CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 13 mars 1996
sur le recours interjeté par KREBER I.A. Jr ,
rte de St-Maurice 156, à 1814 La Tour-de-Peilz,
contre
la décision rendue le 19 décembre 1995 par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey .
Composition de la section: M. J.-C. de
Haller, président; M. Morel et M. Liechti, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Le recourant Isaac
Kreber est propriétaire, à La Tour-de-Peilz, d'un immeuble immatriculé au
Registre foncier sous no 448. Il s'agit d'une petite parcelle de 629 m2, de
forme triangulaire, située entre la route de St-Maurice et le lac, auquel elle
a un accès direct. Le terrain est incliné en direction du lac selon une pente
modérée. Sa partie supérieure est occupée par un bâtiment, soit une villa
d'habitation située directement au bord de la route de St-Maurice, villa qui
occupe pratiquement toute la largeur de la parcelle à cet endroit. De
construction relativement ancienne (milieu des années 20), elle fournit un
volume habitable important (1'240 m3) réparti entre différentes pièces
aménagées de manière très rationnelle. C'est ainsi que le sous-sol (qui a un
accès sur une terrasse et sur le jardin) comprend une buanderie et deux belles
chambres, dont une aménagée en carnotzet. Le rez-de-chaussée inclut une cuisine
équipée, un grand salon et une salle à manger, alors que le 1er étage met à
disposition trois chambres à coucher et deux salles d'eau (une salle de bains
et une douche), ainsi qu'un réduit et une chambre de bonne. A l'exception de ce
dernier local, toutes les pièces habitables occupent la partie sud de la villa,
avec vue sur le jardin et le lac et sont par conséquent relativement bien
protégées du bruit de la circulation.
B. Selon le plan
d'extension communal et le règlement s'y rapportant du 5 juillet 1972 (RPE), la
propriété du recourant est pour partir en zone 5 (ordre non contigu de faible
densité) et pour partie en zone de verdure.
C. Dans le cadre de la
révision générale des estimations fiscales des immeubles du canton de Vaud
(décision du Conseil d'Etat du 2 mars 1990), la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Vevey (CEFI) a porté l'estimation fiscale de la
propriété du recourant de 175'000 fr. (datant de 1972) à 605'000 fr., selon
décision du 17 octobre 1994. Sur recours d'Isaac Kreber, elle a réduit quelque
peu ce montant à 590'000 fr. (le 29 mars 1995), puis à 570'000 fr. (le 19
décembre 1995). C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours,
déposé le 4 janvier 1996.
La CEFI s'est
déterminée en transmettant le dossier le 10 janvier 1996 au Tribunal
administratif, concluant au rejet du recours.
Les arguments des
parties seront examinés ci-après pour autant que de besoin. Le tribunal a procédé
à une visite des lieux, en présence des parties, le 1er mars 1996.
Considérant en droit:
- Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
La valeur vénale d'un
immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art.
8 REFI reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande et que cette valeur marchande est établie en prenant notamment
pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble
(al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.),
la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui
varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de
placement sur ces immeubles (al. 2).
Aux termes de l'art. 2
al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut
ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer, de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
- L'estimation fiscale
litigieuse résulte du calcul suivant :
Valeur marchande :
Terrain : 629 m2 à Fr. 400.--/m2 Fr.
251'600.--
Bâtiment : 1'240 m3 à Fr.
400.--/m3 (vétusté 20% déduite) Fr. 496'000.--
Fr.
747'600.--
Valeur de rendement
Fr. 2'500.-/par mois, soit Fr.
30'000.-/par an capitalisés à 7,5 % Fr. 400'000.--
Total Fr.
1'147'600.--
Estimation fiscale = moyenne =
Fr. 1'147'600.-- : 2 = Fr. 573'800.--, montant arrondi à Fr.
570'000.--.
Il résulte des
objections soulevées par le recourant, tant dans le recours du 4 janvier 1996
que dans ses écritures antérieures, que sa contestation tient surtout aux
restrictions de droit public grevant sa propriété, notamment celles découlant
du RPE, qu'il souhaite voir levées. De tels moyens ne sont évidemment pas
recevables dans le cadre d'une procédure d'estimation fiscale, ni la CEFI ni le
Tribunal administratif n'étant en mesure d'exprimer quelque avis que ce soit
sur les règles d'aménagement du territoire et de police de construction
régissant le bord du lac à la Tour-de-Peilz, et en particulier l'immeuble du
recourant.
Pour le reste,
celui-ci fait valoir d'une manière générale, mais sans chiffrer précisément ses
conclusions, que tant la valeur de rendement que la valeur vénale retenue par
la CEFI sont trop élevées au regard des caractéristiques de son immeuble, en
particulier de la vétusté du bâtiment, du fait qu'il nécessite des travaux de
rénovation extrêmement importants (de l'ordre de 400'000 francs selon lui), que
l'étroitesse du terrain réduirait la surface légalement constructible à quelque
100 m2, enfin que les possibilités de reconstruire une villa d'habitation
seraient quasi inexistantes, en raison des restrictions de police déjà
mentionnées ci-dessus.
- Le Tribunal
administratif considère que, si certain des arguments développés par le
recourant ne sont pas dénués de toute valeur, il n'en demeure pas moins que son
immeuble existe, et qu'il fournit des possibilités de logement extrêmement
agréable. Il est vrai que la construction de la villa est relativement
ancienne, et qu'on peut à cet égard considérer qu'il serait justifié de retenir
le coefficient de vétusté maximum prévu par les instructions du Département des
finances (30 %) et non pas seulement les 20 % admis par la commission. Mais
l'état de la villa n'est pas mauvais du tout, et s'il est vrai que des travaux
d'entretien et de rénovation relativement importants se justifieraient, il n'en
demeure pas moins qu'elle met à disposition un nombre important de pièces agréablement
disposées, avec un confort tout à fait satisfaisant au regard des standards
actuels. Toutes les pièces - sauf une - ont la vue sur le lac et souffrent
ainsi peu de la proximité de la route cantonale et des nuisances en résultant.
Il en résulte que la CEFI n'avait aucune raison de ne pas rechercher à
déterminer, comme pour tous les immeubles dont elle avait à calculer la
nouvelle estimation fiscale, la valeur vénale et la valeur de rendement.
S'agissant du premier
élément, le seul point sur lequel le tribunal administratif pourrait apporter
une correction, comme on l'a vu ci-dessus concerne le coefficient de vétusté,
qui devrait être porté à 30 %. Il n'y a en revanche rien à redire quant au prix
du mètre cube retenu par la commission (500 francs le m3, avant déduction pour
vétusté) ni à celui du terrain, estimé en moyenne à 400 francs le m2. Il est
vrai que la partie inférieure de la parcelle se trouve en zone de verdure,
inconstructible, mais, dans la mesure où elle fournit également un accès direct
au lac, elle représente un élément de plus-value de l'immeuble pris dans son
entier. Comme la CEFI a fait, d'une manière générale, pour les immeubles situés
au bord du lac, une différence entre les terrains sis en zone de verdure
(estimés à 300 le m2) et les terrains en zone constructible (estimés entre 500
et 600 francs le m2), la valeur moyenne de 400 francs le m2 retenu pour le
terrain du recourant est raisonnable.
Quant à la valeur de
rendement, l'estimation conformément à l'art. 22 REFI d'"un loyer" de
2'500 francs par mois est à l'abri de tout reproche. Un tel montant correspond
sans aucun doute, sur le marché de la riviera lémanique, à la mise à
disposition d'une importante villa avec jardin au bord du lac et il peut même
être considéré comme faible. Dans la mesure où le taux de capitalisation de 7,5
% n'est pas contesté, la valeur de rendement de 400'000 francs ne peut qu'être
confirmée.
Il résulte de ce qui
précède que le seul point sur lequel le calcul de la commission pourrait être
repris concerne le coefficient de vétusté affectant la valeur vénale du
bâtiment, qui devrait être fixée à 434'000 francs (au lieu 496'000 francs) en
appliquant un coefficient de vétusté de 30 %. Cela ramènerait la valeur vénale
à 685'600 francs et déboucherait sur une estimation fiscale de 542'800 francs
(685'000 + 400'000 : 2 ) inférieure de 31'000 francs au chiffre arrêté par la
commission. Or, il s'agit d'un écart dont l'ampleur (5,4%) ne justifie pas,
conformément à la jurisprudence du Tribunal administratif, la modification de
la décision entreprise. L'autorité de céans ne dispose que d'un pouvoir
d'examen en légalité et ne peut intervenir qu'en cas d'excès du pouvoir
d'appréciation. Tel n'est pas le cas en présence d'une disparité de 5,4 % (voir
EF 93/073 du 30 mai 1994, concernant une variation comparable de 5,3 %),
surtout si on tient compte du fait que la valeur de rendement doit être
considérée comme très basse.
- Le recours doit dans
ces conditions être rejeté, aux frais de son auteur débouté (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est
rejeté;
II, Un émolument
judiciaire de Fr. 800.-- est mis à la charge du recourant.
II. Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 13 mars
1996/sc
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint