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C1 14 25 ΓÇó Fixed-term lease upheld; appeals on rent and damages dismissed
C1 14 25Kantonsgericht25.06.2014Dismissed
The Wallis Cantonal Court dismissed the landlord's appeal and the tenants' cross-appeal. It upheld the first-instance finding that the parties had concluded a five-year fixed-term lease from 1 September 2006 without a special early termination right for the tenant. The court also rejected the tenant's argument that its letters of 26 October and 30 November 2006 were valid notices of termination, holding that they merely denied contract formation. Finally, it confirmed that the landlords had sufficiently mitigated their damages when searching for a replacement tenant and left the first-instance cost split unchanged, while allocating the appeal costs mostly to the appellant.
Art. 18 OR; Art. 255 OR; Art. 266 OR; Art. 264 OR; Art. 105 ff. ZPO: The existence and content of a lease are determined primarily by the parties' concordant actual intent; only subsidiarily, by objective interpretation under the reliance principle. A lease is fixed-term only if the parties agreed on a limited duration and intended termination without notice at the agreed end. A fixed-term lease does not require notice and cannot be revoked by treating a denial of contract formation as a cancellation. Under Art. 264 OR, the tenant bears the primary burden of proposing a replacement tenant; the landlord must mitigate loss only within the limits of good faith, and the adequacy of mitigation measures is assessed in light of the circumstances. In cost allocation, the court may take account of the relative weight and timing of withdrawn claims; a minor late withdrawal does not necessarily justify a materially different distribution (consid. 2.5, 3.2-3.4).
C1 14 25
URTEIL VOM 25. JUNI 2014
Kantonsgericht Wallis
I. Zivilrechtliche Abteilung
Besetzung: Kantonsrichter Hermann Murmann, Präsident; Dr. Lionel Seeberger und
Ersatzrichter Dr. Thierry Schnyder; Dr. Adrian Walpen, Gerichtsschreiber
in Sachen
X_________AG , Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt
A_________
gegen
Y_________ und Z_________ , Kläger und Berufungsbeklagte, vertreten durch
Rechtsanwalt B_________
(Mietentschädigung)
Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts C_________
vom 6. Dezember 2013
Verfahren
A. Die Ehegatten Y_________ und Z_________ klagten am 16. Mai 2007 gegen die
X_________AG mit folgenden Anträgen (S. 15 f.):
5.1 Die X_________AG bezahlt den Klägern die fälligen Quartalszahlungen an Mietzinsen und
Nebenkosten, nämlich
Nebenkosten, zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 1. September 2006;
Nebenkosten, zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 1. Dezember 2006;
Zins zu 5 % ab dem 1. März 2007;
Zins zu 5 % ab dem 1. Juni 2007.
5.2 Die X_________AG bezahlt den Klägern den weiteren Verspätungsschaden beziehungsweise als
Schadenersatz für Stromrechnungen und weiteren Schaden
Zins ab Fälligkeit;
entsprechend insgesamt Fr. 137.60, zuzüglich Zins ab Fälligkeit;
Weitervermietung der Räumlichkeiten über insgesamt Fr. 311.20 zuzüglich Zins ab Fälligkeit;
Fr. 1'579.50, zuzüglich Zins zu 5% ab Fälligkeit.
5.3 Es wird festgestellt, dass die X_________den Klägern ab dem 1. September 2007 bis zum
Fr. 51.60 an Grundgebühren elektrische Energie, zuzüglich Zins zu 5 % ab Fälligkeit schuldet,
abzüglich ersparte Aufwendungen und Einnahmen der Kläger aus anderweitigem Gebrauch der
Mietsache, eventualiter Bezahlung der im vorliegenden Rechtsbegehren festgestellten Ansprüche im
Sinne einer Leistungsklage.
5.4 Eine Ergänzung der Ansprüche der Kläger aufgrund der tatsächlich geschuldeten Nebenkosten
einerseits sowie aufgrund der mietvertraglich vereinbarten Anpassung der Mietzinsen an den
Landesindex der Konsumentenpreise im Rahmen der Schlussbegehren bleibt ausdrücklich
vorbehalten.
5.5 Die X_________bezahlt sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid sowie eine durch das
zuständige Gericht festzulegende Parteientschädigung an die Kläger.
Die Klägerpartei erörterte, sie hätte mit der X_________AG ab September 2006 einen
auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Die Bank missachte diesen,
weshalb sie das Ersatzerfüllungsinteresse vor Gericht geltend machen müsse.
Die Beklagte antwortete am 29. Oktober 2007 und verlangte (S. 192 f.):
Primärbegehren:
Auf die Klage von Herrn Z_________ und Frau Y_________ vom 16. Mai 2007 sei nicht einzutreten.
Subsidiärbegehren:
Die Klage von Herrn Z_________ und Frau Y_________ vom 16. Mai 2007 sei soweit auf sie
einzutreten werden kann, abzuweisen.
Die Kosten von Verfahren und Entscheid sei durch die Kläger zu tragen.
Der Beklagten sei für das Schlichtungsverfahren sowie für das Gerichtsverfahren eine angemessene
Parteientschädigung zuzusprechen.
Die Beklagte bestritt die örtliche und sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts
und die Zulässigkeit der Feststellungsbegehren. Es sei ferner mit Hilfe eines Vorurteils
zu prüfen, ob wegen der vorbehaltenen und nicht angewandten Schriftform überhaupt
ein Mietvertrag zustande gekommen sei.
B. Das Bezirksgericht C_________ instruierte den Fall. Es edierte am 19. September
2008 Akten bei der Mietschlichtungsbehörde (S. 234), wies am 26. September 2008
Einreden der örtlichen und sachlichen Unzuständigkeit ab und beschränkte das
Verfahren vorerst auf die Frage des Zustandekommens eines Mietvertrages (S. 238
ff.).
Die Kläger beantragten in ihrer Replik vom 3. November 2008, die Beklagte sei zur
Zahlung der Mietzinsen vom 1. September 2006 bis und mit 30. September 2008
entsprechend Fr. 52'500.-- zuzüglich Zins zu 5 % seit 16. September 2007 zu
verpflichten. Sie verlangte ferner Nebenkosten und Verspätungsschaden (S. 264). Der
Bezirksrichter fixierte den Streitwert in der Vorverhandlung vom 6. Januar 2009 auf
Fr. 52‘000.-- (S. 330), edierte am 2. Juni 2009 Bauakten (S. 372 ff.) und befragte
diverse Zeugen resp. die Parteien am 18. November 2009 (S. 468 ff.). Weitere Zeugen
wurden rogatorisch einvernommen (S. 559 ff.; S. 601 ff.).
C. Das Bezirksgericht bestätigte am 18. Juni 2010 das Zustandekommen des
Mietvertrags (S. 663 ff.). Das Kantonsgericht hiess am 24. Mai 2012 die dagegen
erhobene Berufung gut (S. 714 ff.). Das Bundesgericht fällte schliesslich am
4A_416/2012 vom 21. November 2012):
In Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Wallis vom 24. Mai
2012 aufgehoben und festgestellt, dass die Parteien für die Wohnung im zweiten Obergeschoss an
der Strasse G_________ 4 in C_________ ab dem 1. September 2006 einen Mietvertrag
abgeschlossen haben.
Die Sache wird zu neuer Entscheidung über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen
Rechtsmittelverfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 2‘500.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit
insgesamt Fr. 3‘000.-- zu entschädigen.
[…]
D. Das Kantonsgericht setzte die Gerichtskosten und Parteientschädigungen für das
Verfahren der ersten und zweiten Instanz am 11. Januar 2013 neu fest. Die
X_________AG hatte demnach für das Vorurteil die Gerichtskosten von insgesamt
Fr. 5‘300.-- und eine Parteientschädigung von Fr. 9‘400.-- zu zahlen (S. 763 f.).
E. Das Bezirksgericht C_________ setzte den Prozess nach einer Sistierung für
Vergleichsverhandlungen (S. 780) am 14. März 2013 fort (S. 781). Eine
Instruktionsverhandlung fand am 17. April 2013 statt (S. 782 ff.):
Die Kläger beantragten (S. 787):
Die X_________ bezahlt den Klägern die fälligen Quartalszahlungen an Mietzinsen vom 1. September
2006 bis und mit 30. September 2008 entsprechend insgesamt 25 Monaten à Fr. 2‘l00.-- den
Gesamtbetrag von Fr. 52‘500.--, zuzüglich Zins zu 5 % seit mittlerem Verfall ab dem 16. September
Die X_________ bezahlt den Klägern in Berücksichtigung der zu leistenden Quartalszahlungen an
Nebenkosten zur Miete zuzüglich Zins zu 5 % ab mittlerer Fälligkeit, nämlich
5 % ab dem 1. November 2006;
für das Jahr 2007 Fr. 3‘025.05, zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 1. Juli;
für die Monate Januar bis und mit September 2008 den Betrag von (neu) Fr. 2‘810.60 zuzüglich
Zins ab dem 16. April 2008.
Die X_________ bezahlt den Klägern als weiteren Verspätungsschaden beziehungsweise als
Schadenersatz
für die Inserate in der Wochenpresse Fr. 95.-- zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 16. Mai 2007;
für die Kosten in Zusammenhang mit der elektrischen Stromversorgung Fr. 470.-- zuzüglich Zins zu
5 % ab dem 15. September 2007;
Installationen Fr. 1‘579.50 zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 16. Mai 2007.
Die X_________ bezahlt sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid sowie eine durch das
zuständige Gericht festzulegende Parteientschädigung an die Kläger.
Die Beklagte bestätigte ihre Anträge gemäss Klageantwort (S. 782).
Die Beteiligten setzten den Streitwert auf Fr. 62‘300.-- fest (S. 782).
F. Das Bezirksgericht erliess am 29. April 2013 die Beweisverfügung (S. 807 f.). Die
Kläger deponierten am 17. Mai 2013 weitere Urkunden (S. 810 ff.). Die
Zeugenbefragung fand am 4. September 2013 statt (S. 833 ff.). Die Parteien stellten an
der Hauptverhandlung vom 3. Dezember 2013 folgende Schlussanträge (S. 872):
Kläger (S. 858):
Die X_________ bezahlt den Klägern die fälligen Quartalszahlungen an Mietzinsen vom 1. September
2006 bis und mit 30. September 2008 entsprechend insgesamt 25 Monaten à Fr. 2‘100.-- den
Gesamtbetrag von Fr. 52‘500.--, zuzüglich Zins von 5 % seit mittlerem Verfall ab dem 16. September
Die X_________ bezahlt den Klägern in Berücksichtigung der zu leistenden Quartalszahlungen an
Nebenkosten zur Miete zuzüglich Zins zu 5 % ab mittlerer Fälligkeit, nämlich
5 % ab dem 1. November 2006;
für das Jahr 2007 Fr. 3‘025.05, zuzüglich Zins zu 5 % ab 1. Juli 2007;
für die Monate Januar bis und mit September 2008 den Betrag von Fr. 2‘810.60, zuzüglich Zins zu
5 % ab dem 16. April 2008.
Die X_________ bezahlt den Klägern als weiteren Verspätungsschaden beziehungsweise als
Schadenersatz
für die Inserate in der Wochenpresse Fr. 95.--, zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 4. November 2008;
für die Kosten in Zusammenhang mit der elektrischen Stromversorgung Fr. 470.--, zuzüglich Zins
zu 5 % ab dem 16. September 2007.
Die X_________ bezahlt sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid sowie eine durch das Gericht
festzulegende Parteientschädigung an die Kläger.
Beklagte (S. 871):
Die Beklagte bezahlt den Klägern für die Mietdauer vom 1. September 2006 bis zum Ende April 2007
einen Pauschalbetrag von Fr. 6300.--.
Die Beklagte bezahlt der Klägerschaft die für diesen Zeitraum entstandenen Nebenkosten gemäss
den hinterlegten Belegen von Total Fr. 953.50.
Weitergehende Ansprüche der Klägerschaft werden abgewiesen.
Die Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zu Lasten der Klägerschaft.
Die Beklagte sei für das vorliegende Verfahren mit einer Parteientschädigung gemäss
Gerichtskostentarif zu entschädigen.
G. Das Bezirksgericht C_________ fällte am 6. Dezember 2013 nachstehendes Urteil
(S. 889 f.):
Die X_________AG bezahlt Z_________ und Y_________ die Mietzinsen vom 1. September 2006
bis und mit 30. September 2008 entsprechend insgesamt 25 Monaten zu Fr. 2’l00.--, insgesamt
Fr. 52‘500.--, zuzüglich Zins zu 5 % seit mittlerem Verfall ab 15. September 2007.
Die X_________AG bezahlt Z_________ und Y_________ die Mietnebenkosten zuzüglich Zins zu
5 % ab mittlerer Fälligkeit, nämlich für die Monate September bis Dezember 2006 den Betrag von
Fr. 953.50, zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 15. Februar 2007, für das Jahr 2007 Fr. 3‘025.05, zuzüglich
Zins zu 5 % ab dem 3. Dezember 2008 und für die Monate Januar bis und mit September 2008 den
Betrag von Fr. 2‘810.60 zuzüglich Zins ab dem 3. Dezember 2008.
Die
X_________AG
bezahlt
Z_________
und
Y_________
die
Inseratekosten
in
den
Tageszeitungen von Fr. 872.10 zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 4. November 2008 und in der
Wochenpresse von Fr. 95.-- zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 4. November 2008.
Die X_________AG bezahlt Z_________ und Y_________ für die Stromkosten Fr. 470.-- zuzüglich
Zins zu 5 % ab dem 15. September 2007.
Die Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 3‘200.-- werden zu Fr. 160.-- Z_________ und Y_________
sowie zu 3‘040.-- der X_________AG auferlegt und mit dem von den Klägern geleisteten
Kostenvorschüssen von insgesamt Fr. 5‘000.-- verrechnet. Der Saldo von Fr. 1‘800.-- wird den
Klägern von der Gerichtskasse des Bezirksgerichts zurückerstattet.
Die X_________AG bezahlt Z_________ und Y_________:
Fr. 3‘040.-- für geleistete Kostenvorschüsse und
Fr. 4‘997.-- als Parteientschädigung.
Z_________ und Y_________ bezahlen der X_________AG eine Parteientschädigung von Fr. 263.--.
H. Die X_________AG reichte gegen dieses Urteil am 27. Januar 2014 beim
Kantonsgericht Wallis Berufung mit folgenden Anträgen ein (S. 897):
Die vorliegende Berufung sei gutzuheissen.
Die Berufungsklägerin bezahlt den Berufungsbeklagten für die Mietdauer vom 1. September 2006 bis
zum Ende April 2007 einen Betrag von Fr. 6‘300.--.
Die Berufungsklägerin bezahlt den Berufungsbeklagten die für diesen Zeitraum entstandenen
Nebenkosten gemäss den hinterlegten Belegen von total Fr. 935.50.
Die weitergehenden Ansprüche der Berufungsbeklagten werden abgewiesen.
Die Kosten von Verfahren und Entscheid des erstinstanzlichen Verfahrens sowie des
Berufungsprozesses gehen zu Lasten der Berufungsbeklagten.
Der Berufungsklägerin sei mit einer Parteientschädigung gemäss Gerichtskostentarif für das
vorliegende Berufungsverfahren sowie für das erstinstanzliche Verfahren zu entschädigen.
Y_________
und
Z_________
hinterlegten
am
Februar
2014
ihre
Berufungsantwort und Anschlussberufung mit folgenden Anträgen (S. 940):
2.1 Die Berufung der X_________ vom 27. Januar 2014 wird abgewiesen.
2.2 Die Anschlussberufung wird gutgeheissen.
2.3 Die X_________ als Berufungsklägerin übernimmt sämtliche Kosten von Verfahren und Urteil.
2.4 Den Berufungsbeklagten wird zu Lasten der X_________ als Berufungsklägerin eine gerichtlich
festgesetzte, angemessene Parteientschädigung zugesprochen.
Die Berufungsklägerin bestätigte am 3. April 2014 ihre Anträge (S. 955 ff.). Die
Berufungsbeklagte deponierte ihrerseits am 25. April 2014 eine abschliessende
Stellungnahme (S. 963 ff.), ohne ihre Begehren anzupassen.
Sachverhalt und Erwägungen
1.
1.1 Das Kantonsgericht beurteilt als Rechtsmittelinstanz Berufungen, die im neunten
Titel des zweiten Teils der ZPO vorgesehen sind (Art. 5 Abs. 1 lit. b EGZPO).
1.2.1 Erstinstanzliche Endentscheide sind mit Berufung anfechtbar (Art. 308 Abs. 1
lit. a ZPO). Der angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts C_________ vom
1.2.2 Die Berufung ans Kantonsgericht ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten
nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens Fr. 10'000.-- beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert wird durch die
Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Gericht setzt ihn fest,
wenn das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme lautet, sofern sich die
Parteien nicht darüber einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91
Abs. 2 ZPO). Die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren sind für die
Streitwertbestimmung im Berufungsverfahren massgeblich (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die
Rechtsbegehren vor erster Instanz unter Berücksichtigung von Anerkennungen und
Rückzügen einzelner Anträge sind zu beachten (Spühler, in: Basler Kommentar, 2. A.,
N 8 zu Art. 308 ZPO; Blickenstorfer, in: Brunner/Gasser/Schwander, Schweizerische
Zivilprozessordnung [ZPO], Kommentar, Zürich/St. Gallen 2011, N 24 zu Art. 308 ZGB;
Mathys, in: Baker & McKenzie [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO],
Bern 2010, N 33 zu Art. 308 ZPO). Die Berufungsbeklagten haben in den
Schlussbegehren vor erster Instanz gesamthaft Fr. 60'726.25 gefordert (S. 858), die
Berufungsklägerin insgesamt Fr. 7‘253.50 anerkannt (S. 871). Der Streitwert beträgt
demnach Fr. 53‘472.75. Die Berufung ist zulässig.
1.2.3 Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Das Rechtsmittel
wurde in Berücksichtigung der Weihnachtsgerichtsferien fristgerecht eingereicht
(Art. 145 ZPO.
1.2.4 Der Berufungsbeklagte kann sich der Berufung der Gegenpartei anschliessen
und dadurch die Abänderung des angefochtenen Urteils zu Ungunsten des
Berufungsklägers ermöglichen (Art. 313 ZPO). Dieses Anschlussrechtsmittel ist
untrennbar mit dem rechtlichen Schicksal der Hauptberufung verbunden. Es fällt dahin,
wenn die Berufungsinstanz auf die Hauptberufung nicht eintritt, sie als offensichtlich
unzulässig oder unbegründet bezeichnet oder wenn der Berufungskläger sein
Rechtsmittel zurückzieht (Art. 313 Abs. 2 ZPO). Die Anschlussberufung ist an keine
Streitwertgrenze gebunden. Sie kann sich auch lediglich gegen den Kostenentscheid
richten (Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 2. A., Zürich 2013, N 6 f. zu
§ 26). Die Anschlussberufung ist innert der 30 tägigen Berufungsantwortfrist
einzureichen (Art. 312 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 313 Abs. 1 ZPO).
1.2.5 Der Berufungskläger hat wegen der reformatorischen Natur der Berufung
(Art. 318 Abs. 1 lit. b ZPO) grundsätzlich einen Antrag in der Sache zu stellen. Das
Rechtsbegehren muss im Falle der Gutheissung des Rechtsmittels unverändert zum
Urteil erhoben werden können (BGE 137 III 617 E. 4.3 und 6.1 mit Hinweisen; Urteil
[des Bundesgerichts] 4D_8/2013 vom 8. April 2013 E. 2.2). Das Verbot des
überspitzten Formalismus grenzt die Anwendung prozessualer Formstrenge ein. Es ist
verletzt, wenn für ein Verfahren rigorose Formvorschriften ohne sachliche
Rechtfertigung aufgestellt werden, wenn eine Behörde formelle Vorschriften mit
übertriebener Schärfe handhabt oder überspannte Anforderungen an die Rechtsschrift
stellt und damit dem Bürger den Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt (BGE 135
I 6 E. 2.1). Das Gericht hat auf eine Berufung mit formell mangelhaften
Rechtsbegehren ausnahmsweise einzutreten, wenn sich aus der Begründung,
allenfalls in Verbindung mit dem angefochtenen Entscheid, ergibt, was der
Berufungskläger in der Sache verlangt (Urteil [des Bundesgerichts] 4A_383/2013 vom
[…]
2.2 Die Anschlussberufung wird gutgeheissen.
2.3 Die X_________ als Berufungsklägerin übernimmt sämtliche Kosten von Verfahren und Urteil.
[…]
Die Auslegung des Antrags Ziff. 2.3 mit Hilfe der Begründung des Rechtsmittels ergibt,
die Anschlussberufung richte sich gegen die Kostenverteilung im erstinstanzlichen
Verfahren.
1.3 Die unrichtige Rechtsanwendung - des gesamten kantonalen und eidgenössischen
Rechts (Gehri, in: Gehri/Kramer, ZPO Kommentar, Zürich 2012, N 1 zu Art. 310 ZPO) -
und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts - durch die Vorinstanz im
angefochtenen Entscheid - können in der Berufung geltend gemacht werden (Art. 310
lit. a und b ZPO). Letztere ist entsprechend zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO in fine).
Das Rechtsmittel hemmt die Rechtskraft und Vollstreckbarkeit des angefochtenen
Entscheids im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO; vgl. auch Art. 58 ZPO). Neue
Tatsachen und Beweismittel werden gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch
berücksichtigt, wenn sie (a.) ohne Verzug vorgebracht werden; und (b.) trotz
zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten.
Die Parteien rügen in verschiedener Hinsicht eine falsche und unvollständige
Sachverhaltsfeststellung sowie eine falsche Rechtsanwendung. Das Kantonsgericht
behandelt diese in den nachfolgenden E. 2.2 ff.
1.4 Die Rechtsmittelinstanz kann nach Art. 318 ZPO (a.) den angefochtenen
Entscheid bestätigen, (b.) neu entscheiden oder (c.) die Sache an die untere Instanz
zurückweisen, wenn (1.) ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt worden ist oder
(2.)
der
Sachverhalt
in
wesentlichen
Teilen
zu
vervollständigen
ist.
Die
Rechtsmittelinstanz hat jedoch regelmässig entweder die Berufung abzuweisen und
den angefochtenen Entscheid inhaltlich zu bestätigen oder die Berufung ganz oder
teilweise gutzuheissen und diesfalls selbst zu entscheiden. Die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids mit Rückweisung an die erste Instanz zur Neubeurteilung
bildet die Ausnahme (Sterchi in: Berner Kommentar, N 3 ff. zu Art. 318 ZGB; Volkart,
in: Brunner/Gasser/Schwander, a.a.O., N 3 ff. zu Art. 318 ZPO).
2.
2.1. Folgender Sachverhalt liegt der Angelegenheit zugrunde:
Die Ehegatten Y_________ und Z_________ sind Eigentümer von Räumlichkeiten im
zweiten Obergeschoss eines Geschäftshauses in C_________, welches sie 2006 zu
vermieten versuchten.
Die X_________AG gliederte damals die Abteilung Privatkredit und Autoleasing aus
ihrem Geschäftsbereich aus und übertrug sie der Bank D_________. Letztere
benötigte, unter anderem auch in C_________, neue eigene Geschäftsräume (S. 571
f.; S. 484).
E_________, Abteilungsleiter für Kleinkredit und Leasing in C_________ (S. 494;
S. 572), meldete den Eigentümern im Auftrag der Berufungsklägerin am 11. Juli 2006
fernmündlich Interesse zur Anmietung dieser Lokalität (anerkannte TB 1; anerkannte
TB 50; S. 469). Er besichtigte sie am 12. Juli 2006 mit Z_________. Der Eigentümer
erwähnte u.a. als wesentliche Vertragsbedingungen den Mietbeginn ab September
2006 und die Mietentschädigung von Fr. 2‘075.-- bis Fr. 2‘100.-- (anerkannte TB 2;
anerkannte TB 51; S. 472).
F_________, Prokurist der Bank (S. 209) und Verantwortlicher Liegenschaftsabteilung
Westschweiz (S. 572), übermittelte den Berufungsbeklagten am 8. August 2006
(S. 478) eine Email mit folgendem Inhalt (S. 21; S. 792):
„Wie telefonisch schon abgemacht, bestätige ich Ihnen, dass der X_________ die Räume an der
Strasse G_________ mieten möchte. Wir (Herr H_________) werden Ihnen einen Vertrag
Vorschlag senden mit:
Mietzins Fr. 2‘100.--/Monat + NK […]“
H_________ war Mitarbeiter der I_________, welche im Auftrag der Berufungsklägerin
den Mietvertrag vorbereiten sollte (S. 483; S. 519). Er sandte den Eigentümern am
anerkannte TB 54; S. 22; S. 417 ff.; S. 470; S. 479). Darin war bereits Folgendes
vorgesehen:
Das Mietverhältnis ist befristet und endet ohne vorherige Kündigung nach einer Mietdauer von
5 Jahren automatisch am…. .
Die Berufungsbeklagten ergänzten darin das Mietobjekt, den jährlichen Mietzins von
Fr. 25'200.-- und notierten den Mietbeginn am 1. September 2006 und das Mietende
auf den 31. August 2011(S. 433 und 434) mit einer Option für weitere zwei Jahre.
Z_________ strich ausserdem sämtliche unzutreffenden oder unmöglichen Varianten
im Formular durch (S. 417 ff. und S. 430 ff.; S. 472 f.) und schickte den so
angepassten Entwurf am 14. August 2006 der Berufungsklägerin zurück (S. 23; S. 470;
S. 479b).
Die Bank übermittelte den Eigentümern am 18. August 2006 Pläne für einen geplanten
Umbau im Mietobjekt (S. 24; S. 793). Z_________ ergänzte in einem neuen
Vertragsentwurf vom 22. August 2006 die Rückbaupflicht betreffend geplantem Tresor
und verschiedenen, gemäss zugestellten Plänen anzupassenden Wänden (S. 37). Er
erstreckte ausserdem die Option auf 5 Jahre (S. 33; S. 446; S. 474), ergänzte die
Übernahme
der
Prämie
der
Gebäudehaftpflichtversicherung
als
zusätzliche
Nebenkosten (S. 38) und sandte den abgeänderten Vertrag am 22. August 2006 der
Berufungsklägerin zurück (anerkannte TB 57; S. 29 ff.; S. 470; S. 794).
Die Bank verlangte von den Eigentümern noch vor Beginn der Miete die Entfernung
einer Lichtanlage und von Lavabos (S. 475; S. 497; S. 506; S. 515).
Z_________ warf die Schlüssel des Mietgegenstands der Berufungsklägerin in den
Briefkasten, was E_________ am 28. August 2006 quittierte (anerkannte TB 21; S. 41
ff.; S. 498; S. 795).
Zwischen Z_________ und J_________ kam es am 4. resp. 5. September 2006 zu
einer telefonischen Besprechung betreffend Mietvertrag (S. 477). Inhalt und Ausgang
der Besprechung wurden im Verlauf des Prozesses widersprüchlich wiedergegeben.
Die Bank erklärte aber, unbestrittenermassen, nicht mehr an der Miete interessiert zu
sein, was der Eigentümer nicht akzeptieren wollte. Eine Einigung erfolgte an diesem
Tag nicht (vgl. die bestrittenen TB 61 ff. der Berufungsklägerin).
Die Berufungsbeklagten verlangten am 12. September 2006 mit eingeschriebenem
Brief zu Handen der Bank den unterzeichneten Mietvertrag zur Gegenzeichnung. Die
Berufungsklägerin habe, laut Brief, am 4. September 2006 nachgefragt, ob der Vertrag
rückgängig gemacht werden könnte. Die Eigentümer hätten dies abgelehnt.
J_________ habe daraufhin erklärt, er werde F_________ anweisen, den Vertrag zur
Gegenzeichnung zu übermitteln (S. 44).
Die X_________ mietete Ende September 2006 von einem Dritten die Räumlichkeiten
ein Geschoss unterhalb des Mietgegenstands an (anerkannte TB 48; S. 516).
Die K_________ AG bat die Eigentümer am 29. September 2006, ein Baugesuch der
Bank betreffend Anbringung einer Reklamebeschriftung an der Strasse G_________
schnellstmöglich
unterzeichnet
zurückzusenden
(S.
48
ff.;
S.
795a).
Die
Berufungsbeklagten taten dies am 2. Oktober 2006. Sie forderten gleichentags von
J_________ erneut per eingeschriebenen Brief die Zustellung des unterzeichneten
Mietvertrags und die Zahlung der ersten Mietzinszahlung (S. 60).
Die Berufungsbeklagten verlangten per Einschreiben vom 25. Oktober 2006 erneut den
schriftlichen Mietvertrag und die erste Tranche der Mietentschädigung ein (S. 61 ff.;).
Die Bank bestritt gegenüber den Berufungsklagten am 26. Oktober 2006 schriftlich das
Zustandekommen eines Mietvertrags und unterbreitete ein aussergerichtliches
Vergleichsangebot (anerkannte TB 70; S. 206; S. 800 f.).
Die Bank bestritt gegenüber den Vermietern und den betroffenen Wasser- und
Stromlieferanten am 30. November 2006 das Zustandekommen des Mietverhältnisses
(anerkannte TB 75 f.; S. 207 f.; S. 802 f.). Die Eigentümer erhielten gleichentags die
Schlüssel des Mietgegenstands zurück (anerkannte TB 35; S. 757).
Das Mietobjekt blieb bis zum 1. Oktober 2008 leer. Die Bank L_________ (S. 471)
übernahm es anschliessend (S. 479; S. 523 ff.).
2.2 Das Bundesgericht hat am 21. November 2012 festgestellt, die Parteien hätten ab
dem 1. September 2006 einen Mietvertrag abgeschlossen (S. 760). Die Vorinstanz hat
diesen als einen auf fünf Jahre befristeten Kontrakt qualifiziert (S. 879 f.), was die
Berufungsklägerin bestreitet (S. 899).
2.2.1 Der Inhalt eines Vertrages bestimmt sich in erster Linie nach dem
übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Diese subjektive
Auslegung beruht auf Beweiswürdigung. Das Gericht hat, wenn der Inhalt des Vertrags
unbewiesen bleibt, zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der
Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut
und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen, die ihnen vorausgegangen und
unter denen sie abgegeben worden sind, verstanden werden durften und mussten
(objektivierte Auslegung; Urteil [des Bundesgerichts] 4A_703/2012 vom 22. April 2013
E. 3.3; BGE 132 III 24 E. 4 mit Hinweisen). Im Übrigen kann auf die einschlägigen
Ausführungen der Vorinstanz (E. 2.1 f., S. 879 f.) verwiesen werden.
Ein Mietverhältnis kann befristet oder unbefristet sein (Art. 255 Abs. 1 OR). Es gilt als
befristet, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll
(Art. 255 Abs. 2 und Art. 266 Abs. 1 OR; Urteil [des Bundesgerichts] 4C.455/1999 vom
3 OR; Urteil [des Bundesgerichts] 4A_423/2013 vom 13. November 2013 E. 5.1). Es
steht den Parteien frei zu bestimmen, ob sie ein befristetes oder ein unbefristetes
Mietverhältnis
vereinbaren
wollen,
ihr
Wille
ist
entscheidend
(Urteil
[des
Bundesgerichts] 4C.455/1999 vom 21. März 2000 E. 2). Die Vereinbarung kann bei
Abschluss des Mietvertrags oder auch später getroffen werden (Higi, in: Zürcher
Kommentar, 4. A. Zürich 1995, N 30 zu Art. 255 OR; SVIT-Kommentar zum Mietrecht,
Das befristete Mietverhältnis erfordert (1.) eine Vereinbarung, die sich (2.) über die
beschränkte Dauer des Mietverhältnisses ausspricht und die (3.) den Willen der
Parteien zum Ausdruck bringt, das Mietverhältnis in dem von ihnen bestimmten
Zeitpunkt ohne Kündigung zu beenden (Higi, a.a.O., N 26 ff. zu Art. 255 OR). Die
Parteien müssen die Vertragsdauer im Zeitpunkt der Abrede bestimmen können (SVIT-
Kommentar, a.a.O., N 13 zu Art. 255 OR; weitergehend Higi, a.a.O., N 34 ff. zu Art.
255 OR, der auch Vorhersehbarkeit des Vertragsendes verlangt). Sie wird durch einen
Endtermin oder durch eine bestimmte Vertragsdauer ausgedrückt, kann sich aber auch
stillschweigend aus der Zweckumschreibung der Miete ergeben (Higi, a.a.O., N 35 zu
Art. 255 OR, SVIT-Kommentar, a.a.O., N 13 zu Art. 255 OR).
2.2.2 Nachfolgendes ist zur Auslegung des vereinbarten Vertragsinhalts relevant:
2.2.2.1 Der Berufungsbeklagte Z_________ hat ausgesagt (S. 473 f.):
Ich hatte den Mustervertrag erhalten, dieser hatte X Varianten. Es ging darum, den Mustervertrag an
die mündlichen Vereinbarungen anzupassen. Ich strich alle Varianten raus, die nicht zutrafen […].
Am 14. August 2006 bekam ich dann ein Telefon von H_________. Es sei grundsätzlich alles in
Ordnung […]
Der deponierte Vertragserstentwurf vom 9. August 2006 enthält tatsächlich eine
Vielzahl von Durchstreichungen (S. 417 ff.), was als Hilfstatsache zur Würdigung der
Aussage des Eigentümers Z_________ (vgl. Urteil [des Bundesgerichts] 5P.352/2001
vom 17. Januar 2002 E. 6.b) dienen kann. Allerdings gilt bei der Beweiswürdigung
auch zu berücksichtigen, dass der Berufungsbeklagte ein grosses Interesse am
Verfahrensausgang hat.
2.2.2.2 F_________ ist bei seiner gerichtlichen Einvernahme nicht mehr Angestellter
der Berufungsklägerin gewesen (S. 509). Er hat seinerseits vor Gericht erklärt (S. 511
ff.):
Wir haben einen Mietvertrag mit Herrn H_________ vorbereitet. Es handelte sich dabei um einen
Entwurf eines Mietvertrages
[…]
Bestand über die erstmalige Anmietung für eine Dauer von fünf Jahren von Anfang an Einigkeit unter
den Parteien?
Auf unserer Seite gab es ein Problem. Es waren einzig fünf Jahre vorgesehen. In der zweiten
Version hiess es dann mindestens fünf Jahre und evt. noch fünf Jahre als Option. Herr Z_________
sagte, vielleicht ginge seine Tochter dann in diese Räumlichkeiten, weshalb er am Anfang nicht mehr
als fünf Jahre abschliessen wollte.
[…]
Hat man sich dann nach dem Ablauf der ersten fünf Jahre auf eine Option von fünf Jahren geeinigt
mit gleichzeitiger Anpassung der Nebenkosten, indem sich die X_________ bereit erklärte, die
anteiligen Versicherungskosten ebenfalls zu übernehmen?
Ob die Versicherungskosten im Vertrag waren, weiss ich nicht mehr. Wir hatten einen Entwurf in
M_________ und dann einen Vertrag, der von Herrn Z_________ und Frau Y_________
unterzeichnet worden waren. Bei der zweiten Version war die Option gemäss unserem Wunsch drin.
und (S. 515)
Waren sich die X_________ als Mieter und die Vermieterseite Z_________ aus Ihrer Sicht über
sämtliche Elemente des Mietverhältnisses einig, als Sie die Entfernung der Lichtanlage und der
Lavabos erwünscht haben?
Ja sicher, sonst hätten wir das nicht gefragt
Diese Aussage zeigt auf, dass auch die Bank einen auf fünf Jahre befristeten
Mietvertrag plus Option abschliessen wollte. Sie stimmt mithin mit derjenigen von
Z_________ überein. Die Aussage des ehemaligen Prokuristen der Berufungsklägerin,
der sich ebenfalls mit der Anmietung der Geschäftsräumlichkeiten an der Strasse
G_________ befasst hatte, hat einen hohen Beweiswert.
2.2.2.3 Die Berufungsklägerin selber hat den Eigentümern einen Vertragsentwurf (vom
Eigentümer haben diese Befristung akzeptiert und den Vertrag mit Änderungen, jedoch
nicht bezüglich der Befristung, am 14. August 2006 zurückgesandt. Die Bank hat den
Vertragsentwurf inkl. entsprechender Klausel noch zwei Mal den Eigentümern zur
Ergänzung überlassen, ohne dabei die Befristung zu beanstanden. Dementsprechend
steht es ausser Zweifel, dass beide Parteien einen auf 5 Jahre befristeten Mietvertrag
abschliessen wollten. In der Folge verhandelten die Parteien um die Dauer einer
Option von vorerst 2 Jahren und alsdann 5 Jahren.
2.2.2.4
Die
Mieterin
hätte gemäss
deponierten
Bauplänen umfangreiche
Umbauarbeiten geplant (S. 25 ff.). Dies indiziert, sie hätte ein Interesse an einer
möglichst langen, unkündbaren Mietdauer inkl. Option gehabt.
2.2.2.5 Die Berufungsklägerin zitiert den Mietvertragsentwurf, welchen die
X_________AG den Berufungsbeklagten am 6. resp. 9. August 2006 übermittelt hat,
wie folgt (S. 900):
Die X_________ ist einseitig berechtigt, das gesamte Mietverhältnis oder zusammenhängende
Flächen von mindestens … m2 mit eigenem Zugang ausserordentlich mit einer Kündigungsfrist von
6 Monaten auf das Ende einer jeweiligen […] jährigen Mietdauer zu kündigen.
Die Berufungsklägerin bestreitet, sie habe die anschliessenden Abänderungen, in
welchen das Mietverhältnis befristet worden sei, akzeptiert (S. 901, TB 9). Sie geht
mithin davon aus, die gerade zitierte Erstfassung des Vertragsentwurfs sei anwendbar
und gewähre ihr ein generelles Kündigungsrecht auf sechs Monate (S. 901 TB 10).
Die Berufungsbeklagten erwidern dazu, der oben erwähnte Passus sei in der Berufung
vom 27. Januar 2014 falsch zitiert worden (S. 942). Er laute vielmehr:
Die X_________ ist einseitig berechtigt, das gesamte Mietverhältnis oder zusammenhängende
Flächen von mindestens [Anzahl] m2 mit eigenem Zugang ausserordentlich mit einer Kündigungsfrist
von 6 Monaten auf das Ende einer jeweils [z.B. drei]jährigen Mietdauer zu kündigen.
Der Vertragsentwurf enthält tatsächlich den Wortlaut „auf das Ende einer jeweils [z.B.
drei]jährigen Mietdauer zu kündigen“ (vgl. S. 421). Die Berufungsklägerin hat demnach
den ersten Vertragsentwurf im Rechtsmittel falsch zitiert.
Mithin wollte sich die Berufungsklägerin in ihrem ersten Vertragsentwurf trotz
Abschluss
eines
befristeten
Mietvertrages
eine
ausserordentliche
Kündigungsmöglichkeit vor Ablauf des befristeten Mietvertrages vorbehalten. Diesen
Passus im Vertragsentwurf vom 9. August 2006 (S. 421) hat aber Z_________
gestrichen. Er figuriert im Exemplar vom 14. August 2006 (S. 434), das der
Berufungsklägerin zurückgesandt wurde bereits nicht mehr. Er war danach auch nicht
mehr Thema zwischen den Vertragsparteien. So oder so sah der erste Vertragsentwurf
vom 9. August 2006 keinesfalls vor, dass der befristete Mietvertrag generell auf sechs
Monate kündbar war. Vielmehr war eine ausserordentliche Kündigung auf Ende einer
[z.B. drei]-jährigen Mietdauer vorgeschlagen worden. Gemäss Vertragsentwurf wäre
eine ausserordentliche Kündigung aber erst auf das Ende einer [drei]-jährigen
Mietdauer möglich gewesen. Diese ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit war
jedoch - wie oben dargelegt - von den Berufungsbeklagten umgehend abgelehnt
worden. Mithin haben sich die Parteien keinesfalls bezüglich einer ausserordentliche
Kündigungsmöglichkeit zu Gunsten der Berufungsklägerin geeinigt.
2.2.3 Der übereinstimmende tatsächliche Wille, einen auf fünf Jahre befristeten
Mietvertrag abzuschliessen und zwar ohne ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit
vor Vertragsende, ist gemäss obigen Ausführungen nachgewiesen. Die Vorinstanz hat
dies zu Recht ihrem Urteil zugrunde gelegt (S. 880).
2.3 Die Erklärung der Bank vom 26. Oktober 2006 sei, so die Berufungsklägerin, als
Kündigung zu qualifizieren (S. 903). Diese hätte, aus ihrer Sicht, angefochten werden
müssen (S. 905).
2.3.1 Der befristete Mietvertrag bedarf keiner Kündigung. Folgerichtig ist daher, hier
nicht interessierende Ausnahmen vorbehalten, kein Platz für eine Anfechtung gemäss
Art. 271 OR und Art. 271a OR (SVIT-Kommentar, a.a.O., N 10 zu Art. 255 OR; Higi,
a.a.O., N 27 zu Art. 266).
2.3.2 Die Bank hat den Eigentümern am 26. Oktober 2006 mitgeteilt, sie bestreite
wegen
eines
entsprechenden
Formvorbehalts
das
Zustandekommen
eines
Mietvertrags. Von einer, eventualiter eröffneten Kündigung auf sechs Monate ist keine
Rede (S. 800 f.). Analoges ergibt sich aus dem Brief vom 30. November 2006 (S. 802).
Der Wortlaut dieser Erklärungen einer Grossbank mit juristischer Abteilung kann nicht
als Kündigung interpretiert werden. Das auf fünf Jahre befristete Mietverhältnis hätte
aber, selbst wenn die Mitteillungen vom 26. Oktober 2006 und 30. November 2006 als
Kündigungen qualifiziert würden, nicht auf sechs Monate gekündigt werden können, da
es fest auf 5 Jahre abgeschlossen worden war.
2.4 Die Berufungsklägerin beanstandet schliesslich, die Vermieterin sei ihrer
Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen.
2.4.1 Der Mieter kann die Sache ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist oder eines
Kündigungstermins zurückgeben, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen
Mieter vorschlägt. Dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den
gleichen Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 Abs. 1 OR; BGE 117 II 156, 158 ff.).
Es ist primär Sache des Mieters nach einem Ersatzmieter zu suchen (Urteil [des
Bundesgerichts] 4C.118/2002). Darum hat sich die Berufungsklägerin jedoch nie
umgetan. Allerdings muss sich der Vermieter aber auch anrechnen lassen, was er
absichtlich zu gewinnen unterlassen hat (Art. 264 Abs. 3 lit. b OR, 2. Satzteil). Das
Bundesgericht hat diesbezüglich erwogen (Urteil [des Bundesgerichts] 4C.171/2005
vom 31. August 2005 E. 4.1):
„Il ne faut cependant pas inverser les rôles: s'agissant d'une restitution anticipée de la chose louée,
partant d'une atteinte au principe ‘pacta sunt servanda’, c'est à celui qui entend se libérer
prématurément de ses obligations contractuelles, donc au locataire, qu'il appartient au premier chef
de faire en sorte que son cocontractant, soit le bailleur, en subisse le moins possible les
conséquences. L'adverbe ‘intentionnellement’, utilisé à dessein par le législateur fédéral, indique du
reste clairement que seul un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi peut être
imputé au bailleur.“
Derjenige, der einen Schadenersatzanspruch erhebt, darf den Schaden nicht selbst
mitverursacht haben. Dies verstiesse gegen das Gebot des eigenen Interesses, das
Prinzip von Treu und Glauben und das Verbot des venire contra factum proprium.
Rechtsfolge bei Verstoss gegen die Schadenminderungspflicht ist eine Reduktion des
Schadenersatzes (Permann, Mietrecht Kommentar, 2. A., Zürich 2007, N 14 zu
Art. 264 OR). Der Vermieter hat aktiv zu versuchen, den Schaden zu begrenzen
(Art. 44 OR i.V.m. Art. 99 Abs. 3 OR; BGE 117 II 158). Der Vermieter muss die nötige
Umsicht walten lassen, um das Objekt weiter zu vermieten. Er muss sich auch an der
Suche nach einem Ersatzmieter beteiligen, wenn er die Erfolglosigkeit oder
Ungenügendheit der ausziehenden Mieterschaft feststellt (Kley, Die vorzeitige
Rückgabe der Mietsache – praktische Fragen, in mp 2013 S. 274). Der Vermieter muss
sich aber erst dann an der Suche beteiligen, wenn ihm die Untätigkeit als Verstoss
gegen die Regeln von Treu und Glauben vorgeworfen werden könnte (Urteil [des
Bundesgerichts] 4C.118/2002 19. August 2002 E. 3.1).
Ein Vermieter kommt laut bundesgerichtlicher Rechtsprechung und Doktrin seiner
Schadensminderungspflicht
nach,
wenn
er
während
den
ortsüblichen
Kündigungsterminen mindestens einmal monatlich inseriert (Burkhalter/Martinez-Favre,
Le droit suisse du bail à loyer – Commentaire, 2011, N 9a zu Art. 264 OR mit Verweis
auf das Urteil [des Bundesgerichts] 4C.118/2002 vom 19. August 2002 E. 3.2).
2.4.2
Die
Berufungsklägerin
beanstandet,
die
Vermieter
seien
der
Schadenminderungspflicht
zu
spät
nachgekommen.
Die
Mieterin
hat
den
Berufungsbeklagten gegenüber freilich am 4. resp. 5. September 2006 ihr
Desinteresse
am
Mietgegenstand
zum
ersten
Mal
kundgetan,
zu
einer
einvernehmlichen Lösung ist es aber an diesem Tag nicht gekommen. Die Eigentümer
haben die Bank bis Ende Oktober zwei Mal per eingeschriebenem Brief aufgefordert,
den Mietvertrag unterzeichnet zurückzusenden. Die Bank hat Ende Oktober einen
schriftlichen Vergleichsvorschlag unterbreitet und ausserdem hat, zumindest aus Sicht
der Vermieter, eine von der Bank engagierte Firma im Verlauf des Monats September
noch ein Schild der Bank auf dem Balkon des Mietgegenstands deponieren wollen. Die
Mieterin hat die Schlüssel des Mietgegenstands ebenso bis Ende Oktober bei sich
behalten. Die Eigentümer durften bis zu diesem Zeitpunkt darauf hoffen, die Mieterin
werde ihr vertragswidriges Verhalten überdenken. Am 9. November 2006 haben die
Eigentümer erstmals im N_________ eine erste Annonce erscheinen lassen.
Die Vermieterschaft hätte ausserdem ihre Position im Rahmen der aussergerichtlichen
Verhandlungen verschlechtert, wenn sie, solange sie noch auf die Umsetzung des
Vertrags gehofft hat, bereits öffentlich einen Nachmieter gesucht hätte.
Die Berufungsbeklagten tragen ausserdem keinerlei Verantwortung oder Schuld für
den Vertragsbruch der Bank. Sie haben nach den vorliegenden, umfangreichen
Vertragsverhandlungen und den bereits durchgeführten, nicht unwesentlichen
Umbauarbeiten zunächst einmal abwarten dürfen, ob die Bank sich selbst auf die
Suche nach einem Nachmieter begibt.
Die Eigentümer haben zumindest den Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt,
wenn sie das erste Inserat zu Beginn des Monats November 2006 geschaltet haben.
2.4.3 Die Berufungsklägerin kritisiert ferner, die Vermieter hätten sich zu wenig für
einen Nachmieter bemüht.
Die Mieterin hat ihrerseits den Mietvertrag gebrochen und es wäre primär an ihr
gelegen, Nachmieter zu suchen. Sie hat diesbezüglich keinerlei Bemühungen
behauptet.
Die
Berufungsbeklagten
haben
Zeitungsannoncen
im
N_________,
in
der
Regionalzeitung, im O_________ (26. Oktober 2007; S. 272) und im P_________
(7. und 14. Dezember 2007; S. 272 ff.) geschaltet. Die Zeitungsannoncen befinden sich
grossmehrheitlich im Original in den Akten (S. 816) oder sie sind zumindest mittels
Rechnungstellung belegt (S. 71 ff.; S. 286 ff.). Die Eigentümer haben demnach am
am 27. Oktober 2007 im N_________ inseriert. Die Regionalzeitung aus dem Jahr
2007 enthält Inserate vom 18. und 25. Januar, vom 1. und 8. Februar, vom 26. April, 3.,
10., 18. und 24. Mai, vom 19. und 26. Juli sowie vom 2. August. Die Eigentümer haben
in diesem Medium im Jahr 2008 am 31. Januar, 7., 14. und 21. Februar, 10., 17. April
am 31. Juli, am 7. und 14. August inseriert.
Die Eigentümer haben am häufigsten in der Regionalzeitung inseriert. Eine Anzeige
auf der dafür extra vorgesehenen Seite kostet mindestens fünf Franken, weshalb diese
Publikationsmöglichkeit „Fünfliberinserate“ genannt wird. Die Berufungsklägerin
kritisiert diese Art der Werbung in casu als ungenügend. Das Bezirksgericht
C_________ erörtert jedoch richtig, die Regionalzeitung sei eine von zwei regelmässig
gedruckten Walliser Zeitungen (S. 882). Sie erscheint - anders als die Tageszeitung
N_________ - einmal pro Woche und wird gratis an alle Walliser Haushalte verteilt.
Deren Auflage hat 2007 bei mehr als 35‘000 Exemplaren gelegen (vgl. das
aktenkundige Titelblatt vom 1. Februar 2007), sie ist demnach die auflagenstärkste
Walliser Zeitung. Die Vermieterannoncen in den „Fünfliberinseraten“ sind, wie auch
aus den Akten ersichtlich, rege genutzt und es wird sowohl für private wie auch für
geschäftliche
Räumlichkeiten
inseriert.
Ein
Interessent
erhält
wegen
der
verhältnismässig übersichtlichen Gestaltung rasch Kenntnis, ob sein Wunschobjekt
angeboten wird. Das Gericht vermag nicht nachzuvollziehen, warum eine
Geschäftsräumlichkeiten suchende Person diese Anzeigen nicht regelmässig
konsultieren sollte.
Ein Internetinserat auf der Homepage des Lokalradios Q_________ während den
Monaten Mai-August 2007 ist ebenso nachgewiesen (S. 269 ff.).
Die Berufungsbeklagten haben den Treuhänder R_________ (S. 833), den
Gebäudeverwalter Z_________ (S. 838), den Betreibungsbeamten S_________ (S.
858), T_________ (S. 835), U_________ (S. 837) erwiesenermassen nach
Mietinteressenten angefragt. Diese Nachfragen sind, gemäss Zeugeneinvernahmen,
eher informell erfolgt. Dies kann mithin, wie in der Anschlussberufung qualifiziert, als
Anstoss zu einer „Mund-zu-Mund“-Propaganda (S. 947) beurteilt werden, welche die
Zeitungsinserate ergänzt.
2.4.4 Die Suchbemühungen der Gesuchsteller sind, in Anbetracht der Grösse des
Lokals (4-5 Zimmerwohnung), dessen Standorts (C_________) und Lage (unterer
Bereich Strasse G_________, 2. Stock; vgl. dazu die Fotos in den edierten
Bauunterlagen) und des monatlichen Mietpreises von weniger als Fr. 2‘500.-- als
hinreichend zu beurteilen. Die Vorinstanz hat mithin zu Recht festgehalten, die
Vermieter hätten ihren Teil der Schadensminderungspflicht geleistet.
2.5 Es bleibt schliesslich zu prüfen, ob die Vorinstanz den Klägern und
Berufungsbeklagten zu Recht einen Teil der Kosten auferlegt hat.
2.5.1 Eine objektive Klagenhäufung liegt vor, wenn mehrere Klageansprüche zwischen
denselben Parteien einem Gericht in einer einzigen Klage unterbreitet werden (Urteil
[des Bundesgerichts] 4A_658/2012 vom 15. April 2013 E. 2.3).
Die Gerichtskosten werden von Amtes wegen festgesetzt und verteilt (Art. 105 Abs. 1
ZPO). Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1
ZPO). Sie werden nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt, wenn keine Partei
vollständig
obsiegt
hat
(Art.
106
Abs.
2
ZPO).
Das
Gericht
kann
bei
vermögensrechtlichen Streitigkeiten für die Aufteilung das Verhältnis zwischen dem im
Rechtsbegehren geforderten und dem im Urteil zugesprochenen Forderungsbetrag zu
Rate ziehen. Es soll aber zusätzlich auch das Gewicht der Rechtsbegehren beachten,
z.B.
ob
die
Haftung
grundsätzlich
gutgeheissen
wird
(Urwyler,
in:
Brunner/Gasser/Schwander, Schweizerische Zivilprozessordnung, Zürich/St. Gallen
2011, N 5 zu Art. 106 ZPO). Ein geringfügiges Überklagen führt in der Praxis nicht
selten zu einer Kostenverteilung, die einem vollständigen Obsiegen entspricht. Derlei
wird in der Doktrin gerade in Fällen mit hohem Streitwert kritisiert, weil es dem klaren
Wortlaut
von
Art.
106
Abs.
2
ZPO
widerspreche
(Jenny
in:
Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger,
Kommentar
zur
Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 2. A., N 10 zu Art. 106 ZPO).
Die Verteilung nach dem Ausgang des Verfahrens kann im Einzelfall unbillige
Resultate herbeiführen. Art. 107 ZPO statuiert deswegen eine Billigkeitsnorm, die dem
Gericht erlaubt, die Kosten nach Ermessen zu verteilen (vgl. zum Abweichen vom
Unterliegerprinzip: Urteil [des Bundesgerichts] 5P.394/2005 vom 16. Januar 2006
E. 2.3). Hiervon ist, wie bei jeder Ausnahmeregelung, zurückhaltend Gebrauch zu
machen. Die Verteilung nach dem Ausgang des Verfahrens ist der Normalfall
(Staehelin/Staehelin/Grolimund, a.a.O., N 35 zu § 26).
2.5.2 Die Kläger haben im Sinne einer objektiven Klagehäufung verschiedene
Ansprüche wie Mietzins, Nebenkosten und Schadenersatz geltend gemacht. Das
Bezirksgericht hat den Berufungsbeklagten mit Hinweis auf einen teilweisen
Klagerückzug von Fr. 1‘579.50 1/20 der Verfahrenskosten auferlegt.
Der zurückgezogene Klageanspruch stützt sich auf eine angeblich von der Mieterschaft
gewünschte Entfernung einer Lichtanlage, welche Fr. 1‘579.50 gekostet habe. Diese
Anlage stehe den Eigentümern nun nicht mehr zur Verfügung (TB 38). Der als Beweis
deponierte Beleg aus dem Jahr 1996 enthält eine Kostentabelle, deren Elemente -
teilweise addiert - Fr. 1‘579.50 ergibt (S. 66). Der Vormieter hat vor Gericht ausgesagt,
er habe die Installation und Entfernung der Lampen auf eigene Kosten veranlasst
(S. 506 ff.). Es wäre, laut Berufungsbeklagten, unverhältnismässig aufwändig
geworden, diesen Schadensposten nachzuweisen (S. 949). Der Betrag von rund
Fr. 1‘500.-- macht nur einen Vierzigstel des Streitwerts von rund Fr. 60‘000.-- aus. Der
Klagerückzug ist aber erst gegen Ende des Prozesses erfolgt. Die Vorinstanz hat
ausserdem zu Recht erwogen, gerade wegen dieser Teilforderung hätten zusätzliche
Personalbeweise abgenommen werden müssen (S. 888). Sie hat die obigen
Ausführungen zur Kostenaufteilung beachtet, wenn sie den Eigentümern deswegen
einen
Zwanzigstel
der
Kosten,
Fr. 160.--
Gerichtskosten
und
Fr. 263.--
Parteientschädigung, auferlegt hat. Dies ist nicht zu beanstanden und die gegen diese
Kostenaufteilung eingereichte Anschlussberufung ist abzuweisen.
2.6 Die Vorinstanz hat den geschuldeten Mietzins ab 1. September 2006 bis
(15. September 2007) gemäss Erwägung 2.5 fixiert. Sie hat in der Erwägung 2.6 die
Pflicht zur Leistung der Nebenkosten beurteilt, deren Höhe festgelegt und den Beginn
der
Verzugszinsen
konkretisiert.
Das
Bezirksgericht
hat
schliesslich
den
Verspätungsschaden inkl. Verzugszinsen in den Erwägungen 3 - 3.3 berechnet. Es
kann auf die entsprechenden, nicht substantiell angefochtenen und zutreffenden
Ausführungen des Bezirksgerichts C_________ verwiesen werden.
2.7 Die Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts C_________ vom 6. Dezember
2013 ist daher vollumfänglich abzuweisen.
3.
3.1 Das Gericht hat in seinem Urteil die Prozesskosten, welche sowohl die
Gerichtskosten als auch die Parteientschädigung umfassen (Art. 95 ZPO), von Amtes
wegen festzulegen (Art. 104 f. ZPO). Die Höhe der Prozesskosten richtet sich dabei
nach kantonalem Recht (Art. 96 ZPO), für den Kanton Wallis nach dem Gesetz
betreffend
den
Tarif
der
Kosten
und
Entschädigung
vor
Gerichts-
oder
Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar).
3.2 Die Vorinstanz hat die Gerichtskosten auf Fr. 3‘200.-- ( Gerichtsgebühr Fr. 2‘735.--
Auslagen Fr. 465.--) festgelegt. Diese wurden vorliegend nicht angefochten. Das
Gericht hat keine Ursache, die Höhe der Gerichtskosten anders zu berechnen oder
abzuändern.
Da zudem Berufung und Anschlussberufung abgewiesen werden, bleibt es bei der
erstinstanzlich festgelegten Kostenaufteilung. Sie gilt auch für die Parteientschädigung.
3.3 Was das Berufungsverfahren betrifft, so wird die Entscheidgebühr (Art. 95 Abs. 2
lit. b ZPO) ebenfalls auf Grund des Streitwertes, des Umfangs und der Schwierigkeit
des Falls, der Art der Prozessführung der Parteien sowie ihrer finanziellen Situation
und nach dem Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip festgesetzt (Art. 13 Abs. 1 und
2 GTar). Sie bewegt sich bei einem Streitwert von Fr. 62‘300.-- zwischen Fr. 2'700.--
und Fr. 8'000.-- (Art. 16 Abs. 1 GTar). Dieser Rahmen ändert sich bei einem Streitwert
von Fr. 53‘472.75 nicht. Die Berufungsinstanz hat einen Reduktions-Koeffizient von
60 % zu berücksichtigen (Art. 19 GTar). Das Dossier ist weder sehr umfangreich noch
sind die zu beurteilenden Rechtsfragen allzu schwer gewesen. Andererseits ist auch
eine Anschlussberufung deponiert worden, was einen zusätzlichen Schriftenwechsel
verursacht hat. In Berücksichtigung dieser Kriterien und des Streitwerts rechtfertigt sich
daher eine Gerichtsgebühr von Fr. 1‘600.-- .
Das Kantonsgericht hat bei der Gebührenaufteilung die allseits erfolgte Abweisung des
jeweiligen Rechtmittels zu beachten. Die Berufungsklägerin verlangt aber eine deutlich
gewichtigere Anpassung des erstinstanzlichen Urteils und ihre Anfechtung hat vor
Kantonsgericht einen weitaus höheren Aufwand verursacht. Die Gebühr wird demnach
zu 7/8 oder Fr. 1‘400.-- der Berufungsklägerin auferlegt und zu 1/8 oder Fr. 200.-- den
Berufungsbeklagten.
Die
Gebühr
wird
vollumfänglich
mit
dem
von
der
Berufungsklägerin geleisteten Vorschuss von Fr. 1'600.-- (S. 935) verrechnet. Die
Berufungsbeklagten schulden der Berufungsklägerin demnach für geleisteten
Kostenvorschuss Fr. 200.--.
3.4 Die Parteientschädigung umfasst den Ersatz notwendiger Auslagen, die Kosten
der berufsmässigen Vertretung und, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist,
in begründeten Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. a,
b und c ZPO). Das Honorar des Rechtsbeistands richtet sich in der Regel nach dem
Streitwert (Art. 27 Abs. 2 und 28 Abs. 1 GTar). Der ordentliche Rahmen,
Mehrwertsteuer inklusive (Art. 27 Abs. 5 GTar), beträgt bei einem Streitwert von
Fr. 62‘300.-- Fr. 7'600.-- bis Fr. 10'200.-- (Art. 32 Abs. 1 GTar). Der Rahmen bewegt
sich bei einem Streitwert von Fr. 53‘472.75 zwischen Fr. 6‘800.-- - Fr. 9‘200.--. Für das
Berufungsverfahren vor Kantonsgericht ist ein Reduktions-Koeffizient von 60 % zu
berücksichtigen, womit das Honorar im Prinzip minimal Fr. 2'720.-- und maximal
Fr. 3'680.-- beträgt (Art. 35 Abs. 1 lit. a GTar). Das Gericht bemisst das Honorar
anhand der gleichen Kriterien wie die Vorinstanz. Das Dossier ist vorliegend nicht sehr
umfangreich gewesen und die zu lösenden rechtlichen Fragen haben keine
besonderen
Schwierigkeiten
geboten.
Das
Kantonsgericht
erachtet,
in
Berücksichtigung des angeführten Rahmentarifs und der hievor genannten Kriterien,
eine Parteientschädigung von Fr. 3‘200.-- (inkl. Auslagen) als angemessen. Die
Berufungsklägerin bezahlt der Berufungsbeklagten 7/8, d.h.
Fr. 2‘800.-- als
Parteientschädigung, die Berufungsbeklagten der Berufungsklägerin Fr. 400.--.
Das Kantonsgericht erkennt:
Die Berufung vom 27. Januar 2014 und die Anschlussberufung vom 28. Februar
2014 werden abgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 1’600.-- werden zu 7/8 oder
Fr. 1‘400.-- der Berufungsklägerin und 1/8 oder Fr. 200.-- den Berufungsbeklagten
auferlegt. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss der Berufungsklägerin
verrechnet.
Die
Berufungsbeklagten
bezahlen
der
Berufungsklägerin
für
das
Berufungsverfahren:
a) Fr. 200.-- für geleisteten Kostenvorschuss;
b) Fr. 400.-- als Parteientschädigung.
Die Berufungsklägerin bezahlt den Berufungsbeklagten für Berufungsverfahren
Fr. 2‘800.-- als Parteientschädigung.
Sitten, 25. Juni 2014