Condominium lien and allocation of payments for overdue chargesKI-generiert

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RVJ / ZWR 2013

Zivilrecht - Stockwerkeigentum - gesetzliches Pfandrecht - Urteil

Bezirksgericht Leuk vom 18. März 2013, Stockwerkeigentümer-

gemeinschaft X. c. Stockwerkeigentümer Y. - LEU Z1 12 21

Stockwerkeigentum: Gesetzliches Pfandrecht für Beiträge (Art. 712i

ZGB); Ungültigkeit und Nichtigkeit von Beschlüssen der Versamm-

lung der Stockwerkeigentümer; Anrechnung der Beitragszahlungen

bei mehreren Ausständen

• Hält ein Stockwerkeigentümer mehrere Stockwerkanteile und gerät er in Zahlungs-

verzug, so sind nur jene Anteile pfandrechtlich zu belasten, für die keine genügende

Zahlung erfolgt ist; ist eine solche Ausscheidung nicht möglich, werden die Stock-

werkanteile im Verhältnis der Wertquoten belastet (E. 3).

• Ein Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer, welcher Gesetz oder

Statuten verletzt, ist nur ausnahmsweise nichtig und deshalb in aller Regel mittels

Klage anzufechten (Art. 712m Abs. 2 ZGB; Art. 75 ZGB; E. 4.2).

• Schuldet ein Stockwerkeigentümer der Gemeinschaft mehrere Beiträge, so richtet

sich die Anrechnung einer (Teil-)Zahlung nach Art. 86 f. OR (E. 4.1).

Propriété par étages : hypothèque légale pour les contributions aux

charges (art. 712i CC) ; invalidité et nullité des décisions de l’assem-

blée des copropriétaires d’étages ; imputation des versements sur les

arriérés

• Lorsqu’un copropriétaire qui détient plusieurs parts d’étages tombe en demeure pour

le paiement des charges, chacune de ses parts doit être grevée dans la mesure où

les charges y relatives sont en souffrance ; si une telle répartition n’est pas possible,

les parts peuvent être grevées proportionnellement aux quotes-parts respectives

(consid. 3).

• Une décision de l’assemblée des copropriétaires qui viole la loi ou les statuts n’est

qu’exceptionnellement nulle et doit donc, en principe, être attaquée par une action en

justice (art. 712m al. 2 CC ; art. 75 CC ; consid. 4.2).

• Si le copropriétaire est débiteur de plusieurs contributions aux charges, l’imputation

des paiements (partiels) se fait conformément aux art. 86 ss CO (consid. 4.1).

Verfahren (gekürzt)

Am 17. April 2012 reichte die Stockwerkeigentümergemeinschaft X.

gegen den Stockwerkeigentümer Y. für die Nebenkosten der letzten

drei Jahre Klage auf definitive Eintragung des bereits auf seinem

Stockwerkeigentumsanteil sowie auf seinem Miteigentumsanteil an

einem weiteren Stockwerkeigentumsanteil vorgemerkten Gesamt-

pfandrechts sowie eine entsprechende Forderungsklage ein. Der

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Beklagte verlangte die Abweisung der Klagen mit der Begründung, die

Jahresabrechnungen berücksichtigten nicht alle seine Zahlungen, sie

beruhten auf falschen Grundlagen und deren Genehmigungen seien

nichtig.

Aus den Erwägungen

3.

3.1 Nach Art. 712h Abs. 1 ZGB haben die Stockwerkeigentümer an

die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der

gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wert-

quoten zu leisten. Solche Lasten und Kosten sind namentlich die Aus-

lagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen

der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie

der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen (Ziff. 1), die

Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung

des Verwalters (Ziff. 2), die den Stockwerkeigentümern insgesamt auf-

erlegten öffentlichrechtlichen Beiträge und Steuern (Ziff. 3) sowie die

Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger, denen die

Liegenschaft haftet oder denen sich die Stockwerkeigentümer solida-

risch verpflichtet haben (Ziff. 4). Dienen bestimmte gemeinschaftliche

Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten

nicht oder nur im ganz geringen Masse, so ist dies bei der Verteilung

der Kosten zu berücksichtigen (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Der Grundsatz

der quotenproportionalen Kosten- und Lastenverteilung gemäss

Art. 712h Abs. 1 ZGB ist dispositiver Natur (BGE 128 III 260 E. 2b).

Abweichungen vom gesetzlichen Verteilschlüssel müssen im Begrün-

dungsakt bzw. im Reglement festgelegt werden (Wermelinger,

Zürcher Kommentar, N. 22 zu Art. 712h ZGB). Das Gesetz bestimmt

weder wie noch wann die Beitragsforderungen von den Stockwerkei-

gentümern zu begleichen sind. Nicht einmal die Fälligkeit der

Beitragsforderungen wird bestimmt (Wermelinger, a.a.O, N. 133 zu

Art. 712h ZGB mit Hinweisen). Im Regelfall erfolgt dies mittels regle-

mentarischer Bestimmung, ausnahmsweise lediglich durch Beschluss

der Stockwerkeigentümerversammlung. In der Praxis bezahlen die

Stockwerkeigentümer Deckungsbeiträge oder Vorschüsse.

3.2 Die Gemeinschaft hat für die auf die letzten drei Jahre entfallen-

den Beitragsforderungen Anspruch gegenüber jedem jeweiligen

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Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechtes an dessen

Anteil (Art. 712i Abs. 1 ZGB). Die Eintragung kann vom Verwalter

oder, wenn ein solcher nicht bestellt ist, von jedem dazu mit Mehr-

heitsbeschluss oder durch das Gericht ermächtigten Stockwerkei-

gentümer und vom Gläubiger, für den die Beitragsforderung gepfändet

ist, verlangt werden (Abs. 2). Im Übrigen sind die Bestimmungen über

die Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechtes sinngemäss anwend-

bar (Abs. 3). Beim Gemeinschaftspfandrecht handelt es sich um ein

mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht, welches zu seiner Errich-

tung der Eintragung im Grundbuch bedarf (Wermelinger, a.a.O., N. 20

zu Art. 712i ZGB). Materiell wird eine unbezahlte Beitragsforderung

gemäss Art. 712h ZGB vorausgesetzt, die entweder ein Deckungs-

beitrag oder eine Vorschussleistung sein kann. Die Beitragsforderung

muss zum Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung nicht nur unbezahlt,

sondern bereits fällig sein bzw. der Zahlungstermin muss unbenutzt

verstrichen sein. Dies gilt ungeachtet davon, ob es sich um eine

Vorschussleistung oder um einen Deckungsbeitrag handelt. Sobald

der Zahlungstermin unbenutzt verstrichen ist, kann dem säumigen

Stockwerkeigentümer eine Mahnung zugestellt werden. Je nach

Reglementsbestimmung tritt der Verzug sogar ohne Mahnung ein. Die

Eintragung des Gemeinschaftspfandrechtes kann erst bei Verzug des

Stockwerkeigentümers erfolgen. Das Gemeinschaftspfandrecht steht

nur für Beitragsforderungen der bereits abgelaufenen Rechnungsjahre

zur Verfügung (Wermelinger, a.a.O., N. 24 ff. Art. 712i ZGB mit Hin-

wiesen). Berechtigt zur Eintragung im Grundbuch ist die Stockwerk-

eigentümergemeinschaft und belastet wird zwingend ein Stockwerk-

anteil. Es können auch Miteigentumsanteile an einem Stockwerkanteil

belastet werden. Da die Miteigentümer für die Beitragsforderungen

nicht solidarisch haften, erfolgt die Belastung in der Regel im

Verhältnis der Miteigentumsanteile. Ein Gesamtpfandrecht im Sinne

von Art. 798 Abs. 1 ZGB ist ausgeschlossen. Besitzt ein Stockwerkei-

gentümer mehrere Stockwerkanteile und gerät dieser in Zahlungs-

verzug, werden seine Stockwerkanteile im Verhältnis der Wertquoten

belastet. Ebenfalls in einer solchen Situation ist ein Gesamtpfandrecht

ausgeschlossen, obwohl alle Stockwerkanteile demselben Stockwerk-

eigentümer gehören. Ist es möglich, die Teilzahlung einem oder

mehreren Stockwerkanteilen klar zuzuordnen, dann können nur jene

Anteile belastet werden, für die keine oder eine ungenügende Zahlung

erfolgt ist. Ist es jedoch nicht möglich, die Teilzahlung zuzuordnen,

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werden alle Anteile im Verhältnis ihrer Wertquoten belastet

(Wermelinger, a.a.O., N. 41 ff. zu Art. 712i ZGB).

3.3 Die Stockwerkeigentümergemeinschaft X. hat in ihrem Reglement

die Kostenverteilung in den Art. 12 ff. geregelt. Über die Höhe der zu

leistenden jährlichen Einlage in den Erneuerungsfonds bestimmt die

Stockwerkeigentümerversammlung (Art. 14). Der Verwalter hat zu

Beginn des Geschäftsjahres einen Kostenvoranschlag mit proviso-

rischen Verteilungslisten zu erstellen. Nach Zustellung des Voran-

schlags durch den Verwalter ist von jedem Eigentümer der entspre-

chende Beitrag innert 30 Tagen zu entrichten (Art. 15 und 17).

Anhand des von der Eigentümerversammlung zu genehmigenden

Jahresabschlusses wird sodann die definitive Kostenverteilung

erstellt. Innert 30 Tagen nach Genehmigung des Jahresabschlusses

und der endgültigen Verteilung sind eventuelle Nachzahlungen zu

leisten. Rückvergütungen können mit der nächsten Zahlung verrech-

net werden (Art. 18). (…)

3.4 Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden die unbezahlten

Nebenkosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft X. der Jahre

2008, 2009 sowie 2010, welche von Y. zu tragen wären. (…) Die

Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2008, 2009 sowie 2010 wurden

an den Stockwerkeigentümerversammlungen von den Stockwerkei-

gentümern jeweils genehmigt: (...) Aus den Protokollen wird

ersichtlich, dass sämtliche anwesenden Stockwerkeigentümer - mit

Ausnahme von Y. - mit der erforderlichen Mehrheit diese Jahresrech-

nungen angenommen und genehmigt haben. Die Versammlungs-

beschlüsse blieben unangefochten.

(…) Der Betrag von Fr. 198.25 (Nebenkosten 2008) war im Zeitpunkt

der Anmeldung des Anspruchs auf Vormerkung eines Pfandrechts,

am 21. März 2011, zur Zahlung fällig, wurde dieser Ausstand doch wie

auch die Nebenkosten für das Jahr 2009 - obwohl gemäss Reglement

nicht notwendig - am 6. April 2010 gemahnt. Korrekt sind auch die

geltend gemachten Nebenkosten 2009 im Betrag von Fr. 2456.-. Die

Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 wurde von der Verwalterin

am 24. Februar 2011 erstellt. Der entsprechende Betrag wurde

gleichentags in Rechnung gestellt. Ein Voranschlag für die Neben-

kosten 2010 wurde an der Stockwerkeigentümerversammlung vom

25. Februar 2010 nicht aufgestellt und entsprechende Vorschussleis-

tungen im Sinne von Art. 17 des Reglements wurden von der Verwal-

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tung keine einverlangt. Die Kosten für das Jahr 2010 wurden vielmehr

erst nach Abschluss der Jahresrechnung 2010 den Stockwerkeig-

entümern in Rechnung gestellt. Gemäss Art. 18 des Reglements der

Stockwerkeigentümergemeinschaft X. wird die definitive Kostenvertei-

lung anhand des von der Eigentümerversammlung zu genehmigenden

Jahresabschlusses erstellt. Innert 30 Tagen nach Genehmigung des

Abschlusses und der endgültigen Verteilung sind eventuelle Nach-

zahlungen zu leisten. Die Eigentümerversammlung zur Genehmigung

der Jahresrechnung 2010 fand am 15. März 2011 statt. Demzufolge

wären die Nebenkosten 2010 am 15. April 2011 zur Zahlung fällig ge-

wesen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft X. reichte ihr Gesuch

um Vormerkung eines Pfandrechtes jedoch bereits am 21. März 2011

beim Gericht ein. Daher befand sich der Beklagte zu diesem Zeitpunkt

noch nicht in Verzug, was jedoch gerade - wie oben unter E. 3.2

ausgeführt - Voraussetzung zur Anmeldung eines Gemeinschafts-

pfandrechts für die geltend gemachten Nebenkosten des Jahres 2010

von Fr. 6202.55 gewesen wäre. Der Anspruch auf Pfanderrichtung für

die Nebenkosten 2010 ist demzufolge wegen der fehlenden Fälligkeit

zu verneinen.

Das Rechtsbegehren um Eintragung eines definitiven Pfandrechts

muss jedoch auch bereits aus einem anderen Grund vollumfänglich,

d.h. ebenfalls für die fälligen Nebenkosten 2008 sowie 2009 abge-

wiesen werden, weil die Klägerin die Eintragung eines Gesamtpfand-

rechts zu Lasten des StWE-Anteils … sowie des Miteigentumsanteils

von 2/6 am StWE-Anteil … beantragt. Die Errichtung eines Gesamt-

pfandrechts ist jedoch gemäss Lehre und Rechtsprechung (vgl. ZWR

2011 S. 257 ff. E. 7) nicht möglich. Die geltend gemachte Forderung

hätte vielmehr von der Klägerin auf die beiden StWE-Anteile im

Verhältnis der Wertquoten aufgeteilt werden müssen. Mithin ist der

Antrag um Eintragung eines definitiven Pfandrechts für die verschie-

denen Beitragsforderungen abzuweisen. Nach Rechtskraft des Urteils

wird das Grundbuchamt Leuk richterlich angewiesen werden, die Vor-

merkung des Pfandrechts vom 21. April 2011 im Grundbuch zu

löschen.

4. Die Klägerin hat mit ihrer Klage auf definitive Eintragung eines

Pfandrechts zu ihren Gunsten auch eine Forderungsklage eingereicht.

4.1 Wie bereits unter E. 3.4 ausgeführt, blieben die jeweiligen

Versammlungsbeschlüsse unangefochten. Demzufolge waren die

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noch ausstehenden Nebenkosten 2008 und 2009 im Betrag von

Fr. 2'654.25 seit dem 27. März 2010 zur Zahlung fällig, die Neben-

kosten 2010 von Fr. 6'202.55 seit dem 15. April 2011. Der Beklagte

macht diesbezüglich aber geltend, er habe nach der Vormerkung des

Pfandrechtes zwei Bareinzahlungen von je Fr. 3000.- auf das Konto

der Verwalterin geleistet, die erste am 31. Oktober 2011 und die

zweite am 12. März 2012. Diese seien als Abschlagszahlungen zur

Tilgung der offenen Nebenkosten der Jahre 2008-2010 erfolgt. Die

Klägerin stellt sich demgegenüber unter Berufung auf Art. 86 OR auf

den Standpunkt, die beiden Überweisungen seien als Anzahlungen für

die Nebenkosten der Jahre 2011 sowie 2012 verbucht worden.

4.1.1 Hat der Schuldner mehrere Schulden an denselben Gläubiger

zu bezahlen, so ist er berechtigt, bei der Zahlung zu erklären, welche

Schuld er tilgen will. Mangelt eine solche Erklärung, so wird die

Zahlung auf diejenige Schuld angerechnet, die der Gläubiger in seiner

Quittung bezeichnet, vorausgesetzt, dass der Schuldner nicht sofort

Widerspruch erhebt (Art. 86 Abs. 1 und 2 OR). Der Gläubiger muss

die Anrechnung ausdrücklich bestimmen, weil das Gesetz einen

Vermerk auf der Quittung verlangt. Stellt er keine Quittung aus, was in

der Regel bei der heute üblichen Einzahlung auf postalischem Weg

oder über die Banken der Fall ist, vermag er die Anrechnung nicht zu

bezeichnen. Damit Abs. 2 nicht obsolet wird, ist über den Wortlaut

hinaus das Recht des Gläubigers anzuerkennen, durch die Zustellung

einer schriftlichen Erklärung an den Schuldner die Anrechnung mit der

gleichen Wirkung wie im Falle eines Vermerks auf der Quittung zu

bestimmen. Dass ein Vermerk über die Anrechnung auf der Quittung

vorliegt, hat der Gläubiger darzutun; hingegen ist der Schuldner

beweispflichtig, dass er sofort Widerspruch erhoben hat (Weber,

Berner Kommentar, N. 41 und 47 zu Art. 86 OR). Liegt weder eine

gültige Erklärung über die Tilgung noch eine Bezeichnung in der

Quittung vor, so ist die Zahlung auf die fällige Schuld anzurechnen,

unter mehreren fälligen auf diejenige Schuld, für die der Schuldner

zuerst betrieben worden ist, und hat keine Betreibung stattgefunden,

auf die früher verfallene. Sind die Schulden gleichzeitig verfallen, so

findet eine verhältnismässige Anrechnung statt (Art. 87 Abs. 1 und 2

OR). Gestützt auf Art. 87 OR ist bei Fehlen von Erklärungen des

Schuldners oder Gläubigers im Sinne von Art. 86 OR zuerst die fällige

vor der nicht fälligen Schuld zu tilgen. Bei mehreren fälligen Schulden

ist die zeitlich früher betriebene Schuld zu bezahlen, wobei voraus-

gesetzt ist, dass die Betreibung noch läuft. Bei mehreren fälligen, aber

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noch nicht betriebenen Schulden hat die früher fällig gewordene, aber

noch nicht verjährte Schuld hinsichtlich der Tilgung Vorrang (Weber,

a.a.O., N. 14 ff. zu Art. 87 OR).

4.1.2 Im vorliegenden Fall leistete Y. zwei Überweisungen à je

Fr. 3000.-. Die erste Zahlung erfolgte am 31. Oktober 2011, die zweite

am 12. März 2012. Er hat keine Erklärung über die Tilgung der Schul-

den abgegeben. Ebenso wenig bezeichnete die Verwalterin nach Ein-

gang der Zahlung, auf welche fälligen Schulden die Zahlungen ange-

rechnet würden. Erst nachdem diese Frage vom Beklagten in seiner

Klageantwort aufgeworfen worden war, reichte die Klägerin eine

Bestätigung der Verwalterin vom 29. Juni 2012 ein, wonach die

Zahlung vom 31. Oktober 2011 als Anzahlung für das Verwaltungsjahr

2011 verbucht worden sei und jene vom 12. März 2012 als Anzahlung

für das Verwaltungsjahr 2012. Es fehlt demnach an einer rechtsgülti-

gen Erklärung des Verwalters im Sinne von Art. 86 Abs. 2 OR, wofür

die Zahlungen angerechnet werden. Dies im Gegensatz zur ersten

Akontozahlung vom 21. April 2010 von Fr. 1'000.-, nach deren Ein-

gang die Verwalterin deren Anrechnung auf die Nebenkosten 2008

und 2009 unmittelbar, gerade mal zwei Tage später, am 23. April

2010, bestätigte. Folglich gilt die gesetzliche Regelung gemäss Art. 87

Abs. 1 OR, wonach die Zahlungen zuerst auf die fälligen resp. die am

längsten fälligen Forderungen anzurechnen sind. Demnach wurden

vom

Ausstand

der

Nebenkosten

2008-2010

von

insgesamt

Fr. 8856.80 Fr. 6000.- getilgt. Der geschuldete Saldo beläuft sich

mithin noch auf Fr. 2856.80 nebst Verzugszinsen.

4.2 Der Beklagte beruft sich schliesslich einredeweise auf die Nichtig-

keit der Jahresrechnungen 2008, 2009 und 2010 und will auch den

Restbetrag nicht bezahlen, da die Abrechnungen elementare Fehler

enthielten und das Kopfstimmrecht nicht beachtet worden sei. Die

Beitragsforderungen würden auf fehlerhaften Quotenwerten basieren.

Zudem würden einzelnen Eigentümern Kosten verrechnet, welche

andere alleine zu übernehmen hätten.

4.2.1 Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemein-

schaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen

Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten

(Art. 712h Abs. 1 ZGB). Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bau-

teile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht

oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der Verteilung der

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Kosten zu berücksichtigen (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Gemäss dem

gültigen Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft hat jeder

Eigentümer eine Stimme. Mehrere Personen, denen ein Stockwerk-

anteil gemeinsam zusteht, haben nur eine Stimme, die sie durch einen

Vertreter abgeben (Art. 23; Art. 712o Abs. 1 ZGB). Die Stockwerk-

eigentümerversammlung hat jährlich den Kostenvoranschlag, die

Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu

genehmigen (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB). Soweit das Gesetz keine

besonderen Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der

Eigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe

des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen

Anwendung (Art. 712m Abs. 2 ZGB). Ein Beschluss der Mitglieder-

versammlung ist immer dann mangelhaft, wenn er das Gesetz oder

die Statuten verletzt (Art. 75 ZGB). Unter Statuten ist im Stockwerk-

eigentum die gesamte Gemeinschaftsordnung zu verstehen, d.h. der

Begründungsakt, das Reglement, die Hausordnung, die Beschlüsse

der Stockwerkeigentümerversammlung etc. (Wermelinger, a.a.O.,

N. 204 zu Art. 712m ZGB). Grundsätzlich ist ein Beschluss

anfechtbar. Dies trifft jedoch nicht für alle Beschlüsse zu. Wenn der

Inhalt oder das Verfahren der Beschlussfassung so problematisch ist,

dass ihm jede Rechtswirkung entsagt werden muss, ist der Beschluss

nichtig. Es muss ein schwerwiegender formeller oder inhaltlicher

Mangel bestehen (Wermelinger, a.a.O., N. 208 zu Art. 712m ZGB).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts besteht ein Beschluss

erst dann, wenn er nach Massgabe von Art. 712n Abs. 2 ZGB im

Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung aufgenommen ist.

Ohne Protokollierung wurde der Beschluss letztlich nicht gefasst und

er existiert nicht. Dies ist mit der Rechtswirkung der Nichtigkeit

vergleichbar

(BGE

127

III

506

E.

3d;

Bundesgerichtsurteil

5C.254/2006 vom 8. November 2007 E. 3.1). Ein nichtiger Beschluss

entfaltet keine Rechtswirkung. Unter Vorbehalt des Rechtsmiss-

brauchs kann sich jeder Stockwerkeigentümer jederzeit auf die

Nichtigkeit berufen, entweder klage- oder einredeweise. Rechtsmiss-

brauch ist nicht leichthin anzunehmen. Das Bundesgericht hat einen

solchen in einem Fall bejaht, bei dem ein nichtiger Beschluss über die

Änderung des Kostenverteilschlüssels gefasst worden war und der

Kläger die Nichtigkeit erst geltend machte, nachdem er zweimal die

Kosten nach dem neuen Verteilschlüssel bezahlt hatte (Wermelinger,

a.a.O., N. 211 zu Art. 712m ZGB). Selbst wenn der Stockwerkeigen-

tümer von der Nichtigkeit des Beschlusses überzeugt ist, hat er ein

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grosses Interesse, diesen in der Form der Anfechtungsklage vor den

Richter zu bringen und sämtliche Voraussetzungen der Anfechtungs-

klage zu erfüllen (Wermelinger, a.a.O., N. 213 zu Art. 712m ZGB).

4.2.2 Da der Beklagte im vorliegenden Fall gemäss eigenen Vorbrin-

gen mit den zwei Überweisungen von je Fr. 3000.- per 31. Oktober

2011 sowie per 12. März 2012 die Nebenkosten der Jahre 2008, 2009

sowie teilweise 2010 bezahlt hat, erscheint die Geltendmachung der

Nichtigkeit der entsprechenden Nebenkostenabrechnungen im Sinne

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als rechtsmissbräuchlich.

Die von ihm geltend gemachten elementaren Fehler, wie die Missach-

tung des Kopfstimmrechts, falsche Quotenberechnung und aus-

schliessliche Nutzung durch einen Miteigentümer, wobei die Kosten

der Gemeinschaft verrechnet würden, müssen von ihm auch für

zukünftige Nebenkostenabrechnungen mittels der Anfechtungsklage

geltend gemacht werden, es sei denn, die Stockwerkeigentümer-

gemeinschaft sehe ein, dass sie dies ändern muss.

Demnach ist die Forderungsklage der Klägerin nach Abzug der zwei

Ratenzahlungen von insgesamt Fr. 6000.- im Umfang von Fr. 2856.80

nebst Verzugszinsen gutzuheissen und die Einrede der Nichtigkeit

des Beklagten abzuweisen.