CACI xz14-019792-485/2015•Mixed procedures in lease dispute and counterclaim admissibility
CACI xz14-019792-485/2015Kantonsgericht / Zivilrekurskammer18.09.2015Partially Granted
Von Omnilex extrahiert
In a lease dispute, the appellate court held that the landlord's termination, eviction, and return-of-keys claims were subject to the simplified procedure because they fell under protection against termination. By contrast, the rent-arrears and accessory-charge claims were monetary claims governed by the ordinary procedure, since their aggregate value exceeded CHF 30,000. Because the main action therefore proceeded in ordinary procedure, the tenant's counterclaims, even those otherwise fitting simplified procedure, were inadmissible under Art. 224 CPC. The appeal was therefore granted in part, and all counterclaims were rejected as inadmissible.
Art. 243 al. 2 let. c, Art. 90, 93 and 224 CPC; procedure applicable in lease disputes combining termination, eviction and monetary claims. The concept of protection against termination is to be construed broadly and covers actions for declaration of validity of notice, eviction and restitution of premises, irrespective of value (consid. 3.2.1, 3.3.1). Monetary claims for rent arrears and accessory charges are assessed by aggregation under Art. 93 CPC and fall under the ordinary procedure once the statutory threshold is exceeded. Under Art. 90 CPC, claims subject to different procedures may not be cumulated. A counterclaim is admissible only if the procedure applicable to the main action also applies to it; if the main action is governed by the ordinary procedure, counterclaims that would otherwise belong to simplified procedure are inadmissible (consid. 3.2.2, 3.3.2).
1103 TRIBUNAL CANTONAL XZ.14.019792-150933 485 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 18 septembre 2015
Composition : M. C O L O M B I N I , président M.Battistolo et Mme Crittin Dayen, juges Greffier :MmeLogoz
Art. 90, 93 al. 1, 224 al. 1, 237 al. 1, 243 al. 1 et al. 2 let. c, 308 al. 1 let. a CPC Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par S., à Sainte-Croix, défenderesse, et l’appel joint interjeté par H., à Jouxtens-Mézery, demandeur, contre la décision incidente rendue le 2 février 2015 par le Tribunal des baux dans la cause les divisant, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par décision du 2 février 2015, adressée pour notification aux parties le même jour, le Tribunal des baux a déclaré recevables, sous l’angle de l’unicité de la procédure applicable, les conclusions prises par le demandeur H.________ au pied de son acte du 2 mai 2014 et les conclusions prises par la défenderesse S.________ au pied de son acte du 17 novembre 2014. En droit, les premiers juges ont retenu que la procédure portait sur quatre objets, à savoir la nullité du loyer initial (ou des loyers initiaux) et ses conséquences pécuniaires, l’adaptation du loyer en raison des défauts de l’objet loué, l’obligation pour la partie locataire de supporter des frais accessoires en sus du loyer net et enfin la restitution des locaux. Ils ont considéré que le premier de ces objets était soumis à la procédure simplifiée ratione materiae, dans la mesure où la question de la nullité du loyer initial (art. 270 al. 2 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]) relevait manifestement de la protection contre les loyers abusifs (art. 243 al. 2 let. c CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272), et que la procédure applicable aux autres objets devait être déterminée ratione valoris (art. 243 al. 2 let. c CPC a contrario). Dès lors que la défenderesse s’était contentée de conclure au rejet des conclusions principales, sans prendre des conclusions reconventionnelles relatives à l’invalidité du congé ordinaire qui lui avait été notifié, les premiers juges ont retenu que la valeur des conclusions du demandeur concernant la fin du bail et la restitution des locaux correspondait à la valeur de l’usage des locaux pendant la durée probable de la procédure d’expulsion, estimée à 15 mois, à savoir 27'000 fr. (15 x 1'800 fr.). Les conclusions du demandeur relatives aux frais accessoires se montant à 1'650 fr., il y avait donc lieu de retenir que la valeur litigieuse de ses conclusions qui ne concernaient pas le paiement du loyer net s’élevait à 28'650 fr. (art. 93 al. 1 CPC) et qu’elles relevaient de la procédure simplifiée, celles-ci s’avérant inférieures à 30'000 fr. (art. 243 al. 1 CPC). Quant aux conclusions de la défenderesse relatives aux objets autres que la contestation du loyer
3 - initial et la restitution des parts de celui-ci payées en trop, elles avaient également une valeur litigieuse déterminant l’application de la procédure simplifiée, dès lors que la valeur litigieuse de sa prétention concernant les défauts de la chose louée se montait à 3'300 fr. (addition des loyers des mois de janvier à avril 2010, soit 400 fr. + 600 fr. + 800 fr. + 1'500 fr.) et que celle relative aux frais accessoires tendait au paiement d’un montant de 4'800 fr., soit une valeur litigieuse totale de 8'100 francs. En définitive, l’ensemble des prétentions des parties devait être soumis à la procédure simplifiée, la demande principale s’avérant conforme à l’art. 90 let. b CPC et la demande reconventionnelle conforme à l’art. 224 al. 1 CPC. B.Par acte du 5 mars 2015, S.________ a fait appel de ce jugement en concluant, sous suite de frais et dépens, à la réforme de la décision prise le 2 février 2015 par le Tribunal des baux en ce sens que les conclusions II et III prises par le demandeur au pied de sa demande du 2 mai 2014 sont déclarées irrecevables. A titre subsidiaire, elle a conclu à la réforme de la décision en ce sens que les conclusions I, IV, V, et VI prises au pied de cette demande ainsi que les conclusions reconventionnelles prises par la défenderesse au pied de sa réponse du 17 novembre 2014 sont déclarées irrecevables. A titre plus subsidiaire, elle a conclu à l’annulation de la décision. Dans sa réponse du 8 juin 2015, H.________ a conclu au rejet de l’appel et a formé un appel joint concluant à la réforme de la décision du 2 février 2015 en ce sens que la procédure ordinaire est applicable, les conclusions I à VI prises par celui-ci au pied de sa demande du 2 mai 2014 étant recevables et les conclusions reconventionnelles I à VII prises par S.________ au pied de sa réponse et demande reconventionnelle du 17 novembre 2014 étant irrecevables. Subsidiairement à cette conclusion sur appel joint, il a conclu à la réforme de la décision en ce sens que les conclusions I à VI prises par H.________ au pied de sa demande du 2 mai 2014 ainsi que les conclusions reconventionnelles V et VII prises par S.________ au pied de sa réponse et demande reconventionnelle du 17
4 - novembre 2014 sont recevables, les conclusions reconventionnelles I, II, III, IV, et VI étant irrecevables. Le 14 septembre 2015, S.________ a déposé une réponse sur l’appel joint interjeté le 8 juin 2015, en concluant à son rejet.
5 - C.Les faits nécessaires à l’examen de la cause sont le suivants :
1.1.Aux termes de l’art. 308 al. 1 let. a CPC, l'appel est recevable contre les décisions finales, au sens de l’art. 236 CPC, et contre les décisions incidentes, au sens de l’art. 237 CPC, rendues en première instance. Par décision incidente, il faut entendre, conformément à l’art. 237 al. 1 CPC, la décision rendue à titre incident ou préjudiciel lorsque l'instance de recours pourrait prendre une décision contraire qui mettrait fin au procès et permettrait de réaliser une économie de temps ou de frais appréciable (CACI, 5 février 2013/76 c. 1.1.1). Dans les causes patrimoniales, l’appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité précédente dépasse 10'000 francs (art. 308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 CPC).
1.2En l’espèce, la décision attaquée doit être qualifiée d’incidente, puisque l’admission de l’appel et/ou de l’appel joint aurait pour conséquence de rendre irrecevables tout ou partie des conclusions de la demande principale du 2 mai 2014 et/ou celles de la demande reconventionnelle du 2 mai 2014. La valeur litigieuse est supérieure à 10'000 francs, de sorte que la voie de l’appel est ouverte. Formé en temps
2.L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 115, spéc. p. 134). Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Tappy, op. cit., p. 135). 3. 3.1L’appelante et intimée par voie de jonction fait valoir que les conclusions I, IV, V et VI de la demande principale, tendant à ce que le Tribunal des baux constate que le contrat de bail à loyer a pris fin au plus tard le 1 er octobre 2013 et à ce que l’expulsion de la locataire et la restitution des locaux au bailleur soient ordonnées, sont soumises à la procédure simplifiée en vertu de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, et non pas en raison d’une valeur litigieuse inférieure à 30’000 fr. comme l’ont retenu les premiers juges. Les conclusions II et III de la demande du 2 mai 2014, tendant au paiement de différents montants, à savoir 72'600 fr. à titre d’arriéré de loyer, respectivement d’indemnité pour occupation illicite (II), et 1'650 fr. à titre de paiements de frais accessoires (III), n’entrent en revanche pas dans le champ d’application de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, dès lors qu’elles ne relèvent pas de la protection contre les congés. Il s’ensuit que, conformément à l’art. 93 al. 1 CPC, les premiers juges auraient dû, pour déterminer la valeur litigieuse, additionner aux prétentions résultant de la conclusion II, qu’ils ont omis de prendre en considération, celles résultant de la conclusion III, et retenir que la procédure ordinaire était applicable ratione valoris à ces conclusions, dès lors que la valeur
11 - litigieuse s’avérait supérieure à 30'000 francs (art. 243 al. 1 CPC). Au vu de ce qui précède, les premiers juges ne pouvaient retenir que la procédure simplifiée était applicable à l’ensembles des conclusions principales et reconventionnelles prises par les parties. L’appelante et intimée par voie de jonction demande dès lors la réforme de la décision querellée en ce sens que les conclusions II et III de la demande du 2 février 2015 sont déclarées irrecevables, subsidiairement en ce sens que les conclusions I, IV, V et VI de la demande et les conclusions reconventionnelles prises au pied de la réponse du 17 novembre 2014 sont déclarées irrecevables. Dans son appel joint, l’intimé fait valoir que les conclusions I, IV, V et VI d’une part, et les conclusions II et III d’autre part, ne relèvent pas d’une procédure spéciale au sens de l’art. 243 al. 2 let. c ou de l’art. 250 al. 1 let. b CPC. Il soutient en particulier que lorsque, comme en l’espèce, seule la question de la validité du congé ordinaire (conclusion I) se pose à titre préjudiciel dans le cadre d’une procédure d’expulsion (conclusions IV, V et VI), on ne peut admettre que le congé est contesté au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, cette situation n’étant pas assimilable au cas où le bailleur prend à titre reconventionnel des conclusions en constatation de la validité du congé et en expulsion du locataire dans le cadre d’une procédure en annulation dudit congé. Il s’ensuit que la procédure applicable aux conclusions prises au pied de la demande du 2 mai 2014 doit se déterminer en fonction de la valeur litigieuse qu’elles représentent, la procédure ordinaire s’avérant en l’occurrence applicable dès lors que les prétentions cumulées de la demande dépassent largement le seuil de 30'000 francs. En ce qui concerne la procédure applicable aux conclusions reconventionnelles, l’intimé fait valoir qu’hormis les conclusions n° V et VII, les autres conclusions prises au pied de la réponse du 17 novembre 2014 sont soumises ratione materiae à la procédure simplifiée en vertu de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, dès lors qu’elles relèvent de la protection contre les loyers abusifs. Le cumul des conclusions reconventionnelles soumises ratione materiae à la procédure simplifiée avec des conclusions soumises à la procédure ordinaire étant
12 - interdit par l’art. 90 CPC, les conclusions reconventionnelles I, II, III, IV et VI sont manifestement irrecevables 3.2 3.2.1Aux termes de l’art. 243 al. 1 CPC, la procédure simplifiée s’applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30’000 francs. Elle s’applique, quelle que soit la valeur litigieuse, aux litiges portant notamment sur des baux à loyer ou à ferme d’habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme (art. 243 al. 2 let. c CPC). La notion de protection en matière de congés figurant à l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acception large et englober non seulement les procédures en annulation, mais également celles en constatation de l'inefficacité ou de la nullité du congé, respectivement en constatation de la validité de ce dernier et en expulsion, que cette procédure ait été entamée par le locataire ou par le bailleur. La procédure en constatation de la validité du congé et en évacuation de la bailleresse doit dès lors être soumise à la procédure simplifiée quelle que soit la valeur litigieuse (JT 2012 III 17 = CdB 2012 p. 31, note approbatrice Conod; cf. Conod, Procédure applicable en matière d’expulsion en cas de contestation de la résiliation par le locataire, Newsletter Bail.ch mai 2012). 3.2.2Selon l’art. 90 CPC, le demandeur peut réunir dans la même action plusieurs prétentions contre le même défendeur pour autant que le même tribunal soit compétent à raison de la matière (let. a) et qu’elles soient soumises à la même procédure (let. b). L'art. 90 CPC interdit seulement de réunir des prétentions relevant de juridictions ou de procédures différentes pour d'autres raisons que la valeur litigieuse, en prohibant par exemple la réunion de conclusions relevant d’une juridiction cantonale unique selon l’art. 5 CPC avec des conclusions relevant des tribunaux inférieurs ou des conclusions relevant de la procédure ordinaire avec des conclusions soumises selon l’art. 243 CPC à la procédure
13 - simplifiée indépendamment de ladite valeur (JT 2012 III 12; Tappy/Novier, La procédure de conciliation et la médiation dans le Code procédure civile suisse [art. 197 à 218 CPC], cours de formation Codex-OJV, p. 6 note infrapaginale 33; Bohnet, CPC commenté, Bâle 2011, n. 9 ad art. 90 CPC; Füllemann, Schweizerischen Zivilprozessordnung Kommentar, Brunner/Gasser/Schwander Hrsg, 2011, n. 6 ad art. 90 CPC). En cas de cumul de prétentions entre les mêmes parties, la valeur litigieuse correspond au total desdites prétentions, à moins qu’elles ne s’excluent (art. 93 al. 1 CPC). L’art. 224 al. 1 CPC prévoit que la demande reconventionnelle n’est admissible que si la procédure de la demande principale lui est applicable. Ainsi, si la demande principale est soumise à la procédure simplifiée, une demande reconventionnelle soumise à la procédure ordinaire ne peut être introduite (Message relatif au Code de procédure civile suisse du 28 juin 2006, FF 2006 VII p. 6947). Cette règle est destinée à éviter des difficultés pouvant résulter de l’application simultanée de deux procédures distinctes dans un même procès, ou d’une attraction qui pourrait faire perdre à un plaideur le bénéfice d’une procédure simple ou destinée à sauvegarder les intérêts d’une partie réputée faible (JT 2013 III 73). En vertu de l’art. 219 CPC, cette disposition est également applicable à la procédure simplifiée.
3.3En l’espèce, il convient en premier lieu de déterminer la procédure applicable aux conclusions principales, puis d’examiner si les conclusions reconventionnelles respectent les conditions de l’art. 224 CPC. 3.3.1La question de la notion de protection en matière de congé figurant à l’art. 243 al. 2 CPC, discutée en doctrine, a été tranchée par la jurisprudence vaudoise qui a considéré qu’il n’y avait pas lieu de limiter cette notion aux procès introduits sur la base des articles du chapitre III du titre 8ème du CO et qu’elle devait recevoir une acception large et englober notamment les procédures en constatation de la validité du congé et en expulsion. La cour de céans a notamment retenu que rien ne justifiait de traiter différemment le cas où le locataire contestait la validité
14 - du congé dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO ou agissait en constatation de l'inefficacité ou de la nullité du congé et celui où le bailleur prenait l'initiative de la procédure en évacuation. S’il est vrai que le locataire, qui a contesté les conclusions en constatation de la validité du congé ordinaire et en expulsion, n’a pas pris de conclusions reconventionnelles relatives à l’invalidité du congé ordinaire, l’examen préalable de la validité du congé doit intervenir dans tous les cas, l’inefficacité ou la nullité du congé devant être relevée d’office par le juge (JT 2012 III 17, 22). Il appartiendra, cas échéant, au Tribunal fédéral de trancher définitivement cette question, laissée ouverte jusqu’ici par notre Haute Cour. Il s’ensuit que, conformément à l’art. 243 al. 2 let. c CPC, les conclusions I, IV, V et VI de la demande, tendant à la constatation de la fin du bail, à l’expulsion du locataire et à la restitution des locaux, doivent être soumises ratione materiae à la procédure simplifiée, quelle que soit leur valeur litigieuse. Quant aux conclusions principales II et III, tendant à la condamnation de l’appelante au paiement de différents montants au titre d’arriérés de loyers, respectivement d’indemnité pour occupation illicite, à hauteur de 72'600 fr., et de frais accessoires, à hauteur de 1'650 fr., il y a lieu de calculer la valeur litigieuse en additionnant les prétentions réclamées (art. 93 al. 1 CPC). Dans leur calcul, les premiers juges ont assimilé les conclusions en expulsion à la conclusion II, retenant que la valeur litigieuse correspondait à la valeur d’usage des locaux pendant la procédure d’expulsion, estimée à 27'000 francs. Or la conclusion II ne concerne pas le paiement des loyers à venir, mais les prétentions échues au moment du dépôt de la demande, que le demandeur réclame à hauteur de 72'600 fr. (cf. allégué n° 34). Il s’ensuit, comme le soutiennent à juste titre l’appelante et l’appelant par voie de jonction, que la procédure ordinaire doit s’appliquer aux conclusions II et III de la demande, la valeur litigieuse s’avérant sans conteste supérieure à 30'000 francs. Dans la mesure où l’appelant par voie de jonction a ouvert action en procédure ordinaire, par le dépôt d’une demande conforme aux prescriptions de l’art. 221 CPC, il y a lieu de déclarer recevables les
15 - conclusions II et III de la demande, qui relèvent d’une telle procédure, les autres conclusions, qui relèvent ratione materiae de la procédure simplifiée, devant être déclarées irrecevables en application de l’art. 90 CPC. 3.3.2S’agissant des conclusions reconventionnelles, relatives d’une part à la nullité des loyers initiaux et ses conséquences pécuniaires (conclusions I à IV et VI), d’autre part à l’adaptation du loyer en raison des défauts de la chose louée et à l’obligation pour la partie locataire de supporter des frais accessoires en sus du loyer net (conclusions V et VII), on retiendra qu’en application de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée doit s’appliquer ratione materiae aux conclusions I à IV et VI, qui relèvent de la protection contre les loyers abusifs, les conclusions V et VII relevant également de la procédure simplifiée en vertu de la valeur litigieuse qu’elles représentent, à savoir 3’300 fr. pour la première et 4'800 fr. pour la seconde. L’appréciation des premiers juges peut ainsi être confirmée sur ce point. Dès lors que la procédure ordinaire s’applique à la demande principale, il y a lieu de prononcer l’irrecevabilité de l’ensemble des conclusions reconventionnelles, conformément à l’art. 224 al. 1 CPC, qu’elles relèvent de la procédure simplifiée ratione valoris ou ratione materiae. La réunion par le cumul objectif d’actions de toutes les prétentions du demandeur à l’égard de la défenderesse s’avérant en l’espèce irréalisable, le demandeur étant renvoyé à agir en procédure simplifiée en ce qui concerne ses conclusions tendant au constat de la validité du congé ordinaire, à la restitution des locaux et à l’expulsion du locataire, il n’y a pas lieu en l’occurrence d’envisager une éventuelle scission des conclusions reconventionnelles qui pourraient suivre la demande principale selon qu’elles relèveraient de la procédure simplifiée ratione valoris ou ratione materie. Du reste, une telle hypothèse n’apparaît que dans les conclusions subsidiaires de l’appel joint, l’appelant par voie de jonction ayant conclu à titre principal à l’irrecevabilité de l’ensemble des conclusions reconventionnelles.
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4.1Au de ce qui précède, l’appel principal doit être admis dans ses conclusions subsidiaires et l’appel joint partiellement admis, en ce sens que les conclusions II et III de la demande déposée le 2 mai 2014 sont recevables, les autres conclusions de la demande et les conclusions I à VII de la demande reconventionnelle déposée le 17 novembre 2014 étant irrecevables. 4.2Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'742 fr. pour l’appel et à 3'105 fr. pour l’appel joint (art. 62 al. 1 et 66 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’intimé et appelant par voie de jonction H., dès lors que l’appel principal est entièrement admis et que si l’appel joint est partiellement admis, il s’agit là d’une forme d’acquiescement partiel aux conclusions de la partie adverse. Il versera dès lors à l’appelante et intimée par voie de jonction S. le montant de 1'742 fr. à titre de restitution d’avance de frais (art. 122 al. 1 let. c CPC). 4.3L’intimé et appelant par voie de jonction H.________ versera à l’appelante et intimée par voie de jonction S.________ des dépens de deuxième instance, qui seront arrêtés à 3'000 fr., compte tenu de l’importance de la cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail et du temps nécessaire pour la conduite de la procédure (art. 3 et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]) Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, p r o n o n c e : I. L’appel principal est admis. II. L’appel joint est partiellement admis.
17 - III. Il est statué à nouveau comme il suit : I. Les conclusions II et III de la demande déposée le 2 mai 2014 par H.________ à l’encontre de S.________ sont recevables, les autres conclusions de la demande étant irrecevables. II. Les conclusions I à VII de la demande reconventionnelle déposée le 17 novembre 2014 par S.________ à l’encontre d’H.________ sont irrecevables. III. Les frais de la décision incidente seront fixés et répartis dans la décision finale. IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'847 fr. (quatre mille huit cent quarante-sept francs), sont mis à la charge de l’intimé et appelant par voie de jonction H.. V. L’intimé et appelant par voie de jonction H. doit verser à l’appelante et intimée par voie de jonction S.________ la somme de 4'742 fr. (quatre mille sept cent quarante deux francs) à titre de dépens et de restitution d’avance de frais de deuxième instance. VI. L’arrêt est exécutoire. Le président : Le greffier :
18 - Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -Me César Montalto (pour S.), -Me Jean-Marc Reymond (pour H.). La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Présidente du Tribunal des baux. Le greffier :
Von Omnilex extrahiert
Which procedure applied to the landlord's claims for termination, eviction, and return of keys/locales?
These claims fell under the simplified procedure as matters of protection against termination, regardless of value.
The notion of protection against termination under Art. 243 al. 2 let. c CPC is broad and includes actions for declaration of validity of notice and eviction.
Which procedure applied to the landlord's monetary claims for rent arrears and accessory charges?
These claims were subject to the ordinary procedure because their combined value exceeded CHF 30,000.
The court had to aggregate the monetary claims under Art. 93 CPC; the first instance wrongly excluded the rent arrears from the valuation.
Were the tenant's counterclaims admissible against a main action governed by the ordinary procedure?
No. Because the main action was subject to the ordinary procedure, the counterclaims were inadmissible under Art. 224 CPC, even if some of them would otherwise fit the simplified procedure.
A counterclaim is admissible only if the procedure of the main action applies to it; the joinder of ordinary and simplified procedures in the same process is not allowed.
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