ef-1996-0021•Municipal tax assessment of land value upheld
ef-1996-0021Kantonsgericht15.07.1997Dismissed
Von Omnilex extrahiert
Françoise von Streng challenged the revised fiscal valuation of her Paudex parcel, disputing only the land value. The Vaud Administrative Court reviewed the case under a legality standard, found the property’s location and surroundings justified the commission’s comparative valuation, and upheld CHF 400 per m². It therefore confirmed the final fiscal assessment of CHF 1,587,000 and rejected the appeal. A court fee of CHF 1,000 was imposed on the appellant and set off against the advance paid.
Art. 36 lit. a and c LJPA; tax valuation of immovable property; scope of judicial review limited to legality, including abuse and excess of discretion, excluding opportuneness. The court may interfere only if the authority relied on irrelevant considerations or violated general principles of administrative law. Under Art. 2 LEFI and Art. 8 al. 1 REFI, fiscal value is based on market value and yield value; market value is determined with regard to situation, destination, state, access and comparable circumstances. Where the comparative method is applied in a reasoned manner and the valuation lies within an acceptable margin, the court will not substitute its own appraisal.
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 15 juillet 1997
sur le recours formé par Françoise VON STRENG , représentée par son époux Philippe von Streng, à Paudex,
contre
les décisions rendues les 12 mars/8 mai 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale de la parcelle no 132 de Paudex, sise au chemin des Grangettes 19).
Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. Françoise von Streng est propriétaire de la parcelle no 132 de la Commune de Paudex. Sis au chemin des Grangettes, ce bien-fonds totalise 2'770 m²; il supporte un bâtiment d'habitation flanqué d'un garage (no ECA 212).
B. Le 18 mars 1994, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la commission) a porté de 641'000 fr. à 1'903'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 132. Sur recours de la propriétaire, elle a ramené ce montant à 1'650'000 fr. le 12 mars 1996.
C. Françoise von Streng a recouru le 21 mars 1996: elle contestait alors la valeur vénale dans son ensemble. Le 8 mai 1996, la commission a fait savoir qu'elle avait ramené l'estimation fiscale de la parcelle no 132 à 1'587'000 fr.; à quoi la recourante a répondu, le 17 mai 1996, qu'elle admettait la nouvelle valeur vénale de la construction mais qu'elle estimait toujours excessive la valeur vénale du terrain, fixée par la commission à 400 fr. le m². Le tribunal a tenu séance sur place le 7 juin 1996; à cette occasion, la recourante a conclu, pour le terrain, à une valeur vénale de 300 fr. le m². Le tribunal a délibéré et statué immédiatement; le 22 juillet 1996, il a communiqué aux parties le dispositif de sa décision, en réservant la communication ultérieure des considérants.
Considérant en droit:
Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1er mai 1996). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
L'art. 22 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20 novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. Dans le cas particulier, seule demeure litigieuse la valeur vénale du terrain: au chiffre de 400 fr. le m² retenu par la commission, la recourante oppose, en dernière analyse, une valeur de 300 francs le m².
A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande. Selon l'art. 8 al. 1er REFI, cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble; les instructions préconisent de tenir compte de la situation, de l'accès, de l'importance, de l'état d'entretien et de la valeur du sol.
La commission affirme avoir suivi la méthode comparative préconisée par les instructions; elle relève que, dans le quartier considéré, plusieurs transactions ont été enregistrées à des prix supérieurs à 500 fr. le m². La recourante objecte que sa parcelle est aujourd'hui privée de toute vue en raison du développement du bosquet implanté dans le parc du château; elle ajoute que deux terrains voisins, beaucoup mieux situés, auraient été vendus à 200 fr. le m².
b) Visite des lieux faite, il est incontestable qu'en direction du sud-ouest et du sud, les grands arbres du parc du château forment un écran imposant; encore que, de part et d'autre, il subsiste des échappées non négligeables. Mais l'environnement de la propriété de la recourante n'en présente pas moins une grande valeur: en particulier, toute la partie non bâtie de la parcelle ainsi que les vignes voisines offrent au sud-ouest et au sud-est des dégagements appréciables. A cela s'ajoute que ce compartiment de terrain, protégé du bruit et entouré de verdure, présente des avantages dont est dépourvu en aval le coteau "A Bochat", certes dominant mais en très forte pente et surplombant la voie ferrée; ainsi les abords du chemin de la Grangette sont-ils en eux-mêmes attrayants, par leur topographie et leur altitude favorables. Soit encore dit à l'intention de la recourante, une indexation de la valeur du terrain par rapport à son prix de vente n'entre pas en ligne de compte: en effet, un tel critère viderait de toute portée la méthode comparative préconisée par les instructions.
c) Tout bien considéré, il se justifie d'admettre la valeur de 400 fr. le m² retenue par la commission. Par voie de conséquence, il y a lieu de confirmer l'estimation fiscale de 1'587'000 fr. finalement arrêtée: en effet, ce montant se fonde, pour le terrain, sur la valeur précitée de 400 fr. le m².
Soit encore dit à l'intention de la recourante, le sort de son pourvoi eût été identique si, par hypothèse, le tribunal avait admis le prix de 350 fr. le m² qu'elle avait d'abord suggéré. En effet, ce chiffre n'aurait pas conduit à une disparité supérieure à 5% entre l'estimation du tribunal et celle de l'autorité intimée: en application de sa jurisprudence constante, le tribunal n'aurait donc pas conclu à un abus du pouvoir d'appréciation (v. consid. 1 ci-dessus; v. aussi TA, arrêt EF 96/0011 du 24 juin 1997).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Il est pris acte de la nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 132 de Paudex, fixée à 1'587'000 fr.
II. Le recours est rejeté.
III. Un émolument de justice de 1'000 fr. (mille francs) est mis à la charge de la recourante Françoise von Streng.
mp/Lausanne, le 15 juillet 1997
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Von Omnilex extrahiert
Whether the fiscal valuation authority abused its discretion in fixing the land value at CHF 400 per m².
No abuse of discretion was shown; the CHF 400 per m² land value was upheld.
The court limited review to legality and found the property’s environment, location, access and comparable sales sufficient to justify the comparative valuation method and the figure chosen.
Whether the revised fiscal assessment of CHF 1,587,000 should be set aside or modified.
The revised assessment was accepted and confirmed.
Because the challenged land value was upheld, the resulting fiscal assessment based on that value was also confirmed.
Who bears the court costs.
The appellant must pay CHF 1,000 in court costs, offset against the advance paid.
Costs were allocated against the unsuccessful appellant under the applicable procedural rule.
Verbinden Sie Omnilex, um den Rechtskorpus über Ihren KI-Assistenten zu durchsuchen.