CACI pt10-008878-110/2016•Unlawful occupation indemnity and judicial settlement
CACI pt10-008878-110/2016Kantonsgericht / Zivilrekurskammer18.05.2016Dismissed
Von Omnilex extrahiert
The Court of Appeal rejected the appeal against a judgment ordering R.________ to pay X.________ compensation for unlawful occupation of his villa and the costs of two urgent evidentiary inspections. It held that the appellant had no right to remain after the agreed departure date and that the alleged financial and health difficulties did not justify applying the clausula rebus sic stantibus to the judicial settlement. The court accepted the expert valuation of the occupation indemnity at CHF 3,030 per month and found the evidentiary inspections necessary. It also rejected the request for appeal legal aid and charged the appellant with second-instance costs.
Art. 18 CO; clausula rebus sic stantibus in a judicial settlement; the judge intervenes only with great restraint and only if an unforeseeable and unavoidable change of circumstances seriously disturbs the contractual equilibrium to the point that insistence on the bargain would amount to manifest abuse of rights. Mere economic hardship or disappointed expectations do not suffice. Art. 641 al. 1 CC; an unlawful occupier owes the owner an objectively determined occupation indemnity corresponding to the normal rental value of the premises, as assessed on the basis of expert evidence unless serious reasons justify departing from it. Art. 255a CPC-VD; pre-trial evidence costs are recoverable only if the measure was necessary.
1101 TRIBUNAL CANTONAL PT10.008878-160231 110 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 18 mai 2016
Composition : M. A B R E C H T , président MM. Colombini et Stoudmann, juges Greffière:MmePache
Art. 641 al. 1 CC ; 18 CO ; 255a CPC-VD Statuant sur l’appel interjeté par R., à Etoy, contre le jugement rendu le 26 août 2015 par le Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte dans la cause divisant l’appelante d’avec X., à Yens, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 26 août 2015, dont les considérants écrits ont été envoyés aux parties pour notification le 23 décembre 2015, le Tribunal d’arrondissement de La Côte a dit que la défenderesse R.________ est reconnue débitrice du demandeur X.________ et lui doit immédiat paiement d’une somme de 17'642 fr. 40, avec intérêt à 5 % l’an dès le 11 mars 2009, d’une somme de 1'320 fr. 40, avec intérêt à 5 % l’an dès le 5 juillet 2009, et d’une somme de 2'230 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 19 août 2009 (I), fixé les frais de justice à 7'396 fr. 50 pour le demandeur X.________ et à 6'746 fr. 50 pour la défenderesse R.________ (II), dit que les dépens de la procédure sont compensés (III) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions dans la mesure où elles sont recevables (IV). En droit, les premiers juges ont considéré que la défenderesse n’était pas au bénéfice d’un bail à loyer, de sorte que le demandeur ne pouvait agir contre elle qu’en vertu des règles de la possession. Ils ont estimé que la défenderesse avait occupé la villa du demandeur sans droit et qu’elle avait porté atteinte à son droit de propriété. La défenderesse ayant occupé l’immeuble sans droit pendant près de six mois, le demandeur pouvait prétendre à une indemnité d’occupation totale de 17'642 fr. 40, une expertise ayant fixé la valeur locative du logement au montant mensuel de 3'030 francs. Il y avait également lieu de rembourser au demandeur les dépens avancés pour l’exécution de deux constats d’urgence. B.a) Par acte du 3 février 2016, R., représentée par son conseil, a interjeté appel contre le jugement précité, en concluant, sous suite de frais et dépens des deux instances, à sa réforme en ce sens que les conclusions que X. a prises contre elle soient entièrement rejetées. Elle a requis d’être mise au bénéfice de l’assistance judiciaire pour la procédure d’appel.
3 - L’appelante personnellement a déposé un « complément et correctif de l’appel de Me Reymond », daté du 3 février 2016 et reçu au greffe du Tribunal cantonal le 5 du même mois. Le tampon postal de cet acte est illisible. Par avis du Juge délégué de la Cour de céans du 10 février 2016, l’appelante a été dispensée d’avance de frais, la décision définitive sur l’assistance judiciaire étant réservée. b) Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures. C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier : 1.Le demandeur X.________ a acquis en 1984 une villa sise chemin de [...], à [...], dont il est unique propriétaire. Cette villa comprend un rez-de-chaussée, un étage et des combles. Un local est occupé par P.SA, société appartenant au demandeur; un appartement constitue le reste de l'immeuble. Cet immeuble se trouve dans un quartier résidentiel arboré et dispose d'une vue sur le lac ainsi que d'un jardin. Le demandeur et la défenderesse R. ont vécu durant une dizaine d'années en concubinage. Un enfant est issu de leur relation, B.________, né le [...] 1998. Les parties et leur fils ont habité ensemble dans la villa du demandeur. 2.A la suite d'importants conflits entre les parties, celles-ci se sont séparées au printemps 2008. Par lettre du 10 mars 2008, le conseil du demandeur a mis en demeure la défenderesse de quitter la villa d'ici au 30 avril 2008; à
4 - condition qu'elle quitte les lieux, il lui a proposé de prendre à son nom et à sa charge un appartement de deux pièces dans lequel elle pourrait se loger pendant six mois. Par requête de mesures provisionnelles et préprovisionnelles déposée le 16 mai 2008 devant le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de La Côte (ci-après : le Président), X.________ a conclu à ce que R.________ quitte la villa de [...] avec l'ensemble de ses meubles et effets personnels. A l'audience de mesures provisionnelles du 28 mai 2008, le Président a ratifié pour valoir jugement la convention passée par les parties devant lui, dans laquelle R.________ a pris "l'engagement irrévocable de quitter la villa de [...]" avec tous ses effets personnels d'ici au 15 septembre 2008 au plus tard. Cette convention valait ordonnance d'exécution forcée au sens des art. 512 et suivants CPC-VD (Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966 ; RSV 270.11). Le 8 septembre 2008, R.________ a déposé une requête de mesures provisionnelles et préprovisionnelles tendant à être autorisée à demeurer dans la villa, qui a été rejetée le 11 septembre 2008 par le Président. Par ordonnance de mesures provisionnelles du 17 novembre 2008 rendue ensuite d’une requête déposée par X., le Président a constaté R. occupait toujours la villa de [...] et a ordonné à celle-ci de libérer et quitter d'ici au 31 janvier 2009 cet immeuble avec toutes ses affaires, avec les mentions en vue de l'exécution forcée. Selon le constat établi le 10 mars 2009 par l'huissier du Tribunal, R.________ a chargé ce même jour ses affaires et de nouvelles clés de la porte d'entrée ont été remises par le serrurier à X.. Il est précisé : "M. X. signale à l'huissier que beaucoup d'affaires appartenant à Mme R.________ sont encore dans la maison et que certaines affaires et mobilier lui appartenant auraient été emportées par Mme R.________."
5 - Par lettre de conseil à conseil du 12 mars 2009, le demandeur a indiqué que sa villa était "jonchée d'affaires ... et de détritus" et qu'une "quantité impressionnante de fourbis" avait été laissée par la défenderesse. Il a précisé qu'il était impératif que celle-ci débarrasse ses biens à bref délai pour lui permettre de réparer les dommages causés, nettoyer les lieux et en reprendre possession, se réservant de réclamer tous les frais engendrés par ces désagréments. Par lettre de conseil à conseil du 13 mars 2009, le demandeur a déclaré ne pas s'opposer à ce que la défenderesse débarrasse le jour même ou le lendemain "tout ce qui se trouve à l'extérieur de la villa, ainsi que dans le barbecue". Dans une lettre du 17 mars 2009, le Président a répondu au demandeur qu'il considérait l'exécution forcée comme terminée. 3.a) Par requête adressée le 2 avril 2009 au Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois, X.________ a requis un constat d'urgence afin d'établir un inventaire complet des meubles et objets déposés dans divers lieux par R.. Par ordonnance du 6 avril 2009, le Juge de paix a ordonné le constat d'urgence. Par décision du 17 août 2009, en application de l'art. 255 al. 3 CPC-VD, le Juge de paix a arrêté les dépens de X. à 2'230 fr., rappelant que chaque personne supporte ses dépens, sauf son recours, s'il y a lieu, contre la personne qui a rendu nécessaire le constat d'urgence (art. 255a CPC-VD). b) Par requête adressée le 2 avril 2009 au Juge de paix des districts du Jura - Nord vaudois et du Gros de Vaud, X.________ a requis un nouveau constat d'urgence relatif aux objets emportés par X.________, selon une liste non exhaustive annexée.
6 - Par ordonnance du 9 avril 2009, le Juge de paix a ordonné le constat d'urgence. Le 15 avril 2009, l'huissier de la Justice de paix des districts du Jura - Nord vaudois et du Gros de Vaud a établi un constat d'urgence indiquant "qu'aucun meuble ou objet [ne] sont entreposés dans l'appartement" occupé par [...], à [...], en ajoutant que "l'appartement se trouve dans un désordre indescriptible. Des bandes dessinées, des vinyles, des CD, des jouets, des vêtements sont déposés pêle-mêle dans le garage, l'huissier est dans l'impossibilité d'indiquer le nombre étant donné qu'il est seul et que de nombreux cartons, cornets plastic jonchent le fond du garage." Par décision du 3 juillet 2009, le Juge de paix a arrêté les dépens de X.________ à 1'320 fr. 40, rappelant que chaque personne supporte ses dépens, sauf son recours, s'il y a lieu, contre la personne qui a rendu nécessaire le constat d'urgence (art. 255a CPC-VD). c) Par jugement rendu le 16 novembre 2009 par défaut de R., le Président a notamment constaté que les conclusions en déguerpissement prises par X. n'avaient plus d'objet. d) À l'audience du 5 mai 2010 devant le Juge d'instruction de l'arrondissement de La Côte, les parties ont signé une convention réglant en particulier l’attribution de plusieurs biens qui étaient stockés dans des garde-meubles. 4.Par demande déposée le 10 mars 2010 devant le Tribunal civil de l'arrondissement de La Côte (ci-après : le Tribunal), X.________ a notamment conclu, sous suite de frais, à ce que R.________ soit reconnue sa débitrice et lui doive immédiat paiement d'une somme de 67'057 fr. 50,
7 - avec intérêts à 5% l'an dès le 11 mars 2009, à titre de réparation du dommage subi. Dans sa réponse du 2 avril 2012, R.________ a conclu, sous suite de frais, au rejet des conclusions de la demande du 10 mars 2010.
3.1L'appelante soutient qu'en raison de la détérioration de son état de santé et de sa situation financière difficile, elle n'aurait pas été en mesure de respecter son engagement irrévocable pris lors de l'audience de mesures provisionnelles du 28 mai 2008 de quitter la villa de [...] avec tous ses effets personnels d'ici au 15 septembre 2008, de sorte que son occupation au-delà de cette date n'aurait pas été illicite. Elle se prévaut de la clausula rebus sic stantibus. 3.2L'intervention du juge dans un contrat en raison d'un changement de circonstances suppose que celui-ci n'était ni prévisible ni évitable, qu'il altère gravement l'équivalence des prestations et que le contrat n'a pas été exécuté sans réserve (ATF 127 III 300 consid. 5b, JdT
11 - 2001 I 239 ; ATF 122 III 97 consid. 3, JdT 1997 I 294 ; Winiger, Commentaire romand CO I, 2 e éd., Bâle 2012, nn. 193 ss ad art. 18 CO). Dans la mesure où l'application de la clausula rebus sic stantibus (théorie de l’imprévision) va à l'encontre du principe de la fidélité contractuelle (pacta sunt servanda), le juge doit s'astreindre à la plus grande retenue au moment d'intervenir dans l'accord passé entre les parties (Winiger, op. cit., n. 214 ad art. 18 CO ; Kramer, Berner Kommentar, Berne 1985, n. 333 ad art. 18 CO). La seule existence d'un déséquilibre économique entre les parties, ou encore le fait que les espérances de l'une d'entre elles aient été déçues, ne suffisent pas à justifier l'immixtion du juge dans l'accord librement négocié et conclu par les parties. Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, une modification du contrat ne doit ainsi entrer en ligne de compte que si l'équilibre entre prestation et contre-prestation, en raison d'une modification extraordinaire et imprévisible des circonstances, est à ce point rompu qu'en ne renonçant pas à ses droits contractuels, l'une des parties exploite usurairement le déséquilibre créé et abuse manifestement de son droit (ATF 127 III 300, JdT 2001 I 239 ; ATF 122 III 97 consid. 3, JdT 1997 I 294 ; ATF 107 II 343 consid. 2, JdT 1982 I 272 ; ATF 101 II 17 consid. 2, rés. in JdT 1976 I 63 ; ATF 100 II 345 consid. 2b, JdT 1975 I 614). Ces principes peuvent être transposés à une convention judiciaire. 3.3En l’espèce, la situation financière précaire invoquée par l'appelante ne constitue en aucun cas une circonstance nouvelle imprévisible, puisqu'elle a elle-même allégué qu'à la suite du départ de l'intimé, elle s'est retrouvée seule et sans source de revenus et que, dès le début, celui-ci aurait été conscient de ses difficultés financières. L'appelante n'a nullement prétendu en première instance qu'il lui serait devenu impossible, en raison de son état de santé, de quitter le logement et cette circonstance ne ressort pas des faits allégués et établis, en particulier pas des témoignages invoqués en appel. Il importe dès lors peu que, contrairement à ses attentes au moment de la signature de la convention, elle n'ait pas retrouvé de nouveau
12 - logement dans le délai de libération qu'elle s'était engagée irrévocablement à respecter. Dans ces circonstances, l'intimé n'a pas exploité usurairement un déséquilibre créé postérieurement à la signature de la convention, ni abusé manifestement de son droit. Dès lors qu'elle était dépourvue de tout titre d'occupation dès le 15 septembre 2008, l'appelante a occupé sans droit les locaux dès cette date, comme l'ont retenu à raison les premiers juges.
4.1L'appelante conteste également le montant de l'indemnité fixée par les premiers juges pour l'occupation des locaux dès le 15 septembre 2015, l’estimant trop élevé. 4.2Celui qui est contraint de céder l'usage d'une chose ne doit pas être traité plus mal qu'un bailleur (ATF 119 II 437 consid. 3b/bb). L'occupant sans droit d'un immeuble est redevable vis-à-vis du propriétaire d'une indemnité pour occupation illicite des locaux. L'indemnité d'occupation est due soit en vertu des règles sur l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO) ou sur l'acte illicite (art. 41 ss CO), soit en raison d'une relation contractuelle de fait (« quasi bail »), à laquelle on applique par analogie les règles du bail à loyer (Lachat, Le bail à loyer, 2 e éd., Lausanne 2008, p. 87). Sur la base de l'action en revendication de l'art. 641 al. 1 CC, l'ayant droit peut obtenir une indemnité équivalant à la contre- prestation normalement versée en compensation du droit que le possesseur illicite était censé détenir (Egger Rochat, Les squatters et autres occupants sans droit d'un immeuble, Thèse Lausanne 2000, n. 686 p. 260), en se fondant sur les art. 41 ss CO (ibidem, n. 612 p. 230 et la doctrine citée à la note infrapaginale 905). Le bailleur ne doit pas pâtir du fait que son cocontractant ne quitte pas les locaux malgré la validité du congé, ce qui signifie qu'en
13 - règle générale, le locataire s'acquittera d'une indemnité équivalente au loyer, voire supérieure si le bailleur démontre qu'il avait la possibilité de louer les locaux à un loyer plus élevé (TF 4A_463/2014 du 23 janvier 2015 consid. 3; TF 4A_456/2012 du 4 décembre 2012 consid. 2.1, in SJ 2013 I 525). Lorsque le montant du loyer n'est pas ou pas encore connu, on peut se fonder sur la valeur objective de l'objet loué (CREC 2 novembre 2005/683). Ces principes sont applicables par analogie pour déterminer l'indemnité due par l'occupant sans droit qui n'était pas antérieurement au bénéfice d'un bail. L'appréciation in concreto de la valeur probante d'une expertise ressortit au fait. Le juge n'est en principe pas lié par les conclusions de l'expert. Il doit apprécier le rapport en tenant compte de l'ensemble des autres preuves administrées. Toutefois, il ne saurait s'en écarter sans raison sérieuse et doit motiver sa décision à cet égard (TF 5A_146/2011 du 7 juin 2011 consid. 4.2.1; ATF 129 I 49 consid. 4; 128 I 81 consid. 2). Il peut notamment s'écarter d'une expertise lorsque celle- ci contient des contradictions, lorsqu'une détermination de son auteur vient la démentir sur des points importants, lorsqu'elle contient des constatations factuelles erronées ou des lacunes, voire lorsqu'elle se fonde sur des pièces dont le juge apprécie autrement la valeur probante ou la portée (ATF 110 Ib 42 consid. 2; ATF 101 Ib 405 consid. 3b/aa). 4.3En l'espèce, les premiers juges se sont fondés sur le rapport d'expertise judicaire du 26 mai 2014, établi à l'issue d'un examen complet et détaillé de tous les paramètres à prendre en considération, pour fixer à 3'030 fr. l'indemnité mensuelle d'occupation. En particulier, l'experte, qui a visité les lieux, a tenu compte de l'état d'entretien de l'immeuble, qualifié de bon, sous réserve de menuiseries intérieures, qui méritaient un rafraîchissement, et d’une ou deux fenêtres du rez inférieur, qui devaient être remplacées. Pour la détermination de la valeur locative pour la période litigieuse, elle a expressément tenu compte de l'état dans lequel se trouvait le logement lorsque l’appelante y résidait, soit avant les travaux effectués par le propriétaire pour un montant de
14 - 140'000 francs. Elle a à cet égard retenu une moins-value de 17% en raison des aménagements qui existaient à l'époque. L'appelante se contente d'alléguer qu'au vu de l'état dans lequel se trouvait l'appartement, il n'aurait pu être loué, ce qui ne ressort nullement de l'expertise. Dans la mesure où elle prétend que les locaux présentaient des défauts, on ne peut que constater que l'expertise tient compte de l'état d'entretien de l'époque, en ayant procédé à une réduction de 17% du revenu locatif. L’appelante ne saurait par ailleurs se prévaloir de l'état de désordre dans lequel elle a laissé les locaux, dont elle est seule responsable, pour justifier qu’aucune indemnité ne soit octroyée à l’intimé. Enfin, il importe peu qu'aucun montant d'indemnité n’ait été convenu entre parties, puisqu'il s'agit précisément de fixer de manière objective une indemnité d'occupation, en l'absence de bail et de loyer convenu. Le montant de l’indemnité fixée par les premiers juges échappe ainsi à la critique.
5.1L'appelante conteste enfin devoir les dépens des deux constats d'urgence, par 1'320 fr. 40 et 2'230 francs. Elle soutient que ces constats étaient inutiles, dès lors que, pour récupérer les objets concernés, il aurait suffi à l'intimé de les lui demander. 5.2Selon l'art. 255a CPC-VD, chaque partie supporte ses dépens, sauf son recours, s'il y a lieu, contre la personne qui aurait rendu nécessaire la preuve à futur. Les dépens de la preuve à futur constituent un élément du dommage, qui doit être réparé en suivant les principes de la responsabilité contractuelle et délictuelle et ne doivent dès lors pas être inclus dans ceux du procès au fond ou dans les limites fixées pour ceux- ci. En statuant sur le sort des frais et dépens de l'expertise, le juge doit
6.1En définitive, l'appel doit être rejeté selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé. 6.2Vu le sort de l’appel, il y a lieu de considérer que celui-ci était dépourvu de toutes chances de succès (art. 117 al. 1 let. b CPC), de sorte que la requête d’assistance judiciaire formée par R.________ doit être rejetée.
16 - 6.3Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 822 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), doivent être mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer. Par ces motifs, la Cour d’appel civile p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. Le jugement est confirmé. III. La requête d’assistance judiciaire de l’appelante est rejetée. IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 822 fr. (huit cent vingt-deux francs), sont mis à la charge de l’appelante R.________. V. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière : Du 19 février 2016 Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
17 - La greffière : Du Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète à : -Mme R., -Me Stefan Disch (pour X.), et communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte, -Me Georges Reymond. La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 30’000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). La greffière :
Von Omnilex extrahiert
Whether the appellant could invoke changed circumstances to escape the duty to vacate the villa by 15 September 2008.
No. The financial and personal difficulties relied on were not shown to be unforeseeable or to make performance impossible; the settlement remained binding.
The alleged poverty was known from the outset and no proven health deterioration prevented departure. The respondent did not abusively exploit a later imbalance.
Whether the appellant occupied the villa without right after 15 September 2008 and owed an occupation indemnity.
Yes. From 15 September 2008 she had no title to remain and owed compensation for unlawful occupation.
A judicial settlement ordered her to leave; once the deadline passed, occupation became unauthorized. The indemnity is assessed objectively by reference to the property's rental value.
Whether the monthly occupation indemnity of CHF 3,030 was excessive.
No. The expert report properly valued the occupied premises and accounted for the state of the property and mixed use.
The court accepted the judicial expertise, which considered the condition of the villa, prior works, and a reduction for mixed occupation; the appellant's objections were unsupported.
Whether the costs of the two urgent evidentiary inspections had to be borne by the appellant.
Yes. The inspections were necessary to secure evidence about the goods left behind and items removed.
Under the cantonal rule on future evidence costs, reimbursement depends on necessity and the outcome; here the respondent had good reason to seek the constats and recovered some items.
Whether the appellant was entitled to appeal-stage legal aid.
No. The appeal had no prospects of success.
Because the appeal was bound to fail, the statutory condition of non-frivolous prospects was lacking.
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