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C1 09 26 ΓÇó Condominium lien cannot be claimed as a collective pledge
C1 09 26Kantonsgericht10.02.2010Dismissed
The condominium community sought a definitive legal lien to secure unpaid common expenses against two condominium units owned by Y. The court held that the contribution debtor is the owner at the time each charge becomes due, that the lien burdens the current owner’s unit and may secure the last three years plus the current year, but that the lien cannot be constituted as a collective pledge over several units. Because the claimant requested only a collective lien and did not allocate the secured claims to each unit, the action was dismissed.
Art. 712i Abs. 1 ZGB; condominium lien and debtor of community contributions: the contribution debtor is the owner of the unit when the contribution falls due, and the debt does not transfer to the acquirer. The statutory lien burdens the condominium unit itself and may be entered against the current owner even after alienation of the unit by the original debtor; it secures claims arising within the last three years and, according to cantonal practice, also those of the current accounting year. Where one owner holds several units, the community lien cannot be constituted as a collective pledge under Art. 798 ZGB; each unit must be encumbered separately in proportion to the arrears attributable to it (consid. 4, 5a, 5b, 7).
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Zivilrecht - Sachenrecht - Stockwerkeigentum - KGE (I. Zivilrechtliche Abtei-
lung) vom 10. Februar 2010, Stockwerkeigentümergemeinschaft X. c. Y. - TCV
C1 09 26
Stockwerkeigentum: Haftung und gesetzliches Pfandrecht für Beiträge (Art. 712i
Abs. 1 ZGB).
– Beitragsschuldner ist der jeweilige Stockwerkeigentümer; dessen Beitragsschuld
geht im Falle der Veräusserung des Stockwerkeigentumsanteils nicht auf den
Erwerber über (E. 4 und 5a).
– Das Pfandrecht beschlägt den Stockwerkeigentumsanteil und belastet somit
stets den aktuellen Stockwerkeigentümer; es umfasst nebst den Beiträgen der
drei letzten Rechnungsjahre jene des laufenden Jahres (E. 4 und 5b).
– Besitzt ein Stockwerkeigentümer mehrere Stockwerkanteile, so kann das Gemein-
schaftspfandrecht nicht in der Form eines Gesamtpfandes errichtet werden (E. 7).
Ref. CH: Art. 712i ZGB, Art. 712h ZGB, Art. 798 ZGB
Ref. VS: -
Propriété par étages : débiteur des créances de la communauté des coproprié-
taires et hypothèque légale en garantie des contributions (art. 712i al. 1 CC).
– Le débiteur de la contribution est le propriétaire de la part d’étages au moment
où cette contribution est due; la dette ne passe pas à l’acquéreur de sa part
(consid. 4 et 5a).
– L’hypothèque légale grève la part d’étages, toujours au préjudice du propriétaire
actuel; elle garantit les contributions des trois dernières années (consid. 4 et 5b).
– Si un propriétaire d’étages possède plusieurs parts, l’hypothèque légale de la
communauté pour les contributions ne peut être constituée sous la forme d’un
gage collectif (consid. 7).
Réf. CH : art. 712i CC, art 712h CC, art. 798 CC
Réf. VS: -
KGVS C1 09 26
Aus den Erwägungen
(...)
mittelbares gesetzliches Pfandrecht ein, dessen Begründung der Ein-
tragung im Grundbuch bedarf. Gemäss Art. 712i ZGB wird das gesetzli-
che Pfandrecht am Stockwerkanteil des gegenwärtigen Stockwerkei-
gentümers errichtet. Es handelt sich um eine Realobligation. Die
Stockwerkeigentümergemeinschaft kann das Pfandrecht selbst dann
eintragen lassen, wenn der Beitragsschuldner seinen Stockwerkanteil
in der Zwischenzeit veräussert hat. Da die Schuld des Veräusserers
nicht auf den Erwerber übergeht, hat die Eintragung des Gemein-
schaftspfandrechts zur Folge, dass die Eigenschaft des belasteten
Eigentümers und die des Schuldners nicht mehr zusammenfallen (so
genanntes «Dritteigentümerpfandrecht», Wermelinger, Das Stockwerk-
eigentum, Rothenburg 2004, N. 3 ff. zu Art. 712i ZGB).
Y. hat die StWE-Anteile Nrn. .../1 und .../2 erst im Jahre 2004 erwor-
ben. Trotz des Eigentümerwechsels ist es aber dennoch möglich, für
die Beiträge des Jahres 2003 ein definitives Pfandrecht eintragen zu las-
sen, falls die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums unter sich auf-
zuteilen. Als Beiträge in diesem Sinne gelten sowohl Deckungsbeiträge
als auch Vorschüsse. Eine Beitragsforderung entsteht ex lege gegen-
über den Stockwerkeigentümern, wenn eine Verpflichtung der Gemein-
schaft begründet wird, die diese nicht aus den liquiden Mitteln ihres
Gemeinschaftsvermögens begleichen kann. Die Höhe der Kostenvor-
schüsse kann durch Reglement oder die Stockwerkeigentümerver-
sammlung beschlossen werden (dazu z.B. Meier/Hayoz/Rey, Berner
Kommentar, Bern 1988, N. 9 ff. zu Art. 712h ZGB).
b) Nach Art. 712i ZGB hat die Gemeinschaft für die auf die letzten
drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen gegenüber dem jeweiligen
Stockwerkeigentümer Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts an
dessen Anteil. Die Bestimmungen über die Errichtung des Bauhand-
werkerpfandrechts sind sinngemäss anwendbar (Art. 712i Abs. 3 ZGB).
Das Pfandobjekt haftet neben der eingetragenen Pfandsumme gemäss
Art. 818 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB auch für die Verzugszinsen (Meier/Hayoz/Rey,
a.a.O., N. 60 zu Art. 712i ZGB).
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In zeitlicher Hinsicht beschränkt sich das Pfandprivileg auf die in
den letzten drei Jahren entstandenen Forderungen (Bösch, Basler
Kommentar, N. 5 zu Art. 712i ZGB). Gemäss ständiger Rechtsprechung
des Kantonsgerichts kann die Errichtung des Pfandrechts auch für das
laufende Jahr und nicht nur für die bereits abgelaufenen Rechnungs-
jahre verlangt werden. Da jedoch das Privileg auf die letzten drei Jahre
beschränkt ist, trifft dies vorliegend die laufende Rechnung 2006 und
die Beitragsforderung der Jahre 2005 und 2004. Für die Beitragsforde-
rungen 2003, welche die Klägerin in ihre Abrechnung per 31. Dezember
2004 verpackt hat, gilt dieses Privileg mithin nicht. (...)
rechts zu Lasten der StWE-Anteile Nrn. .../1 und .../2 im Betrag von
Fr. 26’017.35 zuzüglich Zins von 5% seit 3. Oktober 2006. Sie verlangt
mithin die Errichtung eines Gesamtpfands.
Besitzt ein Stockwerkeigentümer, wie hier, mehrere Stockwerkan-
teile, kann das Gemeinschaftspfandrecht nicht in der Form eines
Gesamtpfands (Art. 798 ZGB) errichtet werden. Das Gemeinschafts-
pfandrecht belastet jeden Stockwerkanteil einzeln. Jeder Anteil kann
also nur für den ihn betreffenden Ausstand belastet werden (PKG 1991
S. 1991 = BN 1993 S. 138, Wermelinger, a.a.O., N. 89 zu Art. 712i ZGB).
Pfandobjekt des Gemeinschaftspfandrechts ist immer derjenige Stock-
werkeigentumsanteil, auf den die rückständige Beitragsforderung ent-
fällt (René Bösch, a.a.O., N. 6 zu Art. 712i ZGB), weshalb die Errichtung
eines Gesamtpfands in casu ausgeschlossen ist.
Da vorliegend keine Aufteilung der zu sichernden Beitragsforde-
rungen auf die StWE-Anteile Nrn. .../1 und .../2, sondern die Errichtung
eines Gesamtpfands verlangt wurde, ist die Klage abzuweisen. Es wäre
Sache der Klägerin gewesen, die Aufteilung vorzunehmen und insbe-
sondere auch bei den geleisteten Zahlungen anzugeben, für welche Bei-
träge welchen StWE-Anteils diese verwendet wurden, zumal die Kosten
gemäss Reglement nicht nur nach Wertquoten aufzuteilen sind.