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Stamp duty due on notarized deed under suspensive condition

80.2003.100Übriges Gericht05.08.2003Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The Tax Chamber of the Ticino Court of Appeal dismissed an appeal against a notarial-archive stamp-duty invoice of CHF 1,620 for a notarized real-estate sale. The appellants argued that the deed, containing a suspensive condition linked to a right of pre-emption and the continuation of a heating agreement, had never become effective. The court held that stamp duty is levied on the authenticated copy filed with the notarial archive and depends on the document as such, not on whether the transaction later produces its intended effects. A suspensive condition does not invalidate the contract; it merely delays its effects and the land-register entry.

Omnilex-Regeste

Art. 19, 20 cpv. 1 lett. k, 21 e 22 LB; art. 151 e 217 cpv. 1 CO; imposta di bollo su copia di atto notarile depositata all’Archivio notarile: il tributo è un’imposta di documento, determinata dalla confezione dell’istromento e dal suo deposito, non dalla sorte del rapporto sostanziale sottostante. La condizione sospensiva non rende inesistente né invalido il contratto, ma ne sospende soltanto gli effetti fino al verificarsi dell’evento; essa non integra la mancanza di requisiti formali dell’art. 20 cpv. 1 lett. k LB. L’assoggettamento nasce con l’insinuazione della copia autentica, indipendentemente dall’iscrizione a registro fondiario (consid. 4-5).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2003.100

Data decisione, Autorità: 05.08.2003, CDT

Incarto n. 80.2003.100

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

segretario:

Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso dell'8 luglio 2003

in materia di: imposta di bollo

presentato da:

__________ __________, __________ __________ 2. __________ __________ __________ __________, __________ __________ entrambi rappresentati dall'avv. __________ __________, __________ __________

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Con atto pubblico del 18 aprile 2003, i coniugi __________ e __________ __________ vendevano ai coniugi __________ e __________ __________ il mapp. n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 540'000.–. Il contratto prevedeva, al punto 10, la seguente clausola:

La validità del presente contratto è subordinata al non esercizio del diritto di prelazione da parte dei coniugi __________ e __________ __________ nonché alla continuazione con quest'ultimi della convenzione relativa al riscaldamento, nonché ad ogni eventuale altro punto.

Copia autentica del rogito è stata insinuata dal notaio all'Archivio notarile di __________ il 25 aprile 2003.

  1. L'Archivista notarile di __________ notificava al notaio una bolletta per il pagamento dell'imposta di bollo di fr. 1'620.–.

Il notaio contestava tale decisione, con reclamo del 6 giugno 2003, nel quale chiedeva di tenere in sospeso il pagamento dell'imposta, in quanto la validità dell'atto era sottoposta a condizione e si prospettava un annullamento del rogito in base al patto 10 dello stesso.

Con decisione dell'11 giugno 2003, l'Archivista notarile respingeva il reclamo, argomentando che l'esenzione dal bollo cantonale è prevista solo nel caso in cui un rogito è senza effetto giuridico a causa della mancanza di requisiti formali, cosa che non si verifica quando vi è una semplice condizione.

  1. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi __________ ed i coniugi __________ chiedono l'esenzione della compravendita immobiliare dall'imposta di bollo. Spiegate le ragioni per cui la condizione sospensiva inclusa nel contratto era stata pattuita, osservano che la vendita è in seguito diventata praticamente impossibile. Di conseguenza ritengono impossibile applicare l'imposta di bollo ad un contratto che a loro avviso non è mai sorto.

I ricorrenti chiedono l'audizione testimoniale di __________ __________, della Idea __________ __________, che ha funto da mediatore.

  1. 4.1.

È soggetta all'imposta di bollo la copia insinuata all'Archivio notarile degli istromenti di carattere determinato o determinabile (art. 19 LB).

L'imposta di bollo sulla copia degli istromenti destinati all'Archivio notarile è di fr. 3.– per mille o frazione di mille del valore determinato o determinabile (art. 21 cpv. 1 LB). Per le costituzioni di ipoteche e le fidejussioni l'ammontare dell'imposta è invece solo di fr. 1.– per mille o frazione di mille (art. 21 cpv. 2 LB). Soggiacciono inoltre all'imposta di bollo le cartelle ipotecarie (art. 18 LB). L'aliquota è, come per le ipoteche, di fr. 1.– per mille o frazione di mille del loro valore (art. 31 cpv. 1 LB).

4.2.

L'imposta sul bollo va considerata una vera e propria imposta sul documento che colpisce la confezione dell'atto. L'applicazione del bollo non dipende dal rapporto giuridico sostanziale su cui si fonda l'atto, ma dalla forma che il rapporto giuridico assume. Si tratta pertanto di un tributo prettamente formale, svincolato dalle cause e dai motivi che hanno indotto le parti a redigere il documento, dallo scopo che intendono conseguire o dagli effetti che ne scaturiscono (cfr. DTF 109 Ia 308 s.; STF II Corte di diritto pubblico, del 17 settembre 1985 in re H. SA; DTF 117 Ia 517 ss.; Messaggio del Consiglio di Stato concernente la revisione totale della legge sul bollo del 16 giugno 1966, del 15 gennaio 1986, n. 3009M, cifra 111 segg., in particolare 111.6).

4.3.

Circa la determinazione del valore degli istromenti, la legge stabilisce che viene fatta dall'archivista notarile (art. 22 cpv. 1 LB). Per i singoli contratti che vengono stipulati nella forma dell'atto pubblico, la stessa legge prevede poi delle regole (art. 22 cpv. 2 LB), le quali sono a loro volta completate dal rinvio alle disposizioni valide per la determinazione del valore dei contratti stipulati nella forma della scrittura privata (art. 22 cpv. 3 LB, che rinvia agli art. 9 e 10 LB).

  1. Nel caso in discussione, l'Archivista notarile ha assoggettato all'imposta di bollo l'istromento di compravendita immobiliare del 18 aprile 2003, insinuato all'archivio notarile pochi giorni dopo. I ricorrenti si oppongono al pagamento del tributo in questione, argomentando che il contratto non sarebbe mai sorto, a causa della condizione sospensiva in esso contenuta.

5.1.

La clausola contenuta nel contratto in questione ha effettivamente il carattere di una condizione sospensiva. La casa oggetto della compravendita presenta infatti la caratteristica di non disporre di un impianto di riscaldamento autonomo, ma di condividere quello esistente nella confinante casa dei coniugi __________ e __________ __________. Questi ultimi, dopo la sottoscrizione della compravendita fra i coniugi __________ ed i coniugi __________, hanno annunciato di volere esercitare il diritto di prelazione sull'impianto termico, così come previsto da una convenzione sottoscritta nel 1998 con gli stessi signori __________. Gli acquirenti hanno da parte loro comunicato al notaio di rinunciare all'acquisto, in considerazione del fatto che nella casa che intendevano comperare sarebbe impossibile installare un impianto autonomo.

La clausola inserita nella compravendita, che fa dipendere gli effetti del contratto dalla circostanza che i coniugi __________ non esercitino il diritto di prelazione, costituisce dunque una condizione, poiché fa dipendere l'obbligatorietà del contratto da un avvenimento incerto (art. 151 cpv. 1 CO).

5.2.

In relazione ai contratti di compravendita di immobili, la legge stabilisce che, se la vendita di un fondo è stata fatta sotto condizione, l’iscrizione registro fondiario avviene solo quando la condizione si sia verificata (art. 217 cpv. 1 CO).

Tale disposizione si riferisce proprio all'ipotesi della condizione sospensiva ed ha lo scopo di garantire la chiarezza delle risultanze del registro fondiario, poiché nel caso della compravendita immobiliare la proprietà non nasce con il trasferimento del possesso bensì mediante iscrizione a registro. L'art. 217 cpv. 1 CO è la logica conseguenza della ripartizione delle funzioni fra possesso e iscrizione a RF: mediante la traditio il venditore trasferisce le prerogative fattuali del proprietario sull'immobile venduto, ma fa tuttavia dipendere il trapasso della proprietà e quindi anche l'iscrizione a RF dal verficarsi della condizione (Giger, Berner Kommentar, vol. IV, Berna 1997, n. 10 ad art. 217 CO, p. 340).

5.3.

Contrariamente a quanto affermato nel ricorso, la condizione sospensiva non rende dunque il contratto inesistente o invalido, ma si limita a "sospenderne" gli effetti giuridici fino al verificarsi della condizione stessa. La volontà delle parti di stipulare il contratto esisteva al momento della sua conclusione e non era inficiata da alcuno dei vizi previsti dagli articoli 23 ss. CO.

Non trova dunque applicazione, come ha correttamente rilevato l'autorità di tassazione, nella decisione impugnata, l'art. 20 cpv. 1 lett. k LB, che esonera gli istromenti senza effetto giuridico per mancata osservanza di requisiti formali.

5.4.

Come risulta dalle considerazioni che precedono, l'esistenza della condizione ha semplicemente impedito, conformemente all'art. 217 cpv. 1 CO, che avvenisse l'iscrizione a Registro fondiario.

Tale circostanza non impedisce tuttavia in alcun modo che nasca l'assoggettamento all'imposta di bollo. Come già ricordato, infatti, l'art. 19 LB prevede che sia soggetta all'imposta di bollo la copia insinuata all'Archivio notarile.

La nascita del debito fiscale non può dunque essere fatta dipendere dall'avvenuta iscrizione a RF, se la legge pone come presupposto la sola insinuazione della copia autentica del rogito all'Archivio notarile.

  1. Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.

Per questi motivi,

visti per le spese gli articoli 44 cpv. 4 e 45 LB e 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 300.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 380.–

sono a carico dei ricorrenti.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

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Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether a notarized deed of sale under a suspensive condition is subject to stamp duty upon filing with the notarial archive.

Extrahierter Entscheid

Yes. Stamp duty attaches to the authenticated copy filed with the notarial archive, even if the sale is subject to a suspensive condition.

Extrahierte Begründung

Stamp duty is a formal tax on the document itself, not on the underlying legal relationship or its effects. A suspensive condition does not nullify the contract; it only suspends its effects. Since art. 19 LB taxes the filed copy, the tax debt arises upon filing, not upon land-register entry.

Kernrechtsfrage

Whether the exemption for instruments without legal effect due to lack of formal requirements applies.

Extrahierter Entscheid

No. That exemption does not apply because the deed was validly concluded and only subject to a suspensive condition.

Extrahierte Begründung

The contract existed and was not affected by any defect under arts. 23 ff. CO. The non-occurrence of the condition merely prevented land-register registration under art. 217 cpv. 1 CO; it did not render the deed legally nonexistent.

Kernrechtsfrage

Whether the request for witness examination should be granted.

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