Présidence de M. C O L O M B I N I , président
Juges:MmesKühnlein et Crittin Dayen
Greffière:MmeEgger Rochat
Art. 641 al. 2 CC ; 237 et 312 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par D., à [...],
défendeur, contre la décision rendue le 13 septembre 2013 par le
Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte dans la cause
divisant l’appelant d’avec I., à [...], demandeur, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal voit :
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l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (ibid. p. 135).
3.L’appelant invoque qu’il appartiendrait au Tribunal des baux
de trancher l’existence ou non d’un contrat de bail, la notion de litige
relatif aux baux à loyer comprenant non seulement les prétentions
contractuelles issues du droit du bail mais également les prétentions
quasi-contractuelles.
4.a) La loi sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre
2010 (ci-après LJB ; RSV 173.655) s'applique aux contestations relatives
aux baux à loyers portant sur des choses immobilières, quelle que soit la
valeur litigieuse (art. 1 al. 1), sous réserve des cas visés par l'art. 1 al. 3
LJB. Selon l'art. 2 LJB, les contestations mentionnées à l'art. 1 al. 1 LJB
relèvent de la compétence exclusive du Tribunal des baux.
Comme le relèvent les auteurs du commentaire relatif à
l'ancienne loi sur le tribunal des baux (aLTB), dont on peut s'inspirer dans
la mesure où la compétence rationae materiae du tribunal des baux n'a
pas été modifiée par la LJB, celle-ci est admise lorsqu'est invoqué et rendu
vraisemblable par l'une des parties un état de fait pouvant tomber sous le
coup du droit du bail (Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures spéciales
vaudoises, Loi sur le tribunal des baux (aLTB), Lausanne 2008, ch. 12 ad
art. 1 aLTB ; CREC I 13 janvier 2010/17).
La notion de «litiges relatifs aux baux à loyer» de l'ancien art.
274b CO, avec lequel devait s’harmoniser l’art. 1 aLTB, comprenait non
seulement les prétentions contractuelles issues du droit du bail, mais
également les prétentions quasi-contractuelles, voire extra-contractuelles.
Ce qui importait, ce n'était pas la cause du litige, mais l'état de fait sur
lequel il reposait, qui devait pouvoir être soumis au droit du bail (ATF 120
II 112, JT 1995 I 202 c. 3c; JT 1999 III 2 c. 2). Etaient notamment des litiges
relatifs aux baux à loyer au sens précité les prétentions liées à un rapport
quasi-contractuel analogue au bail, par exemple les demandes
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d'indemnité pour occupation illicite des locaux lorsque le locataire restait
dans les locaux après la fin de son bail, les demandes de dommages-
intérêts (art. 97 ss CO) fondées sur un rapport de bail ou les prétentions
basées simultanément sur un rapport de bail et sur les dispositions
générales du Code des obligations (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
pp. 144-145).
b) Lorsque l'examen de la compétence du tribunal se recoupe
avec celui du bien-fondé de la demande, les faits justifiant à la fois la
compétence et les prétentions au fond, s'ils sont contestés, seront
présumés réalisés pour l'examen de la compétence et ils ne devront être
prouvés qu'au moment où le juge statuera sur le fond (théorie de la
double pertinence; ATF 134 III 27 c. 6.2.1; ATF 133 III 295, JT 2008 I 160 c.
6.2; ATF 131 III 153 c. 5.1). En d'autres termes, il suffit, pour admettre la
compétence du tribunal, que les faits qui constituent à la fois la condition
de cette compétence et le fondement nécessaire de la prétention soumise
à l'examen du tribunal soient allégués avec une certaine vraisemblance
("substanziiert behauptet"; ATF 131 III 153 précité; ATF 128 III 50 c. 2b/bb;
Blätter für Zürcherische Rechtsprechung [ZR] 2003, n° 42, pp. 207 ss,
spéc. p. 215). Pour se prononcer sur le mérite du déclinatoire, le juge doit
se fonder sur les éléments du dossier en l’état du procès, sans procéder à
une instruction d’office (JT 1995 III 34 c. 2a).
5.a) Conformément à l’art. 1 CO, un contrat n’est conclu qu’à
partir du moment où les deux parties ont échangé des manifestations de
volonté concordantes, exprimées sous forme d’offre et d’acceptation
(Tercier, Le droit des obligations, 4
e
éd., 2009, n. 601). Jusqu’à cet
échange, il peut exister une phase de négociations qui ne crée qu’une
relation précontractuelle entre les parties (Tercier, op. cit., n. 596 s.). Tant
que les parties négocient librement, il n’y a pas d’offre au sens de l’art. 3
CO. Une offre selon cette disposition est une proposition ferme par
laquelle le pollicitant propose à une autre la conclusion d’un contrat de
telle sorte que sa perfection ne dépend plus que de l’acceptation par
l’autre partie (Tercier, op. cit., nn. 605 ss). Par l’effet formateur de cette
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seconde manifestation de volonté, le contrat offert est dès lors conclu dès
l’expédition de l’acceptation (Tercier, op. cit., n.621). Si cette acceptation
diffère de l’offre, il s’agira dès lors d’une contre-offre (Tercier, op. cit.,
n. 624). Sauf réserve spéciale, l’acceptation peut être donnée sous
n’importe quelle forme, sans pour autant omettre le principe selon lequel
le silence ne vaut pas acceptation. Le silence est une manifestation tacite
de volonté qui ne peut pas être comprise comme un consentement, même
si l’autre partie l’y incite, sous réserve des cas de l’art. 6 CO (Tercier, op.
cit., nn. 625 s.)
En vertu de l’art. 1 al. 2 CO, un contrat peut être conclu par
actes concluants. Il y a acte concluant lorsque la volonté exprimée
d’accomplir un acte juridique ne peut être déduite qu’indirectement d’un
comportement donné (Tercier, op. cit., nn. 186 et 192). Si une
interprétation subjective, fondée sur la volonté réelle de la partie, ne peut
être donnée à la manifestion de volonté, celle-ci doit recevoir une
interprétation objective, effectuée au regard du principe de la confiance,
qui est une expression des règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC ; Tercier,
op. cit., nn. 193 ss). Selon ce principe, les manifestations de volonté
peuvent et doivent être comprises dans le sens que le destinataire pouvait
et devait leur donner compte tenu de l’ensemble des circonstances (ATF
133 III 675 c. 3.3, JT 2008 I 508 ; Tercier, op. cit., n. 196 et réf. citées).
b) Selon l’art. 253 CO, les deux éléments essentiels à la
conclusion d’un contrat de bail sont la cession de l’usage d’une chose au
locataire et le versement d’un loyer, lequel comprend les frais liés à
l’entretien de l’objet (ATF 110 II 404, c. 3a cité in Bohnet/Diestchy, Droit
du bail à loyer, 2010, n. 65 ad art. 253 CO). Le montant du loyer doit être
déterminé ou déterminable. Le loyer peut consister en une somme
d’argent ou être constitué d’une contre-prestation en nature ou en travail,
le contrat étant alors mixte ou composé (Bonhnet/Dietschy, op. cit., nn.
65 s. et n. 81 ss ad art. 253 CO et réf.). A défaut d’entente sur le montant
du loyer, le contrat ne saurait venir à chef, alors même que les parties
étaient en principe d’accord sur une cession d’usage à titre onéreux et
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que l’utilisation avait déjà commencé (ATF 119 II 347 c. 5, JT 1994 I 609,
DB 1994 n. 1 ; Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 65 ad art. 253 CO).
c) Si l’objet est utilisé par un tiers sans qu’un loyer ne soit
déterminé ou déterminable, les parties sont liées par un contrat de prêt à
usage en vertu de l’art. 305 CO (Bohnet/Dietschy, op. cit., nn. 65 et 74 ad
art. 253 CO et réf. citées). Les éléments essentiels du contrat de prêt à
usage sont la cession de l’usage du bien et la gratuité de cette cession
(Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, 4
e
éd. 2009, nn. 2949 ss ;
Bovet/Richat, CR CO II, 2 éd. 2012, nn. 4 et 9 ad art. 305 CO).
Pour ce qui concerne l’entretien du bien, l’emprunteur
supporte les frais ordinaires d’entretien et peut répéter les dépenses
extraordinaires qu’il a dû faire dans l’intérêt du prêteur, en vertu de
l’art. 307 CO. La notion de frais ordinaires se rapporte à l’entretien de la
chose qui dépasse les menus travaux de nettoyage et de réparation. Par
ses dépenses, l’emprunteur doit assurer non seulement l’entretien du bien
au sens étroit mais aussi le fonctionnement de l’objet prêté. Le caractère
gratuit renforce cette interprétation de l’étendue de l’obligation de
l’emprunteur, laquelle dépend également dans un cas concret de la durée
du prêt et de la valeur de la chose (Bovet/Richa, CR CO I, 2
e
éd. 2012, n. 3
ad art. 307 CO). Quant aux dépenses extraordinaires, elles sont
constituées des dépenses qui ne sont pas ordinaires et qui ont été faites
dans l’intérêt du prêteur (Bovet/Richa, op. cit., n. 5 ad art. 307 CO).
d) La conclusion d’un contrat de bail n’est soumise à aucune
forme particulière, de sorte qu’elle peut être effectuée par actes
concluants (TF 4A_188/2012 du 1
er
mai 2012 ; Bohnet, op. cit., nn. 53 ss
ad art. 253 CO ; Lachat, CR CO II, 2
e
éd. 2012, n. 24 ad art. 253 CO).
Il en est ainsi lorsque le bailleur remet les clés au locataire,
que celui-ci emménage et qu’il paie le loyer, sans que le bailleur proteste
(TF 4A_188/2012 c. 3.1). Selon le Tribunal fédéral, cela suppose
nécessairement que le bailleur se soit abstenu pendant assez longtemps
de faire valoir le congé et d’exiger la restitution de la chose ; l’élément
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temporel n’est cependant pas à lui seul déterminant, mais l’est l’ensemble
des circonstances (Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 53 ad art. 253 CO et réf.
citées, par ex. TF 4A_248/2008 du 19 août 2008). La conclusion d’un bail a
notamment été niée, malgré l’écoulement de neuf mois et dix jours entre
l’échéance du bail et la première demande d’expulsion. Pendant cette
période, les parties avaient entrepris des négociations visant à trouver une
solution permettant au locataire de continuer à occuper les locaux jusqu’à
leur vente, moyennant versement d’une indemnité mensuelle
compensatoire. Or, le locataire avait refusé de signer cette convention (TF,
DB 2005 N 2, cité in Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 53 ad art. 253 CO).
En revanche, lorsqu’une personne entre par effraction dans un
immeuble pour l’occuper, elle adopte un comportement qui, pour un
propriétaire, ne reflète pas une manière usuelle d’exprimer une offre de
conclure un bail en l’invitant à céder l’usage du bien - ne serait-ce que
pour un loyer d’un montant inférieur aux prix du marché -, mais reflète
surtout une revendication sociale et politique. Partant, malgré une
interprétation du comportement de l’occupant entré de force dans
l’immeuble au regard du principe de la confiance, le propriétaire ne peut
pas devoir considérer cette attitude comme une offre de conclure un
contrat de bail (Egger Rochat, Les squatters et autres occupants sans droit
d’un immeuble, Etude de droit suisse, nn. 100 ss). Dans la mesure où il n’y
a pas d’offre de la part de la personne entrée par effraction, le
comportement passif du propriétaire ne saurait être interprété comme une
acceptation de le tolérer dans son immeuble (Egger Rochat, op. cit.,
n. 110). D’ailleurs, le comportement passif du propriétaire d’immeuble
dans lequel une personne entre par effraction ne saurait même pas être
interprété comme une acceptation de conclure un contrat de prêt (Egger
Rochat, op. cit., nn. 104 ss). En effet, le silence opposé par l’une des
parties à réception d’une offre de l’autre partie, ne vaut, en principe, pas
acceptation et n’entraîne pas la conclusion tacite d’un contrat (TF
4A_188/2012 c. 3.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 184 s. n. 4.5). Il en va
de même en vertu de l’art. 6 CO, le tiers entré par effraction dans
l’immeuble ne pouvant pas, de bonne foi, s’attendre à ne pas recevoir une
acceptation expresse (Egger Rochat, op. cit., nn. 107 ss).
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6.En l’espèce, il ressort des faits et du comportement des parties
qu’aucun contrat de bail – même au stade de la vraisemblance – n’a été
conclu par l’intimé, ni avec Q.________ ou tout autre occupant de
l’immeuble, ni avec l’appelant, habitant l’immeuble depuis 2008. D’une
part, les premiers occupants, membres d’un collectif, ont investi
l’immeuble de l’intimé en 2004, sans avoir aucun accord de ce dernier ni
sur la cession de l’usage du bien ni sur un éventuel loyer ou contre-
prestation. Ce n’est qu’après leur entrée dans la propriété qu’ils ont eu
des discussions avec l’intimé lui proposant seulement la conclusion d’un
contrat de confiance. L’intimé n’a jamais accepté cette offre, de sorte
qu’aucun contrat n’a été conclu. Au contraire, le dépôt d’une plainte
pénale pour violation de domicile contre les occupants de son immeuble à
la fin de l’année 2004 et la demande aux Services industriels de couper
l’eau et l’électricité révèlent que l’intimé n’avait aucune volonté de céder
l’usage de son bien. Si des discusssions ont à nouveau eu lieu à la fin de
l’année 2006 et au début de l’année 2007 avec Q.________ au sujet de
l’éventuelle conclusion d’un contrat, l’on constate que l’intimé avait
manifesté une offre à l’attention de cette dernière de signer une
« convention de prêt à usage », dans laquelle il suggérait certes le
paiement d’un loyer, mais renvoyait aux dispositions du CO sur le prêt à
usage. L’offre de l’intimé ne manifestant pas une volonté claire de
conclure un bail, les habitants de la maison ne pouvaient l’interpréter dans
ce sens. D’ailleurs, Q.________ et les habitants de la maison n’ont pas
accepté son offre, mais lui ont soumis une contre-proposition prévoyant la
mise à disposition de la maison et du terrain attenant, moyennant le
versement d’un montant de 750 fr. pour leur usage. L’intimé n’a pas
accepté cette contre-proposition qualifiée de bail, de sorte qu’aucun
contrat portant sur la cession de l’usage et le versement du loyer à titre de
contre-prestation, ne serait-ce que d’un faible montant, n’a été conclu.
Ainsi, l’appelant est venu habiter l’immeuble en 2008 contre la volonté de
l’intimé également. L’on observe que les occupants de la maison n’ont
jamais versé de loyer à l’attention de l’intimé, leur système de caisse à
raison de 50 fr. par mois chacun n’étant prévu que pour le paiement des
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frais d’entretien de l’immeuble et de quelques factures. En priant les
occupants de quitter l’immeuble en août 2010, puis en février 2011 les
informant de futurs travaux de rénovation, l’intimé a à nouveau manifesté
son absence de volonté de conclure un bail avec les occupants. Il n’a en
outre pas répondu à l’offre faite par l’appelant en 2011 de conclure un
contrat de confiance.
Selon l’appelant, qui se réfère à une lettre de l’intimé écrite le
15 janvier 2007 à l’attention du Président du Tribunal d’arrondissement de
La Côte, l’intimé aurait adopté un comportement de bailleur en requérant
de la part des accusées occupant l’immeuble qu’elles entretiennent le
jardin, dont les bois et herbes auraient atteint une hauteur de 2 à 3
mètres. Cet argument est sans pertinence, dans la mesure où il ressort du
même courrier que l’intimé proposait alors une convention de prêt à usage
dans laquelle il demandait de la part des occupants qu’ils entretiennent la
maison et les alentours. De surcroît, une telle requête de la part de
l’intimé ne saurait être interprétée comme un comportement typique du
bailleur, l’entretien des alentours étant également un élément
caractéristique du contrat de prêt à usage. Contrairement à ce que plaide
l’appelant, les travaux d’entretien effectués par les occupants de la
maison, ainsi que ceux du jardin, ne sauraient être qualifiés de loyer versé
en nature. D’une part, l’intimé n’a pas manifesté expressément son accord
sur un loyer versé de cette façon, d’autre part, selon le principe de la
confiance, les occupants ne pouvaient et ne devaient pas inférer du
comportement passif de l’intimé qu’il acceptait que le loyer soit versé sous
cette forme.
S’il est vrai que l’intimé a pu adopter un comportement passif
en tolérant la présence des occupants dans son immeuble pendant
quelques années, son comportement ne saurait être perçu, en vertu du
principe de la confiance, comme l’acceptation d’une offre de conclure un
contrat de bail. Dans la mesure où les occupants de son immeuble y sont
entrés contre sa volonté, ces derniers ne pouvaient inférer du
comportement passif de l’intimé, voire de son silence sur leurs offres, une
acceptation. En effet, au vu des circonstances, tant l’appelant que les
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autres occupants de l’immeuble, devaient s’attendre à une acceptation
expresse de l’intimé pour accepter une offre de conclure un bail
(art. 6 CO). Or, l’intimé n’a jamais manifesté sa volonté d’accepter les
offres faites par les occupants. En raison des pourparlers qui ont eu lieu
entre l’intimé et les occupants de l’immeuble et qui n’ont abouti à aucune
conclusion de bail, l’on ne saurait reprocher au premier de ne pas avoir
demandé la restitution de son immeuble plus tôt.
7.Par ailleurs, l’on ne saurait déduire une vraisemblance de
l’existence d’un contrat de bail entre les parties du fait que l’intimé avait
préalablement ouvert une procédure devant la Commission de conciliation
en matière de baux et loyer de la République et canton de Genève,
ouverte contre un tiers et dont on ignore l’issue. La délivrance d’une
autorisation de procéder n’implique pas l’existence d’un contrat de bail,
dans la mesure où cette autorité ne se prononce sur la recevabilité de la
procédure que si elle est manifestement incompétente (Bohnet, CPC
commenté, n. 17 ad art. 60 CPC et n. 12 ad art. 202 CPC). De même, l’on
ne saurait faire grief à l’intimé, qui a agi en qualité de propriétaire sur la
base de l’art. 641 al. 2 CC, de contrevenir au principe de la bonne foi
(art. 52 CPC), pour avoir préalablement à l’encontre d’une autre partie,
dans un autre canton, saisi la Commission de conciliation en matière de
baux.
Enfin, pour les mêmes motifs que ceux invoqués par le premier
juge, la vraisemblance de l’existence d’un contrat de bail ne saurait être
déduite des poursuites engagées par l’intimé. D’une part, pour indiquer la
cause de l’obligation, ce dernier a utilisé le terme « loyer » aux côtés du
terme «indemnité » et mentionné « indemnité pour occupation illicite » sur
le dernier commandement de payer adressé à l’appelant. D’autre part, la
mention de la cause de la créance dans le commandement de payer n’a
pas pour but de fixer les relations juridiques entre le poursuivant et le
poursuivi, mais a uniquement pour but de rendre la créance
reconnaissable au poursuivi au regard de l’ensemble du contexte, de
façon à ce que le poursuivi ne doive pas être obligé de faire opposition
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pour obtenir, dans une procédure de mainlevée ou un procès en
reconnaissance de dette, les renseignements sur la créance qui lui est
réclamée (ATF 121 III 18, JT 1995 II 95 s. c. 2a).
8.Dans la mesure où il apparaît qu’aucun contrat de bail n’a été
conclu, cela même au stade de la simple vraisemblance, il ne se justifie
pas d’admettre que la juridiction spéciale pour trancher les litiges soumis
au droit du bail serait compétente. Par conséquent, l’appel est
manifestement infondé et doit être rejeté en vertu de l’art. 312 al. 1 CPC.
La décision attaquée est dès lors confirmée.
9.La requête d’assistance judiciaire de l’appelant doit être
rejetée, dans la mesure où l’appel était manifestement infondé. Il était en
effet dénué de chances de succès (art. 117 let. b CPC).
Les frais judiciaires, arrêtés à 780 fr. (art. 62 al. 1 TFJC), sont
mis à la charge de l’appelant, qui succombe.
L’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer, il n’y a pas lieu
de lui allouer de dépens.
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
p r o n o n c e :
I. L’appel est rejeté.
II. La décision est confirmée.
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III. La requête d’assistance judiciaire est rejetée.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 780 fr.
(sept cent huitante francs), sont mis à la charge de l’appelant
D.________.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 8 mai 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
-Me Charlotte Iselin (pour l’appelant),
-Me Philippe Eigenheer (pour l’intimé).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
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Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-Mme le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte.
La greffière :