C1 24 224
ENTSCHEID VOM 27. JANUAR 2025
Kantonsgericht Wallis
I. Zivilrechtliche Abteilung
Dr. Lionel Seeberger, Einzelrichter; Marion Leiggener, Gerichtsschreiberin
in Sachen
X _________ , Gesuchsgegner und Beschwerdeführer
gegen
Y _________ , Gesuchsteller und Beschwerdegegner
(Mieterausweisung; Rechtsschutz in klaren Fällen)
Beschwerde gegen den Entscheid des Bezirksgerichts Visp
vom 9. Oktober 2024 [VIS Z2 2024 88]
Verfahren
A. Der Vermieter Y _________ hinterlegte am 16. August 2024 beim Bezirksgericht Visp
gegen X _________ und A _________ ein Gesuch um Mieterausweisung. Das Bezirks-
gericht setzte den Gesuchsgegnern mit Verfügung vom 22. August 2024 eine Frist von
20 Tagen, um sich zum Gesuch zu äussern.
B. Nachdem sich die Gesuchsgegner nicht hatten vernehmen lassen, fällte das Bezirks-
gericht am 9. Oktober 2024 folgenden Entscheid:
X _________ und A _________ werden angewiesen, die Mieträumlichkeiten «Depot B _________
(ehemalig C _________ AG)», Grundstück Nr. xxx, in D _________, innert 10 Tagen nach Voll-
streckbarkeit dieses Urteils Y _________ ordnungsgemäss und mit sämtlichen Schlüsseln zu über-
geben.
Die Gerichtskosten von Fr. 600.00 werden unter solidarischer Haftbarkeit auf den Gesamtbetrag
X _________ und A _________ auferlegt.
Sie werden mit dem von Y _________ geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
X _________ und A _________ schulden Y _________ Fr. 600.00 für geleisteten Kostenvor-
schuss.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
C. Dagegen reichte X _________ am 29. Oktober 2024 beim Kantonsgericht ein
Rechtsmittel ein und verlangte sinngemäss die Aufhebung des Entscheids. Y _________
hinterlegte am 14. November 2024 seine Stellungnahme. Der Rechtsmittelkläger leistete
schliesslich am 9. Dezember 2024 innert der vom Kantonsgericht angesetzten Nachfrist
den Kostenvorschuss von Fr. 600.00.
Sachverhalt und Erwägungen
1.
1.1 Mieterausweisungsentscheide des Bezirksgerichts sind, abhängig vom Streitwert,
entweder mit Berufung (Art. 308 ff. ZPO) oder mit Beschwerde (Art. 319 ff. ZPO) beim
Kantonsgericht Wallis anfechtbar. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung be-
trägt der Streitwert bei Ausweisungsklagen nach Art. 257 ZPO unabhängig von der tat-
sächlichen Verfahrensdauer sechs Monatsmieten, wenn nur die Ausweisung selbst strit-
tig ist (BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Letzteres ist etwa dann der Fall, wenn bereits ein
rechtskräftiger Entscheid über die Gültigkeit der Kündigung vorliegt oder die Vollstre-
ckung eines rechtskräftigen Ausweisungsentscheids zu beurteilen ist (vgl. BACHOFNER,
Die Mieterausweisung – Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fällen, Diss. Basel
2017, N. 391, mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Ist jedoch auch die Beendigung
des Mietverhältnisses, also die Gültigkeit der Kündigung strittig, entspricht der Streitwert
der Miete von drei Jahren, weil dies die Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1
lit. e OR auslösen könnte (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3). Diese Rechtsprechung hat Ein-
fluss auf die Streitwertberechnung und das zu ergreifende Rechtsmittel. Unabhängig
vom Rechtsmittel – Berufung oder Beschwerde – beträgt die Rechtsmittelfrist zehn Tage
(Art. 321 Abs. 2 ZPO) und liegt die Spruchkompetenz bei einem Einzelrichter, da der
erstinstanzliche Entscheid im summarischen Verfahren ergeht (Art. 257 ff. ZPO i.V.m.
Art. 5 Abs. 2 lit. c EGZPO, Art. 20 Abs. 3 RPflG und Art. 20 Abs. 1 ORG).
1.1.1 Vorliegend stützte der Gesuchsteller sein Gesuch um Ausweisung auf eine frist-
lose Kündigung. Die Gesuchsgegner liessen sich im vorinstanzlichen Verfahren nicht
vernehmen. Somit blieb die Beendigung des Mietverhältnisses bzw. die Kündigung an
sich erstinstanzlich unbestritten und die Vorinstanz musste deren Gültigkeit nicht als Vor-
frage prüfen. Folglich beträgt der Streitwert sechs Monatsmieten zu Fr. 636.00, insge-
samt Fr. 3’816.00, und der Entscheid konnte einzig mit Beschwerde angefochten wer-
den.
1.1.2 Der angefochtene Entscheid wurde am 9. Oktober 2024 an die Parteien versandt
und vom Beschwerdeführer am 21. Oktober 2024 entgegengenommen. Der Mieter
reichte dagegen am 29. Oktober 2024 innert offener Rechtsmittelfrist eine Beschwerde
ein (Art. 321 Abs. 2 i.V.m. Art. 142 Abs. 1 und Art. 143 Abs. 1 ZPO).
1.2 Ein Rechtsmittel ist dann von allen klagenden oder beklagten Parteien gemeinsam
zu ergreifen, wenn sie untereinander eine notwendige Streitgenossenschaft bilden. For-
mieren hingegen mehrere Streitgenossen lediglich eine einfache Streitgenossenschaft,
sind sie unabhängig voneinander zur Erhebung eines Rechtsmittels legitimiert (Art. 70
Abs. 2 und Art. 71 Abs. 3 ZPO). Ob seitens der klägerischen oder beklagten Partei eine
notwendige oder lediglich eine einfache Streitgenossenschaft vorliegt, beantwortet sich
nach dem materiellen Recht (vgl. BGE 137 III 455 E. 3.5, 136 III 431 E. 3.3).
1.2.1
Das vom Vermieter gestellte Gesuch richtete sich vorinstanzlich gegen
X _________ und A _________ als Streitgenossen. Die beiden Gesuchsgegner hatten
den Mietvertrag gemeinsam als Mieter unterzeichnet. In Gutheissung des Gesuchs wur-
den beide Mieter verpflichtet, das streitgegenständliche Depot innert 10 Tagen nach Voll-
streckbarkeit des Urteils dem Vermieter ordnungsgemäss und mit sämtlichen Schlüsseln
zu übergeben (Ziff. 1 des Dispositivs). Das dagegen gerichtete Rechtsmittel wurde im
Namen von beiden Mieter eingereicht, wobei nur X _________ rechtsgültig unterzeich-
net hatte.
1.2.2 Der Rückgabeanspruch gemäss Art. 267 OR ist rein vertraglicher Natur, wobei es
sich mieterseits um eine unteilbare Leistung handelt (vgl. HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kom-
mentar, 5. A., 2019, N. 116, 120 zu Vorbem. zu Art. 253-273c). Da bei einer unteilbaren
Leistung jeder Schuldner gemäss Art. 70 Abs. 1 OR zur ganzen Leistung verpflichtet ist
und der Gläubiger dementsprechend von jedem Schuldner einzeln die ganze (unteilbare)
Leistung fordern kann (Art. 544 Abs. 3 OR i.V.m. Art. 143 Abs. 2 und Art. 144 Abs. 1
OR), bilden die beklagten Mieter im Ausweisungsverfahren keine notwendige, sondern
lediglich eine einfache Streitgenossenschaft (BACHOFNER, a.a.O., S. 159 f. Rz. 296;
SCHROETER, Basler Kommentar 7. A., 2020, N. 12 zu Art. 70 OR; Urteil des Obergerichts
des Kantons Zürich LF230073-O/U vom 3. Januar 2024 E. 3.2; Urteil des Kantonsge-
richts des Kantons Graubünden ZK2 20 36 vom 8. Oktober 2020 E. 2.3). Demzufolge
kann jeder Streitgenosse den Prozess unabhängig vom anderen führen, womit
X _________ zur alleinigen Beschwerdeführung legitimiert ist.
1.3 Im Beschwerdeverfahren sind neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und
neue Beweismittel von Gesetzes wegen bis auf einzelne besondere Vorbehalte aus-
drücklich ausgeschlossen (Art. 326 ZPO) und zwar auch bei Geltung des Untersu-
chungsgrundsatzes (BGE 137 III 470). Noven können zumindest soweit vorgebracht
werden, als dass der angefochtene Entscheid hierzu erst Anlass gab, was in der Be-
schwerde näher darzulegen ist (BGE 139 III 466 E. 3.4; Bundesgerichtsurteil
2C_683/2022 vom 5. Januar 2024 E. 3.3; FREIBURGHAUS/AFHELDt, a.a.O., N. 4a zu
Art. 327 ZPO).
Der Beschwerdeführer äusserte sich im Ausweisungsverfahren erstmals vor Kantonsge-
richt. Er stellte mit seiner Beschwerde neue Tatsachenbehauptungen auf und reichte
neue Beweismittel ein. Vorliegend geht es indes nicht um eine Fortführung des erstin-
stanzlichen Verfahrens, sondern im Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des
vorinstanzlichen Entscheids. Im Übrigen legte der Beschwerdeführer denn auch nicht
dar, inwiefern der Entscheid Anlass zur Hinterlegung dieser Noven gab. Der vorinstanz-
liche Verfahrensausgang bildet dabei noch keinen hinreichenden Anlass dazu. Vor die-
sem Hintergrund sind die neuen Tatsachenbehauptungen und Beweismittel novenrecht-
lich nicht zulässig, wenn sie denn überhaupt relevant sind. Ebenfalls unbeachtlich sind
die neu vorgebrachten Tatsachen seitens des Beschwerdegegners und das deponierte
Beweismittel.
1.4 Die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO ist schriftlich und begründet einzureichen
(Art. 321 ZPO). Dies bedeutet, dass darzulegen ist, welche Beschwerdegründe nach
Art. 320 ZPO geltend gemacht werden und an welchen konkreten Mängeln der ange-
fochtene Entscheid leidet. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein,
um von der Beschwerdeinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt vo-
raus, dass der Beschwerdeführer im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen be-
zeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht (vgl.
Rechtsprechung zur Berufung: BGE 141 III 569 E. 2.3.3, 138 III 374 E. 4.3.1; Bundes-
gerichtsurteile
5A_467/2020 vom 7. September 2020 E. 4.3, 5A_89/2021
vom
fende Zulässigkeitsvoraussetzung für die Beschwerde. Fehlt sie, so tritt das obere kan-
tonale Gericht auf die Beschwerde nicht ein (vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1; Bundesge-
richtsurteil 5D_65/2014 vom 9. September 2014 E. 5.4.1). Mit der Beschwerde können
nur unrichtige Rechtsanwendung sowie offensichtlich unrichtige Feststellung des Sach-
verhaltes gerügt werden (Art. 320 ZPO).
Die vorliegende Beschwerde beinhaltet keine Rechtsbegehren. Indes lässt sich aus die-
ser sinngemäss herleiten, dass die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids verlangt
wird. Hingegen setzt sich der Beschwerdeführer nicht konkret mit den vorinstanzlichen
Erwägungen auseinander und zeigt insbesondere weder eine unrichtige Rechtsanwen-
dung noch eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die
Vorinstanz auf. Die Ausführungen des Beschwerdeführers erschöpfen sich darin, seine
Sicht der Dinge darzulegen. So führt er im Wesentlichen aus, er habe mehrmals ver-
sucht, eine Lösung zu finden, wobei der Vermieter seine Bemühungen abgeblockt habe.
Obschon bei rechtsunkundigen Beschwerdeführern keine allzu hohen Anforderungen an
die Begründungspflicht zu stellen sind, genügt die vorliegende Beschwerde den Begrün-
dungsanforderungen an einer Beschwerde nicht. Folglich ist auf die Beschwerde nicht
einzutreten. Selbst wenn auf die Beschwerde einzutreten wäre, wäre diese jedoch aus
nachfolgenden Gründen abzuweisen.
2.
2.1 Das Gericht gewährt gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz in klaren Fällen,
wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage
klar ist (lit. b). Die Gutheissung des Gesuchs ist kumulativ an beide Voraussetzungen
geknüpft.
Erstens ist ein Sachverhalt dann sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung
und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann (BGE 138 III 620 E. 5.1.1).
Der Kläger hat sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen zu
erbringen; blosses Glaubhaftmachen reicht nicht aus. Der Beweis ist in der Regel durch
Urkunden zu erbringen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1; Bundesgerichtsurteil 4A_234/2022
vom 21. November 2022 E. 3.2.1). Macht die Gegenpartei substantiierte und schlüssige
Einwände und Einreden geltend, die nicht sofort ausgeräumt werden können und die
geeignet sind, die Überzeugung des Richters zu erschüttern, ist auf das Gesuch nicht
einzutreten (BGE 144 III 462 E. 3.1, 141 III 23 E. 3.2, 138 III 620 E. 5.1.1). Allerdings
genügen offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen nicht, um einen klaren
Fall auszuschliessen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 mit Hinweisen; Bundesgerichtsurteil
4A_310/2013 vom 19. November 2013 E. 2).
Zweitens ist die Rechtslage klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Ge-
setzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und
damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 144 III 462
E. 3.1, 138 III 123 E. 2.1.2). Klares Recht ist auch dann zu bejahen, wenn die Auslegung
von Willenserklärungen nach dem Vertrauensprinzip ein eindeutiges und klares Resultat
ergibt (Bundesgerichtsurteil 4A_185/2017 vom 15. Juni 2017 E. 5.4). Dagegen ist die
Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billig-
keitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände
erfordert (BGE 144 III 462 E. 3.1, 141 III 23 E. 3.2, 138 III 123 E. 2.1.2; Bundesgerichts-
urteil 4A_234/2022 vom 21. November 2022 E. 3.2.2).
2.2 Die Gesuchsgegner blieben im vorinstanzlichen Verfahren säumig, weshalb die
Vorinstanz den Tatsachenvortrag des Gesuchstellers als erstellt betrachten konnte. Die
Sachlage war zudem sofort beweisbar, zumal der Gesuchsteller diverse Urkunden ein-
reichte, die aufzeigten, dass erhebliche Mietzinsausstände bestanden, woraufhin dieser
die Gesuchsgegner mehrmals gemahnt und ihnen auch die Kündigung des Mietobjekts
angedroht hatte. Im Weiteren ist die formgültige Kündigung aktenkundig. Daran würden
auch die im Beschwerdeverfahren vorgebrachten neuen Tatsachenbehauptungen nichts
ändern, wenn sie nicht unter das im Rahmen des Beschwerdeverfahrens geltende ein-
geschränkte Novenrecht fallen würden. Schliesslich ging die Vorinstanz zu Recht von
einer klaren Rechtslage im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO aus. Der Gesuchsteller
stützte die Mieterausweisung auf eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungs-
rückstands gemäss Art. 257d OR. Die Voraussetzungen einer solchen Kündigung sind
vorliegend ohne Weiteres erfüllt. Der Beschwerdeführer legte denn auch nicht Gegen-
teiliges dar. Es ist folglich nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz das Begehren um
Ausweisung gutgeheissen hat, da sich die Mieter ab dem Zeitpunkt der Kündigung un-
rechtmässig im Mietobjekt aufhalten. Mithin ist die Beschwerde vollumfänglich abzuwei-
sen.
3.
3.1 Das Gericht hat in seinem Entscheid die Prozesskosten von Amtes wegen festzule-
gen (Art. 104 f. ZPO). Diese umfassen sowohl die Gerichtskosten als auch die Partei-
entschädigung (Art. 95 ZPO). Die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens werden
der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO), nach dem Verfahrensausgang
vorliegend dem Beschwerdeführer (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Die Höhe der Prozesskosten richtet sich nach kantonalem Recht (Art. 96 ZPO), für den
Kanton Wallis nach dem Gesetz betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigung vor
Gerichts- oder Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar; SGS/VS 173.8).
3.2 Die Gerichtsgebühr ist aufgrund des Streitwertes, des Umfangs und der Schwierig-
keit des Falls, der Art der Prozessführung der Parteien sowie ihrer finanziellen Situation
festzusetzen (Art. 13 Abs. 1 GTar). Für andere Verfahren im Sinne von Art. 18 GTar wird
eine Gebühr von Fr. 90.00 bis 4‘800.00 erhoben. Es rechtfertigt sich vorliegend – das
Dossier war wenig umfangreich – die Kosten auf Fr. 600.00 festzusetzen (Art. 13, 14
Abs. 1 und 18 GTar). Die Gerichtsgebühr ist dem Beschwerdeführer aufzuerlegen.
3.3 Der unterliegende Beschwerdeführer hat keinen Anspruch auf eine Parteientschä-
digung (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 und 3 ZPO). Mangels Antrags und anwaltli-
cher Vertretung ist auch dem Beschwerdegegner keine Parteientschädigung zuzuspre-
chen.
Das Kantonsgericht erkennt
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 600.00 werden X _________ aufer-
legt und mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss in derselben Höhe verrech-
net.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
Sitten, 27. Januar 2025