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Zivilrecht*–Sachenrecht–*KGE (Einzelrichter der I. Zivilrechtlichen
Abteilung) vom 15. Februar 2024, X. c. Stockwerkeigentümerge-
*meinschaft Y.**–*TCV C1 23 170
Stockwerkeigentum: gemeinschaftliche Kosten und Lasten (Art. 712h
ZGB); Erneuerungsfonds
dersetzen, der Verkäufer habe ihn beim Erwerb seiner Stockwerkeigentumsanteile
nicht gehörig aufgeklärt, übervorteilt oder sogar getäuscht, indem er ihn nicht über den
baulichen Zustand der Baute, bedeutende künftige Renovationskosten und den unge-
nügend dotierten Erneuerungsfonds informiert habe (E. 2).
Propriété par étages : frais et charges communs (art. 712h CC) ; fonds
de rénovation
et charges communs, en objectant que le vendeur ne l’a pas instruit de façon
appropriée, l’a lésé ou même trompé lors de l’acquisition de ses parts d’étages, en ne
l’informant pas de l’état de la construction, de futurs frais de rénovation importants et
de l’insuffisante dotation du fonds de rénovation (consid. 2).
Aus den Erwägungen
2. Gemäss Art. 712h ZGB haben die Stockwerkeigentümer nach Mas-
sgabe ihrer Wertquoten Beiträge an die Lasten des gemeinschaftlichen
Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung zu
leisten (Abs. 1); darunter fallen u.a. die Auslagen für den laufenden Un-
terhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen
Teile des Grundstückes und des Gebäudes sowie der gemeinschaftli-
chen Anlagen und Einrichtungen (Abs. 2 Ziff. 1). Die Versammlung der
Stockwerkeigentümer genehmigt nach Art. 712m jährlich auf Vorarbeit
des Verwalters (Art. 712s Abs. 2 ZGB) den Kostenvoranschlag, die
Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern
(Ziff. 4) und befindet über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für
Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten (Ziff. 5).
2.1 Die Vorinstanz führte in ihrer E. 2 aus, die zur Haussanierung er-
forderlichen Fassaden- und Dacharbeiten hätten eine Aufstockung des
Erneuerungsfonds nötig gemacht. Deshalb habe die Versammlung der
Stockwerkeigentümer am 9. Februar 2018 sowie am 21. Februar 2020
je eine Erhöhung der Einlagen der Stockwerkeigentümer in den Erneu-
erungsfonds beschlossen. Der Berufungskläger habe die ihm für 2020
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und 2021 in Rechnung gestellten Beiträge an den Erneuerungsfonds
nur zum Teil geleistet und schulde demnach unter diesem Titel noch
Fr. 3’023.00 bzw. Fr. 2’520.00. Der Berufungskläger hat die entspre-
chenden Beschlüsse nicht, jedenfalls nicht mit Erfolg angefochten,
weshalb die von der Gemeinschaft bei ihm eingeforderten jährlichen
Beiträge auf einer gültigen Rechtsgrundlage beruhen und von ihm dem-
zufolge geschuldet sind. Er hat denn auch nicht bestritten, dass er diese
nur zum Teil beglichen hat. Deren Berechnung hat er nicht gehörig und
nachvollziehbar als falsch dargetan. Im Grundsatz zutreffend ist einzig,
dass Renovationen an den ausschliesslich zur privaten Nutzung aus-
geschiedenen Appartements von den einzelnen Stockwerkeigentü-
mern zu tragen sind, wobei der Berufungskläger in seiner Berufung
nicht präzisiert, welche Kosten er damit konkret anspricht und inwieweit
diese sich auf die Höhe der Einlagen der Stockwerkeigentümer in den
Erneuerungsfonds auswirken sollen.
2.2 Die vom Berufungskläger in seiner Berufungsschrift vorgebrachten
Beanstandungen sind nicht stichhaltig. Soweit er die Meinung vertritt,
er sei vom Verkäufer beim Erwerb der Stockwerkeigentumsanteile nicht
gehörig aufgeklärt, übervorteilt oder sogar getäuscht worden, so hätte
er den Kaufvertrag innert Jahresfrist seit dessen Abschluss oder seit
Kenntnis des Mangels als unverbindlich erklären lassen müssen
(vgl. Art. 21, 24 und 28 OR). Der Berufungskläger ist jedoch seit mehr
als zehn Jahren ununterbrochen und unbestrittenermassen Stockwer-
keigentümer. Überdies hätten sich all diese Beanstandungen aus-
schliesslich gegen den Verkäufer als sein Vertragspartner und nicht
gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft gerichtet, welche gerade
nicht Vertragspartei war. Dies gilt sinngemäss gleichermassen für jede
Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache sowie für anderweitige
Ansprüche des Käufers aus Kaufrecht bzw. aus dem Kaufvertrag. Der
Berufungskläger kann die von ihm angerufenen Art. 195, 197 und 199
sowie 201, 203 und 210 OR der Stockwerkeigentümergemeinschaft
nicht entgegenhalten; insbesondere befreien sie ihn in keiner Weise
von seinen Beitragsverpflichtungen als Stockwerkeigentümer. Für das
Verlangen des Berufungsklägers, bedeutende künftige Renovations-
kosten müssten im Kaufvertrag aufgeführt werden, besteht keine
Rechtsgrundlage; zudem würde sich dieser Einwand wiederum nur ge-
gen den Verkäufer richten. Ebenso gelten Vertragsklauseln, in welchen
Verkäufer und Käufer die Tragung der gemeinschaftlichen Kosten und
Lasten am Stockwerkeigentum unter sich abgrenzen, grundsätzlich nur
für die Vertragsparteien. Ohnehin datieren die hier strittigen Beiträge
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nicht aus der Zeit vor dem Erwerb der Stockwerkeigentumsanteile
durch den Berufungskläger, sondern wurden lange später für die Jahre
2020 und 2021 fällig.
Die Schaffung eines Erneuerungsfonds ist zweifellos ratsam, wird
durch das Gesetz aber nicht zwingend vorgeschrieben (vgl. den Wort-
laut von Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB sowie PELLASCIO, in: Kostkie-
wicz/Wolf/Amstutz/Fankhauser [Hrsg.], ZGB Kommentar, 4. A., 2021,
N. 7 zu Art. 712l ZGB). Es hätte dem Berufungskläger oblegen, sich vor
Abschluss des Kaufvertrages darüber sowie über den baulichen Zu-
stand der Baute zu informieren. Soweit er dies versäumt oder die An-
fechtung des Kaufvertrages trotz Mängel des Vertragsabschlusses
unterlassen haben bzw. damit nicht durchgedrungen sein sollte, so be-
freien ihn diese Umstände nicht von seiner Beitragspflicht als Stock-
werkeigentümer. Angebliche Unterlassungen und Missstände, die der
Berufungskläger zeitlich in den Jahren 1999-2012 und 2013-2015 oder
2018 ansiedelt, stehen in keinem Zusammenhang mit seiner Beitrags-
pflicht. Eine Nichtigkeit der Beitragsbeschlüsse der Stockwerkeigentü-
merversammlung wurde weder substantiiert dargetan noch ist eine
solche ersichtlich. Eine allenfalls falsche Aussage des Verwalters im
Verfahren zu seiner Amtsdauer sowie eventuelle Unstimmigkeiten bei
seiner Wahl bleiben ohne Einfluss auf die Pflicht der Stockwerkeigen-
tümer, sich anteilsmässig an den gemeinschaftlichen Kosten und Las-
ten zu beteiligen. Der seinerzeit stipulierende Notar wie auch der Staat
sind nicht Parteien des vorliegenden Prozesses, weshalb er ihnen ge-
genüber hier keine Forderungen geltend machen kann. Schliesslich
kann der Berufungskläger im Rahmen seiner Berufung keine Klage auf
Schadenersatz und Genugtuung erheben. Die vom Berufungskläger
verlangte Belastung der in einer anderen Gemeinde gelegenen Woh-
nung des Verkäufers mit dem Stockwerkeigentümerpfandrecht ist
rechtlich zum vornherein unzulässig. Beizustimmen ist dem Berufungs-
kläger, dass ihm die Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht ohne
weiteres den Zugang zu gemeinschaftlichen Teilen verweigern darf;
dieser angebliche Streitpunkt tangiert indes nicht seine Beitragspflicht.
2.3 Mithin erweist sich die Berufung als insgesamt unbegründet, wes-
halb sie abzuweisen ist, soweit darauf überhaupt einzutreten ist
(s. dazu vorne E. 1.2.2).