1008
TRIBUNAL CANTONAL
CO08.011004
14/2015/DCA
C O U R C I V I L E
Séance du 6 mars 2015
Présidence de MmeB Y R D E , présidente
Juges:Mme Carlsson et M. Michellod
Greffière:MmeBerger
Cause pendante entre :
G.________
(Me A. Eigenmann)
et
H.________(Me B. Katz)
- 2 -
- Du même jour -
Délibérant immédiatement à huis clos, la Cour civile considère
:
E n f a i t :
1.a) Le demandeur G.________ est titulaire de l'entreprise
individuelle G.________ IMMOBILIER, dont le siège est à Genève, qui a pour
but la gestion, le courtage et le conseil en immobilier. Il est au bénéfice de
la signature individuelle.
b) Le défendeur H.________ est associé et gérant de la société
Z.Sàrl, dont le siège est à Monthey, en Valais, qui a pour but les
opérations immobilières et l'exécution de tout mandat de réalisation, de
construction et de suivi de chantiers. Il est au bénéfice de la signature
individuelle.
2.a) R., la [...] et la [...] étaient propriétaires de
l'immeuble N., sis sur la Commune de Lausanne. R. ont
décidé de le mettre en vente et se sont adressées à Z.Sàrl pour sa
commercialisation. La commission de courtage ne devait pas être payée
par le vendeur mais directement par l'acheteur.
En 2006, [...], consultante indépendante, a mis le défendeur en
contact avec le demandeur au sujet de cette mise en vente.
b) Le demandeur a pris contact avec S., administrateur
de la société S.________SA, sise à la rue [...], à Genève. Il savait que ce
dernier recherchait activement des biens immobiliers commerciaux pour
lui-même ou des investisseurs. S.________SA n'a pas exclu d'acheter le
-
3 -
N., mais a finalement considéré que cet immeuble était trop grand
pour elle.
c) Afin de trouver un acheteur pour le N., S.SA
est entrée en relation d'affaire avec B.SA à Zurich, par
l'intermédiaire de X.. La personne en charge de cette affaire au
sein de B.SA était K.. X. est indépendante, elle
n'est pas l'employée de S.SA.
d) B.SA, en qualité d'agent, a présenté l'opportunité
d'acheter le N. à E., qui était lui-même l'agent immobilier
d'un particulier dénommé I..
e) Un état locatif a été transmis au demandeur, soit par les
R., soit par l'intermédiaire de Z.________Sàrl.
S.SA a également reçu un exemplaire de l'état locatif.
3.a) Le demandeur a informé le défendeur et Z.Sàrl qu'il
avait des clients intéressés à acheter l'immeuble N..
Par courrier électronique du 14 novembre 2006 adressé à
"[...]@vtxnet.ch", le demandeur a indiqué que ses clients seraient à
Genève le lendemain et qu'il aurait souhaité leur parler du N.. Il a
demandé à Z.Sàrl de lui faire parvenir jusqu'au lendemain un
courriel avec les éléments de base ainsi qu'un état locatif; il a ajouté qu'il
ferait signer à ses clients un "accord de confidentialité avec honoraires de
1,5 % hors taxes".
b) Par courrier électronique du 15 novembre 2006, le
demandeur s'est notamment adressé en ces termes à S. :
"(...)
-
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Je précise qu'aucune commission n'est prévue de la part du vendeur
étant donné qu'il s'agit d'une propriété d'instances semi-publiques.
Je vous remets ci-après quelques éléments qui m'ont été indiqués ;
env. 18'500m 2 de bureaux + parkings
Etat locatif actuel CHF 6'352'000
Pas de vacants
Prix demandé minimum CHF 105'000'000 (hors commission)
Les propriétaires souhaitent obtenir une lettre d'intérêt de principe
avec évidence de fonds avant de pouvoir communiquer tous les
éléments relatifs à ce dossier. Dès que ces documents m'auront été
remis puis transférés au propriétaire, nous pourrons organiser une
rencontre avec les propriétaires et débuter l'analyse.
(...)"
Le demandeur et S.________, représentant S.SA, ont
conclu un accord de confidentialité et de commission relatif à l'immeuble
N.. Cet accord prévoit notamment qu'en cas de vente finale et de
paiement d'une commission à S.SA, cette dernière verserait au
demandeur une commission de courtage de 1,5 %.
c) Le 16 novembre 2006, le demandeur a adressé le courriel
suivant à l'adresse électronique de Z.Sàrl :
"Cher Monsieur,
veuillez trouver ci-joint l'accord de confidentialité ainsi que de
rémunération.
pouvez-vous me faire parvenir un projet de lettre que mon client
pourrait écrire à l'intention des propriétaires?
Meilleures messages
G.
G. IMMOBILIER
Consulting et courtage
(...)"
Le même jour, le défendeur a répondu en ces termes, par
courriel en provenance de l'adresse électronique de Z.Sàrl :
"Bonjour G.,
Je vous remercie pour votre document ainsi que pour la rapidité
avec laquelle vous êtes intervenu.
-
5 -
Je pense qu'à ce stade, une LOI (réd. : letter of intention) pour un
montant de CHF 108 millions et ...surtout un confort bancaire
seraient adéquats. Je vous laisse le soin de mentionner les
conditions restrictives (due diligence, etc) et suggère que [...] vous
fasse parvenir un exemple de LOI telle qu'elle l'avait proposé.
Avant toute chose, je souhaiterais recevoir de G.________ Immobilier
une Convention de Rétrocession de Commission pour le 50%.
J'ai essayé de vous joindre par téléphone. Merci de me rappeler.
Cordiaux messages.
H..
P-S. : Je ne pense pas que S.SA soit le groupe anglais dont
vous m'aviez parlé?"
d) Le même jour encore, K. a informé S. qu'il
avait un client susceptible de s'intéresser à ce genre d'investissements. Il
lui a demandé s'il était possible d'avoir plus d'informations, en particulier
s'il pouvait déjà lui indiquer si les baux étaient à court ou à long terme. Le
lendemain, S.________ a répondu que la dernière offre était de 108 millions
et que, de manière à pouvoir progresser, les propriétaires voulaient
connaître le nom de la partie intéressée afin de lui faire parvenir le détail
des informations. Il a demandé à K.________ s'il avait un client qui désirait
aller plus loin.
e) Par courriel du 18 novembre 2006 en provenance de
l'adresse électronique de Z.Sàrl, le défendeur a confirmé au
demandeur que le N. n'était pas en cours de due diligence ou sous
option avec un autre investisseur.
f) Par courrier du 21 novembre 2006 adressé à K.________,
L.Ltd, sise à Londres, a fait part de son intérêt à acheter le
N.. Cette société a acquis des biens immobiliers en Europe, aux
Etats-Unis et au Canada. Son site Internet est www.Y.________Ltd.co.il.
Y.________Ltd est une société israélienne dont le siège est à [...], [...],
Par courrier électronique du même jour, S.________, pour le
compte de S.________SA, a adressé au demandeur une lettre d'intention au
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nom d'une société tierce et a demandé confirmation de l'accord portant
sur la commission entre S.SA et G. Immobilier.
Toujours le même jour, par courriel envoyé à l'adresse
électronique de Z.Sàrl, le demandeur a adressé au défendeur une
lettre d'intention et une présentation de la société intéressée à acquérir le
N.
Par courrier électronique adressé à "Z.Sàrl@vtxnet.ch",
le demandeur a indiqué au défendeur qu'il venait de parler à S. et
lui a donné des informations complémentaires sur la société L.Ltd.
g) Par courriel du 1
er
décembre 2006 en provenance de
l'adresse électronique de Z.Sàrl, le défendeur a transmis au
demandeur un tableau relatif aux charges d'exploitation du N.
pour les années 2004, 2005 et 2006.
4.a) Le 19 décembre 2006, le défendeur a adressé le courriel
suivant au demandeur, ayant pour objet "N.", par le biais de
l'adresse électronique "Z.Sàrl@vtxnet.ch" :
"Bonsoir G.,
Je vous remercie de votre aide et espère avoir de vos nouvelles sous
peu afin de me permettre d'informer les R..
Cordiaux messages.
H..
--
H.________
Z.________Sàrl
Chemin [...]
CP 12
(...)
e-mail : Z.________Sàrl@vtxnet.ch"
Le demandeur a répondu le lendemain en indiquant que la
lettre d'intention était prête et en demandant à qui elle devait être
adressée.
-
7 -
b) Par courrier du 2 janvier 2007 aux R., mentionnant
pour adresse Z.Sàrl, dont l'objet est "LOI – achat de l'immeuble
commercial N., Lausanne", E., pour le compte de
F.Ltd, a manifesté son intérêt à acheter l'immeuble N..
c) Le 14 janvier 2007, le demandeur a adressé un courrier
électronique à X., avec copie à S., dont la teneur est
notamment la suivante (traduction de l'anglais) :
"(...)
J'espère que nous n'aurons pas d'ennuis avec le propriétaire parce
que vous avez utilisé les informations qu'il m'a envoyé pour d'autres
personnes.
(...)"
d) Le 15 janvier 2007, E., pour le compte de
F.Ltd, a adressé un courrier intitulé "LOI – achat de l'immeuble
commercial N., Lausanne" aux R., mentionnant pour
adresse Z.________Sàrl à Gimel.
e) Par courriel du 15 janvier 2007 envoyé à l'adresse
électronique "Z.Sàrl@vtxnet.ch", le demandeur a adressé les
lignes suivantes au défendeur :
"bonjour H.,
j'espère que l'opération de votre épouse s'est bien passée
ci-joint la LOI
cheryl me dit que F.Ltd et Y.Ltd sont les même
investisseur (sic) au final et qu'ils ont juste utilisé un nom différent
pour la LOI.
j'ai convenu avec S. que nous nous rencontrions dès le 25
janvier, date de son retour afin de clarifier la répartition de la
commission oralement et il m'a fait comprendre que nous pourrions
parvenir à un accord de 60/40, ce qui nous pousse à 0.9, soit proche
de notre 1 % initial. nous devons encore négocier un peu. je n'ai pas
voulu arriver au point de rupture car vis-à-vis des R. nous
devons maintenant leur apporter la LOI.
je reste à votre disposition si vous souhaitez en discuter.
-
8 -
meilleurs messages
G.________
G.________ IMMOBILIER
(...)"
Par courrier électronique du 16 janvier 2007 adressé au
demandeur, X.________ a notamment indiqué ce qui suit (traduction de
l'anglais) :
"(...)
A nouveau j'aimerais que les choses soient claires : l'accord avec
l'autre partie est que toutes les commissions sont de 1,5 + 0,75,
divisé par deux, ce qui nous amène à 1,125%. C'est 12% de plus que
ce que nous avions la semaine dernière.
(...)"
Par courrier électronique du même jour en provenance de
l'adresse électronique "Z.________Sàrl@vtxnet.ch", Z.Sàrl, par
l'intermédiaire du défendeur, a notamment adressé les lignes suivantes au
demandeur (traduction de l'anglais) :
"Bonsoir G.,
Merci pour tout votre travail, votre soutien et pour les différentes
lettres d'intention reçues.
(...)
En parallèle, nous avons reçu une copie d'un accord de
confidentialité et de courtage de S.SA, offrant de payer le
courtage pour un montant de 1,5 % du pris d'achat du bien "Plus
VAT". Cela veut dire une commission de 1'590'000.00 francs à
partager par moitié entre G. Immobilier et Z.________Sàrl.
Les deux paiements de 106 millions et 1,59 million nous ont
convaincu, moi et mes partenaires, de donner la priorité à vous et
[...].
(...)
-
la commission minimale qui sera payée à Z.________Sàrl et ses
partenaires s'élèvera à notre arrangement de départ, soit 795'000
fr., plus 7,6 % de TVA.
(...)
-
9 -
En espérant pouvoir conclure les négociations avec vous G..
Meilleures salutations.
H..
--
Z.Sàrl(...)
e-mail : Z.Sàrl@vtxnet.ch"
f) Le 18 janvier 2007, F.Ltd, toujours sous la signature
d'E., a adressé aux R., p.a. Z.Sàrl, à Gimel, un
courrier intitulé "LOI – achat de l'immeuble commercial N.". Ce
document précise qu'il s'agit d'une offre non contraignante et mentionne
notamment qu'en cas de conclusion de la transaction, l'acheteur paiera
aux agents du vendeur, S.SA, une commission de 1,5 %, plus 7,6
% de TVA. Une copie de la lettre a été adressée à U..
Dans les trois lettres d'intention des 2, 15 et 18 janvier 2007,
E. se réfère à une opportunité d'investissement qui lui aurait été
présentée par B.SA, à Zurich. Le demandeur n'y est pas
mentionné.
E. est depuis de nombreuses années l'agent immobilier
d'I.. Lorsqu'un immeuble lui est présenté, ce dernier s'associe avec
d'autres personnes pour l'acquérir. La transaction est ensuite effectuée
par le biais d'un "Single Purpose Vehicle", savoir une société créée ou
désignée dans le seul but d'acheter l'immeuble. La plupart du temps
I. prend part à l'affaire, mais il arrive aussi qu'il rassemble divers
investisseurs sans participer lui-même à l'opération. Il s'associe
régulièrement avec la société B.. Concernant le N., ce sont
les personnes qui étaient derrière F.________Ltd qui souhaitaient acquérir
l'immeuble, et non la société, qui était une "coquille vide" utilisée pour les
circonstances.
g) Le 19 janvier 2007, le demandeur a adressé le courrier
électronique suivant à l'adresse "Z.Sàrl@vtxnet.ch" :
"bonsoir H.,
-
10 -
j'ai approché d'autres clients étrangers pour le N.________ sans leur
annoncer le nom de l'immeuble. le feed-back que j'ai eu est que
même s'il pourrait s'agir d'un bâtiment "prestigieux", en dessous
d'un rendement net de 5%, cela ne les intéresse pas. j'ai peur que le
prix annoncé de 110 et le rendement qu'il procure soit un peu trop
audacieux pour la région de Lausanne.
Les investisseurs peuvent aujourd'hui trouver des opportunités à 4,5
% net au centre de Genève ou Zürich et il s'agit des priorités des
investisseurs étrangers.
Même si les R.________ ne sont pas pressées de vendre, ils doivent
tout de même être conscients de la réalité du marché.
(...)"
h) Par courriel du 20 janvier 2007 en provenance de l'adresse
électronique "[...]@vtxnet.ch", le défendeur, se présentant en qualité de
"CEO" de Z.Sàrl, a notamment adressé les lignes suivantes à
E. (traduction de l'anglais) :
"Cher M. E.,
Nous accusons réception de vos différentes lettres d'intention et
vous en remercions.
Laissez-nous en premier lieu mentionner que les vendeurs et nous-
mêmes avons été très surpris de lire que "l'opportunité d'investir
dans l'achat du N. vous a été présentée par B.________SA"
(...)
Pour la bonne compréhension, veuillez s'il-vous-plaît prendre note
que les vendeurs ont uniquement autorisé Z.Sàrl à offrir la
vente du N. à nos clients.
Nous insistons sur le fait que nous sommes le seul et l'unique
courtier autorisé à vendre l'immeuble précité.
(...)
H.________CEO
Z.Sàrl[...]
CP [...]
CH-1188 GIMEL
Tél : (...)
Fax : (...)
Mobile : (...)
e-mail : [...]@vtxnet.ch"
E. a répondu le même jour, exprimant son
mécontentement. Son courriel, envoyé à l'adresse électronique
"[...]@vtxnet.ch, a la teneur suivante (traduction de l'anglais) :
-
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"Je suis désolé que nous ayons compris la négociation d'une manière
totalement différente – B.SA est notre agent pour cette
transaction et il n'est pas dans nos habitudes de court-circuiter des
professionnels que nous employons – nous trouvons ceci un peu de
mauvais goût. Nous avons simplement fait une offre en fonction des
informations dont nous avons eu connaissance. Honnêtement, je ne
sais pas qui vous êtes et je n'ai aucune garantie que vous travaillez
pour le vendeur ni qu'ils requièrent que je vous paie des honoraires –
(...) – veuillez s'il vous plaît me fournir des informations relatives à
votre identité et m'envoyer une lettre de votre client confirmant vos
instructions et attestant leur volonté que je vous paie vos
honoraires."
E. s'est ainsi rendu compte que d'autres courtiers
revendiquaient des commissions en relation avec la vente du N.________.
Son courrier électronique ne fait mention ni du défendeur, ni du
demandeur.
i) Le 23 janvier 2007, R.________ ont notamment adressé les
lignes suivantes à l'adresse électronique "Z.________Sàrl@vtx.net" :
"Monsieur,
(...)
- vous avez notre autorisation pour la commercialisation du
N.________.
- Aucun autre courtier n'est mandaté à ce jour pour cette affaire.
- La vente de l'immeuble est subordonnée à l'accord définitif des
Conseils d'administration des trois propriétaires, lesquels se
détermineront sur le prix offert par votre client.
- Aucun frais ne sera supporté par les vendeurs en cas de non entrée
en matière concernant cette vente et toute éventuelle commission
de courtage sera prise en charge par l'acquéreur.
(...)"
j) Le 25 janvier 2007, le demandeur a notamment adressé les
lignes suivantes à l'adresse électronique "Z.________Sàrl@vtxnet.ch", à
l'attention du défendeur :
"(...)
- Le fait que vous mentionnez qu'aucun lien n'existe entre
S.________SA, B.SA et vous-même discrédite toutes les
personnes ayant œuvré pour cette LOI et laisse supposer qu'ils
n'étaient pas autorisés à présenter le dossier. Via mon
intermédiation et votre autorisation, le lien était clair avec Monsieur
S. depuis le début. Les personnes qui ont amené cet
- 12 -
investisseur ne peuvent se permettre de laisser planer le doute
quant à leur qualité pour agir.
- Le fait que (sic) mentionnez que la commission de courtage payée
par le vendeur voit (sic) soit intégralement versée à raison de 1,5%
laisse supposer que vous souhaitez "court-circuiter" tout le monde.
Je sais que tel n'est pas votre intention, mais la lecture du document
laisse supposer le contraire
(...)"
k) Par courrier électronique du 29 janvier 2007, S.SA a
notamment adressé les lignes suivantes à G. Immobilier
(traduction de l'anglais) :
"Cher M. G.,
C'est le jeu dont on nous a dit qu'il n'arriverait pas.
On nous a dit que si nous avions la LOI à temps pour la réunion de
vendredi, nous étions les seuls clients potentiels pour le N..
Nous avons également été informés que si nous n'agissions pas à
temps, la propriété irait à d'autres clients potentiels.
Nous avons clairement été mal informés et trompés par
Z.________Sàrl.
Nous souhaitons bonne chance à Z.________Sàrl et informons nos
clients de ne pas aller de l'avant.
(...)"
Le défendeur n'est pas mentionné dans ce courrier
électronique.
l) Le courriel du 20 février 2007 envoyé au défendeur à
l'adresse électronique "[...]@vtxnet.ch", par [...], pour le compte de
B.SA, a notamment la teneur suivante (traduction de l'allemand) :
"(...)
Nous savons depuis longtemps que le N. à Lausanne est en
vente. Nous avons également eu l'occasion de visiter l'objet.
Ce qui précède s'est produit avant la prise de contact avec la société
S.________SA.
La société S.________SA nous a fait comprendre qu'elle était
autorisée à proposer cet objet à la vente.
Nous n'avons aucune obligation envers la société S.________SA.
(...)"
Le défendeur n'est pas mentionné dans ce courriel.
-
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5.Tous les courriels échangés entre le demandeur et la société
Z.________Sàrl l'ont été par le biais de l'adresse électronique
"Z.Sàrl@vtxnet.ch".
6.Le 4 avril 2007, R., [...] et [...], d'une part, et
Q.________Sàrl, d'autre part, ont conclu un contrat de vente à terme–
emption par devant notaire, portant sur l'acquisition des parcelles n° [...]
et [...] de la Commune de Lausanne. Le représentant de la société
Q.Sàrl lors de la signature de l'acte d'emption était Me U.,
avocat à Zoug.
Le même jour, Q.________Sàrl s'est engagée à verser à
Z.________Sàrl une commission de courtage de 477'500 francs, TVA par
36'290 fr. en sus. Elle a signé une reconnaissance de dette en faveur de
Z.Sàrl, portant sur un montant de 477'500 fr., plus 36'290 fr. de
TVA, dû à titre de commission pour la vente des parcelles n° [...] et [...] de
la Commune de Lausanne.
La société Q.Sàrl, constituée le 28 mars 2007, a été
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés du Luxembourg le
6 avril 2007. Ses parts étaient détenues par la société [...].
7.Par courrier électronique du 25 avril 2007 adressé à X.
avec copie à S., le demandeur a notamment indiqué qu'il semblait
qu'un contrat portant sur la vente de l'immeuble serait signé avec
F.Ltd dans les jours suivants. Il a également rappelé l'accord initial
discuté avec S., selon lequel la commission s'élevait à 1,5 %, à
partager à raison d'un tiers pour S.SA, un tiers pour G.
Immobilier et un tiers pour Z.________Sàrl.
-
14 -
8.Par courrier électronique du 12 juin 2007, le demandeur a
adressé les lignes suivantes à X.________ et S.________ :
"Chère X.________,
Je me réfère à notre conversation téléphonique d'hier et ne
comprends toujours pas votre position. Jusqu'à hier B.________SA
vous a toujours dit qu'il n'y aurait aucun problème avec notre
commission. Hier B.________SA vous a dit que tout le monde devait
réduire les commissions et que si nous demandions une commission
à F.________Ltd ils n'accepteraient peut-être pas d'acheter le
building. Cela signifie que nos commissions ne sont pas protégées.
Cela est complètement différent de ce que nous a dit B.SA
durant les deux derniers mois.
Je comprends que vous essayez de résoudre ce problème par la voie
diplomatique, mais nous avons été patients jusqu'à maintenant. J'ai
vraiment l'impression que B.SA essaie de gagner du temps
pour sauver sa commission.
Deux semaines auparavant nous sommes convenus avec S.
de mandater le même avocat pour les deux parties et d'écrire une
lettre à F.Ltd jusqu'à aujourd'hui (sic).
Je ne veux pas perdre plus de temps avec tous les risques que vous
connaissez.
Je vous remercie de me confirmer que nous sommes dans le même
train.
Si tel n'est pas le cas, j'enverrai une lettre à F.Ltd cet après-
midi en mon nom mais je pense que ce serait dans ce cas plus
désastreux.
J'ai essayé de joindre S. pour en discuter ce matin, sans
succès.
Je serai au bureau aujourd'hui, vous pouvez m'appeler.
Meilleures salutations,
G."
9.a) Par acte notarié du 15 juin 2007, l'acte de vente à terme-
emption du
4 avril 2007 a été exécuté et le transfert de la propriété de l'immeuble
N. à la société Q.________Sàrl a été inscrit au Registre foncier.
L'immeuble a été vendu pour 108'500'0000 francs. Le représentant de la
-
15 -
société Q.Sàrl lors de la signature de cet acte était Me U.,
avocat à Zoug.
L'immeuble du N.________ n'a été acquis ni par la société
S.________SA, ni par F.Ltd.
Il n'est pas établi que le demandeur aurait indiqué à qui que ce
soit que la société Q.Sàrl était un acquéreur potentiel de
l'immeuble du N., ni qu'il connaissait cette société avant qu'elle
n'acquière le N..
Q.Sàrl a été créée pour acquérir et détenir l'immeuble
du N..
b) Le 18 juin 2007, Q.________Sàrl a versé 513'790 fr. (477'500
fr. + 36'290 fr. de TVA) sur le compte de Z.________Sàrl.
Il n'est pas établi que le demandeur a été informé de
l'engagement pris par Q.Sàrl et du versement intervenu en faveur
de Z.Sàrl.
Il n'est pas non plus établi qu'une commission correspondant à
1,5 % du prix de vente a été payée par l'acheteur, ni que le défendeur,
personnellement ou par l'intermédiaire d'une société dont il est l'ayant-
droit économique, a perçu une commission de courtage pour la vente du
N., ni encore que Z.Sàrl a touché plus que le montant de
513'790 francs.
10.a) Le même jour, B.SA, par l'intermédiaire de
K., a adressé les lignes suivantes à X. :
"Nous nous référons à nos différents appels téléphoniques des
derniers jours lors desquels vous m'avez demandé de vous écrire ce
qui suit :
nous pouvons confirmer que nous avons eu cette opportunité
d'investissement (N. in Lausanne) par l'intermédiaire de
-
16 -
votre compagnie à la fin de l'année dernière et il était clair entre
nous que vous agissiez du côté des vendeurs et que nous agissions
en qualité d'agent des acheteurs, ce qui est confirmé dans la lettre
d'intention du 15 janvier 2007."
Le défendeur n'est pas mentionné dans ce courriel.
b) Toujours le 18 juin 2007, les conseils de S.SA ont
adressé à F.Ltd, à l'attention d'E., le courrier suivant
(traduction de l'anglais) :
"Concerne: achat de l'immeuble N., Avenue de [...],
1[...] Lausanne, Suisse
Cher Monsieur,
Nous vous informons que nous agissons pour le compte de
S.SA, au [...], [...], Suisse, en relation avec l'achat mentionné
en titre.
Selon les informations de notre cliente, la transaction dans l'affaire
mentionnée sous rubrique est sur le point d'être conclue.
Nous vous remercions de bien vouloir nous confirmer, dans un
délai de
48 heures, que conformément à l'article 8 de l'accord du 18 janvier
2007 ci-joint, vous paierez à S.SA la commission convenue
de 1,5% plus TVA de 7,6% du prix de la transaction dans les 30 jours
dès la conclusion de dite transaction.
Nous vous communiquerons les instructions de notre cliente
relatives au paiement dans un prochain courrier.
N'hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations."
Il n'est pas établi qu'E. aurait répondu à cette
demande. S.SA n'a reçu aucune commission en relation avec la
vente de l'immeuble N..
Me U., conseil de F.Ltd en Suisse, a affirmé que
sa mandante n'avait jamais acquis le N.. Me U.________ est
également l'avocat qui a représenté Q.________Sàrl lors de la vente de
l'immeuble. Le
21 juin 2007, il a notamment adressé les lignes suivantes aux conseils de
S.________SA (traduction de l'anglais) :
-
17 -
"(...)
La lettre envoyée par F.Ltd aux R., Z.________Sàrl,
comprenant l'engagement de payer une commission à S.SA,
[...], était fondée sur un malentendu causé par votre cliente. Votre
cliente n'a jamais été autorisée à représenter le vendeur et n'a dès
lors aucun droit de réclamer une commission à F.Ltd ou tout
autre acheteur. Les vendeurs nous ont confirmé que le mandat pour
la vente du N. a été donné uniquement à Z.Sàrl, M.
H..
(...). Nous contestons formellement les revendications de votre
cliente et ne procéderons à aucun paiement. De plus nous vous
faisons savoir que F.Ltd n'a jamais acheté le N.,
raison pour laquelle toute prétention à son égard serait infondée.
(...)"
c) Par courrier du même jour, le conseil de S.SA a
demandé à Me [...], notaire chargée d'instrumenter la vente de l'immeuble
N., de tenir compte des prétentions pécuniaires de sa mandante
en cas de conclusion de la vente et de ne pas libérer le montant de la
commission dans le cadre de cette transaction.
Me [...] lui a répondu que le transfert immobilier dont il était
question avait déjà eu lieu et qu'aucuns fonds n'avaient été consignés en
son Etude à quelque titre que ce soit.
11.Le 10 octobre 2007, les conseils du demandeur ont adressé à
Z.Sàrl un courrier notamment rédigé en ces termes :
"(...)
Interpellé par G. IMMOBILIER au sujet de la rétrocession de
la part de commission revenant à G. IMMOBILIER, lors de la
rencontre du jeudi 27 septembre 2007, vous avez proposé à notre
mandante une rétrocession oscillant entre 10 à 15 % des
commissions touchées à travers Z.________Sàrl, (...).
Notre mandante nous charge de porter à votre connaissance que
votre offre du 27 septembre 2007 est totalement inacceptable tant
en la forme qu'au fond. (...)
Le prix d'acquisition de l'objet susvisé se montant à CHF
108'000'000.-. nous vous mettons en demeure de payer sans
-
18 -
délai la part de commission indûment touchée lors du transfert du
N..
Pour ce faire, nous vous invitons à vous acquitter d'ici le 20 octobre
2007 au moyen du bulletin de versement annexé, du montant de
CHF 540'000.- plus CHF 41'040.- à titre de la TVA.
(...)"
12.Sur réquisition du demandeur, un commandement de payer les
sommes de 540'000 fr. et 41'040 fr., avec intérêt à 5 % l'an dès le 15 juin
2007, a été notifié au défendeur le 23 novembre 2007 dans la poursuite n°
[...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne. La cause de l'obligation
mentionnée est "commission de vente pour la vente du N. du 15
juin 2007 + TVA".
Toujours sur réquisition du demandeur, un second
commandement de payer les sommes de 540'000 fr. et 41'040 fr., avec
intérêt à 5 % l'an dès le 15 juin 2007, a été notifié à Z.Sàrl le 23
novembre 2007 dans la poursuite
n° [...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne. La cause de
l'obligation mentionnée est "commission de vente pour la vente du
N. du
15 juin 2007 + TVA".
Le même jour, le défendeur et Z.Sàrl ont fait
opposition à ces commandements de payer.
13.a) Par demande du 14 avril 2008, le demandeur G. a
pris les conclusions suivantes à l'encontre de H.________ et Z.Sàrl,
avec suite de frais et dépens :
"Principalement
I.H. et Z.________Sàrl sont solidairement débiteurs et
doivent prompt paiement de la somme de CHF 540'000.-
(cinq cent quarante mille francs) avec intérêt à 5% l'an à
partir du
-
19 -
15 juin 2007 et CHF 41'040.- (quarante et un mille francs
quarante) avec intérêt à 5% l'an à partir du 15 juin 2007 à
G..
Subsidiairement
II. Z.Sàrl est débitrice et doit prompt paiement de la
somme de CHF 540'000.- (cinq cent quarante mille
francs) avec intérêt à 5% l'an à partir du 15 juin 2007 et
CHF 41'040.- (quarante et un mille francs quarante)
avec intérêt à 5% l'an à partir du 15 juin 2007 à
G..
Plus subsidiairement
III. H. est débiteur et doit prompt paiement de la
somme de CHF 540'000.- (cinq cent quarante mille
francs) avec intérêt à 5% l'an à partir du 15 juin 2007 et
CHF 41'040.- (quarante et un mille francs quarante)
avec intérêt à 5% l'an à partir du 15 juin 2007 à
G.."
b) Par jugement incident du 27 novembre 2008, le juge
instructeur de la Cour civile a notamment prononcé :
"I.La requête en déclinatoire déposée le 3 juillet 2008 par les
requérants Z.Sàrl et H. est partiellement
admise.
II.L'intimé et demandeur au fond G. est éconduit de
l'instance qu'il a introduire le 14 avril 2008 contre la
requérante et défenderesse au fond Z.Sàrl.
III.La requérante est déclarée hors de cause et de procès, le
procès se poursuivant entre G. et H..
IV.(...)"
Les motifs du jugement incident contiennent notamment les
passages suivants :
"attendu qu'en l'espèce R. ont mandaté la société
Z.Sàrl pour vendre l'immeuble du N.,
(...)
que Z.Sàrl, (...), a pris contact avec des tiers, dont
l'intimé G.,
que ce dernier allègue dans sa demande qu'un contrat de
courtage aurait été conclu entre la requérante et lui-même,
-
20 -
qu'il n'a toutefois pas allégué qu'un tel contrat de courtage
aurait également été conclu avec le requérant H.,
qu'il n'a pas rendu vraisemblable, ni même allégué, que le
requérant aurait agi personnellement dans le cadre de la vente de
l'immeuble des R.,
qu'à aucun moment le requérant n'apparaît comme étant
partie à une relation contractuelle avec l'intimé,
que l'intimé n'a pas non plus démontré que le requérant
pourrait être recherché sur une autre base,
qu'il ressort notamment des allégués 34, 37, 38, 66 et 75 de
la demande au fond que les relations contractuelles seraient
uniquement entre la requérante, par l'intermédiaire du requérant, et
l'intimé,
qu'aux allégués 66 et 75 de la demande, il est fait mention
uniquement de la requérante,
que ce faisant l'intimé admet que seule la requérante
Z.Sàrl serait partie à une relation contractuelle, à l'exclusion
du requérant H.,
que les témoins U.________ et [...] ont confirmé que les
activités déployées par H.________ jusqu'à la conclusion de la vente
de l'immeuble du N.________ à Lausanne l'ont toujours été au nom et
pour le compte de Z.Sàrl,
que, selon les déclarations du témoin U., le requérant
H.________ n'aurait pas reçu de commission pour la vente de
l'immeuble des R.,
(...)
qu'il ne ressort dès lors pas de la demande que le requérant
H. soit partie à un contrat de courtage avec l'intimé,
que l'on ne voit dès lors pas sur quelle base le défendeur
pourrait être recherché."
Dans un arrêt du 22 juillet 2009 rendu à la suite du recours
déposé par le demandeur contre le jugement incident du 27 novembre
2008, la Chambre des recours du Tribunal cantonal a notamment retenu
les faits suivants :
-
Dans le cadre de son mandat, Z.Sàrl, par
l'intermédiaire de H., a pris contact avec des tiers,
dont G.________
-
21 -
-
Entendu lors de l'audience incidente du 27 novembre 2008,
le témoin [...] a notamment déclaré que S.SA s'était
présentée comme acquéreur et non comme courtier. Il a
également affirmé que R. ne voulaient avoir qu'un seul
interlocuteur, un seul courtier.
c) Par demande du 21 août 2009 adressée au Président du
Tribunal de district de Monthey, le demandeur a pris les conclusions
suivantes à l'encontre de Z.________Sàrl :
"I.Z.Sàrl est débitrice et doit prompt paiement à
G. de la somme de CHF 540'000.- (cinq cents
quarante mille francs) avec intérêt à 5% l'an à partir du 15
juin 2007 et CHF 41'040.- (quarante et un mille francs
quarante) avec intérêt à 5% l'an à partir du 15 juin 2007.
II.Z.Sàrl est condamnée à l'entier des frais de
procédure.
III.Z.Sàrl est condamnée à (sic) G. une équitable
indemnité pour valoir participation aux dépens."
Le 20 janvier 2010, G. a augmenté la conclusion en
paiement prise devant le Président du Tribunal du district de Monthey à
l'encontre de Z.________Sàrl et a conclu que cette dernière lui doit
désormais prompt paiement de la somme de 1'085'000 fr. avec intérêt à 5
% l'an dès le 15 juin 2007.
d) Par réponse déposée le 10 janvier 2011 devant la Cour
civile, le défendeur a pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et
dépens :
"Principalement
I.-
Rejeter les conclusions de la Demande du 14 avril 2008.
Reconventionnellement
II.-
-
22 -
Dire que H.________ n'est pas le débiteur de G.________
IMMOBILIER – G.________ du montant de CHF 581'040.-- (cinq cent
quatre-vingt un mille francs quarante).
III.-
Ordonner en conséquence au Préposé de l'Office des
poursuites du district de Morges-Aubonne qu'il annule le
commandement de payer dans la poursuite [...] notifié à H.________ à
la requête de G.________ IMMOBILIER le 23 novembre 2007."
Par réplique du 4 avril 2011, le demandeur a augmenté ses
conclusions comme il suit :
"I.La Demande est admise.
II.H.________ est débiteur et doit prompt paiement à G.________
de la somme de CHF 1'085'000.-. (un million huitante-cinq
mille francs) avec intérêt à 5% l'an à partir du 15 juin 2007, à
titre de commission de courtage.
III.H.________ est débiteur et doit prompt paiement à G.________
de la somme de et (sic) CHF 82'460.- (huitante deux mille
quatre cent soixante francs) avec intérêt à 5% l'an à partir du
15 juin 2007, à titre de TVA sur la commission de courtage."
La défendeur a conclu au rejet des conclusions augmentées
dans la duplique du 27 juillet 2011.
Au pied de son mémoire de droit du 14 septembre 2014, le
demandeur a déclaré réduire ses conclusions au montant de 581'040
francs.
E n d r o i t :
I.a) Le Code de procédure civile suisse est entré en vigueur le
1
er
janvier 2011 afin de régler la procédure applicable devant les
juridictions cantonales, notamment aux affaires civiles contentieuses (art.
1 let. a CPC, Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272).
L'art. 404 al. 1 CPC dispose que les procédures en cours à l'entrée en
vigueur de la présente loi sont régies par l'ancien droit de procédure
- 23 -
jusqu'à la clôture de l'instance. Cette règle vaut pour toutes les
procédures en cours, quelle que soit leur nature (Tappy, Le droit
transitoire applicable lors de l'introduction de la nouvelle procédure civile
unifiée, publié in
JT 2010 III 11, p. 19).
Aux termes de l'art. 166 CDPJ (Code de droit privé judiciaire
vaudois du 12 janvier 2010, RSV 211. 02), les règles de compétences
matérielles applicables avant l'entrée en vigueur de la présente loi
demeurent applicables aux causes pendantes devant les autorités civiles
ou administratives.
b) La présente procédure a été introduite par demande du 14
avril 2008, soit avant l'entrée en vigueur du CPC. L'instance, ouverte sous
l'empire du CPC-VD (Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre
1966, dans sa version au 31 décembre 2010, RSV 270.11), n'est pas close
à ce jour. Il convient dès lors d'appliquer l'ancien droit de procédure à la
présente cause, soit notamment le CPC-VD.
c) Selon l'art. 266 al. 1 CPC-VD, les conclusions peuvent être
réduites ou modifiées jusqu'à la clôture de l'instruction, pourvu que les
conclusions nouvelles demeurent en connexité avec la demande initiale.
En vertu de l'art. 267 al. 1 CPC-VD, jusqu'à la clôture de l'audience
préliminaire ou encore dix jours après la communication d'un rapport
d'expertise, le demandeur peut augmenter ses conclusions pourvu que les
conclusions augmentées aient le même fondement que la demande
initiale.
Toute modification, réduction ou augmentation de conclusions
est faite par requête, notifiée par le juge à la partie adverse, ou par dictée
au procès-verbal (art. 268 al. 1 CPC-VD).
En l'espèce, par réplique du 4 avril 2011, le demandeur a
augmenté ses conclusions de 581'040 fr. à 1'167'460 francs. Faite en
temps utile et ayant été notifiée au défendeur, cette augmentation de
- 24 -
conclusion est dès lors recevable. Dans son mémoire de droit du 1
er
septembre 2014, le demandeur a déclaré réduire ses conclusions à
581'040 francs. Le mémoire de droit n'étant pas une requête au sens de
l'art. 19 CPC-VD, et n'étant au surplus pas notifié à la partie adverse, cette
réduction de conclusion a été introduite tardivement et au mépris des
formes légales, de sorte qu'il convient d'en faire abstraction dans
l'examen de la présente cause (CCiv 5 juillet 2013/47 et les références
citées).
II.a) Le demandeur actionne le défendeur en paiement d'une
commission de courtage relative à la vente de l'immeuble N.________.
Le défendeur soutient qu'il n'a personnellement conclu aucun
contrat avec le demandeur, en particulier de courtage. Il invoque ainsi son
défaut de légitimation passive.
aa) La légitimation active – ou qualité pour agir – dans un
procès civil, de même que la légitimation passive – ou qualité pour
défendre – relèvent du fondement matériel de l’action : elles
appartiennent respectivement au sujet actif et passif du droit invoqué en
justice et l’absence de l’une ou l’autre de ces qualités entraîne non pas
l’irrecevabilité de l’action, mais le rejet de celle-ci (ATF 138 III 537 c. 2.2.1;
TF, 4A_8/2014 du 6 juin 2014 c. 2.3 et les réf. cit.; Fabienne Hohl,
Procédure civile, Tome I, 2001, nn. 434 ss, p. 97). Le juge doit vérifier
d’office l’existence de la légitimation active et passive. Toutefois, dans les
procès soumis à la maxime des débats, il ne le fait qu’au regard des faits
allégués par les parties et prouvés, c’est-à-dire uniquement dans le cadre
que les parties ont assigné au procès (Hohl, op. cit., n. 446, p. 99 et
réf. cit.).
bb) Selon l’art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par
lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à
l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir
d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. Le contrat de courtage
-
25 -
doit présenter les deux éléments essentiels suivants : il doit être conclu à
titre onéreux et les services procurés par le courtier, qu'il soit indicateur
ou négociateur, doivent tendre à la conclusion d'un contrat, quelle qu'en
soit la nature (ATF 139 III 217 c. 2.3, JT 2014 II 148; ATF 131 III 268 c.
5.1.2, SJ 2005 I 401). L'accord sur le montant du salaire n'est en revanche
pas objectivement essentiel (Rayroux, CR CO I, 2
ème
éd., Bâle 2012, n. 7
ad art. 412 CO). La conclusion du contrat de courtage n'est soumise à
aucune exigence de forme (ATF 131 III 268 c. 5.1.2, SJ 2005 I 401). Le
fardeau de la preuve de la conclusion du contrat incombe au prétendu
courtier (SJ 2004 I 257; Rayroux, CR CO I, nn. 5 à 12 ad art. 412 CO).
La conclusion d'un contrat n'est subordonnée au respect
d'aucune forme particulière. L'accord peut se fonder sur des
manifestations de volonté expresses (orales ou écrites) ou résulter d'actes
concluants (ATF 131 III 268 c. 5.1.2, SJ 2005 I 401; TF 4A_45/2010 du 25
mars 2010 c. 2.2 et les réf. cit.).
Savoir si un contrat de courtage a été conclu par actes
concluants dépend des circonstances du cas d'espèce. Le juge doit
d'abord s’efforcer de déterminer la commune et réelle intention des
parties. Si cette volonté ne peut pas être établie ou si le juge constate que
les volontés de chaque partie divergent, le juge doit interpréter les
déclarations et les comportements selon la théorie de la confiance, en
recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être
comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Le
principe de la confiance permet d’imputer à une partie le sens objectif de
sa déclaration ou de son comportement, même s’il ne correspond pas à sa
volonté intime (ATF 131 III 268 précité; TF 4C.278/2004 du 29 décembre
2004; Tercier/Faver/Pedrazzini, in Tercier/Favre (éd.), Les contrats
spéciaux, 4
ème
éd., nos 5606 et 5607 et les réf. cit.).
b) aa)En l’espèce, il faut d’abord constater que la
position du demandeur G.________ a varié durant la procédure.
-
26 -
Dans sa demande, il a d’abord uniquement allégué que c’est la
défenderesse Z.Sàrl, représentée par son associé-gérant le
défendeur H., qui s’était adressée à lui pour trouver un acheteur
intéressé
(cf. all. 9) et que c’est la défenderesse Z.Sàrl, d’une part, et lui-
même, qui avaient conclu un contrat de sous-courtage (cf. all. 10 et 13), la
commission de courtage devant être partagée par moitié entre lui-même
et la défenderesse Z.Sàrl (cf. all. 12). L’allégué 13 est à cet égard
très clair : « Ainsi le demandeur a agi comme courtier de la défenderesse
dans le cadre de la vente du N.».
Le demandeur résumait du reste ainsi sa position initiale à
l’allégué 30 :
« En résumé, la structure contractuelle de la transaction était la
suivante :
1.Contrat de courtage entre la défenderesse et la
venderesse ;
2.Contrat de courtage entre le demandeur et la
défenderesse (...) »
Dans le même ordre d’idée, et logiquement, le demandeur a
uniquement allégué dans sa demande qu’il avait présenté des acheteurs à
la défenderesse (et non au défendeur H.) (cf. p. 4 de la demande
B/ch. 2 « De la présentation des acheteurs à la défenderesse ») et que la
défenderesse agissait, en son nom et par l’intermédiaire de H.________
(cf. par ex. all. 34, 37, 38), et que c’est grâce à lui-même et à S.________SA
que la défenderesse (et non le défendeur) avait trouvé un acheteur (cf. all.
66), la défenderesse (et non le défendeur) ayant été introduite auprès de
F.________Ltd par S.________SA (cf. all. 70).
Dans le délai qui lui a été imparti pour déposer sa réponse, la
défenderesse Z.________Sàrl, qui a son siège à Monthey, a déposé une
requête incidente tendant à ce que le déclinatoire soit prononcé et que le
demandeur soit éconduit de l’instance qu’il a ouverte contre elle. Dans son
jugement incident, le juge instructeur a admis le déclinatoire et éconduit
le demandeur de l’instance ouverte contre Z.________Sàrl, en mentionnant
expressément que, faute de relation contractuelle alléguée par le
-
27 -
demandeur et rendue vraisemblable, « on ne voit dès lors pas sur quelle
base le défendeur pourrait être recherché ». Se fondant en particulier sur
ces éléments, le défendeur – resté désormais seul au procès – a fait valoir
dans sa réponse que, faute de relation contractuelle entre les parties, les
prétentions du demandeur étaient dénuées de tout fondement.
C’est donc dans sa réplique que le demandeur a, pour la
première fois, invoqué l’existence d’un contrat de courtage conclu par la
venderesse et Z.________Sàrl « et/ou » le défendeur et un contrat de sous-
courtage conclu entre Z.Sàrl et/ou H. et lui-même (cf. all.
161 et 165). En attesterait le fait que le défendeur aurait touché sur son
propre compte bancaire une partie de la commission de courtage, et le fait
que, lorsque le défendeur l’a contacté pour trouver un acheteur, il ne lui
aurait pas précisé s’il agissait en son nom propre ou au nom de
Z.Sàrl (cf. all. 162 à 164).
bb) Cela étant, il ressort de l’état de fait que R., la [...]
et la [...], propriétaires, se sont adressées à Z.________Sàrl pour la
commercialisation de l’immeuble en cause, et qu’un contrat de courtage a
été conclu entre les propriétaires, d’une part, et Z.________Sàrl, d’autre
part. Les parties divergent sur l’existence d’un rapport contractuel entre
elles, le demandeur prétendant qu’il en existe un et le défendeur le niant.
Dans ces conditions, il convient d’examiner leurs déclarations et
comportements selon la théorie de la confiance.
cc) L’instruction a permis d’établir qu’en 2006, [...],
consultante indépendante, a mis en contact le demandeur et le défendeur
au sujet de la vente de l’immeuble. Il est vrai qu’il n’est pas prouvé que,
lors de cette prise de contact, le défendeur a déclaré agir au nom de
Z.________Sàrl ou en son nom propre.
Toutefois, il ressort indubitablement d’une séries d’éléments
de fait que le demandeur savait, ou à tout le moins pouvait et devait
savoir, qu’un mandat de courtage avait été confié par les propriétaires à
Z.________Sàrl, et non au défendeur personnellement; de même, et
-
28 -
corollairement, au vu des circonstances, il ne pouvait pas échapper au
demandeur que, lors de leurs négociations, le défendeur agissait en tant
que représentant de Z.________Sàrl et non en son nom propre. D’abord,
pour ce qui avait trait à la vente de l’immeuble, le demandeur s’est
exclusivement adressé à la société Z.________Sàrl, par l’intermédiaire de
son adresse électronique, laquelle mentionne sa raison sociale
(« Z.________Sàrl@vtx.net »). Il l’a fait en particulier pour signaler un
acquéreur potentiel, demander les éléments de base de l’immeuble et
l’état locatif, communiquer une lettre d’intention et discuter du partage de
la commission. Quant au défendeur, c’est également uniquement par
l’intermédiaire de l’adresse électronique de la société qu’il a communiqué
avec le demandeur au sujet de la vente de l’immeuble, en particulier
répondu à ses demandes, transmis un tableau relatif aux charges et
discuté du partage de la commission de courtage. En outre, dans plusieurs
de ces courriels, le défendeur se présente expressément en tant que
représentant de la société. De plus, Z.________Sàrl a pour but social de
mener des opérations immobilières, ce que le demandeur pouvait savoir
par la consultation du site Internet du registre du commerce. Il est au
demeurant douteux que le demandeur ait pu penser que des corporations
semi-publiques propriétaires d’un immeuble valant plus de cent millions
de francs mandatent un particulier comme courtier principal. Enfin – et
surtout - un courriel de Z.________Sàrl ne peut laisser subsister aucune
ambiguïté sur le fait que l’interlocuteur du demandeur dans le cadre
contractuel était la société Z.________Sàrl et non son associé-gérant, et sur
le fait que le demandeur le savait parfaitement; en effet, le 16 janvier
2007, Z.________Sàrl a écrit au demandeur pour l’informer que la
commission offerte par l’acheteur, de
1,5 %, se monterait à 1'590'000 francs à partager en deux, entre
Z.________Sàrl, d’une part, et le demandeur, d’autre part; il n’était donc
pas question d’une commission à verser au défendeur, et le demandeur ne
pouvait pas l’ignorer.
dd) Quant au fait que le défendeur aurait touché sur son
propre compte bancaire une partie de la commission de courtage, allégué
par le demandeur à l’appui de sa thèse, il n’est pas prouvé. Au contraire,
-
29 -
l’instruction a permis d’établir que le défendeur n’avait touché aucune
commission de courtage du fait de la vente du N.________, et que c’est
Z.________Sàrl, exclusivement, qui avait perçu à ce titre de l’acquéresse
Q.________Sàrl un montant de 513'790 francs.
c) Au vu de ce qui précède, il faut conclure que le demandeur
n’allègue ni ne prouve les éléments de fait susceptibles d’établir que le
défendeur serait personnellement partie au contrat de courtage principal
et qu’il aurait manifesté auprès de lui la volonté de conclure en son propre
nom un contrat de sous-courtage; subsidiairement, le demandeur
n’allègue ni ne prouve des éléments de fait dont il aurait pu ou dû déduire,
selon le principe de la confiance, que le défendeur agissait à titre
personnel. Au contraire, comme démontré plus haut, le demandeur ne
pouvait de bonne foi qu’inférer des circonstances que le défendeur
agissait comme représentant de Z.________Sàrl au sens de l’art. 814 al. 1
CO. Le comportement ultérieur du demandeur, notamment en procédure,
confirme que telle a du reste été son interprétation, du moins jusqu’au
stade de la réplique, écriture dans laquelle, vu l’éconduction d’instance de
Z.________Sàrl, il a dû justifier le maintien de son action contre le
défendeur seul.
En tout état de cause, le demandeur n’explique pas – et on ne
voit pas comment – concilier juridiquement l’existence d’un contrat de
courtage entre les propriétaires et un courtier (Z.________Sàrl) et un sous-
contrat entre un tiers au courtage principal (le défendeur) et un prétendu
sous-courtier (le demandeur).
d) Pour tous ces motifs, l’existence d’une relation
contractuelle entre les parties ne peut qu’être manifestement niée. La
prétention du demandeur à l’encontre du défendeur, fondée sur un
prétendu contrat, doit ainsi être rejetée.
III.a) Le demandeur fonde également ses prétentions sur la loi
contre la concurrence déloyale, plus particulièrement sur les art. 2, 5 et 9
-
30 -
LCD (loi fédérale contre la concurrence déloyale du 19 décembre 1986, RS
241). Il soutient que la commission de courtage qu'il aurait dû percevoir
sur la vente du N.________ a été indûment perçue par le défendeur en
raison de son comportement déloyal. Il lui réclame la remise de ce gain en
application de l'art. 9 al. 3 LCD.
b) aa) Aux termes de l'art. 2 LCD, est déloyal et illicite tout
comportement ou pratique commerciale qui est trompeur ou qui
contrevient de toute autre manière aux règles de la bonne foi et qui influe
sur les rapports entre concurrents ou entre fournisseurs et clients. La
clause générale de l'art. 2 LCD est concrétisée par la liste d'exemples
figurant aux art. 3 à 8 LCD (ATF 131 III 384 c. 3, JT 2005 I 434; TF
4C.431/2004 du 2 mars 2005 c. 2; Troller, Précis du droit suisse des biens
immatériels, 2
ème
éd., Bâle 2006, p. 349). Il n'est pas nécessaire de faire
appel à la clause générale si le comportement reproché tombe sous le
coup de l'une des dispositions spéciales précitées, raison pour laquelle il
convient de commencer par examiner l'applicabilité de ces dernières (ATF
133 III 431 c. 4.1, JT 2007 I 194, SJ 2007 I 562; ATF 131 III 384 c. 3, JT 2005
I 434; ATF 122 III 469 c. 8, SJ 1997 I 129; TF 4A_371/2010 du 29 octobre
2010 c. 8.1; TF 4C.431/2004 du 2 mars 2005
c. 2). Toutefois, il faut garder à l'esprit que l'énumération des clauses
spéciales n'est pas exhaustive, de sorte qu'il est possible qu'un
agissement qui n'entre pas dans les prévisions des art. 3 à 8 LCD soit tout
de même constitutif de concurrence déloyale en application de l'art. 2 LCD
(ATF 131 III 384 c. 3, JT 2005 I 434; ATF 116 II 365
c. 3b, JT 1991 I 613; TF 4C.431/2004 du 2 mars 2005 c. 2; Troller, op. cit.,
p. 346).
Selon l'art. 5 let. a LCD, agit de façon déloyale celui qui
exploite de façon indue le résultat d'un travail qui lui a été confié, par
exemple des offres, des calculs ou des plans. Pour que cette disposition
soit applicable, il faut, d'une part, que le résultat d'un travail ait été confié
à l'auteur et, d'autre part, que celui-ci l'utilise contrairement aux accords
passés, qu'il le détourne de la destination convenue. Le caractère déloyal
-
31 -
de l'acte réside dans la trahison de la confiance donnée (TF 6B_672/2012
du 19 mars 2013, c. 1.1; TF 6S.684/2001 du 18 janvier 2002 c. 1.b).
Le terme de "résultat d'un travail" couvre le résultat d'un
travail de nature préparatoire, qui se situe en amont de l'utilisation
commerciale. Peuvent constituer le résultat d'un travail des esquisses, des
études ou des concepts (TF 6B_672/2012 du 19 mars 2013 c. 1.1 et les
références citées). Un certain effort intellectuel et/ou matériel doit avoir
conduit au résultat obtenu. En revanche, la loi ne réprime pas la reprise
d'une simple idée confiée par un tiers qui n'en serait encore qu'à un stade
embryonnaire et qui, partant, nécessite encore un long travail de mise au
point (ATF 122 III 469 c. 8b; TF 6B_672/2012 du 19 mars 2013, c. 1.1 et les
références citées; Message à l'appui d'une loi fédérale contre la
concurrence déloyale, FF 1983 II, p. 1103; François Perret, La protection
des prestations in: La nouvelle loi contre la concurrence déloyale,
CEDIDAC 1988, p. 45).
bb) Pour qu'il y ait acte de concurrence déloyale, il ne suffit
pas que le comportement apparaisse déloyal au regard de la liste
d'exemples figurant aux art. 3 à 8 LCD; il faut encore, comme le montre la
définition générale de l'art. 2 LCD, qu'il influe sur les rapports entre
concurrents ou entre fournisseurs et clients; en d'autres termes, il doit
influencer le jeu de la concurrence, le fonctionnement du marché (ATF 133
III 431 c. 4.1, JT 2007 I 194, SJ 2007 I 562; ATF 131 III 384 c. 3, JT 2005 I
434; ATF 126 III 198 c. 2c/aa p. 202, SJ 2000 p. 337; TF 4C.139/2003 du
4 septembre 2003, c. 5.1 et les références citées).
Certes, il n'est pas nécessaire que l'auteur de l'acte soit lui-
même un concurrent. Il n'empêche que l'acte doit être objectivement
propre à avantager ou désavantager une entreprise dans sa lutte pour
acquérir de la clientèle, ou à accroître ou diminuer ses parts de marché.
L'acte doit être dirigé contre le jeu normal de la concurrence et propre à
exercer une influence sur le marché; il doit être objectivement apte à
influer sur la concurrence. Il n'est en revanche pas nécessaire que l'auteur
ait la volonté d'influencer l'activité économique (ATF 131 III 384 c. 3, JT
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32 -
2005 I 434; ATF 126 III 198 c. 2c/aa p. 202 et les arrêts cités, SJ 2000 p.
337; TF 4C.139/2003 du 4 septembre 2003 c. 5.1).
La LCD ne protège donc pas la bonne foi de manière générale,
mais tend seulement à garantir une concurrence loyale (ATF 126 III 198 c.
2c/aa et les arrêts cités, JT 2003 II 41; TF 4C.139/2003 du 4 septembre
2003, c. 5.1).
cc) Aux termes de l'art. 9 al. 1 LCD, celui qui, par un acte de
concurrence déloyale, subit une atteinte dans sa clientèle, son crédit ou sa
réputation professionnelle, ses affaires ou ses intérêts économiques en
général ou celui qui en est menacé, peut demander au juge de l'interdire,
si elle est imminente (let. a), de la faire cesser, si elle dure encore (let. b)
ou d'en constater le caractère illicite, si le trouble qu'elle a créé subsiste
(let. c). Il peut en outre, conformément au Code des obligations, intenter
des actions en dommages-intérêts et en réparation du tort moral, ainsi
qu'exiger la remise du gain selon les dispositions sur la gestion d'affaires
(art. 9 al. 3 LCD).
Est plus exactement visée la gestion d'affaires dite imparfaite
ou intéressée, au sens de l'art. 423 CO (TF 4A_474/2012 du 8 février 2013,
c. 4.1 et les réf. cit.; TF 4C.101/2003 du 17 juillet 2003 c. 6.2). L'art. 423
CO vise l'ingérence inadmissible dans les affaires d'autrui et en règle les
conséquences. Le gérant a la volonté de traiter l'affaire d'autrui comme la
sienne propre et de s'en approprier les profits. Il n'est pas aisé de délimiter
les contours de la notion d'usurpation de l'affaire d'autrui liée à l'art. 423
CO. La difficulté est encore accrue en cas de renvoi tel que celui prévu
notamment par l'art. 9 al. 3 LCD; il faut alors se demander jusqu'à quel
point l'acte prohibé par la législation spéciale doit répondre à la notion
d'appropriation de l'affaire d'autrui au sens de l'art. 423 CO (TF
4A_474/2012, précité). Comme exemples d'actes susceptibles de fonder
une action en remise de gain, la doctrine cite en premier lieu l'exploitation
d'une prestation d'autrui (art. 5 LCD) et la violation du secret d'affaires
(art. 6 LCD; Spitz, Haftung für Wettbewebshandlungen, in Jung (éd.),
Aktuelle Entwicklungen in Haftungsrecht, 2007, p. 247). Dans certains cas,
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33 -
il n'y a pas à proprement parler gestion de laffaire du lésé, mais atteinte à
ses affaires (Spitz, in Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb,
2010, nos 187 ss ad
art. 9 LCD; TF 4A_474/2012, précité).
L'art. 423 CO soumet à restitution les profits qui "résultent" de
la gestion intéressée. Le maître doit ainsi ramener la preuve d'un lien de
causalité entre l'usurpation de l'affaire d'autrui et les profits nets ainsi
réalisés (TF 4A_474/2012
c. 4.2).
La jurisprudence exige en outre que le gérant soit de mauvaise
foi (TF 4A_474/2012 c. 4.3 et 8.1)
c) Dans ses écritures, le demandeur a fait valoir la mise en
place d’un « stratagème », à savoir la création de Q.________Sàrl en 2007,
pour la passation de la vente en cause, et le fait que, lors de la signature
de l’acte de vente-emption et de l’acte de vente, Q.________Sàrl était
représentée par le conseil de F.________Ltd. Les ayant-droits économiques
de Q.________Sàrl seraient les mêmes que ceux de F.________Ltd. Le
montant de 513'790 fr. touché par Z.________Sàrl ne représenterait qu’une
partie de la commission de courtage totale, de 1,5 % du prix de vente, que
le défendeur aurait perçue. Dans son mémoire (cf. p. 10), le demandeur
en déduit que « le défendeur a bien agi aux côtés de sa société et est bien
débiteur à ce titre de la commission devant lui revenir sur la base des art.
5 et 9 LCD. En effet, celui qui utilise le travail d’autrui doit remettre son
gain ».
Ce faisant, le demandeur n’expose pas en quoi ni comment –
précisément –, le défendeur – à titre personnel – se serait approprié
l’affaire d’autrui au sens de l’art. 423 CO et/ou aurait exploité la prestation
d’autrui au sens de l’art. 5 LCD (ainsi que de la jurisprudence et de la
doctrine précitées : cf. supra cons. III b)cc)), à savoir celle fournie par le
demandeur dans le cadre du contrat de courtage. Certes, dans son
mémoire, il prétend que, « étrangement », ce serait juste après un contact
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34 -
qui serait intervenu entre F.________Ltd et le défendeur que la création de
Q.________Sàrl aurait été décidée (mémoire, p. 10). Mais ce fait n’est pas
allégué en procédure ni a fortiori établi. Du reste, à supposer qu’il le soit,
ce ne serait pas suffisant pour établir que le défendeur aurait commis un
acte d’usurpation, un « stratagème », justifiant la remise du gain au sens
de l’art. 9 al. 3 LCD. Quant à l’existence de liens entre les sociétés
F.________Ltd et Q.________Sàrl, ou le fait que Q.________Sàrl a été créée
pour l’occasion, ils n’impliquent encore pas l’existence d’un acte
d’usurpation de la part du défendeur.
En outre, et surtout, contrairement à ce que soutient le
demandeur, il n’est pas établi que Z.________Sàrl aurait touché une
commission plus élevée que celle de 513'790 fr. qu’elle a perçue de
Q.Sàrl, ni que le défendeur aurait touché de quelque manière que
ce soit une quelconque commission sur la vente de l’immeuble du
N.. Dans ces circonstances, le défendeur n’a donc pas pu réaliser
de gain au sens de l’art. 9 al. 3 LCD.
Par surabondance, on relèvera que, s’il y a eu un
« stratagème » entre F.________Ltd et Q.________Sàrl pour évincer le
demandeur et, ainsi, éviter de lui payer sa part de commission – ce qui
n’est pas rendu vraisemblable sur le vu des faits –, on voit mal quel aurait
été l’intérêt de Z.________Sàrl de prendre part volontairement d’une façon
ou d’une autre à ce « stratagème », et encore moins quel aurait été
l’intérêt du défendeur. En effet, la commission de courtage de
Z.________Sàrl aurait été plus élevée si le contrat de vente avait été conclu
avec F.________Ltd.
En conclusion, le demandeur n’établit pas, même au seul
degré de la vraisemblance prépondérante exigé en cette matière (TF
4A_474/2012 précité,
c. 4.2) que le défendeur a commis un acte d’usurpation au sens des art.
423 CO, 5 et 9 LCD ni qu’il a réalisé de ce fait un gain. L’action en remise
de gain de l’art. 9 al. 3 LCD ne peut ainsi qu’être rejetée.
-
35 -
IV.a) Le défendeur conclut reconventionnellement qu'il soit
constaté qu'il n'est pas le débiteur du demandeur; il requiert l'annulation
du commandement de payer qui lui a été notifié à l'instance du
demandeur.
b) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, un débiteur qui a
formé opposition à une poursuite en temps utile et dont l'opposition n'a
pas été écartée définitivement ne peut ouvrir l'action de l'art. 85a LP (loi
fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, RS 282.1), qui régit
l'annulation de la poursuite. Il en résulte pour lui un inconvénient,
particulièrement s'il a fait l'objet de poursuites injustifiées, vu la publicité
du registre des poursuites (ATF 132 III 277 c. 4.2, SJ 2006 I 293; ATF 128 III
334, JT 2002 II 76; TF 4A_399/2011 du 19 octobre 2011 c. 1.2.2). Lorsque
la poursuite demeure au stade de l'opposition sans que le créancier ouvre
action en reconnaissance de dette ou requiert la mainlevée de
l'opposition, le débiteur indûment poursuivi ne peut pas solliciter l'office
des poursuites d'impartir au créancier un délai péremptoire pour agir
(ATF 128 III 334, JT 2002 II 76; TF 4A_399/2011 du 19 octobre 2011 c.
1.2.1). Il dispose, à défaut de l'action de l'art. 85a LP, de l'action générale
en constatation de l'inexistence de la créance déduite en poursuite, dont
le jugement, s'il constate la nullité de la poursuite, permet d'empêcher la
communication de celle-ci aux tiers sur la base de l'art. 8a al. 3 let. a LP
(ATF 128 III 334, JT 2002 II 76). L'action en constatation est ouverte si la
partie demanderesse a un intérêt important et digne de protection à la
constatation immédiate de la situation de droit (ATF 136 III 102 c. 3.1, JT
2011 II 323; TF 4A_399/2011 du 19 octobre 2011 c. 1.2.2).
c) En l'espèce, la cour de céans a constaté que la créance du
demandeur, faisant l'objet de la poursuite n° [...] de l'Office des poursuite
du district de Morges-Aubonne dirigée contre le défendeur, était infondée.
Le défendeur dispose ainsi d'un intérêt suffisant à la non-communication
de cette poursuite, afin d'éviter que des tiers mettent en doute sa
solvabilité ou son crédit. Il peut dès lors légitimement exiger qu'il soit
judiciairement constaté que cette poursuite est sans fondement, de
-
36 -
manière à en empêcher la communication aux tiers par l'office des
poursuites (art. 8a al. 3 let. a LP).
V.Selon l'art. 92 al. 1 CPC-VD, des dépens sont alloués à la partie
qui obtient gain de cause. Ceux-ci comprennent principalement les frais de
justice payés par la partie, les honoraires et les déboursés de son avocat
(art. 91 let. a et
c CPC-VD). Les frais de justice englobent l'émolument de justice, ainsi que
les frais de mesures probatoires (art. 90 al. 1 CPC-VD; art. 2 aTFJC [tarif du
4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile, applicable selon
l'art. 404 al. 1 CPC et par renvoi de l'art. 99 al. 1 TFJC, tarif du 28
septembre 2010 des frais judiciaires civils, RSV 270.11.5]). Les honoraires
et les déboursés d'avocat sont fixés en l'occurrence selon les art. 2 al. 1
ch. 2, 3, 5, 19, 20 et 25, 4 al. 2, 7, et 8 aTAV (tarif du 17 juin 1986 des
honoraires d'avocat dus à titre de dépens, applicable selon l'art. 404 al. 1
CPC et par renvoi de l'art. 26 al. 2 TDC [tarif du 23 novembre 2010 des
dépens en matière civile, RSV 270.11.6]). A l'issue d'un litige, le juge doit
rechercher lequel des plaideurs gagne le procès. La partie qui a triomphé
sur le principe ou sur les principales questions litigieuses a droit à la
totalité des dépens (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 92 CPC-VD).
Obtenant gain de cause sur ses conclusions libératoires et
reconventionnelles, le défendeur a droit à de pleins dépens, à la charge du
demandeur, qu'il convient d'arrêter à 37'086 fr. 65, savoir :
a
)
30'00
0
fr
.
à titre de participation aux honoraires de
son conseil;
b
)
1'500fr
.
pour les débours de celui-ci;
c)5'586 fr
.
65en remboursement de son coupon de
justice.
-
37 -
Par ces motifs,
la Cour civile,
statuant à huis clos,
p r o n o n c e :
I. Les conclusions prises par le demandeur G.________ contre le
défendeur H.________, selon demande du 14 avril 2008, sont
rejetées.
II. La poursuite n° [...] de l'Office des poursuites du district de
Morges-Aubonne, notifiée le 23 novembre 2007 au défendeur
sur réquisition du demandeur, est sans fondement.
III. Les frais de justice sont arrêtés à 18'703 fr. 25 (dix-huit mille
sept cent trois francs et vingt-cinq centimes) pour le
demandeur et à 5'586 fr. 65 (cinq mille cinq cent huitante-six
francs et soixante-cinq centimes) pour le défendeur.
IV. Le demandeur versera au défendeur le montant de 37'086 fr.
65 (trente-sept mille huitante-six francs et soixante-cinq
centimes) à titre de dépens.
V. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
La présidente :La greffière :
F. ByrdeC. Berger
-
38 -
Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a été communiqué
aux parties le 16 mars 2015, lu et approuvé à huis clos, est notifié, par
l'envoi de photocopies, aux conseils des parties.
Les parties peuvent faire appel auprès de la Cour d'appel civile
du Tribunal cantonal dans les trente jours dès la notification du présent
jugement en déposant auprès de l'instance d'appel un appel écrit et
motivé, en deux exemplaires. La décision qui fait l'objet de l'appel doit
être jointe au dossier.
La greffière :
C. Berger