I. A. Die Baukommission X erteilte der Stadt X am 20. Oktober 1998 die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von Parkplätzen auf den Grundstücken Kat.Nrn. 01, 02 und 03 sowie zum Abbruch der Wohnhäuser Q-weg. Gleichzeitig wurden die beiden Wohnhäuser Q-weg aus dem einstweiligen kommunalen Inventar der schutzwürdigen Objekte entlassen. Den hiergegen erhobenen Rekurs der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz (Zürcher Heimatschutz; ZVH) wies die Baurekurskommission II am 4. Mai 1999 ab.
B. Mit Entscheid vom 24. November 1999 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde des Zürcher Heimatschutzes teilweise gut, hob den Entscheid der Baurekurskommission II vom 4. Mai 1999 auf und wies die Akten zur weiteren Untersuchung und zur Neuentscheidung im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurück. Das Gericht kam zum Schluss, dass den beiden streitbezogenen Holzbauhäusern grundsätzlich Schutzobjektsqualität zuzuerkennen sei. Prozessentscheidend sei, ob deren Renovation/Sanierung verhältnismässig sei. Dies wiederum hänge davon ab, ob wegen der Lärmsituation (Staatsstrasse und Bahn) und unter Berücksichtigung der elektrostatischen "Immissionen" durch den nahen Bahnverkehr überhaupt ein Umbau möglich sei, der unter diesen Gesichtspunkten wohnhygienischen Anforderungen genüge. Die Umbaukosten bemässen sich nach den hierfür zu ergreifenden Massnahmen sowie denjenigen von statischen und umbaumässigen Anordnungen, welche getroffen werden müssten, damit ein Bauprojekt heutigen Bedürfnissen - auch bezüglich Raumgrösse und Raumhöhe - entspreche. Anzufügen sei, dass die beiden Häuser nicht nur als Wohnbauten genutzt werden könnten, sondern grundsätzlich auch eine Nutzung als Atelier, Café/Restaurant, Ladenlokal oder dergleichen in Frage komme. Den Instandstellungskosten seien sodann die erzielbaren Mietzinse gegenüber zu stellen. Erst aufgrund solcher Erhebungen lasse sich die Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung rechtsgenügend beantworten. Der Sachverhalt sei in dieser Hinsicht nicht genügend geklärt worden. Die aufgeworfenen Fragen müssten durch eine Expertise beantwortet werden. Der angefochtene Entscheid sei unvollständig und rechtsverletzend und damit aufzuheben. Die Akten seien zur weiteren Untersuchung und zur Neuentscheidung im Sinn dieser Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
II. Die Baurekurskommission II zog im zweiten Rechtsgang von der Stadt X Aufnahmepläne der Gebäude Q-weg bei und beauftragte den Referenten, Z, mit der Erstellung eines Fachberichts. Gestützt hierauf kam die Baurekurskommission II mit Entscheid vom 27. Juni 2000 zum Schluss, dass die vom Zürcher Heimatschutz anbegehrte Unterschutzstellung der strittigen Bauten unverhältnismässig sei. Demgemäss wies die Rekurskommission den Rekurs ab und bestätigte den Beschluss der Baukommission X vom 20. Oktober 1998 im beurteilten Umfang.
III. Mit Beschwerde vom 14. September 2000 beantragte der Zürcher Heimatschutz dem Verwaltungsgericht:
"1. Der angefochtene Entscheid der Baurekurskommission sei aufzuheben.
Es sei der Beurteilung durch den Zürcher Heimatschutz in seiner Vernehmlassung vom 2. Juni 2000 an die Baurekurskommission Rechnung zu tragen.
Es sei eine Kosten-Nutzen-Beurteilung durch das Architekturbüro G, in X, insbesondere über den Sanierungsaufwand einzuholen.
Es sei ein Gutachten der Natur- und Heimatschutzkommission (NHK) einzuholen.
Es sei ein Augenschein mit dem Fachexperten K durchzuführen.
Es sei ein 2. Schriftenwechsel zu eröffnen."
Der Stadtrat X beantragte am 2. Oktober 2000 Abweisung der Beschwerde und Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. Die Baurekurskommission II schloss mit Eingabe vom 13. Oktober 2000 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.
Die Ausführungen der Parteien werden
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
b) Laut § 54 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) muss die Beschwerdeschrift einen Antrag und dessen Begründung enthalten. In der Begründung muss dargetan werden, inwiefern der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerdeführerin an einem der in §§ 50 und 51 VRG genannten Mängel leidet (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 54 N. 7, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Der Hinweis auf Eingaben, die die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren gemacht hat, kann die Beschwerdebegründung nur dann ersetzen, wenn der angefochtene Rekursentscheid inhaltlich dem anderen Entscheid gleich ist, mit dem sich jene frühere Eingabe der Beschwerdeführerin befasst. Da sich die Baurekurskommission II in ihrem Entscheid vom 27. Juni 2000 neu auf die vom Verwaltungsgericht verlangte weitere Sachverhaltsuntersuchung bezieht, kann die Stellungnahme der Beschwerdeführerin zum Fachbericht von Z nicht zum Bestandteil der Beschwerdebegründung erklärt werden. Der Hinweis in der Beschwerdeschrift, die Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 2. Juni 2000 an die Baurekurskommission II sei Bestandteil der Beschwerde, ist daher unbeachtlich.
c) Nach § 58 Satz 2 VRG "kann" das Verwaltungsgericht einen weiteren Schriftenwechsel anordnen. Unter Vorbehalt des Gehörsanspruchs steht es im Ermessen des Gerichts, ob ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt wird (Kölz/Bosshart/Röhl, § 58 N. 9 mit Hinweisen). Da die Beschwerdeantwort keine neuen und erheblichen Gesichtspunkte enthält, zu denen sich die Beschwerdeführerin noch nicht äussern konnte oder mit denen sie nicht rechnen musste, ist kein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen (BGE 114 Ia 307 E. 4b).
d) Die Beschwerdeführerin stellt weiter in Frage, ob ein "Baurichter", welcher als Mitglied einer Baurekurskommission entscheide, auch eine "Expertise federführend ohne Gegenoffertenvorschlag der klagenden Partei einholen" dürfe. Sie rügt damit sinngemäss, dass die Baurekurskommission II die vom Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 24. November 1999 verlangten Ergänzungen des Sachverhalts nicht durch einen externen Experten vornahm.
Diese Rüge ist unbegründet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts besteht im Verwaltungs- und verwaltungsgerichtlichen Verfahren kein Anspruch darauf, dass die Sachverhaltsabklärung durch eine verwaltungsextern in Auftrag gegebene Expertise erfolgt. Ein Recht auf Durchführung externer Expertisen lässt sich weder aus der Offizialmaxime noch aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör ableiten (BGE 104 Ia 69 E. 3a, auch zum Folgenden). Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Baurekurskommissionen zur Abklärung des Sachverhalts und zur sachkundigen Würdigung desselben ihre eigenen Mitglieder beiziehen, sofern diese über das nötige Fachwissen und über die allenfalls erforderlichen technischen Mittel verfügen. Als Bauingenieur und diplomierter Baumeister war der Referent der Vorinstanz, Z, unstreitig eine geeignete Fachperson, um die Sanierungskosten zu ermitteln.
Im Verwaltungs- und Verwaltungsrechtspflegeverfahren gilt nach § 7 Abs. 4 VRG der Grundsatz der freien Beweiswürdigung. Die freie Würdigung des Untersuchungsergebnisses erfährt insoweit eine Einschränkung, als Gutachten und sachkundige Behördenauskünfte nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf zutreffenden Rechtsgrundlagen beruhen und ob sie vollständig, klar sowie gehörig begründet und widerspruchslos sind. Ausserdem muss die sachverständige Person hinreichende Sachkenntnisse und die nötige Unbefangenheit bewiesen haben (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 78; vgl. auch RB 1997 Nr. 9, mit Hinweisen). Dies hat auch für Fachberichte zu gelten, welche
b) aa) Zu den erforderlichen Sanierungsmassnahmen hielt die Baurekurskommission II in ihrem Entscheid vom 27. Juni 2000 zur Hauptsache fest, die Bauten hätten sich teilweise stark gesenkt. Gemäss den von der Stadt X erstellten Plänen wiesen die Böden ein Gefälle von 1% - 7% in verschiedenen Richtungen auf. Insbesondere das eine Gebäude sei im westlichen Bereich stark abgesunken (5% - 7%). Aufgrund des Setzungs- und Rissbilds sei davon auszugehen, dass seinerzeit auf eine "jungfräuliche Aufschüttung" ohne Vorbelastung oder Pfahlfundation gebaut wurde. Die beiden Bauten seien keineswegs stabil und eine Unterfangung sei unerlässlich. Die für die Isolation, Lärmdämmung sowie Dämmung des Elektrosmogs notwendigen, relativ schweren Platten brächten zusätzliche Belastungen und führten damit ohne Fundationssanierung zu weiteren Setzungen. Es sei nicht substanziert bestritten, dass allein durch die Sondierung, die Pfählung mit Injektionsbohrpfählen, das Unterfangen und Richten der Gebäude, das Erstellen einer Bodenplatte bzw. das Auffüllen Kosten in Höhe von knapp Fr. 680'000.- anfielen. Weiter sei die Gebäudehülle dringend sanierungsbedürftig. Dabei wären u.a. die zum Teil verfaulten Holzbalken und die Schindeln zu ersetzen, das Dach zu sanieren usw. Zudem wären insbesondere auch die schutzwürdigen Holzsägearbeiten an den Nordostfassaden zu restaurieren. Unbestrittenermassen wären auch Wärmedämm-Massnahmen sowie angesichts der Lage der Baute zwischen der stark befahrenen Strasse und der Bahnlinie Lärmdämm-Massnahmen erforderlich. Weiter müssten Platten zur Isolierung gegen die von den Fahrleitungen der Bahnlinie ausgehenden elektromagnetischen Strahlung angebracht werden. Insgesamt komme die Sanierung inklusive Unterfangung der Bauten auf ca. Fr. 1'700'000.- zu stehen.
Diesen Instandstellungskosten seien die erzielbaren Mietzinse gegenüber zu stellen. Nutzungen durch Dienstleistungsbetriebe, Gastwirtschaften, Handwerksbetriebe und Ladengeschäfte seien - aus im Rekursentscheid näher dargelegten Gründen - allein in dem 33,7 m2 grossen Werkstattraum im Erdgeschoss des Gebäudes Q-weg denkbar. In den übrigen Geschossen stünde die Nutzung zu Wohnzwecken im Vordergrund. Die in der Expertise erwähnten Mietzinseinnahmen von Fr. 38'800.-/Jahr würden nicht in Frage gestellt. Die Renditeberechnung zeige, dass unter Berücksichtigung der vollen Anlagekosten von Fr. 2'150'000.- (inkl. Land, Anpassung und Gestaltung der Umgebung sowie Erschliessung) eine effektive Rendite von bloss 1,8% erzielt werden könnte. Die Unterschutzstellung der schutzwürdigen Bauten erweise sich damit insgesamt klar als unverhältnismässig. Ein derartiges Missverhältnis zwischen den entstehenden Kosten und der zu erwartenden Rendite widerspreche im vorliegenden Fall krass dem Gebot des haushälterischen Umgangs mit öffentlichen Mitteln.
bb) Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vom 14. September 2000 entgegen, es sei unbestritten, dass die Holzhäuser zu sanieren seien. Die Rekurskommission gehe von einer erforderlichen Pfählung oder Unterfangung aus, ohne aber einen Beleg für deren Notwendigkeit zu erbringen. Sie vermute eine Aufschüttung ohne Vorbelastung oder Pfahlfundation. Tatsache sei, dass die Gebäude jetzt noch gut stünden und auch den Sturm "Lothar" ohne Schaden überstanden hätten. Das geltend gemachte Gefälle bis zu 7% bei den Böden sei ein Wert, der in der Hauptsache nicht zutreffe. Das Gefälle schwanke je nach Lage zwischen 1-2%, was bei älteren Gebäuden häufig vorkomme. So gebe es am nicht unterfangenen Gebäude in N Gefälle, die über 10% lägen. Zur Zeit würden bei diesem unter kantonalem Schutz stehenden Haus verfaulte Balken auf dem Erdboden, welcher das Fundament gegen den Weg bilde, mit einer "kleinen" Unterfangung ersetzt. Dort hänge eine Decke um 1,5 m durch und werde jetzt auf rund 0,5 m Durchhang korrigiert. Die Kosten für die Stabilisierung des erwähnten Gebäudes betrügen rund Fr. 300'000.-, was belege, "dass man es günstiger haben" könne. Aufgrund der Erfahrungen die Beschwerdeführerin fielen Kosten von Fr. 680'000.- für Bodenplatten und Auffüllung weg, weil es wesentlich bessere und kostengünstigere Lösungen gebe. Die Einwände der Beschwerdeführerin bezüglich der Annahme zu hoher Kosten durch die Baurekurskommission II gälten auch für die Ersetzung verfaulter Balken und die Dachsanierung sowie für die Ersetzung der Schindeln, besonders wenn diese von unten her ohne Dachabdeckung eingeschoben werden könnten. Das als Expertenbüro genannte G, in X, habe die Renovation des barocken Mehrfamilienhauses in U wesentlich günstiger offeriert sowie durchgeführt als die Stadt X, welche mit unverhältnismässig höheren Kosten gerechnet habe. Deshalb werde die gerichtliche Einholung einer "Kosten- und Nutzungsexpertise" von diesem Büro verlangt. Der vorgeschlagene Ingenieur K sei am Augenschein des Verwaltungsgerichts beim Haus "...." in L dabei gewesen, wo ebenfalls die Stabilität bestritten worden sei. Im Sommer 2000 sei auch die Renovation dieses Hauses abgeschlossen worden. Ausgehend von wesentlich niedrigeren Baukosten dürfte die Renditeberechnung um 5% liegen. Es sei schliesslich darauf hinzuweisen, dass beim alten Gemeindehaus in E die Ersatzbaukosten mit Fr. 1,1 Mio. bewilligt worden seien; ein erster Kostenvoranschlag habe noch bei ca. Fr. 1,4 Mio. gelegen, während die Renovationskosten schliesslich Fr. 950'000.- ausgemacht hätten.
c) aa) Der Fachbericht von Z kommt zum Schluss, die Sanierung der Häuser in der vorhandenen Bausubstanz und Geometrie erfordere primär eine Fundamentverstärkung. Der Baugrund bestehe aus künstlichem Auffüllungsmaterial, Seeablagerungen wie Seekreide, Schlemm- und Feinsand, Torfeinlagen und Schluff. Aufgrund des Setzungs- und Rissbilds sei davon auszugehen, dass auf die Aufschüttung ohne Vorbelastung oder Pfahlfundation gebaut worden sei. Auf eine Holzschwellenlage aus Eichenholz sei offensichtlich ebenso verzichtet worden wie auf ein massives Keller- oder Sockelgeschoss. Eine lokale Unterfangung mit Schachtelementen bringe nur einen sehr geringen bis keinen Nutzen. Eine Fundation mit Injektionsmikropfählen, auf entsprechende Tiefe abgetäuft, dürfte die wirtschaftlichste und technisch angemessenste Lösung sein. Aufgrund von Richtofferten ermittelte Z für die Arbeiten am Fundament einen Investitionsbedarf von total ca. Fr. 380'000.- (Sondierung Fr. 19'208.-; Pfählung mit Injektionsbohrpfählen Fr. 120'000.-; Unterfangung, Ausrichten und Auffüllen Fr. 240'000.-).
Diesen Ausführungen tritt die Beschwerdeführerin nicht substanziert entgegen. Der Hinweis, die Gebäude hätten den Sturm "Lothar" ohne Schaden überstanden, ist ungeeignet, die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz in Frage zu ziehen. Gleiches gilt für den allgemeinen Hinweis, es gäbe "wesentlich bessere und kostengünstigere Lösungen". Der Hinweis auf das Gebäude in N ist ebenfalls unbehelflich, weil dort ganz andere Verhältnisse bezüglich des Untergrunds gegeben waren und auf jeden Fall - nicht wie hier - auf aufgeschüttetem Konzessionsland gebaut wurde. Die Ausführungen des Fachberichts über die Notwendigkeit der Fundamentverstärkung sind überzeugend. Die Aufnahmepläne des Stadtrats X zeigen, dass sich beide Häuser gesetzt haben, das eine Haus gegen die Mitte hin, das andere Haus gegen den öffentlichen Parkplatz hin. Die Setzungen betragen beim einen Haus 2-3%, beim anderen Haus 2-7%. Dass die Sanierung der Häuser unter diesen Umständen primär eine Fundamentverstärkung erfordert, ist einleuchtend und überzeugend. Die Beschwerdeführerin zeigt auch nicht ansatzweise auf, welche "wesentlich bessere und kostengünstigere Lösungen" in Frage kämen als die vom Sachverständigen Z erwähnte Fundation mit Injektionsmikropfählen.
bb) Für die Sanierung der Holzkonstruktion (Fassaden, Dach) sowie für die Wärme- und Schallisolation ermittelte Z gestützt auf das Richtangebot der S, in X, Kosten von Fr. 660'000.-, für die Elektrosmog-Isolation Fr. 75'000.- sowie für den Rohbau 2 (Fenster, Türen, Heizung, Sanitär, Innenausbau, Honorare usw.) Kosten von ca. Fr. 585'000.-, total mithin Fr. 1'320'000.-.
Auch diese Kostenermittlung stellt die Beschwerdeführerin lediglich pauschal in Frage, ohne jedoch konkret aufzuzeigen, in welcher Hinsicht der Fachbericht falsch sei. Allein bezüglich der Ersetzung der Schindeln schlägt die Beschwerdeführerin vor, diese könnten "von unten her ohne Dachabdeckung eingeschoben werden". Die in der Richtofferte der S mit Fr. 100'000.- veranschlagte totale Ersetzung der Schindeln bezieht sich indessen auf die Sanierung der Fassaden auf drei Seiten und nicht auf die Dachschindeln. Wiederum ist der Verweis auf eine andere Renovation (Mehrfamilienhaus in U) sowie der Umstand, dass dort das von der Beschwerdeführerin als "Expertenbüro genannte Architekturbüro" die Renovation wesentlich günstiger offeriert und durchgeführt habe, als die Stadt X gerechnet habe, für den vorliegenden Fall unbehelflich.
cc) Der Fachbericht ermittelte schliesslich bei Anlagekosten von Fr. 2'150'000.- und möglichen Mieteinnahmen von Fr. 38'800.- pro Jahr eine effektive Rendite von 1,8%. Diesbezüglich führt die Beschwerdeführerin lediglich aus, die Rendite würde bei wesentlich niedrigeren Baukosten ca. 5% betragen. Um eine solche Rendite zu erzielen, müssten indessen die Anlagekosten oder zumindest die Sanierungskosten auf ca. Fr. 775'000.- gesenkt werden. Die Beschwerdeführerin vermag aber nicht einmal ansatzweise darzulegen, wie die im Fachbericht ermittelten Baukosten von total Fr. 1'700'000.- um rund 1 Mio. gesenkt werden könnten.
d) Zusammengefasst ist festzuhalten, dass sich der Fachbericht von Z vollumfänglich als überzeugend erweist. Die Baurekurskommission II durfte ohne Rechtsverletzung für ihre Entscheidfindung auf den Fachbericht von Z abstellen und war nicht gehalten, die darin behandelten Sachverhaltsfeststellungen von einem weiteren (externen) Gutachter überprüfen zu lassen.
Es ist daher davon auszugehen, dass die möglichen Mieteinnahmen die Anlagekosten zu lediglich 1,8% verzinsen. Wenn die BaurekurskommissionII unter diesen Umständen zum Schluss kam, das (Miss-)Verhältnis zwischen den entstehenden Kosten und der zu erwartenden Rendite widerspreche im vorliegenden Fall krass dem Gebot des haushälterischen Umgangs mit öffentlichen Mitteln und die Unterschutzstellung der beiden Bauten Q-weg erweise sich damit insgesamt klar als unverhältnismässig, so war dies nicht rechtsverletzend. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.
Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:
Die Beschwerde wird abgewiesen.
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