Building permit for twin villas upheld despite neighbors' objectionsKI-generiert

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 10 mars 1999

sur les recours interjetés par

Marguerite HAEFELI , Lise PETERS-HAEFELI , représentées par l'avocat Jean-Michel Henny, à Lausanne, d'une part,

Patrick BRUNSCHWIG , Marion HERRADA , Didier BRUNSCHWIG , Mike et Jeannette GUTMANN , représentés par l'avocat Pierre-André Oberson, à Lausanne, d'autre part

contre

la décision de la Municipalité de St-Légier-La Chiésaz du 17 février 1998 levant leur opposition et autorisant la construction de villas jumelles sur la parcelle 126.

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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Pierre-Paul Duchoud et M. Renato Morandi, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A. Du 6 au 26 janvier 1998 a été mis à l'enquête publique un projet de construction de deux villas jumelles avec création d'un chemin d'accès et de deux garages enterrés sur la parcelle no 126 du registre foncier de St-Légier. Il s'agit d'un grand bien-fonds de plus de 2'000 m² sis au sud-ouest de cette localité, dans une portion du territoire communal qui est comprise entre la route d'Hauteville, le chemin des Epélévoz et le chemin des Jaquerodes. Cette parcelle est propriété d'Anny Behets-Wydmans (ci-après la constructrice), qui l'a acquise par partage en été 1995. Elle a été détachée d'un grand immeuble (no 2002) appartenant à son père, Jean Peter, décédé depuis. Le solde de l'immeuble no 2002, réinscrit sous no 2167, est resté en mains des deux filles de Jean Peter, soit Anny Behets-Wydmans, d'une part, et Yolande Cap d'autre part.

B. La parcelle 126 est entourée à l'ouest de l'immeuble no 1204, propriété de Lise Peters-Haefeli, et grevée d'un usufruit en faveur de la mère de cette dernière, Marguerite Haefeli. La parcelle 1204 est grevée d'une servitude de passage en faveur de la parcelle 126.

Au nord de la parcelle 126, sont situés les biens-fonds 1206 et 1210, propriété en main commune de Patrick et Didier Brunschwig, ainsi que de Marion Herrada. Au nord-est se trouve le bien-fonds de Mike et Jeannette Gutmann, immatriculé au registre foncier sous no 2166, qui jouxte sur deux côtés la parcelle 126.

C. Tous les immeubles mentionnés ci-dessus se trouvent en zone de villas secteur I, selon le plan des zones communal et le règlement s'y référant, approuvé par le Conseil d'Etat le 13 mai 1983 (RPE). Cette région du territoire communal est également régie par un plan de classement des arbres approuvé par le Conseil d'Etat le 10 janvier 1973.

D. Le projet litigieux, établi par la société Baretec Sàrl, prévoit la construction de deux villas jumelles avec deux garages partiellement enterrés et la création d'un chemin d'accès et de plusieurs places de parc. Chacune des villas comprend trois niveaux, dont un enterré affecté à des locaux de service (buanderie, cave, bricolage). Elles occupent une surface au sol totale de 276 m² la surface brute utile des planchers étant de 552 m² et le cube SIA total de 2'812 m³. Le coût total des travaux est estimé à 1'180'000 francs. Enfin, le projet prévoit le transfert d'une bande de terrain de la parcelle 2167 à la parcelle 126, pour augmenter la surface de cette dernière.

E. Le Département des travaux publics, de l'aménagement et des transports par sa centrale des autorisations a admis le projet (avec dispense d'abris de protection civile) le 17 janvier 1998. En revanche, six oppositions ont été formulées, dont celles des recourants Gutmann, Herrada, Brunschwig et Peters-Haefeli. Ces oppositions ont été écartées par la Municipalité de St-Légier en date du 17 février 1998. C'est contre ces décisions qu'ont été déposés les présents pourvois, interjetés le 10 mars 1998 (Marguerite Haefeli et Lise Peters-Haefeli) et le 11 mars 1998 (Patrick et Didier Brunschwig, Marion Herrada, Mike et Jeanette Gutmann). La constructrice s'est déterminée en date du 28 avril 1998, concluant au rejet du recours, de même que la municipalité le 29 avril 1998.

Le tribunal a ensuite procédé à une visite des lieux le 25 juin 1998, en présence des parties et de leurs conseils. Il a ensuite fait vérifier par son assesseur géomètre le calcul du pourcentage enterré du volume des garages prévu par le projet, puis a délibéré à huis clos. L'arrêt a enfin été rédigé après que le tribunal eut été relancé à quatre reprises par le conseil de la constructrice, soucieux d'être fixé sur le sort du recours.

Considérant en droit:

1. Déposé en temps utile et selon les formes légales par des propriétaires de biens-fonds voisins immédiats du projet litigieux, les recours sont recevables à la forme, de sorte que le Tribunal administratif entrera en matière sur les griefs formulés à son encontre par les divers recourants.

2. Le premier moyen soulevé est de nature formelle et concerne la signature des plans mis à l'enquête. Les recourants font valoir que la personne ayant signé les plans en qualité de propriétaire (Yolande Cap) n'est pas propriétaire de la parcelle 126, mais uniquement copropriétaire de la parcelle voisine 2167. Mais, et comme le fait remarquer avec pertinence la municipalité, figure au dossier une procuration par laquelle Anny Behets-Wydmans donne à sa soeur Yolande Cap les pouvoirs nécessaires "... pour la représenter et signer tout document ayant trait au projet de construction sur la parcelle no 2167 jouxtant le chemin des Epélévoz à St-Légier, propriété de l'hoirie Peter". Il est vrai que cet acte ne mentionne pas la parcelle 126, parce que cette dernière n'était pas encore créée au moment de la signature de la procuration (le 17 février 1995) puisqu'elle n'a été constituée au registre foncier qu'après le partage entre les deux soeurs de la grande parcelle dont elles avaient hérité de leur père (soit le 10 juillet 1995). Il n'en demeure pas moins que Yolande Cap, signataire des plans, est au bénéfice de pouvoirs de représentation valables de la propriétaire de la parcelle sur laquelle doivent s'ériger les constructions litigieuses, les conditions posées par l'art. 108 LATC étant dès lors remplies (v. droit vaudois de la construction, 2e éd., remarque 2.5 ad art. 108 LATC).

3. Les recourants ont ensuite fait valoir qu'il y aurait une incertitude sur la personne des propriétaires du bien-fonds à bâtir, dans la mesure où le permis de construire a été délivré à Mme Behets-Wydmans et à l'hoirie Peter. Cette précaution tient cependant au fait qu'une portion de la parcelle 2167 appartenant aux deux soeurs doit être détachée et adjointe à la parcelle 126, pour porter la surface de cette dernière de 2113 m² à 2300 m². Il n'en résulte aucune incertitude quant à l'identité du propriétaire de la parcelle 126, aussi bien au moment de la mise à l'enquête qu'ultérieurement, lorsque la modification de limite - qui est nécessaire pour la réalisation du projet, comme on le verra ci-dessous - aura été opérée.

4. Les recourants constatent que la demande de permis de construire fait état d'une surface totale de 2300 m², qui ne correspond pas à la surface réelle de la parcelle 126 au moment de la mise à l'enquête (2113 m²). Mais l'adjonction de 87 m² supplémentaires devant permettre d'obtenir la surface nécessaire au projet est clairement prévue par les plans d'enquête, et notamment le plan d'implantation du 10 décembre 1997 de l'ingénieur-géomètre Ansermot. Il n'y a dès lors aucune incertitude quant à la surface totale dont bénéficiera le projet litigieux, étant précisé, comme le fait la municipalité intimée, que la délivrance des permis de construire ne pourra pas intervenir avant que les transferts de surface nécessaire n'aient été opérés et transcris au registre foncier.

5. Le projet litigieux est également contesté par les recourants en ce qui concerne l'équipement de la parcelle, soit plus précisément l'accès à la voie publique, qui serait selon eux insuffisant.

Ni le droit fédéral, ni le droit cantonal ne définissent ce qu'il faut entendre par voie d'accès adaptée à l'utilisation prévue du bien-fonds. Cette notion a essentiellement été développée par la jurisprudence. Il résulte en substance de celle-ci que la loi n'impose pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs (voir prononcés CCRC nos 3431, 21 juin 1978; 4382, 17 février 1982). Ainsi une voie, bien qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de prudence qu'imposent les prescriptions de la circulation routière. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (voir Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1994, note 1.2 ad art. 19 LAT).

En l'espèce, l'accès à la parcelle 126 se fera, depuis le centre de la localité de St-Légier, tout d'abord par le chemin des Epélévoz, qui est une voie de circulation d'une largeur de 4 m, et qui dessert tout le quartier sans poser de problème particulier pour la circulation des véhicules légers qui peuvent s'y croiser, sans doute en roulant à une allure modérée. Il faut ensuite emprunter, sur une cinquantaine de mètres, le chemin des Jaquerodes, qui est plus étroit (environ 3 m) et sur lequel le croisement des véhicules est très difficile voire impossible. Mais le nombre des utilisateurs de cette voie est très limité, puisque restreint aux habitants de trois parcelles, soit la 2166 (propriété Gutmann) la 1204, (propriété Peters-Haefeli) et la parcelle 126, auxquelles il faudra peut-être ajouter les utilisateurs de la parcelle 1205 actuellement non bâtie. Dans la mesure où il s'agit d'un quartier de villas, les mouvements de véhicules se limiteront normalement à des voitures automobiles légères, la circulation de poids lourds devant être exceptionnelle et limitée aux besoins liés aux livraisons (mazout par exemple) ou aux déménagements. La construction de quatre villas générera sans doute une augmentation du trafic, mais restreinte à quelques véhicules (de l'ordre d'une dizaine) c'est-à-dire à une quarantaine de mouvements par jour. Le chemin des Jaquerodes est à même d'absorber une telle circulation, les recourants ne pouvant pas refuser à leurs voisins une faculté dont ils usent eux-mêmes, même si des manoeuvres se révéleront parfois nécessaire en cas de croisement, circonstance qui ne devrait pas être fréquente sur une distance aussi faible.

Ne sont pas davantage déterminantes, à cet égard, les objections formulées en ce qui concerne la sécurité des piétons: même s'il n'existe pas de trottoir ni de cheminement balisé, la vitesse très limitée que la configuration des lieux et la largeur du chemin imposent aux véhicules exclut l'exposition des piétons à des dangers inacceptables.

6. Les recourants (en particulier les recourantes Peters-Haefeli) s'en prennent aux places de parc qui seront implantées, selon le projet litigieux, sur la partie nord de la parcelle 126, immédiatement à l'entrée de celle-ci au débouché sur le chemin des Jaquerodes. Mais on ne voit pas à cet égard non plus que la difficulté soit importante: les places de parc contestées sont perpendiculaires au chemin, de sorte que les véhicules pourront y entrer et en sortir au bénéfice d'une manoeuvre tout à fait ordinaire. Il est possible qu'à l'occasion l'un ou l'autre des véhicules opérant cette manoeuvre emprunte passagèrement sur quelques mètres la parcelle 1204, mais un tel usage ne saurait être considéré comme excédant le droit prévu par la servitude dont bénéficie la parcelle 126. A supposer que tel soit le cas, il s'agirait alors de toute manière d'un problème relevant du droit privé, que les propriétaires concernés devraient faire trancher, cas échéant, par le juge civil.

7. Les recourants invoquent ensuite que le projet litigieux ne respecte pas l'indice d'occupation du sol de 12 % prévu par l'art. 23 RPE. Ils soutiennent d'une part que la surface actuelle de la parcelle 126 (2113 m²) exclut une surface bâtie de 276 m², et que d'autre part, même en prenant en compte la modification de limite destinée à porter à 2300 m² la surface de la parcelle, le COS n'est pas respecté en raison de l'existence de garages qui ne sont pas entièrement enterrés.

Sur le premier point, le tribunal a déjà relevé (cons. 4 ci-dessus) que le projet litigieux doit être examiné tel qu'il est présenté par le dossier d'enquête, en tenant compte de tous les éléments constitutifs mentionnés par celui-ci. Un de ces éléments est la surface de la parcelle 126, qui doit être portée à 2300 m² par la séparation d'une bande de terrain détachée de la parcelle contiguë 2167. Le fait que ce remaniement n'ait pas encore été opéré ni inscrit au registre foncier n'est pas déterminant, mais il est clair que la non-réalisation de cette modification territoriale entraînerait la non-réglementarité du projet, avec cas échéant retrait de l'autorisation et arrêt d'éventuels travaux déjà entrepris. Mais de telles circonstances sont hypothétiques et, in casu même très peu vraisemblables, dans la mesure où la constructrice dispose d'un droit de propriété sur les deux parcelles en cause et où on ne voit pas ce qui pourrait l'empêcher de procéder à la rectification de limite nécessaire, avec laquelle sa soeur, copropriétaire, s'est nécessairement déclarée d'accord puisqu'elle a signé les plans. Dans ces conditions, le projet doit être considéré comme devant se réaliser sur une parcelle de 2'300 m², ce qui autorise une surface bâtie de 276 m², conforme au COS de 12 % prévu par l'art. 23 RPE.

Sur le deuxième point, il faut observer que, conformément à l'art. 71 al. 2 RPE, les constructions entièrement souterraines ne sont pas comptées dans la surface bâtie, le RPE précisant que doit être considérée comme telle une construction dont les 75 % au moins du volume sont au-dessous du niveau du sol naturel, dont une face au plus reste visible après l'aménagement et dont la toiture est recouverte de terre végétale (art. 70 al. 2 RPE). Dans la mesure où ces dispositions doivent être appliquées en corrélation avec l'art. 84 LATC (v. sur ce point AC 97/0213 du 31 mars 1998), il faut en plus que le profil et la nature du sol ne soient pas sensiblement modifiés et qu'il ne résulte pas d'inconvénients pour le voisinage.

En l'espèce, l'architecte des constructrices a calculé que la partie enterrée des garages correspondait à 75,5 % pour les garages A et B, et à 81,4 % pour les garages C et D. Le tribunal, qui a procédé à ses propres calculs par l'intermédiaire de son assesseur géomètre, est arrivé pratiquement au même résultat (75,9 % pour les garages A et B, 81,1 % pour les garages C et D). Pour le surplus, la lecture des plans (en particulier ceux des façades est et ouest et des coupes) démontre que les garages seront recouverts de terre végétale, et que la modification du terrain naturel n'est pas importante et ne peut entraîner d'inconvénients pour le voisinage. Dans ces conditions, c'est à juste titre que l'autorité intimée a considéré que les garages ne devaient pas intervenir dans le calcul du COS.

8. Les recourants soutiennent que la réalisation du projet impliquerait des mouvements de terre excessifs parce que destinés à modifier l'aspect des lieux aux fins de cacher les garages et d'éviter leur prise en compte dans le calcul du COS. Il résulte effectivement des plans que des mouvements de terre seront nécessaires pour la réalisation du projet, mais le Tribunal administratif constate à cet égard qu'aucune disposition du RPE n'y fait obstacle. Conformément à la jurisprudence (AC 91/0255 du 29 décembre 1992), il convient d'examiner si le profil du sol sera sensiblement changé, en appréciant la situation en fonction de la configuration naturelle des lieux. En l'espèce, le terrain naturel est en pente relativement régulière du nord au sud, et il accuse également une légère déclivité d'ouest en est. Il sera effectivement aménagé par des déblais et des remblais, de manière à permettre l'assise des bâtiments ainsi que les plates-formes nécessaires aux accès à ces bâtiments et aux garages. Les mouvements de terre nécessaires, dont les plus importants n'excèdent pas 2 m, ne sont certes pas insignifiants, mais on ne peut pas considérer qu'ils modifient sensiblement le profil des lieux, le terrain conservant sa pente naturelle tant en amont qu'en aval des constructions projetées. Dans sa jurisprudence (AC 91/255 du 29 décembre 1992; AC 97/213 du 31 mars 1998) le Tribunal administratif a jugé que des mouvements de terre de l'ordre de 3 m ne modifiaient pas l'aspect des lieux de manière excessive.

Dans ces conditions, l'argument ne peut être qu'écarté.

9. A également été mis en cause le nombre de places de parc, qui serait excessif si on tient compte du fait que le projet prévoit quatre places "visiteurs" en plus d'un garage fermé et une place de parc extérieure par logement. Un tel argument ne résiste toutefois pas à l'examen. Le projet prévoit quatre villas destinées à abriter des familles qui, compte tenu de l'éloignement des transports publics, recourront nécessairement au transport individuel par voiture privée. Il est raisonnable de prévoir en tout cas la possibilité de deux voitures par ménage. A cela s'ajoute la nécessité d'aménager, sur la propriété elle-même, pour éviter des parcages sauvages sur la voie publique, des emplacements à l'intention d'éventuels visiteurs. On ne saurait y voir une disproportion par rapport aux besoins, et il faut au contraire considérer qu'il s'agit d'un aménagement judicieux compte tenu du type de logement prévu et de la localisation de la parcelle. Le Tribunal administratif se réfère pour le surplus à l'art. 77 RPE, qui impose un minimum (une place par logement) laissant une large place à l'appréciation de l'autorité communale.

A cela s'ajoute que, le Tribunal administratif a déjà jugé (arrêt AC 00/7462 du 13 mai 1992) que les places de parc, bien qu'assimilées aux dépendances proprement dites (art. 39 al. 3 RATC) et soumises aux mêmes règles (notamment quant au lien avec le bâtiment principal, et à la limitation des nuisances pour le voisinage), ne sont pas limitées aussi strictement dans leur surface que les petites constructions au sens de l'art. 39 al. 2 RATC. Ainsi la Commission de recours en matière de constructions a-t-elle autorisé, en limite de propriété, l'aménagement de quatorze places de stationnement liées à un bâtiment locatif en zone de moyenne densité (prononcé no 5328, 31 juillet 1987, F. Jaquier et crts c/ Pully) et celui de treize places liées à une entreprise de charpente en zone du village (prononcé no 5585, 22 juillet 1988, E. Favre c/ Saint-Barthélémy). Il n'y a pas de raison de s'écarter de cette jurisprudence, parce qu'un pouvoir d'appréciation important doit être laissé à la municipalité quant au nombre de places de stationnement autorisées à l'air libre, en fonction de l'importance du bâtiment principal et des nuisances causées au voisinage (arrêt AC 00/7462 précité).

Pour le surplus, l'aménagement litigieux n'est pas une construction s'élevant au-dessus du sol mais au contraire, il est constitué de quatre places de parc qui prendront place en limite de propriété et constituent un aménagement de peu d'importance si on les compare aux bâtiments qu'elles desservent. C'est donc à juste titre que l'autorité intimée a considéré que le projet, examiné au regard du régime propre aux dépendances au sens de l'art. 39 RATC était admissible.

10. Enfin, les recourants mettent en cause le projet dans la mesure où il comporterait l'abattage d'arbres protégés. En fait, le seul arbre figurant au plan de classement approuvé le 10 janvier 1973 est répertorié sous no 74, et il ne peut s'agir que du grand arbre sis à l'angle sud-ouest de la parcelle, qui doit être conservé. Le projet ne prévoit que l'abattage de deux arbres, non protégés, situés sur l'emplacement prévu pour la villa A du projet. Celui-ci ne saurait dès lors est considéré comme contraire à la réglementation sur la protection des arbres.

11. Les recourants ont encore fait valoir, de manière relativement imprécise, d'autres griefs tenant notamment à l'absence de gabarits ou aux difficultés que représentera pour les propriétaires du quartier l'ouverture du chantier.

Mais, sur le premier point, il faut rappeler que le profilement des constructions par la pose de gabarits est une exigence que le règlement laisse à l'appréciation de la municipalité (art. 86 RPE). Les gabarits sont une mesure qui peut servir à compléter la publicité procurée par l'enquête, et leur nécessité doit être examinée par la municipalité qui ne doit ordonner cette mesure coûteuse que si elle est indispensable pour permettre de saisir en quoi consiste le projet et pour examiner son caractère réglementaire ou non (AC 98/0051 du 7 septembre 1998. En l'espèce, le tribunal dont les assesseurs sont respectivement un géomètre et un architecte constatent que cet examen, dont résultent les considérants qui précèdent, peut avoir lieu sans difficultés sur la base du dossier. L'argument ne saurait dès lors être retenu.

Quant aux inconvénients dus au chantier, passagers et inhérents à toute construction, ils ne sauraient évidemment déboucher sur un refus d'autorisation de construire dans une zone villas. Il s'agit en fait de questions relevant du droit privé, et réglées par l'art. 74 du code rural et foncier du 7 décembre 1987 (RSV 3.1.1), qui constitue dans ce domaine la réglementation cantonale réservée par l'art. 695 CC.

12. Les recours sont ainsi en tous points mal fondés et doivent être écartés, aux frais de leurs auteurs déboutés qui devront verser une indemnité à titre de dépens tant aux constructrices qu'à la Commune de St-Légier-La Chiésaz, qui ont toutes deux procédé par l'intermédiaire d'un conseil (art. 55 LJPA).

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours déposé le 10 mars 1998 par Marguerite Haefeli et Lise Peters-Haefeli est rejeté.

II. Le recours déposé le 11 mars 1998 par Patrick et Didier Brunschwig, Marion Herrada, Mike et Jeannette Gutmann est rejeté.

III. Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourantes Marguerite Haefeli et Lise Peters-Haefeli, solidairement.

IV. Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourants Patrick et Didier Brunschwig, Marion Herrada, Mike et Jeannette Gutmann, solidairement.

V. Les recourantes Marguerite Haefeli et Lise Peters-Haefeli verseront, solidairement, une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs à la Commune de St-Légier-La Chiésaz à titre de dépens.

VI. Les recourants Patrick et Didier Brunschwig, Marion Herrada, Mike et Jeannette Gutmann verseront solidairement une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs à la Commune de St-Légier-La Chiésaz à titre de dépens.

VII. Les recourantes Marguerite Haefeli et Lise Peters-Haefeli verseront solidairement à Anny Behets-Wydmans, une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs à titre de dépens.

VIII. Les recourants Patrick et Didier Brunschwig, Marion Herrada, Mike et Jeannette Gutmann verseront solidairement à Anny Behets-Wydmans une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs à titre de dépens.

ft/mp/Lausanne, le 10 mars 1999

Le président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.