I. Die A AG mit Sitz in V (Kanton W) verfolgt
nach Art. 2 ihrer Statuten "öffentliche Zwecke durch Übernahme von
wirtschaftlich gefährdeten Immobilien, welche mit eidgenössischer oder
kantonaler Wohnbauhilfe erstellt worden sind". Zudem bezweckt sie die Förderung
des preisgünstigen Wohnungsbaus sowie die Verhinderung der Spekulation auf dem
Wohnungsmarkt. Dazu nimmt die Gesellschaft nach Möglichkeit die von der öffentlichen
Hand angebotenen Massnahmen zur Förderung und Verbilligung des Wohnungsbaus
sowie des Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum in Anspruch. Die öffentliche
Hand (Bund und Kantone) soll gemäss Art. 3 der Statuten zu mindestens 90 % am
Aktienkapital beteiligt sein. Zurzeit ist die Schweizerische Eidgenossenschaft
Alleinaktionärin der A AG.
In Ziff. 4.1 und 4.2 des von der
Schweizerischen Eidgenossenschaft der A AG erteilten
"Leistungsauftrags" wird festgehalten:
"Die A AG wird beauftragt, im Rahmen
ihrer finanziellen Möglichkeiten und entsprechend ihrer von der Auftraggeberin
[der Eidgenossenschaft] noch näher zu genehmigenden Geschäftspolitik Not
leidende WEG-Grundstücke [...] sowie Beteiligungen an WEG-Objekten zu
übernehmen, zu verwalten und wieder zu veräussern. [...] Bei all diesen
Tätigkeiten steht für die Beauftragte [die A AG] die Verlustminderung zugunsten
des Bundes im Vordergrund.
Das BWO [das Bundesamt für Wohnungswesen]
orientiert die Beauftragte über WEG-finanzierte Objekte, welche schwer
gefährdet oder bereits der Zwangsverwertung angemeldet sind. Es liefert ihr
dazu eine Zusammenstellung der auf dem Objekt liegenden Belastungen. Die
Beauftragte lässt unmittelbar danach durch von ihr mandatierte Liegenschaftsexperten
eine unabhängige Schätzung durchführen. Die Geschäftsleitung legt im Einzelfall
die Steigerungslimite entsprechend ihrer Geschäftspolitik fest. [...]
Die Beauftragte informiert das BWO
unverzüglich über alle relevanten Daten im Zusammenhang mit dem Erwerb von
WEG-Objekten."
Am 30. März 2001
erwarb die A AG von der Genossenschaft Z sieben Wohnhäuser am P-weg in der
Gemeinde X (Kat.Nrn. 1-2, 3, 4 und 5) zum Preis von Fr. 9'000'000.-. Diese
Liegenschaften waren auf der Grundlage des Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) mit Bundesmitteln erstellt
und mit Grundpfandverschreibungen zugunsten der Schweizerischen
Eidgenossenschaft belastet worden. Im Rahmen des Grundstückerwerbs trat die A
AG in den öffentlichrechtlichen Vertrag mit dem Bundesamt für Wohnungswesen
bzw. der Schweizerischen Eidgenossenschaft ein und verpflichtete sich des Weiteren
zur Übernahme des hälftigen Anteils der auf die Verkäuferschaft fallenden
Handänderungssteuer.
Aus Anlass dieser Handänderungen bezog das
Grundbuchamt Y am 30. März 2001 von der A AG eine Handänderungssteuer von
Fr. 90'000.-. Die Gemeinde X bestätigte diese Steuereinschätzung mit
Einspracheentscheid vom 3. Mai 2001.
II. Die Steuerrekurskommission III wies den
hiergegen erhobenen Rekurs am 11. Juli 2001 ab
III. Mit Beschwerde vom 20. August 2001 liess
die A AG dem Verwaltungsgericht beantragen, sie sei von der Handänderungssteuer
zu befreien und die Steuerauflage sei aufzuheben. Ausserdem beantragte sie, die
Beschwerde bis zum Vorliegen der Antwort der Eidgenössischen Steuerverwaltung
bezüglich ihrer Unterstellung unter die Steuerbefreiungsbestimmung des
Garantiegesetzes zu sistieren.
Die Steuerrekurskommission III und die
Gemeinde X verzichteten auf Vernehmlassung bzw. Beschwerdeantwort.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
- Von der Handänderungssteuer sind laut §
229 Abs. 3 lit. a des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) Handänderungen an
Grundstücken befreit, die veräussert oder erworben werden durch den Bund und
seine Anstalten, nach Massgabe des Bundesrechts.
Nach Art. 10 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom
26. März 1934 über die politischen und polizeilichen Garantien zugunsten der
Eidgenossenschaft (Garantiegesetz; GarG) sind die Eidgenossenschaft sowie ihre
Anstalten, Betriebe und unselbständigen Stiftungen von jeder Besteuerung durch
die Kantone und Gemeinden befreit; ausgenommen sind Liegenschaften, die nicht
unmittelbar öffentlichen Zwecken dienen.
Die Beschwerdeführerin ist eine
Aktiengesellschaft und damit privatrechtlich organisiert. Sie ist infolgedessen
weder eine (selbständige oder unselbständige) Anstalt noch ein Betrieb oder
eine unselbständige Stiftung des Bundes (vgl. dazu ausführlich Marco Greter, in
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Basel/Genf/München 2000, Art.
56 DBG N. 4 ff.; Peter Agner/Beat Jung/Gotthard Steinmann, Kommentar zum Bundesgesetz
über die direkte Bundessteuer, Zürich 1995, Art. 56 N. 2). Dem Umstand, dass
der Bund Alleinaktionär der Beschwerdeführerin ist, kommt keine Bedeutung zu,
denn die Steuerbefreiung gestützt auf Art. 10 Abs. 1 GarG setzt die
Inkorporation in eine der in dieser Bestimmung abschliessend aufgezählten
Rechtsformen des öffentlichen Rechts voraus.
Angesichts dieser klaren Rechtslage
rechtfertigt sich die von der Beschwerdeführerin beantragte Sistierung des
Verfahrens bis zum Vorliegen der Antwort der Eidgenössischen Steuerverwaltung
(EStV) bezüglich ihrer Unterstellung unter die Steuerbefreiungsbestimmung des
Garantiegesetzes nicht. Hiervon abgesehen wäre die Rechtsauffassung der EStV
für das Verwaltungsgericht nicht verbindlich.
b) Da die Beschwerdeführerin schliesslich
auch nicht kraft anderweitiger bundesgesetzlicher Grundlage steuerbefreit ist
(vgl. etwa die Beispiele bei Greter, Art. 56 DBG N. 7), entfällt die
Befreiung der Beschwerdeführerin von der Handänderungssteuer im Sinn von § 229
Abs. 3 lit. a StG.
Das führt zur Abweisung der Beschwerde.
- ...
Demgemäss entscheidet
das Verwaltungsgericht:
- Die
Beschwerde wird abgewiesen.
...