Cost advance for rent-reduction claim based on dispute valueKI-generiert

C3 15 139

URTEIL VOM 29. OKTOBER 2015

Kantonsgericht Wallis

Zivilkammer

Hermann Murmann, Einzelrichter; Dr. Adrian Walpen, Gerichtsschreiber

in Sachen

X_________ SA, Klägerin und Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt

M_________

gegen

Y_________ AG , Beklagte und Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt

N_________

(Mietzinsherabsetzung; Kostenvorschuss)

Beschwerde gegen die Verfügung des Bezirksgerichts O_________ vom 27. August

2015

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• 2 -

Verfahren

A. Am 16. Juli 2015 reichte die X_________ SA beim Bezirksgericht O_________

eine Klage gegen die Y_________ AG mit nachfolgenden Rechtsbegehren ein:

1. Der Mietzins sei mit Wirkung ab dem 1.11.2017 an den Referenzzinssatz von 2% anzupassen und

ausgehend vom Referenzzinssatz bei Vertragsabschluss von 3.25% entsprechend um 14.55% herab-

zusetzen.

2. Die Beklagte bezahlt sämtliche Kosten des Verfahrens und des Entscheids.

3. Der Klägerin ist eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.

B. Mit Verfügung vom 17. Juli 2015 forderte der Bezirksrichter die Klägerin auf, innert

10 Tagen den Streitwert der Klage anzugeben.

Die Klägerin teilte mit Schreiben vom 25. August 2015 dem Bezirksgericht mit, der

Streitwert belaufe sich auf Fr. 10‘099.15. Dies entspreche dem jährlich eingesparten

Mietzins bei Gutheissung der Klage (Fr. 2‘019.85) mit Blick auf das jeweils 5 Jahre

andauernde Mietverhältnis multipliziert mit dem Faktor 5.

C. Mit Verfügung vom 27. August 2015 setzte das Bezirksgericht der Klägerin eine

Frist von 30 Tagen, um den Kostenvorschuss von Fr. 29‘000.-- zu leisten. Die Parteien

hätten zwei unbefristete Mietverträge abgeschlossen, deren Mietzins herabgesetzt

werden solle. Demnach bestimme sich der Streitwert für das Verfahren in Anwendung

von Art. 92 Abs. 2 ZPO und belaufe sich auf Fr. 484‘764.-- (= 20 x 12 x Fr. 2‘019.85).

D. Gegen diese Verfügung reichte die Klägerin am 7. September 2015 beim Kantons-

gericht Beschwerde mit folgenden Anträgen ein:

Sur la base de ce qui précède, la recourante conclut, sous suite de frais judiciaires et dépens, à ce que le

Tribunal cantonal valaisan :

I. Admette le recours.

II. Principalement :

Réforme la décision du 27 août 2015 rendue par le Tribunal de district de O_________, en ce sens

que l’avance de frais due par X_________ SA dans la cause ouverte sous la référence Z1 15 62

s’élève à un montant compris entre Fr. 900.- (neuf cents francs) et Fr. 3'000.- (trois mille francs).

III. Subsidiairement :

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Réforme la décision du 27 août 2015 rendue par le Tribunal de district de O_________, en ce sens

que l’avance de frais dans la cause ouverte sous la référence Z1 15 62 s’élève à un montant à dire de

justice, mais qui n’est nullement supérieur à Fr. 10'099.15 (dix mille nonante neuf francs quinze).

IV. Très subsidiairement :

Annule la décision du 27 août 2015 rendue par le Tribunal de district de O_________ et renvoie la

cause devant l’autorité inférieure.

Mit Verfügung vom 9. September 2015 erkannte das Kantonsgericht der Beschwerde

die beantragte aufschiebende Wirkung insoweit zu, als die mit der angefochtenen Ver-

fügung festgesetzte Frist zur Leistung des Kostenvorschusses abgenommen wurde.

Das Bezirksgericht stellte dem Kantonsgericht am 10. September 2015 die vorinstanz-

lichen Akten zu und verzichtete am 17. September 2015 auf eine Stellungnahme.

Mit Beschwerdeantwort vom 25. September 2015 beantragte die Beschwerdegegnerin

die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Erwägungen

1.

1.1 Entscheide über die Leistung von Vorschüssen können mittels schriftlicher und

begründeter Beschwerde beim Kantonsgericht angefochten werden, wobei aufgrund

des erstinstanzlich beim Entscheid über den zu leistenden Kostenvorschuss anwend-

baren vereinfachten Verfahrens der Einzelrichter entscheiden kann (Art. 98, 103, 243

Abs. 2 lit. c, 319 ff. ZPO; Art. 5 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 lit. c EGZPO).

1.2 Die Beschwerdeführerin ist durch die angefochtene Verfügung, welche sie zur

Leistung eines Kostenvorschusses verpflichtet, nachteilig betroffen, so dass ein

schutzwürdiges Interesse an der Beschwerdeführung besteht.

1.3 Mit Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die offensichtlich

unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden kann (Art. 320

ZPO), wobei die Beschwerdeinstanz die Rüge der unrichtigen Rechtsanwendung mit

freier Kognition prüft, die Beschwerde hinsichtlich der Sachverhaltsfeststellung hinge-

gen einer beschränkten Kognition unterliegt (Freiburghaus/Afheldt, in: Sutter-

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Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-

zessordnung, 2. A., Zürich/Basel/Genf 2013, N. 4 f. zu Art. 320 ZPO).

Die Beschwerdeführerin macht eine unrichtige Rechtsanwendung geltend, weshalb auf

die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde einzutreten ist.

2.

2.1 Das Gericht kann von der klagenden Partei einen Vorschuss bis zur Höhe der

mutmasslichen Gerichtskosten verlangen (Art. 98 ZPO). Die Kantone setzen die Tarife

für die Prozesskosten fest (Art. 96 ZPO), welche auch die Gerichtskosten umfassen

(Art. 95 Abs. 1 lit. a ZPO). Im Kanton Wallis bestimmen sich die Gerichtskosten nach

dem Gesetz betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigung vor Gerichts- oder

Verwaltungsbehörden (GTar) vom 11. Februar 2009, wobei gemäss Art. 1 Abs. 3 GTar

die Bestimmungen der Spezialgesetzgebung vorbehalten bleiben.

Die Gerichtsgebühr wird aufgrund des Streitwertes, des Umfangs und der Schwierig-

keit des Falls, der Art von Prozessführung der Parteien sowie ihrer finanziellen Situati-

on festgesetzt (Art. 13 Abs. 1 GTar). Sie bewegt sich zwischen einem Minimum und

einem Maximum, welche nach dem Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip festge-

setzt werden (Art. 13 Abs. 2 GTar). Für geldwerte Streitigkeiten des Zivilrechts, die im

ordentlichen oder vereinfachten Verfahren vor erster oder einziger Instanz entschieden

werden, sieht Art. 16 Abs. 1 GTar einen Gebührenrahmen abhängig vom Streitwert

vor.

2.2 Das Bezirksgericht hat den Streitwert in Anwendung von Art. 92 Abs. 2 ZPO, wo-

nach bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer als Kapitalwert der zwanzigfache Be-

trag der einjährigen Nutzung oder Leistung gilt, auf Fr. 484‘764.-- festgesetzt (20 x 12 x

Fr. 2‘019.85).

Die Beschwerdeführerin macht unter Ziff. 2 der Beschwerde unter Hinweis auf das

Schreiben von Rechtsanwalt A_________ vom 25. August 2015 geltend, der Streitwert

belaufe sich auf Fr. 10‘099.15. Dies entspreche dem jährlich eingesparten Mietzins bei

Gutheissung der Klage (Fr. 2‘019.85) mit Blick auf das jeweils 5 Jahre andauernde

Mietverhältnis multipliziert mit dem Faktor 5.

Der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden. Gemäss Klage beträgt der monat-

liche Mietzins für das Geschäftslokal u. Untergeschoss (vorm. B_________) im Hotel

C_________ Fr. 6‘382.50. Der monatliche Mietzins für das andere Geschäftslokal im

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• 5 -

Hotel C_________ beläuft sich auf Fr. 7‘499.50. Insgesamt beträgt der Mietzins nach

Angaben der Beschwerdeführerin somit Fr. 13‘882.-- pro Monat oder Fr. 166‘584.-- pro

Jahr. Mit der Klage beantragt wird eine Reduktion um 14.55%, somit ausmachend

Fr. 2‘019.85 pro Monat bzw. Fr. 24‘238.-- pro Jahr.

Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Multiplikation mit Faktor 20, wie es Art. 92 Abs.

2 ZPO vorsieht. In den einschlägigen Kommentaren wird einhellig die Auffassung ver-

treten, dass bei Streitigkeiten über Mietzinsanpassungen in unbefristeten Mietverträgen

der Streitwert nach dem Wortlaut von Art. 92 Abs. 2 ZPO als zwanzigfacher Betrag der

streitigen Differenz pro Jahr zu berechnen sei (Stein-Wigger, in:

Sutter-

Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-

zessordnung [ZPO], 2. Aufl. 2013, N. 12 zu Art. 92 ZPO; Sterchi, Berner Kommentar,

N.7 zu Art. 92 ZPO; Diggelmann, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizeri-

sche Zivilprozessordnung, Kommentar, 2011, N. 5 zu Art. 92 ZPO; Tappy, in: Boh-

net/Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy, Code de procédure civile commenté, 2011, N. 9

zu Art. 92 ZPO; Rüegg, Basler Kommentar, N. 4 zu Art. 92 ZPO; Mohs, in:

Gehri/Kramer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2010, N. 2 zu

Art. 92 ZPO; Schleiffer Marais, in: Baker & McKenzie [Hrsg.], Schweizerische Zivilpro-

zessordnung, Handkommentar, 2010, N. 7 zu Art. 92 ZPO; van de Graaf, in: Ober-

hammer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, 2010, N. 5 zu

Art. 92 ZPO).

Das Bundesgericht stellt bei der Streitwertberechnung auf Art. 51 Abs. 4 BGG ab, der

entsprechend Art. 92 ZPO vorsieht, dass als Wert wiederkehrender Nutzungen oder

Leistungen der Kapitalwert gilt und dass bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer

als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung gilt. So

hat es etwa in seinem Urteil 4A_606/2014 vom 7. Juli 2015 in E. 1 Folgendes festge-

halten:

La valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise pour les causes de droit du bail à loyer est manifes-

tement atteinte. L'on rappelle que s'agissant d'une baisse de loyer dans un contrat à durée indétermi-

née, il faut prendre en compte la part litigieuse du loyer annuel - selon les conclusions prises devant

l'autorité précédente - et multiplier ce montant par vingt (art. 74 al. 1 let. a LTF en liaison avec l'art. 51

al. 1 let. a et al. 4 LTF; cf. ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 582).

Ebenso etwa in 4A_35/2008 vom 13. Juni 2008:

In mietrechtlichen Fällen ist die Beschwerde in Zivilsachen grundsätzlich nur zulässig, wenn der Streit-

wert mindestens Fr. 15'000.-- beträgt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Als Streitwert wiederkehrender Nut-

zungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Als solcher gilt bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer

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der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung (Art. 51 Abs. 4 BGG). Die vor der Vo-

rinstanz umstrittene Mietzinsherabsetzung von monatlich Fr. 214.-- ergibt jährlich Fr. 2'568.-- und mul-

tipliziert mit 20 Fr. 51'360.--. Damit wird der erforderliche Streitwert erreicht.

Die kantonale Rechtsprechung ist uneinheitlich. Während in den Kantonen Wallis,

Freiburg und Zürich der Streitwert in Übereinstimmung mit den obgenannten Autoren

dem zwanzigfachen Betrag der streitigen Differenz pro Jahr entspricht (s. etwa Urteil

des Kantonsgerichts Wallis C1 12 249 vom 26. November 2013 [wo es um Stockwer-

keigentümerbeschluss betreffend zwei Parkplätze ging: Streitwert festgesetzt auf

Fr. 33'600.-- (2 x Fr. 70.-- [monatliche Miete] x 12 Monate x 20 Jahre)]; Urteil des Kan-

tonsgerichts Freiburg 102 2014 49 vom 28. Januar 2015 E. 1a; Urteil des Obergerichts

des Kantons Zürich NG150009 vom 9. Juli 2015), hat das Obergericht des Kantons

Aargau entschieden, dass bei Mietzinsfestsetzungsverfahren als Streitwert für die Be-

messung der Parteientschädigung nicht der zwanzigfache, sondern nur der vierfache

Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung gilt (Entscheid des Obergerichts des

Kantons Aargau ZVE.2013.5 vom 27. Mai 2013 E. 3.4.3 ff., in: AGVE 2013 S. 390 ff.; s.

zu den Überlegungen des Obergerichts des Kantons Aargau hiernach E. 2.3.4).

Es ist somit festzuhalten, dass das Bezirksgericht den Streitwert in Übereinstimmung

mit der Lehre und der grossmehrheitlichen Rechtsprechung mit Fr. 484‘764.-- korrekt

beziffert hat.

Für geldwerte Streitigkeiten des Zivilrechts, die im ordentlichen oder vereinfachten Ver-

fahren vor erster oder einziger Instanz entschieden werden, beträgt die Gebühr bei

Streitwerten von Fr. 200‘001.-- bis Fr. 500‘000.-- zwischen Fr. 9‘000.-- und Fr. 42‘000.--

(Art. 16 Abs. 1 GTar). Es kann somit des Weiteren festgestellt werden, dass sich das

Bezirksgericht an den Gebührenrahmen gemäss GTar gehalten hat.

2.3

2.3.1 Die Beschwerdeführerin bemängelt des Weiteren, das Bezirksgericht habe den

Umständen des Einzelfalls, wie sie in Art. 13 GTar genannt würden - gemäss dieser

Bestimmung wird die Gerichtsgebühr aufgrund des Streitwertes, des Umfangs und der

Schwierigkeit des Falls, der Art von Prozessführung der Parteien sowie ihrer finanziel-

len Situation festgesetzt - nicht Rechnung getragen. Der Fall sei einfach, handle es

sich doch nur um eine Mietzinsreduktion aufgrund der Hypothekarzinsen nach mathe-

matischen Kriterien und die Prozessführung erfolge im üblichen Rahmen. Zudem sei

der finanziellen Situation der Beschwerdeführerin Rechnung zu tragen. Der vom Be-

zirksgericht verlangte Kostenvorschuss wirke prohibitiv, den Zugang zum Gericht stark

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• 7 -

erschwerend. Zudem habe das Bezirksgericht seinen Entscheid nicht begründet und

damit das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt worden.

2.3.2 Der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden, wenn sei eine Verletzung

des rechtlichen Gehörs, namentlich des Anspruchs auf einen begründeten Entscheid,

geltend macht. Der Bezirksrichter legt in seiner Verfügung dar, weshalb er von einem

Streitwert von Fr. 484‘764.-- ausgeht. Im Umstand, dass die gesetzliche Grundlage für

die Bemessung des Kostenvorschusses - das Gesetz betreffend den Tarif der Kosten

und Entschädigung vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden (GTar) vom 11. Februar

2009 - in der angefochtenen Verfügung nicht genannt wird, kann keine Verletzung des

rechtlichen Gehörs gesehen werden, zumal die Beschwerdeführerin anwaltlich vertre-

ten war und der Rechtsvertreter die Bestimmungen des GTar kennt oder kennen müss-

te.

2.3.3 Die Bestimmung von Art. 98 ZPO, die ausdrücklich als Kann-Vorschrift konzipiert

ist, schreibt die Vorschusspflicht nicht zwingend vor, sondern legt sie ins pflichtgemäs-

se Ermessen des Gerichts, wobei die Erhebung des vollen Vorschusses die Regel und

die Verfügung eines geringeren oder gar keines Kostenvorschusses die Ausnahme ist

(Rüegg,

a.a.O.,

N.

2

zu

Art.

98

ZPO;

Suter/von

Holzen,

in:

Sutter-

Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-

zessordnung, 2. Aufl. 2013, N. 10 zu Art. 98 ZPO; BGE 140 III 159 E. 4.2 m.w.H.). Das

Gericht darf namentlich von der Erhebung des vollen Vorschusses aus Billigkeitsgrün-

den abweichen, um den Zugang zum Gericht zu gewährleisten (Botschaft ZPO,

S. 7293; Suter/von Holzen, a.a.O., N. 3 zu Art. 98 ZPO).

2.3.4 Entsprechende Billigkeitsgründe sind vorliegend nicht gegeben. Die Beschwer-

deführerin hat gemäss eingereichtem Handelsregisterauszug folgenden Zweck: „la

société a pour but le commerce d’articles optiques et l’exploitation des magasins

d’optiques ‘D_________‘ en Suisse“. Im Handelsregisterauszug werden neben dem

Hauptsitz der Beschwerdeführerin in E_________ weitere 22 Adressen in der West-

schweiz genannt, an welchen die Beschwerdeführerin Optiker-Geschäfte betreibt. Al-

lein für das Mietobjekt in F_________ entrichtet die Beschwerdeführerin einen jährli-

chen Mietzins von Fr. 166‘584.--. Unter diesen Umständen kann der von der Vo-

rinstanz geforderte Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 29‘000.-- nicht prohibitiv wir-

ken. Die Beschwerdeführerin macht denn auch nicht geltend, dass sie aus finanzieller

Sicht Mühe bekunden würde, den verlangten Kostenvorschuss zu bezahlen. Aus die-

sen Gründen drängen sich vorliegend auch die vom Obergericht Aargau im oben ge-

nannten Urteil im Zusammenhang mit Wohnungsmieten geäusserten Bedenken bei der

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• 8 -

Anwendung von Art. 92 Abs. 2 ZPO nicht auf, die es darin sah, dass für viele Mieter ein

schwer tragbares Prozesskostenrisiko bestehe und dass die durchschnittliche Miet-

dauer bei Wohnungen erheblich kürzer ausfallen würden, als zwanzig Jahre (mit dem

Hinweis, dass gemäss Auskunft des Bundesamts für Wohnungswesen die durch-

schnittliche Dauer eines Mietverhältnisses in der Schweiz rund sechs Jahre betrage).

2.3.5 Soweit die Beschwerdeführerin bemängelt, der Bezirksrichter habe lediglich auf

den Streitwert abgestellt und die weiteren Kriterien von Art. 13 Abs. 1 GTar - Umfang

und Schwierigkeit des Falls, Art von Prozessführung der Parteien sowie ihre finanziel-

len Situation - nicht beachtet, ist festzuhalten, dass sie ihre finanzielle Situation nicht

dargelegt hat und dass sich die weiteren Kriterien erst im Laufe des Verfahrens mani-

festieren werden. Die Gerichtskosten wurden durch den verlangten Kostenvorschuss

denn auch noch nicht definitiv festgesetzt, zumal dieser ausdrücklich unter Vorbehalt

einer späteren Änderung verlangt wurde. Der Bezirksrichter wird die definitiven Ge-

richtskosten dereinst im Endentscheid aufgrund des Streitwertes, des Umfangs und der

Schwierigkeit des Falls, der Art von Prozessführung der Parteien sowie ihrer finanziel-

len Situation festsetzen müssen (Art. 13 Abs. 1 GTar).

Aus den genannten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen.

3.

3.1 Aufgrund des Verfahrensausgangs werden die Kosten des Beschwerdeverfahrens

der Beschwerdeführerin auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese schuldet der Be-

schwerdegegnerin zudem für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung, da

diese darum ersucht hat und anwaltlich vertreten war (Art. 105 Abs. 2 Satz 2 ZPO).

Die Höhe der Prozesskosten richtet sich nach kantonalem Recht (Art. 96, 105 Abs. 2

Satz 1 ZPO); für den Kanton Wallis nach dem Gesetz betreffend den Tarif der Kosten

und Entschädigung vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden (GTar) vom 11. Februar

3.2 Die Entscheidgebühr (Art. 95 Abs. 2 lit. b ZPO) wird auf Grund des Streitwertes,

des Umfangs und der Schwierigkeit des Falls, der Art der Prozessführung der Parteien

sowie ihrer finanziellen Situation und nach dem Kostendeckungs- und Äquivalenzprin-

zip festgesetzt (Art. 13 Abs. 1 und 2 GTar). Die Gerichtsgebühr wird vorliegend unter

Berücksichtigung der Tatsache, dass im Beschwerdeverfahren nur über die Frage der

Kostenvorschusshöhe zu befinden war und die Akten nicht umfangreich waren, auf

Fr. 1‘000.-- festgelegt (Art. 18 GTar). Nach Verrechnung mit dem von der Beschwerde-

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führerin geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1‘300.-- werden dieser

Fr. 300.-- aus der Gerichtskasse zurückerstattet.

3.3 Die Parteientschädigung umfasst den Ersatz notwendiger Auslagen, die Kosten

der berufsmässigen Vertretung und, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist,

in begründeten Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. a,

b und c ZPO). Das Honorar des Rechtsbeistands im Beschwerdeverfahren wird zwi-

schen Fr. 550.-- und Fr. 8‘880.-- festgesetzt (Art. 35 Abs. 2 lit. a GTar). Innerhalb des

vorgegebenen Rahmens bemisst das Gericht das Honorar mit Rücksicht auf die Natur

und Bedeutung des Falles, dessen Schwierigkeit und Umfang sowie der vom Rechts-

beistand nützlich aufgewandten Zeit und der finanziellen Situation der Partei (Art. 27

Abs. 1 GTar).

Im Beschwerdeverfahren wurde ein einfacher Schriftenwechsel durchgeführt. Eine

mündliche Verhandlung fand nicht statt. In Anwendung der obgenannten Kriterien, ins-

besondere mit Rücksicht auf die Schwierigkeit des Falls und den Arbeitsumfang des

Rechtsvertreters der Beschwerdegegnerin, ist es gerechtfertigt, das Honorar auf

Fr. 900.-- (Auslagen inkl.) festzusetzen.

Das Kantonsgericht erkennt

Die Beschwerde wird abgewiesen.

Die Gerichtsgebühr von Fr. 1‘000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt. Nach

Verrechnung mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von

Fr. 1‘300.-- werden dieser Fr. 300.-- aus der Gerichtskasse zurückerstattet.

Die Beschwerdeführerin bezahlt der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädi-

gung von Fr. 900.--.

Sitten, 29. Oktober 2015