PPE consent and building permit for balcony-bathroomKI-generiert

canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

• A R R E T -

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31 août 1992

sur le recours interjeté par Bertrand et Claire-Lise GERMOND , à Chardonne, dont le conseil est Me Christophe Piguet, avocat à Lausanne,

contre

la décision de la Municipalité de Chardonne , du 9 octobre 1991, levant leur opposition et autorisant Michel et Alice DESPONDS à créer un balcon-baignoire dans l'appartement dont ils sont propriétaires sur la parcelle no 215 du cadastre de la Commune de Chardonne.

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM. E. Poltier, président

A. Matthey, assesseur

J.-J. Boy de la Tour, assesseur

Greffier : J.-C. Perroud, sbt

constate en fait :

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A. La propriété par étages "Les Chardonnerets" (ci-après : la PPE) détient la parcelle no 215 du cadastre de la Commune de Chardonne. D'une surface de 2'061 m2, cette parcelle supporte deux villas à trois appartements, portant les nos ECA 1'423 et 1'424, comprenant chacune trois niveaux habitables, dont un niveau de combles. Michel et Alice Desponds sont propriétaires de l'appartement situé dans les combles du bâtiment no 1'424 et faisant l'objet du feuillet no 304 du Registre foncier. Le rez-de-chaussée et le 1er étage de ce bâtiment comprennent deux appartements en duplex, occupant chacun une surface égale et pourvus, au 1er étage, d'un balcon longeant la façade sud, abrité par l'avant-toit. Le duplex situé dans la partie ouest du bâtiment est propriété de Bertrand et Claire-Lise Germond. A l'étage au-dessus, soit dans l'appartement Desponds, une grande lucarne, comprenant deux fenêtres et coiffée d'un seul pan, s'ouvre dans la toiture.

Le bien-fonds considéré est situé dans la zone d'habitation de faible densité A, instituée par le plan de zones communal et régie plus particulièrement par les art. 20 à 25 du règlement sur le plan d'extension et la police des constructions de la Commune de Chardonne (ci-après : RPE), approuvé par le Conseil d'Etat le 8 juin 1984.

B. En date du 27 juin 1991, l'architecte Philippe Meylan, du Bureau ARCO architecture et conseils SA, a présenté à la municipalité un dossier de plans signé par les époux Desponds, dans le but d'obtenir une autorisation pour réaliser un balcon-baignoire en lieu et place de la lucarne dont il a été question ci-dessus. Selon ces documents, qui n'ont pas été signés par les autres membres de la PPE, ni par son administrateur, le balcon-baignoire projeté aurait une longueur de 3,70 mètres, pour une largeur de l'ordre de 1,50 mètres et serait situé juste au-dessus de la partie médiane du balcon Germond; sa réalisation impliquerait les modifications suivantes de l'aspect extérieur du bâtiment : suppression d'une partie de l'avant-toit (tout en laissant subsister son extrémité sur une largeur de l'ordre de 70 centimètres), remplacement des fenêtres existantes par des porte-fenêtres et pose d'une barrière. Quant aux modifications perceptibles depuis le balcon de l'appartement Germond, elles consisteraient dans le fait que l'espace situé sous l'avant-toit et correspondant à l'emprise du balcon-baignoire projeté serait désormais fermé, de sorte que les époux Germond apercevraient une sorte de caisson au-dessus de leur tête, à une hauteur correspondant à la dalle de l'appartement Desponds, soit environ 2,90 mètres.

Soumis à l'enquête publique du 23 juillet au 12 août 1991, le projet a suscité une opposition, formulée par Bertrand et Claire-Lise Germond en date du 9 août 1991.

Le 14 septembre 1991, le constructeur a produit deux documents complémentaires à la municipalité : l'un est signé par quatre membres de la PPE et contient une déclaration selon laquelle ceux-ci acceptent la transformation projetée; l'autre est signé par Jean-Claude Lavanchy, administrateur de la PPE, lequel certifie que les signatures apposées sur le document précité représentent les 819 millièmes de la PPE.

Par courrier du 9 octobre 1991, la municipalité a communiqué aux opposants sa décision de lever leur opposition et de délivrer le permis de construire sollicité.

C. C'est cette décision que Bertrand et Claire-Lise Germond ont déférée au Tribunal administratif, par acte de recours du 15 octobre 1991. Dans un mémoire du 25 octobre 1991, validant leur pourvoi, les recourants font valoir principalement que la procédure de mise à l'enquête publique aurait été viciée, attendu qu'à leur yeux, les constructeurs auraient dû réunir le consentement de tous les copropriétaires de la PPE, que la transformation projetée amputerait une partie du volume de leur balcon et qu'elle diminuerait la qualité esthétique du bâtiment en cause.

Le constructeur et la municipalité ont déposé leurs observations respectivement les 25 novembre et 12 décembre 1991. Ils concluent au rejet du recours, soutenant notamment que l'essentiel des moyens invoqués relèvent du droit privé.

D. Le Tribunal administratif a tenu audience le 17 mars 1992, à Chardonne, en présence des parties. Il a procédé à cette occasion à une inspection locale au cours de laquelle il a notamment pu constater qu'un balcon-baignoire du même type que celui projeté existe sur un bâtiment voisin.

Me Piguet a plaidé pour les recourants; Me Bonnard pour la municipalité. M. Schumacher, architecte, s'est exprimé au nom des constructeurs. Leur argumentation sera reprise ci-après, dans toute la mesure utile.

Considérant en droit :

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1. La question de la qualité pour recourir d'un membre d'une communauté de propriétaires d'étage en son nom propre contre l'octroi d'un permis de construire à la communauté des propriétaires a fait l'objet récemment d'un examen approfondi par la Commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : CCRC), puis par le Tribunal administratif (CCRC, no 6619, du 28 juin 1990, Schweizer-Mast et crts c/Gland; TA, AC 91/011, du 24 mars 1992, Hill c/Coinsins; AC 91/028, du 14 avril 1992, Casson-Thurner c/Gland). Au vu de la jurisprudence dégagée dans les affaires précitées, il est incontestable que la légitimation active des recourants doit être admise. Les constructeurs et la municipalité n'en ont d'ailleurs jamais disconvenu.

2. Le principal grief soulevé par les recourants concerne la validité de la procédure d'enquête publique. Selon eux, l'ouverture de l'enquête aurait dû être précédée d'une décision formelle prise par la PPE, en sorte que les plans puissent être signés en respectant les exigences de l'art. 108 LATC; en ce qui concerne les modalités de la décision requise, ils soutiennent que celle-ci aurait dû être prise à l'unanimité, qu'en conséquence les autres membres de la PPE ne pouvaient se passer de leur consentement (cf. déterminations du 25 octobre 1991, lettre a).

a) Selon l'art. 108 al. 1 LATC, la demande de permis est adressée à la municipalité; elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. L'art. 73 al. 1 RATC précise en outre que les plans, le questionnaire général et les pièces annexes sont signés par leur auteur, le propriétaire du fonds et, le cas échéant, par le promettant-acquéreur et le maître de l'ouvrage.

b) Selon la jurisprudence de la CCRC, il convient de s'en tenir à une interprétation stricte et littérale des art. 108 al. 1 LATC et 73 al. 1 RATC, dont le but est de sauvegarder les intérêts du propriétaire du fonds touché par les aménagements à exécuter (voir notamment prononcé no 4962, du 10 avril 1986, D. Petetin contre St-Légier-La Chiésaz, RDAF 1986, p. 196-197).

S'agissant plus particulièrement des régimes juridiques de la copropriété ou de la propriété par étages, l'art. 108 LATC ne précise pas dans quelle situation une transformation projetée par l'un des propriétaires d'étage nécessite la signature des plans par les autres propriétaires. L'art. 108 LATC ayant pour but de prévenir des litiges pouvant survenir sur le terrain du droit privé, en protégeant celui ou ceux qui peuvent se prévaloir d'un droit réel sur le fond touché, c'est à la lumière des règles du droit civil, en l'occurrence celles régissant la propriété par étages, que cette question doit être tranchée. Certes, l'application des règles de droit privé relève de la compétence du juge civil. Cependant, selon la jurisprudence et la doctrine dominante, le juge du contentieux administratif doit, sous réserve des dispositions contraires, trancher les questions qui, posées isolément, relèvent d'un autre organe (questions préjudicielles), mais dont dépend sa décision (André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 187 et ss et les nombreuses références citées). La solution des questions préjudicielles n'apparaîtra toutefois que dans les considérants de la décision; elle n'acquerra pas l'autorité de la chose jugée et ne liera donc pas l'autorité compétente pour en connaître normalement (Grisel, ibid.). Conformément à ces principes, le tribunal examinera ci-après, au regard des dispositions régissant la propriété par étages, quelle(s) signature(s) les constructeurs devaient faire figurer sur les documents d'enquête.

c) Aux termes de l'art. 712a al. 2 CC, le propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur.

Le projet litigieux entraînerait une modification de parties communes du bâtiment que constituent notamment la toiture et la partie de mur sur laquelle reposent les fenêtres destinées à être remplacées par des porte-fenêtres (art. 712b al. 2, ch. 2 CC; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, Berne 1990, p. 308 s., no 1129). La modification envisagée n'entre donc pas dans le cadre des travaux visés par l'art. 712a al. 2 CC que le propriétaire d'étage peut entreprendre seul (Steinauer, op. cit., p. 340, no 1241).

A défaut de dispositions contraires prévues dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou adoptées par tous les propriétaires d'étage, ce sont les règles de la copropriété qui fixent les conditions auxquelles il peut être procédé à des actes d'administration et à des travaux de construction touchant les parties communes (art. 712g CC; Steinauer, op. cit., p. 339, no 1237; p. 347 ss, no 1266 ss). Les dispositions contenues dans le règlement d'administration et d'utilisation de la PPE relatives aux actes d'administration et aux travaux de construction ne diffèrent pas des art. 647 ss CC, du moins en ce qui concerne l'aspect du litige soumis au Tribunal administratif; elles n'ont donc pas de portée propre.

d) A teneur de l'art. 647d al. 1 CC, les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose.

Les travaux envisagés en l'espèce entrent indéniablement dans la catégorie de ceux visés par la disposition précitée. L'accord et la signature de la majorité des propriétaires d'étage étaient en conséquence nécessaire. Or les documents d'enquête ne portent la signature que des constructeurs et de l'architecte auteur des plans. Cette lacune ne doit toutefois pas nécessairement conduire à l'annulation de la décision attaquée. En effet, selon la jurisprudence de la CCRC, à laquelle le tribunal n'entend pas déroger sur ce point, le vice découlant de l'absence de signature peut être couvert par l'apposition de celle-ci en cours de procédure (Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1987, p. 181, note 2.6 ad art. 108 LATC). En l'occurrence, tous les autres membres de la PPE (à l'exception des recourants), représentant les 819 millièmes de celle-ci, ont ratifié les travaux en cours de procédure, ainsi que cela ressort des pièces adressées par les constructeurs le 14 septembre 1991 à la municipalité. Le vice dénoncé par les recourants est dès lors sans conséquence.

Peu importe à cet égard, en dépit de ce qu'a soutenu le conseil des époux Germond à l'audience, que la procédure de réunion de l'accord des autres propriétaires d'étage respecte ou non la procédure formelle de prise de décision prévalant au sein de la PPE. En effet, l'autorité municipale, puis, en cas de recours, le Tribunal administratif doivent se limiter à examiner si l'administrateur de la PPE a apposé sa signature sur les plans, conformément au pouvoir de représentation que lui confère l'art. 712t CC (ce pouvoir comprend la faculté d'attester, à l'égard des tiers, l'existence de l'accord donné par la communauté ou la majorité de ses membres aux travaux projetés par un copropriétaire et touchant des parties communes; elle entre en effet dans les attributions que doit raisonnablement avoir l'administrateur au vu de l'art. 712s CC, Steinauer, op. cit., no 1357); ils n'ont pas à vérifier au surplus si cette signature a été donnée en conformité avec des décisions de la communauté des propriétaires et si cette dernière, en prenant sa décision, a respecté les règles procédurales qui déterminent la validité interne de celle-ci. En l'espèce, l'autorité municipale aurait pu se satisfaire de la signature du seul administrateur de la PPE; elle pouvait à plus forte raison admettre comme suffisantes les signatures des différents propriétaires d'étage - sous réserve de celle des recourants et du considérant suivant (lit. e) - que l'administrateur Jean-Claude Lavanchy avait pris la précaution de réunir, certes après coup.

e) Reste à déterminer, toujours à titre préjudiciel, si les constructeurs auraient dû également obtenir l'accord des recourants. En effet, l'art. 647d al. 2 CC prévoit que "les modifications ayant pour effet de gêner notablement et durablement, pour un copropriétaire, l'usage ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le rendement ne peuvent pas être exécutées sans son consentement."

Selon la doctrine, pour qu'un propriétaire d'étage puisse exercer valablement son droit de veto, il faut que l'usage de la chose soit entravé non seulement de manière durable, mais encore dans une certaine mesure (Magnenat, La propriété par étages, Guide juridique et pratique, p. 82). Il ne suffit donc pas que la gêne soit simplement perceptible; encore faut-il qu'elle soit importante, de telle manière qu'il soit choquant de l'imposer aux propriétaires non consentants (Magnenat, ibid.; Michod, L'organisation de la communauté des propriétaires par étage, thèse Lausanne 1974, p. 76; Friedrich, FJS 1305, p. 6).

En l'espèce, sur la base des moyens d'investigation qu'il a mis en oeuvre et qui se limitent principalement à l'inspection locale, le tribunal considère que les inconvénients que les recourants pourraient endurer devraient être minimes. Certes le caisson devant prendre place sous l'avant-toit diminuerait quelque peu le volume de leur balcon. Cependant, il s'agit là probablement du seul inconvénient. On peut en effet relever qu'en raison du maintien de l'extrémité de l'avant-toit, sur une largeur de l'ordre de 70 centimètres, qu'il ne serait pas possible, même en se penchant par-dessus la balustrade, d'avoir une vue sur le balcon des époux Germond; pour ce même motif, le risque que les époux Desponds puissent entendre les conversations du niveau inférieur paraît réduit. Au vu de ces éléments, le tribunal considère que c'est à juste titre que les constructeurs n'ont pas requis l'accord des recourants avant d'entamer la procédure d'enquête litigieuse.

3. Pour le surplus, il sied de constater qu'aucune disposition à caractère technique ne fait obstacle à la transformation projetée; en particulier, l'art. 60 al. 3 RPE, qui prescrit que les largeurs additionnées des lucarnes et autres ouvertures ne peuvent dépasser la moitié de la longueur de la façade si le toit est à deux pans, serait respecté (largeur totale des ouvertures : 6,70 mètres environ; largeur des ouvertures cumulées autorisée : 7 mètres).

Enfin, on ne voit pas en quoi la transformation projetée serait critiquable sous l'angle de l'esthétique; d'ailleurs, ce moyen n'a pas été repris en cours de plaidoirie. Certes, le tribunal a pu constater que la solution consistant à fermer l'avant-toit de manière à dissimuler l'emprise du caisson - ainsi que cela a été envisagé à titre transactionnel - serait plus agréable à l'oeil; il ne lui appartient toutefois pas de substituer son appréciation à celle de l'autorité intimée (art. 36 lit. a LJPA).

4. Vu ce qui précède, la décision attaquée doit être maintenue et le recours rejeté.

En application de l'art. 55 LJPA, un émolument de justice, arrêté à Fr. 1'500.-, est mis à la charge des recourants, Bertrand et Claire-Lise Germond, solidairement entre eux.

La municipalité ayant eu gain de cause avec l'assistance d'un homme de loi, il sied de lui allouer des dépens, arrêtés à Fr. 1'000.-, à la charge des recourants, solidairement entre eux.

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e :

I. Le recours est rejeté.

II. Un émolument de justice de Fr. 1'500.- (mille cinq cents francs) est mis à la charge des recourants, Bertrand et Claire-Lise Germond, solidairement entre eux.

III. Une somme de Fr. 1'000.- (mille francs) est allouée à titre de dépens à la Commune de Chardonne, à charge des recourants, solidairement entre eux.

fo/Lausanne, le 31 août 1992

Au nom du Tribunal administratif :

Le président : Le greffier :