ac-1990-7524•Lausanne construction permit upheld; appeal rejected
ac-1990-7524Kantonsgericht02.04.1993Dismissed
Von Omnilex extrahiert
Umberto Antonioli challenged Lausanne's permit for two administrative buildings with dwellings and underground parking on neighboring parcel 4358. He argued that the project exceeded the number of admissible basement levels, that the parking provision was excessive, and that the permitted surface areas were surpassed. The Tribunal administratif held the appeal timely but rejected all merits arguments: the special plan imposed no limit on subterranean levels, only minimum parking requirements, and the contested surface calculations were correct, with recesses excluded from constructible area. The appeal was dismissed and Antonioli was ordered to pay the court fee and the builders' costs.
Special plan regulations; interpretation of silence concerning underground construction and parking requirements. Where a special plan limits above-ground height and levels but contains no rule on basements, subterranean construction is not prohibited by implication; the absence of a numerical cap means there is no limitation, provided the use conforms to the plan's functional requirements (here, garages). A provision setting a minimum number of parking places does not establish a maximum. In calculating constructible floor area, recesses may be deducted where the plan’s methodology so requires; minimal deviations within tolerance need not be reviewed in detail. Costs follow the outcome; a municipality may be denied party costs if it can defend itself without external counsel.
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
2 avril 1993
sur le recours interjeté le 12 avril 1991 par Umberto ANTONIOLI , représenté par l'avocat Louis Bagi, à Lausanne,
contre
la décision de la Municipalité de LAUSANNE du 27 mars 1991, levant son opposition et autorisant la construction de deux bâtiments administratifs comprenant des logements, des bureaux et des surfaces non encore affectées, avec abri PC, chauffage à distance ainsi qu'un parking souterrain.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. Jean-Albert Wyss, juge
J.-J. Boy de la Tour, assesseur
J. Widmer, assesseur
Greffière : Mlle A.-M. Steiner, sbt
constate en fait :
A. Bernard Gabella, Jean-François Lecouturier, Claudio Panetti et Charles Spierer sont copropriétaires de la parcelle no 4358 du cadastre de la Commune de Lausanne. D'une surface totale de 2326 mètres carrés, ce bien-fonds supporte un immeuble ainsi que deux hangars vétustes; ces constructions ont toutefois fait l'objet d'une autorisation de démolition en novembre 1992, soit postérieurement à l'audience du tribunal, dont on ne sait pas si elle a été utilisée. La parcelle est entourée à l'ouest, au nord et à l'est de parcelles construites; au sud elle donne sur le chemin de Malley. Umberto Antonioli est propriétaire de la parcelle no 4361 se situant à l'est de la parcelle 4358.
B. Le territoire de la Commune de Lausanne est régi par le règlement concernant le plan d'extension approuvé le 29 décembre 1942 par le Conseil d'Etat et le règlement sur les constructions adopté par le Conseil communal le 4 décembre 1990 et approuvé par le Conseil d'Etat dans sa séance du 1er juillet 1991.
Les lieux sont plus précisément compris à l'intérieur du périmètre du plan d'extension no 543 "Malley-Bourgogne", adopté par le Conseil communal le 3 juillet 1972 et approuvé par le Conseil d'Etat le 16 août 1972; ce plan est soumis à des prescriptions particulières (RS).
C. Le 20 décembre 1990, les quatre copropriétaires de la parcelle no 4358 ont requis de la Municipalité de Lausanne l'autorisation de construire, après démolition du bâtiment et des hangars existants, deux bâtiments administratifs comprenant des logements, des bureaux et des surfaces non encore affectées, avec abri PC, chauffage à distance ainsi qu'un parking souterrain de cent vingt et une places. Le bâtiment no 1 s'implanterait dans la partie sud-ouest de la parcelle no 4358 et serait accolé à l'ouest, avec un décrochement en plan, à un bâtiment existant se situant sur la parcelle voisine; le bâtiment no 2, moins haut, s'implanterait dans la partie nord-est du bien-fonds. Les deux constructions projetées seraient reliées au niveau du rez et du rez inférieur par deux galettes respectives dont l'emprise au sol serait plus importante que celle des étages supérieurs; le parking commun occuperait les trois niveaux en sous-sol. L'enquête publique a eu lieu du 8 janvier au 28 janvier 1991 et a suscité l'opposition d'Umberto Antonioli. La Centrale des autorisations (CAMAC) a transmis sa synthèse le 30 janvier 1991 à la municipalité. Le 11 mars 1991, les constructeurs ont produit des nouveaux plans concernant les sous-sols, modifiant ceux de l'enquête.
Par décision du 27 mars 1991, la municipalité a levé l'opposition d'Umberto Antonioli et a délivré le permis de construire le 28 mars 1991.
D. Par acte du 12 avril 1991, Umberto Antonioli a interjeté recours auprès de la Commission cantonale de recours en matière de constructions. Il conclut, avec suite de frais et dépens, à l'admission du recours et à l'annulation du permis de construire octroyé par la Municipalité de Lausanne. Les moyens du recourant seront examinés plus loin, dans la mesure nécessaire. Dans le délai imparti à cet effet, le recourant a versé un montant de Fr. 800.-- à titre d'avance de frais.
L'effet suspensif a été accordé au pourvoi par ordonnance du 26 avril 1991.
Les constructeurs ont procédé le 24 mai 1991 et la municipalité le 3 juin 1991. Tous deux proposent le rejet du recours, les constructeurs avec suite de dépens. Leur argumentation sera reprise plus loin, dans la mesure utile.
En application de l'art. 62 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le dossier a été transmis au Tribunal administratif le 1er juillet 1991.
Le 11 octobre 1991, le conseil du recourant a informé le tribunal que les parties étaient en pourparlers transactionnels et a requis, d'entente avec le conseil des constructeurs, le renvoi de l'audience fixée au 14 octobre 1991.
Les pourparlers n'ayant pas abouti, le Tribunal administratif a tenu séance le 4 mai 1992 à Lausanne en présence du recourant Umberto Antonioli personnellement, assisté de l'avocat Louis Bagi. La municipalité était représentée par M. Jean-François Gilliéron, adjoint technique au Service de l'urbanisme, assisté de l'avocat Olivier Burnet; pour les constructeurs se sont présentés Jean-François Lecouturier et Charles Spierer personnellement, assistés de l'avocat François Chaudet. Le tribunal a entendu en qualité de témoin Frédy Gilliard, architecte. Au cours de l'audience, le recourant a déclaré ne pas contester le chiffre de 7080 mètres carrés figurant à la page 3 du questionnaire général sous la rubrique "surface totale future", dès lors que son propre calcul ne tenait pas compte de la surface des trois galettes.
En droit :
Les constructeurs mettent en doute la recevabilité du recours. Il ressort du dossier que la décision litigieuse a été mise sous pli le 28 mars 1991, soit le jeudi avant le week-end de Pâques. Vendredi-Saint et lundi de Pâques étant des jours fériés, la décision est parvenue au conseil du recourant le mardi 2 avril 1991 au plus tôt. Expédié le 12 avril 1991, le recours a été déposé en temps utile et doit être considéré comme recevable.
Le recourant affirme que le projet dépasserait le nombre de niveaux enterrés admissibles au regard du plan d'extension; il estime par ailleurs que le nombre de places de stationnement prévu serait excessif.
a) Pour le bâtiment H4/H5, le plan d'extension prévoit cinq niveaux habitables sur un rez-de-chaussée en portique et une galette de deux niveaux (cette dernière constituant des "constructions basses semi-enterrées" dont l'emprise au sol est plus importante que celle des étages supérieurs, cf. légende et coupes); pour le bâtiment J, le nombre de niveaux habitables est limité à trois, aménagés sur une galette de deux niveaux ("constructions basses" selon la légende, présentant également une emprise au sol plus importante par rapport aux étages supérieurs). En ce qui concerne les places de stationnement, le chiffre 18 al. 2 RS dispose que les deux tiers des places au minimum seront dans les bâtiments ou enterrées. Le chiffre 19 RS précise que les garages seront aménagés dans les constructions prévues à cet effet ou enterrés.
Le projet litigieux respecte les exigences du plan d'extension en ce qui concerne la hauteur et le nombre de niveaux admissibles, le bâtiment no 1 correspondant au bâtiment H4/H5, le bâtiment no 2 au bâtiment J. Il prévoit par ailleurs trois niveaux en sous-sol affectés à l'usage de parking. Le plan d'extension limite la hauteur des bâtiments hors-sol, mais n'indique pas le nombre de niveaux admissibles en sous-sol: ni les indications que contient la légende, ni les représentations graphiques en coupe et en plan, ni les dispositions du règlement spécial relatif au plan d'extension ne font mention des constructions en sous-sol. On ne saurait tirer de cette absence d'indication que les constructions en sous-sol soient interdites. Il faut au contraire en déduire qu'il n'y a aucune limitation en la matière. Par conséquent, les constructions en sous-sol sont admissibles, dans la mesure où elles sont affectées à des garages (ch. 18 al. 2 et 19 RS), et leur nombre ne saurait être limité. Le moyen tiré d'un prétendu dépassement du nombre de niveaux admissibles en sous-sol doit ainsi être rejeté.
b) Aux termes du chiffre 18 RS chaque tranche ou fraction de 100 mètres carrés de plancher brut de niveau habitable, y compris pour les ateliers et l'artisanat (pour les locaux commerciaux et les bureaux: 50 mètres carrés), entraîne l'obligation de prévoir, en arrière des limites de constructions, un garage ou une place de stationnement permettant de ranger au moins une voiture.
Le plan d'extension prévoit un minimum de places de stationnement à aménager, qui est respecté en l'espèce, mais pas un maximum. Certes, le nombre de places de stationnement projeté dépasse-t-il le nombre minimal exigé et on ne saurait admettre un nombre de places totalement démesuré par rapport aux besoins de l'immeuble en question. Il sied cependant de relever que le nombre de places de stationnement projeté est inférieur à celui initialement prévu par les constructeurs; la municipalité a en effet exigé la réduction du nombre de places de stationnement, conformément à sa politique générale en la matière. Dans ces conditions, la municipalité n'ayant pas fait preuve d'une appréciation arbitraire en la matière, on ne peut pas considérer que les places de stationnement projetées seraient en surnombre et on ne saurait reprocher aux constructeurs d'avoir prévu un nombre de places de parc supérieur au minimum requis par le plan d'extension. Ce grief doit également être rejeté.
a) Le plan d'extension prévoit une surface constructible maximale de 320 mètres carrés par niveau pour le bâtiment J. Selon le recourant, la construction projetée dépasserait de 0,67 mètre ce chiffre. Y aurait-il un dépassement et serait-il de 67 centimètres comme l'allègue le recourant, qu'il n'y aurait pas lieu d'en tenir compte, s'agissant d'un ordre de grandeur relevant du domaine de la tolérance. Le tribunal renonce par conséquent à refaire le calcul de la surface du bâtiment J projeté.
b) S'agissant du bâtiment H4/H5, après avoir déposé un calcul qui indiquait un chiffre au-dessous du maximum admissible qui est de 390 mètres carrés par niveau, le recourant a allégué à l'audience qu'il y aurait un dépassement de 10,85 mètres carrés, alors que tant la commune que les constructeurs ont retenu un chiffre légèrement inférieur à la surface maximale admissible, soit 388,654 mètres carrés. Vérifications faites, le tribunal aboutit à la conclusion que le chiffre indiqué tant par la commune que par les constructeurs correspond à la réalité. Le mode de calcul appliqué par la commune et les constructeurs est exact et le résultat l'est également. A cet égard, force est d'admettre que les décrochements doivent être déduits du calcul de la surface constructible. Par conséquent le moyen tiré d'un prétendu dépassement des surfaces maximales admissibles au regard du plan d'extension doit être rejeté. Par surabondance de droit, il sied de relever que les décrochements eux-mêmes ne sauraient être incriminés, le chiffre 1 RS prévoyant que la forme des bâtiments n'est donnée qu'à titre indicatif et peut être modifiée dans le périmètre prescrit, moyennant entente avec la municipalité.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de Fr. 2'500.-- (deux mille cinq cents francs) est mis à la charge du recourant Umberto Antonioli.
III. Le recourant Umberto Antonioli est le débiteur des constructeurs Bernard Gabella, Jean-François Lecouturier, Claudio Panetti et Charles Spierer, solidairement entre eux, de la somme de Fr. 1'200.-- (mille deux cents francs) à titre de dépens.
fo/Lausanne, 2 avril 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : La greffière :
Von Omnilex extrahiert
Whether the appeal was filed in time
The appeal was timely because service occurred no earlier than 1991-04-02 and the appeal was filed on 1991-04-12.
Pascual holidays delayed receipt; the statutory time limit was therefore met.
Whether the project exceeded permissible underground levels and parking limits under the special plan
The special plan did not limit the number of basement levels; underground garage levels were permissible, and the parking supply was not excessive.
The plan and its special regulations regulated above-ground height but were silent on basements. Silence was interpreted as no prohibition. The parking requirement set only a minimum, not a maximum, and the municipality had not acted arbitrarily.
Whether the project exceeded the maximum permitted floor areas per building
No impermissible exceedance was established for either building.
For building J, any alleged excess was negligible and within tolerance. For building H4/H5, the court accepted the municipal and builders' calculation and held that recesses had to be deducted from constructible area.
Allocation of procedural costs and expenses
The appeal being unsuccessful, court costs and party costs were imposed on the appellant; no costs were awarded to the municipality.
Under LJPA, the appellant had to bear the justice fee and reimburse the builders' costs. Municipal legal costs were not awarded due to the municipality's own administrative infrastructure.
Verbinden Sie Omnilex, um den Rechtskorpus über Ihren KI-Assistenten zu durchsuchen.