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Bauwesen - KGE (öffentlichrechtliche Abteilung) A1 13 379 vom
23. Mai 2014
Gebäudehöhe und gestaffelter Baukörper
sowie die architektonische Gestaltung werden durch Vorschriften der Gemeinden
geregelt (Art. 8 Abs. 1 BauG).
Grenz- und den Gebäudeabstand (Art.10), die Bauhöhe und gestaffelte Baukörper
(Art. 11), die Vollgeschosse (Art. 12) und die Ausnützungsziffer (Art. 13).
menten nicht mehr frei bestimmen, sondern nur noch die effektive Höhe in quanti-
tativer Hinsicht festlegen. Berechnung der Gebäudehöhe bei gestaffeltem Baukörper.
Hauteur et corps de bâtiment échelonnés
niveaux ainsi que leur architecture sont réglés par les dispositions communales
(art. 8 al. 1 LC).
distance à la limite et la distance entre bâtiments (art. 10), la hauteur des bâtiments
et les corps de bâtiments échelonnés (art. 11), les niveaux (art. 12) et l’indice d’utili-
sation (art. 13).
méthode à utiliser afin de calculer la hauteur des bâtiments ; elles ne peuvent que
fixer une hauteur effective d’un point de vue quantitatif. Calcul de la hauteur de corps
de bâtiment échelonnés.
Erwägungen
(…)
dass dem vorliegenden Verfahren der Entscheid des Staatsrats vom
Nordfassade keiner der Baukörper eine Seitenhöhe von mehr als
12.5 m oder eine Firsthöhe von mehr als 19 m aufweise. Bei der Süd-
fassade müsse die Seitenhöhe so berechnet werden, als ob ein Teil
des Speisesaals im 1. Obergeschoss und das Weinlager im Erd-
geschoss nicht bestehen würden. Zudem müsse die Seitenhöhe bis
zum bearbeiteten Boden berechnet werden, da dieser tiefer liege als
das natürliche Terrain. Die Südfassade weise deshalb eine Seiten-
höhe von über 16 m und nicht bloss 12.22 m auf. Die maximal zuläs-
sige Seitenhöhe in der Kernzone K von 12.5 m werde somit deutlich
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überschritten. Dagegen wendet die Beschwerdeführerin ein, dieser
Entscheid stehe in krassem Widerspruch zum Staatsratsentscheid in
gleicher Sache vom 9. November 2011. In letzterem Entscheid sei
festgelegt worden, dass die kommunale Bestimmung der Seitenfassa-
denhöhe (vgl. Art. 46 BZR) nicht mehr anwendbar sei, da die maximal
zulässige Gebäudehöhe im kantonalen Recht geregelt sei, welches
die Gebäudehöhe als Firsthöhe festlege. Die einzig massgebende
maximale Gebäudehöhe bis zur Firstpfette von 19 m sei vorliegend
eingehalten. Hierzu halten die Beschwerdegegner fest, in Art. 46 BZR
sei in der Kernzone die maximale Höhe klar mit 12.5 m definiert und
das Bauvorhaben scheitere nicht an einer widersprüchlichen Recht-
sprechung des Staatsrats, sondern „an der falschen Meinung, dass
beim Messen einer Fassade bestehende Anbauten unberücksichtigt
bleiben sollen“;
dass die Gemeinden nur im Rahmen des übergeordneten Rechts
ergänzende Bestimmungen zum Baugesetz und zur Bauverordnung
erlassen können (Art. 2 Abs. 1 BauV). Abweichende Bestimmungen
sind möglich, sofern es BauG oder BauV ausdrücklich vorsehen
(Art. 2 Abs. 2 BauV). Es obliegt aber gemäss Art. 58 BauG dem
Staatsrat, die zum Vollzug des Gesetzes notwendigen Vorschriften,
insbesondere die Begriffsbestimmungen sowie Vorschriften über die
Berechnungsweise und die Berechnungsart zu erlassen (Art. 14 und
Art. 58 Abs. 2 lit. d BauG). Dies hat der Staatsrat in der BauV und
dem diesem beigehefteten Glossar (Art. 4 BauV) getan. Zwingende,
kantonale Bestimmungen gehen seit dem 1. Januar 2002 widerspre-
chenden kommunalen materiellen Normen vor (Art. 59 Abs. 1 BauG;
Urteil des Bundesgerichts 1P.577/2001 vom 08. November 2001 E. 3,
in: ZWR 2002 S. 36; Urteil des Kantonsgerichts A1 07 200 vom
fraglichen, dem kantonalen übergeordneten Recht widersprechenden
Bestimmungen eines Gemeindereglements in einem Genehmigungs-
verfahren allenfalls nicht beanstandet hat, ohne rechtliche Relevanz
(ZWR 2006 S. 58). Art. 8 Abs. 1 BauG bestimmt zwar, die Bauweise,
die Stellung der Bauten, ihre Abmessungen und ihre Geschosszahl
sowie die architektonische Gestaltung könnten durch kommunale
Vorschriften geregelt werden. Das BauG regelt anschliessend aber
ausdrücklich gewisse Begriffe und definiert diese, wie in Art. 10 den
Grenz- und Gebäudeabstand, in Art. 11 die Bauhöhe und in Art. 13
Vollgeschosse und die Ausnützungsziffer. Nach Ablauf der Über-
gangsfrist von Art. 59 Abs. 1 BauG konnten die Gemeinden die
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Bemessungsmethode der Gebäudehöhe in ihren Reglementen nicht
mehr frei bestimmen, sondern nur noch die effektive Höhe in quantita-
tiver Hinsicht festlegen (Urteil des Kantonsgerichts A1 06 186 vom
rialien). Diese Kompetenz hat das Kantonsgericht bereits in Bezug auf
die Ausnützungsziffer (ZWR 2002 S. 36 ff.) und die Vollgeschosse
(ZWR 2003 S. 45 ff) den Gemeinden ausdrücklich zuerkannt;
dass demnach für die Gebäudehöhe die kantonalrechtliche Definition
gilt. Gemäss Art. 11 Abs. 2 BauG wird die Gebäudehöhe gemessen
ab natürlich gewachsenem Boden oder ab Fertigboden, sofern dieser
tiefer liegt, bis auf die Oberkante der Firstpfette für Satteldächer, und
bis auf die Oberkante der Brüstung für Flachdächer. Der Staatsrat hat
im Entscheid vom 9. November 2011 E. 4 richtig festgehalten, dass
diese zwingende kantonalrechtliche Bestimmung als übergeordnetes
Recht den kommunalen Normen vorgehe und die kommunale Rege-
lung, welche die Gebäudehöhe sowohl als Seitenhöhe wie auch als
Firsthöhe festlege, den zwingenden kantonalen Bestimmungen wider-
spreche. Art. 46 BZR enthält nun für die verschiedenen Bauzonen
jeweils zwei verschiedene Gebäudehöhen, eine für die First und die
andere für die Seitenfassaden. Diese Regelung widerspricht aber den
zwingenden kantonalen Vorschriften und die entsprechende Rüge der
Beschwerdeführerin ist gutzuheissen. Von Art. 46 BZR findet somit
einzig die Bestimmung der Gebäudehöhe bis zur Firstpfette Anwen-
dung, welche in der Kernzone K 19 m beträgt;
dass sich der geplante Hotelneubau in einer Hanglage befindet. Für
Gebäude in Hanglage wird die Gebäudehöhe talseitig gemessen
(Art. 11 Abs. 2 Satz 2 BauG). Bei gestaffelten Baukörpern wird die
zulässige Gebäudehöhe für jeden der versetzten Gebäudeteile
separat berechnet (Art. 11 Abs. 3 BauG). Mit dieser Sonderregelung
wird bezweckt, Treppenüberbauungen an Hanglagen zu ermöglichen.
Andernfalls würden nämlich die Höhenvorschriften der Nutzungs-
ordnung regelmässig überschritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die
auf den einzelnen Gebäudeteil bezogene Betrachtungsweise deshalb,
weil der Eindruck einer einheitlichen Gebäudefront bei derartigen
Treppenüberbauungen wegen der Versetzung der einzelnen Gebäu-
destufen und deren Anlehnung an den Hangverlauf abgeschwächt
wird. Die Normierungen gestaffelter Baukörper enthalten auch gestal-
terische Komponenten, indem sie sicherstellen, dass Terrassenhäuser
hangaufwärts gesehen nicht wesentlich anders wirken als ein nicht
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terrassiertes Gebäude (Christoph Fritsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, Zürich 2011, S. 889). Die
Frage, ob eine zusammenhängende Baute vorliegt (mit der Folge,
dass die Gesamthöhe die zonengemässe Gebäudehöhe nicht über-
schreiten darf), oder ob separate Baukörper vorliegen (die lediglich
einzeln die zulässige Gebäudehöhe einhalten müssen), ist eine Ausle-
gungs- und Wertungsfrage, bei der der Gemeinde ein gewisser Spiel-
raum zusteht (Urteil des Bundesgerichts 1C_178/2013, 1C-196/2013
vom 4. September 2013 E. 6.4);
dass das Glossar der Bauverordnung gestaffelte Baukörper als
„Gebäude mit verschiedenen getrennten aber geschlossenen Haus-
teilen, in der Höhe gestaffelt“ umschreibt. Es wird ausdrücklich auf
Abbildung 10 verwiesen. Als gestaffelte Baukörper gelten ein oder
mehrere Baukörper, die in der Höhe gestaffelt sind. Die Staffelung des
Baukörpers führt zu einem "versetzten Baukörper", d.h. zu einem
Baukörper mit versetzten Teilen respektive mit versetzten Gebäude-
teilen. Wesentlich ist, dass einem Ganzen (Baukörper) blosse Teile,
nämlich versetzte Gebäudeteile, zugeordnet werden. Dabei handelt
es sich einen gestaffelten Baukörper, wenn die Baukörper selber und
nicht bloss Teile versetzt sind (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts
Luzern 2011 II Nr. 11 vom 22. August 2011 E. 4 mit Verweisen).
Gemäss kantonsgerichtlicher Rechtsprechung handelt es sich bei
einem Gebäude auch dann um einen gestaffelten Baukörper, wenn
die vertikal gestaffelten Baukörper nicht baulich getrennt vom Haupt-
gebäude sind (ZWR 2014 S. 25 E. 2). Es ist somit nicht notwendig,
dass eine gestaffelte oder versetzte Baute aus eigenständigen Bau-
körpern besteht, die je eine von den andern Teilen des Baukörpers
abgegrenzte separate Grundfläche haben, damit die Gebäudehöhen
separat berechnet werden könnten. Das es sich beim Projekt der
Beschwerdeführerin um einen gestaffelten Baukörper handelt, ist nicht
angefochten. Umstritten ist aber, ob die Gebäudehöhen eingehalten
sind, was noch zu prüfen ist;
dass gestützt auf die bei den Akten liegenden Projektpläne fest-
zustellen ist, dass die Baute visuell aus versetzt angeordneten
Gebäudeteilen besteht. Den unteren und westlichen Gebäudeteil
bildet der Baukomplex bestehend aus dem Hoteleingang im Erd-
geschoss, dem Anteil Speisesaal und Zimmern im 1. Obergeschoss
und Zimmern sowie Suiten im 2. bis 4. Obergeschoss. Dieser Gebäu-
deteil bildet optisch eine Einheit und ragt bis zu einer Dachlukarne
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sowie dem schrägen Dach. Hier zeigt der Fassadenplan (genehmigt
durch den Gemeinderat am 22. November 2012) eine angegebene
Gebäudehöhe von 12.50 m Oberkante First der Dachlukarne und ca.
16 m bis zum Abschluss des schrägen Daches (gemessen je ab bear-
beitetem neuen Terrain);
dass der obere Gebäudeteil aus den Hotelzimmern und -suiten, dem
Wellness/Schwimmbadbereich sowie der Privatwohnung besteht,
welche vom 2. Obergeschoss bis zum 2. Dachgeschoss reichen.
Zusätzlich befinden sich im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss
weitere Räumlichkeiten, welche unterirdisch sind. Dieser Gebäudeteil
liegt im oberen Teil des Hangs. Dies zeigen die Fassadenpläne auf.
Von der äusseren Erscheinung her ist die Baute mithin gestaffelt auf-
gebaut, wobei Gebäudeteile zusätzlich seitlich versetzt angeordnet
sind (Speisesaalanbau und Schwimmbadbereich). Auf der Nordseite
sprachen die Beschwerdegegner in der Baueinsprache von einer
Seitenfassadenhöhe von 13.23 m (OK Sparren) und 14.94 m (OK
First), während die Vorinstanz kurzerhand festhielt, dass keiner der
Baukörper „eine Seitenhöhe von mehr als 12.5 Metern oder eine
Firsthöhe von mehr als 19 Metern“ aufweise (E. 3.2.2). Aus dem
Fassadenplan Nord ergibt sich, dass die Firsthöhe 13.23 m (OK
Sparren ab neuem Terrain) beträgt, so dass die zulässige Gebäude-
höhe von 19 m eingehalten ist;
dass bezüglich der Südseite die Vorinstanz festhielt, bei der Berech-
nung der Seitenhöhe müsse der Anbauteil des Speisesaals im 1.
Obergeschoss und das Weinlager im Erdgeschoss als nicht
bestehend betrachtet werden. Bei einem gestaffelten Baukörper
müsse die Gebäudehöhe so gemessen werden, wie wenn ein Anbau
nicht bestehen würde. Dabei wird verwiesen auf einen Entscheid des
Staatsrats vom Jahre 2011. Die in den Plänen angegebene Seiten-
höhe von 12.22 m von der Oberkante Sparren bis auf das natürlich
gewachsene Terrain sei nicht korrekt. Die Seitenhöhe müsse bis auf
die Ebene des bearbeiteten Bodens gemessen werden. Die geplante
Baute weise somit auf der Südseite eine Seitenhöhe von über 16 m
auf, so dass die maximal zulässige Seitenhöhe von 12.5 m deutlich
überschritten werde. Zu diesen Ausführungen hält das Kantonsgericht
fest, dass einerseits die Bestimmungen der Seitenfassadenhöhen, wie
bereits dargelegt und von der Beschwerdeführerin richtig gerügt, den
zwingenden kantonalen Vorschriften widersprechen und deshalb nicht
zur Anwendung kommen. Massgebend ist nur die Gebäudehöhe bis
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zur Firstpfette talseits gemessen (Art. 11 Abs. 2 BauG). Anderseits ist
zu bestimmen, ob ein Anteil des Speisesaals im 1. Obergeschoss und
ein Teil des Schwimmbads im 3. Obergeschoss, welche je auf der
Südseite vorgelagert sind und je mit einem Satteldach bedeckt sind,
als gestaffelte Baukörper oder nur als Anbauten zu betrachten sind;
dass den Plänen entnommen werden kann, dass der Anteil des
Speisesaals im 1. Obergeschoss und der Teil des Schwimmbads im
dass hier von angesetzten oder versetzten Einheiten gesprochen
werden kann. Dabei ist nicht zwingend notwendig, wie dies offensicht-
lich die Zürcher Praxis verlangt, dass eine gestaffelte und versetzte
Baute aus eigenständigen Baukörpern besteht, die je eine von den
andern Teilen des Baukörpers abgegrenzte separate Grundfläche
haben und dessen einzelne Teile bis auf den Baugrund baulich und
funktional getrennt sind (vgl. dazu Christoph Fritsche/Peter Bösch/
Thomas Wipf, a.a.O., S. 889). Somit kann auch hier von gestaffelten
Bauteilen gesprochen werden, für welche die Höhenvorschriften ein-
gehalten sind;
dass folglich den Ausführungen des Staatsrats, dass die Gebäude-
höhe so gemessen werde, wie wenn die Anbauten (Anteil des Speise-
saals im 1. Obergeschoss und Anteil des Schwimmbads im 3. Ober-
geschoss), nicht bestehen würde, nicht gefolgt werden kann. Nicht
richtig sind auch die Ausführungen des Staatsrats in der Stellung-
nahme vom 27. November 2013, wonach die Gebäudehöhe talseits,
d. h. auf der Gebäudeseite, auf der sich der Eingang des Hotels
befindet (Fassade West), bis auf die Ebene des Erdgeschosses
gemessen werden müsse und 23.85 m betrage. Der Staatsrat geht
hier nicht von einem gestaffelten Baukörper aus. Die Gebäudehöhen
werden aber für jeden versetzten Baukörper separat berechnet
(Art. 11 Abs. 3 BauG). Deshalb wird die Gebäudehöhe auf der Süd-
seite ab den neuen Terrain (Fertigboden) bis auf die Oberkante der
Firstpfette gemessen und beträgt gemäss bewilligtem Plan 16.14 m.
Infolgedessen ist auch hier die zulässige Gebäudehöhe von 19 m
eingehalten.