Composition : M. A B R E C H T , président
MmesCourbat et Giroud Walther, juges
Greffière:MmeChoukroun
Art. 107 al. 2 LTF ; 67 al. 1, 270 al. 2 CO ; 318 al. 1 let. c CPC
Saisie par renvoi du Tribunal fédéral et statuant sur l’appel
interjeté par D.________ et F., tous deux à [...], demandeurs,
contre le jugement rendu le 13 novembre 2014 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant les appelants d’avec Q. et S., tous
deux à [...], ainsi que d’avec C., à [...], défendeurs, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
juillet 2012, en se prévalant de l’évolution à la baisse du taux d’intérêt
hypothécaire de référence et de l’indice suisse des prix à la
consommation.
Le 3 janvier 2012, les défendeurs, par l’intermédiaire de la
gérance [...] SA, ont partiellement admis la demande de baisse de loyer,
proposant aux demandeurs de ramener le loyer mensuel net à 1'426 fr.
dès le 1
er
juillet 2012.
Le 31 janvier 2012, les demandeurs se sont entretenus avec
B., consultant juridique auprès de l’ASLOCA, en vue de préparer
une réponse au courrier des défendeurs du 3 janvier 2012. A cette
occasion, ils étaient munis d’un exemplaire du contrat de bail qu’ils ont
présenté au consultant de l’ASLOCA.
Par courrier du 1
er
février 2012 adressé aux défendeurs,
préparé par B., les demandeurs ont rectifié leur demande de
baisse de loyer du 5 décembre 2011 en ce sens que le loyer devait être
arrêté à 1'340 francs. Par courrier du même jour, ils ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district du Gros-
de-Vaud (ci-après : la Commission de conciliation) d’une requête de
conciliation, en indiquant que leur dossier était suivi par B.________.
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5 -
Par demande du 11 avril 2013 adressée au Tribunal des baux
et dirigée contre le défendeur S., les demandeurs D. et
F.________ ont conclu à la nullité, subsidiairement à l’annulation de la
résiliation du 31 octobre 2012. Plus subsidiairement, ils ont conclu à la
prolongation du bail jusqu’au 31 mars 2017.
8.Le 24 avril 2013, les demandeurs ont saisi la Commission de
conciliation d’une requête dirigée contre les défendeurs qui visait à la
constatation de la nullité du loyer initial, à la fixation du loyer initial, au
remboursement des parts de loyer perçues en trop depuis le 1
er
juillet
2009 et à la réduction de la garantie de loyer.
Le 9 août 2013, la conciliation n’ayant pas abouti, les
demandeurs se sont vu délivrer une autorisation de procéder.
9.Le 3 septembre 2013, la procédure judiciaire introduite par les
demandeurs le 11 avril 2013 devant le Tribunal des baux a pris fin ensuite
de l’acquiescement du défendeur S.________ à la conclusion des
demandeurs tendant à la constatation de la nullité de la résiliation du 31
octobre 2012.
10.Par demande du 6 septembre 2013 adressée au Tribunal des
baux, D.________ et F.________ ont conclu à la nullité du loyer mensuel net
de l'appartement de "3.5 pièces" au 2
e
étage de l'immeuble sis [...], des
places de parc intérieure et extérieure/garage, loués par les demandeurs,
selon contrat de bail des 19 et 27 mai 2009 (II), à ce que, dès et y compris
le 1
er
juillet 2009, le loyer mensuel net de l'appartement litigieux soit fixé
à 900 fr., celui de la place de parc extérieure à 40 fr. et celui de la place
de parc intérieure/garage à 75 francs (III – V), à ce que les défendeurs
S., Q. et C.________, solidairement entre eux,
subsidiairement selon une clé de répartition qui serait fixée à dire de
justice, soient reconnus leurs débiteurs, solidairement entre eux, des parts
de loyer qu’ils avaient payées en trop pour l'appartement et les places de
parc intérieure et extérieure déjà mentionnés et leur en doivent immédiat
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6 -
paiement (VI), et à ce que la garantie de loyer constituée par D.________ et
F., soit réduite à 1'800 fr., la banque dépositaire étant invitée à
libérer en faveur de D. et F., solidairement entre eux, tout
montant en capital et intérêt dépassant cette somme (VIII).
11.Par courrier du 27 septembre 2013, complété le 15 octobre
2013, le défendeur C. s’est déterminé sur la demande, en
concluant implicitement à son rejet. A l’appui de sa détermination, il a
notamment indiqué que le loyer mensuel net de 1'500 fr. n’avait pas été
modifié lors des précédents changements de locataires intervenus en
2007, 2008 et 2009.
12.Le 4 octobre 2013, D.________ et F.________ ont complété leur
demande par l’adjonction d’une conclusion VIII nouvelle, formulée en ces
termes :
« Dès et y compris le 1
er
juillet 2012, le loyer de l'appartement
mentionné sous chiffre II ci-dessus et des places de parc
mentionnées sous chiffres IV et V ci-dessus est baissé de
9,48% ».
13.Le 18 décembre 2013, les défendeurs Q.________ et S.________
ont produit un mémoire de réponse, par lequel ils ont conclu à
l’irrecevabilité de la demande, subsidiairement à son rejet. A l’appui de
leurs conclusions, ils ont en particulier soutenu que les demandeurs
commettaient un abus de droit en invoquant la nullité du loyer. Ils ont en
outre soulevé l’exception de prescription s’agissant des prétentions en
enrichissement illégitime.
14.Le 9 janvier 2014, les demandeurs se sont déterminés sur les
écritures des défendeurs, en confirmant implicitement leurs conclusions.
Par courrier du même jour, les demandeurs ont indiqué aux
défendeurs Q.________ et S.________ qu’ils invalidaient l’accord passé le
13 février 2012 au sujet de la baisse du loyer de leur appartement dès le
1
er
juillet 2012, invoquant leur ignorance, à la date de la transaction, de la
nullité du loyer initial.
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7 -
15.Une audience s’est tenue le 13 février 2014 devant le Tribunal
des baux en présence des parties, assistées de leurs conseils respectifs, à
l’exception du défendeur C.________ , qui a comparu seul. Lors de
l’audience, les défendeurs Q.________ et S.________ ont pris une conclusion
nouvelle tendant à être relevés par le défendeur C.________ de tout
éventuel montant auquel ils pourraient être condamnés et cela tant que
durait le contrat de bail conclu avec les demandeurs. Le défendeur
C.________ a conclu au rejet de cette conclusion. Les demandeurs ont pour
leur part modifié leurs conclusions III à V en ce sens que, dès le 1
er
juillet
2009, le loyer mensuel net de l’appartement soit fixé à 750 fr. (III), le loyer
de la place de parc extérieure à 25 fr. (IV) et le loyer de la place de parc
intérieure à 50 fr. (V).
Lors de l’audience, X.________ a été entendue en qualité de
témoin. Il ressort de son audition qu’elle a rencontré les demandeurs pour
la première fois le 12 novembre 2012 à la suite de la résiliation de bail
qu’ils venaient de recevoir. Elle a affirmé qu’elle ne leur avait pas
demandé s’ils avaient reçu la formule officielle de notification du bail au
moment de la conclusion du contrat, exposant à cet égard que cette
question n’était pas systématiquement abordée lors des consultations
auprès de l’ASLOCA, que ces consultations ne duraient généralement que
vingt minutes et qu’il y avait déjà passablement de points à évoquer avec
les demandeurs. Elle a également relevé que la question du loyer initial
n’avait pas non plus été abordée lors de l’audience de conciliation qui
s’était tenue le 29 janvier 2013 et lors de laquelle elle avait assisté les
demandeurs.
16.Dans un courrier du 15 avril 2014 adressé au Tribunal des
baux qui l’avait convoqué comme témoin, B.________ a indiqué que malgré
ses recherches, il n'avait pas retrouvé la fiche de la consultation du 31
janvier 2012 et que par conséquent, il lui était impossible de savoir ce
qu'il avait dit ou pas lors de cet entretien, dont il n'avait plus aucun
souvenir.
-
8 -
17.Une deuxième audience s’est tenue le 6 mai 2014 devant le
Tribunal des baux en présence des parties, assistées de leurs conseils
respectifs, à l’exception du défendeur C., qui a comparu seul. Les
demandeurs ont pris une conclusion V bis nouvelle tendant à ce qu’à partir
du 1
er
juillet 2012, le loyer des deux places de parc intérieures louées par
les demandeurs soit fixé à 37 fr. 50 par mois et par place de parc. Ils ont
également complété leur conclusion VI en ce sens que les défendeurs,
solidairement entre eux, subsidiairement selon une clé de répartition fixée
à dire de justice, soient également débiteurs des demandeurs des loyers
payés en trop pour les deux places de parc faisant l’objet de la conclusion
nouvelle V bis, la conclusion originelle VI étant maintenue pour le surplus.
Les demandeurs ont également modifié leur conclusion VII en sollicitant
que la garantie de loyer soit réduite à 1'500 francs.
Les défendeurs Q. et S.________ ont conclu au rejet des
conclusions nouvelles et modifiées. Quant au défendeur C._______, il s’est
prévalu du fait qu’il n’était pas concerné par la deuxième place de parc
intérieure louée à partir du 1
er
juillet 2012.
Lors de l’audience, B.________ a été entendu en qualité de
témoin. Il ressort de son audition qu’il disposait vraisemblablement d’un
exemplaire du contrat de bail signé les 19 et 27 mai 2009, dès lors qu’il
avait été en mesure de calculer le montant de la baisse de loyer à laquelle
les demandeurs prétendaient. Il a en outre qualifié de « folklorique » le
courrier du 3 janvier 2012 adressé au demandeur par la gérance [...] SA,
puisque le calcul de la baisse de loyer en fonction du taux hypothécaire y
serait totalement erroné, de même que le taux en vigueur le 19 mai 2009.
A la question de savoir quelle était la pratique des consultants juridiques
de l’ASLOCA en relation avec l’examen d’une éventuelle nullité du loyer
initial pour défaut de remise de formule officielle, le témoin a répondu que
ce sujet n’était pas systématiquement abordé lors de consultations
relatives à une modification du loyer en cours de bail. Enfin, il a déclaré
confirmer la teneur de son courrier du 15 avril précédent qu’il avait
adressé au Tribunal des baux, à savoir que malgré ses recherches, il
n'avait pas retrouvé la fiche de la consultation du 31 janvier 2012 et que
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9 -
par conséquent, il lui était impossible de savoir ce qu'il avait dit ou pas
lors de cet entretien, dont il n'avait plus aucun souvenir.
18.L’audience de jugement s’est tenue le 11 septembre 2014
devant le Tribunal des baux en présence des parties, assistées de leurs
conseils respectifs, à l’exception du défendeur C., qui a comparu
seul. Les demandeurs ont modifié leur conclusion V bis en ce sens que le
loyer de chaque place de parc intérieure soit fixé à 34 fr. par mois et par
place de parc. Ils ont en outre chiffré leur conclusion VI à 51'597 fr., soit
29'700 fr. pour la période du 1
er
juillet 2009 au 30 juin 2012 et 21'897 fr.
pour la période du 1
er
juillet 2012 au 30 septembre 2014.
B.a) Par jugement du 13 novembre 2014, dont les motifs ont été
notifiés aux parties le 19 octobre 2015, le Tribunal des baux a rejeté les
conclusions prises par les demandeurs D. et F.________ à l’encontre
des défendeurs S., Q. et C.________ dans la procédure
initiée par demande du 6 septembre 2013 (I) et a rendu le jugement sans
frais judiciaires ni dépens (II).
En droit, les premiers juges ont estimé que les demandeurs,
partie locataire, avaient fait preuve à l’égard des défendeurs, partie
bailleresse, d’une attitude contradictoire en remettant en cause le loyer
initial après avoir paraphé un accord concernant une baisse de loyer. Pour
les premiers juges, les circonstances conduisaient en outre à penser que la
nullité du loyer initial avait été brandie par les demandeurs dans un
contexte conflictuel, par mesure de représailles et pour mettre une
pression supplémentaire sur la partie bailleresse dans le cadre du litige
portant sur la validité du congé. Ces circonstances relevaient d’une
attitude contradictoire et de représailles constitutives d’abus de droit au
sens de l’art. 2 al. 2 CC (Code civil du 10 décembre 1907 ; RS 210). Les
premiers juges ont dès lors considéré que les demandeurs ne pouvaient
pas se prévaloir de la nullité des loyers initiaux convenus dans le contrat
de bail des 19 et 27 mai 2009 en faisant valoir l’absence de notification de
la formule officielle lors de la conclusion du bail, de sorte que leurs
conclusions devaient être rejetées. Par ailleurs, le Tribunal des baux a
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10 -
retenu qu’ayant soumis leur litige à un consultant juridique de l’ASLOCA
préalablement à la transaction extra-judiciaire à laquelle celui-ci avait
participé, les demandeurs devaient se laisser imputer soit la connaissance,
dès le début de l’année 2012, de la nullité du loyer initial, soit l’omission
du consultant, qui avait eu le contrat de bail entre les mains et qui aurait
dû déceler la problématique de l’absence de remise de la formule officielle
ad hoc. Dans ces circonstances, les demandeurs ne pouvaient pas
invalider la convention en faisant valoir l’existence d’une erreur essentielle
au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO (loi fédérale du 30 mars 1911
complétant le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ;
RS 220).
b) Par arrêt du 5 février 2016, dont les motifs ont été
communiqués aux parties le 14 mars 2016, la Cour d’appel civile du
tribunal cantonal a rejeté l’appel déposé par D.________ et F.________ (I), a
confirmé le jugement (II), a mis les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 2'800 fr., à la charge des appelants solidairement entre eux (III)
et a dit que l’arrêt motivé était exécutoire (IV).
C.a) Par acte du 2 mai 2016, D.________ et F.________ ont déposé
un recours contre cet arrêt devant le Tribunal fédéral.
b) Par arrêt du 10 juillet 2017, la I
re
Cour de droit civil du
Tribunal fédéral a admis le recours et a renvoyé la cause à la Cour d’appel
civile cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants (TF
4A_254/2016).
La Haute cour a d'abord rappelé que dans le cadre de l'action
cumulée tendant à la fixation judiciaire du loyer initial et à la restitution de
l'éventuel trop-perçu, l'invocation de la nullité du loyer initial est possible
aussi longtemps que l'action en enrichissement illégitime n'est pas
prescrite, d'une part, sous réserve de la prescription de l'action en
enrichissement illégitime – soit un an à partir du jour où le locataire a eu
une connaissance suffisante et effective de son droit de répétition, constat
-
11 -
qui relève du fait – et, d'autre part, de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (cf.
consid. 3.1.3.1).
Le Tribunal fédéral a ensuite constaté que dans le cas
d'espèce, la formule officielle faisait défaut et que les bailleurs avaient
soulevé l'exception de prescription, de sorte qu'il convenait d'examiner si
l'action des locataires avait été introduite en temps utile. Toutefois, les
juges fédéraux ont relevé que l’arrêt cantonal ne constatait pas en fait si
les locataires ou leur représentant avaient eu une connaissance effective
de la nullité du loyer initial avant ou après le 24 avril 2012, date
déterminante pour l'acquisition de la prescription. Le Tribunal fédéral a en
particulier retenu qu'il était à cet égard décisif de savoir si la question de
la nullité du loyer initial avait été ou non effectivement abordée lors de la
consultation ASLOCA du 31 janvier 2012 (cf. consid. 3.2.2).
Enfin, s'agissant de la transaction judiciaire précédemment
conclue arrêtant le loyer à 1'358 fr. dès le 1
er
juillet 2012, le Tribunal
fédéral a exposé que faute d'en avoir requis la révision en temps utile, le
courrier des locataires du
9 janvier 2014 n'était pas susceptible de l'invalider (cf. consid. 4.1.2). Il a
ensuite considéré que faute d'identité des prétentions matérielles
tranchées par la transaction précitée, respectivement déduites dans le
cadre de la présente procédure, la transaction conclue en 2012
n'empêchait pas le tribunal d'entrer en matière sur l'action en fixation du
loyer initial et en restitution du trop perçu et que les locataires ne
commettaient aucun abus de leur droit en introduisant une telle action (cf.
consid. 4.2.2).
En définitive, le Tribunal fédéral a renvoyé la cause à la cour
de céans afin qu'elle examine la question de savoir si les locataires ou leur
représentant avaient eu une connaissance effective de la nullité du loyer
initial pour défaut de communication de la formule officielle au
changement de locataire et ce postérieurement au 24 avril 2012, afin de
déterminer si l'action était prescrite ou non (cf. consid. 5).
-
12 -
c) Le 2 octobre 2017, la cour de céans a ordonné production
par les locataires appelants de tous les baux précédemment conclus par
chacun d'eux entre le 1
er
août 1993 et avril 2009, accompagnés le cas
échéant de la formule officielle prescrite à la conclusion d'un nouveau
contrat de bail.
Par envoi du 10 octobre 2017, les appelants ont produit
diverses pièces ainsi qu'un historique de leurs logements successifs, dont
le résultat a déjà été mentionné (cf. supra ch. 1).
Ensuite de la production des pièces précitées, les intimés ont
eu l'occasion de se déterminer.
d) Invités à se déterminer sur l’arrêt du Tribunal fédéral et sur
la suite de la procédure, les appelants locataires ont en substance
contesté qu'un abus de leur droit puisse leur être imputé. Ils ont invoqué
le fait de n'avoir eu connaissance du caractère obligatoire de la formule
officielle au changement de locataire et de la nullité du loyer initial
découlant de son absence qu'au moment où ils avaient consulté leur
conseil actuel dans le cadre de la résiliation de leur bail, soit en tout état
de cause après la date déterminante du 24 avril 2012, puisque la
résiliation datait du
31 octobre 2012. Pour le surplus, ils ont rappelé que la question de savoir
si la question de la nullité du loyer initial avait été évoquée lors de la
consultation ASLOCA de 2012 avait déjà été instruite notamment par les
témoignages de X.________ (aud. du 13.2.14) et B.________ (aud. du 6.5.14),
de sorte qu'il n'y avait pas lieu d'y revenir. Ils ont conclu qu'il convenait
d'entrer en matière sur leur demande, la cause devant être retournée aux
premiers juges afin qu'ils instruisent et fixent judiciairement le montant du
loyer initial, frais et dépens à la charge des bailleurs intimés.
De leur côté, les bailleurs intimés Q.________ et S.________ se
sont déterminés, sans prendre de conclusions formelles. On déduit
cependant de leurs déterminations qu’ils s'opposent à ce que le Tribunal
des baux soit saisi de la fixation judiciaire du loyer initial et qu’ils
-
13 -
persistent implicitement à conclure au rejet de l'appel. A titre de mesure
d'instruction, ils ont requis que le témoin B.________ soit une nouvelle fois
entendu. Le bailleur intimé C.________ ne s’est pas manifesté.
e) Par avis du 20 novembre 2017, les parties ont été
informées que la cause était gardée à juger.
E n d r o i t :
1.La loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF ; RS 173.110)
ne connaît pas de disposition expresse équivalente à l'art. 66 al. 1 de
l'ancienne loi fédérale d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (aOJ)
qui prévoyait que l'autorité cantonale était tenue de fonder sa nouvelle
décision sur les considérants de droit de l'arrêt du Tribunal fédéral (cf. art.
107 al. 2 LTF). Cette règle demeure toutefois valable sous le nouveau droit
(Message concernant la révision totale de l'organisation judiciaire fédérale
du 28 février 2001, FF 2001, p. 4143 ;
TF 5A_336/2008 du 28 août 2008 consid. 1.3 et les références citées ;
TF 4A_71/2007 du 19 octobre 2007 consid. 2.2 ; TF 4A_138/2007 du 19
juin 2007 consid. 1.5). Ce principe général de procédure est valable même
en l'absence de disposition légale expresse (ATF 99 la 519 ; TF
4A_646/2011 du 26 février 2014 consid. 3.2, Revue suisse de procédure
civile [RSPC] 2013, p. 319), également en procédure cantonale (CREC I 23
novembre 2001/808 et les références citées). Sous l'empire de la
procédure fédérale, le renvoi prévu à l'art. 318 al. 1 let. c CPC a les mêmes
conséquences (Jeandin, CPC commenté, 2011, n. 4 ad art. 318 CPC,
p. 1268).
Le tribunal auquel la cause est renvoyée voit sa cognition
limitée par les motifs de l'arrêt de renvoi, en ce sens qu'il est lié par ce qui
a déjà été jugé définitivement par le Tribunal fédéral (ATF 133 III 201
consid. 4.2) et par les constatations de fait qui n'ont pas été attaquées
devant lui. La juridiction cantonale n'est donc libre de sa décision que sur
les points qui n'ont pas été tranchés par l'arrêt de renvoi ou dans la
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14 -
mesure où elle se fonde sur des faits complémentaires établis
postérieurement à cet arrêt (Poudret, Commentaire sur la loi fédérale
d'organisation judiciaire, vol. II, 1990, n. 1.3.2 ad art. 66 aOJ, p. 598 ; TF
5A_336/2008 du 28 août 2008 consid. 1.3 et les références citées). Les
considérants de l'arrêt retournant la cause pour nouvelle décision à
l'autorité cantonale lient aussi le Tribunal fédéral et les parties (ATF 133 III
201 consid. 4.2 ; ATF 125 III 421 consid. 2a).
2.Les appelants font valoir que leur action en contestation du
loyer initial et en restitution du trop-perçu ne serait pas prescrite, de sorte
que la cause devrait être renvoyée au Tribunal des baux pour instruire et
statuer sur le montant du loyer initial, frais et dépens à la charge des
intimés.
2.1Le Tribunal fédéral a jugé que la connaissance effective de la
possibilité de contester le loyer initial liée à l'absence de remise de la
formule officielle était déterminante pour le point de départ du délai de
prescription, qu'il s'agisse de la connaissance des appelants, le cas
échéant par la conclusion d'un contrat de bail antérieur (cf. consid. 5), ou
de leur représentant, auquel cas il était décisif de savoir si la question de
la nullité du loyer initial avait été ou non effectivement abordée lors de la
consultation ASLOCA du 31 janvier 2012 (cf. consid. 3.2.2).
2.1.1Les intimés ont sollicité sur ce dernier point une nouvelle
audition de B..
Cette mesure d'instruction doit être rejetée dans la mesure où
le prénommé a déjà été entendu le 6 mai 2014 comme témoin par les
premiers juges et qu’à cette occasion, il a déclaré confirmer la teneur de
son courrier du 15 avril 2014 au Tribunal des baux, à savoir que malgré
ses recherches, il n'avait pas retrouvé la fiche de la consultation du 31
janvier 2012 et que par conséquent, il lui était impossible de savoir ce qu'il
avait dit ou pas lors de cet entretien, dont il n'avait plus aucun souvenir.
Au surplus, il a confirmé le témoignage de X. quant au fait que les
consultants ASLOCA n'abordaient pas systématiquement le sujet de la
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15 -
nullité éventuelle du loyer initial lorsque l'objet de la consultation est une
demande de baisse ou la contestation d'une hausse de loyer. Ainsi, plus de
trois ans après sa première audition, il est improbable que B.________ se
souvienne plus précisément du contenu de la consultation du 31 janvier
2012, de sorte que son audition est inutile.
2.1.2Les pièces produites par les appelants sur réquisition de la
cour de céans ne démontrent pas que ceux-ci se seraient vu remettre
antérieurement à la conclusion du bail litigieux un exemplaire de la
formule officielle au changement de locataire. On précisera ici que la loi du
7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de
locataire (LFOCL ; RSV 221.315) est entrée en vigueur le 1
er
août 1993,
mais que son usage n'a été rendu obligatoire sur le territoire du canton de
Vaud que le 1
er
août 2001 (cf. arrêté du 9 juillet 2001 rendant obligatoire
la formule officielle au changement de locataire : ALFOCL; RSV 221.315.1).
Selon les différents extraits du registre du contrôle des habitants de leurs
communes de domicile successives, F.________ s'est installé chez
D.________ dès son arrivée en Suisse, en 2005. Avant la conclusion du bail
litigieux, le couple a occupé un logement appartenant à l'appelante,
respectivement à ses parents, au bénéfice d'un contrat de bail rédigé pour
l'occasion à un tarif manifestement préférentiel, qui ne mentionne pas
l'existence de la formule officielle au changement de locataire. Il ne
résulte dès lors pas de ces pièces que les appelants auraient eu
connaissance, avant la conclusion du bail litigieux, de la possibilité de
contester le loyer initial.
Dans ces circonstances, l'ignorance des locataires appelants
doit être présumée (cf. TF 4A_254/2016 du 10 juillet 2017 consid. 3.1.3 et
les réf. cit.), de sorte que l'on tiendra pour établi que ceux-ci n'ont eu
connaissance de la possibilité de contester le loyer initial qu'après avoir
consulté leur conseil dans le cadre de la contestation du congé, soit
postérieurement au 24 avril 2012, avec cette conséquence que leur action
n'est pas prescrite (cf. art. 67 al. 1 CO).
-
16 -
2.1.3Pour le surplus, contrairement à ce qu'invoquent les intimés
S.________ et Q., la transaction du 13 février 2012 et le retrait
subséquent de la requête de conciliation pendante devant la commission
de conciliation n'ont pas pour conséquence que l'exception de chose jugée
puisse être opposée à l'action litigieuse dans la présente procédure, faute
d'identité des prétentions matérielles déduites en justice.
Enfin, contrairement à ce qu'avait jugé la cour de céans, le
Tribunal fédéral a considéré que les locataires ne commettaient pas non
plus d'abus de droit en introduisant une action en contestation du loyer
initial et en paiement du trop-perçu après avoir transigé la question de la
baisse de loyer.
Il s'ensuit qu'il y a lieu d'entrer en matière sur la fixation
judiciaire du loyer initial et la restitution du trop-perçu par les bailleurs
successifs de la chose louée.
3.A cet égard, il faut constater que le Tribunal des baux n'a pas
instruit la question de savoir à l'aune de quelle méthode le loyer initial
devait être examiné, de sorte qu'en application de l'art. 318 al. 1 let. c
CPC, la cause doit lui être retournée pour complément d'instruction et
nouveau jugement. On rappellera, sur ce point particulier, que la baisse de
loyer prenant effet le 1
er
juillet 2012, selon transaction du 13 février
précédent, ne peut plus être remise en question, faute d'avoir été
invalidée en temps utile (TF 4A_254/2016, déj. cit., consid. 4.1.2), ce dont
le Tribunal des baux devra tenir compte, le loyer ne pouvant être contesté
que pour la période antérieure.
4.En définitive, l’appel doit être admis, le jugement attaqué
annulé et la cause renvoyée au Tribunal des baux pour qu’il complète
l'instruction en vue de fixer judiciairement le loyer initial, puis de définir le
montant du trop-perçu éventuel qui serait respectivement dû par les
bailleurs successifs – soit C. jusqu'au
1
er
mars 2010, respectivement Q.________ et S.________ dès lors – de
l'entrée en vigueur du bail, le 1
er
juillet 2009, au 30 juin 2012, avant
-
17 -
l'entrée en vigueur au
1
er
juillet suivant de la baisse objet de la transaction du 13 février 2012. Il
est rappelé que sauf cession de créance ou reprise de dette valable, les
prétentions du locataire exigibles avant le transfert de propriété ne sont
pas transférées à l'acquéreur, ni, à l'inverse les créances du bailleur
aliénateur antérieures au transfert du bail
(TF 4A_542/2014 du 17 février 2015 et TF 4A_251/2012 du 28 août 2012).
5.Les appelants obtiennent gain de cause dans le cadre de la
procédure d'appel.
En application de l'art. 106 al. 1 CPC, les frais judiciaires de
deuxième instance, arrêtés à 2'800 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais
judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la
charge des intimés, qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al.
3 2
e
phr. CPC).
Le présent arrêt peut être rendu sans frais, l'art. 5 al. 1 TFJC
prévoyant qu'il n'est pas perçu de nouvel émolument forfaitaire de
décision pour le jugement d'une cause renvoyée ensuite d'un arrêt du
Tribunal fédéral.
Les intimés verseront, solidairement entre eux, aux appelants,
créanciers solidaires, des dépens qui pourront être arrêtés à 1'300 fr. (art.
12, 16 al. 1 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ;
RSV 270.11.6] et
art. 20 al. 2 TFJC), au vu du travail fourni dans le cadre des déterminations
ensuite de l'arrêt du Tribunal fédéral.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
p r o n o n c e :
I. L’appel est admis.
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18 -
II. Le jugement du 13 novembre 2014 est annulé.
III. La cause est renvoyée au Tribunal des baux pour complément
d’instruction et nouvelle décision dans le sens des
considérants.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'800 fr.
(deux mille huit cents francs), sont mis à la charge des intimés
Q., S. et C., solidairement entre eux.
V. Les intimés Q., S.________ et C., solidairement
entre eux, verseront à D. et F., créanciers
solidaires, la somme de 1'300 fr. (mille trois cents francs) à
titre de dépens de deuxième instance.
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 26 janvier 2018, est notifié en expédition complète à :
-Me César Montalto, avocat (pour D. et F.),
-M. Thierry Zumbach, aab (pour Q. et S.),
-M. C.,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-Mme la Juge présidant le Tribunal des baux.
-
19 -
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
-
20 -
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :
