Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
SB.2008.00062
Entscheid
der 2. Kammer
vom 19. November 2008
Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Gerichtssekretärin Eliane Fischer.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer ,
gegen
Stadt R,
Beschwerdegegnerin ,
betreffend Grundstückgewinnsteuer,
hat sich ergeben:
I.
Am 7. Februar 2001 veräusserte A das Grundstück Kat.Nr. 01 (2924 m2 Wiesland mit 26/1000 Miteigentum an Kat.Nr. 02 [geplantes Parkaus "E"]) zu einem Preis von Fr. … an die C AG. Anlässlich dieser Handänderung auferlegte der Finanzausschuss der Stadt R dem Pflichtigen am 21. Oktober 2004 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … . Die hiergegen erhobene Einsprache wies die nämliche Behörde am 12. Juli 2005 vollumfänglich ab.
II.
Der Pflichtige liess am 19. September 2005 gegen den Einsprachebeschluss Rekurs erheben und beantragte neben der Überprüfung des heute nicht mehr umstrittenen Verkehrswerts des Grundstücks vor 20 Jahren und weiteren, heute ebenfalls nicht mehr umstrittenen Aufwendungen für Bauten und Altlastensanierungen insbesondere die Berücksichtigung des im Rahmen des durchgeführten Quartierplans eingeworfenen Landes im Umfang von 1'399.6 m2 als Anlagekosten.
Am 14. Mai 2008 hiess die Steuerrekurskommission III das Rechtsmittel des Pflichtigen teilweise gut und reduzierte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … . Eine Berücksichtigung der im Rahmen des Quartierplanverfahrens abgetretenen Flächen unterblieb.
III.
Am 20. Juni 2008 liess der Pflichtige Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben und beantragte sinngemäss, in Aufhebung des angefochtenen Entscheids sei das im Rahmen des Quartierplanverfahrens abgetretene Land von 1'339,6 m2 als gewinnmindernde Anlagekosten in Abzug zu bringen. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete beantragte die Beschwerdegegnerin Abweisung der Beschwerde unter Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).
2.
Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Dabei ist der Grundstückgewinn gemäss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Bei Erwerb infolge Landumlegung zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder angesichts drohender Enteignungen ist auf den Erwerb der bei dieser Handänderung tauschweise abgetretenen, bei Ersatzbeschaffungen gemäss § 216 Abs. 3 StG auf den Erwerb der bei dieser Handänderung veräusserten Grundstücke abzustellen (§ 219 Abs. 4 StG).
2.1 Das Verwaltungsgericht hat am 17. Juni 1998 (SR.98.00003) in einem vergleichbaren Fall entschieden, dass sich der Wert einer im Rahmen eines Quartierplanverfahrens entschädigungslos abgetretenen Strassenparzelle bei der Gewinnermittlung auf dem eingetauschten Grundstück in den Anlagekosten niederschlagen muss. An dieser Rechtssprechung ist festzuhalten: Wie andere anteilig anzurechnende Kosten des Quartierplans oder sonstige Erschliessungskosten führt auch die unentgeltliche Abtretung einer Strassenparzelle im Rahmen des Quartierplans zu einer Wertvermehrung beim eingetauschten Grundstück. Derartige Landumlegungen sind regelmässig im öffentlichen Interesse und verbessern in aller Regel das bestehende Grundvermögen der Steuerpflichtigen wirtschaftlich, indem eine besser Ausnützung oder ein leichterer Zugang zum Grundstück möglich wird (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 216 N. 211 mit Hinweisen). Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin werden damit auch nicht Werte doppelt berücksichtigt. Wohl sind aus Sicht des eigentlichen Quartierplanverfahrens Neubestand und Altbestand grundsätzlich gleichwertig, indessen trifft dies im Quartierplanverfahren vor allem aus Sicht der übrigen Teilnehmer am Verfahren zu. Bei der im Grundsteuerrecht notwendigen wirtschaftlichen Betrachtungsweise sind demgegenüber sämtliche Anlagekosten eines Steuerpflichtigen um das verkaufte Grundstück zu ermitteln. Dazu gehört eben auch der Wert der vorliegend im Rahmen des Quartierplans unentgeltlich abgetretenen Fläche.
Ebenfalls festzuhalten ist daran, dass als Wert der unentgeltlich abgetretenen Parzellenfläche derjenige Wert zu übernehmen ist, zu welchem im Quartierplanverfahren Mehr- und Minderzuteilungen ausgeglichen wurden (vgl. VGr, 17.6.1998, SR.98.00003).
2.2 Im Rahmen des Quartierplans sind dem Pflichtigen insgesamt 1'339.6 m2 Land weniger zugeteilt worden, als er mit dem Grundstück aKat. Nr. 03 in den Quartierplan eingeworfen hatte. Von dieser Fläche sind 996,8 m2 für die Quartierplanstrassen und –wege sowie für den Park inklusive See "D" unentgeltlich abgetreten worden. Unter Berücksichtigung des im Quartierplan verwendeten Quotienten zur Bestimmung der Gesamtnutzfläche (GNF) von 1.5844 ergibt dies 1'579.3 m2 GNF. Es sind keine Gründe ersichtlich, um vom im Quartierplanverfahren angenommenen Wert von Fr. …/m2 GNF abzuweichen, womit dem Pflichtigen gewinnmindernd unter den Anlagekosten ein Betrag von Fr. … (1'579.3 m2 GNF à Fr. …) anzurechnen ist.
Die Teilfläche von 342.8 m2 hat der Pflichtige im Rahmen der Groberschliessung mit Ausnützungstransfer und damit nicht unentgeltlich abgetreten. Vielmehr erhielt er neben der ihm persönlich verbleibenden Ausnützung dieser Teilfläche auch noch eine Entschädigung von Fr. …/m2. Damit ist diese Fläche, gleich wie eine sonstige Teilveräusserung etwa im Rahmen einer Minderzuteilung des Quartierplans, für die Bestimmung der Anlagekosten der streitbetroffenen Handänderung nicht zu berücksichtigen.
2.3 Anlagewert und Erlös haben sich entsprechend dem Prinzip der gesonderten Gewinnermittlung umfänglich und inhaltlich auf das gleiche Grundstück zu beziehen. Sofern sich die materielle Substanz oder der rechtliche Inhalt des Grundstücks während der massgeblichen Besitzesdauer verändert haben, so sind für den Erwerbszeitpunkt (bzw. vorliegend auf den Zeitpunkt vor 20 Jahren) durch Zu- und Abrechnungen vergleichbare Verhältnisse zu schaffen (RB 1999 Nr. 156; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 219 N. 9 mit weiteren Hinweisen).
Der Pflichtige hat gemäss Handänderungsanzeige des Grundbuchamts S das Grundstück Kat.Nr. 01 mit 2'924 m2 Acker und Wiese veräussert. Sodann hat er die zum vorgenannten Grundstück gehörenden 26/1000 von Kat.Nr. 02 (5'389 m2 Acker und Wiesland) im gleichen Rechtsgeschäft mit veräussert, welche einer Bodenfläche am zu realisierenden Parkhaus von 140 m2 entsprechen (vgl. Technischer Bericht zum Quartierplan, S. 81, Spalte AU). Der Pflichtige hat damit gesamthaft 3’064 m2 veräussert (2'924 m2 zuzüglich 140 m2), womit – um die vorstehend verlangten vergleichbaren Verhältnisse herzustellen – beim Verkehrswert vor 20 Jahren ebenfalls von 3’064 m2 auszugehen ist.
2.4 Damit ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen errechnet sich der Grundstückgewinn und der reine Steuerbetrag im Sinne der protokollierten Minderheitsmeinung der Vorinstanz wie folgt:
…..
3.
Bei diesem Verfahrensausgang obsiegen bzw. unterliegen die Parteien im Rekurs- wie im Beschwerdeverfahren je hälftig. Damit haben sie die Kosten beider Rechtsmittelverfahren je hälftig zu tragen (§ 213 in Verbindung mit § 153 und § 151 Abs. 1 StG) und bleibt ihnen die verlangte Parteientschädigung versagt (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 213, § 152 und § 153 Abs. 4 StG).
Demgemäss entscheidet die Kammer:
Die Kosten des Rekursverfahrens werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'500.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr. 100.-- Zustellungskosten,
Fr. 7'600.-- Total der Kosten.
Die Gerichtskosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.
Eine Parteientschädigung wird weder für das Rekurs- noch das Beschwerdeverfahren zugesprochen.
Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
Mitteilung an …