ef-1991-0017•Fiscal valuation of property adjusted after partial appeal
ef-1991-0017Kantonsgericht12.05.1993Partially Granted
Von Omnilex extrahiert
Charles Pellegrino challenged the fiscal reassessment of two parcels in Morges. He ultimately limited his appeal to parcel no. 658. The administrative court held that the commission could rely on the 1991 rental income and upheld the 8.5% capitalisation rate for rendement, but found that the market-value capitalisation rate should be 8% rather than 6.5%. It therefore reduced the fiscal valuation of parcel no. 658 from CHF 6,075,000 to CHF 5,528,000. The appeal was only partially successful, with a partial court fee and partial party costs.
Art. 2 LEFI; Arts. 6, 7, 8 and 21 REFI; fiscal valuation of an income-producing property. The value of rendement is based, as a rule, on the previous year's normal rental income; the capitalisation rate must reflect interest and annual maintenance charges, and the reviewing court controls only legality, not expediency. For market value, the authority may capitalise gross income at a rate adapted to the type, condition and location of the building; in a subdued real-estate market, a rapprochement between market value and rendement value is permissible, but the resulting rate must remain justified by the property's characteristics. Minor deviations from recommended rates do not constitute an abuse of discretion where they remain within the admissible margin (consid. 2-3).
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 12 mai 1993
sur le recours interjeté par Charles PELLEGRINO , à Lausanne, dont le conseil est l'avocat Christian Fischer, à Lausanne,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (la Commission de district) du 13 décembre 1991, relative à l'estimation de la parcelle no 658 de la commune de Morges.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
H. Collomb, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. Charles Pellegrino est propriétaire, avec son frère Dominique, chacun pour moitié, des parcelles nos 658 et 747, de la commune de Morges, sis chemin des Terrasses 1 et 3 et chemin des Moulins 2, 4, 6, 8 et 10. La parcelle no 658, d'une surface totale de 1'514 m2, porte un immeuble locatif, construit en 1967 comprenant des appartements, des surfaces commerciales et des garages. Selon la police d'assurance incendie, le volume total de ce bâtiment est de 9'806 m3.
Quant à la parcelle no 747, d'une surface de 294 m2, il s'agit de places de stationnement bétonnées destinées à l'usage du bâtiment.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission de district, par décision du 31 octobre 1991, a porté l'estimation fiscale de la parcelle no 658, datant de 1972, de Fr. 2'000'000.-- à Fr. 6'075'000.-- et a maintenu celle de la parcelle no 747, datant également de 1972, à Fr. 30'000.--.
Par acte daté du 14 novembre 1991, Charles Pellegrino a interjeté recours contre ces deux décisions. Il conclut à une estimation fiscale totale de Fr. 5'113'000.--, soit Fr. 5'060'000.-- pour la parcelle no 658 et Fr. 53'000.-- pour la parcelle no 747. Il a adressé copie de ce recours à son frère Dominique.
C. Par décision du 13 décembre 1991, la Commission de district a maintenu l'estimation fiscale de la parcelle no 658 à Fr. 6'075'000.--.
Par courrier du même jour, l'autorité précitée a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours, aux motifs suivants :
"[...].
Le calcul de la Commission a été basé sur le revenu locatif communiqué par la gérance Jacques Lugrin et capitalisé à 7,5 %. Ce taux est un taux moyen appliqué généralement dans tout le canton, sauf cas exceptionnel. Il résulte d'un taux de capitalisation de 8,5 % du revenu locatif pour obtenir la valeur de rendement et de la valeur vénale qui, en règle générale, correspond à la valeur locative capitalisée à environ 6,5 %.
[...]."
Il résulte du dossier que la Commission de district s'est basée sur le revenu locatif annuel net pour 1991 que le recourant lui a fait parvenir en date du 23 août 1991, se montant à Fr. 455'628.--. Les places de parc de la parcelle no 747 y sont prises en compte pour un montant annuel de Fr. 12'312.--.
D. Agissant par l'intermédiaire de son conseil, Charles Pellegrino a confirmé son recours par acte daté du 23 décembre 1991, concluant, avec dépens, à ce que l'estimation fiscale de la parcelle no 658 soit fixée à Fr. 5'060'000.--. Il ne conteste en revanche plus le montant retenu pour l'estimation fiscale de la parcelle no 747.
Le recourant a encore déposé un mémoire complémentaire daté du 3 janvier 1992 et effectué dans le délai imparti à cet effet l'avance de frais requise de Fr. 3'000.--.
La Commission de district a produit des observations du 24 janvier 1992 dont il convient d'extraire ce qui suit :
"Commune No parcelle Date vente Prix Rev. locat. du (date) Taux
*Morges 2895 02.05.90 12'500'000.- 768'204.- (25.04.90) 6,14
Morges 83 26.07.90 8'950'000.- 462'360.- (15.01.91) 5,16
Morges 30 05.10.90 3'596'000.-* 175'640.- (16.08.91) 4,88
Chavannes 390 09.01.91 13'300'000.- 830'016.- (01.01.91) 6,24.*
[...] Il est exact qu'une part indéterminée du revenu locatif se rapporte à la parcelle 747. Il s'agit d'une petite parcelle non-bâtie de 294 m2 à l'usage de places de parc (env. 10). On peut admettre, quoique non inscrite comme telle au RF, qu'il s'agit d'une parcelle de dépendance de la parcelle 658. D'ailleurs aucun rendement locatif n'a jamais été compté dans l'EF de cette parcelle et le recourant lui-même n'en a pas donné le détail."
Le recourant a déposé des observations complémentaires du 10 avril 1992 et a produit le revenu locatif annuel pour 1990, de Fr. 415'316.--. Selon les explications de Jacques Lugrin lors de l'audience du 14 août 1992, le loyer des places de parc de la parcelle no 747 y sont prises en compte pour un montant que l'on peut arrondir à Fr. 15'000.-- environ.
La Commission de district a encore produit des écritures datées du 4 mai 1992.
Les moyens invoqués de part et d'autre seront examinés plus loin en tant que de besoin.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 14 août 1992 en présence de M. Jacques Lugrin, gérant de l'immeuble litigieux, et de l'avocat Christian Fischer. Comme annoncé dans son courrier du 17 juillet 1992, la Commission de district n'était pas représentée.
Le tribunal a procédé à une inspection locale.
A cette occasion, le conseil du recourant a produit un acte de transferts immobiliers daté du 26 mai 1992, relatif à la dissolution de la Société en nom collectif Pellegrino Frères, composée du recourant et des quatre enfants de son frère Dominique. La valeur de transfert retenue pour les parcelles nos 658 et 747 s'élève à Fr. 4'900'000.--.
Le conseil du recourant a également expliqué que l'immeuble litigieux devrait faire l'objet de différents travaux. Ainsi, il faudra notamment étanchéifier les façades et les terrasses.
M. Lugrin a exposé au Tribunal que les quatre exemples de vente produits par l'autorité intimée concernait des immeubles de construction récente, sis notamment au chemin de la Brume ou à l'avenue Louis de Savoie, et n'étaient par conséquent pas comparables avec le cas particulier.
et considère en droit :
___________________
a) Dans un premier temps, le recourant a mis en cause l'estimation fiscale des parcelles nos 658 et 747. Dans ses mémoires du 23 décembre 1991 et 10 avril 1992, le recourant s'est borné à conclure à une réduction de l'estimation fiscale de la parcelle no 658 à Fr. 5'060'000.--, renonçant donc implicitement à contester celle de la parcelle no 747. Il faut donc considérer que le montant de Fr. 30'000.-- fixé par la commission de district pour cette parcelle n'est plus litigieux.
b) S'agissant de la parcelle no 658, en revanche, le recourant critique aussi bien le taux retenu pour le calcul de la valeur de rendement que celui pour la valeur vénale.
Dans sa jurisprudence récente, le tribunal de céans a jugé que pour calculer la valeur de rendement des immeubles locatifs, il convenait de prendre pour base le taux de l'intérêt hypothécaire en 1er rang en vigueur à la date choisie pour l'établissement de l'état locatif et d'y ajouter environ 2 % pour obtenir le taux de capitalisation déterminant (arrêts du Tribunal administratif EF 92/029, du 23.3.1993, EF 92/012 du 3.2.1993, EF 92/031 du 15.1.1993 et les références citées).
En l'espèce, on ignore quand l'état locatif a été établi; mais on peut partir de l'idée qu'il l'a été à l'intention de la commission de district, soit durant l'été 1991. Le taux hypothécaire qui prévalait alors était de 6,75 %. En vertu de cette jurisprudence, le taux de capitalisation qui devrait être retenu pour la valeur de rendement devrait être de l'ordre de 8,75 %; la Commission de district l'a arrêté à 8,5 %. Le tribunal, dans l'examen des recours, est néanmoins limité au contrôle de la légalité (art. 36 lit. a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. L'autorité de céans juge, dans le cas d'espèce, que le faible écart de ces deux taux de capitalisation ne saurait apparaître comme un abus ou un excès du pouvoir d'appréciation dont doit disposer l'autorité d'estimation en première instance (cf. arrêt du Tribunal administratif précité EF 92/031 du 15.1.1993); le taux de 8,5 % retenu par l'autorité intimée pour le calcul de la valeur de rendement doit par conséquent être confirmé.
Le recourant soutient qu'il y aurait lieu de prendre en compte le revenu locatif de 1990 pour fixer la nouvelle estimation fiscale. Il fonde son allégation sur l'art. 6 REFI qui expose que "la valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente". Aux termes des instructions du Département des finances pour la revision générale pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 31 janvier 1991 (ci-après : les Instructions I), l'entrée en vigueur de l'estimation litigieuse interviendra avec effet au 31 décembre 1992 puisque l'objet à estimer est un immeuble locatif (v. Instructions I, p. 1). Il n'est dès lors pas critiquable de se baser sur le revenu locatif de 1991 (sur ce point, cf. également Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15.1.1993, EF 92/029, du 23.3.1993).
Le tribunal constate en revanche que dans son calcul pour établir la valeur de rendement, l'autorité intimée a omis de déduire du revenu locatif de 1991 le montant de Fr. 12'312.-- correspondant aux places de parc de la parcelle no 747. La faible influence de ce montant sur l'estimation fiscale de la parcelle no 658 ne justifie toutefois pas que l'on revoie l'estimation de sa valeur de rendement telle qu'elle a été établie par l'autorité intimée.
b) Le recourant reproche à l'autorité intimée de n'avoir pas pris en compte les travaux qui devront prochainement être effectués sur l'immeuble litigieux.
Dans sa jurisprudence récente, le tribunal de céans a rappelé qu'il y avait lieu de distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été négligé. Ce n'est que dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait sans doute admettre, s'agissant de la valeur de rendement, un taux de capitalisation quelque peu plus élevé (Tribunal administratif, arrêts précités EF 92/029, du 23.3.1993, EF 92/012 du 2.2.1993, EF 91/10 du 5.1.1993, et les références citées).
En l'espèce, le tribunal juge que les immeubles en cause ne présentent pas de retard d'entretien, les travaux envisagés pouvant être considérés comme de l'entretien courant. Il faut donc s'en tenir au taux de capitalisation de 8,5 %, qui tient d'ailleurs compte des frais généraux et des frais d'entretien (l'art. 21 al. 2 REFI le dit expressément s'agissant de la valeur de rendement).
c) Ainsi, la valeur de rendement de la parcelle no 658 doit être fixée à Fr. 5'360'529.-- (455'628 : 8,5 %).
Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6 ½ %.
Le recourant s'en prend précisément à ce taux de 6,5 % appliqué pour le calcul de la valeur vénale de l'immeuble litigieux qu'il estime trop bas.
Un taux de capitalisation de 6,5 % équivaut à un prix au m3 ECA de plus de Fr. 700.--. Cette évaluation est trop élevée, compte tenu du type de bâtiment, de construction relativement légère, et de sa situation au bord d'une route à grand trafic et dans la proximité immédiate de la ligne des CFF.
Selon les professionnels de l'immobilier, dans des conditions normales, la valeur vénale d'un immeuble devrait se rapprocher de la valeur dite intrinsèque ou réelle, correspondant en ce qui concerne le terrain au prix du jour en tenant compte des possibilités d'utilisation et de construction, et pour les bâtiments au prix de revient pondéré par un coefficient de vétusté. Dans la période actuelle, qui ne voit plus fleurir les transactions à caractère spéculatif, c'est à dire dominé par la recherche d'un gain n'ayant rien à voir avec la valeur intrinsèque de l'immeuble, on peut admettre que la valeur vénale se rapproche sensiblement de la valeur de rendement, soit d'une valeur qui, compte tenu du rendement effectif de l'immeuble, permet de rentabiliser les fonds propres d'une manière qui reste intéressante, c'est-à-dire correspondant au minimum au taux de l'intérêt hypothécaire en premier rang.
C'est pourquoi dans sa jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt précité EF 92/031, du 15.1.1993).
En l'espèce, un taux de capitalisation de 8 % paraît adéquat. En effet, appliqué à un état locatif de Fr. 455'628.--, ce taux conduit à une valeur vénale de Fr. 5'695'350.--, soit un montant de Fr. 580.-- par m3, correct au vu des caractéristiques de l'immeuble litigieux et compte tenu du fait que ce prix comprend un terrain de quelque 1'500 m2.
La Commission de district a certes produit une liste des transactions intervenues dans le district de Morges d'avril 1990 à août 1991 dont il résulte que celles-ci ont été conclues à un prix correspondant à la capitalisation du rendement locatif à un taux moyen de 5,6 %. On ne peut toutefois pas comparer les immeubles en question, qui sont soit de construction récente, soit bénéficiaire d'une situation privilégiée, à celui de recourant construit en 1967 et dont la situation n'est de loin pas aussi favorable. Il n'est dès lors pas critiquable en l'espèce, de prendre en compte un taux de capitalisation plus élevé de 8 %.
L'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (art. 2 al. 1 LEFI); ainsi, compte tenu d'une valeur de rendement de Fr. 5'360'529.-- et d'une valeur vénale fixée à Fr. 5'695'350.--, l'estimation fiscale de la parcelle no 658 doit être arrêtée à Fr. 5'528'000.-- (5'527'939 en chiffres arrondis).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 13 décembre 1991 par la Commission d'estimation fiscale du district de Morges est réformée, en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 658 est arrêtée à Fr. 5'528'000.--.
III. Un émolument partiel de Fr. 1'000.-- (mille francs) est mis à la charge du recourant.
IV. Des dépens, par Fr. 800.-- (huit cents francs), sont alloués au recourant, à la charge de l'Etat de Vaud.
Lausanne, le 12 mai 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Von Omnilex extrahiert
Whether the fiscal valuation of parcel no. 658 had to be reduced.
Yes. The taxable value of parcel no. 658 was set at CHF 5,528,000.
The court upheld the 8.5% capitalisation rate for rendement, but corrected the valuation method by using an 8% rate for market value, which better reflected the building's characteristics and market conditions. The final taxable value is the average of rendement and market value.
Whether the valuation of parcel no. 747 remained in dispute.
No. The appellant had implicitly abandoned the challenge to parcel no. 747, so that amount was no longer litigated.
In later submissions the appellant limited the appeal to parcel no. 658 and no longer contested parcel no. 747.
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