C1 14 271
URTEIL VOM 27. APRIL 2015
Kantonsgericht Wallis
I. Zivilrechtliche Abteilung
Besetzung: Hermann Murmann, Präsident; Jérôme Emonet und Dr. Lionel Seeberger,
Kantonsrichter; Dr. Adrian Walpen, Gerichtsschreiber
in Sachen
EINWOHNERGEMEINDE M_________ , Beklagte, Berufungsklägerin und Anschluss-
berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt N_________
gegen
X_________ und Y_________ , Kläger, Berufungsbeklagte und Anschlussberufungs-
kläger, vertreten durch Rechtsanwalt O_________
(Gemeindehaftpflicht)
Berufung und Anschlussberufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts P_________
vom 9. September 2014 [Z1 13 34]
Verfahren
A. Mit Urteil vom 12. Februar 2013 (C1 10 158) erkannte das Kantonsgericht, dass die
Einwohnergemeinde M_________ den Eheleuten X_________ und Y_________ be-
züglich des noch zu beurteilenden Schadens aus der falschen Zonenbestätigung im
Zusammenhang mit dem Kauf der Parzelle Nr. xxx1 haftet. Alle weitergehenden
Rechtsbegehren wurden abgewiesen und die Gerichtsakten zur Fortsetzung des Ver-
fahrens an die Vorinstanz zurückgesandt (S. 295). Auf die von der Einwohnergemeinde
M_________ dagegen erhobene Beschwerde trat das Bundesgericht am 4. April 2013
nicht ein (S. 302 ff.).
B. Nach der weiteren Instruktion des Verfahrens führte das Bezirksgericht am 2. Juni
2014 die Schlussverhandlung durch. Die Parteien stellten dabei folgende Rechtsbe-
gehren:
Kläger (S. 415):
Die Munizipalgemeinde M_________ bezahlt den Ehegatten X_________ und Y_________
Fr. 76‘329.50 nebst Zins zu 5% seit dem 23.10.2009.
Die Munizipalgemeinde M_________ bezahlt den Klägern eine angemessene Parteientschädigung.
Die Munizipalgemeinde M_________ bezahlt die Kosten von Verfahren und Entscheid.
Beklagte (S. 416):
Die Klage von X_________ und Y_________ wird vollumfänglich abgewiesen.
Die Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zu Lasten der Kläger.
Der Beklagten ist eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.
Der Bezirksrichter fällte am 9. September 2014 nachstehendes Urteil (S. 424):
Die Beklagte bezahlt den Klägern Fr. 65‘178.10 nebst Zins zu 5% seit 23. Oktober 2009. Soweit
weiter gehend wird die Klage abgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 6‘300.-- werden zu 1/4, ausmachend Fr. 1‘575.--, den Klägern und zu ¾,
ausmachend Fr. 4‘725.--, der Beklagten auferlegt. Nach Verrechnung mit den geleisteten Kostenvor-
schüssen werden den Klägern Fr. 425.-- und der Beklagten Fr. 2‘275.-- durch das Bezirksgericht zu-
rückerstattet.
Die Kläger bezahlen der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 2‘500.-- und die Beklagte den
Klägern eine solche von Fr. 7‘500.--.
C. Gegen dieses Urteil reichte die Einwohnergemeinde M_________ am 8. Oktober
2014 Berufung ein mit den Begehren (S. 436):
Die Berufung der Einwohnergemeinde M_________ wird gutgeheissen und das erstinstanzliche
Urteil des Bezirksgerichtes P_________ vom 09.09.2014 aufgehoben.
Es wird gerichtlich festgestellt, dass den Berufungsbeklagten X_________ und Y_________ aus der
falschen Zonenbestätigung des Registerhalters betreffend den Kauf der Parzelle Nr. xxx1 im Jahr
2004 kein Schaden entstanden ist.
Die Entschädigung und Kosten gehen zu Lasten der Berufungsbeklagten.
X_________ und Y_________ erhoben am 15. Dezember 2014 Anschlussberufung mit
den Anträgen (S. 454):
In Abweisung der Berufung und in Gutheissung der Anschlussberufung wird entschieden:
Die Einwohnergemeinde M_________ bezahlt den Ehegatten X_________ und Y_________
Fr. 89‘1733.-- nebst Zins zu 5% seit dem 23.10.2009.
1a
Eventualiter: Die Einwohnergemeinde M_________ bezahlt den Ehegatten X_________ und
Y_________ Fr. 75‘842.-- nebst Zins zu 5% seit dem 23.10.2009.
Die Einwohnergemeinde M_________ bezahlt den Klägern angemessene Parteientschädigungen für
das erst- und das zweitinstanzliche Verfahren.
Die Einwohnergemeinde M_________ bezahlt die Kosten der Expertise Andereggen.
Die Einwohnergemeinde M_________ bezahlt die Kosten von Verfahren und Entscheid.
Die Einwohnergemeinde M_________ verlangte am 23. Januar 2015 die kostenpflich-
tige Abweisung der Anschlussberufung und stellte zu ihrem Feststellungsbegehren
gemäss Ziff. 2 ihrer Berufung das folgende Eventualbegehren (S. 476):
Die Anschlussberufung ist wegen Eintretens der Verjährung bzw. Verwirkung abzuweisen.
Sachverhalt und Erwägungen
1.
1.1 Das Kantonsgericht beurteilt als Rechtsmittelinstanz Berufungen, die im neunten
Titel des zweiten Teils der ZPO vorgesehen sind (Art. 5 Abs. 1 lit. b EGZPO). Mit Beru-
fung anfechtbar sind u.a. erstinstanzliche Endentscheide (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streit-
wert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.-- beträgt
(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage (Art. 311 Abs. 1 ZPO).
Der Streitwert wird durch die Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht
den Streitwert fest, sofern sich die Parteien nicht darüber einigen oder ihre Angaben
offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Massgeblich für die Streitwertbe-
stimmung im Berufungsverfahren sind die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
(Art. 308 Abs. 2 ZPO), also die Rechtsbegehren vor erster Instanz unter Berücksichti-
gung von Anerkennungen und Rückzügen einzelner Rechtsbegehren (Spühler, Basler
Kommentar, N. 8 zu Art. 308 ZPO; Blickenstorfer, in: Brunner/Gasser/Schwander,
Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), Kommentar, Zürich/St. Gallen 2011, N. 24
zu Art. 308 ZGB; Mathys, in: Baker & McKenzie [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozess-
ordnung (ZPO), Bern 2010, N. 33 zu Art. 308 ZPO). Die Kläger hatten in ihren
Schlussbegehren Fr. 76‘329.50 verlangt, welcher Betrag als Streitwert festzuhalten ist,
da die Beklagte die vollumfängliche Abweisung der Klage verlangte.
Bei diesem Streitwert ist die Berufung zulässig. Die Berufung wurde fristgerecht erho-
ben. Auf diese ist daher unter Vorbehalt von nachstehender E. 1.3.1 einzutreten.
1.2 Die Gegenpartei kann in der Berufungsantwort Anschlussberufung erheben
(Art. 313 Abs. 1 ZPO), von welcher Möglichkeit die Kläger ordnungsgemäss Gebrauch
gemacht haben, weshalb auf diese vorbehältlich E. 1.3.2 eingetreten werden kann.
1.3 Mit der Berufung bzw. Anschlussberufung kann die unrichtige Rechtsanwendung -
des gesamten kantonalen und eidgenössischen Rechts (Gehri, in: Gehri/Kramer, ZPO
Kommentar, Zürich 2012, N. 1 zu Art. 310 ZPO) - und die unrichtige Feststellung des
Sachverhalts - durch die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid - geltend gemacht
werden (Art. 310 lit. a und b ZPO). Die Berufung ist entsprechend zu begründen
(Art. 311 Abs. 1 ZPO in fine). Sie hemmt die Rechtskraft und Vollstreckbarkeit des an-
gefochtenen Entscheids im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO; vgl. auch Art. 58
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur
noch berücksichtigt, wenn sie (a.) ohne Verzug vorgebracht werden; und (b.) trotz zu-
mutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Eine
Klageänderung ist nur noch zulässig, wenn die Voraussetzungen von Art. 227 Abs. 1
ZPO - geänderter oder neuer Anspruch ist nach der gleichen Verfahrensart zu beurtei-
len und steht mit dem bisherigen in einem sachlichen Zusammenhang oder die Ge-
genpartei stimmt zu - gegeben sind, und sie zudem auf neuen Tatsachen und Beweis-
mitteln beruht (Art. 317 Abs. 2 ZPO).
1.3.1 Das Kantonsgericht hat mit Teilentscheid vom 12. Februar 2013 (C1 10 158) die
Haftbarkeit der Beklagten gestützt auf Art. 4 Abs. 1 des Gesetzes über die Verantwort-
lichkeit der öffentlichen Gemeinwesen und ihrer Amtsträger vom 10. Mai 1978 (VG,
SGS/VS 170.1) für den Schaden der Kläger aus der falschen Zonenbestätigung im
Zusammenhang mit dem Kauf der Parzelle Nr. xxx1 abschliessend beurteilt und bejaht.
Das anschliessende Verfahren diente lediglich noch der betragsmässigen Festlegung
des Schadens. Mithin bleibt es der Beklagten verwehrt, in der Berufung die Verjährung
bzw. Verwirkung aufzuwerfen und damit ihre Haftbarkeit, worüber im Teilurteil endgül-
tig befunden wurde, nochmals zu thematisieren; auf die Berufung ist deshalb in diesem
Punkt nicht einzutreten. In ihrer Berufung führte die Beklagte sogar selbst aus, dass
sich nach dem Teilurteil des Kantonsgerichts über die grundsätzliche Haftung Fragen
der Voraussetzung der Haftung wie z.B. verjährungsrechtliche Fragen nicht mehr stell-
ten (S. 431 5.). Im Übrigen ist es ebenfalls nicht statthaft, in der Antwort auf die An-
schlussberufung die eigene Berufung auszuweiten; auch aus diesem Grunde ist die
Einrede der Verjährung bzw. der Einwand der Verwirkung nicht zu hören. Soweit sich
die Einrede der Verjährung wie im Rechtsbegehren der Beklagten formuliert allein auf
die (zusätzlichen) Forderungen der Anschlussberufung bezieht, wirkt sie sich sodann
ohnehin nicht auf den Verfahrensausgang aus, da die Anschlussberufung, soweit auf
diese einzutreten ist, mit Ausnahme der Gutachterkosten aus anderen Gründen abzu-
weisen ist (vgl. nachstehende E. 1.3.1, 2.2.1 und 3). Ausserdem erwiese sich dieses
Vorbringen selbst bei materieller Prüfung nicht als stichhaltig. Laut Art. 8 Abs. 1 VG
verjährt der Anspruch auf Schadenersatz in einem Jahr von dem Tage an, wo der Ge-
schädigte Kenntnis vom Schaden und vom ersatzpflichtigen Gemeinwesen erlangt hat,
jedenfalls aber mit dem Ablauf von zehn Jahren, vom Tage der schädigenden Hand-
lung an gerechnet. Nach Art. 9 VG finden die Bestimmungen des schweizerischen Ob-
ligationenrechtes als ergänzendes kantonales Recht Anwendung. Gemäss Art. 135
Ziff. 2 OR wird die Verjährung u.a. durch ein Schlichtungsgesuch (Art. 202 ZPO) unter-
brochen. In ihrer Antwort zur Anschlussberufung führt die Beklagte aus, die Kläger hät-
ten gemäss ihren eigenen Beteuerungen am 25. Juni 2007 Kenntnis vom schädigen-
den Ereignis (falsche Zonenbestätigung) erhalten, womit deren Forderung bei Einrei-
chung der Klage im Jahre 2009 verjährt gewesen sei. Die Beklagte und Berufungsklä-
gerin übersieht dabei die Schlichtungsgesuche der Kläger und Berufungsbeklagten
vom 1. April / 29. Mai 2008 (S. 25 f.), 31. März / 30. April 2009 (S. 28) sowie 4./15. Mai
2009 (S. 29), durch welche die einjährige Verjährungsfrist jeweils gehörig unterbrochen
wurde.
1.3.2 Im Rahmen der Anschlussberufung machen die Kläger Fr. 13‘331.-- als Hypo-
thekarzinsschaden geltend, welcher Posten in ihren Schlussbegehren vor Bezirksge-
richt, mit welchen sie Fr. 76‘329.50 statt wie an der Vorverhandlung Fr. 89‘660.74 for-
derten, nicht (mehr) enthalten war, was die Vorinstanz als Klageabstand qualifizierte,
nach Darlegung der Anschlussberufungskläger indes auf einem blossen Versäumnis
ihrerseits beruht, da ihnen diese Position ob des langen Prozessverfahrens schlicht
und versehentlich entgangen sei. Gemäss Art. 66 Abs. 5 ZPO/VS bzw. Art. 58 Abs. 1
ZPO ist das Gericht an die Rechtsbegehren der Parteien gebunden. Das Bezirksge-
richt durfte den Klägern daher unter dem Titel Hypothekarzinsschaden keinen Betrag
zusprechen, nachdem diese Position in den klägerischen Schlussbegehren - aus wel-
chem Grund auch immer - fehlte. Die Ausführungen der anwaltlich vertretenen Kläger
an der „Urteilsverhandlung“ vor Bezirksgericht zum Schaden waren wie ihre Rechtsbe-
gehren sodann klar und unmissverständlich (vgl. S. 412-415). Für den Bezirksrichter
bestand daher weder nach Art. 66 Abs. 3 ZPO/VS noch nach Art. 56 ZPO Anlass zur
Nachfrage; dies wird seitens der Anschlussberufungskläger denn auch nicht geltend
gemacht. Ohnehin trägt jede Partei die Verantwortung für die eigene Prozessführung,
weshalb prozessuale Versäumnisse jeweils zu ihren Lasten gehen. Im Ergebnis lässt
es sich daher nicht beanstanden, dass das Bezirksgericht insoweit auf Klageabstand
erkannt hat. Das neuerliche Einbringen dieser Schadensposition in der Anschlussberu-
fung stellt eine Klageänderung dar, welche nur unter den erschwerten Voraussetzun-
gen von Art. 317 Abs. 2 ZPO zulässig ist (vgl. vorne E. 1.3), mit welchen sich die Klä-
ger in ihrer Anschlussberufung nicht beschäftigen - insoweit fehlt es an einer gehörigen
Begründung - und die hier mangels neuer Tatsachen und Beweismittel ohnehin nicht
erfüllt sind. Diesbezüglich kann daher auf die Anschlussberufung nicht eingetreten
werden.
1.3.3 Die übrigen in der Berufung sowie in der Anschlussberufung beanstandeten
Punkte betreffen die (unrichtige) Feststellung des Sachverhalts und die (unrichtige)
Rechtsanwendung, auf welche zulässigen Rügen nachstehend einzutreten ist.
1.4 Nach Art. 318 ZPO kann die Rechtsmittelinstanz (a.) den angefochtenen Ent-
scheid bestätigen, (b.) neu entscheiden oder (c.) die Sache an die untere Instanz zu-
rückweisen, wenn (1.) ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt wurde oder (2.) der
Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu vervollständigen ist. Die Regel ist, dass die
Rechtsmittelinstanz entweder die Berufung abweist und den angefochtenen Entscheid
inhaltlich bestätigt oder die Berufung ganz oder teilweise gutheisst und diesfalls selber
entscheidet; die Aufhebung des angefochtenen Entscheids mit Rückweisung an die
erste Instanz zur Neubeurteilung bildet die Ausnahme (Sterchi, Berner Kommentar,
N. 3 ff. zu Art. 318 ZPO; Volkart, in: Brunner/Gasser/Schwander, a.a.O., N. 3 ff. zu
Art. 318 ZPO).
2. Mit Kaufvertrag vom 25. Juni 2004 kauften die Kläger von Dritten die Parzelle
Nr. xxx1, Plan Nr. xxx, auf dem Gebiet der heutigen Gemeinde M_________, 3‘130 m2
laut Zonenbestätigung vollumfänglich in der Bauzone gelegen, zu einem Preis von
Fr. 110‘000.--, was umgerechnet einen Quadratmeterpreis von Fr. 35.14 (Fr. 110‘000.--
: 3‘130 m2) ergibt. In der Folge stellte sich heraus, dass die fragliche Parzelle eine
(grössere) Fläche von 3‘720 m2 aufweist, wovon indessen nur 1‘128 m2 in der Bauzone
und 2‘592 m2 in der Landwirtschaftszone liegen. Gemäss Teilurteil des Kantonsgerichts
haftet die Beklagte den Klägern für den Schaden, der ihnen aus der falschen Zonenbe-
stätigung entstanden ist.
2.1 Auf Antrag der Beklagten und entgegen der Einrede der Kläger ordnete das Be-
zirksgericht eine Expertise an zum Verkehrswert der Parzelle Nr. xxx1 zum Zeitpunkt
des Kaufes unter Berücksichtigung des damals gültigen Zonenplanes bzw. des Um-
standes, dass demnach nur ein Teil der Parzelle in der Bauzone liegt, sowie eine aktu-
elle Liegenschaftsschatzung (S. 338). Am 27. Januar 2014 (S. 388 ff.) bzw. 15. März
2014 (S. 409) bezifferte der Experte den Quadratmeterpreis in der Bauzone zum Er-
werbszeitpunkt auf Fr. 150.-- und aktuell auf Fr. 175.--, jenen in der Landwirtschaftszo-
ne zu beiden Zeitpunkten auf Fr. 2.--; gestützt darauf errechnete er einen Gesamtwert
der Parzelle bei Kaufdatum von Fr. 174‘384.-- (1‘128 m2 Bauland x Fr. 150 =
Fr. 169‘200.-- + 2‘592 m2 Landwirtschaftszone x Fr. 2.-- = Fr. 5‘184.--) und von aktuell
Fr. 202‘584.-- (1‘128 m2 Bauland x Fr. 175.-- = Fr. 197‘400.-- + 2‘592 m2 Landwirt-
schaftszone x Fr. 2.-- = Fr. 5‘184.--).
Im angefochtenen Urteil stellte das Bezirksgericht in Bezug auf den Verkehrswert des
Baulandanteils nicht auf den Gerichtexperten ab, da begründete Zweifel an der Plausi-
bilität von dessen Schätzung von Fr. 150.--/m2 bestünden, weil die fragliche Parzelle
für eine Erbteilung im April 2002 und damit relativ zeitnah zum Kauf auf Fr. 63.--/m2
geschätzt worden sei, die Drittverkäufer vor dem Verkauf der Parzelle ohne Erfolg ver-
schiedene Verkaufsinserate publiziert hätten und die Nachfrage nach Bauland in
A_________ laut Akten gering bis inexistent sei, weshalb der von den Vertragsparteien
schliesslich vereinbarte Verkaufspreis von Fr. 35.14 als Verkehrswert zu berücksichti-
gen sei, auch wenn jener als tief anzusehen sei. Mit diesen Erwägungen hat die Vo-
rinstanz, entgegen den Einwänden in der Berufung, sehr wohl dargelegt, aus welchen
Gründen sie von der Verkehrswertschatzung des beigezogenen Experten abwich.
Dass die von ihr angeführten Gründe falsch oder nicht stichhaltig wären, wird von den
Berufungsklägern nicht behauptet, jedenfalls in ihrer Berufung nicht einlässlich darge-
tan und begründet, weshalb dieselbe insoweit den gesetzlichen Begründungsanforde-
rungen nicht genügt. Ausgehend von einem Quadratmeterpreis von Fr. 35.14 für das
Bauland und von Fr. 2.-- für das Landwirtschaftsland, setzte das Bezirksgericht den
Gesamtwert der von den Klägern am 25. Juni 2004 erworbenen Parzelle auf
Fr. 44‘821.90 fest (Fr. 39‘637.90 [Bauland 1‘128 m2 x Fr. 35.14] + Fr. 5‘184.-- [Land-
wirtschaftsland 2‘592 m2 x Fr. 2.--]). Die Differenz zwischen dem von den Klägern tat-
sächlich bezahlten Kaufpreis und dem so errechneten Verkehrswert (Fr. 110‘000.-- -
Fr. 44‘821.90 = Fr. 65‘178.10) sprach es den Klägern als Schadenersatz zu.
In ihrer Berufung vertritt die Beklagte den Standpunkt, dass die Kläger laut Gerichtsex-
pertise überhaupt keinen Schaden erlitten hätten, da sie für eine Kaufsumme von
Fr. 110‘000.-- eine Liegenschaft im Gegenwert von Fr. 174‘384.-- erworben hätten.
Die Kläger ihrerseits machen in ihrer Anschlussberufung wie schon vor Bezirksgericht
einen Schaden von Fr. 71‘461.-- geltend. Sie setzen den Quadratmeterpreis für Bau-
land laut Vertrag auf Fr. 29.57 fest (Fr. 110‘000.-- : 3‘720 m2) und fordern für das
Landwirtschaftsland von 2‘592 m2 mit einem Wert von Fr. 2.--/m2 den Differenzbetrag
von insgesamt Fr. 71‘461.-- zurück (2‘592 m2 x Fr. 27.57 [= Fr. 29.57 - Fr. 2.--).
2.2 Juristisch definiert ist der Schaden eine Vermögensverminderung (damnum
emergens) oder ein entgangener Gewinn (lucrum cessans), stets gegen den Willen
des Vermögensherrn (Brehm, Berner Kommentar, 4. A., N. 70 zu Art. 41 OR). Der
Schaden besteht in der Differenz zwischen dem gegenwärtigen Stand des Vermögens
und dem Stand, den das Vermögen ohne das schädigende Ereignis erreicht hätte
(BGE 127 III 543), mithin in der unfreiwilligen Verminderung des Reinvermögens
(Brehm, a.a.O., N. 0b zu Art. 41 OR), welche entweder durch eine Minderung (bzw.
Nicht-Zunahme) der Aktiven und/oder eine Zunahme (oder Nicht-Abnahme) der Passi-
ven eintreten kann (Brehm, a.a.O., N. 70e zu Art. 41 OR). Im schweizerischen Scha-
denersatzrecht gilt der Grundsatz, dass gegebenenfalls eine Vorteilsanrechnung statt-
zufinden hat, wenn sonst eine Bereicherung des Geschädigten entstehen würde, was
nicht Zweck des Haftpflichtrechts ist (BGE 131 III 12; 134 III 489; Brehm, a.a.O., N. 27
zu Art. 42 OR).
2.2.1 Die Parteien des Kaufvertrages waren sich darin einig, dass 3‘130 m2 Bauland
zu einem Preis von total Fr. 110‘000.-- von den Verkäufern auf die Kläger als Käufer
übertragen werden sollten. Nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien
betrug der Quadratmeterpreis pro m2 Bauland demnach Fr. 35.14, wobei unter den
Beteiligten - aufgrund der inhaltlich falschen Zonenbestätigung - Konsens darüber
herrschte, dass es sich bei den 3‘130 m2 um Bauland handelte. Indem nun die Kläger
statt der vereinbarten 3‘130 m2 lediglich 1‘128 m2 an Bauland erhalten haben und sich
im Übrigen mit Landwirtschaftsboden mit einem tieferen Wert begnügen müssen, erlei-
det ihr Vermögen einen Minderwert, weil sie für denselben statt Fr. 2.--/m2 ebenfalls
den Baulandpreis von Fr. 35.14/m2 bezahlt haben. Der Käufer, der für landwirtschaftli-
chen Boden einen über dessen Verkehrswert liegenden Kaufpreis bezahlt im berech-
tigten Vertrauen darauf, dass er Bauland erwirbt, wird im Differenzbetrag zwischen
dem landwirtschaftlichen Bodenwert und dem vereinbarten Kaufpreis geschädigt. Im
Rahmen der Vorteilsanrechnung müssen sich die Kläger indessen den (wenn auch
tiefen) Wert des landwirtschaftlichen Bodens, an dem sie Eigentum erworben haben,
anrechnen lassen. Dies gilt nicht nur für die rechnerische Differenz von 2‘002 m2 zwi-
schen Bauland (1‘128 m2) und vermeintlicher Grundstückfläche (3‘130 m2), sondern für
die gesamte landwirtschaftliche Fläche von effektiv 2‘592 m2, welche als Ganzes in ihr
Eigentum übergegangen ist und ihr Vermögen hat anwachsen lassen, ansonsten die
Kläger bezüglich der 590 m2 (2‘592 m2 - 2‘002 m2) bzw. deren Wert von Fr. 1‘180.--
(Fr. 2.-- x 590 m2) bereichert wären.
Die Kläger haben mit dem Kauf der fraglichen Parzelle 1‘128 m2 Bauland zu Fr. 35.14,
ausmachend Fr. 39‘637.92, sowie eine landwirtschaftliche Fläche von 2‘592 m2 zu
Fr. 2.--, ausmachend Fr. 5‘184.--, erhalten, also Boden im Wert von insgesamt
Fr. 44‘821.92 erworben, dafür aber in der irrigen Annahme der Baulandqualität
Fr. 110‘000.-- bezahlt, womit sie einen Schaden von gerundet Fr. 65‘178.10 erlitten
haben. Dieser ist ihnen durch die Beklagte zu ersetzen. Das angefochtene Urteil ist
daher in Abweisung von Berufung und Anschlussberufung zu bestätigen.
Die Richtigkeit dieser Schadensberechnung wird mit einem Blick auf die Irrtumsregeln
bestätigt. Die falsche Vorstellung der Parteien eines Kaufvertrages, namentlich des
Käufers, über die Überbaubarkeit eines Grundstücks betrifft nach Treu und Glauben im
Geschäftsverkehr eine notwendige Grundlage des Vertrages und stellt daher einen
Grundlagenirrtum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR dar (BGE 98 II 15 E. 1; 95 III
21 E. 3). Ein solcher Vertrag ist nach Art. 23 OR für den Irrenden unverbindlich. Be-
schlägt der Grundlagenirrtum indes bloss einzelne Teile des Vertrages - wie hier die
rund 2/3 der übertragenen Parzelle, welche nicht Bauland, sondern landwirtschaftlicher
Boden sind -, so sind laut Gesetz nur diese unverbindlich, sobald nicht anzunehmen
ist, dass er ohne den nichtigen Teil überhaupt nicht abgeschlossen worden wäre
(Art. 20 Abs. 2 OR; vgl. BGE 130 III 49 E. 3). Ist aber davon auszugehen, dass die
(vernünftigen und korrekten) Vertragsparteien anstelle einer Teilnichtigkeit des Vertra-
ges denselben modifiziert hätten, rechtfertigt es sich laut Lehre und Rechtsprechung,
den Vertrag trotz Teilmangels nach dem hypothetischen Parteiwillen als Ganzes weiter
gelten zu lassen. Bei synallagmatischen Verträgen ist die Aufrechterhaltung des Ver-
trages an eine entsprechende Verringerung der geschuldeten Gegenleistung geknüpft
(BGE 135 III 537 2.1. und 2.2; zum Ganzen vgl. Gauch/Schluep/Schmid, Schweizeri-
sches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band I, 10. A., 2014, N. 703 ff., 793 und
852). In casu heisst dies, dass die damaligen Verkaufsparteien den Kaufvertrag betref-
fend die Parzelle Nr. xxx1 in Kenntnis des gültigen Zonenplanes und der effektiven
Grundstückfläche zwar nicht (auch nicht teilweise) annulliert, jedoch den Anteil Bau-
land mit Fr. 35.14/m2 sowie den Anteil Landwirtschaftsboden mit Fr. 2.--/m2 berücksich-
tigt und den Kaufpreis entsprechend tiefer fest- bzw. herabgesetzt hätten. Der Käufer
hätte nach den Irrtumsregeln Anspruch auf Rückerstattung des sich daraus ergeben-
den Differenzbetrages gehabt, welcher nunmehr im Rahmen der vorliegenden Klage
von der Beklagten als Schadenersatz zurückzuerstatten ist.
2.2.2 Im Sinne der vorstehenden Ausführungen teilt das Kantonsgericht den Stand-
punkt der Kläger, dass für die Schadensbeurteilung eine Verkehrswertschatzung nicht
notwendig gewesen wäre (ebenso E. 2.2.2.2). Selbst wenn man aber auf den Ver-
kehrswert abstellen würde, hätte dies nicht die Abweisung der Klage zur Folge.
2.2.2.1 In Würdigung sämtlicher Beweise, insbesondere auch unter Berücksichtigung
der in Auftrag gegebenen Expertise, hat das Bezirksgericht den Verkehrswert in der
Bauzone auf Fr. 35.14 festgesetzt. Die Vorbringen der Beklagten in der Berufung sind
nicht geeignet, diese Feststellung des Bezirksrichters als falsch erscheinen zu lassen
(vgl. vorstehende E. 2.1 Abs. 2). Kann daher auf den von der Vorinstanz ermittelten
Verkehrswert abgestellt werden, so ergibt dies ebenfalls einen Schaden in der Höhe
von Fr. 65‘178.10. Es kann diesbezüglich auf E. 2.1 sowie das angefochtene Urteil
verwiesen werden.
2.2.2.2 Letztlich unhaltbar ist der Standpunkt der Beklagten, wonach die Kläger für
einen Kaufpreis von Fr. 110‘000.-- eine Liegenschaft im Werte von Fr. 174‘461.-- er-
worben und somit keinen Schaden erlitten hätten. Die Beklagte stützt sich in ihrer Ar-
gumentation auf die Expertise mit einem angeblichen Verkehrswert von Fr. 150.-- für
das Bauland. Das Bezirksgericht hat dieses Gutachten als nicht plausibel qualifiziert
und die Beklagte setzt sich mit der vorinstanzlichen Begründung dazu nicht in gehöri-
ger Weise auseinander, allgemeine Ausführungen zur Bedeutung gerichtlicher Experti-
sen reichen dafür nichts aus, so dass es im Berufungsverfahren bei der Nichtverwert-
barkeit der gutachterlichen Schatzung bleibt. Selbst wenn man einen Verkehrswert von
Fr. 150.--/m2 als gegeben annehmen wollte, würde dies am Verfahrensausgang letzt-
lich nichts ändern. Bei Übernahme der (falschen) Sichtweise der Beklagten hätten die
Kläger in diesem Fall mit dem Abschluss des Kaufvertrages einen Gewinn von un-
glaublichen Fr. 359‘511.80 in Aussicht gehabt (3‘130 m2 x Fr. 114.86 [150 - 35.14]),
welcher sich zufolge der grossenteils fehlenden Baulandqualität nicht realisieren liess,
womit ihnen ein grösserer Gewinn als eingeklagt entgangen wäre. Richtigerweise wür-
de bei einem Verkehrswert von Fr. 150.--/m2 in der Bau- und von Fr. 2.--/m2 in der
Landwirtschaftszone allerdings gelten, dass die Kläger 1‘128m2 Bauland zu einem
äusserst günstigen Preis erworben hätten, insoweit also einen namhaften Gewinn er-
zielt hätten, der ihnen zustünde und den sie mit niemandem teilen müssten, und für
den Boden in der Landwirtschaftszone aber dennoch zu viel bezahlt hätten, für wel-
chen Schaden die Beklagte infolge der falschen Zonenbestätigung einstehen müsste,
da die Parteien des Kaufvertrages in Kenntnis der fehlenden Baulandqualität hierfür
den tieferen Wert von Fr. 2.--/m2 eingesetzt hätten (vgl. E. 2.2.1 zum Grundlagenirr-
tum).
3. Der Bezirksrichter hat den Klägern verschiedene Schadenspositionen nicht zuge-
sprochen, weil dafür bloss Rechnungen, hingegen keine Quittungen vorlägen. In ihrer
Anschlussberufung beanstanden die Kläger, dass die Vorinstanz die Rechnungen nicht
als genügend erachtete. Indessen entspricht es der ständigen Praxis des Kantonsge-
richts, für den Nachweis von behaupteten, von der Gegenpartei bestrittener Zahlungen
Quittungen zu verlangen, womit diese Kritik in der Anschlussberufung unbegründet ist.
Überdies haben die Kläger die einzelnen Schadenspositionen nicht gehörig behauptet.
So verwiesen sie in TB 85 ihrer Klage (S. 15) für die Schadensberechnung auf die Be-
lege 60a-60d. Nachdem die Beklagte die allgemein gehaltene TB 85 bestritt, hätten die
Kläger die einzelnen Positionen detailliert dartun und behaupten müssen, um der Be-
klagten eine substanziierte Bestreitung zu ermöglichen. Dieser Verpflichtung sind die
Kläger in TB 112 und 113 nur in sehr rudimentärer Weise und damit nicht gehörig
nachgekommen. Die Zusprechung zusätzlicher Schadenspositionen ist daher auch
mangels substanziierter diesbezüglicher Behauptungen nicht möglich. Dies gilt eben-
falls für vom Kaufpreis abhängige Gebühren. Zwar lassen sich diese aus den einschlä-
gigen Reglementen und Tabellen herauslesen; dies entbindet die Kläger jedoch nicht
von einer gehörigen Behauptung der ihnen unnütz erwachsenen Mehrkosten. Die An-
schlussberufung erweist sich in diesem Punkt deshalb als unbegründet.
4. Das Gericht entscheidet in der Regel im Endentscheid über die Prozesskosten, die
einerseits die Gerichtskosten, welche mit den von den Parteien geleisteten Kostenvor-
schüssen verrechnet werden (Art. 98 und Art. 111 ZPO), und anderseits die Parteient-
schädigung umfassen (Art. 104 Abs. 1, 105 Abs. 1 und 95 ZPO). Die Höhe der Pro-
zesskosten richtet sich nach kantonalen Tarifen (Art. 96 und 105 Abs. 2 Satz 1 ZPO),
im Kanton Wallis nach dem Gesetz betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigung
vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden (GTar) vom 11. Februar 2009. Die Verteilung
der Prozesskosten richtet sich grundsätzlich nach dem Ausgang des Verfahrens, in-
dem die Prozesskosten im Allgemeinen der unterliegenden Partei auferlegt werden
(Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO). Bei einer Mehrzahl von unterliegenden Personen ist de-
ren Anteil zu bestimmen, wobei das Gericht auf solidarische Haftung erkennen kann
(Art. 106 Abs. 3 ZPO). Während die Gerichtskosten von Amtes wegen festgesetzt und
verteilt werden (Art. 105 Abs. 1 ZPO), wird eine Parteientschädigung einer Partei nur
auf Antrag hin zugesprochen; sie kann hierfür eine Kostenliste einreichen (Art. 105
Abs. 2 Satz 2 ZPO). Trifft die Rechtsmittelinstanz auf Berufung hin einen neuen Ent-
scheid, so entscheidet sie auch über die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfah-
rens (Art. 318 Abs. 3 ZPO).
4.1 In der Sache wird das erstinstanzliche Urteil bestätigt, so dass es hinsichtlich der
erstinstanzlichen Gerichtsgebühr und deren Verteilung, welche nicht angefochten wur-
den, sein Bewenden hat. Hingegen rügen die Kläger in ihrer Anschlussberufung die
teilweise Kostenauflage des Gutachtens. Nach Art. 254 ZPO/VS bzw. Art. 108 ZPO hat
unnötige Kosten zu bezahlen, wer sie verursacht hat. Darunter fällt u.a. die Geltend-
machung unnützer Beweismittel, selbst wenn das Gericht solche im Rahmen einer
zielstrebigen Prozessleitung verwerfen sollte (Sterchi, a.a.O., N. 3 zu Art. 108 ZPO).
Vorliegend waren die Expertise zum Verkehrswert des Kaufobjekts samt deren Ergän-
zung für den Ausgang des Verfahrens, wie gesehen, unnütz, weshalb die diesbezügli-
chen Kosten von Fr. 2‘120.-- von der Beklagten zu tragen sind. Diese Kostenauflage
führt zu keiner Neuaufteilung der übrigen Kosten des Bezirksgerichts.
4.2 Berufung und Anschlussberufung werden, soweit darauf eingetreten wird, in der
Sache abgewiesen und das angefochtene Urteil wird mit Ausnahme der Verlegung der
Gutachterkosten bestätigt. Vor Kantonsgericht unterliegt also die Beklagte mit ihrer
Berufung, welche auf eine gänzliche Aufhebung der Zahlungsverpflichtung über
Fr. 65‘178.92 abzielte. Die Kläger dringen mit ihrer Anschlussberufung, womit sie eine
Erhöhung des Schadenersatzes um Fr. 23‘994.08 erreichen wollten, nicht durch, wobei
das Kantonsgericht hinsichtlich des darin enthaltenen Hypothekarschadens von
Fr. 13‘331.-- auf die Berufung nicht eintrat. Erfolg haben sie einzig bei der Verteilung
der Kosten des Gutachtens. Es rechtfertigt sich daher, die Berufungsklägerin 4/5 und
die Anschlussberufungskläger 1/5 der Kosten des Berufungsverfahrens tragen zu las-
sen.
4.2.1 Die Gerichtskosten setzen sich zusammenaus Pauschalen, insbesondere für
den Entscheid (Entscheidgebühr), sowie aus bestimmten bei Gericht angefallenen
Kosten (Art. 95 Abs. 2 ZPO; ‚Auslagen’ nach der Terminologie von Art. 7 ff. GTar). Die
Gerichtsgebühr wird aufgrund des Streitwerts, des Umfangs und der Schwierigkeit des
Falls, der Art der Prozessführung der Parteien sowie ihrer finanziellen Situation festge-
setzt (Art. 13 Abs. 1 GTar). Sie bewegt sich zwischen einem Minimum und einem Ma-
ximum und wird unter Berücksichtigung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips
festgesetzt (Art. 13 Abs. 2 GTar); besondere Umstände können eine Verdoppelung der
Ansätze oder eine verhältnismässige Kürzung der Gebühr rechtfertigen (Art. 13 Abs. 3
ZPO; Art. 14 Abs. 1 GTar). Bei einer geldwerten Streitigkeit des Zivilrechts bewegt sie
sich bei einem Streitwert von Fr. 76‘329.50 in einem ordentlichen Rahmen von
Fr. 2’700.-- bzw. 9'600.-- (Art. 16 Abs. 1 GTar; Fassung laut Dekret über die Anwen-
dung der Bestimmungen über die Ausgaben- und Schuldenbremse im Rahmen des
Budgets 2015 vom 16. Dezember 2014). Für das Berufungsverfahren gelten die glei-
chen Ansätze; dabei kann ein Reduktions-Koeffizienten von 60% berücksichtigt werden
(Art. 19 GTar), mit welchem sich der Rahmen auf Fr. 1’080.-- bis Fr. 3'840.-- reduzieren
würde.
Im Berufungsverfahren waren verschiedene Sach- und Rechtsfragen mit einem gewis-
sen Schwierigkeitsgrad sowie Fragen prozessualer Natur zu behandeln; es wurde ein
einziger Schriftenwechsel ohne mündliche Verhandlung durchgeführt. Das Dossier war
nicht besonders umfangreich. Deshalb ist unter Berücksichtigung der vorstehend ange-
führten Kriterien eine Gerichtsgebühr von Fr. 2’600.-- angemessen. Hiervon haben der
Berufungskläger 4/5 oder Fr. 2‘080.-- und die Anschlussberufungskläger 1/5 oder
Fr. 520.-- zu tragen. Nach Verrechnung mit den Parteien geleisteten Kostenvorschüs-
sen in gleicher Höhe (Berufungsklägerin Fr. 1‘900.--; Anschlussberufungskläger
Fr. 700.--) hat die Berufungsklägerin den Anschlussberufungsklägern dafür Fr. 180.--
zu erstatten.
4.2.2 Die Parteientschädigung umfasst den Ersatz notwendiger Auslagen, die Kosten
der berufsmässigen Vertretung und, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist,
in begründeten Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. a,
b und c ZPO). Das Honorar des Rechtsbeistands richtet sich in der Regel nach dem
Streitwert (Art. 27 Abs. 2 und 28 Abs. 1 GTar). Bei einem Streitwert von Fr. 76‘329.50
beträgt der ordentliche Rahmen, Mehrwertsteuer inklusive (Art. 27 Abs. 5 GTar),
Fr. 8'400.-- bis Fr. 11'300.-- (Art. 32 Abs. 1 GTar). Für das Berufungsverfahren vor
Kantonsgericht mit einem Reduktions-Koeffizienten von 60% bewegt sich das Honorar
im Prinzip zwischen minimal Fr. 3’360.-- und maximal Fr. 4'520.-- (Art. 35 Abs. 1 lit. a
GTar). Bei ausserordentlicher Arbeit darf ein höheres Honorar zugesprochen werden
(Art. 29 Abs. 1 GTar). Besteht ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Streitwert
und Prozessinteresse oder zwischen der Entschädigung gemäss Tarif und der effekti-
ven Arbeit des Rechtsbeistands, darf das erwähnte Minimum des Honorars unterschrit-
ten werden (Art. 29 Abs. 2 GTar; vgl. auch Art. 29 Abs. 3 GTar). Innerhalb des vorge-
gebenen Rahmens bemisst das Gericht das Honorar mit Rücksicht auf die Natur und
Bedeutung des Falles, dessen Schwierigkeit und Umfang sowie der vom Rechtsbei-
stand nützlich aufgewandten Zeit und der finanziellen Situation der Partei (Art. 27 Abs.
1 GTar).
Im Berufungs- bzw. Abschlussberufungsverfahren wurde ein einfacher Schriftenwech-
sel durchgeführt. Eine mündliche Berufungsverhandlung fand nicht statt. Die Streit-
punkte und die Rechtsfragen waren an sich die gleichen wie vor erster Instanz. In An-
wendung der obgenannten Kriterien, insbesondere mit Rücksicht auf die Schwierigkeit
des Falls und den Arbeitsumfang der Rechtsvertreter, ist es gerechtfertigt, das volle
Honorar auf Fr. 4'000.-- (Auslagen inkl.) festzusetzen. Ausgangsgemäss schuldet die
Berufungsklägerin somit den Berufungsbeklagten Fr. 3'200.-- und Letztere der Ersteren
Fr. 800.--.
Das Kantonsgericht erkennt
Die Berufung sowie die Anschlussberufung werden in der Sache, soweit darauf
eingetreten wird, abgewiesen und das Urteil des Bezirksgerichts P_________ vom
- September 2014 [Z1 13 34] wird hinsichtlich der Ziff. 1 und 3 des Dispositivs
bestätigt.
Die Kosten des Gutachtens samt Ergänzung von B_________ im Betrage von
Fr. 2‘120.-- werden der Einwohnergemeinde M_________ auferlegt.
Die übrigen Kosten des Bezirksgerichts von Fr. 4‘180.-- werden zu ¼ mit
Fr. 1‘045.-- den Klägern und zu ¾ mit Fr. 3‘135.-- der Beklagten auferlegt.
Nach Verrechnung mit den von den Parteien geleisteten Kostenvorschüssen er-
stattet das Bezirksgericht den Klägern Fr. 955.-- und der Beklagten Fr. 1‘745.-- zu-
rück.
Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens werden auf Fr. 2‘600.-- festgesetzt und zu
4/5 mit Fr. 2‘080.-- der Einwohnergemeinde M_________ sowie zu 1/5 mit
Fr. 520.-- X_________ und Y_________ auferlegt.
Nach Verrechnung mit den von den Parteien geleisteten Kostenvorschüssen hat
die
Einwohnergemeinde
M_________
den
Eheleuten
X_________
und
Y_________ Fr. 180.-- zu erstatten.
Für das Rechtsmittelverfahren bezahlt die Einwohnergemeinde M_________ den
Eheleuten
X_________ und Y_________ eine Parteientschädigung von
Fr. 3‘200.--; Letztere bezahlen der Ersteren eine solche von Fr. 800.--.
Sitten, 27. April 2015