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Property transfer tax on sibling land swaps after inheritance division

80.2003.15Übriges Gericht07.07.2003Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The taxpayers challenged three property transfer tax assessments arising from two parcel exchanges concluded among siblings after a prior donation and a staged partial division of the inheritance. The court held that the operations were genuine exchanges under the tax law and not a deferred taxation case for the dissolution of an hereditary community. Because the siblings had become separate owners at different times and only later swapped parcels, the statutory deferral did not apply. The appeal was dismissed and the appellants were ordered to pay CHF 390 in costs equally.

Omnilex-Regeste

Art. 124 cpv. 2 lett. b LT, art. 125 lett. c LT; exchange of immovable property and deferred taxation on dissolution of hereditary communities. A transaction qualifies as a taxable exchange where two owners reciprocally transfer parcel parts in consideration of equivalent land, even if the operation is economically linked to an inheritance settlement. The deferral under art. 125 lett. c LT is an exception to the rule of taxation and must be construed restrictively. It applies only where the dissolution of the hereditary community itself leads to an in-kind partition without balancing payment; if the heirs first become separate owners through prior transfers and only thereafter effect reciprocal exchanges, the deferral is excluded (consid. 4-5).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2003.15

Data decisione, Autorità: 07.07.2003, CDT

Incarto n. 80.2003.14 80.2003.15

Lugano 7 luglio 2003

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 3 febbraio 2003

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ -__________,

__________, __________ __________ 3. __________ __________, __________ __________

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. 1.1.

Il 10 aprile 1986 la part. n. __________ RFD di __________ di mq 1172 veniva donata a __________ __________ dal padre __________.

1.2.

· Dopo il decesso di quest'ultimo, gli eredi in data 27/28 gennaio 2001 procedevano allo scioglimento parziale della comunione ereditaria fu __________ __________ __________ (composta dalla vedova __________ nata __________ __________ sia la cessione di mq 504 al fratello __________ con un’imposta di fr. 4'208,90 (cfr. decisione di tassazione del 27 dicembre 2002, n. ..), sia la cessione di mq 148 al fratello __________ con un’imposta di fr. 1'218,50 (cfr. decisione di tassazione del 27 dicembre 2002, n. ..);

· a __________ __________ la cessione di mq 504 alla sorella __________ con un’imposta di fr. 4'233,60 (cfr. decisione di tassazione del 27 dicembre 2002, n. ..__________).

1.5

Il reclamo presentato dagli interessati contro le suddette tassazioni veniva respinto dall’UT con tre distinte decisioni, tutte del 27 gennaio 2003, osservando che non si era in presenza, in concreto, di uno scioglimento di una comunione ereditaria a beneficio del differimento dell’imposizione, bensì di una caso di permuta imponibile.

  1. 2.1.

Con scritto del 3 febbraio 2003 __________ __________, __________ __________ e __________ __________ presentano ricorso contro le tre suddette decisioni e chiedono di essere sentiti.

2.2.

All’udienza del 20 maggio 2003 i ricorrenti hanno spiegato il motivo per cui hanno proceduto alle permute. Si trattava di fare in modo che la part. n. __________ non rimanesse incuneata tra gli altri due mappali per evitare che, in caso di alienazione da parte del fratello cui sarebbe toccata, un terzo avesse potuto edificare tra le particelle degli altri due fratelli. La soluzione adottata permetteva di procedere alla vendita delle singole particelle senza compromettere le altre.

Le parti si sono poi confermate nelle rispettive posizioni.

Il giudice ha poi acquisito agli atti ulteriore documentazione atta a ricostruire con esattezza le diverse operazioni immobiliari.

  1. 3.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59; Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari - Complemento al Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 2003, p. 45).

3.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

  1. 4.1.

Secondo l'art. 124 cpv. 2 lett. b LT, sono in particolare imponibili le permute. Infatti, la sola differenza fra la vendita e la permuta è rappresentata dal fatto che, in quest'ultimo caso, il prezzo non viene pagato in denaro ma del tutto o in parte con un altro fondo in natura; in tal modo, entrambe le parti sono nel contempo venditore e compratore (Soldini/Pedroli, Commentario cit., p. 82; inoltre RDAT II-2000 n. 11t).

4.2.

Come si è visto, nel caso in esame, dopo la primitiva donazione della part. n. __________ a __________ __________ da parte del padre e un duplice scioglimento parziale della comunione ereditaria dopo il decesso del padre, __________ __________, __________ __________ e __________ __________ procedevano a due permute. Con la prima, __________ __________, proprietario della part. n. __________, cedeva alla sorella __________ __________, proprietaria della part. n. __________, mq 504 di terreno, che venivano staccati dalla sua particella e aggiunti a quella della sorella; a sua volta, __________ __________ cedeva al fratello mq 504 di terreno che venivano staccati dalla part. n. __________ e andavano ad aggiungersi alla part. n. __________. Con la seconda, __________ __________ cedeva mq 148, che venivano staccati dalla part. n. __________, al fratello __________, proprietario della part. n. __________; a sua volta __________ __________ cedeva alla sorella __________ mq 148 di terreno, che, staccati dalla part. n. __________, venivano incorporati nella part. n. __________.

4.3.

La qualifica giuridica dei due negozi appena ricordati è indiscussa e indiscutibile. Esse costituiscono due vere e proprie permute. Certo, le stesse sono avvenute tra fratelli, asseritamente quale corollario dello scioglimento della comunione ereditaria del defunto padre, ma di ciò si dirà in seguito, in relazione all'ipotesi del differimento dell'imposizione.

  1. Per i motivi sopra esposti deve essere inoltre negata l'esistenza in concreto di un caso di differimento dell'imposizione.

5.1.

Per l'art. 125 lett. c LT, l'imposizione degli utili immobiliari è differita, fra l'altro, in caso di scioglimento delle comunioni ereditarie come pure delle altre proprietà collettive, per queste ultime solo quando la divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro.

Il differimento dell'imposizione rappresenta un'eccezione al principio dell'imponibilità dello scioglimento delle proprietà collettive, affermato all'art. 124 LT. Le sole eccezioni all'imponibilità vanno dunque ricercate nella tassativa enumerazione dei casi di esenzione e differimento dell'imposizione, contenuta nella stessa legge (CDT n. 29 del 9 marzo 1994).

5.2.

Ora, nel caso in esame, come già si è detto, ci si trova chiaramente in presenza di permute.

Certo, le stesse sono avvenute tra fratelli, asseritamente quale corollario dello scioglimento della comunione ereditaria del defunto padre. Questa circostanza non fa tuttavia venire meno la qualifica giuridica dei negozi, non appena si consideri che __________ __________, il maggiore dei maschi, era divenuto proprietario della part. n. __________ già nel 1986 per volontà del padre e, meglio, per consentirgli di edificare la propria abitazione. L'altro maschio, __________, era a sua volta divenuto proprietario della part. n. __________ alla fine di gennaio del 2001, un anno e mezzo prima dell'ulteriore scioglimento parziale della comunione ereditaria, avvenuto a seguito delle tragiche circostanze che hanno colpito la famiglia.

Proprio le modalità scelte, che hanno condotto a scaglionare nel tempo l'attribuzione di un fondo a ognuno dei fratelli e solo in seguito, quando ognuno dei fratelli era proprietario di un fondo, a effettuare la permuta in discussione, non consentono di ravvisare nella fattispecie un caso di differimento dell'imposizione per scioglimento della comunione ereditaria.

Proprio lo scioglimento a fasi successive della comunione ereditaria, preceduto per altro, vivente il padre, da una donazione al figlio maggiore, costituisce la premessa indispensabile delle successive permute tra fratelli, ognuno dei quali proprietario esclusivo del proprio fondo.

Diversa sarebbe verosimilmente stata la soluzione se la comunione ereditaria fosse stata proprietaria di tutti i fondi contigui e avesse proceduto a una riunione particellare e in seguito a una diversa lottizzazione, prima di sciogliersi. Ma ciò non era più possibile per la scelta del defunto padre di donare un fondo al maggiore dei fratelli già nel 1986 per consentigli di edificare la propria abitazione, ma anche per la scelta di sciogliere a tappe la comunione ereditaria dei beni residui.

  1. A titolo abbondanziale si rileva che non è in discussione il valore dell'alienazione attribuito alle permute. È comunque bene rammentare ai ricorrenti che nel caso concreto l'utile è stato colpito con l'aliquota minima (3%) in considerazione della lunga durata della proprietà. L'eventuale riduzione del valore avrebbe conseguenze nefaste in caso di alienazione di uno dei fondi a breve termine per effetto della breve durata della proprietà della parte permutata che comporta l'imposizione dell'utile con un'aliquota molto più elevata (30% per il primo anno, a scalare verso il basso con l'accrescersi della durata della proprietà).

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 300.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 90.–

per un totale di fr. 390.–

sono a carico dei ricorrenti in parti uguali.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

property transfer taxexchangeinheritance divisiondeferred taxationimmovable propertyparcel divisiontax costs

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the two land exchanges among siblings qualified as taxable exchanges or as a deferred inheritance division.

Extrahierter Entscheid

The transactions were true exchanges and not a deferred taxation case arising from the dissolution of an hereditary community.

Extrahierte Begründung

The siblings first became separate owners at different times, then later exchanged parcels. That staged structure breaks the link to a single inheritance partition in kind without balancing payment; the statutory deferral for hereditary communities is an exception and must be applied restrictively.

Kernrechtsfrage

Whether the assessed property transfer tax and related costs should be overturned.

Extrahierter Entscheid

The assessed tax was upheld and the appeal costs were imposed on the appellants in equal shares.

Extrahierte Begründung

Since the exchanges were taxable and no deferral applied, there was no basis to cancel the assessments. The court also noted the tax had been levied at the minimum rate because of the long holding period.

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