CACI pp09-034806-116/2013•Building restriction servitude remains enforceable
CACI pp09-034806-116/2013Kantonsgericht / Zivilrekurskammer26.02.2013Confirmed
Von Omnilex extrahiert
The defendants appealed a first-instance injunction forbidding construction of an apartment building on a Lausanne parcel subject to a 1948 building-restriction servitude. They argued the servitude had lost utility or should be released against compensation. The appellate court held that the registry entry governed, the proposed project was not a villa, and the plaintiffs still had a legitimate interest in the servitude because it preserved neighbourhood tranquillity. It further held that increased building density alone did not justify extinction or release under Art. 736 CC. The appeal was rejected, the judgment confirmed, and the appellants were ordered to pay appeal costs and party costs.
Art. 738 CC; interpretation of a building-restriction servitude and priority of the register entry; Art. 736 al. 1 et 2 CC; extinction or release of a servitude. For the assessment of the servitude’s content, the inscription and the title in the land register prevail over public-law notions. A servitude is extinguished under Art. 736 al. 1 CC only if the dominant owner has lost any reasonable interest in its maintenance in a manifest and durable manner; the relevant interest is the one underlying the servitude’s constitution. Under Art. 736 al. 2 CC, increased burden over time is not enough: release against compensation requires a disproportion created by the passage of time and a lack of any reasonable use of the servient property within the remaining burden.
1102 TRIBUNAL CANTONAL PP09.034806-122108 116 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 26 février 2013
Présidence de M. COLOMBINI, président Juges:Mme Crittin Dayen et M. Piotet, juge suppléant Greffier :M.Bregnard
Art. 736 al. 1 et 2, 738 CC Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par T., à Oron-la-Ville, et P., à Le Mont-sur-Lausanne, défendeurs, contre le jugement rendu le 10 avril 2012 par le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de Lausanne dans la cause divisant les appelants d’avec A.K.________ et B.K.________, tous deux à Lausanne, demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 10 avril 2012, dont les considérants ont été adressés aux parties le 16 octobre 2012, le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de Lausanne a prononcé qu'interdiction définitive est faite aux défendeurs T.________ et P.________ d'exécuter sur la parcelle [...] du cadastre de la commune de Lausanne tous travaux de construction du bâtiment projeté selon demande de permis de construire du 31 juillet 2008 déposée auprès du la Municipalité de Lausanne sous numéro CAMAC [...] et sous référence communale [...] (I); que les frais de justice sont arrêtés à 1'490 fr. pour les demandeurs A.K.________ et B.K., solidairement entre eux, et à 8'130 fr. pour les défendeurs, solidairement entre eux (II); que les défendeurs, solidairement entre eux, verseront aux demandeurs, solidairement entre eux, la somme de 13'490 fr. (III) et que toutes autres et plus amples conclusions sont rejetées (IV). En droit, le premier juge a retenu que la parcelle [...] était grevée d'une servitude de restriction de bâtir qui, selon les pièces justificatives de son inscription, ne permettait que de construire une villa comprenant un rez-de-chaussée et des combles habitables. L'intérêt des demandeurs à exercer cette servitude, constituée en 1948, persistait dans la mesure où elle leur permettait de limiter la densification du volume bâti et ainsi de restreindre les nuisances provenant de la parcelle voisine. Les demandeurs étaient ainsi fondés à demander que la construction projetée par les défendeurs sur la parcelle [...], à savoir un immeuble de trois niveaux comprenant six appartements de quatre pièces, soit interdite. B.Par acte du 16 novembre 2012, T. et P.________ ont formé appel contre le jugement précité en prenant, sous suite de frais et dépens, les conclusions suivantes: "I. Le recours est admis.
3 - Il. Le jugement rendu par le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne le 12 avril 2012 dans la cause opposant T.________ et P.________ à B.K.________ et A.K.________ est modifié comme suit: I. Rejeter la conclusion prise par les demandeurs au pied de leur demande du 19 octobre 2009; Reconventionnellement Principalement, Il. Prononcer la radiation de la servitude grevant le fonds n° [...] en faveur du fonds n°[...], au sens de l’article 736 al.1 CC en raison de la perte totale de l’utilité pour le fonds dominant, eu égard à son but originel. Subsidiairement, III. Prononcer la libération totale de la servitude grevant le fond n° [...] en faveur du fonds n° [...], au sens de l’article 736 al. 2 CC. en raison d’une disproportion évidente apparue entre l’utilité réduite de la servitude pour le fonds dominant et les charges imposées au fonds servant. Plus subsidiairement encore, IV. Prononcer la libération totale de la servitude grevant le fond n° [...] en faveur du fonds n° [...], moyennant versement d’une indemnité par les défendeurs aux demandeurs, fixée à dire de justice. Subsidiairement, II. Le jugement rendu le 10 avril 2012 par le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne est annulé et la cause est renvoyée en première instance pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
4 - Les appelants ont requis à titre de mesures d'instruction une vision locale, ainsi que l'audition de l'expert [...] sur la question du montant d'une éventuelle indemnité au sens de l'art. 736 al. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907, RS 210). Invités à se déterminer, les intimés ont déposé une réponse le 4 février 2013 en concluant, sous suite de frais et dépens, au rejet de l'appel et principalement à la confirmation du jugement, subsidiairement à l'annulation de celui-ci et au renvoi de la cause à l'autorité de première instance pour nouvelle décision dans le sens des considérants. C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier :
6 - demandeurs ont déposé un recours auprès de la Cour de droit public et administratif du Tribunal cantonal qui a été très partiellement admis en ce sens que le nombre de places de parc a été réduit à six pour les véhicules et porté à douze pour les deux-roues. 6.Par demande du 12 novembre 2009, les demandeurs ont ouvert action auprès du Président du Tribunal civil de l'arrondissement de Lausanne en prenant, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes: “I. Interdire définitivement à T.________ et P.________ d’exécuter sur la parcelle [...] du cadastre de la commune de Lausanne, tous travaux de construction du bâtiment projeté selon demande de permis de construire du 31 juillet 2008 déposée auprès de la Municipalité de Lausanne sous numéro CAMAC [...] et sous référence communale [...], comportant six appartements sur quatre niveaux et sept places de parc pour automobiles, selon la publication”. Par réponse du 8 février 2010, les défendeurs ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la demande et ont pris les conclusions reconventionnelles suivantes: “Principalement, Il. Prononcer la radiation de la servitude grevant le fonds n° [...] en faveur du fonds n° [...], au sens de l’article 736 al. 1 CC, en raison de la perte totale de l’utilité pour le fonds dominant, eu égard à son but originel. Subsidiairement, III. Prononcer la libération totale de la servitude grevant le fonds n° [...] en faveur du fonds n° [...], au sens de l’article 736 al. 2 CC, en raison d’une disproportion évidente apparue entre l’utilité réduite de la servitude pour le fonds dominant et les charges imposées au fonds servant.
7 - Plus subsidiairement encore, IV. Prononcer la libération totale de la servitude grevant le fonds n° [...] en faveur du fonds n° [...], moyennant versement d’une indemnité par les défendeurs aux demandeurs, fixée à dire de justice. " Par déterminations du 1er juin 2010, les demandeurs ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions reconventionnelles prises par les défendeurs. Une expertise judiciaire a été confiée à [...], ingénieur HES titulaire du brevet fédéral d'expert immobilier. Ce dernier a déposé un rapport le 15 novembre 2010 et un complément d’expertise le 15 juin 2011, desquels il ressort en substance ce qui suit:
en 1948, le quartier de Chailly se situait en périphérie de Lausanne et n’était dès lors que partiellement construit, se composant uniquement de maisons bourgeoises ou de villas; il devait, par conséquent, être calme.
actuellement le quartier de Chailly est densément construit et fait partie de la ville de Lausanne mais demeure un peu excentré. Seule la partie sud-ouest de Chailly est située en zone de forte densité, la zone de moyenne, voire faible densité prévalant pour le reste;
l’avenue de Chailly est un axe très fréquenté, notamment aux heures de pointe, à savoir le matin et en fin de journée durant les jours ouvrables;
au vu de la densification des constructions dans le quartier de Chailly et de l’augmentation du trafic en général, il peut être affirmé que dit quartier est moins tranquille aujourd’hui qu’il ne l’était en 1948;
8 -
les parcelles des parties se trouvent en zone mixte de moyenne densité, zone permettant d’édifier des bâtiments d’une hauteur de treize mètres, soit de quatre niveaux plus attique. Il est donc possible de densifier l’habitat existant ou prévu sur ces parcelles;
la nature des constructions du quartier est hétérogène; elle comprend des villas individuelles ou groupées, ainsi que des immeubles d’habitation ou mixtes de différentes époques, de différents types et de différentes hauteurs;
la valeur théorique de la servitude litigieuse peut être arrêtée à 1’030’000 francs. Les parties ont été entendues lors de l'audience du 21 mars 2012, ainsi que l'expert [...].
9 - E n d r o i t : 1.L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité précédente dépasse 10'000 francs (art. 308 al. 2 CPC).
En l'espèce, la valeur litigieuse est manifestement atteinte puisque la valeur de la servitude en cause a été estimée à 1'030'000 francs. Formé en outre en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par des parties qui y ont intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance, l'appel est recevable.
2.a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Tappy, op. cit., JT 2010 III 135).
b) L'instance d'appel peut administrer les preuves (art. 316 al. 3 CPC), notamment lorsqu'elle estime opportun de renouveler l'administration d'une preuve ou d'administrer une preuve alors que l'instance inférieure s'y était refusée, de procéder à l'administration d'une preuve nouvelle ou d'instruire à raison de conclusions ou de faits nouveaux (Jeandin, CPC commenté, n. 5 ad art. 316 CPC). L'art. 316 al. 3 CPC ne confère pas à l'appelant un droit à la réouverture de la procédure probatoire et à l'administration des preuves. L'instance d'appel peut rejeter la requête de réouverture de la procédure probatoire et d'administration d'un moyen de preuve déterminé si l'appelant n'a pas
En l'espèce, une inspection locale du quartier de Chailly par la Cour de céans autour des parcelles litigieuses n'a pas de raison d'être puisque l'influence ou les modifications qu'auraient les projets des appelants, spécialement l'objet de permis de construire, ne peuvent pas faire l'objet d'une inspection locale dans la mesure où ils ne sont en l'état nullement concrétisés. Cette réquisition de preuve doit dès lors être rejetée. L'audition de l'expert [...] doit également être rejetée dans la mesure où la question du montant de l'indemnité est sans pertinence vu l'issue du litige (cf. infra c. 4b). 3.a) Les appelants contestent tout d'abord une contrariété du projet autorisé sur le plan du droit public avec la servitude litigieuse. Ils estiment que la notion de villa retenue par le premier juge ne correspond pas à l'usage actuel et qu'elle doit être interprétée à la lumière du droit des constructions. Ils font valoir que la parcelle n'est pas située en zone villa, qui n'existe par ailleurs plus selon le plan général d'affectation de la ville de Lausanne, mais qu'elle se trouve en zone mixte. Le critère déterminant en l'espèce ne serait ainsi pas le terme villa, mais le fait que la servitude litigieuse permette la construction d'un immeuble avec rez- de-chaussée et combles habitables, et dont la hauteur maximum au faîte ne peut dépasser la cote 581.
11 - b) Principalement, les appelants ne contestent pas que le projet sis sur leur parcelle, selon le permis de construire entré en force, porte sur trois étages habitables, soit six appartements de quatre pièces et un sous-sol comprenant des places de parc pour six voitures et douze deux-roues. Il est en conséquence vain de discuter de la définition d'une villa, puisque le projet d'habitation des appelants porte sur un immeuble d'habitation sur quatre niveaux qui déborde de toute évidence la notion de villa, qui est la plus restrictive pour l'habitation individuelle. Dès lors que le projet est censé pouvoir accueillir jusqu'à six familles, il est manifeste qu'il ne saurait être assimilé à une villa et ceci même sous l'angle du droit administratif. Au surplus, les appelants, qui se prévalent notamment du fait que le plan général d'affectation de la ville de Lausanne ne comprend plus de zone villa et ne définit pas cette notion, se réfèrent à tort à des notions de droit public dès lors qu'en application de l'art 738 al. 1 CC l'inscription et l'intitulé de la servitude au registre foncier fait règle et doit l'emporter sur toute autre méthode d'interprétation. Dès lors, peu importe que la construction projetée soit conforme au plan général d'affectation. Mal fondé, l'appel doit être rejeté sur ce point. 4.a) Les appelants soutiennent subsidiairement que la servitude, constituée en 1948, a perdu toute utilité. Se référant à l'expertise judiciaire, ils font valoir qu'en 1948 le quartier de Chailly correspondait à la périphérie urbaine. Or, ce quartier s'est passablement développé depuis 1948 et est actuellement très fréquenté. Il ne s'agirait dès lors plus d'une zone calme destinée à l'habitat et la restriction de bâtir n'aurait dans ce contexte plus de raison d'être. Ils relèvent également que le fonds dominant n'a jamais bénéficié d'aucune vue sur le fonds servant. aa) Valablement constituée, la servitude s'éteint, selon l'art. 736 al. 1 CC, par le seul effet de la loi et même avant la survenance de toute écriture, par la perte de tout intérêt de son bénéficiaire à l'exercer,
12 - actuellement, ou à court et encore moyen terme (ATF 130 III 393, JT 2004 I 175; ATF 89 II 370, JT 1964 I 529; TF 5A_412/2009 du 27 octobre 2009, in RNRF 2011, n. 25 p. 196). L'intérêt à considérer est celui du propriétaire du fonds. Celui-ci doit n'avoir plus d'intérêt raisonnable au maintien de la servitude; cet intérêt s'apprécie selon des critères objectifs (ATF 130 III 554 c. 2, JT 2004 I 245; Steinauer, Les droits réels, Tome Il, 4 ème
éd., Berne 2012, n° 2267 p. 384). L'intérêt déterminant de l'art. 736 al. 1 CC est celui qui a justifié la constitution de la servitude (ATF 121 III 52, JT 1998 I 159; ATF 107 II 331, JT 1982 I 118; ATF 91 II 190, JT 1966 I 255). En principe, l'intérêt du fonds dominant doit avoir entièrement disparu de manière manifeste et durable dans un avenir prévisible (ATF 130 III 393, JT 2004 I 175; ATF 89 II 370, JT 1964 I 529; TF du 27 octobre 2009, précité). Dans ce domaine, la preuve de la perte de toute utilité est une preuve négative à la charge du requérant (CACI 12 juin 2012/272 c.5b; CREC I 16 mars 2011/125 c. 5). S'il y parvient, le propriétaire du fonds servant peut obtenir la suppression de la servitude sans avoir à payer d'indemnité (Steinauer, op. cit., n. 2271 p. 386). bb) En l'espèce, comme le retient à juste titre le premier juge, l'intérêt à la servitude persiste d'autant plus nettement que le quartier s'est densifié et que la tranquillité du voisinage augmente en valeur dans un tel contexte. En aucun cas l'on admettrait ici une disparition de tout intérêt à la servitude, manifeste et durable dans un avenir prévisible. Au contraire, la densification constante du quartier ne fait qu'amplifier l'intérêt à pouvoir bénéficier dans son voisinage direct de davantage de quiétude. L'absence de dégagement depuis la parcelle des intimés sur celle des appelants ne joue au surplus aucun rôle puisque la servitude de restriction de bâtir des habitations de type familial ou des villas vise typiquement à la tranquillité, sans qu'une "vue" soit nécessaire sur le fonds grevé (Eschmann, Auslegung und Ergänzung von Dienstbarkeiten, Zurich 2005, p. 58 et réf. citées).
éd., Bâle 2012, n. 289 s. p. 94 s. et réf. citées). bb) En l'espèce, la servitude litigieuse date de 1948 et il n'est pas contesté que le quartier était alors construit de façon moins dense. Si le plan général d'affectation applicable date de 2009, il n'a pas été établi
14 - en fait quelles possibilités supplémentaires et concrètes de constructions, respectivement de densification, ont été admises depuis 1948: l'on peut tout au plus supposer qu'elles sont censées exister. Dans cette hypothèse, la charge pour le fonds servant a ainsi augmenté du fait que l'aménagement de territoire a permis au fil du temps de construire des bâtiments plus importants sur le fonds servant qu'au moment de la constitution de la servitude. En admettant que la charge de la servitude ait augmenté avec le temps et que les appelants n'en soient pas responsables, ceux-ci ne sont toutefois pas privés de la faculté d'utiliser leur parcelle dès lors qu'ils peuvent toujours affecter l'immeuble grevé à la construction dans les limites de la servitude et qu'une telle affectation n'a rien de déraisonnable. On ne peut que confirmer cette conclusion en prenant en considération la jurisprudence répétée du Tribunal fédéral selon laquelle la seule augmentation réglementaire des possibilités de bâtir ne rend pas une servitude de non-bâtir objet d'une suppression selon l'art. 736 al. 2 CC (ATF 107 II 331, JT 1982 118; ATF 91 II 339, JT 1966 I 242; TF 5C.213/2002 du 7 février 2003, in RNRF 2004, n. 8 p. 93; SJ 1999 p. 102). Au surplus, l'intérêt public à éviter le mitage du territoire dont se prévalent les appelants ne leur est d'aucun secours dans la présente cause puisqu'il s'agit de prérogatives de droit public. Mal fondé, le moyen des appelants doit être rejeté. 5.En définitive, l'appel doit être rejeté et le jugement entrepris confirmé. Vu l’issue du litige, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 11'300 fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), doivent être mis à la charge des appelants (art. 106 al. 1 CPC).
15 - Les appelants, qui succombent, doivent verser aux intimés la somme de 5'000 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 7 et 20 al. 2 TDC [Tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6]). Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, p r o n o n c e : I. L'appel est rejeté. II. Le jugement est confirmé. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 11'300 fr. (onze mille trois cents francs), sont mis à la charge des appelants, solidairement entre eux. IV. Les appelants T.________ et P., solidairement entre eux, doivent verser aux intimés B.K. et A.K.________, solidairement entre eux, la somme de 5'000 fr. (cinq mille francs) à titre de dépens de deuxième instance. V. L'arrêt motivé est exécutoire. Le président : Le greffier :
16 - Du 27 février 2013 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. Le greffier : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -Me Leila Delarive (pour T.________ et P.), -Me Stephen Gintzburger (pour A.K. et B.K.________). La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 1'030'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
17 - Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -M. le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de Lausanne. Le greffier :
Von Omnilex extrahiert
Whether the planned building violated the registered building-restriction servitude
The registered servitude controlled and the proposed apartment building clearly exceeded the permitted villa-type construction.
Under Art. 738 CC, the registry entry prevails over public-law notions. The project was not a villa but an apartment building on several levels.
Whether the servitude had lost all utility under Art. 736(1) CC
The servitude still had a reasonable utility for the dominant owners because neighborhood densification increased the value of tranquillity.
Total, manifest, and durable loss of interest was not shown. The absence of a view was irrelevant because the servitude protects tranquillity, not outlook.
Whether the servitude should be extinguished or released against compensation under Art. 736(2) CC
No release was justified because the burden had not become disproportionate in the required sense and the defendants could still use the plot within the servitude limits.
A mere increase in zoning/building possibilities does not suffice; the hardship must arise over time and leave no reasonable use, which was not the case here.
Whether an on-site inspection and expert hearing were necessary on appeal
Both evidentiary requests were refused as irrelevant to the outcome.
The proposed construction was not concretely realized, and the compensation issue became moot once the servitude remained in force.
Verbinden Sie Omnilex, um den Rechtskorpus über Ihren KI-Assistenten zu durchsuchen.