RVJ / ZWR 2016
271
Obligationenrecht
Droit des obligations
Obligationenrecht - Grundstückkauf - Urteil Bezirksgericht Brig,
Östlich-Raron und Goms vom 30. Mai 2016, X. und Y. c. Z. - BRI
Z1 14 71
Grundstückkauf: Willensmängel beim Vertragsabschluss
interessenten, so handelt er als ihr Vertreter; seine Handlungen und Unterlassungen
sind deshalb der Verkäuferin zuzurechnen (E. 3.1.1).
wesentlichen Punkt; macht der Vertreter der Verkäuferin dazu, ohne sich vorgängig
zu vergewissern, falsche Angaben, liegen regelmässig sowohl eine absichtliche
Täuschung (E. 3.1) als auch ein Grundlagenirrtum (E. 3.2) vor.
Vente immobilière ; vices du consentement lors de la conclusion du
contrat
avec les acquéreurs intéressés, il agit comme son représentant ; ses actions et ses
manquements sont, dès lors, imputables à la venderesse (consid. 3.1.1).
tant objectivement que subjectivement essentiel ; si, sans avoir procédé à des vérifi-
cations préalables, le représentant de la venderesse fournit de faux renseignements
à ce sujet, il y a, en principe, à la fois une tromperie intentionelle (consid. 3.1) et une
erreur de base (consid. 3.2).
Aus den Erwägungen
2.1 Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 20. Januar 2014, im
Grundbuch eingetragen am 27. Januar 2014, kauften die Kläger X.
und Y. für Fr. 127 000.- von der Beklagten Z. die in Brig-Glis gelegene
Parzelle A. mit einer Fläche von 857 m2. Das prinzipiell eine Dreiecks-
form aufweisende Grundstück grenzt im Nordosten und Nordwesten
an die im Eigentum der Beklagten stehende Parzelle B. Die Erschlies-
sung dieser mit einem Chalet überbauten Parzelle, so insbesondere
die private Zufahrtsstrasse, verläuft über das Grundstück A. der Klä-
ger. Im Süden beider Parzellen befindet sich die Nationalstrasse A9
[fortan: A9], deren Baulinie in einem Abstand von 25 m von der Stras-
senachse über die Parzellen der Parteien verläuft.
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2.1.1 (…)
2.1.2 Der strittige Grundstückkaufvertrag war auf Vermittlung der von
der Beklagten im April 2012 beauftragten Maklerin G-Immobilien
GmbH bzw. deren Geschäftsführer G. zustande gekommen. Aufgrund
des Auslandwohnsitzes der Beklagten hatte G. für diese auch die Ver-
handlungen zum Vertragsabschluss mit den Klägern geführt. Die G-
Immobilien GmbH hatte das Grundstück auf ihrer Homepage für
Fr. 127 000.- als erschlossene Bauparzelle in der Wohnzone W2 mit
einer Fläche von 857 m2 „für ein Einfamilienhaus“ angepriesen (…).
Nachdem die Kläger über Internet darauf gestossen waren, hatten sie
G. kontaktiert und mit diesem am 30. Oktober 2013 das Grundstück
besichtigt. (…) Am 11. November 2013 hatten die Kläger eine Reser-
vationsbestätigung unterzeichnet, mit welcher sie sich verpflichtet
hatten, für den „Bauplatz mit 857 m2 für Einfamilienhaus“ eine Anzah-
lung von Fr. 10 000.- zu bezahlen, welchen Betrag sie in der Folge
überwiesen hatten.
2.1.3 Am 18. November 2013 hatten die Kläger mit dem im Kanton
Luzern wohnhaften S. einen Generalunternehmervertrag abgeschlos-
sen. Demnach sollte das Grundstück zu einem Werkpreis von
Fr. 380 000.- mit einem Einfamilienhaus überbaut werden. Auf Ersu-
chen der Kläger hatte der Grundbuchgeometer am 20. November
2011 einen Situationsplan erstellt, auf welchem der Generalunterneh-
mer in der Folge das Bauprojekt im Grundriss einzeichnete.
2.1.4 Am 23. November 2013 hatten die Kläger das Grundstück
zusammen mit ihrem Bekannten L. besichtigt und mit diesem den zu
überbauenden Bereich abgemessen. Bei dieser Gelegenheit hatten
sie zufällig die Beklagte und deren Ehemann angetroffen. Die Klägerin
hatte diesen dabei erklärt, dass ihr Bauvorhaben die Grenzabstände
einhalten würde.
2.2 Am 20. Februar 2014 reichten die Kläger das Baugesuch ein.
Gleichentags wurden sie von der Bereichsleiterin des Bauamtes
darauf hingewiesen, dass das Bauprojekt in dieser Form nicht reali-
siert werden könne, da dieses teilweise in der durch die Baulinie der
A9 begründeten Bauverbotszone liege. In der Folge setzten die
Kläger die Beklagte darüber in Kenntnis. Am 26. Februar 2014 teilte
die Beklagte den Klägern mit, dass die Parzelle ihnen verkauft worden
sei, weil sie erklärt hätten, den Grenzabstand einhalten und keine
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neue Zufahrtsstrasse bauen zu wollen. Die Beklagte übermittelte den
Klägern dabei einen von ihrem Ehemann erstellten Plan, wie sie ihr
[kleineres] Haus „ohne grossen Aufwand“ trotzdem realisieren
könnten. Gleichzeitig erklärte sie sich bereit, den Klägern auf der
Nordseite ein Grenzbaurecht einzuräumen, wobei die Zufahrt zu ihrer
eigenen Parzelle gewährleistet werden müsse. Am 27. Februar 2014
erklärte die Klägerin der Beklagten, dass die Abmessungen („Grösse“)
des Hauses nicht geändert werden könnten und die Strasse versetzt
werden müsse. Am 28. Februar 2014 teilte die Beklagte den Klägern
mit, dass die Verschiebung der Zufahrtstrasse und das Grenzbaurecht
„nicht umsonst zu haben“ seien und sie hierfür Fr. 22 000.- sowie den
„kostenlosen Neubau [ihrer] Zufahrt“ verlangten.
2.3 Die Kläger kontaktierten daraufhin Notar P., der den Kaufvertrag
beurkundet hatte. Dieser wies die Beklagte am 12. März 2014 insbe-
sondere darauf hin, dass die Kläger lediglich gewusst hätten, dass zur
A9 ein Abstand von 9 m einzuhalten sei, und ersuchte sie zwecks
Realisierung einer Bauvariante („Notlösung“) um entschädigungslose
Einräumung eines Grenz- und Näherbaurechtes.
2.4 Am 20. März 2014 zeichnete die Bereichsleiterin des Bauamtes
die „bebaubare Fläche“ [von 118 m2] auf einem Situationsplan ein. Am
Bauprojekt mit Verschiebung der Zufahrtsstrasse auf die Parzelle B.
der Beklagten. Die Bereichsleiterin teilte am 25. März 2014 mit, dass
die Verschiebung der Strasse privatrechtlich zu regeln sei. Im Übrigen
wies sie darauf hin, dass im Bereich der Baulinie der A9 keine Terrain-
veränderungen vorgenommen oder Bauwerke erstellt werden dürften.
2.5 Am 28. März 2014 teilte der Notar der Beklagten mit, dass die
Kläger den Kaufvertrag wegen Grundlagenirrtums und absichtlicher
Täuschung für unverbindlich hielten und dessen Rückabwicklung mit
Erstattung des Kaufpreises und der Verurkundungskosten verlangten.
Mit Schreiben vom 10. April 2014 widersetzte sich die Beklagte dem
Begehren.
3. Nach ständiger Rechtsprechung kann der Käufer bei unrichtiger
Erfüllung entweder gemäss Art. 197 ff. OR auf Gewährleistung klagen
oder nach Art. 97 ff. OR Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlan-
gen oder den Vertrag wegen eines Willensmangels im Sinne von
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Art. 23 ff. OR anfechten. Vorliegend fechten die Kläger den Grund-
stückkaufvertrag wegen eines Willensmangels an - primär wegen ab-
sichtlicher Täuschung nach Art. 28 OR und subsidiär wegen Grundla-
genirrtums nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR. Da sie sich für die Anfech-
tung entschlossen haben, dürfen sie bei ihrer Erklärung, den Vertrag
als nicht bestehend anzusehen und daher nicht halten zu wollen,
behaftet werden. Der Richter braucht mithin nicht danach zu for-
schen, wie die gegenseitigen Verpflichtungen der Vertragspartner
unter den anderen Gesichtspunkten zu beurteilen wären (vgl. BGE
108 II 102 E. 2a mit weiteren Hinweisen).
3.1 Gemäss Art. 28 Abs. 1 OR ist der Vertrag für die absichtlich
getäuschte Vertragspartei nicht verbindlich. Die Täuschungshandlung
kann aktiv oder passiv erfolgen. Aktiv täuscht, wer dem Getäuschten
falsche Tatsachen vorspiegelt oder wahre Tatsachen unterdrückt. Die
passive Täuschungshandlung besteht darin, dass der Täuschende
seinen Partner über die wirklichen Tatsachen nicht aufklärt, obwohl
Treu und Glauben dies geböten. Die passive Form der Täuschung
besteht - mit anderen Worten - im Verschweigen von Tatsachen,
deren Kenntnis den Vertragsschliessenden vom Vertragsabschluss
abhalten würde. Ob man das Verschweigen als Täuschung zu qualifi-
zieren hat, hängt vom Bestehen einer Aufklärungspflicht ab. Eine
solche kann sich auch ergeben, wenn eine Mitteilung nach Treu und
Glauben und den herrschenden Anschauungen geboten ist (Bundes-
gerichtsurteil 4A_316/2008; BGE 132 II 161, E. 4.1; 116 II 431).
Zum Tatbestand der Täuschung gehört Vorsatz (Schmidlin, Berner
Kommentar, Bern 2013, N. 73 zu Art. 28 OR). Gegenstand der
Täuschung sind die als wahr vorgespiegelten Tatsachen, die den
Getäuschten zum Vertragsabschluss bewegen und von denen der
Täuschende weiss, dass sie in Wirklichkeit nicht vorliegen (Schmidlin,
a.a.O., N. 58 zu Art. 28 OR). Der Täuschende muss von der Unrichtig-
keit seiner Behauptung ausgehen (Schmidlin, a.a.O., N. 63 zu Art. 28
OR). Absichtlich handelt der Täuschende immer dann, wenn er die
Unrichtigkeit der vorgegebenen Tatsachen kannte und mit dem Willen
handelte, den Partner in einen Irrtum zu führen, um ihn zum Vertrags-
abschluss zu motivieren. Der absichtlichen Täuschung ist die Even-
tualtäuschung gleichzustellen. Ein Eventualvorsatz liegt dabei [u.a.]
vor, wenn der Täuschende beim Vertragsabschluss seinem Partner
Tatsachen vorlegt, von deren Bestehen oder Nichtbestehen er nichts
Sicheres weiss. Die Täuschung ist absichtlich, weil es der Geschäfts-
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partner darauf ankommen lässt, dass der vorgegebene Tatbestand
nicht besteht, sich aber so verhält, als würde er bestehen (Schmidlin,
a.a.O., N. 69 ff. zu Art. 28 OR).
3.1.1 Im zu beurteilenden Fall wurden die Verhandlungen zum Kauf-
vertragsabschluss seitens der Beklagten vom Makler G. geführt. Die
Tätigkeit des Maklers ging somit über eine blosse Vertragsvermittlung
hinaus, was im Übrigen auch aus Aussagen der Beklagten und deren
Ehegatten hervorgeht (…). Mit der Beklagten ist denn auch davon
auszugehen, dass im Vorfeld des Kaufvertragsschlusses kein Schrift-
verkehr und kein nennenswerter persönlicher Kontakt zwischen den
Parteien selbst bestanden hat. Da G. indessen im Dienst der Beklag-
ten und in deren Interesse handelte und für sie die Vertrags-
verhandlungen führte bzw. den Vertragsabschluss vorbereitete, gab
er die Stellung eines unbeteiligten, aussenstehenden Dritten auf. Das
diesbezügliche Verhalten des Maklers ist deshalb der Beklagten zuzu-
rechnen (vgl. Schmidlin, a.a.O., N. 112 zu Art. 28 OR; vgl. auch BGE
63 II 77).
3.1.2 In tatsächlicher Hinsicht ist insbesondere strittig, ob die Parteien
bei Vertragsschluss Kenntnis davon hatten, dass das Grundstück auf-
grund der bestehenden Baulinie der A9 nur eingeschränkt überbaubar
ist, nämlich - ohne Einräumung von Grenz- und Näherbaurechten -
lediglich auf einer Fläche von 118 m2.
3.1.2.1 Die Kläger berufen sich in diesem Zusammenhang darauf,
stets davon ausgegangen zu sein, dass die Parzelle zum Bau eines
Einfamilienhauses gross genug sei und weder die Verlegung der
Zufahrtsstrasse noch die Errichtung von Dienstbarkeiten (Grenz- und
Näherbaurecht) erforderlich wären. Zur Begründung führen sie insbe-
sondere aus, G. habe sie vor Vertragsabschluss fälschlicherweise
darauf aufmerksam gemacht, dass zur A9 hin ein Abstand von 9 m
einzuhalten sei (…).
3.1.2.2 G. bestätigte vor Gericht ausdrücklich, den fraglichen Abstand
mit 9 m angegeben zu haben. Da keine Anhaltspunkte dafür vorlie-
gen, dass der Zeuge G. in diesem Punkt nicht glaubwürdig sein sollte,
kann die klägerische Darstellung an sich ohne weitere Beweiswürdi-
gung als erwiesen angesehen werden. Ergänzend sei immerhin
erwähnt, dass noch weitere Indizien für die Version der Kläger spre-
chen - so beispielsweise die Aussagen des Zeugen L., wonach beim
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Vermessen des Grundstücks das Bauvorhaben aufgrund des angege-
benen 9 m-Abstands als realisierbar angesehen worden sei […]; oder
die E-Mail der Beklagten vom 26. Februar 2014, aus welcher hervor-
geht, dass die Kläger bezüglich ihres Bauvorhabens angaben, „sich
an den Grenzabstand halten und keine neue Strasse bauen“ zu
wollen, was bei Berücksichtigung der effektiven Bauverbotszone
höchst unwahrscheinlich gewesen wäre (vgl. dazu weiter unten). Auf-
grund dieser klaren Beweislage ist erstellt, dass die Kläger gestützt
auf die Angaben von G. im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses
irrtümlich glaubten, der einzuhaltende Abstand zur A9 betrage ledig-
lich 9 m.
3.1.2.3 G. handelte dabei nach Ansicht des Gerichts zumindest even-
tualvorsätzlich, indem er es darauf ankommen liess, dass der
erwähnte Abstand in Wirklichkeit nicht richtig war. Dabei ist im Aus-
gangspunkt festzuhalten, dass der Abstand vom Makler positiv und
ohne jeglichen Vorbehalt mit 9 m behauptet wurde. Dieses [positive,
vorbehaltlose und metermässige] Behaupten eines Abstands hat zur
Folge, dass die Rechtspflicht zur Wahrhaftigkeit grösser ist (vgl.
Schmidlin, a.a.O., N. 33 zu Art. 28 OR). Dabei ist ergänzend zu
berücksichtigen, dass G. spätestens ab April/Mai 2013 - und damit vor
den Vertragsverhandlungen mit den Klägern - im Besitz von Plänen
war, denen sich der tatsächliche Verlauf der Baulinie entnehmen lässt
bzw. entnehmen liesse. Auf dem Grundbuchplan ist der Abstand der
Baulinie sogar richtig mit 25 m ab der Strassenachse handschriftlich
vermerkt. Die Beklagte selber wie auch deren Ehemann räumten
denn auch explizit ein, dass ihrem Makler die Thematik der Baulinie
bekannt gewesen sei. Ist dem aber so, ist von einer erhöhten Rechts-
pflicht zur Wahrhaftigkeit bei der metermässigen Angabe des fragli-
chen Abstandes auszugehen. Indem G. den Klägern vor Vertragsab-
schluss den Abstand zur A9 mit 9 m vorbehaltlos als Tatsache vor-
legte und es trotz seiner Kenntnis über die Problematik der Baulinie
darauf ankommen liess, dass der vorgegebene Tatbestand nicht der
Wahrheit entspricht, verletzte er diese Rechtspflicht.
3.1.2.4 Daran ändert nichts, dass G. anlässlich der Besichtigung den
Abstand zudem grob aufzeigte und die Kläger den wirklichen Verlauf
der Baulinie selber hätten feststellen können, wie dies die Beklagte
dartut. Das Aufzeigen des vermeintlichen Abstandes an Ort und Stelle
dürfte die Kläger in ihrer Sichtweise, dass die fragliche Parzelle für ihr
Bauvorhaben gross genug war und weder die Begründung von Nä-
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herbaurechten oder die Verlegung der Strasse bedingte, - ganz im
Gegenteil - eher noch bestärkt haben. Und was die Möglichkeit der
Feststellung des tatsächlichen Baulinienverlaufs durch die Kläger
selber anbelangt, ist zu berücksichtigen, dass es sich bei G. um einen
Immobilienfachmann handelt, dessen Behauptung deshalb erhöhte
Glaubwürdigkeit zukommen durfte, da er bezüglich des kommuni-
zierten Abstandes zudem keinerlei Vorbehalte anbrachte. Mithin
durften die Kläger dies im Vertrauen darauf unterlassen, zumal die
Angaben des Maklers ihnen genügten und diese ihnen auch ver-
trauenerweckend erschienen. Eine Eventualtäuschung bezüglich des
Baulinienabstands ist daher zu bejahen.
3.1.3 [… ]
3.1.4 Es ist daher festzuhalten, dass die Kläger durch G. über den
effektiv zur A9 hin einzuhaltenden Abstand getäuscht und dadurch
zum Vertragsabschluss verleitet wurden, weil sie glaubten, dass
Grundstück sei für ihr Bauvorhaben gross genug. Da G. für die
Beklagte die Vertragsverhandlungen mit den Klägern führte, ist
dessen täuschendes Verhalten der Beklagten zuzurechnen. Dies führt
dazu, dass der strittige Grundstückkaufvertrag [bereits] im Sinne von
Art. 28 Abs. 1 OR für die Kläger nicht verbindlich ist.
3.2 Wie im Folgenden zu zeigen ist, wäre der Vertrag zudem auch
infolge Grundlagenirrtums aufzuheben.
3.2.1 Der Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich beim
Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden hat (Art. 23 OR).
Ein wesentlicher Irrtum liegt unter anderem vor, wenn der Irrtum einen
bestimmten Sachverhalt betraf, der vom Irrenden nach Treu und
Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des
Vertrages betrachtet wurde (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR).
3.2.1.1 Der Grundlagenirrtum beruht mithin auf einem grundlegend
fehlerhaft gebildeten Willen (Bundesgerichtsurteil 4A_417/2007,
E. 3.2). Zur Vertragsgrundlage gehört alles, was nach Treu und Glau-
ben im Geschäftsverkehr dazugerechnet werden darf, also nicht nur
der Vertragsgegenstand, sondern auch die Vertragsumstände, die
den Irrenden zum Vertragsabschluss bewogen haben (Schmidlin,
a.a.O., N. 93 zu Art. 23/24 OR). Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR erlaubt dem
Irrenden, den Vertrag anzufechten, wenn sein Irrtum die auch nach
allgemeinem Geschäftsverkehr geltende Grundlage aufhebt und ihm
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nach Treu und Glauben die Durchführung des Vertrages nicht zumut-
bar ist. Nicht zumutbar ist das Geschäft dann, wenn jeder vernünftige
Verkehrsteilnehmer, in die Lage des Irrenden versetzt, das Geschäft
nicht eingegangen wäre und ein Beharren darauf Treu und Glauben
verletzt (Schmidlin, a.a.O., N. 105 zu Art. 23/24 OR).
3.2.1.2 Art. 24 Ziff. 4 OR hat in erster Linie den Fall im Auge, dass
sich der Irrtum nicht auf den Vertragsinhalt bezieht, sondern auf einen
Umstand, der beim Vertragsabschluss als gegeben vorausgesetzt
wurde, und der derart wichtig ist, dass er bei objektiver Betrachtung
vom Standpunkt des loyalen Geschäftsverkehrs aus als unerlässlich
erscheint, so dass ein Irrtum über ihn nicht als blosser unbeachtlicher
Motivirrtum angesehen werden kann (BGE 79 II 155). Ein Grundla-
genirrtum ist als erfüllt anzusehen, wenn Voraussetzungen in Frage
stehen, auf deren Zutreffen nach den Verkehrsanschauungen bei
einem Geschäft der betreffenden Art nicht verzichtet werden kann
(BGE 43 II 775). Beim Kauf von Bauland ist die Überbaubarkeit des
Grundstücks - aufgrund allgemeiner Verkehrsanschauungen - objektiv
wesentlich (BGE 98 II 15; 91 II 275; Schmidlin, a.a.O., N. 106 zu
Art. 23/24 OR). Weil die Vertragsgrundlage im Rahmen von Treu und
Glauben im Geschäftsverkehr zu überprüfen ist, weitet sich die Über-
prüfung auf alles aus, was die Vertragsgrundlage umfasst. Dazu
gehören auch die besonderen Umstände, die das Verhältnis zwischen
den Parteien bestimmen und zum Vertragsabschluss Anlass gegeben
haben. Auch sie sind Sachverhalte, die als Teil der Vertragsgrundlage
betrachtet werden dürfen (BGE 79 III 117). Beim Kauf eines Grund-
stücks bildet die Eignung für ein konkretes Bebauungsprojekt in der
Regel keinen objektiv wesentlichen Sachverhalt, da das konkrete
Bauvorhaben den allgemeinen Wert des Baugrundstückes nicht
verändert und als äusseres Motiv das Geschäft nicht berührt. Wenn
jedoch der Käufer dem Verkäufer klargemacht hat, für welchen Bau er
das Grundstück kaufen will, so gehört dieses Vorhaben als beson-
derer Umstand zur Vertragsgrundlage. Dieser besondere Umstand
verlangt, die Realisierbarkeit des konkreten Projektes nicht nach den
allgemeinen Anschauungen im Geschäftsverkehr, sondern nach Treu
und Glauben im konkreten Einzelfall zu überprüfen (BGE 43 II 775,
Schmidlin, a.a.O., N. 110 zu Art. 23/24 OR). Die subjektiv notwendige
Grundlage des Vertrages bedeutet conditio sine qua non, d.h. dass an
den Vertrag nicht gebunden ist, wer sich bei seinem Abschluss über
einen bestimmten Sachverhalt geirrt hat, der ihm notwendige Grund-
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lage des Vertrages war (Schmidlin, a.a.O., N. 161 f. zu Art. 23/24 OR).
Dem steht nachlässiges oder gleichgültiges Verhalten entgegen
(Schmidlin, a.a.O., N. 171 zu Art. 23/24 OR). Gleichgültigkeit in der
subjektiven Erwartung liegt vor, wenn der Irrende es unterlässt, den
irrtümlichen Sachverhalt selbst zu überprüfen.
3.2.1.3 Grundlagenirrtum kann nur dann geltend gemacht werden,
wenn der nicht irrende Vertragsgegner die Bedeutung des für den
Irrenden angenommenen Umstandes für den Vertragsabschluss
erkennen konnte (Schmidlin, a.a.O., N. 180 zu Art. 23/24 OR). Die
Erkennbarkeit dieser Bedeutung ist für den Grundlagenirrtum konsti-
tutiv (siehe inbesondere Bundesgerichtsurteil 4A_641/2010 E. 5.1,
Schmidlin, a.a.O., N. 181 zu Art. 23/24 OR mit weiteren Hinweisen).
Dies schützt den Vertragspartner vor unvorsehbarer, überraschender
Irrtumsanfechtung, zwingt ihn aber, eine Anfechtung in Kauf zu
nehmen, wenn der Irrtum die auch von ihm anerkannte Vertrags-
grundlage betrifft. Immerhin wird von ihm nicht verlangt, bei Vertrags-
verhandlungen nach den eventuellen Irrtümern des Gegners zu
forschen (BGE 102 II 81). Die Überbaubarkeit des Grundstücks ist bei
Bauland selbstverständlich (BGE 91 II 275).
3.2.2 Das täuschende Verhalten über den einzuhaltenden Abstand
zur A9 hatte vorliegend zur Folge, dass die Kläger davon ausgingen,
dass das Grundstück für ihr geplantes Einfamilienhaus gross genug
sei bzw. weder die Begründung eines Grenz- oder Näherbaurechts
noch die Verlegung der Zufahrtsstrasse erfordere. Dies geht nicht nur
aus Aussagen der Klägerin hervor. Auch die E-Mail der Beklagten
vom 26. April 2014 lässt den entsprechenden Schluss zu („Wir haben
Ihnen die Parzelle A. verkauft, weil Sie sagten, Sie wollen sich an den
Grenzabstand halten und keine neue Strasse bauen“), wie im Übrigen
auch die [bereits erwähnten] Aussagen des Zeugen L. oder der
Grundrissplan des Generalunternehmers, welche ebenfalls dafür spre-
chen, dass die Kläger die überbaubare Fläche für ihr Bauvorhaben für
gross genug hielten. Für diese Sichtweise spricht auch, dass die
allenfalls zu errichtenden Dienstbarkeiten gegenüber den Klägern von
der Beklagten und deren Ehemann erst nach Kaufvertragsabschluss
thematisiert wurden bzw. erst, nachdem den Klägern mitgeteilt worden
war, dass ihr Bauvorhaben aufgrund der Bauverbotszone nicht reali-
sierbar sei. Soweit die Beklagte einwandte, das Benennen des 9 m
Abstandes durch G. habe sich in keinster Weise auf die Willens-
bildung der Kläger ausgewirkt, ist ihr daher nicht zu folgen.
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3.2.3 Die Kläger durften nach Treu und Glauben auch davon aus-
gehen, dass die Parzelle für ein reguläres Einfamilienhaus gross
genug war. Dabei ist namentlich zu berücksichtigen, dass ihnen vom
Makler ein falscher Baulinienabstand mitgeteilt worden war, mit der
Folge, dass sie die überbaubare Fläche für gross genug und die
Begründung von Grenz- oder Näherbaurechten und die Verlegung der
Zufahrtsstrasse für gar nicht notwendig hielten. Auch die weiteren
Vertragsumstände dürften die Kläger jedoch in diesem Glauben
bestärkt und damit zum Vertragsabschluss bewogen haben. So die
Aufmachung und Wortwahl des Internetangebots und der Verkaufsdo-
kumentation, die vorgaben, die fragliche Parzelle verfüge über eine
Fläche von 857 m2 „für ein Einfamilienhaus“. Damit durften die Kläger
subjektiv und vorbehältlich des vermeintlichen Abstands zur A9 und
der üblichen Grenzabstände zur Nachbarparzelle B. der Beklagten
voraussetzen, dass die Bauparzelle für den Bau eines regulären
Einfamilienhauses gross genug war. Denn Einschränkungen in Bezug
auf die überbaubare Fläche oder die Grösse des zu realisierenden
Einfamilienhauses enthielten weder das den Klägern bekannte Inter-
netangebot noch die Verkaufsdokumentation des Maklers. In diesem
Zusammenhang ist in tatsächlicher Hinsicht denn auch als erwiesen
anzusehen, dass den Klägern das zeitlich spätere Internetangebot mit
Angaben zu möglichen Gebäudemassen bis zum vorliegenden Ver-
fahren nicht bekannt war. Damit enthielt die den Klägern bekannte
Anpreisung gemäss [erstem] Internetangebot und Verkaufsdokumen-
tation an sich zwar keine falschen Fakten. Entscheidend ist indessen,
dass mit der Wortwahl des Internetangebots und der Verkaufsdoku-
mentation bei den Klägern als Kaufinteressenten falsche Vorstellun-
gen erregt wurden - nämlich, dass die Parzelle ohne weitere Ein-
schränkungen mit einem regulären Einfamilienhaus überbaubar sei.
Dies ist indessen aufgrund der bestehenden Baulinie der A9 (von
25 m) und der Parzellenform (prinzipiell Dreieck) ohne Einräumung
von Grenz- und Näherbaurechten (zur angrenzenden Parzelle B. der
Beklagten) und ohne Verlegung der Zufahrtsstrasse nicht der Fall. Die
damals zuständige Bereichsleiterin des Bauamtes gab vor Gericht
denn auch ausdrücklich zu Protokoll, dass die Parzellenform eine
standardmässige Überbauung eher nicht zulasse.
3.2.4 Von einer standardmässigen Überbauung mit einem Einfami-
lienhaus durften die Kläger indessen ausgehen. Aufgrund des Inter-
netangebots und der Verkaufsdokumentation mussten sie insbeson-
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dere nicht damit rechnen, dass die überbaubare Fläche ohne Begrün-
dung von zusätzlichen Dienstbarkeiten sich mit 118 m2 auf eine
Grösse beschränkt, die lediglich den Bau eines Kleinhauses (Chalets)
zulässt. Hinzu kommt, dass die Kläger auch angesichts des vereinbar-
ten Preises (Fr. 127 000.-) objektiv betrachtet mit einer tatsächlich
bedeutend grösseren überbaubaren Fläche als den letztendlich resul-
tierenden 118 m2 rechnen durften. Jedenfalls wäre bei Berücksichti-
gung des vermeintlichen Abstandes zur A9 und einem Grenzabstand
von 3 m zur Parzelle B. der Beklagten von einer bebaubaren
Fläche von rund 217 m2 (29 m [Grundlinie] x 15 m [Höhe] / 2 =
217.5 m2) auszugehen, die damit um fast 100 m2 grösser als die nun
effektiv bebaubare Fläche ist.
3.2.5 Die irrige Vorstellung darüber, dass die Parzelle mit einem regu-
lären Einfamilienhaus ohne Begründung von Näher- oder Grenzbau-
rechten überbaubar sei, war Voraussetzung dafür, dass die Kläger
sich für das Grundstück interessierten und es schliesslich kauften. Die
Kläger unterstellten somit einen Sachverhalt, der für sie die Grundlage
des Vertrages bildete und von den Klägern nach Treu und Glauben im
Geschäftsverkehr auch als gegeben vorausgesetzt werden durfte. Ein
solcher Irrtum ist wesentlich im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR.
Der Grundstückkaufvertrag vom 20. Januar 2014 ist daher auch aus
diesem Grund für unverbindlich zu erklären.
3.3 Die Unverbindlichkeit des Kaufvertrages hat zur Folge, dass die
Beklagte das Grundstück zurücknehmen und den Klägern den bezahl-
ten Kaufpreis sowie die unnütz gewordenen Verurkundungskosten
zurückzuerstatten hat (Art. 31 Abs. 3 OR). Die Forderungen der
Kläger von Fr. 127 000.- und Fr. 4 522.20 sind der Höhe nach nicht
bestritten, womit der Gesamtbetrag von Fr. 131 522.20 den Klägern
zugesprochen werden kann. Was den geltend gemachten gesetzli-
chen Verzugszins von 5% anbelangt, ist dieser grundsätzlich zuzu-
sprechen, indessen nicht bereits ab dem jeweiligen Überweisungs-
datum, sondern erst ab dem 31. März 2014, als die Beklagte (über
ihren damaligen Rechtsvertreter) von der Anfechtungserklärung (vom
3.4 Das Begehren der Kläger, die streitige Parzelle im Grundbuch
wieder auf den Namen der Beklagten einzutragen, ist der Sache nach
eine Berichtigungsklage im Sinne von Art. 975 ZGB, denn der Regis-
tereintrag vom 27. Januar 2014 erfolgte gestützt auf ein ungültiges
282
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Rechtsgeschäft. Zwar sieht Art. 975 Abs. 1 ZGB vor, dass zur Klage
nur berechtigt ist, wer durch den Eintrag in seinen dinglichen Rechten
verletzt ist, was bei den Klägern an sich nicht der Fall ist. Gleichwohl
rechtfertigt es sich, ihr Klagerecht zu bejahen, zumal sie im Grund-
buch zu Unrecht als (hälftige) Miteigentümer eingetragen wurden und
sie ein schutzwürdiges Interesse daran haben, den ungerechtfertigten
Eintrag beseitigen zu lassen (vgl. auch BGE 98 II 15 E. 4 mit Hinwei-
sen).
Die Kläger machen die Änderung des Grundbucheintrages von der
Bedingung abhängig, dass der von der Beklagten zu leistende Betrag
(Kaufpreis und Schadenersatz inklusive Zinsen) bankseits sicher-
gestellt oder auf ein vom Gericht zu bestimmendes Treuhandkonto
überwiesen worden ist. Dementsprechend rechtfertigt es sich, eine
Hinterlegung des von der Beklagten zu leistenden Betrages von ins-
gesamt Fr. 131 522.20 nebst Zins zu 5 % seit 31. März 2014 auf dem
Postkonto des Bezirksgerichts Brig anzuordnen. Dem Begehren ist
daher zu entsprechen und das Grundbuchamt Brig folglich anzu-
weisen, die Beklagte wieder als Alleineigentümerin der Parzelle A.
einzutragen, unter der Voraussetzung, dass der von der Beklagten zu
leistende Betrag von Fr. 131 522.20 nebst Zins zu 5 % treuhänderisch
auf dem Postkonto des Bezirksgerichts Brig eingegangen ist. Dieses
wird alsdann den Klägern zustehenden Betrag auf ein von diesen
noch zu bezeichnendes Bankkonto überweisen.
3.5 Soweit die Kläger beantragen, dass der Registerschuldbrief Nr. …
im Betrag von Fr. 60 000.- im 1. Rang zugunsten der Walliser Kanto-
nalbank, Sitten, sowie zulasten des Grundstücks A. in Brig-Glis,
gelöscht wird oder von der Beklagten bei gleichzeitiger Löschung der
aktuellen Hypothekargläubigerin auf deren Wunsch unter Kostenfolge
zu übernehmen ist, kann dem Begehren in der gestellten Form eben-
falls entsprochen werden. Entsprechendes gilt gestützt auf Art. 31
Abs. 1 OR für die anfallenden Kosten der Grundbuchmutationen
(Grundbuchkosten, Handänderungskosten des Registeramtes sowie
allfällige Notariatskosten), die vollumfänglich zulasten der Beklagten
gehen.