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C1 13 250 ΓÇó Formality of a forfeiture deposit agreement for real-estate sale
C1 13 250Kantonsgericht24.03.2014Dismissed
The Wallis Cantonal Court dismissed X_________ SA’s appeal concerning a CHF 30,000 deposit paid by Y_________ and Z_________ for a planned apartment purchase. It held that the written forfeiture agreement securing the future real-estate sale required public notarization and was therefore void in simple writing. The buyers were not acting abusively when they later invoked the form defect. The seller failed to prove any recoverable damages or culpa in contrahendo claim. The court confirmed that the escrowed amount belonged to the buyers, minus notary fees, and upheld the cost allocations of both instances.
Art. 216 OR; public form requirement for pre-contracts and deposit/forfeiture clauses linked to a real-estate sale; a simple written ‘Haftgeld’ or forfeiture arrangement securing the conclusion of a form-bound main contract is itself form-bound and void if not notarized. Cantonal rules restricting notarization before a quota approval cannot derogate from federal form requirements. Reliance on invalidity is not abusive unless the party invoking the defect knew of it or otherwise acted contrary to good faith; the burden of proving abuse lies with the party alleging it. A damages claim arising from failed negotiations requires pleaded and proven loss; mere allegations of extra costs are insufficient (consid. 4-8).
C1 13 250
URTEIL VOM 24. MÄRZ 2014
KANTONSGERICHT WALLIS
I. ZIVILRECHTLICHE ABTEILUNG
Besetzung: Kantonsrichter Hermann Murmann, Präsident; Dr. Lionel Seeberger und
Ersatzrichter Dr. Thierry Schnyder; Dr. Adrian Walpen, Gerichtsschreiber
in Sachen
X_________ SA , Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt
A_________
gegen
Y_________ und Z_________ , Kläger und Berufungsbeklagte, vertreten durch
Rechtsanwalt B_________
(Rückgabe einer hinterlegten Geldsumme)
Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts C_________
vom 9. September 2013
Verfahren
A. Die Ehegatten Y_________ und Z_________ reichten am 28. Juni 2011 eine Klage
gegen die X_________ SA mit folgenden Anträgen ein:
La présente demande est admise.
X_________ SA est condamné à payer une somme de Frs. 30'000.-- à Monsieur Y_________ et Ma-
dame Z_________ avec intérêts dès le 10 septembre 2010.
Die Kläger führten im Wesentlichen aus, sie hätten von der Beklagten eine Liegen-
schaft in D_________ kaufen wollen und dazu Fr. 30'000.-- als Anzahlung auf ein nota-
rielles Treuhandkonto überwiesen. Der Kauf sei nicht zustande gekommen und eine
allenfalls vereinbarte Konventionalstrafe bei Vertragsrücktritt ungültig. Die Fr. 30'000.--
seien demnach den Klägern zurückzuerstatten.
Die Beklagte antwortete am 7. Oktober 2011 und verlangte:
Die Hauptklage der Ehegatten Y_________ und Z_________ wird abgewiesen.
SA den Betrag von Fr. 30'000.-- plus Zins zu 5% ab dem 1. Juli 2010.
den Ehegatten Y_________ und Z_________ hinterlegten Betrag von Fr. 30'000.-- auf das Konto der
X_________ SA zu überweisen.
SA einen angemessenen Betrag als Parteientschädigung zu bezahlen haben.
Die Beklagte vertrat den Standpunkt, der von den Klägern überwiesene Betrag von
Fr. 30'000.-- sei Haftgeld. Die Kaufinteressenten hätten von sich aus und überraschend
die Vertragsverhandlungen abgebrochen. Das Haftgeld sei mithin ihr zuzusprechen.
B. Das Bezirksgericht C_________ instruierte den Fall. Es befragte den Notaren
E_________ am 15. November 2012 schriftlich (S. 225 und S. 229 ff.) und edierte am
tik. Der Richter vernahm am 9. April 2013 diverse Zeugen und Parteien ein. Die Betei-
ligten verzichteten in der Folge auf Plädoyers und hinterlegten stattdessen am 14. und
fest und stellten folgende Schlussbegehren:
Kläger:
La présente demande est admise.
La demande reconventionnelle de X_________ SA est rejetée.
X_________ SA est condamnée à payer une somme de Frs. 30'000.-- à Monsieur Y_________ et
Madame Z_________ avec intérêts dès le 10 septembre 2010, respectivement à retirer la somme de
Frs. 30'000.-- consignée auprès du compte de consignation de Me E_________.
X_________ SA est condamnée aux frais de procédure et de jugement ainsi qu'à une juste indemnité
à titre de dépens en faveur de Monsieur Y_________ et Madame Z_________.
Beklagte:
Die Hauptklage der Ehegatten Y_________ und Z_________ wird abgewiesen.
Die Ehegatten Y_________ und Z_________ bezahlen unter solidarischer Haftung der
X_________ SA den Betrag von Fr. 30'000.-- plus Zins zu 5% ab dem 1. Juli 2010.
Der Notar E_________ in C_________ wird angewiesen, den auf seinem Kundengelder-Konto von
den Ehegatten Y_________ und Z_________ hinterlegten Betrag von Fr. 30'000.-- auf das Konto der
X_________ SA zu überweisen.
Sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zulasten der Ehegatten Y_________ und
Z_________, welche der X_________ SA einen angemessenen Betrag als Parteientschädigung zu
bezahlen haben.
C. Das Bezirksgericht C_________ fällte am 9. September 2013 nachstehendes Ur-
teil:
Die Klage wird gutgeheissen und Notar E_________ wird angewiesen, Fr. 30'000.-- nach Rechtskraft
des vorliegenden Urteils an die Kläger zu überweisen. Vorbehalten bleiben die Ansprüche des Notars
aufgrund seiner notariellen Tätigkeit.
Die X_________ SA bezahlt den Klägern auf den Betrag von Fr. 30'000.-- 5% Zins ab dem
September 2010.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 4'000.-- werden der Beklagten auferlegt. Nach Verrechnung mit
den von den Parteien geleisteten Vorschüssen sind den Klägern aus der Gerichtskasse Fr. 3'400.--
zurückzuerstatten.
Die Beklagte bezahlt den Klägern:
a) eine Parteientschädigung von Fr. 5'200.-- sowie
b) Fr. 300.-- für geleistete Kostenvorschüsse.
D. Die X_________ SA reichte gegen dieses Urteil am 8. Oktober 2013 beim Kan-
tonsgericht Wallis Berufung mit folgenden Anträgen ein:
Die Berufung wird gutgeheissen.
Die Ehegatten Y_________ und Z_________ bezahlen unter solidarischer Haftung der X_________
SA den Betrag von Fr. 30'000.-- plus Zins zu 5% ab dem 1. Juli 2010.
Der Notar E_________ in C_________ wird angewiesen, den auf seinem Kundengelder-Konto von
den Ehegatten Y_________ und Z_________ hinterlegten Betrag von Fr. 30'000.-- auf das Konto der
X_________ SA zu überweisen.
Sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid bezahlen die Ehegatten Y_________ und
Z_________ unter solidarischer Haftung.
Der X_________ SA wird zulasten der Ehegatten Y_________ und Z_________ eine angemessene
Parteientschädigung nach GTar unter solidarische Haftung zugesprochen.
Y_________ und Z_________ antworteten am 12. Dezember 2013. Sie verlangten die
kosten- und entschädigungspflichtige Abweisung des Rechtsmittels.
Sachverhalt und Erwägungen
1.
1.1 Die Käufer haben Wohnsitz in F_________. Die internationale Zuständigkeit und
das anwendbare Recht sind in der Berufung korrekterweise nicht in Frage gestellt wor-
den (vgl. Art. 2 LugÜ; Art. 112 IPRG; Art. 119 IPRG).
Das Kantonsgericht beurteilt als Rechtsmittelinstanz Berufungen, die im neunten Titel
des zweiten Teils der ZPO vorgesehen sind (Art. 5 Abs. 1 lit. b EGZPO).
1.2
1.2.1 Erstinstanzliche Endentscheide sind mit Berufung anfechtbar (Art. 308 Abs. 1
lit. a ZPO). Der angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts C_________ vom 9. Sep-
tember 2013 ist ein erstinstanzlicher Endentscheid.
1.2.2 Die Berufung ans Kantonsgericht ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten
nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren min-
destens Fr. 10'000.-- beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert wird durch die
Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Rechtsbegehren vor erster
Instanz unter Berücksichtigung von Anerkennungen und Rückzügen einzelner Anträge
sind zu beachten (Spühler, Basler Kommentar, 2. A., N. 8 zu Art. 308 ZPO; Blickenst-
orfer, in: Brunner/Gasser/Schwander, Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO],
Kommentar, Zürich/St. Gallen 2011, N. 24 zu Art. 308 ZGB; Mathys, in: Baker &
McKenzie [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Bern 2010, N. 33 zu Art.
308 ZPO). Die Berufungsklägerin hat in den Schlussbegehren vor erster Instanz
Fr. 30'000.-- gefordert, was von den Berufungsbeklagten vollumfänglich bestritten wor-
den ist, womit der Streitwert Fr. 30'000.-- beträgt. Die Berufung ist bei diesem Streit-
wert zulässig.
1.2.3 Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufung ist frist-
gerecht eingereicht worden.
1.3 Die unrichtige Rechtsanwendung - des gesamten kantonalen und eidgenössischen
Rechts (Gehri, in: Gehri/Kramer, ZPO Kommentar, Zürich 2012, N. 1 zu Art. 310 ZPO)
tenen Entscheid - können in der Berufung geltend gemacht werden (Art. 310 lit. a und
b ZPO). Letztere ist entsprechend zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO in fine). Das
Rechtsmittel hemmt die Rechtskraft und Vollstreckbarkeit des angefochtenen Ent-
scheids im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO; vgl. auch Art. 58 ZPO). Neue
Tatsachen und Beweismittel werden gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksich-
tigt, wenn sie (a.) ohne Verzug vorgebracht werden; und (b.) trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten.
Die Berufungsklägerin rügt in verschiedener Hinsicht eine falsche und unvollständige
Sachverhaltsfeststellung sowie eine falsche Rechtsanwendung. Das Kantonsgericht
behandelt diese in den nachfolgenden E. 3 ff.
1.4 Die Rechtsmittelinstanz kann nach Art. 318 ZPO (a.) den angefochtenen Ent-
scheid bestätigen, (b.) neu entscheiden oder (c.) die Sache an die untere Instanz zu-
rückweisen, wenn (1.) ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt worden ist oder
(2.) der Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu vervollständigen ist. Die Rechtsmitte-
linstanz hat jedoch regelmässig entweder die Berufung abzuweisen und den angefoch-
tenen Entscheid inhaltlich zu bestätigen oder die Berufung ganz oder teilweise
gutzuheissen und diesfalls selbst zu entscheiden. Die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids mit Rückweisung an die erste Instanz zur Neubeurteilung bildet die Aus-
nahme (Sterchi, Berner Kommentar, N. 3 ff. zu Art. 318 ZGB; Volkart, in: Brun-
ner/Gasser/Schwander, a.a.O., N. 3 ff. zu Art. 318 ZPO).
2. Die X_________ SA hat ihren Sitz in G_________ und wird durch den einzelzeich-
nungsberechtigten Verwaltungsrat H_________ vertreten. Sie beauftragte das Unter-
nehmen I_________ SA in J_________ mit der Vermittlung und dem Verkauf von
Stockwerkeigentumsanteilen im zu errichtenden Mehrfamilienhaus „K_________“,
Grundparzelle Nr. xxx, Plan Nr. xxx, gelegen auf Gebiet der Gemeinde D_________
(anerkannte TB 38).
Die verheirateten F_________ Staatsangehörigen Y_________, geb. am xxx 1968 und
Z_________, geb. am xxx 1970 interessierten sich für den Kauf eines Appartements in
D_________ (anerkannte TB 34). Sie kamen durch die I_________ SA in Kontakt mit
H_________ und verhandelten den Kauf des StWE-Anteils Nrn. xxx/13 (3 ½-
Zimmerwohnung plus Keller).
Die Parteien beauftragten Notar E_________ mit der Ausarbeitung des Kaufvertrags-
entwurfs (anerkannte TB 57). Sie unterzeichneten am 1. März 2010 bei der Urkunds-
person eine in deren Kanzlei aufgesetzte (S. 231) Erklärung. Die Kaufsinteressenten
überwiesen gestützt darauf am 5. März 2010 Fr. 30‘000.-- auf das Treuhandkonto des
Notars (anerkannte TB 13). Dieser bereitete den Kaufvertragsentwurf für die 3 ½-
Zimmerwohnung und den Keller vor (anerkannte TB 5). Der im später verfassten Kauf-
vertragsentwurf zusätzlich enthaltene Miteigentumsanteil von je 1/46 am StWE-Anteil
Nr. xxx (Nutzungsrecht an einem Autoabstellplatz) bildete nicht Bestandteil des der
Bewilligungsbehörde übermittelten Erstentwurfs. Der Kaufpreis betrug insgesamt
Fr. 526‘000.-- (anerkannte TB 8 und 80) und war zahlbar bei Übergabe der Wohnung
an die Käufer, welche auf spätestens den 01. September 2010 vorgesehen war (aner-
kannte TB 80). Die Wohnung sollte gemäss Plänen des Stockwerkeigentumsbegrün-
dungsvertrags vom 20. September 2007 und dem von der Berufungsklägerin überge-
benen Baubeschrieb erstellt werden (anerkannte TB 45). Das Ehepaar erhielt einen
Vertragsentwurf und kannte die Vertragsbedingungen (anerkannte TB 92 f.). Die Lie-
genschaftshändlerin verschaffte ihm ferner einen übersetzten Baubeschrieb (anerkann-
te TB 46).
Die Urkundsperson sollte gleichzeitig die erforderliche Bewilligung gemäss Bundesge-
setz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezem-
ber 1983 (BewG) einholen (anerkannte TB 6 und 7). Sie deponierte dazu am 17. März
2010 bei der zuständigen Dienststelle für Grundbuchämter und Geomatik ein Gesuch
zum Erhalt eines Kontingents (S. 229; vgl. ediertes Dossier). Es enthielt u.a. Ehren-
und Absichtserklärungen der beiden Kaufsinteressenten sowie einen Vertragsentwurf
(anerkannte TB 59 ff.; S. 229), der später mit dem oben erwähnten Autoeinstellplatz als
zusätzlicher Kaufgegenstand ergänzt worden ist. Der beauftragte Notar erklärte den
Berufungsbeklagten das Verfahren im Zusammenhang mit der Kontingentszuteilung
und dass vor Zusicherung des Kontingentes durch die zuständige Behörde keine öf-
fentlich beurkundeten Verträge wie Kaufverträge, Vorverträge, Pfandrechtsverträge zur
Sicherung des Grundstückerwerbs unterschrieben oder abgeschlossen werden dürfen
(S. 229 f.).
Die Ehegatten besuchten während des Bewilligungsverfahrens mehrfach die Baustelle
in D_________. Sie wurden dabei wiederholt vom F_________ Staatsangehörigen und
Rechtskonsulenten L_________ begleitet, der ihnen juristischen Rat erteilen sollte.
Auch H_________ war mehrere Male mitanwesend. Die Kaufsinteressenten verlangten
Abänderungen im Innenausbau der Wohnung (anerkannte TB 49), welche Mehrkosten
verursachten. Sie wollten im Gegenzug in Eigenregie die Küche aus F_________ im-
portieren, was der Verkäuferin Minderkosten von Fr. 15'000.-- bewirkt hätte. Letztere
hätten mit den Mehrkosten verrechnet werden sollen (anerkannte TB 51 ff.).
Die Dienststelle garantierte den Parteien am 29. Juni 2010 das Kontingent für den Er-
werb der Wohnung (anerkannte TB 9) mit der Bedingung, der öffentlich beurkundete
Kaufvertrag müsse bis zum 30. Juli 2010 bei ihr hinterlegt werden (anerkannte TB 11
und TB 63 ff.). Der Notar teilte den Kaufinteressenten umgehend den Erhalt der Bewil-
ligung mit.
Die Berufungsbeklagten weigerten sich Ende Juli, den Kaufvertrag abzuschliessen
(anerkannte TB 68). Das Ehepaar forderte am 10. September 2010 von der Beru-
fungsklägerin schriftlich, die Urkundsperson anzuweisen, den im Voraus bezahlten Be-
trag nach Abzug der Notarskosten zurückzuüberweisen (S. 56 f.), wovon sie auch
gleichentags Notar E_________ unterrichteten (S. 54 f.). Die Parteien vermochten sich
betreffend Rückzahlung nicht zu einigen, weshalb die Fr. 30‘000.-- weiterhin beim No-
taren verblieben und derzeit noch dort hinterlegt sind (vgl. das Summarverfahren Z2 10
108 vor Bezirksgericht C_________).
3.
3.1 Die Beteiligten haben am 1. März 2010 nachfolgende „Erklärung“ abgeschlossen:
Dichiarazione
I signori Y_________ e Z_________, à F_________, dichiarano di pagare la somma die franchi
svizzeri 30‘000.-- sul conto clienti del notaio E_________, à C_________ su conto presso la
M_________ AG (IBAN xxx) come acconto sul prezzo d’acquisto relativo al PPP xxx/13 à
D_________.
Se l’autorità del cantone Valese non concede il permesso del acquistò, il notaio e obbligato di pa-
gare indietro la somma di franchii svizzeri 30'000.-- agli signori Y_________ e Z_________.
Nel caso che l’autorizzazione sarà concesso e i signori Y_________ e Z_________ nonostante si
ritirano del contratto di compravendita, la somma di franchi svizzeri 30'000.-- verrà pagato alla di-
ta X_________ SA, à G_________, come indennità.
C_________, il 1 marzo 2010
[Unterschrift der Parteien]
Die Vorinstanz hat in E. 3.1 ihres Urteils dargelegt, wie die richterliche Vertragsausle-
gung zu erfolgen hat. Darauf kann verwiesen werde. Zudem hat die Berufungsklägerin
in ihrer Berufung nunmehr ausdrücklich erklärt, dass der Wortlaut der Dichiarazione
unbestritten sei (S. 357). Somit steht fest, dass die Berufungsbeklagten in Artikel 1 er-
klärten, die Summe von Fr. 30'000.-- als Anzahlung auf den Kaufpreis bezüglich des
StWE-Anteiles Nr. xxx/ 13 in D_________ zu bezahlen.
Die Parteien waren und sind sich bezüglich des Absatzes 3 dieser Erklärung einig,
dass der Betrag von Fr. 30'000.-- der X_________ AG verfallen sollte, falls die Eheleu-
te Y_________ und Z_________ nach Erhalt der Kontingentszuteilung den Kaufvertrag
nicht abschliessen würden.
Während die Berufungsklägerin ausführt, sie sei all ihren Verpflichtungen nachgekom-
men und die Berufungsbeklagten verstiessen gegen Treu und Glauben, als sie sich
weigerten im Nachhinein den Vertrag zu unterzeichnen, erklären Letztere, die Über-
bauung hätte grosse Verspätungen aufgewiesen und die Berufungsklägerin sei ihnen
eine Antwort bezüglich der Fertigstellungsarbeiten, der genauen Umschreibung der all-
gemeinen Teile des Stockwerkeigentums und das Datum des Besitzesantrittes schul-
dig geblieben. Die Ausgestaltung der allgemeinen Teile sei für sie wegen der
anfallenden Nebenkosten wichtig gewesen. Im Zeitpunkt der vorgesehen Vertragsun-
terzeichnung sei keine einzige Wohnung fertig erstellt gewesen und sie hätten nicht in
eine „ewige“ Baustelle einziehen wollen. Sie seien daher nicht dafür verantwortlich,
dass es nicht zum Vertragsabschluss gekommen sei. Dies hätte einzig und allein die
Berufungsklägerin zu verantworten. Zudem sei die unterzeichnete „Erklärung“ nicht öf-
fentlich beurkundet worden und somit nichtig. Die Berufungsklägerin bestreitet den
Rückstand in der Fertigstellung der Baute und dass den Berufungsbeklagten nicht alle
gewünschten Dokumente ausgehändigt wurden. Bezüglich der Nichtigkeit der „Dichi-
arazione“ führt sie an, dass die Berufungsbeklagte darum wusste, dass keine öffentlich
beurkundeten Verträge vor der Kontingentszuteilung zwischen den Parteien abge-
schlossen werden dürfen, wie dies der Notar E_________ unter Hinweis auf das kan-
tonale Reglement über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland den
Berufungsbeklagten auch ausdrücklich erklärt habe. Aufgrund dieser Bestimmungen
hätte die „Dichiarazione“ eben nicht öffentlich beurkundet werden müssen.
3.2 Ziel der „Dichiarazione“ war eine gegenseitige Absicherung. Dies hat denn auch
der mit den Vorbereitungsarbeiten beauftragte Notar E_________ so bestätigt und ent-
sprechend ausgesagt (S. 231). Mithin hätten zum einen die Berufungsbeklagen beim
Abschluss des Vertrages bereits eine Anzahlung geleistet gehabt und zum anderen
wäre das Geld der Berufungsklägerin verfallen, wenn sich die Berufungsbeklagten
nach Erhalt der Kontingentszuteilung geweigert hätten, den Kaufvertrag zu unterzei-
chen.
Die Berufungsbeklagten haben gestützt auf diese "Dichiarazione" Fr. 30'000.-- zur Si-
cherung eines erst verabredeten künftigen Vertragsschlusses bezahlt. Sie haben mit-
hin ein Handgeld zur Sicherung eines künftigen Vertragsschlusses abgeliefert. Die
Vorinstanz hat die Vereinbarung vom 1. März 2010 zu Recht als "arrha pacto imperfec-
to data" oder "Haftgeldvertrag" qualifiziert (vgl. Bundesgerichtsurteil 4C.271/2003 vom
Gauch/Schluep/Emmenegger, Schweizerisches Obligationenrecht, AT, 9. A. Zürich
2008, N. 3863).
4. Es stellt sich nun die Frage, ob diese "Dichiarazione" öffentlich hätte beurkundet
werden müssen, wie dies die Vorinstanz festgehalten und von der Berufungsklägerin
kritisiert wird.
4.1 Die Vorinstanz geht davon aus, dass die Parteien bei Unterzeichnung der Erklä-
rung einen mündlichenVorvertrag im Sinne von Art. 216 Abs. 2 OR abgeschlossen
haben. Dem ist nicht so.
„Die Vorbereitung und Durchführung des Vertragsabschlusses durch eine rechtskundi-
ge, neutrale Person im Rahmen eines Verfahrens, das mehrfach Gelegenheit bietet,
Unklarheiten zu beseitigen und (vorläufige) Willensbildungen nochmals zu überdenken,
ermöglichen die notwendige gedankliche Auseinandersetzung der Parteien mit dem
beabsichtigten Rechtsgeschäft. Sie gewährleisten einen möglichst aufgeklärten Ent-
scheid der Vertragsparteien darüber, ob sie den beurkundungsbedürftigen Vertrag ab-
schliessen wollen oder nicht“ (Arnet, Form folgt Funktion, in: ZBJV 2013 S. 403 f.).
Selbst wenn sich die Parteien nach den diversen Verhandlungen alsdann in allen we-
sentlichen Punkten einig sind, haben sie noch keinen Vertrag miteinander abgeschlos-
sen, auch nicht einen mündlichen, wenn das Rechtsgeschäft formbedürftig
abgeschlossen werden muss. Der Abschluss des Vertrages erfolgt erst mit der Unter-
zeichnung des formbedürftigen Rechtsgeschäfts, mithin bei einem Kauf von Immobi-
lien, bei der Unterzeichnung des öffentlich beurkundeten Vertrages vor und mit dem
Notar. Eine vor Beobachtung der gesetzlichen Form bestehende Bindung widersprä-
che dem Zweck der Formvorschrift (Bundesgerichtsurteil 4C.271/2003 vom 17. Febru-
ar
2004
E. 2.2;
Escher/Von
Tuhr,
Allgemeiner
Teil
des
Schweizerischen
Obligationenrechts, Band II [mit Supplement], 3. A., Zürich 1984, S. 288 f.;
Gauch/Schluep/Emmenegger, a.a.O., N. 3863).
4.2 Die Parteien haben nun aber vorliegend in einfacher Schriftlichkeit eine als „Dichi-
arazione“ bezeichnete Vereinbarung unterzeichnet. Die darin abgemachte Leistung
sollte „der Sicherung des erst für die Zukunft versprochenen Abschlusses eines be-
stimmten Vertrages dienen. Diese als "arrha pacto imperfecto data" bezeichnete Leis-
tung stellt im eigentlichen Sinn ein "Haftgeld" dar, deren Hingabe beruht ihrerseits auf
einem Vertrag, der sich im Hinblick auf den erst zu schliessenden Vertrag als Vorver-
trag darstellt“ (Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2. A.,
§ 29/III S. 519). „Wird der Vorvertrag erfüllt und der Hauptvertrag somit abgeschlossen,
fällt der Sicherungszweck dahin. Mit Recht wird daher in der Lehre vermutet, im Fall
des Abschlusses des Hauptvertrages sei das Handgeld zurückzuerstatten oder an die
geschuldete Leistung anzurechnen. Kommt der Hauptvertrag dagegen nicht zustande,
weil der Vorvertragsschuldner sich weigert, verfällt das Haftgeld im Sinne einer wohl
exklusiven Konventionalstrafe. Unzulässig ist diese Verfallsabrede beim formfrei abge-
schlossenen Vorvertrag, wenn der Hauptvertrag von Gesetzes wegen formbedürftig ist“
(Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil,
Band II, 8. A. Zürich/Basel/Genf 2003, Rz 4081). Eine vor Beobachtung der gesetzli-
chen Form bestehende Bindung widerspräche dem Zweck der Formvorschrift. Die Par-
teien können demnach, sofern eine Vertragsform gesetzlich vorgeschrieben ist, nicht
formfrei verabreden, eine Anzahlung solle verfallen, wenn der Anzahlende den Vertrag
nicht schliesst (Escher/Von Tuhr, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationen-
rechts, Band II [mit Supplement], 3. A., Zürich 1984, S. 288 f.). Unterliegt der Vertrag
(Hauptvertrag) einem gesetzlichen Formerfordernis, so gilt dieses auch für eine Haft-
oder Reugeldabrede. Dasselbe gilt bei einem formbedürftigen Vorvertrag mit Bezug auf
die „arrha pacto imperfecto data“ (Bundesgerichtsurteil 4C.399/2005 E. 4.4.3; Honsell,
Kurzkommentar OR, Obligationenrecht Art. 1 - 529, Basel 2008, N. 8 zu Art. 158 OR).
4.3 Vorliegend haben die Parteien vereinbart, einen Kaufvertrag bezüglich des StWE-
Anteiles Nr. xxx/13, gelegen auf dem Gebiete der Gemeinde D_________, abzu-
schliessen. Dabei handelt es sich beim abzuschliessenden Kaufvertrag um einen Ver-
trag, der ein Grundstück betrifft und somit zu seiner Gültigkeit der öffentlichen
Beurkundung bedarf (Art. 216 Abs. 1 OR). Vorverträge bedürfen zu ihrer Gültigkeit
ebenfalls der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR).
Mithin hätte die von den Parteien am 1. März 2010 abgeschlossene „Dichiarazione“ als
Vortrag zum Hauptvertrag zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung bedurft.
5. Die Berufungsklägerin teilt diese Meinung nicht. Sie verweist in diesem Zusammen-
hang auf Art. 14 Abs. 3 Reglement über den Erwerb von Grundstücken durch Perso-
nen im Ausland vom 21. Dezember 2012 (BewR) oder Art. 16 Abs. 3 altReglement
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 21. November
2007 (aBewR) mit folgendem Wortlaut:
Öffentlich beurkundete Verträge, wie Kaufverträge, Kaufvorverträge, Pfandrechtsverträge zur Si-
cherung eines Grundstückerwerbes oder alle anderen Verträge, die den Erwerb von Grundstü-
cken im Sinne von Artikel 4 BewG als Ferienwohnungen an Personen im Ausland betreffen und
ein Kontingent benötigen, dürfen nicht beurkundet oder abgeschlossen werden, bevor ein Kontin-
gent zugesichert wurde.
Sie vertritt die Meinung, dass aufgrund dieses Artikels eine öffentliche Beurkundung
nicht notwendig sei und die Vorinstanz, als sie festgestellt habe, die „Dichiarazione“
hätte öffentlich beurkundet werden müssen, sich über das zitierte Reglement hinweg
gesetzt habe, was rechtlich nicht haltbar sei. Sie ist daher der Überzeugung, da es
aufgrund des oben zitierten Reglements nicht möglich sei, gewisse Verträge vor Erhalt
der Zusicherung des Kontingents öffentlich zu beurkunden, sei dies in einfacher
Schriftlichkeit zulässig. Dem ist keinesfalls so.
Sie verkennt nämlich dabei, dass das Bundesrecht ausdrücklich die Beurkundungs-
pflicht der Kaufverträge, welche ein Grundstück zum Gegenstand haben, statuiert
(Art. 216 OR). Das BewG bezweckt, den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland einzuschränken, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhin-
dern (Art. 1 BewG). Entsprechende Rechtsgeschäfte über den Erwerb von Liegen-
schaften sind unwirksam, wenn keine entsprechende Bewilligung vorliegt (Art. 26 Abs.
1 BewG). Das Umgehen der Bewilligungspflicht ist strafbar (Art. 28 BewG). Das oben
erwähnte Beurkundungsverbot stammt aus einem Ausführungsreglement des Walliser
Staatsrats zum eidgenössischen BewG. Die kantonale Exekutive will damit den Ab-
schluss von Verträgen, welche dem BewG unterliegen, einschränken. Sie kann damit
jedoch keinesfalls gesetzliche Formvorschriften des eidgenössischen Rechts abän-
dern. Die Berufungsklägerin kann demnach aus dem Verbot gemäss Art. 14 Abs. 3
BewR oder Art. 16 Abs. 3 aBewR nichts zu ihren Gunsten ableiten.
Es bleibt somit dabei, dass der Hauptvertrag (Grundstückkaufvertrag) hätte öffentlich
beurkundet werden müssen und somit auch der Vorvertrag. Die Vertragsparteien kön-
nen demnach mit einer einfach schriftlichen Vereinbarung nicht verabreden, eine An-
zahlung solle verfallen, wenn die Kaufinteressenten den Grundstückkaufvertrag nicht
abschliessen. Die Vorinstanz hat mithin zu Recht festgehalten, die „Dichiarazione“ vom
sie nichtig.
6. Die Berufungsklägerin stellt zu Recht nicht in Abrede, der formungültig vereinbarte
Haftgeldkontrakt könne nicht in einen anderen, gültigen Vertrag konvertiert werden.
7. Die Berufung auf die Formungültigkeit eines Vertrages gilt als unstatthaft, wenn sie -
etwa wegen widersprüchlichen Verhaltens - gegen Treu und Glauben verstösst und
damit einen offenbaren Rechtsmissbrauch gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB darstellt. Das
Gericht hat dies in Würdigung aller Umstände des konkreten Falles zu prüfen, wobei
namentlich das Verhalten der Parteien bei und nach Abschluss des Vertrags zu würdi-
gen ist. Der Richter hat auch zu berücksichtigen, ob der Schutzzweck einer Formvor-
schrift bezüglich der Partei verletzt worden ist, die sich auf den Formmangel beruft
(BGE 138 III 123 E. 4.2).
7.1 Die Berufungsklägerin argumentiert, die Kaufinteressenten hätten die Dichiarazio-
ne in Kenntnis von deren Ungültigkeit unterzeichnet.
Das Gesuch zum Erhalt eines Kontingents enthält u.a. eine von den Kaufinteressenten
unterzeichnete Absichtserklärung. Diese enthält das bereits oben erwähnte Verbot
gemäss Art. 16 Abs. 3 aBewR (anerkannte TB 61). Die unterzeichnete Haftgeldverein-
barung wird in der dortigen beispielhaften Aufzählung nicht ausdrücklich erwähnt. Der
Zusammenhang zwischen einem Haftgeldkontrakt und einem Vertrag, der "den Erwerb
von Grundstücken im Sinne von Artikel 4 BewG als Ferienwohnungen an Personen im
Ausland" betrifft, ist zumindest für juristische Laien nicht augenscheinlich.
Die Berufungsbeklagten haben sich vom Rechtskonsulenten L_________ beraten las-
sen. Es kann von einem F_________ Juristen jedoch nicht erwartet werden, er erken-
ne die formelle Mangelhaftigkeit eines in einer schweizerischen Notariatskanzlei nach
eidgenössischem Recht redigierten, einfach schriftlich abgeschlossenen Vertrags.
Der Notar bestätigt ferner, er habe die Parteien über das Verfahren der Kontingentszu-
teilung und die Ehegatten Colombo über die Tatsache, dass vor der Zusicherung des
Kontingents durch die zuständige Behörde keine öffentlich beurkundeten Verträge wie
Kaufverträge, Vorverträge, Pfandrechtsverträge zur Sicherung des Grundstückerwerbs
usw. unterschrieben oder abgeschlossen werden dürfen, orientiert (S. 229 f.). Er bestä-
tigt auch, die "Dichiarazione" sei in seiner Kanzlei vorbereitet worden und den Parteien
in seiner Anwesenheit zur Unterzeichnung vorgelegt worden (S. 231). Es ist hingegen
nirgends davon die Rede, die Urkundsperson habe den Parteien erklärt, die "Dichiara-
zione" könnte unzulässig oder formell problematisch sein. Das Verhalten des Notars
erzeugte bei juristischen Laien vielmehr zusätzliches Vertrauen in die Gültigkeit der un-
terzeichneten Urkunde.
Die Unterzeichnung der "Dichiarazione" wäre zwecklos, wenn alle Beteiligten bereits
zu diesem Zeitpunkt deren Nichtigkeit gekannt hätten.
Die Auffassung der Berufungsklägerin, die Berufungsbeklagten hätten die Unzulässig-
keit der „Dichiarazione“ gekannt resp. erkennen müssen, ist gemäss obigen Ausfüh-
rungen nicht nachgewiesen. Die Vorinstanz hat daher zu Recht angenommen, die
Kaufinteressenten hätten die Illegalität der "Dichiarazione" zum Zeitpunkt deren Unter-
zeichnung nicht erkannt.
7.2.
7.2.1 Die Berufungsbeklagten haben am 1. März 2010 vor dem Notar die Haftungser-
klärung unterzeichnet und zeitnah (5. März) Fr. 30‘000.-- auf dessen Treuhandkonto
überwiesen. Sie sind wiederholt ins Wallis gereist, um den Baufortschritt der sie inte-
ressierenden Wohnung zu prüfen und Abänderungs- und Ausbauwünsche zu bespre-
chen. Sie haben sich ferner in F_________ eine Küche ausgesucht und dem Verkäufer
entsprechende Pläne übermittelt. Nachdem ihnen vom Notar mitgeteilt wurde, das
Kontingent für den Kauf der Wohnung sei erteilt worden und der Vertrag müsse nun in-
nert Monatfrist abgeschlossen werden, weigerten sie sich den Vertrag abzuschliessen.
Als Gründe dafür gaben sie an, dass die Überbauung grosse Verspätung aufwies und
dass ihnen von seiten der Bauherrschaft keine Antworten auf die Fragen betreffend
das Ende der Bautätigkeit, der genauen Umschreibung der allgemeinen Teile und des
Besitzesantrittes erteilt worden waren. Diese Vorwürfe wurden durch das Beweiser-
gebnis entkräftet. Vielmehr geht daraus hervor, dass die Berufungsbeklagten versuch-
ten, die Zahlung des Kaufpreis hinauszuschieben und zwar 30 Tage nach Inbesitz-
nahme der Wohnung und nachdem sie die „dichiarazione die conformità al venditore“
unterzeichnet haben. Damit war die Berufungsklägerin jedoch nicht einverstanden (Er-
klärung Notar E_________ S. 230).
Die Kaufinteressenten versuchten mithin, den Kaufvertrag in eine für sie bessere und
annehmbare Weise zu ändern. Sie haben den Vertrag nicht unterzeichnet, als die Ver-
käuferin ihr diesbezügliches Anliegen nicht akzeptierte. Die Berufungsbeklagten woll-
ten demnach einen erfolgreichen Verhandlungsabschluss, der aber schlussendlich
daran scheiterte, dass die Verkäuferin der zusätzlichen Forderung der Berufungsbe-
klagten nach einer späteren Zahlung des Kaufpreises nicht nachkommen wollte. Des
Risikos, dass Vertragsverhandlungen auch noch im letzten Moment und an Details
scheitern können, war sich die im Immobiliengeschäft tätige Berufungsklägerin be-
wusst, insbesondere da es sich vorliegend um einen Immobilienkaufvertrag mit Aus-
ländern handelte. Dieses Risiko ist sie eingegangen und sie muss nun auch die
Konsequenzen ihrer Risikobereitschaft tragen. Die Berufungsbeklagten haben einen
für sie noch günstigeren Kaufvertrag abschliessen wollen, dem die Berufungsklägerin
nicht zustimmen konnte. Dieses Verhalten der Berufungsbeklagten ist nicht ausserge-
wöhnlich und sie haben demnach die Verhandlungen nicht grundlos abgebrochen. Sie
haben sich auch nicht widersprüchlich verhalten.
7.2.2 Der strukturierte, aufwändige Ablauf des Beurkundungsverfahrens soll die Par-
teien davor bewahren, sich in unbedachter Weise rechtsgeschäftlich zu binden (Arnet,
a.a.O., S. 403). Dieser Übereilungsschutz gilt auch für den in casu öffentlich zu beur-
kundenden Haftgeldvertrag. Die ausländischen Kaufinteressenten haben einer im Im-
mobilienhandel erfahrenen Person als Verkäuferin gegenübergestanden. Sie haben
sich als einzige zur Leistung eines Haftgelds verpflichtet und die zugesagte Summe
kurz nach Abschluss der Vereinbarung auf ein Treuhandkonto überwiesen. Die dro-
hende, empfindliche Vertragsstrafe hat die Berufungsbeklagten zur späteren öffentli-
chen Beurkundung veranlassen sollen. Der für diesen Fall vom Gesetzgeber
erwünschte Übereilungsschutz wäre durch die einfach schriftliche "arrha pacto imper-
fecto data" umgangen und der Schutzzweck der öffentlichen Beurkundung verletzt
worden. Die Berufungsbeklagten sind in casu als schwächere, zu schützende Partei zu
qualifizieren, welche sich auf den Schutzzweck der Beurkundungspflicht berufen darf,
ohne Recht zu missbrauchen.
7.3 Die Berufungsbeklagten verstossen demnach nicht gegen Treu und Glauben,
wenn sie sich nachträglich auf die Formungültigkeit des Haftgeldvertrags berufen.
8.
8.1 Die Berufungsklägerin führt im rechtlichen Teil ihrer Klageantwort aus, da sich die
Berufungsbeklagten im Nachhinein geweigert hätten den Kaufvertrag zu unterzeich-
nen, hätten sie gegen Treu und Glauben verstossen und sie würden der Verkäufer-
schaft für den dadurch entstandenen Schaden haften, weshalb der Betrag von
Fr. 30'000.-- der X_________ SA zustehen würde.
Ein Schadenersatzanspruch, auf welcher Grundlage auch immer, setzt stets einen
Schaden voraus, der von demjenigen, der ihn beansprucht, behauptet und bewiesen
werden muss.
Gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien dem Gerichte die Tatsachen, auf die
sie ihre Begehren stützen, darzulegen. Diese Tatsachenbehauptungen sind nach
Art. 221 Abs. 1 lit. d ZPO in der Klage aufzuführen. Die klagende Partei trifft aber nicht
nur diese Behauptungslast, sondern sie hat ihre Behauptungen auch zu substanziie-
ren. Pauschale Behauptungen genügen nicht. Diese Sachvorbringen müssen umfas-
send, detailliert, in Einzeltatsachen gegliedert und klar dargelegt werden, damit die
Gegenpartei Stellung nehmen und darüber Beweis abgenommen werden kann
(Frei/Willisegger, Basler Kommentar ZPO, N. 15 zu Art. 221 ZPO; Leuenberger, Zür-
cher Kommentar, N. 43 zu Art. 221 ZPO). Die Tatsachen müssen in der Rechtsschrift
selbst dargelegt bzw. behauptet werden.
Im vorliegenden Fall hat die Berufungsklägerin in den Rechtsschriften keine Tatsa-
chenbehauptung aufgestellt, ihr sei ein Schaden entstanden, geschweige denn, dass
sich dieser Schaden auf Fr. 30'000.-- beläuft und wie er sich zusammensetzt.
Sie hat einzig in Tatsachenbehauptung 50 behauptet, ihr seien Mehrkosten von insge-
samt Fr. 15'801.-- (Fr. 2’000.-- + Fr. 1'560.-- + Fr. 8'441.-- + Fr. 3'800.--) entstanden,
was die Berufungsbeklagten bestritten haben. Mehrkosten sind aber nur dann Scha-
den, wenn sie auch von einem späteren Käufer nicht bezahlt werden. Im Laufe des
Verfahrens hat die Berufungsklägerin aber nie dargelegt, was mit der von den Beru-
fungsbeklagten gewünschten Wohnung geschehen ist, ob sie noch immer in ihrem Ei-
gentum ist oder ob sie trotz allem verkauft werden konnte. Es wurde auch nichts
bezüglich eines allfälligen Verkaufspreises und eines damit verbundenen Verlustes be-
hauptet, geschweige denn bewiesen. Die obgenannten Mehrkosten hätten zudem mit
den Minderkosten einer durch die Berufungsbeklagten aus F_________ importierten
Küche verrechnet werden sollen (anerkannte TB 53). Es fehlt im gesamten Verfahren
jegliche Tatsachenbehauptung betreffend die in diese Wohnung schlussendlich einge-
baute Küche und deren Preis.
8.2 Die Mehrkosten von Fr. 15'801.-- sind zudem auch nicht bewiesen. Entsprechend
der allgemeinen Regel von Art. 8 ZGB hat die Berufungsklägerin dies nämlich zu be-
weisen. Die handschriftliche Aufstellung des Architekten (S.152), der diese im Auftrag
der Berufungsklägerin erstellte und der nicht einmal die Bauführung innehatte (S. 272)
und diese Arbeiten nicht überprüft hat, genügt nicht zum Nachweis eines Mehrwertes,
resp. Schadens.
Dies gilt auch bei einer allfälligen Haftung aus culpa in contrahendo, wo es das negati-
ve Interesse zu ersetzen gilt (BGE 130 III 348 E. 1). Die Berufungsklägerin hätte, so-
fern ihr gestützt darauf ein Schadenersatz zugesprochen wird, Anspruch auf Ersatz
jenes Nachteils, der aus dem von der Gegenseite erweckten Vertrauen auf das Zu-
standekommen des Vertrages erwachsen ist. Sie wäre so zu stellen, wie wenn keine
Vertragsverhandlungen stattgefunden hätten (Bundesgerichtsurteil 4C.320/2002 vom
Diese Nachteile wurden - wie darlegt - weder behauptet noch bewiesen.
8.3 Die Haftung aus culpa in contrahendo beruht auf der Überlegung, potentielle Ver-
tragspartner hätten sich während den Vertragsverhandlungen nach Treu und Glauben
zu verhalten (BGE 125 III 86 E. 3c). Sie sollen gegenseitig auf die Richtigkeit, die
Ernsthaftigkeit und die Vollständigkeit ihrer Erklärungen vertrauen dürfen (BGE 120 II
331 E. 5a). Ein Anspruch aus culpa in contrahendo kann auch dann bestehen, wenn
kein Vertrag zustande kommt oder der Vertrag nichtig ist (BGE 77 II 137; Bundesge-
richtsurteil 4C.364/1999 vom 24. Februar 2000 E. 2c/bb). Dies ist jedoch nur aus-
nahmsweise der Fall (Bundesgerichtsurteil 4C.56/2004 vom 16. Juni 2004 E. 2.3).
Das Vertragsverhandlungsverhältnis verpflichtet die Beteiligten nicht dazu, einen Ver-
trag abzuschliessen. Eine Partei, die sich zum Abbruch der Einigungsgespräche ent-
schliesst, handelt demnach regelmässig nicht treuwidrig. Sie hat darüber grundsätzlich
auch nicht Rechenschaft abzulegen. Eine Haftung aus culpa in contrahendo kommt in
einem solchen Fall selbst dann nicht zum Zug, wenn die Parteien vorgängig zeitauf-
wändige Verhandlungen durchgeführt oder Investitionen im Vertrauen in den Vertrags-
abschluss getätigt haben. Jede Partei trägt grundsätzlich das Risiko für vergeblich
aufgebrachte Zeit und nutzlosen Aufwand selbst. Eine Partei kann aber gegen Treu
und Glauben verstossen, wenn sie ihren Verhandlungspartner nicht über ihren fehlen-
den Vertragsabschlusswillen aufklärt oder ihn im falschen Glauben lässt, es werde zum
Vertragsschluss kommen (Bundesgerichtsurteil 4C.152/2001 vom 29. Oktober 2001
E. 3.a).
In derartiges treuwidriges Verhalten haben aber die Berufungsbeklagten, wie in E.
7.2.1 ausgeführt, nicht an den Tag gelegt, um ausnahmsweise eine Haftung aus culpa
in contrahendo zu rechtfertigen. Letztlich scheiterten die Vertragsverhandlungen näm-
lich an einer Zahlungsvereinbarung, was bei Kaufverträgen immer wieder geschehen
kann.
Die Berufung muss auch diesbezüglich abgewiesen werden. Es ist daher grundsätzlich
festzuhalten, dass der im Nachgang zur Unterzeichung der „Dichiaratione“ auf das
Konto von Notar E_________ überwiesene Betrag von Fr. 30'000.-- den Berufungsbe-
klagten gehört*.*
9.
9.1 Parteien sind diejenigen, von welchen oder gegen welche Rechtsschutz unter ih-
rem eigenen Namen verlangt wird (Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. A.,
Zürich 1979, S. 112). Notar E_________ ist weder in der Klage noch in der Widerklage
als Partei aufgeführt. Die Erstinstanz hat ihn trotzdem angewiesen, die Fr. 30'000.-- auf
seinem Treuhandkonto an die Berufungsbeklagten zurückzuleisten. Seine Ansprüche
gegenüber den Parteien blieben vorbehalten. Es ist zu prüfen, ob eine solche Anwei-
sung möglich ist.
Die Parteien haften dem Notar für dessen Gebühren solidarisch (Art. 55 Walliser Nota-
riatsgesetz vom 15. Dezember 2004). Die Ehegatten haben am 10. September 2010
von der Berufungsklägerin verlangt Notar E_________ anzuhalten, Ihnen den Betrag
von Fr. 30'000.-- abzüglich der angefallenen Notariatskosten zu überweisen (S. 56).
Eine Kopie dieses Schreibens wurde Notar E_________ zugestellt, der zugleich aufge-
fordert wurde Ihnen die Kostenabrechnung für seine notarielle Tätigkeit zuzustellen
(S. 54). Mithin haben sich die Berufungsbeklagten bereits am 10. September 2010 ge-
genüber der Berufungsklägerin und dem Notaren einverstanden erklärt, dessen Hono-
rar mit dem Handgeld zu begleichen. Sie haben ausserdem den entsprechenden
Vorbehalt im erstinstanzlichen Urteil nicht angefochten. Der Notar selbst hat bei seiner
Befragung gegenüber dem Bezirksgericht geäussert (S. 232):
"Für meine Aufwendungen habe ich Fr. 2‘022.15 in Rechnung gestellt. Der Differenzbetrag steht
den Parteien zur Verfügung."
Die erstinstanzliche Anweisung an den Notar ist demnach zu bestätigen, da dieser die
Fr. 30'000.-- den Parteien grundsätzlich zur Verfügung stellen will. Die Urkundsperson
hat jedoch die Anrechnung ihres Honorars eingefordert, was von den Berufungsbeklag-
ten vor Einleitung des Prozesses akzeptiert worden und im Berufungsverfahren nicht
angefochten worden ist. Die im erstinstanzlichen Urteil enthaltene Anweisung an den
Notaren und der im angefochtenen Urteil enthaltene Vorbehalt, der sich auf das Hono-
rar des Notars bezieht, sind zu bestätigen. Notar E_________ hat demnach den Beru-
fungsbeklagten Fr. 27'977.85 (Fr. 30'000.-- - Fr. 2'022.15) zurückzubezahlen.
9.2. Die Berufungsbeklagten haben die Fr. 30'000.-- abzüglich der Notariatskosten mit
Schreiben vom 10. September 2010 zurückgefordert. Die X_________ SA hat die
Rückzahlung verhindert. Dadurch konnten die Berufungskläger nicht über diesen Be-
trag verfügen und es ist ihnen ein Schaden entstanden. Es steht ihnen daher ein
Schadenszins zu. Dessen erstinstanzliche Berechnung ist zu Recht nicht kritisiert wor-
den. Die Berufungsklägerin schuldet den Ehegatten demnach 5 % Zins, jedoch nur auf
den Betrag, der ihnen nicht rechtzeitig von Notar ausbezahlt wurde, nämlich
Fr. 27'977.85 (Fr. 30'000.-- - Fr. 2’022.15)ab dem 13. September 2010.
10. Die Berufung vom 8. Oktober 2013 ist dementsprechend abzuweisen und das Ju-
dikatum zwecks Vollstreckbarkeit wie folgt zu berichtigen:
Der bei Notar E_________ hinterlegte Betrag von Fr. 30'000.--, abzüglich der
aufgeaufenen Notariatskosten von Fr. 2'022.15, mithin Fr. 27'977.85 gehört
Y_________ und Z_________.
Notar E_________ wird angewiesen, innert 30 Tagen Fr. 27‘977.85 an die Ehegatten
Y_________ und Z_________ zu überweisen.
Die X_________ SA bezahlt Y_________ und Z_________ 5% Zins auf den Betrag
von Fr. 27'977.85 ab dem 13. September 2010.
11.
11.1 Das Gericht hat in seinem Urteil die Prozesskosten, welche sowohl die Gerichts-
kosten als auch die Parteientschädigung umfassen (Art. 95 ZPO), von Amtes wegen
festzulegen (Art. 104 f. ZPO). Die Höhe der Prozesskosten richtet sich dabei nach kan-
tonalem Recht (Art. 96 ZPO), für den Kanton Wallis nach dem Gesetz betreffend den
Tarif der Kosten und Entschädigung vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden vom
11.2 Entsprechend dem Verfahrensausgang sind die Prozesskosten des erstinstanzli-
chen Verfahrens sowie des Berufungsverfahrens vorliegend der Berufungsklägerin
aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
11.3 Die Entscheidgebühr (Art. 95 Abs. 2 lit. b ZPO) wird auf Grund des Streitwertes,
des Umfangs und der Schwierigkeit des Falls, der Art der Prozessführung der Parteien
sowie ihrer finanziellen Situation und nach dem Kostendeckungs- und Äquivalenzprin-
zip festgesetzt (Art. 13 Abs. 1 und 2 GTar). Sie bewegt sich bei einem Streitwert von
Fr. 30'000.-- zwischen Fr. 1'800.-- und Fr. 5'000.-- (Art. 16 Abs. 1 GTar), wobei im Be-
rufungsverfahren ein Reduktions-Koeffizient von 60 % zu berücksichtigen ist (Art. 19
GTar). Der Bezirksrichter hat die Gerichtsgebühr erstinstanzlich auf Fr. 2'850.60 fest-
gesetzt, was angemessen erscheint. Die Gerichtskosten des Bezirksgerichts betragen
gesamthaft Fr. 4'000.-- (Gerichtsgebühr Fr. 2'850.60, Auslagen Fr. 1'149.40). Die Beru-
fungsinstanz hat keine Veranlassung, sie zu ändern.
Die Berufungsklägerin hat nach Verrechnung mit den von den Parteien erstinstanzlich
geleisteten Vorschüssen von insgesamt Fr. 7'400.-- (Berufungsklägerin und Beru-
fungsbeklagte je Fr. 3'700.--) den Berufungsbeklagten Fr. 300.-- für geleisteten Kos-
tenvorschuss zu bezahlen.
Das Dossier ist, was das Berufungsverfahren betrifft, weder sehr umfangreich noch
sind die zu beurteilenden Rechtsfragen allzu schwer gewesen. Eine Gerichtsgebühr
von Fr. 1'200.-- ist in Berücksichtigung dieser Kriterien und des Streitwerts gerechtfer-
tigt und angemessen. Sie wird der Berufungsklägerin auferlegt und vollumfänglich mit
dem von ihr geleisteten Vorschuss von Fr. 1'200.-- (S. 387) verrechnet.
11.4 Die Parteientschädigung umfasst den Ersatz notwendiger Auslagen, die Kosten
der berufsmässigen Vertretung und, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist,
in begründeten Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. a,
b und c ZPO). Das Honorar des Rechtsbeistands richtet sich in der Regel nach dem
Streitwert (Art. 27 Abs. 2 und 28 Abs. 1 GTar). Der ordentliche Rahmen, Mehrwert-
steuer inklusive (Art. 27 Abs. 5 GTar), beträgt bei einem Streitwert von Fr. 30'000.-
Fr. 3'600.-- bis Fr. 5'400.-- (Art. 32 Abs. 1 GTar).
Der Bezirksrichter hat in Anwendung des Rahmentarifs und in Berücksichtigung der
Bedeutung sowie der Natur des Falls, der Prozessführung der Parteien, des Umfangs
der Akten, der Schwierigkeit und der vom Anwalt nützlich aufgewandten Zeit (Art. 27
Abs. 1 GTar) die Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren auf Fr. 5'200.-
17 -
(inkl. Auslagen) festgelegt. Dieser Betrag liegt innerhalb des Rahmentarifs und das
Kantonsgericht hat keinen Anlass, ihn abzuändern.
Für das Berufungsverfahren vor Kantonsgericht ist ein Reduktions-Koeffizient von
60 % zu berücksichtigen, womit das Honorar im Prinzip minimal Fr. 1'440.-- und maxi-
mal Fr. 2'160.-- beträgt (Art. 35 Abs. 1 lit. a GTar). Das Gericht bemisst das Honorar
innerhalb des vorgegebenen Rahmens anhand der gleichen Kriterien wie die Vo-
rinstanz. Das Dossier ist vorliegend nicht sehr umfangreich gewesen und die zu lösen-
den rechtlichen Fragen haben keine besonderen Schwierigkeiten geboten. Das
Kantonsgericht erachtet, in Berücksichtigung des angeführten Rahmentarifs und der
hievor genannten Kriterien, eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- (inkl. Auslagen)
als angemessen.
Das Kantonsgericht erkennt:
Die Berufung vom 8. Oktober 2013 wird abgewiesen und das erstinstanzliche
Urteil mit folgender Präzisierung bestätigt:
Der bei Notar E_________ hinterlegte Betrag von Fr. 30'000.--, abzüglich der
aufgeaufenen Notariatskosten von Fr. 2'022.15, mithin Fr. 27'977.85 gehört
Y_________ und Z_________.
Notar E_________ wird angewiesen, innert 30 Tagen Fr. 27‘977.85 an die
Ehegatten Y_________ und Z_________ zu überweisen.
Die X_________ SA bezahlt Y_________ und Z_________ 5% Zins auf den
Betrag von Fr. 27'977.85 ab dem 13. September 2010.
Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens in der Höhe von Fr. 4’000.-- werden
der Berufungsklägerin auferlegt und mit den geleisteten Kostenvorschüssen
verrechnet.
Die
Berufungsbeklagten
erhalten
durch
das
Bezirksgericht
C_________ Fr. 3‘400.-- zurückerstattet.
Die Berufungsklägerin bezahlt den Berufungsbeklagten im erstinstanzliche
Verfahren:
a) Fr. 300.-- für geleisteten Kostenvorschuss;
b) Fr. 5'200.-- als Parteientschädigung.
Die
Kosten
des
Berufungsverfahrens
von
Fr.
1’200.--
werden
der
Berufungsklägerin auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
Die Berufungsklägerin bezahlt den Berufungsbeklagten im Berufungsverfahren
Fr. 2'000.-- als Parteientschädigung.
Sitten, 24. März 2014