Cantonal rules govern building height of staggered buildingsKI-generiert

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Bauwesen - KGE (öffentlichrechtliche Abteilung) A1 13 379 vom

23. Mai 2014

Gebäudehöhe und gestaffelter Baukörper

• Die Bauweise, die Stellung der Bauten, ihre Abmessungen und ihre Geschosszahl

sowie die architektonische Gestaltung werden durch Vorschriften der Gemeinden

geregelt (Art. 8 Abs. 1 BauG).

• Das BauG regelt aber ausdrücklich gewisse Begriffe und definiert diese, wie den

Grenz- und den Gebäudeabstand (Art.10), die Bauhöhe und gestaffelte Baukörper

(Art. 11), die Vollgeschosse (Art. 12) und die Ausnützungsziffer (Art. 13).

• Die Gemeinden können die Bemessungsmethode der Gebäudehöhe in ihren Regle-

menten nicht mehr frei bestimmen, sondern nur noch die effektive Höhe in quanti-

tativer Hinsicht festlegen. Berechnung der Gebäudehöhe bei gestaffeltem Baukörper.

Hauteur et corps de bâtiment échelonnés

• L'ordre des constructions, leur emplacement, leurs dimensions, le nombre de

niveaux ainsi que leur architecture sont réglés par les dispositions communales

(art. 8 al. 1 LC).

• Cependant, la LC règle expressément et définit certaines notions, telles que la

distance à la limite et la distance entre bâtiments (art. 10), la hauteur des bâtiments

et les corps de bâtiments échelonnés (art. 11), les niveaux (art. 12) et l’indice d’utili-

sation (art. 13).

• Les communes ne sont ainsi plus libres de déterminer dans leurs règlements la

méthode à utiliser afin de calculer la hauteur des bâtiments ; elles ne peuvent que

fixer une hauteur effective d’un point de vue quantitatif. Calcul de la hauteur de corps

de bâtiment échelonnés.

Erwägungen

(…)

dass dem vorliegenden Verfahren der Entscheid des Staatsrats vom

16. Oktober 2013 zugrunde liegt, mit welchem er festhält, dass auf der

Nordfassade keiner der Baukörper eine Seitenhöhe von mehr als

12.5 m oder eine Firsthöhe von mehr als 19 m aufweise. Bei der Süd-

fassade müsse die Seitenhöhe so berechnet werden, als ob ein Teil

des Speisesaals im 1. Obergeschoss und das Weinlager im Erd-

geschoss nicht bestehen würden. Zudem müsse die Seitenhöhe bis

zum bearbeiteten Boden berechnet werden, da dieser tiefer liege als

das natürliche Terrain. Die Südfassade weise deshalb eine Seiten-

höhe von über 16 m und nicht bloss 12.22 m auf. Die maximal zuläs-

sige Seitenhöhe in der Kernzone K von 12.5 m werde somit deutlich

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überschritten. Dagegen wendet die Beschwerdeführerin ein, dieser

Entscheid stehe in krassem Widerspruch zum Staatsratsentscheid in

gleicher Sache vom 9. November 2011. In letzterem Entscheid sei

festgelegt worden, dass die kommunale Bestimmung der Seitenfassa-

denhöhe (vgl. Art. 46 BZR) nicht mehr anwendbar sei, da die maximal

zulässige Gebäudehöhe im kantonalen Recht geregelt sei, welches

die Gebäudehöhe als Firsthöhe festlege. Die einzig massgebende

maximale Gebäudehöhe bis zur Firstpfette von 19 m sei vorliegend

eingehalten. Hierzu halten die Beschwerdegegner fest, in Art. 46 BZR

sei in der Kernzone die maximale Höhe klar mit 12.5 m definiert und

das Bauvorhaben scheitere nicht an einer widersprüchlichen Recht-

sprechung des Staatsrats, sondern „an der falschen Meinung, dass

beim Messen einer Fassade bestehende Anbauten unberücksichtigt

bleiben sollen“;

dass die Gemeinden nur im Rahmen des übergeordneten Rechts

ergänzende Bestimmungen zum Baugesetz und zur Bauverordnung

erlassen können (Art. 2 Abs. 1 BauV). Abweichende Bestimmungen

sind möglich, sofern es BauG oder BauV ausdrücklich vorsehen

(Art. 2 Abs. 2 BauV). Es obliegt aber gemäss Art. 58 BauG dem

Staatsrat, die zum Vollzug des Gesetzes notwendigen Vorschriften,

insbesondere die Begriffsbestimmungen sowie Vorschriften über die

Berechnungsweise und die Berechnungsart zu erlassen (Art. 14 und

Art. 58 Abs. 2 lit. d BauG). Dies hat der Staatsrat in der BauV und

dem diesem beigehefteten Glossar (Art. 4 BauV) getan. Zwingende,

kantonale Bestimmungen gehen seit dem 1. Januar 2002 widerspre-

chenden kommunalen materiellen Normen vor (Art. 59 Abs. 1 BauG;

Urteil des Bundesgerichts 1P.577/2001 vom 08. November 2001 E. 3,

in: ZWR 2002 S. 36; Urteil des Kantonsgerichts A1 07 200 vom

25. April 2008 E. 4.1). Dabei ist der Umstand, dass der Staatsrat die

fraglichen, dem kantonalen übergeordneten Recht widersprechenden

Bestimmungen eines Gemeindereglements in einem Genehmigungs-

verfahren allenfalls nicht beanstandet hat, ohne rechtliche Relevanz

(ZWR 2006 S. 58). Art. 8 Abs. 1 BauG bestimmt zwar, die Bauweise,

die Stellung der Bauten, ihre Abmessungen und ihre Geschosszahl

sowie die architektonische Gestaltung könnten durch kommunale

Vorschriften geregelt werden. Das BauG regelt anschliessend aber

ausdrücklich gewisse Begriffe und definiert diese, wie in Art. 10 den

Grenz- und Gebäudeabstand, in Art. 11 die Bauhöhe und in Art. 13

Vollgeschosse und die Ausnützungsziffer. Nach Ablauf der Über-

gangsfrist von Art. 59 Abs. 1 BauG konnten die Gemeinden die

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Bemessungsmethode der Gebäudehöhe in ihren Reglementen nicht

mehr frei bestimmen, sondern nur noch die effektive Höhe in quantita-

tiver Hinsicht festlegen (Urteil des Kantonsgerichts A1 06 186 vom

16. Februar 2007 E. 8.3 mit dem Hinweis auf die Gesetzesmate-

rialien). Diese Kompetenz hat das Kantonsgericht bereits in Bezug auf

die Ausnützungsziffer (ZWR 2002 S. 36 ff.) und die Vollgeschosse

(ZWR 2003 S. 45 ff) den Gemeinden ausdrücklich zuerkannt;

dass demnach für die Gebäudehöhe die kantonalrechtliche Definition

gilt. Gemäss Art. 11 Abs. 2 BauG wird die Gebäudehöhe gemessen

ab natürlich gewachsenem Boden oder ab Fertigboden, sofern dieser

tiefer liegt, bis auf die Oberkante der Firstpfette für Satteldächer, und

bis auf die Oberkante der Brüstung für Flachdächer. Der Staatsrat hat

im Entscheid vom 9. November 2011 E. 4 richtig festgehalten, dass

diese zwingende kantonalrechtliche Bestimmung als übergeordnetes

Recht den kommunalen Normen vorgehe und die kommunale Rege-

lung, welche die Gebäudehöhe sowohl als Seitenhöhe wie auch als

Firsthöhe festlege, den zwingenden kantonalen Bestimmungen wider-

spreche. Art. 46 BZR enthält nun für die verschiedenen Bauzonen

jeweils zwei verschiedene Gebäudehöhen, eine für die First und die

andere für die Seitenfassaden. Diese Regelung widerspricht aber den

zwingenden kantonalen Vorschriften und die entsprechende Rüge der

Beschwerdeführerin ist gutzuheissen. Von Art. 46 BZR findet somit

einzig die Bestimmung der Gebäudehöhe bis zur Firstpfette Anwen-

dung, welche in der Kernzone K 19 m beträgt;

dass sich der geplante Hotelneubau in einer Hanglage befindet. Für

Gebäude in Hanglage wird die Gebäudehöhe talseitig gemessen

(Art. 11 Abs. 2 Satz 2 BauG). Bei gestaffelten Baukörpern wird die

zulässige Gebäudehöhe für jeden der versetzten Gebäudeteile

separat berechnet (Art. 11 Abs. 3 BauG). Mit dieser Sonderregelung

wird bezweckt, Treppenüberbauungen an Hanglagen zu ermöglichen.

Andernfalls würden nämlich die Höhenvorschriften der Nutzungs-

ordnung regelmässig überschritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die

auf den einzelnen Gebäudeteil bezogene Betrachtungsweise deshalb,

weil der Eindruck einer einheitlichen Gebäudefront bei derartigen

Treppenüberbauungen wegen der Versetzung der einzelnen Gebäu-

destufen und deren Anlehnung an den Hangverlauf abgeschwächt

wird. Die Normierungen gestaffelter Baukörper enthalten auch gestal-

terische Komponenten, indem sie sicherstellen, dass Terrassenhäuser

hangaufwärts gesehen nicht wesentlich anders wirken als ein nicht

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terrassiertes Gebäude (Christoph Fritsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,

Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, Zürich 2011, S. 889). Die

Frage, ob eine zusammenhängende Baute vorliegt (mit der Folge,

dass die Gesamthöhe die zonengemässe Gebäudehöhe nicht über-

schreiten darf), oder ob separate Baukörper vorliegen (die lediglich

einzeln die zulässige Gebäudehöhe einhalten müssen), ist eine Ausle-

gungs- und Wertungsfrage, bei der der Gemeinde ein gewisser Spiel-

raum zusteht (Urteil des Bundesgerichts 1C_178/2013, 1C-196/2013

vom 4. September 2013 E. 6.4);

dass das Glossar der Bauverordnung gestaffelte Baukörper als

„Gebäude mit verschiedenen getrennten aber geschlossenen Haus-

teilen, in der Höhe gestaffelt“ umschreibt. Es wird ausdrücklich auf

Abbildung 10 verwiesen. Als gestaffelte Baukörper gelten ein oder

mehrere Baukörper, die in der Höhe gestaffelt sind. Die Staffelung des

Baukörpers führt zu einem "versetzten Baukörper", d.h. zu einem

Baukörper mit versetzten Teilen respektive mit versetzten Gebäude-

teilen. Wesentlich ist, dass einem Ganzen (Baukörper) blosse Teile,

nämlich versetzte Gebäudeteile, zugeordnet werden. Dabei handelt

es sich einen gestaffelten Baukörper, wenn die Baukörper selber und

nicht bloss Teile versetzt sind (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts

Luzern 2011 II Nr. 11 vom 22. August 2011 E. 4 mit Verweisen).

Gemäss kantonsgerichtlicher Rechtsprechung handelt es sich bei

einem Gebäude auch dann um einen gestaffelten Baukörper, wenn

die vertikal gestaffelten Baukörper nicht baulich getrennt vom Haupt-

gebäude sind (ZWR 2014 S. 25 E. 2). Es ist somit nicht notwendig,

dass eine gestaffelte oder versetzte Baute aus eigenständigen Bau-

körpern besteht, die je eine von den andern Teilen des Baukörpers

abgegrenzte separate Grundfläche haben, damit die Gebäudehöhen

separat berechnet werden könnten. Das es sich beim Projekt der

Beschwerdeführerin um einen gestaffelten Baukörper handelt, ist nicht

angefochten. Umstritten ist aber, ob die Gebäudehöhen eingehalten

sind, was noch zu prüfen ist;

dass gestützt auf die bei den Akten liegenden Projektpläne fest-

zustellen ist, dass die Baute visuell aus versetzt angeordneten

Gebäudeteilen besteht. Den unteren und westlichen Gebäudeteil

bildet der Baukomplex bestehend aus dem Hoteleingang im Erd-

geschoss, dem Anteil Speisesaal und Zimmern im 1. Obergeschoss

und Zimmern sowie Suiten im 2. bis 4. Obergeschoss. Dieser Gebäu-

deteil bildet optisch eine Einheit und ragt bis zu einer Dachlukarne

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sowie dem schrägen Dach. Hier zeigt der Fassadenplan (genehmigt

durch den Gemeinderat am 22. November 2012) eine angegebene

Gebäudehöhe von 12.50 m Oberkante First der Dachlukarne und ca.

16 m bis zum Abschluss des schrägen Daches (gemessen je ab bear-

beitetem neuen Terrain);

dass der obere Gebäudeteil aus den Hotelzimmern und -suiten, dem

Wellness/Schwimmbadbereich sowie der Privatwohnung besteht,

welche vom 2. Obergeschoss bis zum 2. Dachgeschoss reichen.

Zusätzlich befinden sich im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss

weitere Räumlichkeiten, welche unterirdisch sind. Dieser Gebäudeteil

liegt im oberen Teil des Hangs. Dies zeigen die Fassadenpläne auf.

Von der äusseren Erscheinung her ist die Baute mithin gestaffelt auf-

gebaut, wobei Gebäudeteile zusätzlich seitlich versetzt angeordnet

sind (Speisesaalanbau und Schwimmbadbereich). Auf der Nordseite

sprachen die Beschwerdegegner in der Baueinsprache von einer

Seitenfassadenhöhe von 13.23 m (OK Sparren) und 14.94 m (OK

First), während die Vorinstanz kurzerhand festhielt, dass keiner der

Baukörper „eine Seitenhöhe von mehr als 12.5 Metern oder eine

Firsthöhe von mehr als 19 Metern“ aufweise (E. 3.2.2). Aus dem

Fassadenplan Nord ergibt sich, dass die Firsthöhe 13.23 m (OK

Sparren ab neuem Terrain) beträgt, so dass die zulässige Gebäude-

höhe von 19 m eingehalten ist;

dass bezüglich der Südseite die Vorinstanz festhielt, bei der Berech-

nung der Seitenhöhe müsse der Anbauteil des Speisesaals im 1.

Obergeschoss und das Weinlager im Erdgeschoss als nicht

bestehend betrachtet werden. Bei einem gestaffelten Baukörper

müsse die Gebäudehöhe so gemessen werden, wie wenn ein Anbau

nicht bestehen würde. Dabei wird verwiesen auf einen Entscheid des

Staatsrats vom Jahre 2011. Die in den Plänen angegebene Seiten-

höhe von 12.22 m von der Oberkante Sparren bis auf das natürlich

gewachsene Terrain sei nicht korrekt. Die Seitenhöhe müsse bis auf

die Ebene des bearbeiteten Bodens gemessen werden. Die geplante

Baute weise somit auf der Südseite eine Seitenhöhe von über 16 m

auf, so dass die maximal zulässige Seitenhöhe von 12.5 m deutlich

überschritten werde. Zu diesen Ausführungen hält das Kantonsgericht

fest, dass einerseits die Bestimmungen der Seitenfassadenhöhen, wie

bereits dargelegt und von der Beschwerdeführerin richtig gerügt, den

zwingenden kantonalen Vorschriften widersprechen und deshalb nicht

zur Anwendung kommen. Massgebend ist nur die Gebäudehöhe bis

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zur Firstpfette talseits gemessen (Art. 11 Abs. 2 BauG). Anderseits ist

zu bestimmen, ob ein Anteil des Speisesaals im 1. Obergeschoss und

ein Teil des Schwimmbads im 3. Obergeschoss, welche je auf der

Südseite vorgelagert sind und je mit einem Satteldach bedeckt sind,

als gestaffelte Baukörper oder nur als Anbauten zu betrachten sind;

dass den Plänen entnommen werden kann, dass der Anteil des

Speisesaals im 1. Obergeschoss und der Teil des Schwimmbads im

3. Obergeschoss über 4 m hervorragen. Das Gericht geht davon aus,

dass hier von angesetzten oder versetzten Einheiten gesprochen

werden kann. Dabei ist nicht zwingend notwendig, wie dies offensicht-

lich die Zürcher Praxis verlangt, dass eine gestaffelte und versetzte

Baute aus eigenständigen Baukörpern besteht, die je eine von den

andern Teilen des Baukörpers abgegrenzte separate Grundfläche

haben und dessen einzelne Teile bis auf den Baugrund baulich und

funktional getrennt sind (vgl. dazu Christoph Fritsche/Peter Bösch/

Thomas Wipf, a.a.O., S. 889). Somit kann auch hier von gestaffelten

Bauteilen gesprochen werden, für welche die Höhenvorschriften ein-

gehalten sind;

dass folglich den Ausführungen des Staatsrats, dass die Gebäude-

höhe so gemessen werde, wie wenn die Anbauten (Anteil des Speise-

saals im 1. Obergeschoss und Anteil des Schwimmbads im 3. Ober-

geschoss), nicht bestehen würde, nicht gefolgt werden kann. Nicht

richtig sind auch die Ausführungen des Staatsrats in der Stellung-

nahme vom 27. November 2013, wonach die Gebäudehöhe talseits,

d. h. auf der Gebäudeseite, auf der sich der Eingang des Hotels

befindet (Fassade West), bis auf die Ebene des Erdgeschosses

gemessen werden müsse und 23.85 m betrage. Der Staatsrat geht

hier nicht von einem gestaffelten Baukörper aus. Die Gebäudehöhen

werden aber für jeden versetzten Baukörper separat berechnet

(Art. 11 Abs. 3 BauG). Deshalb wird die Gebäudehöhe auf der Süd-

seite ab den neuen Terrain (Fertigboden) bis auf die Oberkante der

Firstpfette gemessen und beträgt gemäss bewilligtem Plan 16.14 m.

Infolgedessen ist auch hier die zulässige Gebäudehöhe von 19 m

eingehalten.