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A1 11 85 ΓÇó Expropriation compensation for agricultural garage space
A1 11 85Kantonsgericht13.01.2012Dismissed
The owner of an expropriated stock-ownership share appealed the cantonal valuation of CHF 29,500 for a barn/garage complex taken for road expansion and flood protection works. She sought CHF 54,700, arguing that the garage portion should be valued like car parking spaces in the municipal parking garage. The court held that such comparables were not relevant because the space was used for agricultural machinery, had a lower standard and did not meet garage-access requirements. It also rejected additional evidence requests and found no basis to revisit unchallenged valuation components. The appeal was dismissed, with costs imposed on the appellant and no party compensation granted.
Art. 26 Abs. 2 BV; Art. 11, 13 und 15 EntG; Verkehrswert bei Enteignung: Vergleichsmethode nur mit tatsächlich vergleichbaren Objekten. Für die Bewertung eines Zustellraums für landwirtschaftliche Maschinen können die Preise von Personenwagen-Abstellplätzen in einem Parkhaus nicht ohne weiteres herangezogen werden; massgebend sind Nutzung, Ausbaustandard, Funktionalität und rechtliche sowie tatsächliche Verwertbarkeit im Bewertungszeitpunkt. Eine zukünftige Umnutzung ist nur zu berücksichtigen, wenn sie hinreichend geltend gemacht und aus den Akten ersichtlich ist. Antizipierte Beweiswürdigung erlaubt den Verzicht auf weitere Beweiserhebungen, wenn sie am Ergebnis nichts ändern könnten (consid. 2, 5).
JUGCIV
A1 11 85
URTEIL VOM 13. JANUAR 2012
Kantonsgericht Wallis
Öffentlichrechtliche Abteilung
Es wirken mit: Kantonsrichter Jean-Pierre Zufferey, Präsident, Jean-Bernard Fournier
und Thomas Brunner sowie Gerichtsschreiberin Nadja Schwery
In Sachen
Verwaltungsgerichtsbeschwerde
von
X___________ , vertreten durch die Rechtsanwälte A___________, B___________
und C___________
gegen
Schätzungskommission des Kantons Wallis
und
Einwohnergemeinde Y___________
(Enteignung)
Sachverhalt
A.
X___________
ist
Eigentümerin
des
Stockwerkeigentumsanteils
Nr. D___________,
Anteilsquote
E___________
der
Grundparzelle
Nr. F___________, Plan Nr. G___________, mit Sonder-recht an der Garage Nr. 3 im
Erdgeschoss sowie der Scheune Nr. 5 und dem Podest Nr. 10 im ersten Stock,
gelegen
auf
Gebiet
der
Gemeinde
Y___________
(Gemeinde).
Dieser
Stockwerkeigentumsanteil wurde zwecks Ausbaus der Hockenstrasse zur Realisierung
des Hochwasserschutzkonzeptes H___________ enteignet.
B. In ihrem Entscheid vom 7. März 2011 (zugestellt am 8. April 2011) setzte die
Schätzungskommission
des
Kantons
Wallis
(Schätzungskommission)
die
Entschädigung für den enteigneten StWE-Anteil Nr. D___________ wie folgt fest:
Scheune/Stall:
Grundstück (77 m2 à Fr. 300.--):
Fr. 23 100.--
Gebäude (243 m2 à Fr. 160.--):
Fr. 38 800.--
Baunebenkosten (5 % der Gebäudekosten): Fr. 2 000.--
Rundungsbetrag:
Fr. 1 020.--
Total Zeitwert Scheune und Stall:
Fr. 65 000.--
Total pro Anteilsquote:
Fr.
650.--
Da die Beschwerdeführerin Eigentümerin einer Anteilsquote von E___________ an der
Grundparzelle
Nr.
F___________,
Plan
Nr.
G___________,
Gemeinde
Y___________, ist, sprach ihr die Schätzungskommission eine Entschädigung von
Fr. 22 100.-- (34 x Fr. 650.--) zu.
Überdies anerkannte die Schätzungskommission einen Bewertungszuschlag für die
Garage in der Höhe von Fr. 7 400.--, der sich wie folgt zusammensetzt:
Bewertungszuschlag Garage:
StWE-Anteil Nr. D___________ Nr. 3:
Einstellraum (49 m2 à Fr. 140.--):
Fr. 6 860.--
Vorplatz (Umgebung) ca. 10m2:
Fr.
540.--
Total Bewertungszuschlag:
Fr. 7 400.--
Die Enteignungsentschädigung zu Gunsten der Beschwerdeführerin wurde somit auf
total Fr. 29 500.-- (Fr. 22 100.-- + Fr. 7 400.--) festgesetzt.
C. Gegen diesen Entscheid der Schätzungskommission reichte X___________
(Beschwerdeführerin) am 9. Mai 2011 Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der
öffentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts ein. Sie begehrte an, den
Entscheid der Schätzungskommission aufzuheben, eine Entschädigung in der Höhe
von Fr. 54 700.-- zuzusprechen, die Kosten von Entscheid und Verfahren dem Fiskus
aufzuerlegen und ihr für dieses Verfahren eine angemessene Parteientschädigung
zuzusprechen.
D. In ihrer Stellungnahme vom 28. Juni 2011 stufte die Schätzungskommission die
Immobilienbewertung
der
Architektur
I___________,
auf
die
sich
die
Beschwerdeführerin berief, als zu hoch ein: Die Preisvergleiche für Garagen in der
Gemeinde seien nicht relevant, da in der vorliegend umstrittenen Garage
landwirtschaftliche Fahrzeuge und nicht Personenwagen eingestellt worden seien.
Auch die Gemeinde nahm in ihrem Schreiben vom 29. Juni 2011 dieselbe Position ein:
Mangels Vergleichbarkeit bezüglich Ausmass und Bauart sei die vorliegend umstrittene
Garage nicht mit einer ordentlichen Garage in einem Parkhaus vergleichbar. Die
Realwertschätzung der Immobilienbewertung Architektur I___________ gehe von zu
hohen Quadrat- und Kubikmeterpreisen aus.
Die Beschwerdeführerin ihrerseits kritisierte in ihrer Stellungnahme vom 8. Juli 2011,
dass die Schätzungskommission ihren Entscheid vom 7. März 2011 auf eine
Schätzung der kommunalen Schätzungskommission vom 20. Juli 2007 gestützt habe.
Es sei bekannt, dass die kommunalen Schätzungskommissionen ihre Schätzungen
eher nach pauschalen standardisierten Kriterien vornähmen. Ausserdem sei nicht
einsichtig, weshalb eine Garage für ein landwirtschaftliches Fahrzeug weniger wert
sein solle als eine Garage für einen Personenwagen. Entgegen der Ansicht der
kantonalen Schätzungskommission seien die Preisvergleiche für Garagen in der
Gemeinde
Y___________
sehr
wohl
relevant.
Die
pauschale
Kritik
der
Schätzungskommission,
wonach
die
Immobilienbewertung
der
Architektur
I___________ überrissen sei, sei unbegründet und unfachmännisch.
Auf weitere Sachverhaltsdarstellungen, Parteibehauptungen und Begründungen wird –
soweit rechtlich von Bedeutung – in den nachfolgenden Erwägungen Bezug
genommen.
Erwägungen
1. Gemäss Art. 42 des kantonalen Enteignungsgesetzes vom 8. Mai 2008 (EntG;
SGS/VS 710.1) kann gegen Entscheide der Schätzungskommission Beschwerde beim
Kantonsgericht
eingereicht
werden
(Abs.
1).
Das
Beschwerdeverfahren
ist
grundsätzlich
durch
das
Gesetz
über
das
Verwaltungsverfahren
und
die
Verwaltungsrechtspflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) geregelt. Es
weicht dahingehend davon ab, dass das Kantonsgericht volle Kognitionsbefugnis hat
und über die Begehren der Parteien zu deren Lasten oder zu deren Gunsten
hinausgehen kann (Art. 42 Abs. 2 lit. a und b EntG).
Der angefochtene Entscheid der Schätzungskommission stellt eine letztinstanzliche
Verfügung im Sinne von Art. 72 VVRG dar, der mangels Ausschlusses in den Art. 74
bis 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. Die Beschwerdeführerin
ist nach Art. 80 Abs. 1 lit. a und Art. 44 VVRG zur Beschwerdeführung legitimiert: Sie
ist als Eigentümerin der von der Enteignungsentschädigung betroffenen Parzelle und
als Adressatin des angefochtenen Entscheids durch diesen berührt und hat ein
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung. Auf die form- und
fristgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb einzutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b und c,
46 und 48 VVRG).
2. Die Beschwerdeführerin beantragt als Beweismittel u. a. die Parteieinvernahme, die
Edition der Akten der Vorinstanz sowie der letzten Kaufverträge zwischen der
Gemeinde und allfälligen Käufern von Parkplatzabstellplätzen im Gemeindeparkhaus
sowie die Einvernahme des Registerhalters der Gemeinde.
2.1 Das Recht, Beweise zu beantragen, ist ein Teilgehalt des rechtlichen Gehörs (BGE
120 Ib 379 E. 3b): Die Parteien haben die Möglichkeit, sich vor Erlass eines in ihre
Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern. Ausserdem haben sie
das Recht darauf, dass ihre rechtzeitig und formrichtig angebotenen rechtserheblichen
Beweismittel abgenommen werden (BGE 134 I 140 E. 5.3 mit Hinweis). Nach der
Rechtsprechung kann aber das Beweisverfahren geschlossen werden, ohne damit das
rechtliche Gehör zu verletzen, wenn die entscheidende Instanz sich ihre Überzeugung
gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen
kann, der rechtsrelevante Sachverhalt würde durch weitere Beweiserhebungen nicht
geändert (BGE 131 I 153 E. 3; 130 II 425 E. 2.1; Urteil des Bundesgerichts
2C_218/2007
vom
Oktober
2007
E.
4.1;
Alfred
Kölz/Isabelle
Häner,
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., Zürich 1998,
S. 39, N. 111; Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 274).
2.2
Im
vorliegenden
Fall
hat
das
Kantonsgericht
alle
Vorakten
der
Schätzungskommission und der Gemeinde beigezogen sowie alle eingereichten und
hinterlegten Belege zu den Akten genommen. In den Akten befinden sich auch Fotos,
welche das Grundstück und die Gebäudeteile, deren Enteignungsentschädigung
umstritten
ist,
genügend
dokumentieren.
Damit
ist
dem
in
der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gestellten Beweismittelantrag betreffend Edition der
Vorakten entsprochen worden.
2.3 Mit Schreiben vom 14. Dezember 2011 hat das Kantonsgericht die Registerhalterin
der Gemeinde nach den Liegenschaftsverkäufen und den dabei gehandelten
Kaufpreisen im Gebiet der umstrittenen Grundstücke und Gebäude gefragt. Bis zum
Urteilszeitpunkt ging diesbezüglich keine Rückmeldung ein.
2.4 Sowohl die Beschwerdeführerin als auch die Schätzungskommission und die
Gemeinde hatten im Rahmen des Schätzungsverfahrens wiederholt Gelegenheit, sich
ausführlich zu äussern, weshalb eine erneute Parteieinvernahme nichts ergeben
würde, was nicht schon gesagt wurde bzw. hätte gesagt werden können. Die
vorhandenen Akten enthalten die entscheidrelevanten Sachverhaltselemente und
genügen, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen werden, zur Beurteilung der
rechtserheblichen Fragen. Die urteilende Instanz nimmt unter Berücksichtigung der
vorliegenden Umstände in antizipierter Beweiswürdigung an, weitere Beweismittel
würden nichts an der zu beurteilenden Sach- und Rechtslage ändern. Deshalb wird auf
die Erhebung weiterer Beweismittel verzichtet (Alfred Kölz/Isabelle Häner, a. a. O.,
S. 39, N 111; Fritz Gygi, a. a. O., S. 274; BGE 131 I 153 E. 3; 130 II 425 E. 2.1).
3. Vorliegend bestreitet die Beschwerdeführerin insbesondere die Höhe der von der
Schätzungskommission
festgesetzten
Entschädigung.
Zur
Entschädigung
bei
Totalenteignung ist Folgendes festzuhalten:
3.1 Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom
die einer Enteignung gleichkommen, voll entschädigt werden. Die Verfassung des
Kantons Wallis vom 8. März 1907 (SGS/VS 101.1) verlangt in Art. 6 Abs. 2 eine
gerechte Entschädigung. Art. 11 Abs. 1 EntG sieht schliesslich die Enteignung gegen
volle Entschädigung vor. Sämtliche Formulierungen decken sich und verlangen eine
volle Entschädigung (Peter Hänni, Enteignung und Entschädigung, in: Schweizerische
Baurechtstagung 2005, Institut für Schweizerisches und Internationales Baurecht
(Hrsg.), Freiburg 2005, S. 131; BGE 127 I 185 E. 3; ZWR 2011 S. 162 E. 3.1; Urteile
des Kantonsgerichts A1 05 17 vom 3. Juni 2005 E. 3.1; A1 06 198 vom 8. Februar
2007 E. 3.1 und A1 07 12 vom 1. Juni 2007 E. 4.1).
3.2 Gemäss Art. 13 EntG umfasst die Entschädigung den vollen Verkehrswert des
enteigneten Rechts (lit. a), den Betrag der Wertverminderung des verbleibenden Teils,
wenn von einem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich zusammenhängenden
Grundstücken nur ein Teil in Anspruch genommen wird (lit. b) und den Betrag aller
weiteren vom Enteigneten hinzunehmenden Nachteile, die sich nach dem
gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (lit. c). Für
die Berechnung des Verkehrswerts ist gemäss Art. 15 Abs. 1 EntG der Zeitpunkt der
Schätzung (hier: 7. März 2011) oder jener des Entscheids betreffend die vorzeitige
Besitznahme massgebend. Auch die Möglichkeit und Wahrscheinlichkeit einer
besseren Verwendung des Grundstücks in absehbarer Zeit ist angemessen zu
berücksichtigen (Abs. 2). Die durch das Werk des Enteigners entstehenden
Werterhöhungen oder Wertverminderungen fallen – selbst bei einer Teilenteignung –
ausser Betracht (Abs. 3).
3.3 Das Enteignungsgesetz vom 8. Mai 2008 ist am 1. Januar 2009 in Kraft getreten. In
Bezug auf die Festsetzung des Verkehrswertes kann jedoch nach wie vor auf die
Rechtsprechung und Doktrin zum zwischenzeitlich aufgehobenen Gesetz betreffend
Expropriation zum Zwecke öffentlichen Nutzens vom 1. Dezember 1887 (aEntG)
verwiesen werden (ZWR 2011 S. 162 E. 3.2).
3.4 Der Verkehrswert wird üblicherweise weiterhin nach der statistischen Methode
festgelegt; abgestellt wird mithin auf die Kaufpreise für Grundstücke mit gleicher oder
ähnlicher Lage und Beschaffenheit (ZWR 2011 S. 162 E. 3.2). Freundschafts- und
Liebhaber- sowie Spekulations- und Arrondierungspreise fallen in der Regel nicht in
Betracht. Besonderen Umständen, die eine Erhöhung oder Verminderung des
Durchschnittspreises bewirken, ist jedoch Rechnung zu tragen (Heinz Hess/Heinrich
Weibel, Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, Bern 1986, N. 80 ff. zu Art. 19; ebenso
ZWR 2011 S. 162 E. 3.2; Urteile des Kantonsgerichts A1 01 99 vom 11. Juni 2002;
A1 99 10 vom 8. September 1999; A1 97 16 vom 28. Mai 1997 und P 83/93 vom
4. Die Beschwerdeführerin beanstandet, dass sich die Schätzungskommission bei
ihrem Entscheid auf die Schätzung der Gemeindeschätzungskommission vom 26. Juli
2007 gestützt hatte. Die Kritik setzt dabei an zwei Punkten an:
4.1 Die Beschwerdeführerin macht einerseits geltend, es sei allgemein bekannt, dass
die Gemeindeschätzungskommissionen die Schätzungen eher nach pauschalen
standardisierten Kriterien vornähmen; ihre Schätzungen würden deshalb im Einzelfall
als wenig zuverlässig zur Festlegung des genauen Verkehrswertes betrachtet. Dem
kann nicht zugestimmt werden: Als Gemeindeschätzer amteten J___________,
Bauführer, und K___________, damaliger Registerhalter. Beide sind offensichtlich
fachkundig und - da in Y___________ wohnhaft - mit den Preisen für Gebäude und
Grundstücke daselbst vertraut. Sie haben sich nicht bloss auf vorhandene Unterlagen
abgestützt, sondern sich auch vor Ort ein Bild der zu schätzenden Gebäude und
Grundstücke gemacht. Die Schätzung vom 26. Juli 2007 ist klar strukturiert, genügend
detailliert und nachvollziehbar. Vor diesem Hintergrund kann keinesfalls von einer
pauschalen standardisierten Schätzung die Rede sein.
4.2 Andererseits führt die Beschwerdeführerin gegen die Gemeindeschätzung ins Feld,
dass der Gemeindeschätzungskommission die beim Kantonsgericht eingereichten
Akten offensichtlich nicht vorgelegen hätten. Die Gemeindeschätzungskommission
habe deshalb die vor Kantonsgericht vorgebrachten Argumente nicht berücksichtigen
können. Dies allein vermag jedoch die Unhaltbarkeit der Gemeindeschätzung nicht zu
belegen. Es gründet vielmehr in der Chronologie des Verfahrens und in der Natur der
Sache,
dass
die
Gemeindeschätzer
die
im
Rahmen
der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erstellte Dokumentation weder zur Kenntnis nehmen
konnten noch mussten. Ausserdem hat sich die Schätzungskommission vor Erlass
ihres Entscheides bei K___________, Registerhalter der Gemeinde, erkundigt, ob die
Gemeindeschätzung des umstrittenen Gebäudes zwischsenzeitlich eine Änderung
erfahren habe, was dieser in seinem Schreiben vom 23. Dezember 2010 verneinte.
Nichtsdestotrotz berücksichtigte die Schätzungskommission Zusatzinvestitionen für die
Scheune mit einem Zuschlag von Fr. 7 400.--. Die Schätzungskommission stellte also
nicht undifferenziert auf die Gemeindeschätzung vom 26. Juli 2007 ab.
5.
Im
Rahmen
der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde
fokussierte
sich
die
Beschwerdeführerin insbesondere auf die Schätzung des Einstellraumes für
landwirtschaftliche
Fahrzeuge
im
Erdgeschoss
der
Scheune
(StWE-
Nr. D___________, Anteilsquote E___________ des Grundstücks Nr. F___________,
Plan Nr. G___________, Gemeinde Y___________, mit Sonderecht an der Garage
Nr. 3 im Erdgeschoss): Die Entschädigung für die enteignete Garage liege „weit unter
dem Verkehrswert“. Dazu ist Folgendes auszuführen:
5.1 Zunächst einmal ist unbestritten, dass die Scheune bislang als Einstellraum für
landwirtschaftliche Fahrzeuge (und nicht für Personenwagen) benutzt wurde. Dies wird
von der Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde explizit
anerkannt. Das Erdgeschoss der Scheune wurde damit zu jenem Zweck verwendet, für
den die Baubewilligung aus dem Jahre 1976 erteilt wurde, nämlich als „Zustellraum für
landw. Maschinen“ (Ingress der Baubewilligung vom 18. März 1976).
5.2 Nichtsdestotrotz stellt die Beschwerdeführerin ausschliesslich auf Vergleichspreise
für Einstellplätze von Personenwagen ab, um ihre These zu untermauern, die
Schätzungskommission habe den Zustellraum für landwirtschaftliche Maschinen in der
Scheune zu tief bewertet. Nach Meinung der Beschwerdeführerin hätte der Wert des
umstrittenen Zustellraumes in der Scheune mit mindestens Fr. 40 000.-- veranschlagt
werden müssen. Diesbezüglich beruft sie sich auf Verkaufspreise von Abstellplätzen im
gemeindeeigenen Parkhaus sowie in der Garage L___________, die höher lägen,
ohne jedoch dem Kantonsgericht eine Bezifferung zu unterbreiten. Ursprünglich wollte
die
Beschwerdeführerin
die
Kaufverträge
für
Abstellplätze
in
der
Garage
L___________ nachreichen, was sie jedoch bis zum Urteilszeitpunkt nicht getan hat.
5.3 Die Beschwerdeführerin beruft sich mithin auf die statistische Methode, welche auf
Kaufpreise für Grundstücke mit gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaffenheit
abstellt (ZWR 2011, S. 162 E. 3.2). Dies ist nicht zu beanstanden; der Verkehrswert
wird gemäss Lehre und Rechtsprechung tatsächlich in erster Linie anhand der
statistischen Methode respektive Vergleichsmethode eruiert (BGE 122 I 173 E. 3a;
Peter Hänni, a. a. O., S. 132 f.). Im Rahmen der statistischen Methode dürfen jedoch
nur vergleichbare Grundstücke zur Abwägung herangezogen werden. Hier vermag das
Kantonsgericht der Argumentation der Beschwerdeführerin nicht zu folgen: Ein
Zustellraum für landwirtschaftliche Maschinen in einer Scheune kann weder punkto
Ausbaustandard noch bezüglich Funktionalität mit einem Parkplatz für Personenwagen
in einem Parkhaus verglichen werden. Ein Parkhaus verfügt über mehr Licht und
Raum. Die Eigentümer der Einstellplätze sind von der Pflicht zur Wartung (allgemeine
Reinigung, Schneeräumung etc.) entbunden. Ausserdem ist ein Parkhaus besser
isoliert als eine Scheune. In casu ist zu berücksichtigen, dass sich die Baute in bloss
mittlerem Zustand befand und über keine Infrastruktur verfügte. Selbst die von der
Beschwerdeführerin beauftragte Architektur I___________ konstatierte einen bloss
einfachen Innenausbau. Schliesslich liegt der Marktwert von Einstellplätzen für
Personenwagen höher als für Zustellräume für landwirtschaftliche Maschinen; dies
ergibt sich bereits allein aus der Tatsache, dass die Nachfrage nach Einstellplätzen für
Personenwagen die Nachfrage nach Zustellräumen für landwirtschaftliche Maschinen
um ein Vielfaches übersteigt. Abschliessend kann zusammengefasst werden, dass
nicht auf den Wert eines Einstellplatzes in einem Parkhaus abgestellt werden kann und
darf, um die Entschädigungshöhe für Zustellräume landwirtschaftlicher Maschinen
festzusetzen. Dem Zustellraum in der Scheune kann nicht wie von der
Beschwerdeführerin auf Grund der Immobilienbewertung Architektur I___________
verlangt - ein Realwert von Fr. 36 000.-- zugemessen werden.
5.4 Darüber hinaus brachte die Beschwerdeführerin vor, die Schätzungskommission
habe den Zustellraum für landwirtschaftliche Maschinen nicht als vollwertige Garage
betrachtet, da der notwendige Vorplatz fehle. Darauf kann es nach Meinung der
Beschwerdeführerin jedoch nicht ankommen. Auch hier ist der Position der
Beschwerdeführerin nicht beizupflichten: Art. 69 des Bau- und Zonenreglements der
Gemeinde Y___________ schreibt nämlich tatsächlich vor, dass Garagen mit Ausfahrt
gegen die Strasse einen Vorplatz von mindestens fünf Metern Tiefe, gemessen vom
Strassen- respektive Trottoirrand, aufzuweisen haben. Der Vorplatz des vorliegend
umstrittenen Zustellraumes für landwirtschaftliche Maschinen verfügt jedoch bloss über
eine Tiefe von vier Metern. Für die Ermittlung des Verkehrswertes ist die rechtliche und
tatsächliche Nutzung im Bewertungszeitpunkt massgebend (BGE 129 II 470 ff.; Urteil
des Bundesgerichts 1P.421/2002 vom 7. Januar 2003; ZWR 2011, S. 162, E. 3.3; ZWR
2005, S. 18; 2004, S. 45; Heinz Hess/Heinrich Weibel, a. a. O., N 52 und 57 zu Art. 19;
Ulrich Zimmerli, Die staatsrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts in den
Jahren 2003 und 2004, in: ZBJV 2004, S. 661; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-
Ecabert, Aménagement du territoire, construction, ex-propriation, N. 1166 ff.). Die
Schätzungskommission durfte und musste mithin die Tatsache, dass der in casu
umstrittene
Zustellraum
für
landwirtschaftliche
Maschinen
die
gesetzlichen
Anforderungen an eine Garage des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde nicht
erfüllt,
in
Erwägung
ziehen.
Schliesslich
ist
festzuhalten,
dass
die
Schätzungskommission den Enteignungswert der Garage - entgegen der Unterstellung
der Beschwerdeführerin - nicht etwa deshalb tiefer angesetzt hat, weil sie davon
ausging, der Zustellraum sei mangels Vorplatzes keine „vollwertige Garage“. Vielmehr
anerkannte sie die Garage als Zustellraum für landwirtschaftliche Maschinen, ging
jedoch davon aus, dass dessen Verkehrswert nicht mit dem Verkehrswert von
Einstellplätzen für Personenwagen gleichzusetzen sei, was nicht zu beanstanden ist.
5.5 Weiter ist auf den Umstand einzugehen, dass die gegenwärtige Verwendung eines
Grundstücks nicht schlechthin massgebend ist für seine Bewertung: Die zukünftige
Verwendungsmöglichkeit kann sich im Verkehrswert niederschlagen, wenn die
gegenwärtige Nutzung nicht die bestmögliche darstellt, sondern sich potentielle Käufer
eine vorteilhaftere Nutzung als die bisherige erhoffen können (Art. 15 Abs. 2 EntG;
Heinz Hess/Heinrich Weibel, a. a. O., N 56 zu Art. 19 EntG). Vorliegend hat die
Beschwerdeführerin nicht vorgebracht, dass zukünftig die Möglichkeit bestanden hätte,
die Scheune nicht nur als Zustellraum für landwirtschaftliche Maschinen, sondern auch
als Einstellplatz für Personenwagen zu benutzen. Die Akten liefern dafür auch keine
Anhaltspunkte. Abgesehen davon würde die Umnutzung des Zustellraumes für
landwirtschaftliche Maschinen in einen Einstellplatz für Personenwagen eine
Nutzungsänderung darstellen. Nutzungsänderungen unterliegen - selbst wenn sie ohne
bauliche Vorkehren auskommen - grundsätzlich der Bewilligungspflicht. Ausnahmen
davon greifen nur dann, wenn (auch) der neue Verwendungszweck der Nutzung
entspricht, die in der fraglichen Zone zugelassen ist, oder sich die Änderung
hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf Umwelt und Planung als ausgesprochen
geringfügig erweist (BGE 113 Ib 223 E. 4.d; Urteil des Bundesgerichts 1C_157/2011
vom 21 Juli 2011 E. 3.1; Urteil des Kantonsgerichts A1 11 177 vom 15. Dezember
2011 E. 2; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar, RPG 2006, N 17 zu Art.
22 RPG; schliesslich auch BVR 2000 22 E. 4 f und Urteil des Bundesgerichts
1E.13/2004 vom 8. Mai 2005 zum Umstand, dass nur der Entzug von formell und
materiell rechtmässigen Nutzungen enteignungsrechtliche Entschädigungsfolgen
zeitigt). Die Frage, ob es sich vorliegend um eine bewilligungspflichtige oder um eine
bewilligungsfreie Umnutzung handeln würde, kann dahingestellt bleiben, da die
zukünftige Nutzungsänderung - wie ausgeführt - weder geltend gemacht wurde noch
sich aus den Akten ergibt.
5.6 Die Immobilienbewertung Architektur I___________, auf welche sich die
Beschwerdeführerin stützt, schreibt dem vorliegend umstrittenen Zustellraum für
landwirtschaftliche Fahrzeuge einen Mietwert von Fr. 1 440.-- pro Jahr (Fr. 120.-- x 12)
zu. Wie bereits ausgeführt, muss für Zustellräume für landwirtschaftliche Fahrzeuge ein
tieferer Mietzins angesetzt werden als für Einstellplätze für Personenwagen in
Parkhäusern. Ein monatlicher Mietzins von Fr. 120.-- für einen Abstellraum in einer
Scheune ist deshalb übersetzt. Ausserdem muss in Erwägung gezogen werden, dass
die Beschwerdeführerin den von ihr geltend gemachten Mietzins in der Vergangenheit
nie als Eigenmietwert deklariert und damit auch nicht versteuert hat. Dem Begehren
der Beschwerdeführerin, für den Zustellraum für landwirtschaftliche Fahrzeuge sei ein
Mietwert von Fr. 1 440.-- pro Jahr (Fr. 120.-- x 12) einzusetzen, kann deshalb keine
Folge geleistet werden.
6. Die Beschwerdeführerin stellte sich überdies auf den Standpunkt, dass ein
Autoabstellplatz mit einer Tiefe von vier Metern durchaus geeignet sei, um kleinere
Personenwagen zu parkieren. Deshalb sei auch die Zufahrt zur Scheune als
eigenständiger Parkplatz zu qualifizieren und entsprechend zu bewerten. Die
fotografische Dokumentation, welche die Gemeinde mit ihrer Vernehmlassung dem
Kantonsgericht eingereicht hat (Belege Nrn. 1 und 2), widerlegt jedoch die Behauptung
der Beschwerdeführerin: Selbst wenn man einen bloss mittelgrossen Personenwagen
auf der Zufahrt zur Scheune abstellt, versperrt dieser mindestens die Hälfte des
Gehsteiges, was ein Verstoss gegen Art. 41 Abs. 1bis der Verkehrsregelnverordnung
vom 13. November 1962 (VRV; SR 741.11) darstellt. Deshalb kann die Zufahrt zur
Scheune nicht als eigenständiger Autoabstellplatz im Freien qualifiziert werden. Ein
Realwert von Fr. 10 000.-- für die Zufahrt zur Scheune, wie ihn die
Immobilienbewertung Architektur I___________ postuliert, ist vor diesem Hintergrund
nicht haltbar.
7. Die Beschwerdeführerin begründet die mangelhafte Schätzung durch die
Schätzungskommission allein mit dem Umstand, dass der Zustellraum für die
landwirtschaftlichen Maschinen einerseits sowie die Zufahrtsrampe zur Scheune
andererseits zu tief veranschlagt worden seien. In den Rechtsbegehren jedoch führt sie
an, der Entscheid der Schätzungskommission Nr. 4 vom 7. März 2011 sei gänzlich
(und nicht nur in Bezug auf den Zustellraum und die Zufahrtsrampe) aufzuheben und
eine Entschädigung in der Höhe von Fr. 54 700.-- zuzusprechen. Diese Summe
entspricht der Schätzung der Immobilienbewertung Architektur I___________ für den
StWE-Anteil Nr. D___________ (mit Sonderrecht an der Garage Nr. 3 im EG sowie an
der Scheune Nr. 5 und am Podest Nr. 10 im 1. Stock). Inwiefern jedoch nicht nur die
Garage Nr. 3, sondern auch die Scheune Nr. 5 und das Podest Nr. 10 zu tief geschätzt
worden seien, legt die Beschwerdeführerin nicht dar. Dabei ist festzuhalten, dass das
Kantonsgericht die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen hat,
sondern sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken kann (Art. 48 Abs.
2 i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Deshalb sind die Begehren um Aufhebung des
Entscheids der Schätzungskommission in Bezug auf die Scheune Nr. 5 und das
Podest Nr. 10 im 1. Stock abzuweisen.
8. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Verkehrswert von Einstellplätzen für
Personenwagen in Parkhäusern nicht mit dem Verkehrswert von Zustellräumen für
landwirtschaftliche
Maschinen
gleichgesetzt
werden
kann.
Soweit
die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Beschwerdeführerin darauf abzielt, geht sie fehl.
Ebenso wenig vermag das Kantonsgericht der Meinung der Beschwerdeführerin zu
folgen, wonach der Entscheid der Schätzungskommission vom 7. März 2007 pauschal
und
standardisiert
sei.
Zum
Teil
stützte
jene
ihren
Entscheid
auf
die
Gemeindeschätzung vom 26. Juli 2007, welche für den Boden Fr. 300.--/m2 und für das
Gebäude Fr. 160.--/m2 veranschlagt hatte. Unter weiterer Berücksichtigung von
Baunebenkosten
sowie
eines
Rundungsbetrages
veranschlagte
die
Schätzungskommission einen Zeitwert für die Scheune und den Stall in der Höhe von
total
Fr.
65
000.--
respektive
von
Fr.
650.--
pro
Anteilsquote.
Da
die
Beschwerdeführerin Eigentümerin einer Anteilsquote von E___________ an der
Grundparzelle
Nr.
F___________,
Plan
Nr.
G___________,
Gemeinde
Y___________, ist, gestand ihr die Schätzungskommission eine Entschädigung von
Fr. 22 100.-- zu. Überdies anerkannte sie einen Bewertungszuschlag für die Garage in
der
Höhe
von
Fr.
7
400.--.
Der
Beschwerdeführerin
wurde
somit
eine
Enteignungsentschädigung in der Höhe von total Fr. 29 500.-- zugesprochen. Diese
Zahlen entsprechen den durchschnittlichen Verkehrswerten in der Gemeinde und sind
durchaus
gerechtfertigt.
Es
besteht
kein
Grund,
den
Entscheid
der
Schätzungskommission vom 7. März 2011 aufzuheben und der Beschwerdeführerin
eine höhere Entschädigung zuzusprechen.
9. Somit sind die Begehren der Beschwerdeführerin gesamthaft abzuweisen. Sie ist
deshalb als unterliegende Partei anzusehen.
9.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu
tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können die Kosten ganz oder teilweise
erlassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Vorliegend besteht kein Grund, von der Regel
abzuweichen, weshalb die Gerichtsgebühr von der Beschwerdeführerin zu bezahlen
ist.
9.2 Gemäss Art. 3 des Gesetzes betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigungen
vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar; SGS/VS 173.8)
setzen sich die Kosten aus den Auslagen der Entscheidbehörde sowie der
Gerichtsgebühr zusammen. Die Gerichtsgebühr für Beschwerdeverfahren vor der
öffentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts beträgt in der Regel zwischen
Fr. 280.-- und Fr. 4 000.-- (Art. 25 GTar). Aufgrund der Bedeutung des Falles sowie
seines Umfangs und Schwierigkeitsgrads wird die Gerichtsgebühr vorliegend auf
Fr. 1 200.-- festgesetzt.
9.3 Als unterliegende Partei hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung (Art. 91 Abs. 1 VVRG e contrario). Gemäss Art. 91 Abs. 3 VVRG
wird u. a. den Behörden, welche obsiegen, in der Regel keine Parteientschädigung
zugesprochen. Vorliegend besteht kein Grund, davon abzuweichen.
Demnach erkennt das Kantonsgericht:
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 1 200.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Dieser Entscheid ist der Beschwerdeführerin, der Schätzungskommission und der
Gemeinde schriftlich mitzuteilen.
Sitten, 13. Januar 2012