A1 22 163
URTEIL VOM 17. FEBRUAR 2023
Kantonsgericht Wallis
Öffentlichrechtliche Abteilung
Es wirken mit: Christophe Joris, Präsident, Jean-Bernard Fournier und Thomas Brunner,
Richter, sowie Jean-Marc Klingele, Gerichtsschreiber ad hoc,
in Sachen
X_________, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Christian Perrig,
gegen
SCHÄTZUNGSKOMMISSION, Vorinstanz,
EINWOHNERGEMEINDE A_________, andere Behörde, vertreten durch Rechtsanwalt
Georges Schmid,
(Enteignung)
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid der Schätzungskommission
vom 15. Juli 2022.
Sachverhalt
A.
Am 6. September 2019 ersuchte die Einwohnergemeinde A_________ (fortan Ge-
meinde) den Staatsrat um Erteilung des Rechts auf Enteignung sowie vorzeitige Besitz-
nahme per 30. Juni 2020 hinsichtlich der Parzelle Nr. y1, im Eigentum von X_________.
Dagegen erhob Letztere am 18. Oktober 2019 Einsprache und beantragte, der Ge-
meinde das Enteignungsrecht nicht zu erteilen. Mit Entscheid vom 19. Februar 2020
hiess der Staatsrat die Einsprache gut und wies das Enteignungsgesuch der Gemeinde
ab. Gegen diesen Entscheid erhob die Gemeinde am 26. März 2020 Verwaltungsge-
richtsbeschwerde beim Kantonsgericht, welches die Beschwerde mit
Entscheid
A1 20 64 vom 21. September 2020 guthiess und der Gemeinde das Recht auf Enteig-
nung einräumte. Zudem wurde die Gemeinde vom Kantonsgericht ermächtigt, das
Grundstück Nr. y1 ab dem 1. Juli 2021 vorzeitig in Besitz zu nehmen. X_________ be-
antragte am 1. November 2020 mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenhei-
ten ans Bundesgericht die Aufhebung des Urteils des Kantonsgerichts. Das Bundesge-
richt wies die Beschwerde mit Urteil 1C_612/2020 vom 1. April 2021 ab.
B.
Im Nachgang zum (rechtskräftigen) Bundesgerichtsurteil wurde mit Publikation im
Amtsblatt Nr. XXX 2021 (S. xx1) die Zusammensetzung der Schätzungskommission be-
kanntgegeben. Am 11. August 2021 führte die Schätzungskommission mit der Eigentü-
merin der von der Enteignung betroffenen Parzelle Nr. y1 sowie einem Vertreter der
Gemeinde eine örtliche Begehung durch und legte mit Entscheid vom 15. Juli 2022 den
Bodenpreis für die fragliche Parzelle in der Zone für touristische Bauten tB (SNP) auf
Fr. 85.--/m2 fest. Die Kommission erstellte hierfür einen 9-seitigen Schätzungsbericht.
C.
Gegen den Entscheid der Schätzungskommission erhob X_________ (fortan Be-
schwerdeführerin) am 15. September 2022 Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der öf-
fentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts und stellte folgende Rechtsbegehren:
" 1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid der Schatzungskommission vom
15.07.2022 aufgehoben und die Entschädigung für die zu enteigneten Flächen auf CHF 170.--/m2
festgelegt.
Die Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zu Lasten der Vorinstanz.
Der Beschwerdeführerin ist eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen. "
Die Beschwerdeführerin beruft sich zunächst auf einen im Jahre 1997 zwischen ihr und
der Ski- und Hotel AG B_________-A_________ abgeschlossenen Mietvertrag über die
Benutzung der Parzelle Nr. y1. In diesem Zusammenhang hätten die Parteien hinsicht-
lich der Teilfläche, auf welcher sich das Kassahaus sowie das Tourismuscenter der
Bergbahnen befänden, einen Mietzins von jährlich Fr. 1 000.-- vereinbart. Die restliche
Parzellenfläche von insgesamt 963 m2 werde gemäss Mietvertrag vom 20. Oktober 2005
zur Parkplatzbenutzung an die Gemeinde vermietet. Der diesbezügliche Mietzins sei an-
hand einer speziellen Berechnung sowie eines speziellen Verteilschlüssels bezahlt wor-
den. Aus den kommunalen Abrechnungen der Parkplatzmieten der vergangenen Jahre
(2008-2020) ergebe sich ein durchschnittlicher Betrag von jährlich Fr. 4 248.95 für die
Parkplatzfläche. Neben den (jährlichen) totalen Mieteinnahmen habe die Beschwerde-
führerin ausserdem eine übertragbare Parkkarte für unbeschränktes Parkieren gratis er-
halten. Diese könne aufgrund der kommunalen Tarifierung auf Fr. 350.-- veranschlagt
werden. Die effektiven Einnahmen der Gemeinde aus der Parkplatzbenutzung seien ihr
im Übrigen nicht bekannt. Jedenfalls dürften diese Einkünfte offenkundig erheblich höher
als der von der Gemeinde bezahlte Mietzins sein. Letztere habe indes die tatsächlichen
Einnahmen zu belegen, damit eine korrekte Ertragswertberechnung erfolgen könne.
Mit Verweis auf den angefochtenen Entscheid der Schätzungskommission führt die Be-
schwerdeführerin schliesslich aus, dass gemäss Auskunft des kommunalen Registerhal-
ters der Durchschnittswert der auf dem Gemeindegebiet gehandelten Parzellen
Fr. 102.--/m2 betrage. Ausserdem halte die Schätzungskommission fest, dass interne
Abklärungen ergeben hätten, dass Böden in der Bauzone für bis zu Fr. 140.--/m2 verkauft
worden seien. Die Schätzungskommission halte in ihrem Bericht vom 15. Juli 2022 fest,
dass sie unter Berücksichtigung der ihr nicht bekannten vergleichbaren gehandelten Bo-
denpreise über zu wenig repräsentative Kennzahlen verfüge. Sie komme daher zum
Schluss, dass eine Verkehrswertberechnung über die statistische Methode nicht möglich
sei. Dies, obwohl sie selbst einen Verkehrswert zwischen Fr. 60.--/m2 und Fr. 150.--/m2
angebe. Statt einer Verkehrswertberechnung nehme die Schätzungskommission auf-
grund des Mietertrages eine Ertragswertrechnung vor und ermittle gestützt auf den
durchschnittlichen Mietertrag der Jahre 2017 bis 2020 unter Berücksichtigung eines Ka-
pitalisierungssatzes von 4.5 % einen Ertragswert von Fr. 109 305.75. Dabei erkläre sie
allerdings weder, wie sie den Kapitalisierungsfaktor konkret berechne, noch welche Kor-
rekturen sie warum vornehme. Insbesondere die Begründung, dass im vorliegenden Fall
die Korrekturen in der negativen Marktprognose begründet seien, werde nicht weiter
ausgeführt und könne demnach nicht nachvollzogen werden. Abgesehen davon lasse
die Schätzungskommission völlig ausser Acht, dass es sich bei der erwähnten Parzelle
um einen Ausgangspunkt für beinahe sämtliche touristischen Angebote handle.
Der Verkehrswert sei in der Regel nach der statistischen Methode festzulegen, also nach
dem Kaufpreis für Grundstücke mit gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaffenheit. Für
die Ermittlung der Entschädigung sei bei einer formellen Enteignung grundsätzlich auf
den Verkehrswert im Zeitpunkt der Hauptverhandlung vor erster Instanz abzustellen. In
vorliegendem Fall würden genügend Belege bzw. Angaben vorliegen, damit die statisti-
sche Methode angewendet werden könne. So gebe es einen Referenzwert in unmittel-
barer Nähe im Zusammenhang mit einem Strassenbauprojekt von Fr. 130.--/m2 sowie
Verkäufe zum Preis von Fr. 140.--/m2. Ausserdem seien gemäss Rechtsprechung auch
Freihandverkäufe zu berücksichtigen. Der zu entschädigende Wert sei aufgrund der Be-
deutung der Parzelle für den Tourismus in der Region auf Fr. 170.--/m2 zu erhöhen.
Selbst wenn nicht die statistische Methode, sondern die Ertragswertberechnung zur An-
wendung gelangen sollte, so sei diese immerhin korrekt vorzunehmen. Aus der Vermie-
tung der Parzelle Nr. y1 resultiere im Schnitt ein Ertrag von Fr. 4 248.--. Zusätzlich sei
der Betrag von Fr. 1 000.-- zu berücksichtigen sowie die Gratisparkkarte, deren Wert mit
Fr. 350.-- taxiert werden könne. Der Gesamtbetrag im Rahmen der Ertragswertberech-
nung belaufe sich somit auf Fr. 5 598.--. Werde dieser Betrag in der Folge mit einem
Satz von 4.5 % kapitalisiert, so ergebe dies einen Wert von Fr. 124 400.-- (Fr. 5 598.-- *
100 : 4.5). Dividiert durch die Gesamtfläche von 1 326 m2 resultiere ein Preis von
Fr. 93.80/m2. Der Kapitalisierungsfaktor von 4.5 % werde allerdings zurückgewiesen.
Mithin sei dieser Faktor erheblich (nach unten) zu korrigieren. Werde beispielsweise ein
Satz von 3.5 % (statt von 4.5 %) angewendet, so resultiere ein Wert von Fr. 120.60
(Fr. 5 598.-- * 100 : 3.5 : 1 326 m2).
Schliesslich habe die Schätzungskommission ihren Entscheid am 22. Juli 2022 validiert.
Es sei unklar, was damit gemeint sei. Falls es sich dabei um den Schatzungszeitpunkt
handle, widerspreche die Schätzungskommission Art. 15 des Bundesgesetzes über die
Enteignung (EntG; SR 711), gemäss welchem die Schatzung auf den Zeitpunkt des Ent-
scheids der vorzeitigen Besitznahme zu erfolgen habe. Im vorliegenden Fall sei dies der
Staatsratsentscheid vom 19. Juni 2019.
D.
Die Beschwerde wurde am 20. September 2022 der Schätzungskommission und
der Gemeinde zur Vernehmlassung zugestellt. Die Schätzungskommission wurde zu-
dem um Hinterlegung der amtlichen Akten ersucht.
E.
Die Schätzungskommission hinterlegte am 18. Oktober 2022 die amtlichen Akten
und gab ihre schriftliche Stellungnahme ab. Dabei führte sie einzig aus, dass sie den
angefochtenen Entscheid auf der Grundlage der ihr zur Verfügung gestellten Unterlagen
gefällt habe. Gleichzeitig liess sie verlauten, an ihrem Entscheid vom 15. Juli 2022 fest-
zuhalten, wobei die Begründung ihres Entscheids dem Schätzungsbericht entnommen
werden könne.
F.
Am 14. November 2022 hinterlegte die Gemeinde ihre Stellungnahme und stellte
folgende Rechtsbegehren:
" 1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Der Entscheid der kantonalen Schätzungskommission vom 15. Juli 2022 wird bestätigt.
Sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zu Lasten der Beschwerdeführerin.
Der Beschwerdegegnerin wird eine angemessene Parteientschädigung zugesprochen. "
In formeller Hinsicht rügt die Gemeinde, dass die Beschwerdeführerin nicht darlege, wel-
che Rechtsverletzungen vorlägen oder inwiefern die Schätzungskommission ihr Ermes-
sen überschritten oder rechtserhebliche Sachverhalte unrichtig oder unvollständig fest-
gestellt haben solle. Dementsprechend komme die Beschwerdeführerin ihrer Begrün-
dungspflicht für die von ihr gestellten Rechtsbegehren nicht nach.
Sachverhaltsbezogen führt die Gemeinde in Bezug auf die Parzelle Nr. y1 aus, dass sich
diese in der Zone für touristische Bauten befinde, in welcher lediglich Wohnbauten und
Bauten mit gastgewerblichen Betrieben zulässig seien. Baubehörden könnten in dieser
Zone Auflagen für Freiflächen verfügen, welche für die Pistendurchfahrt und die Zufahrt
zur Zone für touristische Anlagen («C_________») von Bedeutung seien. Des Weiteren
könne in diesem Zusammenhang vom Gemeinderat verlangt werden, wie die Verteilung
Freiflächen – Baugebiet zu regeln sei. Die enteignete Parzelle könnte somit auch als
Freifläche im Sinne einer Zufahrt für touristische Anlagen vorgesehen werden. Sei der
Parkplatz zur Freifläche ausgeschieden, sei er nicht mehr überbaubar und könne somit
nicht mehr als solcher in der Bauzone gelten.
Die Gemeinde bestreitet, dass ihre Einnahmen erheblich höher als der von der Be-
schwerdeführerin bezahlte Mietzins seien. Der Parkplatz werde lediglich während der
Feriensaison, insbesondere in der Wintersaison beansprucht und es sei kein Jahreser-
trag dafür zu erwarten. Der von der Beschwerdeführerin angeführte Betrag für die erhal-
tene Jahresparkkarte wird von der Gemeinde zurückgewiesen. Bei besagter Karte
handle es sich um eine übertragbare Jahreskarte. Die Beschwerdeführerin habe jedoch
keine übertragbare Jahreskarte versprochen erhalten und habe denn auch kein Bedürf-
nis gehabt, diesen Parkplatz selbst zu nutzen.
Die Aussage der Beschwerdeführerin, wonach der durchschnittliche Preis für Parzellen
in der Bauzone in A_________ Fr. 102.--/m2betrage, wird von der Gemeinde schliesslich
in Abrede gestellt, zumal dieser Durchschnittswert lediglich für Parzellen in der Bauzone
ohne die reglementarischen Beschränkungen gelte. Solche Beschränkungen seien je-
doch gemäss Art. 75 des Bau- und Zonenreglements der Einwohnergemeinde
A_________, homologiert durch den Staatsrat am 19. Juni 2013 (fortan BZR) in der Zone
für touristische Bauten eben gerade vorgesehen. Parzellen in der Ferienhauszone F2
könnten nicht mit Grundstücken in der Zone für touristische Bauten wertmässig vergli-
chen werden. Die internen Abklärungen der Schätzungskommission, wonach in der
Bauzone Bodenverkäufe in der Höhe von bis zu Fr 140.--/m2 ermittelt worden seien,
würden Bauparzellen in der Bauzone ohne die reglementarischen Beschränkungen be-
treffen. Die Parzelle Nr. y1 sei zwar unbestrittenermassen erschlossen, von drei Seiten
zugänglich und befinde sich in einer zentralen Lage. Allerdings müssten die reglemen-
tarischen Einschränkungen hinsichtlich der Zone für touristische Bauten sowie das be-
stehende Risiko der Ausscheidung als Freifläche beachtet werden.
Die Schätzungskommission habe ferner zu Recht auf die Ertragswertmethode abge-
stellt. Dabei wirke sich der von der Schätzungskommission verwendete Kapitalisierungs-
satz von 4.5 % für die Enteignete vorteilhaft aus. Gemäss bundesgerichtlicher Recht-
sprechung gelte ein Kapitalisierungssatz für Bauparzellen von 5 - 6 % als angemessen
(gemäss BGE 113 Ib 39 sowie BGE 128 II 74 sogar von 7 %). Für die Annahme des
Kapitalisierungssatzes bestehe für die Schätzungskommission kein Erklärungsbedarf.
Die Herleitungen der Schätzungskommission seien nachvollziehbar und korrekt. Der
vorgenommenen Korrektur des Kapitalisierungssatzes (Erhöhung um 0.5 %) infolge ne-
gativer Marktprognose sei entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nichts entge-
genzuhalten. Vielmehr sei allgemein bekannt, dass touristische Anlagen in tieferen La-
gen für den Winterbetrieb infolge der gegenwärtigen Klimaerwärmung mit Problemen zu
kämpfen hätten.
Ganz grundsätzlich habe die Schätzungskommission sorgfältig und umfassend die ihr
zur Verfügung stehenden Rechtsgeschäfte einverlangt, überprüft und mitberücksichtigt.
Wenn keine Freihandverkäufe für Parzellen in der Zone für touristische Bauten stattge-
funden hätten, könnten solche auch nicht zur Bestimmung des Wertes miteinbezogen
werden. Der von der Beschwerdeführerin angeführte Wert von Fr. 170.--/m2 sei als illu-
sorisch zu werten. Dies, zumal gemäss BZR im Rahmen des Quartierplans Parzellen für
Freiflächen ausgeschieden werden könnten. Die von der Beschwerdeführerin erwähnte
Gratisparkkarte sei nicht übertragbar und könne demnach nicht mit Fr. 350.-- veran-
schlagt werden. Unter Berücksichtigung eines Kapitalisierungsfaktors von 7 % und der
Gratisparkkarte gelange man letztlich zu einer Entschädigung von Fr. 60.--/m2. Bleibe
die Parkkarte hingegen unbeachtet, resultiere ein Entschädigungsbetrag von
Fr. 56.55/m2. Beide so errechneten Werte wären jedenfalls tiefer als derjenige, welchen
die Schätzungskommission zum Vorteil der Beschwerdeführerin festgelegt habe.
G.
Am 5. Dezember 2022 reichte die Beschwerdeführerin unter vollständiger Aufrecht-
erhaltung ihrer Rechtsbegehren eine Replik ein und brachte vor, dass die Gemeinde
übersehe, dass sie eine Verletzung von Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) bzw. Art. 6 Abs. 2 der Verfassung
des Kantons Wallis (KV; SGS 101.1) sowie von Art. 11 Abs. 1 des Enteignungsgesetzes
(kEntG; 710.1) rüge. Diese Gesetzesverstösse ergäben sich, zumal nicht die volle Ent-
schädigung gewährt worden sei. Bis dato sei weder ein Quartierplan noch eine Freifläche
ausgeschieden worden, weshalb die entsprechenden Ausführungen für den vorliegen-
den Fall ohne Relevanz seien. Des Weiteren bestreitet die Beschwerdeführerin, dass es
sich bei der fraglichen Parkkarte nicht um eine übertragbare Parkkarte handeln solle und
dass die Fläche für die Parkplatznutzung angeblich nicht das ganze Jahr gemietet
werde. Es verhalte sich vielmehr so, dass der fragliche Parkplatz ganzjährig einen Ertrag
abwerfe.
H.
Die Gemeinde liess sich im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels nicht verneh-
men.
Erwägungen
1.
Gemäss Art. 42 des kantonalen Enteignungsgesetzes vom 8. Mai 2008 (kEntG;
SGS/VS 710.1) kann gegen Entscheide der Schätzungskommission Beschwerde beim
Kantonsgericht eingereicht werden (Abs. 1). Der angefochtene Entscheid der Schät-
zungskommission stellt eine letztinstanzliche Verfügung im Sinne von Art. 72 des Ge-
setzes über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungsrechtspflege vom 6. Oktober
1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) dar, die mangels Ausschlusses in den Art. 74 bis Art. 77
VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. Das Beschwerdeverfahren nach
dem kEntG weicht insofern vom VVRG und damit von den allgemeinen verwaltungs-
rechtlichen Verfahrensregeln ab, als dass das Kantonsgericht volle Kognitionsbefugnis
hat und über die Begehren der Parteien sowohl zu deren Lasten als auch zu deren Guns-
ten hinausgehen kann (Art. 42 Abs. 2 lit. a und b kEntG).
1.1 Die Beschwerdeführerin tritt vorliegend als Adressatin des angefochtenen Ent-
scheids auf und ist als Eigentümerin der von der Schätzung betroffenen Parzelle durch
diesen berührt, so dass sie ein schutzwürdiges Interesse an dessen Änderung oder Auf-
hebung hat. Demzufolge ist die Beschwerdeführerin gemäss Art. 80 Abs. 1 lit. a i.V.m.
Art. 44 Abs. 1 lit. a VVRG zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die im Übrigen form-
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb einzutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b
und c i.V.m. Art. 46 und Art. 48 VVRG).
2.
Das Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen,
sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken (Art. 48 Abs. 2
i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Es können zudem nur Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Überschreitungen oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige o-
der unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht
werden. Die Unzweckmässigkeit der Verfügung kann jedoch nur in Fällen, die hier nicht
zutreffen (Art. 78 VVRG), überprüft werden. Rügt die beschwerdeführende Person eine
Rechtsverletzung, so hat sie sich mit der Argumentation der Vorinstanz im angefochte-
nen Entscheid auseinanderzusetzen.
2.1 Die Gemeinde vertritt den Standpunkt, wonach die Beschwerdeführerin es ver-
säumt habe darzulegen, welche Rechtsverletzungen in casu vorlägen oder inwiefern die
erstinstanzliche Kommission ihr Ermessen überschritten oder rechtserhebliche Sachver-
halte unrichtig oder unvollständig festgestellt habe.
Die Ausführungen der Gemeinde greifen zu kurz. Namentlich lassen sie unberücksich-
tigt, dass sich die Beschwerdeführerin mit den tatsächlichen und rechtlichen Erwägun-
gen der Schätzungskommission in rechtsgenüglicher Weise auseinandergesetzt hat.
Aus den Vorbringen der Beschwerdeführerin lässt sich unschwer erkennen, aus welchen
(rechtlichen) Gründen sie den angefochtenen Entscheid nicht akzeptiert. Obschon sich
die Beschwerdeführerin in ihrer Replik auf die ihres Erachtens durch den angefochtenen
Entscheid verletzten Bestimmungen beruft (Art. 26 Abs. 2 BV, Art. 6 Abs. 2 KV sowie
Art. 11 Abs. 1 kEntG), wäre eine solche Bezugnahme im kantonalen Verwaltungsrechts-
mittelverfahren nicht notwendig. Ungeachtet dessen und ganz grundsätzlich ist nicht ein-
zusehen, inwiefern die Verwaltungsgerichtsbeschwerde den gesetzlichen Anforderun-
gen von Art. 48 Abs. 2 i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG nicht genügen sollte.
3.
Die Beschwerdeführerin hat als Beweismittel diverse Urkunden eingereicht und be-
antragt darüber hinaus den Beizug der Akten der Vorinstanz, die Edition der Akten des
Verfahrens A1 20 64 sowie eine Ortsschau.
3.1 Das Recht, Beweise zu beantragen, ist ein Teilgehalt des rechtlichen Gehörs und
die Parteien haben das Recht, die Abnahme relevanter Beweise zu verlangen (BGE 146
IV 218 E. 3.1.1; 145 I 167 E. 4.1). Das Beweisverfahren kann nach der Rechtsprechung
und der herrschenden Lehre geschlossen werden, ohne damit das rechtliche Gehör zu
verletzen, wenn die entscheidende Instanz sich ihre Überzeugung gebildet hat und ohne
Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, der rechtsrelevante
Sachverhalt würde durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert (BGE 144 V 361
E. 6.5; 136 I 229 E. 5.3; ZWR 2009 S. 46 E. 3b; Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin Bert-
schi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. A. 2013,
N. 153 und N. 537). Dies trifft u. a. zu, wenn eine Beweisführung über einen nicht recht-
lich relevanten Sachverhalt verlangt wird (Art. 80 Abs. 1 lit. d, Art. 56 und Art. 17 Abs. 2
VVRG; BGE 131 I 153 E. 3; 130 II 425 E. 2.1). Führen die von Amtes wegen vorzuneh-
menden Abklärungen die Verwaltung oder den Richter bei pflichtgemässer Beweiswür-
digung zur Überzeugung, ein bestimmter Sachverhalt sei als überwiegend wahrschein-
lich zu betrachten und es könnten weitere Beweismassnahmen an diesem feststehen-
den Ergebnis nichts mehr ändern, ist auf die Abnahme weiterer Beweise zu verzichten
(BGE 144 V 361 E. 6.5; 136 I 229 E. 5.3; Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin Bertschi,
a.a.O., N. 153 f. und N. 537).
3.2 Das Kantonsgericht hat die eingereichten Belege zu den Akten genommen. Am
Urkundenbordereau hinterlegt. Die vorhandenen Akten enthalten die entscheidrelevan-
ten Sachverhaltselemente und genügen, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, zur
Beurteilung der rechtserheblichen Fragen. Das urteilende Gericht nimmt unter Berück-
sichtigung der vorliegenden Umstände in antizipierter Beweiswürdigung an, weitere Be-
weismittel würden nichts an der zu beurteilenden Sach- und Rechtslage ändern. Deshalb
wird auf zusätzliche Beweisabnahmen – insbesondere auf die Edition der Akten des
Verfahrens A1 20 64 sowie auf die Durchführung einer Ortsschau – verzichtet.
4.
Die formelle Enteignung ist eine Verwaltungshandlung, mit der eine Person ge-
zwungen wird, ihre Eigentumsrechte oder andere dingliche oder persönliche Rechte an
einem Grundstück oder einer beweglichen Sache für einen öffentlichen Zweck und ge-
gen volle Entschädigung ganz oder teilweise abzutreten oder eine Einschränkung in der
Ausübung dieser Rechte zu dulden (Art. 2 Abs. 1 kEntG). Die formelle Enteignung bedarf
gemäss Art. 36 BV einer gesetzlichen Grundlage, muss einem öffentlichen Zweck dienen
und verhältnismässig sein (Christoph Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht,
Band 1, 6. A., 2019, S. 313, N. 5.2.2). Sowohl das Kantonsgericht als auch das Bundes-
gericht sind im Vorfeld dieses Verfahrens jeweils zum Schluss gekommen, dass die
soeben genannten Kriterien in Bezug auf die formelle Enteignung der Parzelle Nr. y1
erfüllt seien und damit ein verfassungskonformer Eingriff in die Eigentumsgarantie vor-
liege. Ein solch rechtmässiger Eingriff verleiht dem Enteigneten einen Anspruch auf volle
Entschädigung des erlittenen Wertverlustes (vgl. Art. 26 Abs. 2 BV; Art. 6 Abs. 2 KV und
Art. 11 Abs. 1 kEntG; vgl. Peter Hänni, Enteignung und Entschädigung, in: Schweizeri-
sche Baurechtstagung 2005, Freiburg 2005, S. 131; BGE 127 I 185 E. 3; ZWR 2011 S.
162 E. 3.1; Urteil des Kantonsgerichts A1 18 34 vom 11. Juli 2018 S. 7).
4.1 Die Beschwerdeführerin kritisiert vorliegend die von der Schätzungskommission
festgesetzte Entschädigung in der Höhe von Fr. 85.--/m2. Die Entschädigung sei auf
Fr. 170.--/m2 festzulegen, wobei nicht die von der Vorinstanz gewählte Ertragswertme-
thode, sondern die statistische Methode anzuwenden sei. Zur Höhe von Entschädigun-
gen bei formeller Enteignung ist zunächst Folgendes festzuhalten:
4.2 Gemäss Art. 13 kEntG umfasst die Entschädigung den vollen Verkehrswert des ent-
eigneten Rechts (lit. a), den Betrag der Wertverminderung des verbleibenden Teils,
wenn von einem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich zusammenhängenden
Grundstücken nur ein Teil in Anspruch genommen wird (lit. b) und den Betrag aller wei-
teren vom Enteigneten hinzunehmenden Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen
Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (lit. c).
Für die Berechnung des Verkehrswerts ist gemäss Art. 15 Abs. 1 kEntG der Zeitpunkt
der Schätzung massgebend. Der Verkehrswert hängt von objektiven Kriterien ab, die ein
potentieller Käufer in Betracht gezogen hätte, insbesondere Gegebenheiten juristischer
Natur wie z.B. die Bestimmungen des öffentlichen Rechts, welche die gesetzlichen Nut-
zungsmöglichkeiten des Bodens festlegen, sowie Bedingungen tatsächlicher Art wie die
Lage der Parzelle oder die physischen Charakteristika des Bodens (BGE 122 II 246
E. 4a; 122 II 337 E. 5a; 122 I 168 E. 3a; Urteil des Bundesgerichts 1C.293/2011 vom
E. 4a). Auch die Möglichkeit und Wahrscheinlichkeit einer besseren Verwendung des
Grundstücks in absehbarer Zeit ist angemessen zu berücksichtigen (Art. 15 Abs. 2
kEntG).
4.3 Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird nach ständiger Praxis des Bundesge-
richts in der Regel nach der statistischen Methode festgelegt, also nach den Kaufpreisen
für Grundstücke mit gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaffenheit (BGE 122 I 168
E. 3a; Urteil des Bundesgerichts 1C.293/2011 vom 12. Oktober 2011 E. 4.1; ZWR 2011
S. 162 E. 3.2). Diese Methode führt allerdings nur dann zu richtigen Resultaten, wenn
Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung
stehen. An diese Voraussetzungen dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt
werden. Dementsprechend erfordert das Vergleichbarkeitskriterium nicht, dass in Bezug
auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad, Zonenzugehörigkeit und Ausnützungsmöglich-
keit praktisch Identität besteht. Unterschiedlichen (auch planerischen) Beschaffenheiten
der Vergleichsgrundstücke kann durch sachlich angemessene Preiszuschläge oder -ab-
züge Rechnung getragen werden. Auch braucht das Vergleichsgrundstück nicht im sel-
ben Quartier zu liegen, sofern es hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeit
usw. dem Schätzungsobjekt ähnlich ist. In der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten
Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige Kauf-
preise bekannt, müssen diese besonders sorgfältig untersucht und können sie nur zur
Entschädigungsbestimmung verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht -
wie etwa bei Verkäufen unter Verwandten sowie bei Arrondierungs- und ausgesproche-
nen Spekulationskäufen - unübliche Verhältnisse zugrunde liegen (vgl. zum Ganzen
BGE 122 I 168 E. 3a).
Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen sich die Schät-
zungsbehörden auf die ausschliessliche Anwendung von Methoden beschränken, die -
wie die Lageklassenmethode, die Methode der Rückwärtsrechnung oder die Ertrags-
wertmethode - auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs gel-
tenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch
kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert wer-
den kann (BGE 114 Ib 286 E. 7).
4.4 Die Ertragswertmethode wird grundsätzlich für die Schätzung von Grundstücken
beigezogen, welche einen Ertrag abwerfen. Dies trifft vor allem auf land- und forstwirt-
schaftlich genutztes Kulturland, auf eigentliche Renditeliegenschaften («Mietshäuser»)
sowie auf Parzellen zu, die anderweitig, z.B. als Kies- oder Lehmgrube, Steinbruch, De-
ponie oder Parkplatz, gewinnbringend genutzt werden (Rudolf Merker, Der Grundsatz
der «vollen Entschädigung» im Enteignungsrecht, in: Zürcher Beiträge zur Rechtswis-
senschaft, Band 472, Zürich 1975, S. 14). Der Verkehrswert als Ertragswert wird aus
den Mieteinnahmen über einen Kapitalisierungsfaktor errechnet, wobei die Rückstellun-
gen für grosszyklische Erneuerungen und die Bewirtschaftungskosten zu berücksichti-
gen sind. Mit anderen Worten ergibt sich der Ertragswert einer Liegenschaft durch Kapi-
talisierung des ihr zurechenbaren Kapitalisierungsfaktors. Dem jeweils im Einzelfall zu
bestimmenden Kapitalisierungssatz kommt dabei eine erhebliche Hebelwirkung zu
(Franz Kessler Coendet, Formelle Enteignung, in: Giovanni Biaggini/ Isabelle Häner/Urs
Saxer/Markus Schott [Hrsg.], Fachhandbuch Verwaltungsrecht, Zürich/Basel/Genf 2015,
N. 26.165). Ungeachtet dessen liegt die Festlegung des Kapitalisierungssatzes weitge-
hend im freien Ermessen der zuständigen Behörde (Kaspar Fierz, Der Schweizer Immo-
bilienwert, die moderne Lehre der Immobilienbewertung auf der Grundlage der Betriebs-
wirtschaftslehre, der Finanzmathematik und Ökonometrie, 5. A., Zürich/Basel/Genf
2005, S. 104).
4.5 Zur Verkehrswertfestlegung ist grundsätzlich von der rechtlichen und tatsächlichen
Situation der Nutzung im Bewertungszeitpunkt auszugehen. Dabei ist jedoch, wie bereits
erwähnt, auch die Möglichkeit und die Wahrscheinlichkeit einer besseren Verwendung
des Grundstückes in absehbarer Zeit angemessen zu berücksichtigen. Als Bewertungs-
zeitpunkt gilt in der Regel jener der Schätzung durch die Schätzungskommission. Er
kann allenfalls bei langer Verfahrensdauer und gleichzeitiger, vorgängiger Inbesitz-
nahme geändert werden (BGE 129 II 470 E. 6.1; Urteil des Bundesgerichts 1P.421/2002
vom 7. Januar 2003; ZWR 2005 S. 16 ff.; Ulrich Zimmerli, Die staatsrechtliche Recht-
sprechung des Bundesgerichts in den Jahren 2003 und 2004, in: ZBJV Band 140 2004,
S. 661; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire,
construction, expropriation, Bern 2001, N. 1166 ff.). Von einer anderen als der am Be-
wertungsstichtag bestehenden Rechtslage darf ausgegangen werden, wenn mit hoher
Wahrscheinlichkeit die Änderung der rechtlichen Zuordnung des enteigneten Grund-
stücks in naher Zukunft anzunehmen wäre (BGE 129 II 470 E. 5).
4.6 Dem angefochtenen Entscheid sowie dem Zonennutzungsplan der Gemeinde er-
hellt, dass sich die Parzelle Nr. y1 zwar in der Bauzone, dabei aber in der Zone für tou-
ristische Bauten tB (SNP) befindet.
Art. 75 BZR hält bezüglich dem Zonenzweck Folgendes fest:
« Die Zone für touristische Bauten ist für Wohnbauten und Bauten mit gastgewerblichem Betrieben
bestimmt. Die Baubehörde kann Auflagen für Freiflächen verfügen, welche für die Pistendurchfahrt
und die Zufahrt zur Zone für touristische Anlagen (C_________) von Bedeutung sind. »
Zudem enthält Art. 75 BZR folgende Sondervorschriften:
« -
In dieser Zone kann vom Gemeinderat laut Art. 30 ein Quartierplan (SNP) kombiniert mit einer
Baulandumlegung verlangt werden. Die Verteilung Freifläche – Baugebiet hat aufgrund des Quar-
tierplanes zu erfolgen.
Der Gemeinderat kann im Rahmen dieses Quartierplanes verlangen, dass eine unterirdische Par-
kierung mit der Zone für touristische Anlagen «C_________» (siehe Art. 76) kombiniert und die-
ser Zone die Durchfahrt gewährt wird. Ebenfalls ist die Durchfahrt der Skipisten zu regeln.
Falls eine entsprechende Quartierplanung unter Gewährleistung dieser oder weiterer öffentlicher
Interessen zustande kommt, können vom Gemeinderat in dieser Zone bezüglich Geschosszahl,
Gebäudehöhe und Ausnutzung die Bestimmungen der Zone W4 angewendet werden. »
4.7 Wie bereits dargelegt, verlangt die Beschwerdeführerin eine Entschädigung für die
enteigneten Flächen in der Höhe von Fr. 170.--/m2. Sie kritisiert den festgesetzten Ent-
schädigungsbetrag in erster Linie aufgrund der von der Vorinstanz verwendeten Ertrags-
wertmethode. Dementsprechend bringt sie vor, dass aufgrund der Unterlagen der Schät-
zungskommission genügend Angaben vorlägen, damit die statistische Methode (statt
der Ertragswertmethode) angewendet werden könne. Zunächst gebe es einen Referenz-
wert in unmittelbarer Nähe im Zusammenhang mit einem Strassenbauprojekt von
Fr. 130.--/m2. Überdies hätte es gemäss Angaben der Schätzungskommission in der
Vergangenheit auch Verkäufe von Fr. 140.--/m2 gegeben. Ferner sei zu beachten, dass
gemäss Rechtsprechung auch Freihandverkäufe zu berücksichtigen seien. In diesem
Zusammenhang habe die Gemeinde ein Kaufangebot von Fr. 120.--/m2 unterbreitet. Un-
ter diesen Umständen sowie angesichts der von der Beschwerdeführerin der betreffen-
den Parzelle zugemessenen erhöhten Bedeutung für den Tourismus sei der mittels sta-
tistischer Methode ermittelte Verkehrswert auf Fr. 170.--/m2 zu erhöhen.
Die Gemeinde hält dem entgegen, dass die Abklärungen der Schätzungskommission,
wonach in der Bauzone Bodenverkäufe in der Höhe von bis zu Fr. 140.--/m2 ermittelt
worden seien, Parzellen in der Bauzone ohne die reglementarischen Beschränkungen
zum Gegenstand hätten. Da sich die Parzelle Nr. y1 jedoch in der Zone für touristische
Bauten befinde, könnten diese Durchschnittswerte nicht als Vergleichswerte herangezo-
gen werden. Das Angebot der Gemeinde über Fr. 120.--/m2 sei im Rahmen von Ver-
gleichsverhandlungen erfolgt, wobei die Schätzungskommission ihrerseits nicht an An-
gebote der Parteien gebunden sei, weder betrags- noch begründungsmässig. Bei der
betroffenen Parzelle müssten die Einschränkungen des BZR hinsichtlich der Zone für
touristische Bauten sowie das bestehende Risiko der Ausscheidung als Freifläche be-
achtet werden. Die Schätzungskommission habe zu Recht auf die Ertragswertmethode
abgestellt. Sofern keine Freihandverkäufe für Parzellen in der Zone für touristische Bau-
ten stattgefunden hätten, könnten solche auch nicht zur Bestimmung des Wertes mitein-
bezogen werden. Der von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Wert von Fr. 170.-
-/m2 sei im Übrigen als illusorisch zu werten. Dies, zumal gemäss BZR im Rahmen des
Quartierplans Parzellen für Freiflächen ausgeschieden werden könnten.
Die Schätzungskommission hielt in ihrem Entscheid vom 15. Juli 2022 fest, dass die
fragliche Parzelle in der Zone für touristische Bauten liege und damit dem Planungs-
instrument eines Nutzungsplans unterstehe. Sie befinde sich in einer leichten Hanglage
und werde rein touristisch genutzt. Im Rahmen der Schätzungen Strassenbauprojekt
«Ortskernsanierung Durchfahrt Weiler D_________» in A_________ und «definitiver
Landerwerb» seien im Jahre 2013 Böden in der Dorfzone in unmittelbarer Nähe zur Par-
zelle Nr. y1 in vergleichbarer Lage mit anderer Nutzung mit Fr. 130.--/m2 geschätzt wor-
den. Interne Abklärungen hätten ergeben, dass die Bodenpreise für Böden in der
Bauzone (nicht aber in der Zone für touristische Bauten mit SNP) im Allgemeinen in der
Gemeinde in den letzten Jahren zwischen Fr. 60.--/m2 und Fr. 140.--/m2 gehandelt wor-
den seien. Gemäss statistischer Methode seien in den letzten Jahren gemäss Angaben
des Registerhalters Böden durchschnittlich mit Fr. 102.--/m2 gehandelt worden. Da die-
ser durchschnittlich erzielbare Bodenpreis als Vergleichswert zum effektiven Wert des
Bodens aufgrund der Zonenunterschiede (Bauzone mit Wohnnutzung / touristische Nut-
zung) zu wenig repräsentativ sei, habe die Kommission den Bodenwert für die Zone
betreffend touristische Bauten über den kapitalisierten Mietertrag festgelegt. Aus dieser
Berechnung ergebe sich ein Bodenpreis für die Parzelle von Fr. 82.45/m2. Unter Berück-
sichtigung der Sachverhalte werde der Bodenpreis für die Parzelle in der Zone für tou-
ristische Bauten (SNP) auf Fr. 85.--/m2 festgelegt.
Die soeben rekapitulierten Entscheiderwägungen stimmen überein mit den Ausführun-
gen unter Abschnitt 6.3 («Bodenpreis Zone für touristische Bauten») des Schätzungsbe-
richts. Dieser listet ausserdem unter Abschnitt 4.4.2 («Vergleichspreise 1 Bauzone») so-
wie unter Abschnitt 4.4.3 («Vergleichspreise 2 Bauzone») Vergleichspreise für die
Bauzone auf. Unter Abschnitt 4.4.4 («mittlerer Wert») wird angemerkt, dass weder in
A_________ noch in einer der anderen angefragten Gemeinden in den letzten Jahren
Grundstücke in der Zone für touristische Bauten gehandelt worden seien. Demnach
stünden der Schätzungskommission keine Referenzpreise zur Verfügung, weshalb auch
kein mittlerer Wett für die statistische Methode ermittelt werden könne. Die genaue Wert-
berechnung mithilfe der Ertragswertmethode wird schliesslich unter Abschnitt 6
(«Preise») vorgenommen.
Die Standpunkte der Beschwerdeführerin und der Gemeinde divergieren vor allem hin-
sichtlich der anzuwendenden Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts der Parzelle
Nr. y1. Während die Beschwerdeführerin der Auffassung ist, dass zur Festsetzung des
zu entschädigenden Verkehrswerts durchaus auf die statistische Methode abgestellt
werden könne, wird dies von der Gemeinde unter Berufung auf den vorinstanzlichen
Entscheid in Abrede gestellt. Es ist daher nachfolgend zu prüfen, ob die Schätzungs-
kommission in casu zu Recht die Ertragswertmethode angewandt hat.
4.8 Die Schätzungskommission hat ihr Abstellen auf die Ertragswertmethode vor allem
mit der Zugehörigkeit der Parzelle Nr. y1 zur Zone für touristische Bauten tB (SNP) be-
gründet. Sie ist der Ansicht, dass die in den übrigen Bauzonen, namentlich der Dorf-,
Ferienhaus- sowie Wohnzone, ermittelten Grundstückspreise nicht als Vergleichspreise
für Grundstücke in der Zone für touristische Bauten herangezogen werden könnten. Da-
mit würde es vorliegend an dem nötigen Vergleichsmaterial fehlen. Die statistische Me-
thode allein aus dem Fehlen von Handänderungen in der Zone für touristische Bauten
tB (SNP) zu verwerfen, geht jedoch nicht an.
Wenngleich die in casu betroffene Zone für touristische Bauten hinsichtlich ihrer Nutzung
keine Identität mit den übrigen Bauzonentypen aufweist, ist grundsätzlich nicht zum
Vornherein ausgeschlossen, zur Verkehrswertberechnung einer Parzelle in der Zone für
touristische Bauten Grundstückpreise heranzuziehen, welche für unüberbaute Liegen-
schaften in den übrigen Bauzonen in der Vergangenheit bezahlt wurden. Der statisti-
schen Methode müssen nicht zwingend Handänderungspreise für Grundstücke gleicher
Art in der gleichen Zone zugrunde gelegt werden. Es muss sich lediglich um Vergleichs-
preise für Objekte ähnlicher Beschaffenheit handeln, wobei an diese Voraussetzung
keine zu hohen Anforderungen gestellt werden dürfen. Identität betreffend Lage, Grösse,
Erschliessungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit ist mit anderen Worten nicht zwingend
notwendig.
Demzufolge wäre theoretisch auch in Situationen wie der vorliegenden zur Ermittlung
des Verkehrswerts der betroffenen Parzelle auf vorhandene Verkaufspreise in den übri-
gen Bauzonen abzustellen. Entgegen der Auffassung der Gemeinde sind die von der
Schätzungskommission im Rahmen ihrer Erkundungen ausgemachten Werte nämlich
nicht per se ungeeignet zur Verkehrswertberechnung. Dabei muss jedoch (zusätzlich)
und generell beachtet werden, dass die im Einzelfall betroffene Parzelle vom privaten
Eigentümer nicht bloss formell, sondern auch faktisch überbaut werden kann. Letzteres
ist beispielsweise für ein Grundstück in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
grundsätzlich zu verneinen. Die Parzelle Nr. y1 befindet sich in der Zone für touristische
Bauten tB (SNP), in welcher gemäss Art. 75 BZR nebst Bauten mit gastgewerblichen
Betrieben auch Wohnbauten zugelassen werden können. Demnach wäre eine Überbau-
ung der Parzelle Nr. y1 zwar grundsätzlich möglich. Beachtet man allerdings die über-
geordnete funktionelle Bedeutung, welche dieser Parzelle nunmehr seit Jahrzehnten für
die Tourismusdestination A_________ zukommt, ist die tatsächliche Realisierung einer
Baute auf dieser Parzelle de facto ausgeschlossen. Mit anderen Worten würde einer
allenfalls angedachten Überbauung klarerweise das überwiegende öffentliche Interesse
an der bisherigen (touristischen) Nutzweise entgegenstehen. Daraus folgt, dass zwar
zur Festlegung des Ausgangswerts der Verkehrswertberechnung auf die von der Schät-
zungskommission eruierten Durchschnittswerte hätte abgestellt werden können. Dabei
wäre aber gleichzeitig der soeben dargelegten besonderen funktionellen Beschaffenheit
der Parzelle im Rahmen von Auf- und Abschlägen angemessen Rechnung zu tragen
gewesen. Hinsichtlich der ermittelten Grundstückpreise ist noch anzumerken, dass Par-
zellen, welche aufgrund ihrer Grösse und Lage nicht miteinander verglichen werden kön-
nen, als sog. «Ausreisser» zum Vornherein zu eliminieren
wären. Das angeblich von
der Gemeinde im Rahmen von «Vorverhandlungen» abgegebene Angebot von Fr. 120.-
-/m2 hätte ebenfalls unbeachtet zu bleiben. Derartige Freihandverkäufe können generell
nur berücksichtigt werden, wenn sie denn auch tatsächlich getätigt worden sind.
Wenngleich die Vorinstanz nicht auf diese statistische Methode abgestellt hat, erscheint
aufgrund der Vergleichspreise und der notwendigerweise vorzunehmenden nutzungs-
bedingten Reduktion der vorinstanzlich festgesetzte Wert von Fr. 85.--/m2 bereits an die-
ser Stelle zumindest «prima facie» nicht unangemessen.
4.9 Aus dem Gesagten ergibt sich, dass aufgrund des generellen Vorrangs der statisti-
schen Methode und des Vorhandenseins von Vergleichspreisen die Schätzungskom-
mission grundsätzlich diese Berechnungsmethode statt die von ihr vorgenommene Er-
tragswertberechnung hätte verwenden sollen.
5.
Das vorinstanzliche Abstellen auf eine alternative Berechnungsmethode, in casu
der Ertragswertmethode, führt nun aber nicht zwangsläufig dazu, dass sich der so ermit-
telte Verkehrswert in jedem Fall als falsch zu erweisen hätte. Es bleibt daher zu prüfen,
ob die von der Vorinstanz vorgenommene Ertragswertberechnung vorliegend zu einem
vertretbaren Ergebnis führt.
5.1 Die Schätzungskommission wendet die Ertragswertmethode an und gelangt dabei
in Bezug auf die Parzelle Nr. y1 zu einem Grundstückspreis von Fr. 85.--/m2. Die einzel-
nen Berechnungsschritte und die dazugehörigen Erläuterungen lassen sich dem Ab-
schnitt 6 («Preise») des Berichts vom 15. Juli 2022 entnehmen. Der Bruttomietertrag
kann bereits an dieser Stelle ohne Weiteres bestätigt werden. Dies, zumal nicht einzu-
sehen ist, inwiefern dieser Betrag nicht korrekt sein sollte. Wie es sich überdies in diesem
Zusammenhang mit der von den Parteien erwähnten Parkkarte verhält, kann mangels
Relevanz offenbleiben. In Bezug auf den zuvor erwähnten Kapitalisierungsfaktor führt
die Schätzungskommission in besagtem Bericht aus, dass der Kapitalisierungssatz als
bewertungszweckabhängige Verhältniszahl in Prozent zu verstehen sei, mit welcher aus
dem Mietwert der Ertragswert errechnet werde. Der Kapitalisierungssatz werde mittels
Zuschlägen resp. Abzügen zu einem Basiszinssatz ermittelt. Als Basiszinssatz sei auf-
grund fehlender Angaben des Verhältnisses Fremd- und Eigenkapital der Hypothekar-
zinssatz der heutigen Marktsituation auf dem Geld- und Kapitalmarkt angerechnet wor-
den. Gemäss Erfahrungswerten liege der Kapitalisierungssatz für spezielle Nutzungen
höher als bei Wohnbauten und pendle sich im Bereich zwischen 4 - 6 % ein. Die Schät-
zungskommission geht in der Folge von einem Basiszinssatz von 2 % sowie einem Zu-
schlag von ebenfalls 2 % aus. Der daraus resultierende Kapitalisierungssatz von 4 %
wird schliesslich um 0.5 % nach oben korrigiert. Als Begründung in diesem Zusammen-
hang verweist die Schätzungskommission auf die negative Marktprognose. Im An-
schluss ermittelt die Schätzungskommission den (Brutto-)Mietertrag der Parzelle, wel-
cher sich aus der fixen Jahresmiete von Fr. 1 000.-- sowie aus dem Mittel der jährlichen
variablen Mieteinnahmen zusammensetze und total Fr. 4 918.76 betrage. Multipliziert
mit dem Kapitalisierungssatz von 4.5 % resultiere ein Ertragswert von Fr. 109 305.75.
Bei diesem Betrag handle es sich um einen maximal erzielbaren Wert auf Basis der
momentan erzielbaren Mieteinnahmen, der erreicht werden könne, wenn die gesamte
Liegenschaft mit allen Baurechten vermietet werde. Der auf diese Weise ermittelte Er-
tragswert wird schliesslich durch die Grundstücksfläche dividiert. Daraus resultiert ein
Quadratmeterpreis von Fr. 83.45/m2. Unter dem Abschnitt 6.3 («Bodenpreis Zone für
touristische Bauten») führt die Schätzungskommission alsdann aus, dass «unter Berück-
sichtigung der Sachverhalte» der Bodenpreis für Parzellen in der Zone für touristische
Bauten (SNP) auf Fr. 85.--/m2 festgelegt werde.
5.2 Die Beschwerdeführerin äussert sich zur Frage der Anwendbarkeit der Ertragswert-
methode und bringt in diesem Zusammenhang vor, dass die Schätzungskommission
weder erkläre, wie sie den Kapitalisierungssatz konkret berechne noch welche Korrek-
turen sie warum vornehme. Insbesondere die Begründung, dass im vorliegenden Fall
die Korrekturen in der negativen Marktprognose begründet seien, werde nicht weiter
ausgeführt und könne demnach nicht nachvollzogen werden. Jedenfalls sei der verwen-
dete Kapitalisierungsfaktor erheblich zu korrigieren. Werde beispielweise ein Satz von
3.5 % angewendet, so resultiere daraus bereits ein Preis von Fr. 120.60/m2.
Die Gemeinde führt derweil aus, dass die Ertragswertberechnung zu Recht von der
Schätzungskommission berücksichtigt worden sei. Der Kapitalisierungssatz von 4.5 %
sei für die Enteignete vorteilhaft. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gelte für
die Kapitalisierung von Böden in der Bauzone ein Kapitalisierungssatz von 5 - 7 %. Für
die Annahme des Kapitalisierungssatzes bestehe für die erstinstanzliche Schätzungs-
kommission kein Erklärungsbedarf. Dementsprechend seien die Herleitungen nachvoll-
ziehbar und korrekt.
5.3 Vorab ist festzuhalten, dass ein Abstellen auf die Ertragswertmethode zur Ermitt-
lung des Verkehrswerts eines Grundstückes auf jeden Fall ein einzelfallbezogenes und
hinreichend begründetes Vorgehen erfordert. Dies nicht zuletzt aufgrund der oben dar-
gelegten erheblichen Hebelwirkung des Kapitalisierungsfaktors. Damit kann vorwegge-
nommen werden, dass die von der Gemeinde unter Berufung auf die bundesgerichtliche
Rechtsprechung pauschal angeführten Prozentsätze nicht zu überzeugen vermögen,
wobei die in den zitierten Urteilen vorherrschenden Verhältnissen ohnehin nicht oder nur
zum Teil mit den hier vorliegenden vergleichbar sind.
5.4 Die Schätzungskommission erläutert in ihrem Bericht, dass sich der Kapitalisie-
rungssatz aus einem Basiszinssatz sowie Zuschlägen resp. Abzügen zusammensetze.
Als Basiszinssatz sei aufgrund fehlender Angaben des Verhältnisses Fremdkapital und
Eigenkapital der Hypothekarzinssatz der heutigen Marktsituation auf dem Geld- und Ka-
pitalmarkt angerechnet worden. Im Anschluss wird ausgeführt, dass gemäss Erfah-
rungswerten der Kapitalisierungssatz für «spezielle Nutzungen» höher sei als für Wohn-
bauten und sich im Bereich zwischen 4 - 6 % einpendle. Ausgehend von diesen Erwä-
gungen setzt die Schätzungskommission den Basiszinssatz auf 2 % und den Zuschlag
ebenfalls auf 2 % fest. Dem ist nichts entgegenzuhalten. Wenngleich der Hypothekar-
zinssatz von der Schätzungskommission nicht explizit angegeben wird, so scheint ein
Basiszinssatz von 2 % angemessen. Dies namentlich vor dem Hintergrund der Entwick-
lung der Zinssätze der gebräuchlichen Hypotheken in den letzten zehn Jahren
(https://www.raiffeisen.ch/rch/de/privatkunden/hypotheken/hypothekenzinsen.html, zu-
letzt besucht am 6. Februar 2023). Hinsichtlich des von der Schätzungskommission ge-
wählten Zuschlags von 2 % vermag die diesbezügliche Begründung zwar nicht vollstän-
dig zu überzeugen. Dies, zumal nicht einleuchtet, dass der bisherigen Parkplatznutzung
als «spezielle Nutzung» im Verhältnis zur «gewöhnlichen» Wohnnutzung ein höherer
Unterhaltsbedarf zukommen soll. Dies müsste jedoch der Fall sein, zumal sich im Zu-
schlagsfaktor der Barwert der laufenden Bewirtschaftungskosten sowie der Rückstellun-
gen für allfällige Renovationen wiederspiegelt. Jedenfalls dürfte klar sein, dass die im
Zusammenhang mit einer Parkplatznutzung anfallenden Unterhaltskosten kaum mit ei-
nem Hotellerie- oder Restaurationsbetrieb gleichgesetzt werden können. Trotz dieser
mangelhaften Begründung des Zuschlagsfaktors scheint ein solcher von
2 % nicht
überhöht. Dies, zumal in der Praxis bei anderweitigen Wohn- oder Geschäftsnutzungen
ein deutlich höherer Faktor eingesetzt wird. Schliesslich erscheint auch die von der
Schätzungskommission vorgenommene Erhöhung des Kapitalisierungszinssatzes um
0.5 % nicht als vermessen und ist damit nicht zu beanstanden. Dabei ist jedoch festzu-
halten, dass sich der blosse Verweis auf die «negative Marktprognose» ebenfalls als
dürftig erweist. Das Gericht schliesst sich jedoch dem Argument an, wonach die anhal-
tende Klimaerwärmung und der in den nächsten Jahren damit einhergehende Schnee-
mangel zu Umsatz- oder zumindest Gewinneinbussen führen dürfte.
5.5 Aus alledem folgt, dass sich die trotz mangelhafter Begründung vorgenommene
Verkehrswertberechnung gestützt auf die Ertragswertmethode und der dabei festgelegte
Kapitalisierungssatz von 4.5 % insgesamt als sachgerecht erweisen. Obschon die Vo-
rinstanz, wie zuvor erwähnt, grundsätzlich auf die statistische Methode hätte abstellen
sollen, gelangt sie mit der von ihr durchgeführten Ertragswertberechnung gleichermas-
sen zu einem angemessenen und daher vertretbaren Ergebnis. Mit anderen Worten
hätte die statistische Methode ein sehr ähnliches Ergebnis zu Tage gefördert. Die von
der Vorinstanz zugesprochene Entschädigung von Fr. 85.--/m2 ist als «volle Entschädi-
gung» zu qualifizieren und hält damit den gesetzlichen Anforderungen stand.
6.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuwei-
sen. Der angefochtene Entscheid der Schätzungskommission vom 15. Juli 2022 wird
bestätigt.
6.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu
tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können die Kosten ganz oder teilweise
erlassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Infolge der zumindest teilweise mangelhaften
Begründung war die Beschwerdeführerin gehalten, den Entscheid der Schätzungskom-
mission richterlich überprüfen zu lassen. Es rechtfertigt sich daher nicht, der Beschwer-
deführerin die Gerichtskosten aufzuerlegen
6.2 Den Behörden oder mit öffentlichen Aufgaben betrauten Organisationen, welche
obsiegen, darf in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen werden (Art. 91
Abs. 3 VVRG). Es liegen keine Gründe vor, um von dieser Regel abzuweichen; der Be-
schwerdeführerin wird daher keine Parteientschädigung zugesprochen.
Demnach erkennt das Kantonsgericht:
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Es werden weder Gerichtskosten erhoben noch Parteientschädigungen zugespro-
chen.
Das Urteil wird X_________, der Einwohnergemeinde A_________ und der Schät-
zungskommission schriftlich mitgeteilt.
Sitten, 17. Februar 2023