Fiscal valuation of historic property reducedKI-generiert

canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

• A R R E T -

du 26 novembre 1992

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sur le recours interjeté par Jacques KISSLING , à Oron-la-Ville,

contre

la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron-la-Ville (la Commission d'estimation fiscale) des 27 avril et 10 juin 1992.

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM. J.-C. de Haller, président

H. Collomb, assesseur

O. Liechti, assesseur

Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt

constate en fait :

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A. Jacques Kissling est propriétaire de la parcelle no 12 de la commune d'Oron-la-Ville d'une surface de 1'349 m2. Située en zone bourg, cette parcelle est occupée par une habitation (ECA no 52), classée monument historique en avril 1969, d'une surface au sol de 279 m2. Elle est agrémentée d'une place jardin de 1'070 m2, mais ne bénéficie pas d'un garage.

Cet immeuble comporte deux appartements de quatre et cinq pièces ainsi qu'un petit local commercial qui est loué à un ébéniste; le premier appartement est occupé par la fille du recourant et sa famille et le second par le recourant lui-même.

Par avis de taxation du 20 mars 1989, l'établissement d'assurance contre l'incendie (ECA) a retenu une valeur d'assurance de base de Fr. 204'830.-- pour l'habitation et de Fr. 4'070.-- pour l'atelier. Cette police mentionne également que ce bâtiment, construit en 1727, est taxé en valeur de restauration.

Il convient en outre d'extraire les renseignements suivants de cette police d'assurance ECA :

"Situation, destination et désignations diverses

CHEMIN DE LA POYA - LA PETITE-CURE 29 HABITATION

Surface (m2) Cube (m3)

Corps principal

*Rez, 1er : logement 160 896

Combles : chambre, galetas

balcon, berceau 160 320

Annexe sud :

Rez : logement 49 147

1er : chambre, galetas 49 123

Annexe nord :

Rez : atelier, buanderie, réduit 70 182

1er : logement 70 203*

Totaux m3 1871".

B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 27 avril 1992, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No 12, datant de 1987, de Fr. 176'000.-- à Fr. 884'000.--.

C. 1. Par acte daté du 1er mai 1992, Jacques Kissling a interjeté recours contre cette décision.

2. La Commission d'estimation fiscale, après avoir procédé à une inspection locale en date du 26 mai 1992, par décision du 10 juin 1992, a ramené l'estimation fiscale à Fr. 781'000.--. L'autorité intimée retient ainsi une valeur marchande de Fr. 170'000.-- pour le terrain (1'000 m2 à Fr. 170.--) et de Fr. 1'080'000.-- pour le bâtiment lui-même. Quant à la valeur de rendement, la Commission d'estimation fiscale a retenu une valeur locative annuelle de Fr. 25'000.-- (soit Fr. 13'200.-- pour l'appartement du recourant, Fr. 2'200.-- pour l'atelier et Fr. 9'600.-- pour l'appartement loué) capitalisée à un taux de 8 %, soit Fr. 312'000.--.

3. Par courrier du 15 juin 1992, Jacques Kissling a déclaré maintenir son recours, qu'il a complété par un mémoire daté du 26 juin 1992. En substance, il rappelle que sa propriété est classée monument historique et qu'il faut par conséquent tenir compte des inconvénients qui en découlent. Il a produit à l'appui de son recours une estimation établie par le notaire E.-C. Braun, du 25 juin 1992, qui conclut à une estimation de l'ordre de Fr. 580'000.--.

Les moyens invoqués à l'appui de son recours seront examinés plus loin dans la mesure nécessaire.

Au demeurant, Jacques Kissling s'est acquitté dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 800.-.

4. Le 17 juillet 1992, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.

5. Le Tribunal administratif a tenu audience le 3 novembre 1992 en présence de M. Jacques Kissling. La Commission d'estimation fiscale était représentée par MM. D. Gavillet et P. Mauris, président et secrétaire, ainsi que M. J.-P. Herminjard, syndic. M. Hans Matti, chef taxateur auprès de l'ECA, s'est également présenté pour être entendu comme témoin; toutefois, comme il n'était pas au bénéfice d'une autorisation de témoigner, le Tribunal n'a pas pu procéder à son audition.

Le Tribunal a procédé à une inspection locale en présence des parties.

Il a ainsi pu constater que l'appartement du rez-de-chaussée était traversé par un couloir destiné à l'usage commun qui sépare la salle de bains, ainsi qu'une chambre à coucher, du reste de l'appartement. Au demeurant, comme c'est souvent le cas dans les maisons anciennes, les autres pièces se succèdent, sans être réparties autour d'un hall. L'aménagement de l'appartement du second étage est comparable, même s'il est un peu plus confortable.

et considère en droit :

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1. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).

En l'espèce, le recourant fait principalement valoir que le montant retenu au titre de valeur vénale par l'autorité intimée est trop élevée.

2. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.

b) En l'espèce, la Commission de district a fixé l'estimation à Fr. 170.-- par m2 la valeur vénale du jardin. Le Tribunal de céans ne voit pas de raison de s'écarter de cette appréciation. En effet, ce jardin, situé au coeur de la zone village, contribue à la valeur de la maison, et ce non seulement par son caractère ornemental, mais également pour le cas où l'habitation viendrait à disparaître : il permet en effet à son propriétaire de reconstruire un bâtiment compatible avec les dispositions réglementaires de police des constructions relatives à la surface bâtie. Le montant de Fr. 170'000.-- retenu par l'autorité intimé n'est donc pas excessif - surtout si l'on considère que cette dernière a pris en compte une surface de 1'000 m2 alors que le Registre foncier en mentionne 1'070 - et il doit être confirmé.

c) En revanche, le Tribunal constate d'emblée que le montant de Fr. 1'080'000.-- retenu par la Commission d'estimation fiscale au titre de valeur vénale pour le bâtiment ECA 52 est trop élevé. Si, à première vue, il peut paraître que cet immeuble, plein de charme et classé monument historique, justifie une valeur marchande particulièrement élevée, il n'en est rien en réalité. En effet, en procédant à l'inspection locale, le Tribunal administratif a pu se rendre compte des inconvénients liés à l'habitation dans ce type de logement. Même si le recourant s'est efforcé, par différents travaux, de rendre les deux appartement de son immeuble les plus agréables possible, ils n'offrent cependant pas le confort et la commodité habituels des logements modernes. Cet état de fait est lié à la configuration même de ces appartements qui nécessiteraient des travaux très importants pour les rendre conformes aux normes usuelles de confort moderne. De plus, dans la mesure où cet immeuble est classé, les transformations à effectuer seraient subordonnées à des autorisations réglementées par une longue procédure. Au vu de toutes ces raisons, le Tribunal considère qu'en l'état, on ne saurait raisonnablement retenir à plus de Fr. 350.-- le prix du m3. Multipliés par le volume de 1'871 m3 fixé par la police ECA, on obtient ainsi une valeur vénale de Fr. 654'850.--.

3. Enfin, s'agissant du calcul de la valeur de rendement, le recourant, s'il ne conteste pas le montant de Fr. 25'000.-- retenu au titre de valeur locative annuelle, estime en revanche le taux retenu pour sa capitalisation, de 8 %, trop bas. A cet égard, l'art. 7 REFI prévoit que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Dès lors, le taux pris en compte par l'autorité intimée n'est pas critiquable (v. à titre de comparaison arrêt du Tribunal administratif EF 92/06, du 11.08.1992). Il est même élevé en comparaison du taux appliqué sur le marché pour les opérations à long terme.

4. Au vu de ce qui précède, l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse doit ainsi être fixée à Fr. 568'000.-- [(312'000 + 654'850 + 170'000) : 2] et la décision de la Commission d'estimation fiscale réformée dans ce sens. Le recourant ayant conclu à une estimation fiscale de Fr. 580'000.--, le pourvoi est donc admis et les frais laissés à la charge de l'Etat.

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e :

I. Le recours est admis.

II. La décision relative à la parcelle no 12, rendue les 27 avril et 10 juin 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron-la-Ville, est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de dite parcelle est fixée à Fr. 568'000.--.

III. Les frais sont laissés à la charge de l'Etat, l'avance de frais, de Fr. 800.--, déjà versée par le recourant lui étant restituée.

Lausanne, le 26 novembre 1992

Au nom du Tribunal administratif :

Le président : Le greffier :

Le présent arrêt est notifié :

**- au recourant personnellement, La petite Cure, à 1610 Oron-la-Ville, sous pli recommandé;

• à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron, Le Bourg, à 1610 Oron-la-Ville;**

- au Département des finances, Service du cadastre et du Registre foncier, avenue de l'Université 3, à 1014 Lausanne.