NotG inzwi­schen aufgeho­benen Ge­setz betreffend die Organisation der No­tariatskanz­leien vom 28. Juli 1907 (aNotG). Für eine von der gefestig­ten Rechtsprechung des Obergerichts abweichen­de Begriffs­aus­legung durch das Verwaltungsgericht besteht indessen keine Veranlassung: Der (übrigens schon im alten Notariatsgesetz von 1873 enthaltene) Begriff der "Eigentums­änderung" gemäss § 18 Abs. 1 aNotG ist mit § 25 Abs. 1 NotG unverändert in das geltende Recht übernommen worden. Den Ge­setzesmateria­lien ist nichts zu entneh­men, was den Schluss erlaubte, der Gesetzgeber habe den Begriff der Eigentumsän­de­rung abwei­chend von der früheren Auslegung durch die Rechtsmittelin­stanzen ver­standen wissen wollen (vgl. Prot. des Zürcher Kantonsrates 1983‑1987, S. 3794 ff., 3847, 4447 ff., 4457). Dass in § 1 lit. A Ziffer 1.1 NotGebVO von Ver­trägen auf "Ei­gentumsübertragung" die Rede ist, vermag an dieser Ausle­gung von § 25 Abs. 1 NotG nichts zu ändern. Der Kantonsrat hat damit nicht, wie die Beschwerdeführer meinen, rechtsver­letzend einen im Notariatsgesetz nicht vorgesehenen neuen Gebührentatbe­stand geschaffen. Vielmehr sind mit dieser ‑ im Licht von § 25 Abs. 1 NotG etwas un­präzisen ‑ Formu­lierung offenkundig Sachverhalte im Sinn von § 25 Abs. 1 NotG ge­meint."

Während das im Urteil vom 20. Dezember 1990 behandelte Rechtsgeschäft (schen­kungsweise Übertragung der Rechte aus der einfachen Gesellschaft) zwar einen Wechsel der Berechtigten, jedoch keine sachenrechliche Verfügung über das Grundeigentum bein­haltete oder bewirkte (Heinz Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 2. A., Bern 2000, N. 990), ist mit dem hier zu beurteilenden (Umwandlung des Gesamt- in Miteigentum) kein Wechsel der Berechtigten, jedoch eine Änderung im sachenrechtlichen Status eingetreten, indem die vorher nicht verfügbare Berechtigung am Gesamteigentum in einen verfügbaren ideellen Miteigentumsanteil umgewandelt wurde (vgl. Meier-Hayoz, Vorbem. zu den Art. 646-654 N. 13 ff.; Rey, N. 612 ff.). Die im Urteil vom 20. Dezember 1990 angestellten Erwägungen zur Auslegung von § 25 Abs. 1 NotG und § 1 lit. A Ziff. 1.1.1 NotGebV, die im Übrigen gleichermassen auch auf § 1 lit. A Ziff. 2.2.7 betref­fend die (im erwähnten Präjudiz nicht streitige) Grundbuchgebühr zutreffen, sind trotz die­ser Unterschiede auch für den vorliegenden Fall massgebend. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden verstösst diese Auslegung nicht gegen Bundesrecht, da der kanto­nale Gesetz- und Verordnunggeber bei der Gestaltung des Gebührentarifs nicht an die Be­griffe des Bundeszivilrechtes gebunden ist.

g) Zu keinem anderem Schluss gelangt man, wenn die vom Beschwerdegner heran­gezogenen Tatbestände (§ 1 lit. A Ziff. 1.1.1 und 2.2.7 NotGebV) unmittelbar den von den Beschwerdeführenden angerufenen Tatbeständen (§ 1 lit. A Ziff. 1.6 und Ziff. 2.2.8

NotGebV) gegenübergestellt werden: Bezüglich der Beurkundungsgebühr lässt sich der fragliche Vorgang nach dem Gesagten als "Eigentumsübertragung" im Sinn von Ziff. 1.1.1 NotGebV würdigen, während Ziff. 1.6 ("Öffentliche Beurkundung von Rechtsgeschäften, die mit einem Grundstückgeschäft zusammenhängen") einen blossen Auffangtatbestand enthält. Hinsichtlich der Grundbuchgebühr lässt sich der streitbetroffene Vorgang ohne weiteres als "Eigentumsänderung" im Sinn von § 1 lit. A Ziff. 2.2.1 oder Ziff. 2.2.7

NotGebV qualifizieren. Zwar trifft der weitere Wortlaut in Ziff. 2.2.7 ("infolge ...") nicht genau auf den vorliegenden Sachverhalt zu; Gleiches gilt jedoch für den von den Be­schwer­deführenden angerufenen Tatbestand in Ziff. 2.2.8. Die zu prüfende Konstellation kommt jedenfalls der in Ziff. 2.2.7 genannten "Übernahme eines Grundstückes durch einen Beteiligten einer Gesamthandschaft" näher als dem in Ziff. 2.2.8 umschriebenen Tatbe­stand ("Umwandlung eines Gesamthandverhältnisses in ein anderes ohne Veränderung im Personenbestand"). Zudem liesse sich die angefochtene Bemessung zu einem Ansatz von 2,5 ‰ unmittelbar auf Ziff. 2.2.1 stützen, welcher Tatbestand allgemein (d.h. ohne nähere Präzisierung) mit "Eigentumsänderung" umschrieben wird.

h) Es trifft freilich zu, dass die Umwandlung von Gesamt- und Miteigentum im zürcherischen Grundsteuerrecht anders behandelt wird, indem ein solcher Vorgang nicht als "Handänderung" im Sinn von § 216 Abs. 1 und § 227 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG; vgl. früher § 161 Abs. 1 und § 178 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951) gilt und demzufolge keine Grundstückgewinn- und keine Handänderungssteuer auslöst (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 216 N. 51, mit Hinweisen; § 227 N. 3).Wie schon die Finanz­direktion zutreffend erwogen hat, können die Beschwerdeführenden hieraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Das zürcherische Grundsteuerrecht stellt den zivilrechtlichen Handände­rungen (§ 216 Abs. 1 und § 227 Abs. 1 StG) die sogenannten wirtschaftlichen Handände­rungen (§ 216 Abs. 2 lit. a und § 227 Abs. 2 lit. a StG) gleich (zur Abgrenzung vgl. Rich­ner/Frei/Kaufmann, § 216 N. 69 ff). Schon von dieser Konzeption her liegt es nahe, die Grundsteuerpflicht nach § 216 Abs. 1 und § 227 Abs. 1 StG auf eigentliche zivilrechtliche (sachenrechliche) Eigentumsübertragungen zu beschränken. Im Übrigen ist die Ausgangs­lage bei der Auslegung von § 25 NotG insofern anders als bei der Auslegung von §§ 216 Abs. 1 und 227 Abs. 1 StG, als das Notariatsgesetz den Begriff der "Eigentumsänderun­gen", das Steuergesetz hingegen jenen der "Handänderungen" verwendet.

3. Aufgrund dieser Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen. ...

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

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