Deductibility of self-performed renovation work in real estate gains taxKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2003.107

Data decisione, Autorità: 03.10.2003, CDT

Incarto n. 80.2003.107

Lugano 3 ottobre 2003

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

segretario:

Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 23 luglio 2003

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ _RICO0

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. Con atto pubblico del 15 marzo 2002, __________ __________ vendeva alla __________ __________ __________, con sede a __________ (AG), il mapp. n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 565'000.

Nella dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari l'alienante faceva valere costi di investimento di complessivi fr. 42'407.45, oltre al valore di acquisto di fr. 500'000.

Notificandogli la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 maggio 2003, l'Ufficio di tassazione di __________ ammetteva tuttavia costi solo nella misura di fr. 13'865. L'utile immobiliare era pertanto commisurato in fr. 51'135 e l'imposta in fr. 14'829.15.

2. Il contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo all'autorità di tassazione, allegando i giustificativi delle spese fatte valere.

Con decisione del 24 luglio 2003, l'autorità fiscale respingeva il reclamo, elevando addirittura l'utile imponibile a fr. 52'698 e l'imposta a fr. 15'282.40.

Nella motivazione allegata spiegava che le spese di trasferta, per il vitto e per il lavoro proprio non sono deducibili, così come gli interessi ipotecari. Quanto alle spese notarili e di iscrizione, erano state ridotte alla luce del contratto di compravendita, che ne poneva a carico del venditore la metà.

3. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ chiede nuovamente in deduzione dall'utile immobiliare le spese per i lavori in proprio eseguiti nella casa venduta e spiega di essere impresario indipendente e di essere pertanto assoggettato all'imposta nel Cantone di domicilio anche su tali redditi.

4. 4.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

4.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

5. 5.1.

Nel caso in esame, il ricorrente ha chiesto in deduzione dall'utile immobiliare, a titolo di costi di investimento, spese per lavori in proprio eseguiti nell'immobile venduto. In particolare, ha prodotto una fattura di fr. 12'800, emessa da lui stesso, per "Reparaturen und Renovationsarbeiten sowie Verkauf der Liegenschaft __________ ". Inoltre, fa valere altri costi vari, in particolar modo per inserzioni e fotografie ma anche per trasferte dal domicilio al luogo di situazione dell'immobile, compresi costi di ristorazione e per la benzina dell'automobile impiegata per le trasferte.

L'autorità di tassazione, da parte sua, ha ammesso in deduzione, oltre ai costi notarili e di iscrizione a registro fondiario, solo le spese per una chiave di casa (fr. 16.80), per vario piccolo materiale di costruzione (fr. 189, fr. 265, fr. 35 e fr. 18), per fotografie (fr. 70.40) e inserzioni su un giornale (fr. 61.30) e per l'acquisto di una catena per il parcheggio (fr. 34.70).

5.2.

Per l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

• i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

• i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

• le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

5.3.

Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

5.4.

Non appena si esaminino le spese chieste in deduzione dal ricorrente, alla luce dei requisiti legali, non si può non avvedersi del fatto che l'Ufficio di tassazione è già stato estremamente generoso ammettendo il carattere di costi di investimento in relazione alle piccole spese per l'acquisto di materiale in alcuni grandi magazzini della regione. La giurisprudenza e la prassi hanno infatti sempre negato la deducibilità dei costi legati alle trattative di vendita (trasferte, invii postali, telefono ecc.), per il fatto che sono difficili da comprovare, con la sola eccezione dei costi per le inserzioni (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 254 e dottrina citata).

Il fatto che al ricorrente siano stati concessi in deduzione anche i costi per le fotografie denota quindi già una notevole comprensione. Non può quindi essere censurata la decisione impugnata, con cui si è escluso che i biglietti ferroviari e le spese di ristorazione e per la benzina costituiscano spese di investimento.

Non assumendo il carattere di costo di investimento devono altresì essere esclusi dal valore di investimento gli interessi passivi relativi ad un mutuo ipotecario. Tali spese sono infatti deducibili dal reddito ordinario (art. 32 cpv. 1 lett. a LT) e l'art. 134 cpv. 2 LT esclude pertanto che possano fatte valere nel quadro del calcolo dell'utile imponibile soggetto all'imposta speciale sui guadagni immobiliari (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 267).

5.5.

Considerazioni particolari devono essere proposte con riferimento alla fattura di fr. 12'800, che si riferisce a non meglio precisati lavori di riparazione eseguiti dallo stesso ricorrente.

A tale riguardo, va ricordato che l'art. 134 cpv. 2 LT esclude la deducibilità dall'utile immobiliare del "valore del lavoro effettuato dal proprietario sul suo proprio immobile quando non è stato assoggettato all'imposta sul reddito o sull'utile".

Nel presente caso, non solo la fattura prodotta dal ricorrente è tanto generica da non consentire in alcun modo di valutare l'effettività dei lavori eseguiti ed il loro eventuale carattere di costi di investimento, ma manca soprattutto ogni prova dell'assoggettamento all'imposta sul reddito del valore corrispondente.

La Camera di diritto tributario si è rivolta al ricorrente, con copia al suo legale, in data 20 agosto 2003, invitandolo a comprovare che le prestazioni fatturate fossero effettivamente state incluse fra le entrate note al fisco ed avessero conribuito ad incrementare il suo utile aziendale.

A tale richiesta il ricorrente non ha tuttavia dato alcun seguito.

Ne consegue che anche su tale aspetto la decisione impugnata deve essere confermata.

6. Il ricorso è pertanto integralmente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico del ricorrente.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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