A1 18 34
URTEIL VOM 11. JULI 2018
Kantonsgericht Wallis
Öffentlichrechtliche Abteilung
Es wirken mit: Thomas Brunner, Präsident, Jean-Bernard Fournier und Christophe Jo-
ris, Richter, sowie Aaron Kronig, Gerichtsschreiber ad hoc,
in Sachen
X _________ , Y _________ und Z _________ , vertreten Rechtsanwalt M _________,
gegen
SCHÄTZUNGSKOMMISSION ,
EINWOHNERGEMEINDE A _________ ,
(Enteignung)
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid vom 14. Dezember 2017.
Sachverhalt
A. Am 7. Oktober 2015 genehmigte der Staatsrat die Pläne des Strassenbauprojektes
„Zufahrt West“ für den Totalumbau des Bahnhofs, auf Gebiet der Gemeinde A
_________ (Gemeinde). Die neue Zufahrt dient zwischen dem Bahnhof A _________
und der Hauptstrasse dem Busverkehr. Die Postautos gelangen im Einbahnverkehr
von der Hauptstrasse zum Bahnhof und anschliessend von dort über eine Zufahrts-
rampe an dem auf der Parzelle Nr. xxx gelegenen Haus „X _________“ vorbei zurück
auf die Hauptstrasse. Der Staatsrat erklärte alle in den genehmigten Ausführungspro-
jekten vorgesehenen Arbeiten als Werk öffentlichen Nutzens, erteilte das Recht auf
Enteignung und genehmigte u. a. auch den Landerwerbsplan vom 10. Oktober 2014,
wonach insgesamt 1 084 m2 Boden definitiv enteignet werden. Dieser Plangenehmi-
gungsentscheid erwuchs nach dem Urteil des Kantonsgerichts vom 17. Juni 2016
(A1 15 235) mit dem Urteil des Bundesgerichts 1C_360/2016 am 29. September 2016
in Rechtskraft, wobei letztinstanzlich eine gegen das Strassenbauprojekt erhobene
Beschwerde abgewiesen worden war. Am 22. März 2017 genehmigte der Staatsrat die
vorzeitige Besitznahme der Parzelle Nr. xxx, soweit diese für die Realisierung des Pro-
jektes benötigt wurde.
B. Mit Publikation im Amtsblatt Nr. xxx vom xxx 2017 wurde den Eigentümern die Er-
nennung der Schätzungskommission bekannt gegeben. Am 19. Juni 2017 führte die
Schätzungskommission mit den Eigentümern eine örtliche Begehung der von der Ent-
eignung betroffenen Parzellen durch. Gemäss Entscheid der Schätzungskommission
beantragten dabei Y _________ und Z _________ grundsätzlich eine Gleichbehand-
lung und eine Minderwertentschädigung wegen des Lärms und wegen Lichtimmissio-
nen, da die neue Ampel „genau auf Augenhöhe der Küche“ stehe. Es bestehe auch
eine Einschränkung der Zufahrt. X _________ verlangte bei der Ortsschau eine Ent-
schädigung von Fr. 300.--/m2 für den enteigneten Boden und Fr. 70 000.-- als Minder-
wert für zwei Wohnungen.
C. Mit Entscheiden vom 14. Dezember 2017 (zugestellt am 18. Dezember 2017) legte
die Schätzungskommission die Entschädigung für die enteigneten 66 m2 Boden der
Parzelle Nr. xxx auf Fr. 150.--/m2 fest und sprach keine Minderwertentschädigung zu.
Die Kommission legte dar, dass die beiden vom Registerhalter von A _________ an-
gegebenen Bodenpreise in der Zone WG3 von Fr. 200.--/m2 und Fr. 350.--/m2 nicht
repräsentativ seien, so dass man Bodenpreise von anderen Talgemeinden herangezo-
gen habe, welche für die Verkehrswertfestsetzung dienten. Die Lichtimmissionen seien
nicht besonders stark und könnten mit einfachen Mitteln gemindert werden. Der Mehr-
verkehr und die Mehrbelastung durch Abgase seien gering. Auch für die Lärmimmissi-
onen sei keine Entschädigung gerechtfertigt, da die einschlägigen Normen eingehalten
seien. Das Haus sei bereits jetzt auf drei Seiten dem Lärm ausgesetzt.
D. Gegen die Entscheide der Schätzungskommission vom 14. Dezember 2017 erho-
ben Z _________ und Y _________ sowie X _________ (fortan Beschwerdeführer) am
chen Abteilung des Kantonsgerichts und stellten folgende Rechtsbegehren:
"1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen.
Der Quadratmeterpreis für die enteignete Fläche ist auf CHF 210.-- festzulegen.
Es sei festzustellen, dass die enteignete Fläche ‚Schutzschildcharakter‘ für den verbleibenden
Teil der Parzelle Nr. xxx aufweist, hinsichtlich materiellen Immissionen (Licht, Lärm, Abgase,
Erschütterungen) als auch ideellen Immissionen.
primär:
Expertisen haben die materiellen als auch die ideellen Immissionen festzustellen und die
Werteinbusse sowie die Wertminderung nach Art. 13 lit. b und c EntG im Sinne der Ausführun-
gen aufgrund der Differenzmethode festzulegen.
Die Gemeinde A _________ wird verpflichtet, den durch die Expertisen ermittelten Minderwert
an die Beschwerdeführer auszurichten.
subsidiär:
Die Schätzungskommission hat die materiellen als auch die ideellen Immissionen festzustellen
und die Werteinbusse sowie die Wertminderung nach Art. 13 lit. b und c EntG im Sinne der
Ausführungen aufgrund der Differenzmethode festzulegen.
Die Gemeinde A _________ wird verpflichtet, den durch die Schätzungskommission ermittelten
Minderwert an die Beschwerdeführer auszurichten.
in jedem Fall:
Die Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zulasten des Staates Wallis
Dem Beschwerdeführer ist eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.“
Die Beschwerdeführer machten geltend, dass fünf Busse pro Stunde direkt an ihrer
Hausfassade vorbeifahren würden. Die Körperschalldämmung, welche zwischen dem
Gebäude und dem Kieskoffer hätte erstellt werden sollen, sei nicht eingebaut worden.
Direkt neben der enteigneten Rampe würden die Züge der xxx verkehren. Die Schät-
zungskommission sei ohne vertiefte Begründung unrechtmässig von den Angaben des
Registerhalters abgewichen. Der Bodenpreis von Fr. 210.--/m2 entspreche dem Mittel
der angegebenen Bodenpreise von B _________ und C _________. Es könne vorlie-
gend eine Wertminderung geltend gemacht werden, weil das Restgrundstück infolge
der vom öffentlichen Werk ausgehenden Immissionen an Wert einbüsse und diese
Werteinbusse in einem kausalen Zusammenhang mit der Enteignung stehe. Die ent-
eignete Fläche stelle eine Schutzschildfunktion gegenüber jeglicher Mehrbelastung
dar. Die Fahrmanöver der Busse direkt an der Hauswand würden neben Lärm vor al-
lem Erschütterungen und Immissionen von Dieselabgasen zur Folge haben. Die
Schätzungskommission gehe auch von einer Erhöhung der Immissionen aus und ohne
die enteignete Fläche, welche bisher eine Schutzfunktion gehabt habe, hätte das Pro-
jekt nicht realisiert werden können. Aufgrund der mangelhaften Feststellung des Sach-
verhalts könne nicht ein bezifferbares Begehren gestellt werden. Es werde deshalb
beantragt, eine Expertise durchzuführen, damit die Immissionen und dementsprechend
die Wertverminderung geschätzt werden könnten. Beim Haus könne nun keine Aus-
sendämmung mehr angebracht werden. Die Schätzungskommission habe sich mit
diesem Argument nicht auseinandergesetzt.
E. Die Beschwerde wurde am 8. Februar 2018 an die Schätzungskommission und die
Gemeinde zur Vernehmlassung weitergeleitet.
Am 9. März 2018 beantragte die Gemeinde, die Beschwerde kostenpflichtig abzuwei-
sen. Gestützt auf den Grundlagenbericht habe die Schätzungskommission identische
Entscheide gefällt, welche von allen andern Eigentümern akzeptiert worden seien. Das
Gebäude auf der Parzelle Nr. xxx bestehe aus zwei ineinander hineinragenden Bauku-
ben, wobei die ersten beiden Geschosse (Einstellhalle und Arztpraxis) direkt an die
Zufahrt grenzten und die darüber liegenden Wohngeschosse zurückversetzt seien, so
dass diese möglichen Immissionen weniger ausgesetzt seien. Auf der Zufahrt bestehe
gemäss Grundbuch Beleg Nr. xxx ein Durchgangsrecht von 1 m Breite zu Gunsten der
Gemeinde, was zu einer Herabsetzung des Verkehrswertes führe. Somit seien rund
22 m2 der enteigneten Fläche mit einer Dienstbarkeit belastet und mit dem tauschwei-
sen Angebot von 32 m2 auf der Südseite verbleibe noch eine unbelastete enteignete
Fläche von 14 m2. Die enteignete Fläche diene auch der Zufahrt zur eigenen Einstell-
halle und sei zudem nicht überbaubar. Bezüglich der Lärmimmissionen seien die Pla-
nungswerte für die zurückversetzten Wohnungen eingehalten. Da die Liegenschaft der
Beschwerdeführer im Perimeter der Lärmempfindlichkeitsstufe 2 sei und auf drei Sei-
ten von Verkehrsanalgen (Zug und Kantonsstrasse) umgeben sei, könne die minimale
Teilfläche nicht eine Schutzschildfunktion haben. Weil es zwischen dem Strassenober-
bau und der Aussenfassade der Einstellhalle keine direkte Verzahnung gebe, könne
eine zusätzliche Körperschalldämmung entfallen. Der Strassenoberbau berühre einzig
den vorgelagerten Baukubus, in welchem sich keine Wohnungen befinden würden.
Sollten die gesetzlichen Werte in Bezug auf den Körperschall überschritten werden,
müsste ohnehin nach einer technischen Lösung gesucht werden und eine solche Be-
einträchtigung könne nicht mit einem Minderwert abgegolten werden.
Am 5. März 2018 beantragte auch die Schätzungskommission sinngemäss, die Be-
schwerde abzuweisen. Der Bodenpreis sei nach der statistischen Methode ermittelt
worden, wobei zu berücksichtigen sei, dass die Parzelle überbaut sei und ihre eigen-
ständige Verkehrsfähigkeit verloren habe. Dadurch reduziere sich der Wert. Die Parzel-
le sei schon vor dem Umbau exponiert gewesen und durch den Umbau würden keine
zusätzlichen Immissionen entstehen, die einen Minderwert des Wohnhauses rechtferti-
gen würden. Die Kommission hinterlegte auch eine Liste mit Eigentumsübertragungen
in den Gemeinden B _________, D _________ und A _________ mit Angaben insbe-
sondere der Quadratmeterpreise und der Grundbuchbelegsnummern.
F. Die Beschwerdeführer reichten am 30. April 2018 eine Replik ein und wiederholten
die Rechtsbegehren. Die Schätzungskommission habe die Dienstbarkeit nicht erwähnt,
so dass sie keinen Einfluss auf den Verkehrswert gehabt habe. Die Rampe sei faktisch
nur von den Eigentümern als Zugang benützt worden. Das Angebot der Gemeinde,
ihrer Parzelle eine Fläche von 32 m2 zuzuweisen, sei ein nachgereichtes Argument und
habe keinen Einfluss auf die Festsetzung des Quadratmeterpreises. Durch den zusätz-
lichen Busverkehr auf der Rampe seien die Einfahrt und die Ausfahrt in die Einstellhal-
le stark beeinträchtigt, was auch zu entschädigen sei. Bei der Bewertung sei nicht al-
leine auf die teilenteignete Fläche abzustellen. Massgebend sei der Quadratmeterpreis
als Umschwung, welcher sich vom bebaubaren Land nicht unterscheide. Eine Schutz-
schildfunktion sei nur zu verneinen, wenn die immissionsbedingten Nachteile auch oh-
ne die Enteignung eingetreten wären. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Die Abgasbe-
lastung durch die dieselbetriebenen Postautobusse sei schwerwiegend, weshalb eine
Feinstaubmessung durchzuführen sei und aufgrund der Resultate ein Minderwert zu
berechnen sei. Der Bericht der E _________ AG bezüglich der Lärmbeurteilung sei ein
Parteigutachten. Eine Arztpraxis könne nicht als Betrieb eingestuft werden. Die Arzt-
praxis habe bei der Lärmbeurteilung den gleichen Belastungsgrenzwert wie eine Woh-
nung, nämlich 55 dB(A) am Tag. Dieser Wert werde überschritten. Das Einbringen ei-
ner Körperschalldämmung wäre zu Beginn der Arbeiten kostengünstig möglich gewe-
sen. Die Erschütterungen zur Bezifferung des Minderwertes seien nachzumessen.
Die Gemeinde antwortete hierzu am 17. Mai 2018. Das Durchgangsrecht ergebe sich
aus dem von der Schätzungskommission hinterlegten Grundbuchauszug und es sei
von Amtes wegen zu berücksichtigen. Die Wohnungen seien gegenüber der Arztpraxis
zurückversetzt. Bezüglich der Arztpraxis seien die Beschwerdeführer nicht beschwert.
Zudem ergäbe sich ohnehin nur ein Anspruch auf bauliche Massnahmen. Es sei davon
auszugehen, dass die effektiven Erschütterungseinwirkungen weit unter den schadens-
relevanten Richtwerten liegen würden. Zudem habe bereits vor der Umnutzung der
Einfahrtsrampe eine weit höhere Belastung durch die bestehende Kantonsstrasse und
den Eisenbahnverkehr bestanden. Über die Anordnung einer Expertise habe das Ge-
richt zu entscheiden.
Es wurden keine weiteren Rechtsschriften eingereicht. Weitere Sachverhaltsdarstel-
lungen, Parteibehauptungen sowie Begründungen sind, soweit rechtlich von Bedeu-
tung, in den nachfolgenden Erwägungen aufgeführt.
Erwägungen
1. Gemäss Art. 42 des kantonalen Enteignungsgesetzes vom 8. Mai 2008 (EntG;
SGS/VS 710.1) kann gegen Entscheide der Schätzungskommission Beschwerde beim
Kantonsgericht eingereicht werden (Abs. 1). Das Beschwerdeverfahren ist grundsätz-
lich durch das Gesetz über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungsrechts-
pflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) geregelt. Es weicht dahingehend
davon ab, dass das Kantonsgericht volle Kognitionsbefugnis hat und über die Begeh-
ren der Parteien zu deren Lasten oder zu deren Gunsten hinausgehen kann (Art. 42
Abs. 2 lit. a und b EntG).
1.1 Der angefochtene Entscheid der Schätzungskommission stellt eine letztinstanzli-
che Verfügung im Sinne von Art. 72 VVRG dar, die mangels Ausschlusses in den
Art. 74 bis Art. 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. Die Be-
schwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen Entscheids und als Stockwerk-
eigentümer des von der Schätzung betroffenen Grundstückes durch diesen berührt
und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Änderung oder Aufhebung, so
dass sie gemäss Art. 80 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 44 Abs. 1 lit. a VVRG zur Beschwerde-
führung legitimiert sind. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Be-
schwerde ist deshalb einzutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b und c i.V.m. Art. 46 und Art. 48
VVRG).
1.2 Das Gericht hat die eingereichten Belege und das Dossier der Schätzungskom-
mission zu den Akten genommen. Die vorhandenen Akten enthalten die entscheidrele-
vanten Sachverhaltselemente, so dass auf die Erhebung weiterer Beweismittel - insbe-
sondere auf die Edition von Grundbuchbelegen und die beantragten Expertisen - ver-
zichtet werden kann (vgl. hierzu auch nachfolgend E. 4.2.4).
1.3 Bezüglich der von den Beschwerdeführern gerügten Verletzung des rechtlichen
Gehörs ist auszuführen, dass die Schätzungskommission ihren Begründungspflichten
in hinreichendem Masse nachgekommen ist. So lässt sich dem angefochtenen Ent-
scheid vom 14. Dezember 2017 ohne Weiteres entnehmen, weshalb die Forderungen
der Beschwerdeführer abgewiesen wurden. Aufgrund der Darlegungen im Entscheid
und dem Zusatzbericht war es für die Beschwerdeführer hinreichend klar, von welchen
Überlegungen sich die Schätzungskommission im angefochtenen Entscheid im We-
sentlichen hat leiten lassen. Ob diese Überlegungen rechtlich zutreffend sind, ist nicht
im formellen Zusammenhang zu prüfen. Sie sind materieller Natur, worauf nachste-
hend noch einzugehen sein wird. Auf jeden Fall waren die Beschwerdeführer, wie be-
reits ihre Beschwerdeeingaben aufzeigen, ohne Weiteres in der Lage, den uner-
wünschten Entscheid sachgerecht anzufechten. Folglich ist die Vorinstanz der sie be-
treffenden Begründungspflicht hinreichend nachgekommen.
2. Das Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen,
sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken (Art. 48
Abs. 2 i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Es können zudem nur Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitungen oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichti-
ge oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend ge-
macht werden. Die Unzweckmässigkeit der Verfügung kann jedoch nur in Fällen, die
hier nicht zutreffen (Art. 78 VVRG), überprüft werden.
3. Die Beschwerdeführer kritisieren vorab die Höhe der von der Schätzungskommissi-
on festgesetzten Entschädigung von Fr. 150.--/m2 und betrachten die enteignete Flä-
che als Schutzschild gegenüber jeglicher Mehrbelastung durch Immissionen, weshalb
eine Entschädigung für den Minderwert verlangt wird. Zur Höhe von Entschädigungen
bei formeller Enteignung ist folgendes festzuhalten:
3.1 Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. Art. 26 Abs. 2
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
[BV; SR 101]; Art. 6 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Wallis vom 8. März 1907 [KV;
SGS/VS 101.1] und Art. 11 EntG; vgl. Peter Hänni, Enteignung und Entschädigung, in:
Schweizerische Baurechtstagung 2005, Freiburg 2005, S. 131; BGE 127 I 185 E. 3;
ZWR 2011 S. 162 E. 3.1; Urteil des Kantonsgerichts A1 14 104 vom 5. Dezember 2014
S. 5). Gemäss Art. 13 EntG umfasst die Entschädigung den vollen Verkehrswert des
enteigneten Rechts (lit. a), den Betrag der Wertverminderung des verbleibenden Teils,
wenn von einem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich zusammenhängenden
Grundstücken nur ein Teil in Anspruch genommen wird (lit. b) und den Betrag aller
weiteren vom Enteigneten hinzunehmenden Nachteile, die sich nach dem gewöhnli-
chen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (lit. c).
Für die Berechnung des Verkehrswerts ist gemäss Art. 15 Abs. 1 EntG der Zeitpunkt
der Schätzung massgebend. Der Verkehrswert hängt von objektiven Kriterien ab, die
ein potentieller Käufer in Betracht gezogen hätte, insbesondere Gegebenheiten juristi-
scher Natur wie z.B. die Bestimmungen des öffentlichen Rechts, welche die gesetzli-
chen Nutzungsmöglichkeiten des Bodens festlegen, sowie Bedingungen tatsächlicher
Art wie die Lage der Parzelle oder die physischen Charakteristika des Bodens
(BGE 122 II 246 E. 4a; 122 II 337 E. 5a; 122 I 168 E. 3a; Urteil des Bundesgerichts
1C.293/2011 vom 12. Oktober 2011 E. 4.1; Urteil des Kantonsgerichts A1 11 205 vom
Verwendung des Grundstücks in absehbarer Zeit ist angemessen zu berücksichtigen
(Art. 15 Abs. 2 EntG). Die durch das Werk des Enteigners entstehenden Werterhöhun-
gen oder Wertverminderungen fallen – selbst bei einer Teilenteignung – ausser Be-
tracht (Abs. 3). Eine Wertminderung des verbleibenden Teils kann sich aber ergeben,
wenn dieser klein oder schlecht geformt und daher nur erschwert zu nutzen ist. Auch
kann der verbleibende Teil durch das auf der enteigneten Fläche errichtete Werk, na-
mentlich durch dessen Immissionen, in seinem Wert gemindert werden (vgl. BGE 106
Ib 381 E. 2b).
3.2 Der Verkehrswert wird in der Regel nach der statistischen Methode festgelegt, also
nach den Kaufpreisen für Grundstücke mit gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaf-
fenheit (Urteil des Bundesgerichts 1C.293/2011 vom 12. Oktober 2011 E. 4.1; ZWR
2011 S. 162 E. 3.2). In diesem Zusammenhang fallen Freundschafts- und Liebhaber-
sowie Spekulations- und Arrondierungspreise in der Regel nicht in Betracht. Besonde-
ren Umständen, die eine Erhöhung oder Verminderung des Durchschnittspreises be-
wirken, ist jedoch Rechnung zu tragen (Heinz Hess/Heinrich Weibel, Enteignungsrecht
des Bundes, Bd. I, Bern 1986, N. 80 ff. zu Art. 19; ZWR 2011 S. 162 E. 3.2; Urteile des
Kantonsgerichts A1 11 291 vom 21. September 2012 E. 2.4; A1 01 99 vom 11. Juni
2002). Zur Verkehrswertfestlegung ist in jedem Fall von der rechtlichen und tatsächli-
chen Situation der Nutzung im Bewertungszeitpunkt auszugehen. Dieser ist in der Re-
gel jener der Schätzung durch die Schätzungskommission. Er kann allenfalls bei langer
Verfahrensdauer und gleichzeitiger, vorgängiger Inbesitznahme geändert werden
(BGE 129 II 470 E. 6.1; Urteil des Bundesgerichts 1P.421/2002 vom 7. Januar 2003;
ZWR 2005 S. 16 ff.; Ulrich Zimmerli, Die staatsrechtliche Rechtsprechung des Bun-
desgerichts in den Jahren 2003 und 2004, in: ZBJV Band 140 2004, S. 661; Piermarco
Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, exprop-
riation, Bern 2001, N. 1166 ff.). Von einer anderen als der am Bewertungsstichtag be-
stehenden Rechtslage darf ausgegangen werden, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit
die Änderung der rechtlichen Zuordnung des enteigneten Grundstücks in naher Zu-
kunft anzunehmen wäre (BGE 129 II 470 E. 5).
3.3 Gemäss der Bestätigung des Registerhalters auf dem Katasterauszug (Beleg xxx)
und dem Zonennutzungsplan der Gemeinde liegt die Parzelle Nr. xxx zwar in der
Bauzone und dabei aber in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (vgl. Art. 90
des Bau- und Zonenreglements der Einwohnergemeinde A _________, Änderungen
genehmigt am 14. Dezember 2009, homologiert durch den Staatsrat am 29. Januar
2014 [BZR]). Art. 90 BZR hält bezüglich der Nutzungsart fest: „Ausscheiden von Gebie-
ten zur Erstellung von öffentlichen Bauten und Anlagen oder anderen Einrichtungen
(Sport/Erholung), die im öffentlichen Interesse liegen. Jegliche private Überbauung ist
untersagt.“ Diese Bestimmung beeinträchtigt den Wert der Parzelle.
3.4 Die Beschwerdeführer verlangen eine Entschädigung von Fr. 210.--/m2, was dem
Mittel der Schnittmenge zwischen den angegebenen Bodenpreisen in B _________
und C _________ entspreche. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Schätzungs-
kommission sich nicht an die Angaben des Registerhalters von A _________ halte,
welcher Eigentumsübertragungen zwischen Fr. 200.-- und Fr. 300.--/m2 erwähnt habe.
Die Schätzungskommission begründe nicht, inwiefern eine Talgemeinde im F
_________ mit einer Berggemeinde im G _________ vergleichbar sein solle. Die Bo-
denpreise in B _________ würden aber Fr. 190.--/m2 und mehr betragen.
Die Gemeinde hat in der Stellungnahme vom 9. März 2018 festgehalten, dass auf der
Zufahrt ein Durchgangsrecht von 1 m Breite zu Gunsten der Gemeinde bestehe, so
dass dies aufgrund der den Eigentümern nicht ausschliesslich zustehenden Nutzung
zu einer Herabsetzung des Verkehrswertes führe. Der enteignete Boden sei nicht
überbaubar und in Berücksichtigung der Dienstbarkeit und des gesteigerten Gemein-
gebrauchs zwecks Erschliessung der eigenen Einstellhalle sei der zugesprochene Be-
trag „an der oberen Bewertungsskala“. Im gleichen Sinne hat die Schätzungskommis-
sion am 5. März 2018 dargelegt, dass die Angaben des Registerhalters und die Re-
cherchen beim Grundbuchamt bei der Preisfestlegung mitberücksichtigt worden seien.
Es seien Kriterien wie Standort, Nutzung, Wohnlage, Erschliessung, Marktverhältnisse
und Verbaubarkeit einbezogen worden. Die Parzelle sei bereits überbaut und somit
„konsumiert“, so dass der Boden seine Verkehrsfähigkeit verloren habe. Die Schät-
zungskommission hinterlegte die Tabelle der auf dem Grundbuch nachgeforschten
Eigentumsübertragungen.
3.5 Vorliegend ergibt sich, dass von der Parzelle Nr. xxx insgesamt 66 m2 Boden zur
Enteignung kommen. Obwohl die Parzelle in der Bauzone liegt und die Schätzungs-
kommission sowie die Beschwerdeführer davon ausgehen, dass sich die Parzelle in
der Wohn- und Geschäftszone WG3 befindet, ergibt sich aus der Bestätigung des Re-
gisterhalters auf dem Katasterauszug vom 2. Juni 2017 (Beleg 15 der Schätzungs-
kommission) und dem Zonennutzungsplan der Gemeinde, dass die Parzelle Nr. xxx in
der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen liegt. Auf die beiden vom Registerhalter
erwähnten Eigentumsübertragungen und die von der Schätzungskommission hinterleg-
te Liste der Vergleichspreise kann somit grundsätzlich nicht abgestellt werden. Der
Registerhalter von A _________ betrachtet die Eigentumsübertragungen von Fr. 350.--
/m2 (Neubau I _________) und von Fr. 200.-- bis 230.--/m2 (J _________) als „nicht
vergleichbar“. Der Preis für die übrigen in der Liste aufgeführten Eigentumsübertragun-
gen in A _________ beträgt zwischen Fr. 80.--/m2 (Grundbuchbeleg Nr. xxx) und
Fr. 179.--/m2 (Grundbuchbeleg Nr. xxx). Es wäre deshalb nicht nötig, auf Vergleichs-
preise in B _________ oder D _________ zurückzugreifen. Von entscheidender Be-
deutung ist, dass in A _________ gemäss dieser Liste in den letzten drei Jahren in der
Bauzone ausser in einem Fall keine Verkaufspreise von über Fr. 150.--/m2 getätigt
wurden und der von den Beschwerdeführern geforderte Betrag von Fr. 210.--/m2 nicht
dem Preis vergleichbarer Handänderungen in der Gemeinde entspricht. Zu berücksich-
tigen ist, dass die Parzelle Nr. xxx zwar erschlossen ist, aber zwischen der Bahnlinie
und der Kantonsstrasse liegt und mit einem Durchgangsrecht zu Gunsten der Gemein-
de belastet ist. Richtig ist auch der Hinweis der Gemeinde in der Vernehmlassung vom
gleichbar ist mit nicht ausnützbaren Vorgartenflächen ohne gestalterische Bedeutung,
welche regelmässig mit Reduktionen (von 25 % bis 50 %) des Baulandwertes bewertet
werden (ZWR 2018 S. 20 E. 5 mit Verweis auf Urteil des Bundesgerichts 1C_361/2009
vom 14. Dezember 2010 E. 3.2: vgl. auch 1C_339/2013 vom 27. August 2013 E. 2.4).
Das Gericht erachtet deshalb die geforderte Entschädigung von Fr. 210.--/m2 aufgrund
des Gesagten als zu hoch und betrachtet den von der Schätzungskommission zuge-
sprochenen Betrag von Fr. 150.--/m2 mehr als angemessen.
4. Die Beschwerdeführer beanstanden auch den Entscheid der Schätzungskommissi-
on über die Ablehnung des Minderwerts. Die Wertminderung bestehe, weil das Rest-
grundstück infolge der vom öffentlichen Werk ausgehenden Immissionen an Wert ein-
büsse und diese Werteinbusse in einem kausalen Zusammenhang mit der Enteignung
stehe. Die enteignete Fläche stelle eine Schutzschildfunktion gegenüber jeglicher
Mehrbelastung dar. Ohne die Inanspruchnahme der enteigneten Fläche hätte die
Rampe nicht gebaut werden können und eine Mehrbelastung durch die hinzukommen-
den Immissionen wäre gar nicht möglich gewesen.
4.1 Die Entschädigung kann im Fall einer Teilenteignung nach der Differenzmethode
ermittelt werden. Diese besteht darin, dass der Verkehrswert der Liegenschaft vor der
Enteignung mit jenem des Restgrundstücks nach der Enteignung verglichen und die
Differenz als der durch die Enteignung bewirkte und zu entschädigende Minderwert
betrachtet wird (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-3273/2016 vom 7. Februar
2017 E. 6.1; BGE 93 I 554 E. 4). Die Differenzmethode kommt auch zur Anwendung,
wenn nicht eine räumliche, sondern eine rechtliche Teilenteignung vorliegt. Gemeint
sind damit Fälle, in denen nicht das Eigentum an einem Grundstück oder Grundstück-
teil enteignet, sondern die Eigentumsrechte lediglich eingeschränkt werden. Dies ins-
besondere, indem ein Grundstück zwangsweise mit einer Dienstbarkeit belastet wird.
In diesen Fällen erfolgt die Schadensermittlung dadurch, dass vom Verkehrswert des
unbelasteten Grundstücks derjenige des belasteten Grundstücks abgezogen wird (vgl.
Heinz Hess/Heinrich Weibel, a.a.O., N. 167 und 173 zu Art. 19; vgl. auch BGE 141 I
113 E. 6.5.1 mit weiteren Hinweisen).
4.2 Der verbleibende Teil einer Liegenschaft kann unter anderem dadurch eine Wert-
minderung erfahren, dass er durch das auf der enteigneten Fläche errichtete Werk mit
Immissionen belastet wird. Denn gemäss Art. 13 lit. b EntG umfasst eine Enteignungs-
entschädigung auch den Betrag der Wertverminderung des verbleibenden Teils, wenn
von einem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich zusammenhängenden Grund-
stücken nur ein Teil in Anspruch genommen wird.
4.2.1 Die vom errichteten Werk ausgehenden Immissionen sind unabhängig davon zu
berücksichtigen, ob sie übermässig im Sinn von Art. 684 ZGB sind (vgl. BGE 106 Ib
381 E. 2b). Zwischen der Enteignung und der Wertminderung des verbleibenden Teils
muss aber ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen: Eine Entschädigung ist nur
für diejenigen Nachteile zu leisten, die der Enteignete ohne den Rechtsverlust aller
Voraussicht nach von sich hätte abwenden können (vgl. Heinz Hess/Heinrich Weibel,
a.a.O., N. 9 zu Art. 22 und N. 17 ff. zu Art. 19; BGE 106 Ib 381 E. 2b und 3a). Ein sol-
cher Kausalzusammenhang ist gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ge-
geben, wenn die enteignete Teilfläche eine "Schutzschildfunktion" gegen Immissionen
solcher Art erfüllte, wie sie vom errichteten Werk ausgehen (vgl. dazu BGE 141 I 113
E. 6.5.1; Das Bundesgericht hat sich erstmals im Urteil BGE 106 Ib 381 in grundsätzli-
cher Weise zur Schutzschildtheorie geäussert; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts
A-3273/2016 vom 7. Februar 2017 E. 6.2.1).
4.2.2 Das Bundesgericht hat einen adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der
Enteignung und der Wertminderung des verbleibenden Teils in einem Fall bejaht, in
dem für die Verlegung einer Strasse "ein beträchtlicher Teil des vor dem Wohnhaus
liegenden Gartens, der als Garant für ungeschmälerte Aussicht und ungestörtes Woh-
nen gelten durfte" von einem Grundstück abgetrennt wurde. Für eine andere Liegen-
schaft verneinte es einen solchen Zusammenhang hingegen, "weil die geringe Abtre-
tungsfläche keinerlei Schutzfunktion erfüllen konnte" (vgl. BGE 106 Ib 381 E. 3a mit
Hinweisen). Diese Unterscheidung behielt es in der Folge im Wesentlichen bei: So hielt
es in einem Fall fest, der von der Erstellung einer Strasse betroffene Eigentümer, des-
sen Grundeigentum sich von seinem Wohnhaus über 80 m weit bis zum Seeufer er-
streckt habe, habe nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge damit rechnen dürfen, dass
er Beeinträchtigungen durch den Strassenverkehr vom Wohnhaus fernhalten könne
(vgl. BGE 106 Ib 381 E. 4b). Hingegen wies es in BGE 110 Ib 43 darauf hin, die für den
Nationalstrassenbau beanspruchte Fläche – ein Dreieck mit einer Tiefe von höchstens
15 m – habe den noch überbaubaren Teil der betroffenen Parzelle in keiner Weise zu
schützen vermocht (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 2). Auch im Fall des Doppelspurausbaus
einer Bahnlinie verneinte es den adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der Ab-
tretung eines schmalen Landstreifens und den verstärkten Lärm- und Staubimmissio-
nen aus dem Bahnbetrieb, da die Verstärkung dieser Immissionen auch eingetreten
wäre, wenn das zweite Gleis ohne Inanspruchnahme des Bodens der Enteigneten er-
stellt worden wäre (vgl. BGE 131 II 458 E. 4). Es ergibt sich somit, dass eine Entschä-
digung geschuldet ist, wenn der enteignete Teil eines Grundstückes geeignet ist, die
durch das Werk herbeigeführten positiven und negativen Immissionen (Lärm, Staub,
Aussicht, Besonnung usw.) vom Restgrundstück fernzuhalten, während eine geringfü-
gige Abtretungsfläche, der diese Schutzfunktion nicht zukommen konnte, den Eigen-
tümer auf seine nachbarrechtlichen Abwehransprüche beschränkt (BGE 98 Ib 329 E. 1;
104 Ib 79 E. 1b; 106 Ib 381 E. 3a; 110 Ib 43 E. 2; Heinz Hess/Heinrich Weibel, a.a.O.,
N. 23 zu Art. 19). Solche Abwehrrechte bestehen allerdings nur gegen Immissionen,
die im Sinn von Art. 684 ZGB übermässig sind (vgl. dazu BGE 106 Ib 381 E. 2a). Ge-
mäss der im Enteignungsrecht ergangenen Rechtsprechung gelten die vom Schienen-
und Strassenverkehr ausgehenden Immissionen nur dann als übermässig im Sinne
dieser Bestimmung und lassen den Enteigner ersatzpflichtig werden, wenn sie für den
Grundeigentümer nicht vorhersehbar waren, ihn in spezieller Weise treffen und einen
schweren Schaden verursachen (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4; 141 I 113 E. 6.5.1 und 131 II
458 E. 4).
4.2.3 Die Schätzungskommission hielt im Entscheid fest, für die Licht- und Ab-
gasimmissionen sei eine Entschädigung nicht gerechtfertigt. Die Lichtimmissionen sei-
en nicht besonders stark und könnten mit einfachen Mitteln erheblich gemindert wer-
den. Die Auswirkungen der Abgase durch den Mehrverkehr über die Zufahrt seien nur
schwer zu werten und grundsätzlich durch die Anwohner zu dulden. Auch für die Lärm-
immissionen sei keine Entschädigung gerechtfertigt, da die einschlägigen Normen ein-
gehalten seien. Das Haus sei bereits jetzt auf drei Seiten dem Lärm ausgesetzt und
sein Hauptblick auf die Lärmquellen gerichtet.
4.2.4 Diese Überlegungen der Schätzungskommission treffen zu. Gemäss Art. 13 lit b
EntG ist bei einer Teilenteignung ein Betrag bei einer Wertminderung zu entschädigen.
Dabei stellt sich die Frage, ob die enteignete Teilfläche eine „Schutzschildfunktion“
erfüllte. Wie dargelegt, bejaht das Bundesgericht den adäquaten Kausalzusammen-
hang zwischen Enteignung und der Wertminderung des verbleibenden Teils, wenn der
Eigentümer aufgrund der Grösse und der Lage der enteigneten Teilfläche damit rech-
nen durfte, dass diese die fraglichen Beeinträchtigungen vom überbauten Bereich
fernhalten würde. Wird nur eine geringe Fläche am Rand der Liegenschaft in Anspruch
genommen, verneint das Bundesgericht die Schutzschildfunktion hingegen (E. 4.2.2).
Dies, weil die Beeinträchtigung nicht wesentlich geringer ausfallen würde, wenn das
Werk ohne Inanspruchnahme der Liegenschaft, aber unmittelbar an ihrer Grenze er-
stellt worden wäre. Die Immissionen sind damit „nicht Folge der Enteignung, sondern
des Werks“ (vgl. BGE 131 II 458 E. 4). So führte das Bundesgericht aus, dass die Lie-
genschaft den gleichen oder noch stärkeren Immissionen ausgesetzt wäre, würde die
enteignete Teilfläche nicht beansprucht, die Strasse stattdessen aber längs der Grenze
der Liegenschaft verlaufen würde (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 2). Die Rechtsprechung des
Bundesgerichts zur Enteignung von Nachbarrechten ist streng (vgl. David Hofstetter
und Alexander Rey, Teilenteignung und Schutzschildtheorie, in ZBl 2017 S. 243 ff.,
S. 246). So hielt das Bundesgericht fest, dass die stetige Zunahme der Motorfahrzeuge
die Erstellung neuer und den Ausbau bestehender Verkehrswege verlange und es hat
daraus den Schluss gezogen, dass die öffentlich-rechtlichen Körperschaften meistens
gar nicht in der Lage wären, die notwendigen Bauvorhaben auszuführen, wenn sie für
alle schädigenden Einwirkungen aufkommen müssten, welche diese unentbehrlichen
Werke zwangsläufig mit sich bringen würden (BGE 141 I 113 E. 6.5.1 mit Hinweisen).
Im vorliegenden Fall ergibt sich, dass nur 66 m2 Boden am Rande der Parzelle Nr. xxx
enteignet werden, was eine geringe Fläche darstellt und die Schutzschildfunktion
schon grundsätzlich dahinfällt. Der lärm- und lufthygienische Zustand zählt daher nicht
zu den verkehrswertmitbestimmenden Eigenschaften. Eine Expertise über die Immissi-
onen von Feinstaub, Lärm, Erschütterungen und Licht ist nicht notwendig und ange-
bracht. Wie die Schätzungskommission richtig festhält, war das Gebäude bereits bisher
auf drei Seiten dem Lärm der Hauptstrasse und der Bahn ausgesetzt und durch die
Durchfahrt von fünf Bussen stündlich erfolgt nur eine minimale Erhöhung der Dezibel-
werte des Lärmpegels. Wie das Bundesgericht festhält, sind die Lärm- und Staub-
immissionen nicht Folge der Enteignung, sondern des Werks. Erfüllt die enteignete
Teilfläche keine „Schutzschildfunktion“, haben die Eigentümer nur dann einen Ent-
schädigungsanspruch, wenn sie von übermässigen Immissionen im Sinne von Art. 684
ZGB betroffen sind und sich daher auf eine Unterdrückung ihrer nachbarlichen Ab-
wehrrechte nach Art. 679 Abs. 1 ZGB berufen können. Immissionen gelten dabei nur
dann als übermässig, wenn die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und der
Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des Schadens kumulativ erfüllt wären
(BGE 136 II 263 E. 7; 129 II 420 E. 4.3.2; 106 Ib 381 E. 2 und 3; 110 Ib 359 E. 1; 119
Ib 334 E. 3c, je mit Hinweisen). Dies behaupten die Enteigneten selbst nicht und ist
auch nicht ersichtlich.
5. Aufgrund der Darlegungen sind somit die Begehren der Beschwerdeführer gesamt-
haft abzuweisen. Sie sind deshalb als unterliegende Partei anzusehen.
5.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu
tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können diese ganz oder teilweise er-
lassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Vorliegend bestehen keine Gründe, von dieser
Regel abzuweichen. Gemäss Art. 3 des Gesetzes betreffend den Tarif der Kosten und
Entschädigungen vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009
(GTar; SGS/VS 173.8) setzten sich die Kosten aus den Auslagen der Entscheidbehör-
de sowie der Gerichtsgebühr zusammen. Die Gerichtsgebühr für Beschwerdeverfahren
vor der öffentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts beträgt in der Regel zwi-
schen Fr. 280.-- und Fr. 5 000.-- (Art. 25 GTar). Bei der Festsetzung der Gerichtsge-
bühr ist insbesondere der Umfang und der Schwierigkeitsgrad des Falls, die Art der
Prozessführung der Parteien sowie ihre finanzielle Situation zu berücksichtigen (Art. 13
GTar). Aufgrund dieser Kriterien erachtet das Gericht vorliegend eine Gerichtsgebühr
von Fr. 1 500.-- als angemessen. Diese ist von den unterliegenden Beschwerdeführern
unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen.
5.2 Den Behörden oder mit öffentlichen Aufgaben betrauten Organisationen, welche
obsiegen, darf in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen werden (Art. 91
Abs. 3 VVRG). Vorliegend besteht kein Grund, von dieser Regel abzuweichen.
Demnach erkennt das Kantonsgericht:
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 1 500.-- werden den Beschwerdeführern unter solidari-
scher Haftbarkeit auferlegt.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Das Urteil wird den Beschwerdeführern, der Schätzungskommission und der Ein-
wohnergemeinde A _________ schriftlich mitgeteilt.
Sitten, 11. Juli 2018