Z2 14 126•Co-owner cannot seek court order without failed vote
Z2 14 126Bezirksgericht Brig23.02.2015Dismissed
Von Omnilex extrahiert
X., a condominium co-owner, asked the district court to appoint an expert and order repair of the respondent's terrace, especially replacement of the balcony railing. The court held that Swiss courts had jurisdiction and Swiss law applied. On the merits, it distinguished between the balcony floor, which was covered by the respondent's exclusive right, and the railing, which was a common part. However, the judicial route under Art. 647(2) no. 1 CC requires that a necessary majority resolution could not be obtained. Because no formal, effective condominium resolution existed and this prerequisite was not satisfied, the application was dismissed in full.
Art. 712g Abs. 1 CC; Art. 647c-647e CC; Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 CC; condominium property; common and exclusive parts; judicial authorization of necessary building measures. The rules on co-ownership govern building measures in condominium property only with respect to the common parts, i.e. parts not allocated to exclusive rights. The interior of a balcony may belong to the special right, whereas the exterior part, in particular the balustrade, is necessarily common. A court may be seized under Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 CC only if the required majority resolution has not been adopted; this prerequisite also applies in a two-owner condominium. A merely informal exchange does not replace a formal, protocoled resolution within the meaning of Art. 712n CC.
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Zivilrecht - Stockwerkeigentum - Urteil Bezirksgericht Brig, Östlich-
Raron und Goms vom 23. Februar 2015, X. c. Y. - BRI Z2 14 126
Bauliche Massnahmen zur Erhaltung des Wertes und der Gebrauchs-
fähigkeit der Sache bei Stockwerkeigentum
712g Abs. 1 ZGB auf die Bestimmungen über das Miteigentum; auch bei ei-ner in
Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft regeln die Art. 647c-647e ZGB nur die
baulichen Massnahmen an der Gesamtsache, d.h. an denjenigen Gebäudeteilen, die
nicht zu Sonderrecht ausgeschieden sind (E. 3a).
zwingend gemeinschaftlicher Natur ist (E. 3b); der Stockwerkeigentümer kann daher
einzig in Bezug auf das Balkongeländer, nicht aber in Bezug auf den Balkonboden
Massnahmen zur Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache
verlangen (E. 3c).
nötigen Mehrheitsbeschlüsse nicht zustande gekommen sind (E. 3d/aa); dies gilt
selbst dann, wenn die Stockwerkeigentümergemeinschaft nur aus zwei Stockwerk-
eigentümern besteht (E. 3d/bb, cc und dd).
Travaux de construction pour le maintien de la valeur et de l’utilité de
la chose dans une propriété par étages
compétence pour procéder à des travaux de construction dans une propriété par
étages ; les art. 647c-647e CC ne s’appliquent à la propriété par étages que dans la
mesure où les travaux de construction portent sur des parties communes du
bâtiment, c’est-à-dire celles qui ne sont pas l’objet d’un droit exclusif (consid. 3a).
extérieure est impérativement commune (consid. 3b) ; le propriétaire d’étage peut
ainsi uniquement exiger les travaux de construction pour le maintien de la valeur et
de l’utilité de la balustrade du balcon, mais pas ceux qui portent sur le revêtement du
sol du balcon (consid. 3c).
majorité requises ne sont pas remplies (consid. 3d/aa), ce qui vaut même si la pro-
priété par étages ne compte que deux propriétaires d’étage (consid. 3d/bb, cc et dd).
Verfahren (gekürzt)
X. (der Gesuchsteller) reichte am 18. November 2014 beim Bezirksge-
richt Östlich-Raron in Brig gegen Y. (die Gesuchsgegnerin) eine Klage
ein mit dem Rechtsbegehren, der Richter habe einen Sachverstän-
digen zu ernennen und diesen zu beauftragen, die Terrasse der Woh-
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nung der Gesuchsgegnerin im Chalet A, gelegen auf der Riederalp,
zu sanieren und insbesondere das Balkongeländer zu ersetzen. Y.
verlangte, auf die Klage sei nicht einzutreten, eintretendenfalls sei sie
abzuweisen.
Aus den Erwägungen
1. Der Gesuchsteller hat Wohnsitz in der Schweiz, die Gesuchsgeg-
nerin in Spanien. Mithin liegt ein internationales Verhältnis vor (vgl.
Art. 1 Abs. 1 IPRG). Da die vor-liegende Streitigkeit dingliche Rechte
am auf der Riederalp gelegenen Chalet A zum Gegenstand hat, sind
Schweizer [bzw. Walliser] Gerichte ausschliesslich örtlich zur Beurtei-
lung zuständig (Art. 22 Ziff. 1 lit. a LugÜ [vgl. auch Art. 97 IPRG];
Art. 4 Abs. 1 EGZPO). Die sachliche Zuständigkeit des Bezirksge-
richts Östlich-Raron ergibt sich aus Art. 4 Abs. 1 EGZPO. Anwendbar
ist schweizerisches Recht (Art. 99 Abs. 1 IPRG).
2. Der Gesuchsteller stützt sein Begehren auf Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1
ZGB [i.V.m. Art. 712g Abs. 1 ZGB], wonach jeder Stockwerkeigen-
tümer im summarischen Verfahren bauliche Massnahmen zur Erhal-
tung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache verlangen
kann (Art. 249 lit. d Ziff. 1 ZPO). Die Gesuchsgegnerin wendet in ver-
fahrensrechtlicher Hinsicht ein, vorliegend sei nicht das summarische
Verfahren anwendbar. Der Gesuchsteller könne sich nicht auf Art. 647
Abs. 2 Ziff. 1 ZGB berufen, da diese Bestimmung vom Verweis in
Art. 712g Abs. 1 ZGB nicht erfasst werde. Unter Sache im Sinne von
Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB sei die Gesamtsache gemeint, nicht ein
zum Sonderrecht gehörender Balkon. Anwendbar sei, wenn über-
haupt, Art. 712a Abs. 3 ZGB und somit das ordentliche Verfahren.
Aufgrund der nachfolgenden Ausführungen ist die Gesuchsgegnerin
mit diesem Einwand - zumindest soweit das Balkongeländer in Frage
steht - nicht zu hören.
3. a) Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen
Massnahmen betreffend das Stockwerkeigentum gelten die Bestim-
mungen über das Miteigentum (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Die jedem
Miteigentümer zustehende Befugnis, zu verlan-gen, dass die für die
Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwen-
digen Verwaltungshandlungen durchgeführt und nötigenfalls vom
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Gericht angeordnet werden, kann nicht aufgehoben oder beschränkt
werden (vgl. Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB). Es ist zu beachten, dass
vom Verweis in Art. 712g Abs. 1 ZGB - auf die Bestimmungen über
das Miteigentum (Art. 647 ff. ZGB) - sachlogisch nur diejenigen
Gebäudeteile erfasst sein können, die nicht zu Sonderrecht ausge-
schieden sind. Mit dem Begriff „Sache“ in Art. 647c bis Art. 647e ZGB
ist deshalb, nicht anders als beim (einfachen) Miteigentum, auch bei
einer in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft die Gesamt-
sache gemeint. Daher müssen die notwendigen baulichen Massnah-
men (Art. 647c ZGB) den Wert und die Gebrauchsfähigkeit der
Gesamtliegenschaft erhalten (vgl. BGE 130 III 441 E. 3.4).
b) Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder
Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten
von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem
Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Neben-
räume umfassen können (Art. 712b Abs. 1 ZGB). Bei Sonderrechts-
teilen muss es sich folglich um eine wirtschaftliche und räumlich abge-
schlossene Einheit mit eigenem Zugang handeln (Amédéo Werme-
linger, Das Stockwer-keigentum, 2. A., 2014, N. 32 zu Art. 712b ZGB).
Dieses Erfordernis der Abge-schlossenheit ist bei Balkonen nicht
erfüllt, obwohl eine gewisse Abgeschlossenheit zwar vorhanden, aber
dennoch nicht vollkommen ist. Trotzdem kann davon ausgegangen
werden, dass der Innenbereich von Balkonen sonderrechtsfähig ist,
weil die Gemeinschaftsinteressen diesbezüglich in den Hintergrund
treten (Christoph Turn-herr, Zürcher Studien zum Privatrecht, Bauliche
Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, 2010, N. 93). Art. 712b
Abs. 2 Ziff. 2 ZGB bestimmt, dass Bauteile, die für den Bestand, die
konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der
Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die
äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen, dem
Stockwerkeigentümer nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden
können. Folglich sind die Aussenbereiche von Balkonen zwingend
gemeinschaftlicher Natur (vgl. Bundesgerichtsurteil 5A.332/2007 vom
c) Im vorliegenden Fall ist an sich nicht strittig, dass die Terrasse zum
Sonderrecht der Gesuchsgegnerin gehört (vgl. Kaufvertrag mit Be-
gründung von Stockwerkeigentum vom 20. Februar 1979, insbe-
sondere Ziffer II./3. und 5. sowie den Grundrissplan Obergeschoss).
Soweit der Gesuchsteller daher die Sanierung des Innenbereichs der
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Terrasse (des Balkonbodens) verlangt, muss das Gesuch infolge des
bestehenden Sonderrechts bereits aus diesem Grunde abgewiesen
werden. Entsprechendes gilt nicht für das Balkongeländer als solches.
Dieses ist gemäss den oben dargelegten Ausführungen als gemein-
schaftlicher Teil anzusehen, da es die äussere Gestalt und das Aus-
sehen des Chalets mitbestimmt. Es ist daher weiter zu prüfen, ob
bezüglich des Balkongeländers die Voraussetzungen zur Anrufung
des Gerichts nach Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB erfüllt sind.
d) aa) Gemäss Art. 647c ZGB können Unterhalts-, Wiederherstel-
lungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und
der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind, mit Zustimmung der
Mehrheit aller Miteigentümer ausgeführt werden, soweit sie nicht als
gewöhnliche Verwaltungshandlungen von jedem einzelnen vorgenom-
men werden dürfen. Bauliche Massnahmen sind Verwaltungshand-
lungen, die in irgendeiner Weise auf den körperlichen Zustand der
Sache einwirken. Notwendig sind bauliche Massnahmen dann, wenn
sie für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der
Sache nötig sind (Art. 647c ZGB), wobei sich die Notwendigkeit an der
Gesamtsache misst (BGE 130 III 441, E. 3.4). Zu den notwendigen
baulichen Massnahmen gehört jede Handlung, welche das Miteigen-
tumsobjekt vor irgendwelcher Verschlechterung (Zerfall, Verwahrlo-
sung, Zerstörung, etc.) bewahrt (Brunner/Wichtermann, Basler
Kommentar, 4. A., 2011, N. 59 zu Art. 647 ZGB). Die Anrufung des
Gerichts nach Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB setzt weiter voraus, dass die
nötigen
Mehrheitsbeschlüsse
nicht
zustande
gekommen
sind
(Brunner/Wichtermann, a.a.O., N. 54 zu Art. 647 ZGB).
bb) Der Gesuchsteller legt dar, dass die Gesuchsgegnerin eine Wert-
quote von 54/100 habe, sodass er keinen Beschluss der Stockwerkei-
gentümerversammlung zwecks Erneuerung des Balkongeländers
erwirken könne.
cc) Besteht die Stockwerkeigentümergemeinschaft nur aus zwei
Stockwerkeigentümern, sind faktisch nur einstimmige Beschlüsse
möglich. Bei Stimmengleichheit gilt, dass kein wirksamer positiver
Beschluss zustande gekommen ist. Für den Fall der Stimmengleich-
heit können die Stockwerkeigentümer im Begründungsakt oder durch
einstimmigen Beschluss Lösungen vorsehen, wie beispielsweise ein
Stichentscheid
des
Versammlungsvorsitzenden
(vgl.
Christoph
Turnherr, a.a.O., N. 312 f.). Fehlt es an einer solchen Regelung, relati-
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viert sich die Problematik insofern, als dass der einzelne Stockwerk-
eigentümer zum einen nach Scheitern des Zustandekommens eines
positiv wirksamen Beschlusses nach Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB das
Recht hat, um richterliche Anordnung der für die Erhaltung des Wertes
und der Gebrauchsfähigkeit der gemeinschaftlichen Sache notwendi-
gen Verwaltungshandlungen nachzusuchen. Zum anderen kann der
Stockwerkeigentümer die dringlichen Massnahmen und gewöhnlichen
Verwaltungshandlungen selbständig, ohne die Mitwirkung der ande-
ren Stockwerkeigentümer, vornehmen (vgl. Heinz Rey/Lukas Maetzke,
Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3. A., 2009, N. 332).
Sofern die Versammlung der Stockwerkeigentümer Beschlüsse fasst,
sind diese zu protokollieren, und das Protokoll vom Verwalter oder
von dem den Vorsitz führenden Stockwerkeigentümer aufzubewahren
(vgl. Art. 712n Abs. 2 ZGB). Ein mündlicher Beschluss ausserhalb
einer Stockwerkeigentümerversammlung vermag einen schriftlichen
Zirkulationsbeschluss oder einen protokollierten und aufzubewahren-
den Versammlungsbeschluss nicht zu ersetzen. Die Möglichkeit,
formlos Beschlüsse zu fassen, würde grundlegende Publizitätsinte-
ressen missachten, was der Rechtssicherheit abträglich wäre. Die
Schriftlichkeit dient dem Rechtsfrieden, weil die Rechtslage mit Doku-
menten klar dargelegt werden kann und damit Streitigkeiten unter
Menschen vermieden werden können, die als Mitglieder einer Stock-
werkeigentümergemeinschaft zwangsläufig nahe zusammenleben
(vgl. BGE 127 III 506 E. 3.c). Dem Protokoll der Stockwerkeigentü-
merversammlung kommt konstitutive Wirkung zu, da nur ein aus ihm
ersichtlicher Beschluss rechtliche Wirkung hat (Bundesgerichtsurteil
5C.254/2006 vom 8. November 2007 E. 3.1). Ein gefasster, aber nicht
protokollierter Beschluss gilt als nicht vorhanden (Amédéo Werme-
linger, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2. A., 2012, N. 8
zu Art. 712n ZGB).
dd) Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet gemäss Ziffer 1
der gesuchstellerischen Rechtsbegehren die Ernennung und Beauf-
tragung eines Sachverständigen zwecks Sanierung der Terrasse und
Ersetzens des Balkongeländers. Aus den Belegen des Gesuchstellers
ist zwar ersichtlich, dass sich die Parteien via E-Mail darüber ausge-
tauscht haben, dass das Balkongeländer ersetzt werden müsse. Ein
entsprechender formeller Beschluss liegt indessen nicht vor, was die
Gesuchsgegnerin denn auch explizit einwendet („Die Stockwerkeigen-
tümer der Parzelle Nr. … (..) haben nie über die Frage, ob das Bal-
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kongeländer der Wohnung der Beklagten saniert oder ausgewechselt
werden soll, Beschluss gefasst“). Selbst wenn man den E-Mail-Ver-
kehr als informellen Zirkulationsbeschluss (bezüglich der Sanierung
des Balkon-geländers) wertete, kann daraus nicht [noch zusätzlich]
geschlossen werden, dass die Beklagte auch der Ernennung und
Beauftragung eines Sachverständigen zugestimmt hätte, zumal die
Mandatierung eines solchen mit (zusätzlichen) Kostenfolgen verbun-
den wäre. Hinsichtlich der Sanierung des Balkongeländers wie auch
der Beauftragung und Ernennung eines Sachverständigen ist folglich
weder ein positiv wirksamer Beschluss gefällt worden, noch wurde ein
entsprechendes Protokoll zu den Akten gegeben, welches das Nicht-
zustandekommen eines solchen Beschluss dokumentiert. Die Voraus-
setzung zur Anrufung des Gerichts nach Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB ist
folglich nicht erfüllt. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen ist das
Gesuch vollumfänglich abzuweisen.
Von Omnilex extrahiert
Whether the court had jurisdiction and Swiss law applied in the international condominium dispute
Swiss courts had exclusive territorial jurisdiction over the real-property dispute, and Swiss law applied.
The chalet was located in Switzerland; disputes concerning real rights in Swiss immovable property fall within exclusive Swiss jurisdiction.
Whether the applicant could demand repair measures for the balcony floor and railing under Art. 647(2) no. 1 CC via Art. 712g CC
The request concerning the balcony floor had to be rejected because that part fell within the respondent's exclusive right; the railing could in principle be subject to common measures.
In condominium property, Art. 647c-647e CC apply only to the common parts. The interior of a balcony may be subject to exclusive rights, but the exterior part, including the railing, is common.
Whether a court order could be sought without a failed majority decision of the condominium assembly
No court application is admissible unless the required majority decision has failed to materialize; that prerequisite was not met here.
Art. 647(2) no. 1 CC presupposes that the necessary majority resolution was not adopted. Even in a condominium with only two owners, the lack of a formal, effective decision and protocol means the judicial route is unavailable.
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