V 2020 26 - Baubewilligung

VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER

Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz

lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter

lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann

Gerichtsschreiberin: MLaw Andrea Henggeler

U R T E I L vom 11. Dezember 2020 [rechtskräftig]

gemäss § 29 der Geschäftsordnung

in Sachen

A.________

Beschwerdeführer

vertreten durch RA lic. iur. B.________

gegen

1. bonainvest AG, Weissenstrasse 15, 4503 Solothurn

vertreten durch RA lic. iur. D.________

2. Gemeinderat Unterägeri, Postfach 79, 6314 Unterägeri

vertreten durch RA lic. iur. F.________

3. Regierungsrat des Kantons Zug, Regierungsgebäude, 6301 Zug

Beschwerdegegner

betreffend

Baubewilligung

V 2020 26

A. Mit Entscheid vom 14. Juni 2017 hat der Gemeinderat Unterägeri der bonainvest AG (nachfolgend Bauherrschaft) die Baubewilligung für den Neubau eines Gesundheitshauses mit teilweiser Wohnnutzung inkl. Einstellhalle, den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern inkl. Einstellhalle und den Abbruch von mehreren bestehenden Gebäuden auf den drei Grundstücken Nr. 438, 448 und 2339 "Am Baumgarten" bewilligt. Die bonainvest AG ist Eigentümerin des GS 438 mit einer Grösse von 12'811 m2, mit dem das GS 448 inzwischen vereinigt wurde. Das GS 2339 mit einer Fläche von 134 m2 gehört der Einwohnergemeinde Unterägeri. Die Grundstücke liegen in der Bauzone mit speziellen Vorschriften "St. Anna". Während der Gemeinderat Unterägeri mit Entscheid vom 8. Juni 2018 die Baufreigabe für die im Baubereich B gelegenen Bauprojekte (Häuser A, B und C) erteilt hat, wurde diese für die im Baubereich A gelegene Baute (Haus G) verweigert, weil gemäss Angaben der Bauherrschaft Änderungen am bewilligten Projekt vorgesehen waren und insbesondere das geplante Familienhotel nicht realisiert werden sollte. Die Gemeinde forderte die Bauherrschaft daher auf, für die geplante Umnutzung ein Baugesuch einzureichen. Mit Baugesuch vom 10. Oktober 2018 beantragte die Bauherrschaft für das Haus G eine Nutzungsänderung. Während der Auflagefrist gingen mehrere Einsprachen gegen das Bauvorhaben ein. Mit Entscheid vom 10. April 2019 erteilte der Gemeinderat unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung bezüglich der Nutzungsänderung für Teilbereich Haus G "vom Familienhotel zu einer Nutzung mit betreuter Altersresidenz" und wies gleichzeitig sämtliche dagegen erhobenen Einsprachen ab. Gegen diesen Entscheid gingen beim Regierungsrat vier Verwaltungsbeschwerden ein. Der Regierungsrat legte die vier Beschwerdeverfahren zusammen und behandelte die Beschwerden in einem Entscheid. Mit Beschluss vom 28. April 2020 wies der Regierungsrat die Beschwerden ab, nachdem am 6. September 2019 ein Augenschein durchgeführt worden war. Die Anträge 2 und 3 sowie der prozessuale Antrag der Bauherrschaft, wonach zu verfügen sei, dass die Bauarbeiten am Haus G ohne Verzug weitergeführt werden können, wurden ebenfalls abgewiesen. Auf die Begründungen ist in den Erwägungen näher einzugehen.

B. Gegen den Regierungsratsbeschluss liess A.________ am 2. Juni 2020 Verwaltungsgerichtsbeschwerde einreichen und beantragen, der Entscheid des Regierungsrats des Kantons Zug vom 28. April 2020 und die Baubewilligung für die Nutzungsänderung für Teilbereich Haus G "vom Familienhotel zu einer Nutzung mit betreuter Altersresidenz" des Gemeinderates Unterägeri vom 10. April 2019 seien aufzuheben; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, die öffentlich aufgelegten Baugesuchsunterlagen seien nicht vollständig gewesen und die Öffentlichkeit habe anhand der aufgelegten Unterlagen nicht abschätzen können, welche Auswirkungen die beantragte Nutzungsänderung habe. Zudem entspreche die geplante Nutzung nicht den Anforderungen von § 37a der Bauordnung der Gemeinde Unterägeri (nachfolgend BO Unterägeri) und der verwaltungsrechtliche Vertrag sowie die Auflagen in der Baubewilligung würden keine Gewähr dafür bieten, dass diese Anforderungen eingehalten würden.

C. Den von ihm verlangte Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– bezahlte der Beschwerdeführer fristgerecht.

D. Mit Vernehmlassungen vom 23. Juni, 6. Juli und 13. Juli 2020 liessen sowohl die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 1) als auch die Baudirektion des Kantons Zug im Auftrag des Regierungsrats des Kantons Zug sowie der Gemeinderat Unterägeri die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen. Zur Begründung ihrer Anträge verwiesen sie auf den angefochtenen Regierungsratsbeschluss vom 28. April 2020 und verzichteten im Übrigen auf eine Stellungnahme.

E. Mit Schreiben vom 14. Juli 2020 stellte das Gericht die Vernehmlassungen der Parteien je gegenseitig zur Kenntnisnahme zu. Weitere Eingaben erfolgten daraufhin keine mehr.

Das Verwaltungsgericht erwägt:

1.

1.1 Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG; BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrats die Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug nicht ausnahmsweise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wurde fristgerecht eingereicht und entspricht den formellen Anforderungen gemäss § 65 VRG. Der Beschwerdeführer hat sowohl am Einsprache- als auch am Verwaltungsbeschwerdeverfahren teilgenommen. Als Teil der Erbengemeinschaft C.________, der die GS E.________ und G.________ zu Gesamteigentum gehören, welche ________ an das Baugrundstück 438 grenzen, ist der Beschwerdeführer vom Bauvorhaben besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder Aufhebung des Entscheids der Vorinstanz. Die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers ist daher gestützt auf § 62 Abs. 1 VRG gegeben. Die Beschwerde ist deshalb zu prüfen. Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).

1.2 Sind Verwaltungsentscheide des Regierungsrats Beschwerdegegenstand, wie vorliegend, so können mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gemäss § 63 Abs. 1 Ziff. 1–5 VRG nur Rechtsverletzungen gerügt werden. Eine Ermessensüberprüfung ist dem Gericht dagegen verwehrt (§ 63 Abs. 3 VRG e contrario).

2. Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 721.11) ist per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Ebenfalls am 1. Januar 2019 trat die

Verordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 20. November 2018 in Kraft (V PBG; BGS 721.111). Sie löste die V PBG vom 16. November 1999 ab (aV PBG). Das vorliegend zu beurteilende Baugesuch wurde am 9. Februar 2017 bzw. das Gesuch für die hier massgebenden Änderungen am 10. Oktober 2018 der Gemeinde Unterägeri eingereicht. Übergangsrechtlich gelangt daher die Bestimmung von § 71a Abs. 1 lit. a PBG zur Anwendung, wonach auf Baugesuche, die im Zeitpunkt des lnkrafttretens dieses Gesetzes hängig sind, das bisherige Recht Anwendung findet, es sei denn, für die Bauherrschaft ist die Beurteilung nach neuem Recht günstiger.

3. Im vorliegenden Fall sollen auf dem GS 438 44 Residenzwohnungen, davon 30 als Altersresidenzwohnungen mit Betreuungsangebot "bonaLiving" realisiert werden. Aus dem Nutzungskonzept "Am Baumgarten" vom 24. Juli 2018 (Baudirektion-act. B24/25) ergibt sich, dass den Bewohnern der betreuten Altersresidenzwohnungen ein umfassendes, auf individuelle Bedürfnisse abgestimmtes Betreuungsangebot zur Verfügung stehen soll. Im Leistungspaket für die Altersresidenzwohnungen werden unter anderem folgende Dienstleistungen enthalten sein: Concierge-Service (= zentrale Ansprechperson [fixe Präsenz vor Ort] für kleinere Handreichungen, Administration, Fahrdienste etc.), Mahlzeitendienst, Wäscheservice, Benützung der Allgemein- und Gemeinschaftsräume inkl. kleinem Wellness/Spa, Teilnahme an internen Veranstaltungen, 24/7-Notrufzentrale, VIP-Dienstleistungen des Hausarztes/der zuständigen Spitex (beide Institutionen werden in das Logistik- und Dienstleistungsnetz eingebunden) und Wohnungsreinigung. Zudem ist eine gemeinschaftliche Erdgeschossnutzung vorgesehen, zum Teil privat, zum Teil öffentlich. Privat stehen den Bewohnern im Sockelgeschoss eine kleine Bibliothek und ein Wellness-Bereich zur Verfügung. Ergänzt wird das Angebot durch flexibel nutzbare Gemeinschaftsräume. Für den öffentlichen Bereich im Erdgeschoss sind gewerbliche Dienstleistungen vorzugsweise im medizinischen und paramedizinischen Bereich vorgesehen. Neben einer Arztpraxis sind z.B. Physiotherapie, Podologie, Ernährungsberatung usw. denkbar. Daneben sind eine Café-Lounge, ein Spielzimmer für Kinder und eine Küche/Restaurant geplant.

4. Als Erstes rügt der Beschwerdeführer, dass die Unterlagen, die öffentlich aufgelegt worden seien, unvollständig gewesen seien respektive vorliegend zwingend der unterzeichnete verwaltungsrechtliche Vertrag hätte aufgelegt werden müssen. Indem während der öffentlichen Auflage erst der Entwurf des verwaltungsrechtlichen Vertrages vorgelegen habe, hätten die interessierten Betroffenen nicht überprüfen können, welche Nutzung geplant sei und wie die Gemeinde sicherzustellen beabsichtige, dass die geplante Nutzung den besonderen Anforderungen von § 37a BO Unterägeri entspreche. Damit sei erstellt, dass die Baugesuchsunterlagen vorliegend nicht komplett gewesen seien, weshalb die Baubewilligung aufzuheben sei, damit das Baugesuch nochmals ordnungsgemäss aufgelegt werde.

4.1 Gemäss § 45 Abs. 1 aPBG ist das Baugesuch während 20 Tagen öffentlich aufzulegen und zweimal im Amtsblatt zu publizieren. Dem Baugesuch sind die folgenden Pläne beizulegen: Grundbuchplankopie mit Angaben der Lage und Abstände der Bauten gegenüber Strassen, Nachbargrundstücken und Gebäuden sowie Baulinien; der strassenmässigen Erschliessung, der Baulinien, der Abwasserbeseitigung (§ 27 Abs. 1 lit. a aV PBG). Sodann sind Projektpläne im Massstab von mindestens 1:100 einzureichen, bestehend aus den Grundrissen aller Geschosse, sämtlichen Fassaden, der Dachaufsicht bei Flachdachgebäuden, allen zum Verständnis notwendigen Schnitten, den Plänen für die Erschliessung und die Ver- und Entsorgung sowie den zugehörigen Strassenplänen (§ 27 Abs. 1 lit. b aV PBG). Die Pläne müssen vollständige Angaben enthalten über die Ausmasse, die wichtigsten Mauerstärken, Boden- und Fensterflächen, die Zweckbestimmung der Räume, den längs der Gebäudeaussenseite bestehenden und projektierten Terrainverlauf samt den wichtigsten Höhenkoten und Fixpunkten, die Niveaulinien, Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Fahrräder sowie die Gestaltung der Umgebung und der Fussgängerverbindungen. Gemäss § 27 Abs. 3 aV PBG kann die Behörde ergänzende Unterlagen verlangen.

4.2 Am 10. Oktober 2018 reichte die Bauherrschaft das Baugesuch mit der teilweisen Nutzungs- und Projektänderung des Hauses G ein (Baudirektion-act. B24/14). Beigelegt wurden die Grundrisspläne der Ebenen 4–11 des Hauses G, die Fassaden und Schnitte des Hauses G, die Parkplatzberechnung, das Nutzungskonzept "Am Baumgarten" vom 24. Juli 2018 und der Entwurf des verwaltungsrechtlichen Vertrags betreffend Erstellung und Betrieb einer betreuten Altersresidenz auf Grundstück 438 gemäss § 37a BO Unterägeri (Baudirektion-act. B24/15–26). Das Baugesuch wurde vom 19. Oktober bis zum 7. November 2018 öffentlich aufgelegt und zweimal im Amtsblatt publiziert (Baudirektion-act. B24/27). Nachdem gegen das Baugesuch neun Einsprachen eingegangen sind (Baudirektion-act. B24/28–36), stellte die Gemeindeverwaltung den Einsprechern im Rahmen des Schriftenwechsels den (inzwischen) per 17./19. Dezember 2018 unterzeichneten verwaltungsrechtlichen Vertrag zu und gewährte ihnen eine Frist für eine abschliessende Stellungnahme (Baudirektion-act. B24/42), wovon die Einsprecher teilweise – unter anderem auch der Beschwerdeführer – Gebrauch machten (Baudirektion-act. B24/43–46). Am 6. März 2019 wurden den Einsprechern sodann die Grundrissänderungen in der Ebene 4 und 5 sowie der bereinigte Umgebungsplan zur Freiraumgestaltung zur Stellungnahme zugestellt (Baudirektion-act. B24/55). Eine entsprechende Stellungnahme reichten drei der Einsprecher ein – darunter wiederum auch der Beschwerdeführer (Baudirektion-act. B24/ 58–60).

4.3 Vorliegend wurde ein verwaltungsrechtlicher Vertrag aufgesetzt und darin die Anforderungen, die erfüllt sein müssen, damit eine "betreute Altersresidenz" gemäss § 37a Abs. 1 lit. a BO Unterägeri vorliegt, schriftlich festgehalten. Es ist unbestritten, dass ein noch nicht unterzeichnetes Exemplar dieses verwaltungsrechtlichen Vertrags im Rahmen der öffentlichen Auflage des Baugesuchs beigelegt wurde (vgl. Baudirektion-act. B24/26). Stellt sich der Beschwerdeführer nun auf den Standpunkt, es hätte zwingend der unterzeichnete verwaltungsrechtliche Vertrag aufgelegt werden müssen, kann ihm nicht gefolgt werden. Durch die öffentliche Auflage der Grundrisspläne samt Nutzungskonzept "Am Baumgarten" und Entwurf des verwaltungsrechtlichen Vertrags wurden die interessierten Betroffenen über die geplante Nutzungs- und Projektänderung des Hauses G in Kenntnis gesetzt. Dadurch war es ihnen möglich, sich über die geplante Nutzung ein Bild zu machen und abzuschätzen, welche Auswirkungen das Bauvorhaben auf sie hat. Die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien konnten dabei ohne Weiteres dem aufgelegten verwaltungsrechtlichen Vertrag entnommen werden. Dass der Vertrag noch nicht unterzeichnet war, tut dem keinen Abbruch. Sodann zeigte der aufgelegte verwaltungsrechtliche Vertrag gerade auf, wie die Gemeinde die Sicherstellung der geplanten Nutzung in Übereinstimmung mit § 37a BO Unterägeri zu beabsichtigen gedachte. Weshalb sich diese Informationen dem nicht unterzeichneten Vertrag nicht hätten entnehmen lassen, erschliesst sich dem Gericht nicht. Die Tragweite des verwaltungsrechtlichen Vertrags ging aus dem aufgelegten Entwurf jedenfalls ohne Weiteres hervor. Des Weiteren wurde durch die Auflage des verwaltungsrechtlichen Vertrags lediglich im Entwurf den Vertragsparteien die Möglichkeit gegeben, allfällige im Rahmen des Einspracheverfahrens vorgebrachte Verbesserungen noch zu berücksichtigen. Schliesslich wurde den Einsprechern und damit auch dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 21. Dezember 2018 ein Exemplar des inzwischen unterzeichneten verwaltungsrechtlichen Vertrags zur Kenntnis- und allfälligen Stellungnahme zugestellt (vgl. Baudirektion-act. B24/42). Da es sich dabei inhaltlich um den identischen Vertrag handelte, der bereits als Entwurf öffentlich aufgelegt wurde, erschliesst sich dem Gericht nicht, inwieweit der Beschwerdeführer dadurch einen Nachteil erfahren hätte. Eine Wiederholung der öffentlichen Auflage war bei diesen Gegebenheiten jedenfalls nicht erforderlich. Im Übrigen ist zu beachten, dass die Verbindlichkeiten, die erfüllt sein müssen, damit die geplante Nutzung den besonderen Anforderungen von § 37a BO Unterägeri entspricht, also diejenigen Regelungen, die im verwaltungsrechtlichen Vertrag festgeschrieben wurden, auch mittels einer Auflage in der Baubewilligung hätten sichergestellt werden können, die ohnehin nicht Teil der öffentlich aufgelegten Unterlagen gewesen wären. Nach dem Dargelegten ist somit festzuhalten, dass der Regierungsrat kein Recht verletzte, wenn er zum Schluss gekommen ist, die öffentliche Auflage und das Einspracheverfahren seien korrekt durchgeführt worden.

5. Der Beschwerdeführer stellt sich weiter auf den Standpunkt, die geplante Nutzung entspreche nicht den Anforderungen von § 37a BO Unterägeri und der verwaltungsrechtliche Vertrag sowie die Auflagen in der Baubewilligung böten keine Gewähr dafür, dass diese Anforderungen eingehalten würden. In der Bauzone mit speziellen Vorschriften "St. Anna" dürften grundsätzlich nur Bauvorhaben realisiert werden, die eine Nutzung im öffentlichen Interesse beinhalteten, welche mit einem vor Ort durch die Betreiberin angebotenen Pflege- und Betreuungsangebot verbunden sei. Das vorliegende Nutzungskonzept, welches lediglich einen Mahlzeitenservice, einen Reinigungsservice, einen Wäscheservice, einen Conciergeservice bzw. eine Ansprechperson vor Ort von 08:00 Uhr bis 20:00 Uhr, einen 24-Stunden-Notfallservice und die Organisation der notwendigen Pflege und medizinischen Betreuung biete, gewährleiste luxuriöse Alterswohnungen. Es stelle aber keine Nutzung i.S.v. § 37a BO Unterägeri dar, da insbesondere keine eigenen Pflege- und Betreuungsdienstleistungen vor Ort angeboten würden. Es würden sodann nur die Dienstleistungen angeboten, welche bereits durch andere in der Gemeinde verfügbaren Dienste gewährleistet würden und diese Dienstleistungen würden auch nicht durch eigenes Personal erbracht, sondern es werde dafür auf die ortsansässigen Anbieter abgestellt. Somit fehle es vorliegend am Kriterium der "Betreuung" und die geplanten Wohnungen erfüllten lediglich das Kriterium der Altersresidenz. Das geplante und mit dem verwaltungsrechtlichen Vertrag abgesicherte Nutzungskonzept stelle somit keine betreute Altersresidenz i.S.v. § 37a BO Unterägeri dar. Dennoch beanspruche die Bauherrschaft den Ausnützungsbonus. Das geplante und bewilligte Bauvorhaben sei somit nicht zonenkonform, weshalb die Baubewilligung aufzuheben sei.

5.1 Das vorliegend relevante Haus G liegt im Bereich A der Bauzone mit speziellen Vorschriften "St. Anna". Nach § 37a Abs. 1 lit. a BO Unterägeri dient die Bauzone mit speziellen Vorschriften Bereich A der Erstellung von Bauten für Kliniken, Kuren, Schulen/Bildung, betreute Altersresidenz, Tourismus sowie weitere Nutzungen im öffentlichen Interesse. Zulässig sind darüber hinaus ergänzende Erholungs- und Freizeitangebote und ambulante Dienste. Ergänzende Wohnnutzungen von nicht mehr als 35 % sind zulässig. Die Ausnützung beträgt maximal 0,8. Der Bereich A kann alternativ auch ausschliesslich für Wohnen mit einer maximalen Ausnützung von 0,6 genutzt werden, wenn keine geeignete Nutzung gemäss Bestimmung 1a gefunden werden kann. Dann muss in einem Konkurrenzverfahren eine besonders hochwertige städtebauliche und architektonische Gestaltung der Anlage sichergestellt werden (§ 37a Abs. 1 lit. b BO Unterägeri). Der Bereich B kann zusätzlich zu den unter Abs. 1a aufgeführten Nutzungen für das Wohnen genutzt werden (§ 37a Abs. 1 lit. c BO Unterägeri). Paragraph 37a Abs. 2 BO Unterägeri regelt schliesslich die Massvorschriften: Danach sind im Bereich A vier Vollgeschosse und ein Attikageschoss, eine maximale Firsthöhe von 770,65 m.ü.M., ein Grenzabstand von 10 m und eine Ausnützung von 0,8 zulässig. Im Bereich B sind drei Vollgeschosse plus ein Attikageschoss, eine maximale Gebäudelänge von 30 m, ein Grenzabstand von 5 m und eine Ausnützung von 0,8 zulässig. Sofern der Bereich A nur für das Wohnen genutzt wird, sind drei Vollgeschosse plus ein Attikageschoss, eine maximale Gebäudelänge von 30 m, ein Grenzabstand von 5 m, und eine Ausnützung von 0,6 zulässig, wobei ein Konkurrenzverfahren durchzuführen ist.

5.2 Im Mittelpunkt der Auseinandersetzung steht die Frage, ob das geplante Bauvorhaben in der Bauzone mit speziellen Vorschriften "St. Anna" zonenkonform ist. Gemäss § 37a Abs. 1 lit. a BO Unterägeri sind in der genannten Zone unter anderem Bauten für eine betreute Altersresidenz zulässig. Vorliegend sind sich die Parteien insbesondere hinsichtlich der Interpretation des Begriffs "betreute Altersresidenz" uneinig. Die fragliche Bestimmung ist demnach auszulegen.

5.2.1 Die Gesetzesbestimmungen sind in erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen. An einen klaren Gesetzeswortlaut ist die rechtsanwendende Behörde gebunden. Abweichungen vom klaren Wortlaut sind indessen zulässig oder sogar geboten, wenn triftige Gründe zur Annahme bestehen, dass er nicht dem wahren Sinn der Bestimmung entspricht. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte der Norm, aus ihrem Sinn und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben. Vom klaren Wortlaut kann ferner abgewichen werden, wenn die grammatikalische Auslegung zu einem Ergebnis führt, das der Gesetzgeber nicht gewollt haben kann. Im Übrigen sind bei der Auslegung alle herkömmlichen Auslegungselemente zu berücksichtigen, wobei das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus befolgt und es ablehnt, die einzelnen Auslegungselemente einer Prioritätsordnung zu unterstellen (BGE 143 IV 122 E. 3.2.3 mit weiteren Hinweisen).

5.2.2 Aus dem Wortlaut von § 37a BO Unterägeri ergibt sich, dass es die Absicht des Gesetzgebers war, im Bereich A der Bauzone mit speziellen Vorschriften "St. Anna" eine Nutzung mit Berücksichtigung des öffentlichen Interesses festzulegen. In Abs. 1 lit. a der genannten Bestimmung werden dabei verschiedene Nutzungsmöglichkeiten aufgezeigt, welche offenbar ein öffentliches Interesse beinhalten. Neben Bauten für Kliniken, Kuren, Schulen/Bildung und Tourismus wird die betreute Altersresidenz ausdrücklich als mögliche Nutzung genannt. Daraus folgt, dass die Nutzung der Fläche als betreute Altersresidenz offensichtlich von öffentlichem Interesse ist. Dies entspricht auch Lehre und Rechtsprechung, wonach der Bau von Alterswohnungen im öffentlichen Interesse liegt. Des Weiteren lässt sich der genannten Bestimmung entnehmen, dass 65 % des Hauses G zwingend einer speziellen Nutzung dienen sollen und lediglich im Umfang von 35 % eine ergänzende Wohnnutzung zulässig ist. Die BO Unterägeri enthält jedoch keine Legaldefinition des Begriffs "betreute Altersresidenz". Ebenso wenig ist der Begriff im Kanton Zug in einem anderen Gesetz und/oder in anderen veröffentlichten Dokumenten definiert. Da sich der Begriff "betreute Altersresidenz" aus den Wörtern "Betreuung" und "Alter" zusammensetzt, ist davon auszugehen, dass das Betreuungsangebot altersspezifisch sein muss, d.h. altersbedingte Defizite abgedeckt werden müssen, was auch eine medizinische Komponente beinhaltet. Weitere Erkenntnisse sind damit jedoch noch nicht gewonnen. Zu guter Letzt ist den Vorinstanzen zuzustimmen, dass sich auch den Materialien, insbesondere der Vorlage der ordentlichen Gemeindeversammlung vom 30. Juni 2014 und dem entsprechenden Protokoll vom 15. Oktober 2014 (Baudirektion-act. B24/1–2), keine Ausführungen entnehmen lassen, was unter einer "betreuten Altersresidenz" zu verstehen ist.

5.2.3 Gesamtschweizerisch sind insbesondere die Studie im Auftrag von CURAVIVA Schweiz, senesuisse, Pro Senectute Schweiz und Spitex Schweiz zum betreuten Wohnen in der Schweiz sowie der Schlussbericht im Auftrag der Age-Stiftung und in Kooperation mit CURAVIVA Schweiz betreffend die kantonalen Rechtsgrundlagen und Regelungen für betreutes Wohnen von Interesse. Daraus ergibt sich, dass mehrere Kantone über schriftliche Grundlagen verfügen, die den Begriff "betreutes Wohnen für ältere Menschen" umschreiben; sei dies in kantonalen rechtlichen Grundlagen, in Altersleitbildern oder in anderen veröffentlichten Dokumenten. Auch wenn sich die Definitionen im Detaillierungsgrad von Kanton zu Kanton unterscheiden und unterschiedliche Begriffe wie "Wohnen mit Service", "begleitetes Wohnen", "betreutes Wohnen" oder "Alterswohnungen" verwendet werden, zeigt sich, dass die Definitionen im Wesentlichen aus zwei Elementen bestehen: Bei betreuten Alterswohnungen handelt es sich einerseits um altersgerechte Wohnungen, d.h. um typische Wohnungen, welche für die ältere Bevölkerung konzipiert sind (hindernisfreie Bauweise), und andererseits stehen den Bewohnern verschiedene Unterstützungs- und Pflegeangebote zur Verfügung. Während sich die Anforderungen an den Wohnraum von Alterswohnungen nur wenig unterscheiden, zeigen sich bei den Unterstützungsleistungen grosse Unterschiede. So variiert der Umfang der angebotenen Leistungen zwischen 10 Minuten pro Tag bis zur 24-Stunden-Bereitschaft und die Qualität bietet einen Telefondienst bis hin zum persönlichen Kontakt mit einer qualifizierten Fachperson. Bei den angebotenen Unterstützungsleistungen lassen sich somit unterschiedliche Versorgungsgrade erkennen. Die Studie im Auftrag von CURAVIVA Schweiz, senesuisse, Pro Senectute Schweiz und Spitex Schweiz hat deshalb das pflegerisch-betreuerische Unterstützungsangebot im betreuten Wohnen in vier verschiedene Stufen unterteilt: Während auf der Stufe D lediglich Entlastung im Haushalt angeboten wird, wird auf Stufe C der Erhalt und die Förderung eigener Fähigkeiten ins Zentrum gestellt. Auf dieser Stufe steht eine Fachperson als Ansprechpartner zur Verfügung. Auf der zweithöchsten Stufe B werden schliesslich alle Aspekte pflegerisch-betreuerischer Aufgaben übernommen, wofür Fachpersonen rund um die Uhr vor Ort zur Verfügung stehen, während die Stufe A den Bewohnern das Verbleiben in der Wohnung bis zum Lebensende ermöglicht.

Als Zwischenfazit ist somit festzuhalten, dass die Form des betreuten Wohnens im Alter das Angebot einer Alterswohnung, d.h. einer hindernisfreien Wohnung, in der ältere Menschen grundsätzlich selbständig wohnen, mit der Möglichkeit, je nach Bedürfnis professionelle Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen, verbindet. Betreute Alterswohnungen sind dementsprechend als intermediäre Form zwischen dem stationären Bereich in Form von Alters- und Pflegeheimen und der ambulanten Pflege durch die Spitex und die Pro Senectute zu verstehen. Das Dienstleistungsangebot kann dabei verschieden Ausprägungen erfahren und sehr vielfältig ausgestattet sein (vgl. zum Ganzen Prof. Dr. Lorenz Imhof, Prof. Dr. Romy Mahrer Imhof, Betreutes Wohnen in der Schweiz, Grundlagen eines Modells, Studie im Auftrag von CURAVIVA Schweiz, senesuisse, Pro Senectute Schweiz, Spitex Schweiz, 2018; Thomas Oesch, Kilian Künzi, Kantonale Rechtsgrundlagen und Regelungen für betreutes Wohnen, Schlussbericht im Auftrag der Age-Stiftung in Kooperation mit CURAVIVA Schweiz, 2016).

5.2.4 Angesichts der in der BO Unterägeri relativ offen formulierten Gesetzesbestimmung kam der Gemeinderat Unterägeri zum Schluss, dass der Begriff "betreute Altersresidenz" im Rahmen der Baubewilligung konkretisiert werden muss und Verbindlichkeiten zu schaffen sind, welche den heutigen Eigentümer und allfällige Rechtsnachfolger verpflichten, die entsprechende Nutzung langfristig umzusetzen und beizubehalten. Daher hat der Gemeinderat mit der Bauherrschaft einen verwaltungsrechtlichen Vertrag (Baudirektion-act. B24/40) abgeschlossen, welcher zum Bestandteil der Baubewilligung vom 10. April 2019 erklärt wurde und mit deren Rechtskraft in Kraft tritt (vgl. Ziff. 15 der Bedingungen und Auflagen in der Baubewilligung). Inhaltlich ging es dabei insbesondere darum, das Alter der Bewohner und den Umfang des Betreuungsangebots in den Grundzügen verbindlich festzulegen. Der per 17./19. Dezember 2018 zwischen dem Gemeinderat Unterägeri und der Bauherrschaft abgeschlossene verwaltungsrechtliche Vertrag enthält im Wesentlichen folgende Regelungen: Die Wohnungen der betreuten Altersresidenz dürfen nur an Personen vermietet werden, welche mindestens 60 Jahre alt sind, wobei bei Ehepaaren und anderen Formen von Zweipersonenhaushalten mindestens eine Person das Mindestalter erreicht haben muss. Eine Untervermietung der Wohnung ist nicht zulässig. Die Altersvoraussetzung wird als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung "Mindestalter der Bewohner" im Grundbuch angemerkt (Ziff. 1.2). Was das Betreuungsangebot anbelangt, hat die Bauherrschaft einen Mahlzeitenservice, einen bedarfsorientierten Reinigungsservice (Wohnungsreinigung), einen Wäscheservice, einen Conciergeservice (Ansprechperson vor Ort während 12 Stunden [8:00 Uhr bis 20:00 Uhr]), einen 24-Stunden-Notfallservice und die Organisation der notwendigen Pflege und der medizinischen Betreuung der Bewohner sicherzustellen (Ziff. 1.3–1.8). Des Weiteren verpflichtet sie sich, den Vertrag einem allfälligen Rechtsnachfolger zu übertragen (Ziff. 2.1). Die Vertragsdauer beträgt 50 Jahre (Ziff. 2.3). Die Aufhebung oder Anpassung der vertraglichen Rechte und Pflichten ist möglich, jedoch nur unter der Voraussetzung, dass sich die Verhältnisse so stark geändert haben, dass ein Festhalten nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden darf (Ziff. 2.4). Darüber hinaus ist die Gemeinde Unterägeri verpflichtet, die Anmerkung im Grundbuch zu löschen, wenn die Altersresidenz infolge eines Neubaus oder einer Umnutzung aufgehoben wird. Das Gleiche gilt bei einer Gesetzesänderung oder wenn sich die Situation massgeblich verändert (Ziff. 2.5). Schliesslich ist die Gemeinde Unterägeri im Rahmen der baupolizeilichen Kontrolle berechtigt, die Einhaltung der Vertragspunkte 1.2–1.8 zu überprüfen (Ziff. 2.6).

5.2.5

5.2.5.1 Wie sich aus dem Nutzungskonzept "Am Baumgarten" ergibt, werden sämtliche Wohnungen der betreuten Altersresidenz nach dem bonacasa-Baustandard erstellt und ermöglichen eine hindernisfreie Nutzung. Bei den geplanten Wohnungen handelt es sich somit um typische Wohnungen, welche für die ältere Bevölkerung konzipiert sind, zumal das Bauprojekt auch den geltenden Anforderungen an die hindernisfreie Bauweise entspricht. Dass die Wohnungen für betagte Personen bestimmt sind, wird sodann mit dem verwaltungsrechtlichen Vertrag, der Bestandteil der Baubewilligung ist, abgesichert, indem das Mindestalter der Bewohner auf 60 Jahre festgelegt und eine Untervermietung der Wohnungen ausgeschlossen wird. Letztlich wird durch die Anmerkung des Mindestalters der Bewohner als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch auch sichergestellt, dass die vorgesehene Nutzung als Altersresidenz von allfälligen Rechtsnachfolgern der Bauherrschaft weiterzuführen ist. Es ist somit unbestritten, dass die geplanten Wohnungen das Kriterium der Altersresidenz erfüllen. Durch die Möglichkeit, bei der Bauherrschaft einen Mieterspiegel zu verlangen, welcher Namen und Jahrgang der Mieter enthält, kann schliesslich auch die Einhaltung dieses Kriteriums überprüft werden.

5.2.5.2 Umstritten ist hingegen die Frage, ob die angebotenen Dienstleistungen ausreichen, um von einer betreuten Altersresidenz zu sprechen. Diesbezüglich ist dem Regierungsrat zunächst zuzustimmen, dass der verwaltungsrechtliche Vertrag in Ziff. 1.3–1.8 ein erhöhtes Betreuungsangebot vorsieht (Mahlzeitenservice, Wohnungsreinigung, Wäscheservice, Conciergeservice, 24-Stunden-Notfallservice, Sicherstellung Pflege und medizinische Betreuung), welches im Rahmen einer normalen Wohnnutzung nicht vorhanden ist. Das Unterstützungsangebot enthält dabei sowohl Leistungen zur Sicherheit als auch solche zur Entlastung im Bereich des Haushalts. Wesentlicher Bestandteil des Betreuungskonzepts ist sodann die Ansprechperson, die für die Bewohner während 12 Stunden (8:00 Uhr bis 20:00 Uhr) physisch vor Ort sein wird (sog. Conciergeservice). Diese Person ist zentrale Anlaufstelle und koordiniert und organisiert die entsprechenden Dienstleistungen für die Bewohner. Schliesslich enthält das Unterstützungsangebot auch eine medizinische Komponente, indem die Beschwerdegegnerin 1 einen 24-Stunden-Notfallservice sowie die Organisation der notwendigen Pflege und der medizinischen Betreuung der Bewohner sicherzustellen hat. Die Beschreibung der Unterstützungsleistungen in der Kategorie Pflege/Betreuung bleibt dabei auf die Begriffe beschränkt und wird nicht weiter ausgeführt. Dem Nutzungskonzept "Am Baumgarten" kann entnommen werden, dass ein Hausarzt sowie die zuständige Spitex in das Dienstleistungsnetz eingebunden werden. Daraus ergibt sich, dass die Wohnungen der betreuten Altersresidenz an den Pflegedienst der Spitex angegliedert werden. Sobald also ein pflegerischer Bedarf notwendig ist, wird die Spitex zugeschaltet, was dazu führt, dass die notwendige Pflege der Bewohner sichergestellt ist. Was die medizinische Komponente anbelangt, wird mittels Auflage in der Baubewilligung (Ziff. 14b) sodann gewährleistet, dass der gewerbliche Bereich ausschliesslich für medizinische und paramedizinische Dienstleistungen genutzt werden darf. Die Bauherrschaft nennt hierfür als Beispiele neben einer Arztpraxis eine Physiotherapie, eine Podologie oder eine Ernährungsberatung (vgl. Ziff. 4.2 des Nutzungskonzepts "Am Baumgarten").

Nach dem Ausgeführten zeigt sich, dass das im Rahmen des verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgearbeitete und für verbindlich erklärte Betreuungsangebot Dienstleistungen enthält, die in ihrer Art und ihrem Ausmass im Rahmen einer normalen Wohnnutzung grundsätzlich nicht zur Verfügung stehen. Auch wenn es zutreffen mag, dass in der eigenen Wohnung ebenfalls die Möglichkeit besteht, via externe Dienste (z.B. Spitex oder Pro Senectute) den Mahlzeitendienst, Wäsche- und Reinigungsservice sowie Pflegedienstleistungen in Anspruch zu nehmen, darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Betroffenen für die entsprechende Organisation in ihren eigenen vier Wänden selber verantwortlich wären. Gerade dieser wichtige Aspekt der Organisation durch eine Drittperson in Verbindung mit einer vor Ort anwesenden Ansprechperson (in casu immerhin täglich während zwölf Stunden) stellt ein elementares Element des betreuten Wohnens im Unterschied zur normalen Wohnnutzung dar. Durch die soeben dargelegten Unterstützungsleistungen werden sodann altersbedingte Defizite abgedeckt, wodurch den Mietern ein möglichst selbständiges Leben trotz altersspezifischen Beschwerden und wachsender Abhängigkeit von Hilfeleistungen ermöglicht wird. Dies hat insbesondere auch in medizinischer Hinsicht zu gelten, zumal die Wohnungen der betreuten Altersresidenz mit dem Pflegedienst der Spitex verbunden sein werden und dadurch die notwendige Pflege der Bewohner sichergestellt ist. Dementsprechend schliesst sich das Gericht der Auffassung der Vorinstanzen an, wonach die geplanten Wohnungen nicht nur das Kriterium der "Altersresidenz", sondern auch dasjenige der "Betreuung" erfüllen. Wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen, ändern daran auch die Einwände des Beschwerdeführers nichts.

Soweit sich der Beschwerdeführer sinngemäss auf den Standpunkt stellt, eine betreute Altersresidenz verlange eine Rundumbetreuung, kann ihm nicht gefolgt werden. Zu beachten ist zunächst, dass es sich beim geplanten und vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben um eine betreute Altersresidenz und eben gerade nicht um ein Pflegeheim handelt. Im Gegensatz zum Aufenthalt in einem Pflegeheim muss bei einer betreuten Altersresidenz nicht ein umfassender Service geboten werden. Vielmehr genügt es, wenn ein Grundangebot an Serviceleistungen abgedeckt wird, was auch für die notwendige Pflege und Betreuung zu gelten hat. Dementsprechend richten sich betreute Alterswohnungen an ältere Menschen, die noch weitgehend selbständig wohnen können, welche noch nicht in einem Pflegeheim gepflegt und betreut werden müssen, jedoch punktuelle Unterstützung im Alltag bis hin zu leichter Pflege bedürfen. Im Rahmen der betreuten Altersresidenz sind somit keine spezialisierten Unterstützungsangebote erforderlich, die einen Umzug in eine stationäre Pflegeinstitution verhindern sollen, sondern es geht vor allem darum, den Eintritt in ein Alters- und Pflegeheim möglichst hinauszuzögern. Sodann trifft es zwar zu, dass der Zweck der Stiftung St. Anna Unterägeri darin besteht, die Alterssiedlung St. Anna und das Kur- und Erholungshaus Annahof Ägeri mit Pflegeleistungen zu errichten und zu betreiben. Nicht unberücksichtigt bleiben darf jedoch, dass an der Gemeindeversammlung vom 30. Juni 2014 eine Zonenplanänderung beschlossen wurde, da das bestehende Kurhaus sanierungsbedürftig war und nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden konnte. Um die notwendige Flexibilität für die künftige Nutzung zu schaffen, wurde das Gebiet als Bauzone mit speziellen Vorschriften ausgeschieden und deren Nutzung breiter – auch als betreute Altersresidenz – definiert. Ziel dieser am 13. Dezember 2016 genehmigten Zonenplanänderung war unter anderem die Öffnung des Nutzungsspektrums des betroffenen Gebiets (vgl. Baudirektion-act. B24/1). Deshalb wurden in § 37a Abs. 1 lit. a BO Unterägeri neben einer betreuten Altersresidenz sowie Bauten für Kliniken und Kuren auch Bauten für Schulen/Bildung, Tourismus sowie weitere Nutzungen im öffentlichen Interesse als zonenkonform erklärt. Entsprechend ist nicht entscheidend, ob das Projekt ein kurhausmässiges Angebot beinhaltet, sondern dass die Nutzung im öffentlichen Interesse liegt. Die Auslegung des Beschwerdeführers, wonach das Betreuungsangebot einer betreuten Altersresidenz gleich ausgeprägt sein müsse, wie bei einer Klinik oder einer Kureinrichtung, findet somit sowohl im Wortlaut der Gesetzesbestimmung als auch in deren Sinn und Zweck keine Stütze.

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers wird sodann auch kein hauseigener Pflegeservice mit eigenem Personal vorausgesetzt, damit von einer betreuten Altersresidenz gesprochen und die erhöhte Ausnützungsziffer beansprucht werden kann. Wie bereits beim Umfang des Betreuungsangebots zeigen sich auch hinsichtlich der Organisation, welche für die Pflegeleistungen aufkommt, kantonal grosse Unterschiede. So werden die Pflegeaufgaben nicht selten durch anwesende Pflegefachpersonen übernommen, da die betreuten Alterswohnungen häufig einem Alters- und Pflegeheim angegliedert sind. Daneben gibt es die Möglichkeit, die notwendige Hilfe und Pflege ambulant durch Spitexorganisationen oder freiberufliche Pflegefachpersonen zu erbringen, wie dies auch beim vorliegend geplanten Bauvorhaben der Fall sein wird. Wie bereits festgestellt, werden die Wohnungen der betreuten Altersresidenz an den Pflegedienst der Spitex angegliedert, sodass die Pflegeleistungen nicht durch eigenes Personal der Bauherrschaft erbracht werden. Hierzu ist die Beschwerdegegnerin 1 gemäss Wortlaut des verwaltungsrechtlichen Vertrages auch nicht verpflichtet, wird ihr in Ziff. 1.8 doch lediglich die Sicherstellung der Organisation der notwendigen Pflege und der medizinischen Betreuung als Pflicht auferlegt. Das Gleiche hat betreffend Mahlzeitenservice, Reinigungsdienst, Wäscheservice und 24-Stunden-Notfallservice zu gelten. Dem Beschwerdeführer ist somit zuzustimmen, dass die Bauherrschaft die soeben genannten Dienstleistungen nicht selber erbringen muss, sondern auch lediglich die Möglichkeit anbieten kann, entsprechende Dienstleistungen zu organisieren. Nicht unberücksichtigt bleiben darf jedoch, dass die Beschwerdegegnerin 1 nicht sämtliche Dienstleistungen an Drittanbieter auslagern kann. Gemäss Ziff. 1.6 des verwaltungsrechtlichen Vertrags muss sie immerhin einen Concierge verpflichten, der während 12 Stunden pro Tag für die Bewohner als Ansprechperson physisch vor Ort ist und die entsprechenden Dienstleistungen koordiniert und organisiert, was unbestrittenermassen mit höheren Kosten für die Beschwerdegegnerin 1 verbunden ist. Darüber hinaus wurde sie mittels Auflage in Ziff. 14 der Baubewilligung dazu verpflichtet, im Gastrobereich ein Restaurant/Café mit Zugang für die Öffentlichkeit zu betreiben, welches an mindestens fünf Tagen pro Woche während neun Stunden pro Tag geöffnet sein muss. Im Übrigen darf der gewerbliche Teil ausschliesslich für medizinische und paramedizinische Dienstleistungen sowie Nutzungen gemäss § 37a Abs. 1 lit. a BO Unterägeri genutzt werden. Durch diese im Rahmen der Baubewilligung verfügten Auflagen wird die gemäss § 37a Abs. 1 lit. a BO Unterägeri geforderte Nutzung im öffentlichen Interesse sichergestellt und gewährleistet. Entsprechend rechtfertigt sich die Gewährung der erhöhten Ausnützungsziffer für das vorliegend geplante Bauvorhaben, da durch den Conciergeservice und den Betrieb eines Restaurants/Cafés unbestrittenermassen höhere Kosten einhergehen und die geplante Nutzung den Anforderungen von § 37a Abs. 1 lit. a BO Unterägeri entspricht.

5.2.6 Als Zwischenfazit ist somit Folgendes festzuhalten: Indem die Beschwerdegegnerin 1 den Bewohnern nicht nur Wohnraum zur Miete zur Verfügung stellt, sondern ihnen auch Unterstützungsleistungen anbietet, die bei einem Aufenthalt in der eigenen Wohnung nicht vorhanden sind bzw. für deren Organisation die Betroffenen selber verantwortlich wären, handelt es sich bei dem in der Bauzone mit speziellen Vorschriften "St. Anna" geplanten Bauvorhaben um eine betreute Altersresidenz i.S.v. § 37a Abs. 1 lit. a BO Unterägeri, weshalb der Regierungsrat die Zonenkonformität des Bauvorhabens zu Recht bejaht hat. Das Gericht sieht jedenfalls keinen Anlass, die Auslegung des Begriffs "betreute Altersresidenz" durch den Gemeinde- und den Regierungsrat als Rechtsverletzung zu qualifizieren. Dementsprechend rechtfertigt sich auch die Gewährung des Ausnützungsbonus von 0,2.

5.3 Stellt sich der Beschwerdeführer im Weiteren auf den Standpunkt, der verwaltungsrechtliche Vertrag biete keine Gewähr dafür, dass die Bauherrschaft unter Inanspruchnahme des Ausnützungsbonus von 0,2 eine betreute Altersresidenz betreibe, kann er auch damit nicht gehört werden. Die Interessen der Öffentlichkeit werden vorliegend nicht nur mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags, sondern auch durch die soeben erwähnten, weitgehenden Auflagen im Rahmen der Baubewilligung berücksichtigt und verbindlich fixiert. Mit der Baubewilligung inkl. den darin enthaltenen Auflagen und dem verwaltungsrechtlichen Vertrag wird der Rahmen abgesteckt, gemäss welchem die Nutzung zu erfolgen hat. Nach Auffassung des Gerichts bieten dabei sowohl der verwaltungsrechtliche Vertrag als auch die Auflagen in der Baubewilligung genügend Gewähr dafür, dass die Anforderungen gemäss § 37a BO Unterägeri eingehalten werden, zumal der verwaltungsrechtliche Vertrag zum Bestandteil der Baubewilligung erklärt wurde und somit wie die in der Baubewilligung verfügten Auflagen baupolizeilich durchgesetzt werden kann. Diesbezüglich ist mit dem Regierungsrat darauf hinzuweisen, dass die Gemeinde als Baupolizei für die Einhaltung der Bau- und Zonenordnung, der Baubewilligung und damit auch des verwaltungsrechtlichen Vertrags zuständig ist (vgl. § 7 Abs. 3 aPBG). Sollte die Baubewilligungsbehörde somit feststellen, dass die Nutzung der Räumlichkeiten nicht den Vorgaben der Baubewilligung entspricht, ist sie verpflichtet, einzuschreiten und die rechtskonforme Nutzung einzuverlangen. Dies geht im Übrigen auch aus Ziff. 2.6 des verwaltungsrechtlichen Vertrags hervor.

Zu guter Letzt ist darauf hinzuweisen, dass die Aufhebung der betreuten Altersresidenz nur im Rahmen eines Neubaus oder einer Umnutzung der Parzelle zulässig ist (vgl. Ziff. 2.5 des verwaltungsrechtlichen Vertrags). Da auch eine Umnutzung bewilligungspflichtig ist, wäre hierfür von Gesetzes wegen wiederum die öffentliche Auflage des Baugesuchs und die Durchführung eines Einspracheverfahrens zwingend (vgl. § 44 Abs. 1 i.V.m. § 45 aPBG). Sodann hätte sich die Beschwerdegegnerin 1 auch im Rahmen einer weiteren Nutzungsänderung an die Vorgaben von § 37a BO Unterägeri zu halten und somit eine Nutzung im öffentlichen Interesse zu gewährleisten. Es trifft darüber hinaus zwar zu, dass die Gemeinde Unterägeri in diesem Fall wie auch bei einer Änderung der gesetzlichen Grundlage oder einer massgeblichen Veränderung der Situation dazu verpflichtet wäre, die Löschung der Anmerkung im Grundbuch zu veranlassen. Da bei einer massgeblichen Veränderung der Situation jedoch lediglich die Aufhebung der im Grundbuch angemerkten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung betreffend Mindestalter der Bewohner möglich, eine eigentliche Aufhebung der betreuten Altersresidenz indes nicht zulässig wäre, sind die entsprechenden Befürchtungen des Beschwerdeführers unbegründet.

Nach dem soeben Dargelegten sind der Zweck des Betriebs einer betreuten Altersresidenz und die Nutzung im öffentlichen Interesse durch den verwaltungsrechtlichen Vertrag und die in der Baubewilligung verfügten Auflagen auch für die Zukunft hinreichend gesichert.

6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Regierungsratsbeschluss in keinem der kritisierten Punkte zu beanstanden ist. Eine Rechtsverletzung kann dem Regierungsrat jedenfalls nicht vorgeworfen werden. Damit erweist sich die Verwaltungsgerichtsbeschwerde als vollumfänglich unbegründet und ist deshalb abzuweisen.

7.

7.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der unterliegende Beschwerdeführer gemäss § 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG kostenpflichtig. Die Spruchgebühr wird auf Fr. 3'000.– festgesetzt und in dieser Höhe mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

7.2 Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens zuzusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Der anwaltlich vertretenen Bauherrschaft wird zulasten des Beschwerdeführers eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.– (inkl. MWST und Barauslagen) zugesprochen. Praxisgemäss haben die in ihrem Amtsbereich tätigen Behörden keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

__________________________________

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Dem Beschwerdeführer wird eine Spruchgebühr von Fr. 3'000.– auferlegt, welche in dieser Höhe mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet wird.

3. Der Beschwerdeführer hat der Bauherrschaft eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.– (inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.

5. Mitteilung an den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (im Doppel), an den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 1 (im Doppel), an den Rechtsvertreter des Gemeinderats Unterägeri (im Doppel), an den Regierungsrat des Kantons Zug (dreifach) und zum Vollzug von Ziffer 2 im Dispositiv an die Finanzverwaltung des Kantons Zug.

Zug, 11. Dezember 2020

Im Namen der

VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER

Der Vorsitzende

Die Gerichtsschreiberin

versandt am