Land sale void for deceit and fundamental mistakeKI-generiert

RVJ / ZWR 2016

271

Obligationenrecht

Droit des obligations

Obligationenrecht - Grundstückkauf - Urteil Bezirksgericht Brig,

Östlich-Raron und Goms vom 30. Mai 2016, X. und Y. c. Z. - BRI

Z1 14 71

Grundstückkauf: Willensmängel beim Vertragsabschluss

• Führt der Immobilienmakler für die Verkäuferin die Vertragsverhandlungen mit Kauf-

interessenten, so handelt er als ihr Vertreter; seine Handlungen und Unterlassungen

sind deshalb der Verkäuferin zuzurechnen (E. 3.1.1).

• Beim Kauf von Bauland bildet die Überbaubarkeit einen objektiv wie auch subjektiv

wesentlichen Punkt; macht der Vertreter der Verkäuferin dazu, ohne sich vorgängig

zu vergewissern, falsche Angaben, liegen regelmässig sowohl eine absichtliche

Täuschung (E. 3.1) als auch ein Grundlagenirrtum (E. 3.2) vor.

Vente immobilière ; vices du consentement lors de la conclusion du

contrat

• Si le courtier immobilier conduit, pour la venderesse, les pourparlers contractuels

avec les acquéreurs intéressés, il agit comme son représentant ; ses actions et ses

manquements sont, dès lors, imputables à la venderesse (consid. 3.1.1).

• Lors de l’achat d’un terrain à bâtir, la possibilité d’y construire constitue un élément

tant objectivement que subjectivement essentiel ; si, sans avoir procédé à des vérifi-

cations préalables, le représentant de la venderesse fournit de faux renseignements

à ce sujet, il y a, en principe, à la fois une tromperie intentionelle (consid. 3.1) et une

erreur de base (consid. 3.2).

Aus den Erwägungen

2.1 Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 20. Januar 2014, im

Grundbuch eingetragen am 27. Januar 2014, kauften die Kläger X.

und Y. für Fr. 127 000.- von der Beklagten Z. die in Brig-Glis gelegene

Parzelle A. mit einer Fläche von 857 m2. Das prinzipiell eine Dreiecks-

form aufweisende Grundstück grenzt im Nordosten und Nordwesten

an die im Eigentum der Beklagten stehende Parzelle B. Die Erschlies-

sung dieser mit einem Chalet überbauten Parzelle, so insbesondere

die private Zufahrtsstrasse, verläuft über das Grundstück A. der Klä-

ger. Im Süden beider Parzellen befindet sich die Nationalstrasse A9

[fortan: A9], deren Baulinie in einem Abstand von 25 m von der Stras-

senachse über die Parzellen der Parteien verläuft.

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2.1.1 (…)

2.1.2 Der strittige Grundstückkaufvertrag war auf Vermittlung der von

der Beklagten im April 2012 beauftragten Maklerin G-Immobilien

GmbH bzw. deren Geschäftsführer G. zustande gekommen. Aufgrund

des Auslandwohnsitzes der Beklagten hatte G. für diese auch die Ver-

handlungen zum Vertragsabschluss mit den Klägern geführt. Die G-

Immobilien GmbH hatte das Grundstück auf ihrer Homepage für

Fr. 127 000.- als erschlossene Bauparzelle in der Wohnzone W2 mit

einer Fläche von 857 m2 „für ein Einfamilienhaus“ angepriesen (…).

Nachdem die Kläger über Internet darauf gestossen waren, hatten sie

G. kontaktiert und mit diesem am 30. Oktober 2013 das Grundstück

besichtigt. (…) Am 11. November 2013 hatten die Kläger eine Reser-

vationsbestätigung unterzeichnet, mit welcher sie sich verpflichtet

hatten, für den „Bauplatz mit 857 m2 für Einfamilienhaus“ eine Anzah-

lung von Fr. 10 000.- zu bezahlen, welchen Betrag sie in der Folge

überwiesen hatten.

2.1.3 Am 18. November 2013 hatten die Kläger mit dem im Kanton

Luzern wohnhaften S. einen Generalunternehmervertrag abgeschlos-

sen. Demnach sollte das Grundstück zu einem Werkpreis von

Fr. 380 000.- mit einem Einfamilienhaus überbaut werden. Auf Ersu-

chen der Kläger hatte der Grundbuchgeometer am 20. November

2011 einen Situationsplan erstellt, auf welchem der Generalunterneh-

mer in der Folge das Bauprojekt im Grundriss einzeichnete.

2.1.4 Am 23. November 2013 hatten die Kläger das Grundstück

zusammen mit ihrem Bekannten L. besichtigt und mit diesem den zu

überbauenden Bereich abgemessen. Bei dieser Gelegenheit hatten

sie zufällig die Beklagte und deren Ehemann angetroffen. Die Klägerin

hatte diesen dabei erklärt, dass ihr Bauvorhaben die Grenzabstände

einhalten würde.

2.2 Am 20. Februar 2014 reichten die Kläger das Baugesuch ein.

Gleichentags wurden sie von der Bereichsleiterin des Bauamtes

darauf hingewiesen, dass das Bauprojekt in dieser Form nicht reali-

siert werden könne, da dieses teilweise in der durch die Baulinie der

A9 begründeten Bauverbotszone liege. In der Folge setzten die

Kläger die Beklagte darüber in Kenntnis. Am 26. Februar 2014 teilte

die Beklagte den Klägern mit, dass die Parzelle ihnen verkauft worden

sei, weil sie erklärt hätten, den Grenzabstand einhalten und keine

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neue Zufahrtsstrasse bauen zu wollen. Die Beklagte übermittelte den

Klägern dabei einen von ihrem Ehemann erstellten Plan, wie sie ihr

[kleineres] Haus „ohne grossen Aufwand“ trotzdem realisieren

könnten. Gleichzeitig erklärte sie sich bereit, den Klägern auf der

Nordseite ein Grenzbaurecht einzuräumen, wobei die Zufahrt zu ihrer

eigenen Parzelle gewährleistet werden müsse. Am 27. Februar 2014

erklärte die Klägerin der Beklagten, dass die Abmessungen („Grösse“)

des Hauses nicht geändert werden könnten und die Strasse versetzt

werden müsse. Am 28. Februar 2014 teilte die Beklagte den Klägern

mit, dass die Verschiebung der Zufahrtstrasse und das Grenzbaurecht

„nicht umsonst zu haben“ seien und sie hierfür Fr. 22 000.- sowie den

„kostenlosen Neubau [ihrer] Zufahrt“ verlangten.

2.3 Die Kläger kontaktierten daraufhin Notar P., der den Kaufvertrag

beurkundet hatte. Dieser wies die Beklagte am 12. März 2014 insbe-

sondere darauf hin, dass die Kläger lediglich gewusst hätten, dass zur

A9 ein Abstand von 9 m einzuhalten sei, und ersuchte sie zwecks

Realisierung einer Bauvariante („Notlösung“) um entschädigungslose

Einräumung eines Grenz- und Näherbaurechtes.

2.4 Am 20. März 2014 zeichnete die Bereichsleiterin des Bauamtes

die „bebaubare Fläche“ [von 118 m2] auf einem Situationsplan ein. Am

24. März 2014 übermittelte der Notar dem Bauamt ein abgeändertes

Bauprojekt mit Verschiebung der Zufahrtsstrasse auf die Parzelle B.

der Beklagten. Die Bereichsleiterin teilte am 25. März 2014 mit, dass

die Verschiebung der Strasse privatrechtlich zu regeln sei. Im Übrigen

wies sie darauf hin, dass im Bereich der Baulinie der A9 keine Terrain-

veränderungen vorgenommen oder Bauwerke erstellt werden dürften.

2.5 Am 28. März 2014 teilte der Notar der Beklagten mit, dass die

Kläger den Kaufvertrag wegen Grundlagenirrtums und absichtlicher

Täuschung für unverbindlich hielten und dessen Rückabwicklung mit

Erstattung des Kaufpreises und der Verurkundungskosten verlangten.

Mit Schreiben vom 10. April 2014 widersetzte sich die Beklagte dem

Begehren.

3. Nach ständiger Rechtsprechung kann der Käufer bei unrichtiger

Erfüllung entweder gemäss Art. 197 ff. OR auf Gewährleistung klagen

oder nach Art. 97 ff. OR Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlan-

gen oder den Vertrag wegen eines Willensmangels im Sinne von

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Art. 23 ff. OR anfechten. Vorliegend fechten die Kläger den Grund-

stückkaufvertrag wegen eines Willensmangels an - primär wegen ab-

sichtlicher Täuschung nach Art. 28 OR und subsidiär wegen Grundla-

genirrtums nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR. Da sie sich für die Anfech-

tung entschlossen haben, dürfen sie bei ihrer Erklärung, den Vertrag

als nicht bestehend anzusehen und daher nicht halten zu wollen,

behaftet werden. Der Richter braucht mithin nicht danach zu for-

schen, wie die gegenseitigen Verpflichtungen der Vertragspartner

unter den anderen Gesichtspunkten zu beurteilen wären (vgl. BGE

108 II 102 E. 2a mit weiteren Hinweisen).

3.1 Gemäss Art. 28 Abs. 1 OR ist der Vertrag für die absichtlich

getäuschte Vertragspartei nicht verbindlich. Die Täuschungshandlung

kann aktiv oder passiv erfolgen. Aktiv täuscht, wer dem Getäuschten

falsche Tatsachen vorspiegelt oder wahre Tatsachen unterdrückt. Die

passive Täuschungshandlung besteht darin, dass der Täuschende

seinen Partner über die wirklichen Tatsachen nicht aufklärt, obwohl

Treu und Glauben dies geböten. Die passive Form der Täuschung

besteht - mit anderen Worten - im Verschweigen von Tatsachen,

deren Kenntnis den Vertragsschliessenden vom Vertragsabschluss

abhalten würde. Ob man das Verschweigen als Täuschung zu qualifi-

zieren hat, hängt vom Bestehen einer Aufklärungspflicht ab. Eine

solche kann sich auch ergeben, wenn eine Mitteilung nach Treu und

Glauben und den herrschenden Anschauungen geboten ist (Bundes-

gerichtsurteil 4A_316/2008; BGE 132 II 161, E. 4.1; 116 II 431).

Zum Tatbestand der Täuschung gehört Vorsatz (Schmidlin, Berner

Kommentar, Bern 2013, N. 73 zu Art. 28 OR). Gegenstand der

Täuschung sind die als wahr vorgespiegelten Tatsachen, die den

Getäuschten zum Vertragsabschluss bewegen und von denen der

Täuschende weiss, dass sie in Wirklichkeit nicht vorliegen (Schmidlin,

a.a.O., N. 58 zu Art. 28 OR). Der Täuschende muss von der Unrichtig-

keit seiner Behauptung ausgehen (Schmidlin, a.a.O., N. 63 zu Art. 28

OR). Absichtlich handelt der Täuschende immer dann, wenn er die

Unrichtigkeit der vorgegebenen Tatsachen kannte und mit dem Willen

handelte, den Partner in einen Irrtum zu führen, um ihn zum Vertrags-

abschluss zu motivieren. Der absichtlichen Täuschung ist die Even-

tualtäuschung gleichzustellen. Ein Eventualvorsatz liegt dabei [u.a.]

vor, wenn der Täuschende beim Vertragsabschluss seinem Partner

Tatsachen vorlegt, von deren Bestehen oder Nichtbestehen er nichts

Sicheres weiss. Die Täuschung ist absichtlich, weil es der Geschäfts-

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partner darauf ankommen lässt, dass der vorgegebene Tatbestand

nicht besteht, sich aber so verhält, als würde er bestehen (Schmidlin,

a.a.O., N. 69 ff. zu Art. 28 OR).

3.1.1 Im zu beurteilenden Fall wurden die Verhandlungen zum Kauf-

vertragsabschluss seitens der Beklagten vom Makler G. geführt. Die

Tätigkeit des Maklers ging somit über eine blosse Vertragsvermittlung

hinaus, was im Übrigen auch aus Aussagen der Beklagten und deren

Ehegatten hervorgeht (…). Mit der Beklagten ist denn auch davon

auszugehen, dass im Vorfeld des Kaufvertragsschlusses kein Schrift-

verkehr und kein nennenswerter persönlicher Kontakt zwischen den

Parteien selbst bestanden hat. Da G. indessen im Dienst der Beklag-

ten und in deren Interesse handelte und für sie die Vertrags-

verhandlungen führte bzw. den Vertragsabschluss vorbereitete, gab

er die Stellung eines unbeteiligten, aussenstehenden Dritten auf. Das

diesbezügliche Verhalten des Maklers ist deshalb der Beklagten zuzu-

rechnen (vgl. Schmidlin, a.a.O., N. 112 zu Art. 28 OR; vgl. auch BGE

63 II 77).

3.1.2 In tatsächlicher Hinsicht ist insbesondere strittig, ob die Parteien

bei Vertragsschluss Kenntnis davon hatten, dass das Grundstück auf-

grund der bestehenden Baulinie der A9 nur eingeschränkt überbaubar

ist, nämlich - ohne Einräumung von Grenz- und Näherbaurechten -

lediglich auf einer Fläche von 118 m2.

3.1.2.1 Die Kläger berufen sich in diesem Zusammenhang darauf,

stets davon ausgegangen zu sein, dass die Parzelle zum Bau eines

Einfamilienhauses gross genug sei und weder die Verlegung der

Zufahrtsstrasse noch die Errichtung von Dienstbarkeiten (Grenz- und

Näherbaurecht) erforderlich wären. Zur Begründung führen sie insbe-

sondere aus, G. habe sie vor Vertragsabschluss fälschlicherweise

darauf aufmerksam gemacht, dass zur A9 hin ein Abstand von 9 m

einzuhalten sei (…).

3.1.2.2 G. bestätigte vor Gericht ausdrücklich, den fraglichen Abstand

mit 9 m angegeben zu haben. Da keine Anhaltspunkte dafür vorlie-

gen, dass der Zeuge G. in diesem Punkt nicht glaubwürdig sein sollte,

kann die klägerische Darstellung an sich ohne weitere Beweiswürdi-

gung als erwiesen angesehen werden. Ergänzend sei immerhin

erwähnt, dass noch weitere Indizien für die Version der Kläger spre-

chen - so beispielsweise die Aussagen des Zeugen L., wonach beim

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Vermessen des Grundstücks das Bauvorhaben aufgrund des angege-

benen 9 m-Abstands als realisierbar angesehen worden sei […]; oder

die E-Mail der Beklagten vom 26. Februar 2014, aus welcher hervor-

geht, dass die Kläger bezüglich ihres Bauvorhabens angaben, „sich

an den Grenzabstand halten und keine neue Strasse bauen“ zu

wollen, was bei Berücksichtigung der effektiven Bauverbotszone

höchst unwahrscheinlich gewesen wäre (vgl. dazu weiter unten). Auf-

grund dieser klaren Beweislage ist erstellt, dass die Kläger gestützt

auf die Angaben von G. im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses

irrtümlich glaubten, der einzuhaltende Abstand zur A9 betrage ledig-

lich 9 m.

3.1.2.3 G. handelte dabei nach Ansicht des Gerichts zumindest even-

tualvorsätzlich, indem er es darauf ankommen liess, dass der

erwähnte Abstand in Wirklichkeit nicht richtig war. Dabei ist im Aus-

gangspunkt festzuhalten, dass der Abstand vom Makler positiv und

ohne jeglichen Vorbehalt mit 9 m behauptet wurde. Dieses [positive,

vorbehaltlose und metermässige] Behaupten eines Abstands hat zur

Folge, dass die Rechtspflicht zur Wahrhaftigkeit grösser ist (vgl.

Schmidlin, a.a.O., N. 33 zu Art. 28 OR). Dabei ist ergänzend zu

berücksichtigen, dass G. spätestens ab April/Mai 2013 - und damit vor

den Vertragsverhandlungen mit den Klägern - im Besitz von Plänen

war, denen sich der tatsächliche Verlauf der Baulinie entnehmen lässt

bzw. entnehmen liesse. Auf dem Grundbuchplan ist der Abstand der

Baulinie sogar richtig mit 25 m ab der Strassenachse handschriftlich

vermerkt. Die Beklagte selber wie auch deren Ehemann räumten

denn auch explizit ein, dass ihrem Makler die Thematik der Baulinie

bekannt gewesen sei. Ist dem aber so, ist von einer erhöhten Rechts-

pflicht zur Wahrhaftigkeit bei der metermässigen Angabe des fragli-

chen Abstandes auszugehen. Indem G. den Klägern vor Vertragsab-

schluss den Abstand zur A9 mit 9 m vorbehaltlos als Tatsache vor-

legte und es trotz seiner Kenntnis über die Problematik der Baulinie

darauf ankommen liess, dass der vorgegebene Tatbestand nicht der

Wahrheit entspricht, verletzte er diese Rechtspflicht.

3.1.2.4 Daran ändert nichts, dass G. anlässlich der Besichtigung den

Abstand zudem grob aufzeigte und die Kläger den wirklichen Verlauf

der Baulinie selber hätten feststellen können, wie dies die Beklagte

dartut. Das Aufzeigen des vermeintlichen Abstandes an Ort und Stelle

dürfte die Kläger in ihrer Sichtweise, dass die fragliche Parzelle für ihr

Bauvorhaben gross genug war und weder die Begründung von Nä-

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herbaurechten oder die Verlegung der Strasse bedingte, - ganz im

Gegenteil - eher noch bestärkt haben. Und was die Möglichkeit der

Feststellung des tatsächlichen Baulinienverlaufs durch die Kläger

selber anbelangt, ist zu berücksichtigen, dass es sich bei G. um einen

Immobilienfachmann handelt, dessen Behauptung deshalb erhöhte

Glaubwürdigkeit zukommen durfte, da er bezüglich des kommuni-

zierten Abstandes zudem keinerlei Vorbehalte anbrachte. Mithin

durften die Kläger dies im Vertrauen darauf unterlassen, zumal die

Angaben des Maklers ihnen genügten und diese ihnen auch ver-

trauenerweckend erschienen. Eine Eventualtäuschung bezüglich des

Baulinienabstands ist daher zu bejahen.

3.1.3 [… ]

3.1.4 Es ist daher festzuhalten, dass die Kläger durch G. über den

effektiv zur A9 hin einzuhaltenden Abstand getäuscht und dadurch

zum Vertragsabschluss verleitet wurden, weil sie glaubten, dass

Grundstück sei für ihr Bauvorhaben gross genug. Da G. für die

Beklagte die Vertragsverhandlungen mit den Klägern führte, ist

dessen täuschendes Verhalten der Beklagten zuzurechnen. Dies führt

dazu, dass der strittige Grundstückkaufvertrag [bereits] im Sinne von

Art. 28 Abs. 1 OR für die Kläger nicht verbindlich ist.

3.2 Wie im Folgenden zu zeigen ist, wäre der Vertrag zudem auch

infolge Grundlagenirrtums aufzuheben.

3.2.1 Der Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich beim

Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden hat (Art. 23 OR).

Ein wesentlicher Irrtum liegt unter anderem vor, wenn der Irrtum einen

bestimmten Sachverhalt betraf, der vom Irrenden nach Treu und

Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des

Vertrages betrachtet wurde (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR).

3.2.1.1 Der Grundlagenirrtum beruht mithin auf einem grundlegend

fehlerhaft gebildeten Willen (Bundesgerichtsurteil 4A_417/2007,

E. 3.2). Zur Vertragsgrundlage gehört alles, was nach Treu und Glau-

ben im Geschäftsverkehr dazugerechnet werden darf, also nicht nur

der Vertragsgegenstand, sondern auch die Vertragsumstände, die

den Irrenden zum Vertragsabschluss bewogen haben (Schmidlin,

a.a.O., N. 93 zu Art. 23/24 OR). Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR erlaubt dem

Irrenden, den Vertrag anzufechten, wenn sein Irrtum die auch nach

allgemeinem Geschäftsverkehr geltende Grundlage aufhebt und ihm

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nach Treu und Glauben die Durchführung des Vertrages nicht zumut-

bar ist. Nicht zumutbar ist das Geschäft dann, wenn jeder vernünftige

Verkehrsteilnehmer, in die Lage des Irrenden versetzt, das Geschäft

nicht eingegangen wäre und ein Beharren darauf Treu und Glauben

verletzt (Schmidlin, a.a.O., N. 105 zu Art. 23/24 OR).

3.2.1.2 Art. 24 Ziff. 4 OR hat in erster Linie den Fall im Auge, dass

sich der Irrtum nicht auf den Vertragsinhalt bezieht, sondern auf einen

Umstand, der beim Vertragsabschluss als gegeben vorausgesetzt

wurde, und der derart wichtig ist, dass er bei objektiver Betrachtung

vom Standpunkt des loyalen Geschäftsverkehrs aus als unerlässlich

erscheint, so dass ein Irrtum über ihn nicht als blosser unbeachtlicher

Motivirrtum angesehen werden kann (BGE 79 II 155). Ein Grundla-

genirrtum ist als erfüllt anzusehen, wenn Voraussetzungen in Frage

stehen, auf deren Zutreffen nach den Verkehrsanschauungen bei

einem Geschäft der betreffenden Art nicht verzichtet werden kann

(BGE 43 II 775). Beim Kauf von Bauland ist die Überbaubarkeit des

Grundstücks - aufgrund allgemeiner Verkehrsanschauungen - objektiv

wesentlich (BGE 98 II 15; 91 II 275; Schmidlin, a.a.O., N. 106 zu

Art. 23/24 OR). Weil die Vertragsgrundlage im Rahmen von Treu und

Glauben im Geschäftsverkehr zu überprüfen ist, weitet sich die Über-

prüfung auf alles aus, was die Vertragsgrundlage umfasst. Dazu

gehören auch die besonderen Umstände, die das Verhältnis zwischen

den Parteien bestimmen und zum Vertragsabschluss Anlass gegeben

haben. Auch sie sind Sachverhalte, die als Teil der Vertragsgrundlage

betrachtet werden dürfen (BGE 79 III 117). Beim Kauf eines Grund-

stücks bildet die Eignung für ein konkretes Bebauungsprojekt in der

Regel keinen objektiv wesentlichen Sachverhalt, da das konkrete

Bauvorhaben den allgemeinen Wert des Baugrundstückes nicht

verändert und als äusseres Motiv das Geschäft nicht berührt. Wenn

jedoch der Käufer dem Verkäufer klargemacht hat, für welchen Bau er

das Grundstück kaufen will, so gehört dieses Vorhaben als beson-

derer Umstand zur Vertragsgrundlage. Dieser besondere Umstand

verlangt, die Realisierbarkeit des konkreten Projektes nicht nach den

allgemeinen Anschauungen im Geschäftsverkehr, sondern nach Treu

und Glauben im konkreten Einzelfall zu überprüfen (BGE 43 II 775,

Schmidlin, a.a.O., N. 110 zu Art. 23/24 OR). Die subjektiv notwendige

Grundlage des Vertrages bedeutet conditio sine qua non, d.h. dass an

den Vertrag nicht gebunden ist, wer sich bei seinem Abschluss über

einen bestimmten Sachverhalt geirrt hat, der ihm notwendige Grund-

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lage des Vertrages war (Schmidlin, a.a.O., N. 161 f. zu Art. 23/24 OR).

Dem steht nachlässiges oder gleichgültiges Verhalten entgegen

(Schmidlin, a.a.O., N. 171 zu Art. 23/24 OR). Gleichgültigkeit in der

subjektiven Erwartung liegt vor, wenn der Irrende es unterlässt, den

irrtümlichen Sachverhalt selbst zu überprüfen.

3.2.1.3 Grundlagenirrtum kann nur dann geltend gemacht werden,

wenn der nicht irrende Vertragsgegner die Bedeutung des für den

Irrenden angenommenen Umstandes für den Vertragsabschluss

erkennen konnte (Schmidlin, a.a.O., N. 180 zu Art. 23/24 OR). Die

Erkennbarkeit dieser Bedeutung ist für den Grundlagenirrtum konsti-

tutiv (siehe inbesondere Bundesgerichtsurteil 4A_641/2010 E. 5.1,

Schmidlin, a.a.O., N. 181 zu Art. 23/24 OR mit weiteren Hinweisen).

Dies schützt den Vertragspartner vor unvorsehbarer, überraschender

Irrtumsanfechtung, zwingt ihn aber, eine Anfechtung in Kauf zu

nehmen, wenn der Irrtum die auch von ihm anerkannte Vertrags-

grundlage betrifft. Immerhin wird von ihm nicht verlangt, bei Vertrags-

verhandlungen nach den eventuellen Irrtümern des Gegners zu

forschen (BGE 102 II 81). Die Überbaubarkeit des Grundstücks ist bei

Bauland selbstverständlich (BGE 91 II 275).

3.2.2 Das täuschende Verhalten über den einzuhaltenden Abstand

zur A9 hatte vorliegend zur Folge, dass die Kläger davon ausgingen,

dass das Grundstück für ihr geplantes Einfamilienhaus gross genug

sei bzw. weder die Begründung eines Grenz- oder Näherbaurechts

noch die Verlegung der Zufahrtsstrasse erfordere. Dies geht nicht nur

aus Aussagen der Klägerin hervor. Auch die E-Mail der Beklagten

vom 26. April 2014 lässt den entsprechenden Schluss zu („Wir haben

Ihnen die Parzelle A. verkauft, weil Sie sagten, Sie wollen sich an den

Grenzabstand halten und keine neue Strasse bauen“), wie im Übrigen

auch die [bereits erwähnten] Aussagen des Zeugen L. oder der

Grundrissplan des Generalunternehmers, welche ebenfalls dafür spre-

chen, dass die Kläger die überbaubare Fläche für ihr Bauvorhaben für

gross genug hielten. Für diese Sichtweise spricht auch, dass die

allenfalls zu errichtenden Dienstbarkeiten gegenüber den Klägern von

der Beklagten und deren Ehemann erst nach Kaufvertragsabschluss

thematisiert wurden bzw. erst, nachdem den Klägern mitgeteilt worden

war, dass ihr Bauvorhaben aufgrund der Bauverbotszone nicht reali-

sierbar sei. Soweit die Beklagte einwandte, das Benennen des 9 m

Abstandes durch G. habe sich in keinster Weise auf die Willens-

bildung der Kläger ausgewirkt, ist ihr daher nicht zu folgen.

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RVJ / ZWR 2016

3.2.3 Die Kläger durften nach Treu und Glauben auch davon aus-

gehen, dass die Parzelle für ein reguläres Einfamilienhaus gross

genug war. Dabei ist namentlich zu berücksichtigen, dass ihnen vom

Makler ein falscher Baulinienabstand mitgeteilt worden war, mit der

Folge, dass sie die überbaubare Fläche für gross genug und die

Begründung von Grenz- oder Näherbaurechten und die Verlegung der

Zufahrtsstrasse für gar nicht notwendig hielten. Auch die weiteren

Vertragsumstände dürften die Kläger jedoch in diesem Glauben

bestärkt und damit zum Vertragsabschluss bewogen haben. So die

Aufmachung und Wortwahl des Internetangebots und der Verkaufsdo-

kumentation, die vorgaben, die fragliche Parzelle verfüge über eine

Fläche von 857 m2 „für ein Einfamilienhaus“. Damit durften die Kläger

subjektiv und vorbehältlich des vermeintlichen Abstands zur A9 und

der üblichen Grenzabstände zur Nachbarparzelle B. der Beklagten

voraussetzen, dass die Bauparzelle für den Bau eines regulären

Einfamilienhauses gross genug war. Denn Einschränkungen in Bezug

auf die überbaubare Fläche oder die Grösse des zu realisierenden

Einfamilienhauses enthielten weder das den Klägern bekannte Inter-

netangebot noch die Verkaufsdokumentation des Maklers. In diesem

Zusammenhang ist in tatsächlicher Hinsicht denn auch als erwiesen

anzusehen, dass den Klägern das zeitlich spätere Internetangebot mit

Angaben zu möglichen Gebäudemassen bis zum vorliegenden Ver-

fahren nicht bekannt war. Damit enthielt die den Klägern bekannte

Anpreisung gemäss [erstem] Internetangebot und Verkaufsdokumen-

tation an sich zwar keine falschen Fakten. Entscheidend ist indessen,

dass mit der Wortwahl des Internetangebots und der Verkaufsdoku-

mentation bei den Klägern als Kaufinteressenten falsche Vorstellun-

gen erregt wurden - nämlich, dass die Parzelle ohne weitere Ein-

schränkungen mit einem regulären Einfamilienhaus überbaubar sei.

Dies ist indessen aufgrund der bestehenden Baulinie der A9 (von

25 m) und der Parzellenform (prinzipiell Dreieck) ohne Einräumung

von Grenz- und Näherbaurechten (zur angrenzenden Parzelle B. der

Beklagten) und ohne Verlegung der Zufahrtsstrasse nicht der Fall. Die

damals zuständige Bereichsleiterin des Bauamtes gab vor Gericht

denn auch ausdrücklich zu Protokoll, dass die Parzellenform eine

standardmässige Überbauung eher nicht zulasse.

3.2.4 Von einer standardmässigen Überbauung mit einem Einfami-

lienhaus durften die Kläger indessen ausgehen. Aufgrund des Inter-

netangebots und der Verkaufsdokumentation mussten sie insbeson-

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RVJ / ZWR 2016

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dere nicht damit rechnen, dass die überbaubare Fläche ohne Begrün-

dung von zusätzlichen Dienstbarkeiten sich mit 118 m2 auf eine

Grösse beschränkt, die lediglich den Bau eines Kleinhauses (Chalets)

zulässt. Hinzu kommt, dass die Kläger auch angesichts des vereinbar-

ten Preises (Fr. 127 000.-) objektiv betrachtet mit einer tatsächlich

bedeutend grösseren überbaubaren Fläche als den letztendlich resul-

tierenden 118 m2 rechnen durften. Jedenfalls wäre bei Berücksichti-

gung des vermeintlichen Abstandes zur A9 und einem Grenzabstand

von 3 m zur Parzelle B. der Beklagten von einer bebaubaren

Fläche von rund 217 m2 (29 m [Grundlinie] x 15 m [Höhe] / 2 =

217.5 m2) auszugehen, die damit um fast 100 m2 grösser als die nun

effektiv bebaubare Fläche ist.

3.2.5 Die irrige Vorstellung darüber, dass die Parzelle mit einem regu-

lären Einfamilienhaus ohne Begründung von Näher- oder Grenzbau-

rechten überbaubar sei, war Voraussetzung dafür, dass die Kläger

sich für das Grundstück interessierten und es schliesslich kauften. Die

Kläger unterstellten somit einen Sachverhalt, der für sie die Grundlage

des Vertrages bildete und von den Klägern nach Treu und Glauben im

Geschäftsverkehr auch als gegeben vorausgesetzt werden durfte. Ein

solcher Irrtum ist wesentlich im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR.

Der Grundstückkaufvertrag vom 20. Januar 2014 ist daher auch aus

diesem Grund für unverbindlich zu erklären.

3.3 Die Unverbindlichkeit des Kaufvertrages hat zur Folge, dass die

Beklagte das Grundstück zurücknehmen und den Klägern den bezahl-

ten Kaufpreis sowie die unnütz gewordenen Verurkundungskosten

zurückzuerstatten hat (Art. 31 Abs. 3 OR). Die Forderungen der

Kläger von Fr. 127 000.- und Fr. 4 522.20 sind der Höhe nach nicht

bestritten, womit der Gesamtbetrag von Fr. 131 522.20 den Klägern

zugesprochen werden kann. Was den geltend gemachten gesetzli-

chen Verzugszins von 5% anbelangt, ist dieser grundsätzlich zuzu-

sprechen, indessen nicht bereits ab dem jeweiligen Überweisungs-

datum, sondern erst ab dem 31. März 2014, als die Beklagte (über

ihren damaligen Rechtsvertreter) von der Anfechtungserklärung (vom

28. März 2014) und den Forderungen der Kläger Kenntnis erhielt.

3.4 Das Begehren der Kläger, die streitige Parzelle im Grundbuch

wieder auf den Namen der Beklagten einzutragen, ist der Sache nach

eine Berichtigungsklage im Sinne von Art. 975 ZGB, denn der Regis-

tereintrag vom 27. Januar 2014 erfolgte gestützt auf ein ungültiges

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Rechtsgeschäft. Zwar sieht Art. 975 Abs. 1 ZGB vor, dass zur Klage

nur berechtigt ist, wer durch den Eintrag in seinen dinglichen Rechten

verletzt ist, was bei den Klägern an sich nicht der Fall ist. Gleichwohl

rechtfertigt es sich, ihr Klagerecht zu bejahen, zumal sie im Grund-

buch zu Unrecht als (hälftige) Miteigentümer eingetragen wurden und

sie ein schutzwürdiges Interesse daran haben, den ungerechtfertigten

Eintrag beseitigen zu lassen (vgl. auch BGE 98 II 15 E. 4 mit Hinwei-

sen).

Die Kläger machen die Änderung des Grundbucheintrages von der

Bedingung abhängig, dass der von der Beklagten zu leistende Betrag

(Kaufpreis und Schadenersatz inklusive Zinsen) bankseits sicher-

gestellt oder auf ein vom Gericht zu bestimmendes Treuhandkonto

überwiesen worden ist. Dementsprechend rechtfertigt es sich, eine

Hinterlegung des von der Beklagten zu leistenden Betrages von ins-

gesamt Fr. 131 522.20 nebst Zins zu 5 % seit 31. März 2014 auf dem

Postkonto des Bezirksgerichts Brig anzuordnen. Dem Begehren ist

daher zu entsprechen und das Grundbuchamt Brig folglich anzu-

weisen, die Beklagte wieder als Alleineigentümerin der Parzelle A.

einzutragen, unter der Voraussetzung, dass der von der Beklagten zu

leistende Betrag von Fr. 131 522.20 nebst Zins zu 5 % treuhänderisch

auf dem Postkonto des Bezirksgerichts Brig eingegangen ist. Dieses

wird alsdann den Klägern zustehenden Betrag auf ein von diesen

noch zu bezeichnendes Bankkonto überweisen.

3.5 Soweit die Kläger beantragen, dass der Registerschuldbrief Nr. …

im Betrag von Fr. 60 000.- im 1. Rang zugunsten der Walliser Kanto-

nalbank, Sitten, sowie zulasten des Grundstücks A. in Brig-Glis,

gelöscht wird oder von der Beklagten bei gleichzeitiger Löschung der

aktuellen Hypothekargläubigerin auf deren Wunsch unter Kostenfolge

zu übernehmen ist, kann dem Begehren in der gestellten Form eben-

falls entsprochen werden. Entsprechendes gilt gestützt auf Art. 31

Abs. 1 OR für die anfallenden Kosten der Grundbuchmutationen

(Grundbuchkosten, Handänderungskosten des Registeramtes sowie

allfällige Notariatskosten), die vollumfänglich zulasten der Beklagten

gehen.