Présidence de M. C O L O M B I N I , président
Juges:MmesCharif Feller et Courbat
Greffière:MmeHuser
Art. 256 al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par G.________, à [...]
(VS), demandeur, contre le jugement rendu le 26 avril 2013 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelant d’avec I.________AG, p.a.
J.________SA à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal voit :
mai 2009.
II.Le montant de 250'768 fr. 80 consigné par le demandeur sur le
compte de consignation de loyer de la [...] No [...], agence de [...], est libéré
entièrement en faveur du demandeur. »
G.________ a également conclu subsidiairement à ce que le
jugement attaqué soit annulé et la cause renvoyée au Tribunal des baux
pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Il a requis, à titre de
mesure d’instruction, la mise en œuvre d’une expertise tendant à
déterminer, d’une part, la valeur du fonds de commerce au 1
er
novembre
2008 et actuellement du cabaret W.________ et, d’autre part, la viabilité
d’un établissement du même type avec une capacité réduite de 150 à 50
personnes, personnel compris.
C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1.Le demandeur G.________ et la défenderesse I.________AG
(anciennement S.SA) ont signé les 21 et 23 février 1979 un contrat
de bail à loyer pour locaux commerciaux à l’usage d’un « Etablissement
public/Restaurant bar-dancing » sous l’enseigne de « W. »,
comprenant un restaurant bar-dancing de 150 places selon patente, avec
économat, vestiaire et lavabos pour le personnel, un local séparé sur
l’étage et une pièce indépendante sise deux étages en-dessous, de même
qu’une cave et un galetas, le tout situé dans un immeuble sis [...], à [...].
Le bail a débuté le 1
er
mai 1979 pour se terminer le 30
septembre 1985, étant précisé que, sauf avis de résiliation donné par l’une
octobre 1985.
Le loyer mensuel net prévu par les parties se montait à 6'370
fr., plus un acompte de chauffage de 350 fr. et un forfait d’eau chaude de
20 fr., soit un total de 6'740 francs.
L’art. 5 du bail intitulé « Transformations » mentionne ce qui
suit :
« Le locataire peut adapter les locaux loués aux besoins de son activité
professionnelle prévue dans le bail avec l’assentiment écrit du propriétaire, qui
peut requérir une garantie pour le paiement des travaux prévus.
Il lui soumettra préalablement les plans et projets de transformations par lettre
recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire est tenu de se
déterminer au plus tôt, par écrit. Le délai pour ce faire est de 60 jours au
maximum, cas de force majeure réservé. Les modifications, améliorations ou
réparations ne doivent pas compromettre la sécurité, la salubrité, l’esthétique et
la valeur du bâtiment. Elles doivent en outre être en accord avec les prescriptions
réglementaires ou administratives officielles. »
L’art. 11 du bail, qui a trait à l’utilisation des locaux prévoit ce
qui suit :
« Le locataire s’engage notamment :
a) à exploiter le commerce convenablement et à maintenir son exploitation
jusqu’à la fin du bail ; en cas d’impossibilité de la continuer, soit par sa faute ou
sa négligence, soit par décision administrative le concernant, le contrat peut être
résilié par le propriétaire en tout temps. Le propriétaire pourra exiger un
dédommagement équitable, le locataire n’ayant droit à aucune indemnité.
(...)
c) à entretenir et à renouveler son matériel d’exploitation (...) ;
d) à prendre à sa charge les contrats d’abonnements relatifs à l’entretien et au
nettoyage des installations dont il a l’usage exclusif et l’énergie consommée par
ces installations : ventilation, ascenseur, porte automatique, armoire frigorifique,
chauffage, brûleur, citerne, etc. »
-
5 -
L’art. 21 du contrat renvoie à l’annexe intitulée « Dispositions
particulières au bail établi entre la S.SA et Monsieur G. le
21 février 1979 » dont l’art. 2 stipule ce qui suit :
« Le locataire reprend les locaux de son prédécesseur transformés par ce dernier
en un restaurant-bar-dancing. Le locataire s'engage à entretenir à ses frais le
restaurant et les locaux annexes, les installations ainsi que la peinture des
plafonds, la tapisserie, etc.
Le propriétaire versera une indemnité forfaitaire de Fr. 300'000.-- (trois cent mille
francs) pour les cas où il ne permettrait pas au locataire d'exercer l'option de la
prolongation du bail jusqu'en 1990. Elle est exigible à l'échéance du bail à savoir
le 30 septembre 1985. Par le versement de ces 300'000.--, tous les
aménagements et équipements installés par le prédécesseur du locataire
appartiendront au propriétaire, le locataire demeurant propriétaire lui-même des
aménagements et équipements qu'il a installés pendant la durée du bail, à
l'exception de ceux qui sont uniquement un remplacement des aménagements et
équipements installés par le prédécesseur du locataire.
En outre, si l'option est exercée, le propriétaire s'engage à rembourser au
locataire, à l'échéance du 30 septembre 1990, si le bail n'est pas prolongé au-
delà de cette date, la moitié des frais de transformation ou de rénovation de
l'établissement qu'il aura entrepris éventuellement après le 1
er
octobre 1985, à
concurrence d'un montant total de Fr. 150'000.-- (cent cinquante mille francs)
(soit pour un montant total de rénovations et de transformations de Fr. 300'000.--
(trois cent mille francs) en tout).
En complément de l'article 7 du contrat de location il est précisé que si l'option
de prolongation après le 30 septembre 1985 a été exercée et si après cette date
le locataire cède son bail, le bailleur versera au nouveau locataire à l'échéance
du 30 septembre 1990 une indemnité égale à la moitié du prix de la reprise de
l'établissement, à concurrence d'un montant maximum de Fr. 150'000.-- (cent
cinquante mille francs), au cas où le bail n'est pas prolongé au-delà du 30
septembre 1990. »
L’article 3 de l’annexe a la teneur suivante :
« Le locataire a connaissance des servitudes de l’immeuble sis [...] à [...],
décrétées par la Ville de [...], qui peut exiger, à partir du 31 décembre 1980, la
démolition de la partie arrière du bâtiment. Au cas où la ville de [...] devrait (sic)
faire usage de son droit, le preneur se déclare d’accord d’annuler le contrat, sans
aucune indemnisation résultant de la modification de l’article 1 du contrat de
location. La convention signée avec la ville de [...] fait partie intégrante de ce
bail. »
L'article 5 de l'annexe a le contenu suivant:
« Le locataire s'engage à entreprendre à ses frais les démarches utiles à
l'obtention de toutes les autorisations nécessaires pour l'exploitation du
restaurant-bar-dancing, et à respecter strictement les règlements applicables,
par exemple ceux du service du feu ou d'hygiène, ceux des assurances, ceux du
-
6 -
Département de Justice et de Police, etc. Si ses agissements sont contraires aux
règlements précités, le locataire verra son bail immédiatement résilié par le
propriétaire, qui aura le droit de demander une indemnisation. »
2.Parallèlement au contrat de bail conclu en 1979, le demandeur
a conclu une convention de vente de fonds de commerce avec l’ancien
propriétaire [...] signée les 22 et 23 février 1979, par laquelle le premier a
racheté au second le fonds de commerce du dancing-cabaret night-club
exploité dans l’immeuble sis [...] à [...] pour le prix de 500'000 fr.,
comprenant l’agencement et les installations dans les locaux
commerciaux, le mobilier des studios et chambre indépendante dans leur
état au moment de la signature de la convention.
3.Le demandeur et la défenderesse ont signé les 23 et 29
novembre 2001 un nouveau contrat de bail à loyer pour surfaces
commerciales portant sur les mêmes locaux que ceux qui avaient fait
l’objet du contrat de bail signé en 1979.
Selon le descriptif figurant dans le contrat, l’objet du bail
consiste dans des locaux répartis sur quatre niveaux, soit un restaurant-
cabaret d’environ 272 m
2
, loges, office, régie, local de rangement,
toilettes hommes et dames, hall d’entrée avec vestiaire et cabine
téléphonique, couloir d’entrée avec escaliers et vitrines, deux bureaux
avec cuisine et douche situés au 1
er
étage, un appartement de deux
pièces (hall, cuisine et douche/wc) sis à l’étage d’en-dessus, un local
économat et un local buanderie situés deux étages en-dessous, ainsi
qu’une cave se trouvant trois étages en-dessous.
Le bail prenait effet le 1
er
novembre 2001 pour se terminer le
31 octobre 2011, avec un droit d’option jusqu’au 30 novembre 2016 en
faveur du locataire à exercer jusqu’au 31 octobre 2010.
Le loyer mensuel net convenu initialement s’élevait à 10'121
fr., plus 505 fr. d’acompte de chauffage et 30 fr. de forfait pour l’eau
chaude, soit un total de 10'656 francs.
-
7 -
Le chiffre 7 du bail intitulé « Servitudes » a la teneur suivante :
« Le locataire a connaissance des servitudes de l’immeuble sis [...] à [...],
décrétées par la Ville de [...], qui peut exiger, à partir du 31 décembre 1980, la
démolition de la partie arrière du bâtiment. Au cas où la Ville de [...] devait faire
usage de son droit, le preneur se déclare d’accord de poursuivre le contrat sans
aucune diminution de loyer résultant de la modification de l’article 1 du contrat
de location. Les travaux d’alignement du mur seront supportés par le propriétaire
et les travaux d’aménagements intérieurs par le locataire. »
Selon le chiffre 8 du contrat, l’annexe intitulée «Dispositions
particulières » fait partie intégrante du bail, laquelle contient notamment
les clauses suivantes :
« 5. Entretien et usage de la chose louée
L'entretien et les petites réparations de l'objet loué sont à la charge du locataire,
conformément aux dispositions de l'art. 229 CO. Font exception, les parties de
construction et les installations destinées à l'usage commun.
(...)
Le locataire se charge d'obtenir toutes les autorisations officielles nécessaires à
l'utilisation des locaux commerciaux qui lui sont loués et il en assume les frais.
-
9 -
à 13'700 fr., soit 9'700 fr. au titre de remboursement des loyers relatifs au
loyer principal et des accessoires éventuels dus au bailleur et 4'000 fr. de
redevance pour la location des éléments commerciaux. Ce contrat a pris
fin le 30 avril 2009 selon accord entre les cocontractants.
5.En date du 9 février 2009, la conseil de l’époque du
demandeur s’est adressé à la gérance J.________SA (ci-après : la gérance)
en lui indiquant que les activités de cabaret devenaient de plus en plus
difficiles à exercer en raison des modifications législatives, que dès lors la
société W.SA s’apprêtait à remettre son fonds de commerce à un
tiers dénommé [...] qui envisageait de reprendre le bail du local
commercial (sans les appartements) et de transformer le cabaret
W. en une discothèque de luxe ou un établissement de
divertissement « afterwork », cet accord étant toutefois lié à la remise en
conformité par le propriétaire de la ventilation, du système électrique et
des issues de secours.
Le 10 mars 2009, le locataire, par l’intermédiaire de son
conseil, a mis la bailleresse en demeure de procéder à ces réparations
dans un délai de 30 jours, en indiquant qu’à défaut son client consignerait
les loyers à venir.
6.Le changement d’exploitant intervenu du fait de la sous-
location par le demandeur de son établissement dès le 1
er
novembre 2008
a entraîné un réexamen par les autorités administratives compétentes des
conditions posées dans le cadre de la licence d’établissement octroyée
pour le cabaret en cause. Celui-ci était jusque là au bénéfice d’une licence
pour « night-club avec restauration » fixant la capacité d’accueil à 150
personnes valable du 1
er
février 2007 jusqu’au 31 janvier 2012,
comprenant une autorisation d’exercer délivrée à [...] et une autorisation
d’exploiter au nom de « W.SA». Elle a été remplacée par une
licence pour « night-club avec restauration » délivrée le 9 mars 2009 pour
prendre effet le 1
er
novembre 2008 et comprenant une autorisation
d’exercer délivrée à M. et une autorisation d’exploiter au nom de
« [...] Sàrl ». Cette licence n’a été accordée que provisoirement jusqu’au
-
10 -
31 juillet 2009 dans l’attente d’une attestation concernant la ventilation.
Par ailleurs, elle limitait la capacité d’accueil de l’établissement à 50
personnes, y compris le personnel, compte tenu du fait que celui-ci ne
disposait que d’une seule issue de secours, selon un contrôle effectué par
l’Etablissement cantonal d’assurance contre l’incendie et les éléments
naturels (ECA).
En date du 12 mars 2009, le demandeur a adressé à la
gérance une copie de la licence précitée en attirant son attention, d’une
part, sur le fait que l’absence d’issues de secours ne permettait d’accueillir
que 50 personnes, personnel compris, soit 37 clients, ce qui entraînait une
diminution très considérable du potentiel locatif, et, d’autre part, sur le fait
que la ventilation devait impérativement être mise en état pour que la
licence puisse être poursuivie au-delà du 31 juillet 2009.
Le demandeur a ouvert un compte de consignation de loyers
auprès de la [...] le 11 mai 2009 et y a versé jusqu’au mois de juin 2011 un
montant total de 250'768 fr. 80, soit 25 fois la quote-part du loyer mensuel
dû pour le cabaret à hauteur de 9'732 fr. et une fois le 29 juin 2009 un
montant de 7'468 fr. 80, le solde dû pour le mois de juillet 2009 par 2'263
fr. 20 ayant été réglé à l’Office des poursuites. Il a versé parallèlement en
mains de la bailleresse la quote-part de loyer due pour l’appartement
compris dans le bail à hauteur de 1'744 fr. par mois.
Par formule officielle, la défenderesse a résilié le bail en
application de l’article 257d CO pour défaut de paiement du loyer avec
effet au 30 juin 2009.
Le cabaret n’a plus été exploité depuis le 1
er
mai 2009.
7.Par demande adressée le 29 janvier 2010 au Tribunal des
baux, G.________ a pris les conclusions suivantes :
-
11 -
« I. I.AG est la débitrice de G. et lui doit immédiat
paiement du montant de Fr. 300'000.-- (trois cent mille francs) avec intérêts à 7%
du 1
er
mai 2009.
II.Depuis le 1
er
mai 2009, le loyer payé pour l'établissement public
W.________ sis [...] à [...], est réduit de Fr. 9'732.-- par mois, ceci jusqu'à
rétablissement complet des conditions d'exploitation du bâtiment, à savoir
réparation de l'installation électrique, de la ventilation et mise en conformité des
issues de secours. Les loyers consignés sont déconsignés en faveur du locataire.
III.La notification de résiliation de bail du 30 avril 2009 est purement et
simplement annulée, comme contraire aux règles de la bonne foi. »
La défenderesse a déposé une réponse le 5 février 2010 au
pied de laquelle elle a pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et
dépens:
« I. Les conclusions Nos I. à III. De la requête du 29 janvier 2010, sont rejetées
dans la mesure où elles sont recevables (contestation portant sur le principe
et la quotité).
Reconventionnellement:
II.L'intégralité des loyers consignés par le requérant sont déconsignés en
faveur de la défenderesse. »
En date du 9 février 2010, la Présidente du Tribunal des baux a
transmis la conclusion n° III de la requête du demandeur au juge de paix,
dès lors que ce dernier avait été saisi le 8 janvier 2010 par la bailleresse
d’une requête en expulsion.
Le demandeur s’est déterminé le 1
er
juillet 2010, en déclarant
maintenir l’intégralité des conclusions prises dans sa demande du 29
janvier 2010.
A la suite d’une requête déposée le 15 juillet 2010 par la
défenderesse, les parties ont décidé, lors d’une audience incidente tenue
le 24 août 2010, de suspendre la procédure jusqu'à droit connu sur le
recours à intervenir auprès du Tribunal fédéral dans le cadre de la
procédure d’expulsion.
8.Par ordonnance du 19 mai 2011, le juge de paix a prononcé
l'expulsion du demandeur, à la suite des arrêts de la Chambre des recours
du Tribunal cantonal et du Tribunal fédéral rendus respectivement le 29
-
12 -
octobre 2010 et 2 février 2011.
Par arrêt du 1
er
septembre 2011, confirmé par le Tribunal
fédéral le 27 janvier 2012, la Cour de céans a rejeté l’appel formé par le
demandeur contre l’ordonnance d’expulsion.
Le 3 février 2012, le juge de paix a adressé au demandeur un
avis d’exécution forcée fixant la date de son expulsion au 9 mars 2012.
Par décision rendue le 21 février 2012 à la suite de la requête
de preuve à futur déposée par le demandeur le 1
er
février 2012, la
Présidente du Tribunal des baux a ordonné à [...] de procéder à un constat
d'urgence.
Une procédure de mesures provisionnelles et
superprovisionnelles a été initiée par le demandeur devant la Présidente
du Tribunal des baux le 1
er
février 2012 (cause référencée XP12.003954),
dans le cadre de laquelle une ordonnance de mesures
superprovisionnelles du même jour a été rendue, interdisant à la
bailleresse de modifier les locaux occupés par le demandeur dans
l’immeuble sis [...], à [...]. Celle-ci a été déclarée caduque le 25 avril 2012
à la suite du retrait de la requête.
L'expulsion forcée du demandeur des locaux loués a eu lieu le
9 mars 2012, à la suite du rejet de l’effet suspensif prononcé par la
Chambre des recours le 21 février 2012 et par le Tribunal fédéral le 8 mars
[...] a rendu son rapport de constat d’urgence le 10 avril 2012.
En date du 11 mai 2012, la défenderesse a déposé un procédé
complémentaire.
Par courrier du 18 mai 2012, la Présidente du Tribunal des
baux a refusé d'ordonner le complément d'expertise requis par le
A cette occasion, la défenderesse a formulé une déclaration de
compensation qui a été protocolée au procès-verbal.
Une deuxième audience, qui a débuté par une inspection
locale, a eu lieu le 6 novembre 2012. Au cours de cette audience, les
parties ainsi que les témoins [...], [...], [...] et [...], ont été entendus.
A cette occasion, le demandeur a modifié la conclusion II de sa
requête en ce sens que la réduction de loyer doit être accordée dès le
1
er
novembre 2008. Par ailleurs, le Tribunal des baux a rejeté la requête
d’expertise formulée par le demandeur visant à établir la valeur du fonds
de commerce de W.________ au 1
er
novembre 2008 et actuellement, ainsi
que la viabilité d'un établissement dont la capacité a été réduite de 150 à
50 personnes (personnel de W.________ compris: 25 employés).
L’audience de jugement s’est tenue le 26 mars 2013, en
présence des parties et de leur conseil respectif. Le témoin [...] a été
entendu à cette occasion. Par ailleurs, le demandeur a notamment déposé
un mémoire dans lequel il réclamait un dédommagement de 300'000 fr.,
le remboursement des loyers payés pour le restaurant de janvier à avril
2009 et la libération en sa faveur des loyers consignés de mai 2009 à juin
2011, subsidiairement le remboursement des 2/3 des loyers payés et la
libération des 2/3 des loyers consignés, enfin le remboursement de la
garantie de loyer de 20'000 fr. déposée en 1979.
-
14 -
E n d r o i t :
1.L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes non
patrimoniales ou dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC). L’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel,
en l'occurrence la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d'organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01]), dans les trente jours à
compter de la notification de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions
supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable à la forme.
2.L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance et parvenir à des
constatations de fait différentes de celles de l'autorité de première
instance (TF 4A_748/2012 du 3 juin 2013 c. 2.1 ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 310 CPC).
-
15 -
En l’espèce, l’appelant se contente d’exposer sa version des
faits sans toutefois indiquer en quoi l’état de fait du jugement entrepris
aurait été établi de façon inexacte.
3.Conformément à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut
administrer les preuves, si elle estime opportun de renouveler
l'administration d'une preuve ou d'administrer une preuve alors que
l'instance inférieure s'y était refusée (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art. 316
CPC).
La requête de mise en œuvre d’une expertise doit être rejetée
par appréciation anticipée des preuves, dans la mesure où elle n’est pas
de nature à apporter des éléments essentiels pour le jugement de la
présente cause.
4.a) L’appelant fait valoir que les premiers juges ont erré
s’agissant des défauts relatifs à l’issue de secours. En particulier, il
soutient que ni les clauses concernant l’entretien de la chose louée, ni la
référence à des locaux bruts, ne libèrent la bailleresse de son obligation
d’entretenir les locaux. Ainsi, selon l’appelant, il incombait à l’intimée de
prendre à sa charge les travaux relatifs à une issue de secours
supplémentaire.
b/aa) Aux termes de l’article 256 al. 1
er
CO (Code des
obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le bailleur est tenu de délivrer la
chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel
elle a été louée, et de l’entretenir dans cet état. L’article 259a al. 1
er
lettre
b CO prévoit que, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont
pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses
frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément
au contrat, il peut notamment exiger une réduction de loyer. En outre,
l’article 259d CO précise que, si le défaut entrave ou restreint l’usage pour
lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une
-
16 -
réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu
connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier.
L’obligation d’entretien imposée au bailleur en vertu de l’art.
256 CO souffre quelques exceptions. Par exemple, lorsque le locataire a
obtenu l’autorisation du bailleur de réaliser des travaux de rénovation ou
de modification de la chose conformément à l’art. 260a CO, il doit non
seulement supporter les frais de ces installations mais aussi les frais et
travaux d’entretien qui en découlent (Carron, Bail et travaux de
construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des
locaux, 17
ème
séminaire droit du bail, Neuchâtel 2012, n. 81 p. 70;
également Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, n. 4.2 p. 240). Ainsi, le
locataire est chargé d’entretenir les installations rénovées ou modifiées à
son initiative, afin de prévenir l’apparition de défauts en cours de bail
(Carron, op. cit., n. 132 p. 84). Or, le locataire ne peut se prévaloir des art.
259 ss CO si la réparation du défaut lui incombe (Lachat, op. cit., n. 1.5
p. 249).
Par ailleurs, le locataire peut également renoncer à l’avance à
ses droits découlant des art. 259ss CO de manière indirecte, en convenant
avec le bailleur d’un usage des locaux inférieur à la norme. Ainsi, selon les
circonstances, les parties peuvent valablement convenir qu’un
commerçant recevra les locaux « nus » et prendra, à sa charge les travaux
d’aménagement des locaux loués, ou que le locataire reçoit les locaux «
en l’état ». Dans ce cas il doit en avoir été tenu compte lors de la fixation
du loyer (Lachat, op. cit., n. 1.7 p. 250, d’un avis contraire Commentaire
SVIT du droit du bail, ad art 256 n. 32c p. 81, voir aussi Carron, op. cit., p.
52ss).
ab) Ainsi, la convention des parties peut prévoir que le bailleur
mette à disposition du locataire des locaux dits « bruts », à charge pour le
locataire d’y faire les travaux d’aménagement nécessaires à l’exploitation.
Ce type de location est courant pour les locaux commerciaux et sert les
intérêts légitimes des deux parties, dans la mesure où le bailleur réduit
ses coûts de construction, multiplie le nombre de locataires
-
17 -
potentiellement intéressés et augmente la fiabilité de ses rendements en
reportant certains frais variables et difficilement prévisibles sur le
locataire, alors que celui-ci profite d’un loyer inférieur à celui de locaux
totalement aménagés, les coûts des travaux d’aménagement qu’il
effectue n’étant pas inclus dans le calcul du loyer. Le locataire bénéficie
en outre d’une plus grande autonomie dans l’aménagement, sans devoir
toutefois acquérir la propriété des locaux. Il s’agit d’un contrat atypique
dans la mesure où il ne vise pas la délivrance de la chose dans un état
approprié à un usage immédiat par le locataire.
A ce sujet, deux courants se distinguent dans la doctrine :
Pour les tenants de la théorie de l’usage, le bail de locaux
bruts ne déroge pas à l’art. 256 al. 1 CO, dès lors que l’objet loué dans un
état brut correspond à l’état pour lequel la chose a été louée et que les
aménagements réalisés par le locataire ne font pas partie de la chose
louée quelle que soit la solution prévue par les droits réels. Il en découle
que, même en l’absence de convention expresse, on leur applique par
analogie le régime de l’art. 260a CO, de sorte que l’entretien de ceux-ci
incombe au locataire, lequel ne dispose pas des moyens relevant de la
garantie des défauts vis-à-vis du bailleur. Ce dernier n’a pas besoin de
prouver que la convention n’est pas au détriment du locataire, mais
uniquement qu’il a délivré la chose dans l’état brut convenu. Il n’est en
particulier pas nécessaire d’établir l’existence d’une compensation
suffisante (Carron, op. cit., n. 37 pp. 58-59 et n. 43 p. 60).
En revanche, pour les partisans de la théorie de la
compensation, le bail de locaux bruts déroge à l’art. 256 al. 1 CO, car le
locataire doit accomplir les travaux d’aménagement nécessaires à l’usage
de la chose et entretenir ceux-ci en lieu et place du bailleur, de sorte
qu’une telle convention n’est valable que si elle octroie au locataire une
compensation correspondant à la diminution des devoirs du bailleur, sous
la forme, par exemple, d’un loyer plus bas pendant une durée limitée ou
d’un loyer correspondant à celui de locaux bruts ou encore d’une durée de
bail plus longue permettant l’amortissement des investissements du
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18 -
locataire. Selon ce courant doctrinal, le locataire arguant de la nullité du
contrat doit prouver les faits démontrant que le bail est à son détriment,
par exemple en démontrant que le loyer hypothétique des locaux équipés
(conformément à l’art. 256 al. 1 CO) ne serait pas plus élevé que le loyer
convenu. De son côté, le bailleur voulant établir que le bail est valable doit
prouver que la compensation accordée au locataire correspond à la
diminution de ses devoirs contractuels par rapport au régime légal
(Carron, op. cit., n. 42 p. 60).
c) En l’espèce, il apparaît que l’appelant a racheté tous les
équipements et installations réalisées par le précédent locataire, selon le
contrat de reprise de commerce conclu entre l’appelant et le précédent
locataire. D’ailleurs, le contrat de bail conclu entre les parties en 1979 fait
expressément référence à cette reprise de commerce et prévoit
l’obligation pour l’appelant d’entretenir ces locaux et installations à ses
frais. A cet égard, les premiers juges ont à juste titre considéré que cette
clause était valable si l’on considère que les travaux effectués par le
précédent locataire étaient de purs travaux de rénovation. De même, si
l’on devait les qualifier de travaux d’aménagement, cette clause serait
également valable en application de la théorie de l’usage ou de la
compensation : en effet, selon la théorie de l’usage, l’art. 260a CO est
applicable par analogie ; par ailleurs, selon la théorie de la compensation,
l’appelant n’a pas (ni en première instance ni dans le cadre de son appel)
exposé et a fortiori pas non plus démontré que la convention serait à son
désavantage en ce sens qu’elle ne contiendrait pas de juste compensation
et que le loyer convenu correspondait à des locaux équipés et non pas
bruts. Au contraire, on peut retenir, avec les premiers juges, que
l’investissement de l’appelant et son obligation d’entretien ont été pris en
compte dans le contrat, la bailleresse garantissant à l’appelant une durée
de bail de 6 ans et 5 mois, ainsi qu’un rachat pour le prix de 300'000 fr. de
tous les aménagements et équipements installés par le précédent
locataire [...], tels qu’entretenus voire remplacés par l’appelant si le bail
ne se poursuivait pas après le 30 septembre 1985. Les premiers juges ont
également retenu que la convention réglait la question des éventuels
travaux de transformation ou rénovation que l’appelant entreprendrait dès
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19 -
le 1
er
octobre 1985, en prévoyant, si le bail n’était pas prolongé au-delà du
30 septembre 1990, le versement par la bailleresse d’une indemnité
correspondant à la moitié des frais encourus, à concurrence d’un montant
maximum de 150'000 fr., constatant ainsi que l’appelant était assuré soit
de pouvoir amortir sur une durée de 16 ans les investissements réalisés au
début et en cours de bail, soit d’être indemnisé en cas de durée plus
courte. Les premiers juges ont encore relevé que, dans les faits, le bail
s’était poursuivi durant 22 ans jusqu’à la conclusion d’un nouveau contrat
en 2001, que l’appelant n’avait jamais remis en cause la teneur de la
convention passée en 1979, que de son propre aveu, il n’avait jamais
demandé de participation à la bailleresse, hormis pour la rénovation des
toilettes hommes et femmes au début des années nonante, que le bail
conclu en 2001 prévoyait expressément que le loyer s’entendait pour des
locaux bruts, les éventuelles installations existantes étant mises
gratuitement à disposition du locataire à charge pour lui d’en assumer les
frais d’entretien et de remplacement et que, dès lors, il fallait en conclure
que le loyer se rapportait uniquement aux locaux nus, non aménagés en
restaurant-cabaret. Les premiers juges ont estimé que cette clause n’avait
rien de choquant, qu’on ne voyait en effet pas comment les parties
auraient pu convenir que le locataire dût verser un loyer pour
l’aménagement qu’il avait déjà payé via l’achat du fonds de commerce à
[...] et les travaux qu’il avait lui-même effectués en cours de bail, qu’au
surplus, l’appelant n’avait apporté aucun élément de preuve allant dans
ce sens et que les faits ne faisaient que confirmer l’interprétation donnée
à cette clause qu’il y avait en définitive lieu de considérer comme valable,
quelle que soit la théorie – de l’usage ou de la compensation – retenue. Le
raisonnement tenu par les premiers juges ne prête pas le flanc à la
critique et doit être suivi.
Plus particulièrement s’agissant de la problématique des
issues de secours, on rappellera que l’appelant bénéficiait d’une
autorisation fixant la capacité d’accueil à 150 personnes. Ce n’est que
lorsque l’appelant a sous-loué le local que cette licence a été annulée et
remplacée par une licence limitant la capacité à 50 personnes. Les
premiers juges ont à cet égard considéré que cette limite constituait sur le
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20 -
principe une entrave sérieuse à l’exploitation de l’établissement, cette
entrave n’étant toutefois pas irrémédiable. Il convenait dès lors de
déterminer à qui il incombait d’engager des frais, notamment pour
aménager une seconde issue de secours. A cet égard, la Cour de céans se
rallie entièrement au raisonnement tenu par les premiers juges, qui ont
considéré que les travaux de mise en conformité des issues de secours
incombaient à l’appelant, dans la mesure notamment où ils s’inscrivaient
dans le cadre des démarches nécessaires à l’obtention d’une licence
permettant l’exploitation de l’établissement et où la licence délivrée par
l’autorité administrative compétente le 9 mars 2009 limitant la capacité
d’accueil de l’établissement à 50 personnes ne pouvait être considérée
comme un défaut dont l’intimée devait répondre. Plus particulièrement,
l’appelant n’expose aucun argument en appel permettant de retenir une
analyse différente de celle des premiers juges, mis à part que les clauses
contractuelles seraient contraires à 256 CO, ce qui, comme on l’a vu, n’est
pas le cas en l’espèce, que l’on se fonde sur la théorie de l’usage ou sur
celle de la compensation. Le grief de l’appelant doit donc être rejeté.
5.a) L’appelant fait encore valoir que les premiers juges ont à
tort écarté toutes prétentions à une réduction, voire une suppression, de
l’indemnité d’occupation pour la période du 30 juin 2009 au 30 juin 2011,
au motif que les parties n’étaient plus liées contractuellement et que
l’appelant ne pouvait dès lors plus invoquer les règles relatives à la
garantie des défauts en matière de contrat de bail à loyer alors qu’il
occupait les lieux sans droit. L’appelant considère en effet qu’en restant
deux ans supplémentaires après la fin du bail pendant la procédure
d’expulsion, il ne s’est pas enrichi aux dépens de l’intimée puisque
l’établissement était inexploitable depuis fin 2008 et qu’il a cessé d’être
exploité dès mai 2009 en raison de la limitation de sa capacité d’accueil.
L’appelant soutient en substance qu’il serait incompréhensible de
condamner un ex-locataire à payer une indemnité d’occupation sans tenir
compte de l’état de la chose louée et de la faute commise par le bailleur
en s’abstenant de remédier à ce défaut.
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21 -
b) Aux termes de l’art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le
locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage
conforme au contrat. Ainsi, le locataire qui reste dans les lieux loués après
l’expiration du bail transgresse une obligation contractuelle (ATF 121 III
408 c. 4c, p. 413). Par conséquent, le bailleur peut lui réclamer une
indemnité pour occupation illicite des locaux, laquelle correspond en
principe au montant du loyer convenu (TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 c.
3.2 ; voir aussi TF 4C_103/2006 du 3 juillet 2006 c. 4.1, in SJ 2007 I p.1).
c) En l’espèce, le raisonnement de l’appelant ne saurait être
suivi. En effet, il a été retenu qu’il n’avait pas démontré que la chose louée
était affectée de défauts dont la réparation incombait à l’intimée.
Autrement dit, il n’appartenait pas à l’intimée de se charger des travaux
de mise en conformité des issues de secours. Par conséquent, les
arguments invoqués par l’appelant ne sauraient être pris en compte,
comme il le requiert, dans le cadre du calcul de l’indemnité pour
occupation illicite. Il n’y a ainsi aucune raison de s’écarter de la
jurisprudence du Tribunal fédéral selon laquelle l’indemnité pour
occupation illicite de locaux correspond en principe au montant du loyer
convenu pour ces locaux. Partant, le grief de l’appelant doit être rejeté.
6.A titre subsidiaire, l’appelant conclut à l’annulation du
jugement en invoquant un retard injustifié dans la rédaction et la
notification des motifs du jugement attaqué, intervenue le 6 novembre
2014, soit plus de 18 mois après la notification du dispositif de ce
jugement qui a eu lieu le 26 avril 2013. Il invoque notamment l’art. 29 al.
1 Cst (Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 ;
RS 101) qui dispose que toute personne a droit, dans une procédure
judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement
et jugée dans un délai raisonnable.
Si le laps de temps écoulé entre la notification du dispositif du
jugement querellé et celle de la motivation peut certes paraître long, on
relèvera que la procédure était particulièrement complexe et soulevait de
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22 -
nombreuses questions de fait et droit. Dans ces circonstances, on ne
saurait retenir l’existence d’un déni de justice matériel de la part de
l’autorité de première instance, de sorte que le grief de l’appelant doit être
rejeté.
7.Il résulte de ce qui précède que l’appel, manifestement
infondé, doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et
le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 6'500 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC), sont mis à la charge de l’appelant qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel
(art. 312 al. 1 CPC), il n’y a pas lieu de lui allouer des dépens de deuxième
instance.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
p r o n o n c e :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 6'500 fr.
(six mille cinq cents francs), sont mis à la charge de l’appelant
G.________.
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23 -
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 22 janvier 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
-Me Jacques Micheli (pour G.________),
-Me Philippe Conod (pour I.________AG).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
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24 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
-Tribunal des baux.
La greffière :