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Real estate gains tax includes assumed mortgage debt

80.2002.207Übriges Gericht20.01.2003Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The taxpayer appealed a real estate gains tax assessment after selling a 500‰ condominium share for CHF 250,000, arguing that no gain existed because the purchaser took over mortgage debts of CHF 240,000. The court held that mortgage debt is irrelevant to the calculation of the taxable gain and that the sale proceeds remained the relevant alienation value. It further confirmed the tax office’s use of the last taxable transfer and the twenty-year estimated value as investment basis because the property had repeatedly benefited from deferred taxation and no historic acquisition or improvement documents were produced. The appeal was dismissed and costs were charged to the taxpayer.

Omnilex-Regeste

Art. 123, 125, 128 cpv. 1 et 3, 129 cpv. 2 et 130 LT; imposta sugli utili immobiliari; determinazione dell’utile imponibile. L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra valore di alienazione e valore d’investimento. I debiti gravanti l’immobile, anche ipotecari, non incidono sulla determinazione dell’utile, salvo che si dimostri che essi abbiano finanziato lavori di costruzione o di miglioria deducibili. In caso di trasferimenti soggetti a differimento dell’imposizione, per valore d’acquisto e durata della proprietà fa stato l’ultimo trasferimento imponibile. In mancanza di prova del valore storico e dei costi d’investimento, l’autorità può applicare il valore di stima di vent’anni prima se il proprietario abbia detenuto il fondo oltre vent’anni; tale soluzione è ammissibile quale criterio eccezionale e favorevole al contribuente (consid. 3-4).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2002.207

Data decisione, Autorità: 20.01.2003, CDT

Incarto n. 80.2002.207

Lugano 20 gennaio 2003

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 22 dicembre 2002

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. 1.1.

Il mapp. n. __________ RFD di __________, intestato nel 1940 a __________ __________ __________ __________ è stato trasferito per successione nel 1958 al figlio __________ __________ e nel 1985, sempre per successione, alla sua comunione ereditaria, composta dalla vedova __________ e dai figli __________ __________, __________ __________ nata __________ e __________ __________ nata __________. Con atto notarile del 14 novembre 1992 del notaio __________ __________ la comunione ereditaria veniva sciolta con l'estromissione della vedova __________ __________ nata __________ e di __________ __________ nata __________ e la costituzione da parte degli altri due coeredi __________ __________ e __________ __________ nata __________ di una proprietà per piani (PPP) composta di due quote, ciascuna di 500 millesimi, l'una attribuita a __________ __________ nata __________ e l'altra a __________ __________.

Il 9 aprile 2002, con atto notarile della notaia __________, __________ __________ vendeva a __________ __________ la sua quota PPP di 500 millesimi, foglio n. __________, sulla part. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 250'000.-, comprendente la ripresa delle cartelle ipotecarie al portatore per complessivi nominali fr. 240'000.-.

1.2.

Il 26 settembre 2002 l'Ufficio di tassazione di __________ notificava a __________ __________ l'imposta sugli utili immobiliari, in cui dal valore dell'alienazione di fr. 250'000.- veniva dedotto il valore di stima di vent'anni prima, pari a fr. 64'645.-. L'imposta dovuta, calcolata con l'aliquota minima del 3% stante una durata della proprietà di oltre 61 anni, ammontava a fr. 5'560.65.

1.3.

__________ presentava reclamo il 14 ottobre 2002, facendo presente di non aver conseguito alcun utile, poiché la quota di PPP venduta era gravata da debiti ipotecari per fr. 240'000.-.

L'Ufficio di tassazione con decisione del 27 novembre 2002 respingeva il reclamo, rilevando che i debiti gravanti l'immobile sono ininfluenti, a meno che siano serviti a finanziare lavori di miglioria, che devono essere comprovati con le relative fatture degli artigiani.

  1. Con il presente tempestivo ricorso __________ __________ chiede nuovamente l'annullamento della decisione con cui l'Ufficio di tassazione ha accertato l'esistenza di un utile immobiliare, contestando d'aver conseguito con la vendita il guadagno espostole dall'Ufficio di tassazione.

  2. 3.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

3.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT).

3.3.

Va inoltre ricordato che, secondo l’art. 125 LT, l’imposizione è differita in caso di trasferimento per successione, legato, donazione o altro contratto soggetto all’imposta di successione o donazione (lett. a) e di scioglimento delle comunioni ereditarie (lett. b). In questi casi, secondo l’art. 128 cpv. 3 LT, per il valore di acquisto e la durata della proprietà fa stato la situazione dell’ ultimo trasferimento imponibile.

  1. 4.1.

Nel caso in esame, l’UT ha stabilito il valore d’investimento applicando l’art. 128 cpv. 3 LT, poiché l’immobile trasferito, vale a dire la quota di 500 millesimi di PPP venduta, aveva ripetutamente beneficiato del differimento dell’imposizione, dapprima e a ben due riprese per successione al momento del decesso di Juana De Dümelein e al successivo decesso di __________ __________, in seguito per scioglimento della comunione ereditaria il 14 novembre 1992, giorno in cui è pure stata costituita, proprio per effetto dello scioglimento della comunione ereditaria, la PPP.

In assenza di qualsiasi documento sul valore storico (1940) d’acquisto del fondo e degli eventuali costi di costruzione e miglioria, l’UT non poteva procedere diversamente da quanto fatto. Assumendo quale valore d’acquisto il valore di stima di vent’anni prima, come eccezionalmente consentito dalla legge per superare eventuali difficoltà probatorie nel ricostruire il valore storico, l’Autorità fiscale ha adottato la soluzione più favorevole alla contribuente.

Va comunque rilevato, a titolo abbondanziale, che la ricorrente nemmeno prova eventuali opere di miglioria posteriori all’entrata in vigore della stima vigente vent’anni prima.

La decisione dell’UT appare quindi scevra da qualsiasi critica.

4.2.

La censura mossa dalla ricorrente, che, a mente sua, non avrebbe guadagnato nulla avendo estinto i debiti ipotecari di fr. 240'000.-, non può essere seguita.

Non solo tale censura non tiene conto della natura giuridica dell’imposta sugli utili immobiliari (cfr. consid. 3), ma neppure è fondata nel merito. Proprio il ricavo ottenuto con l’alienazione (fr. 250'000.-) ha permesso a __________ __________ di estinguere il proprio debito ipotecario verso la banca. Esso è infatti stato assunto dall’acquirente, liberandola verso l’istituto di credito e ottenendo così lo stesso risultato che avrebbe ottenuto, se avesse ricevuto la somma in contanti e con la stessa avesse tacitato la banca.

L’esistenza di debiti, poco importa se privati o garantiti da ipoteca, non ha nessuna influenza sulla determinazione dell’utile immobiliare. Ciò che importa sono unicamente i lavori di costruzione e di miglioria, a condizione che siano ineccepibilmente comprovati, ma ciò non si verifica in concreto.

4.3.

A titolo meramente abbondanziale si rileva che il differimento dell’imposizione comporta sempre, proprio per effetto della sua natura giuridica, il trasferimento all’ultimo proprietario dell’ imposta sull’utile immobiliare non pagata per effetto del differimento. Il che non significa che per l’ultimo proprietario l’aggravio d’imposta aumenti automaticamente, poiché il prolungamento della durata della proprietà fa sì che l’aliquota diminuisca fino a scendere, come nel caso in esame, al minimo della scala.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 150.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 230.–

sono a carico della ricorrente.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the sale generated taxable real estate gain despite the buyer assuming the mortgage debt

Extrahierter Entscheid

Yes. Mortgage debt does not reduce the real estate gain; the relevant amount is the alienation proceeds, and debt repayment through the sale does not eliminate the taxable gain.

Extrahierte Begründung

The court held that the real estate gains tax depends on the gain from the transfer of the property. Existing debts, whether private or mortgage-secured, do not affect the gain; only proven construction or improvement costs may reduce it.

Kernrechtsfrage

Whether the tax office correctly determined the investment value using the prior taxable transfer and the twenty-year estimate

Extrahierter Entscheid

Yes. Because the property had benefited from repeated deferrals of taxation, the last taxable transfer governed the acquisition value and holding period; in addition, the authority applied the favorable twenty-year estimated value due to lack of historical proof.

Extrahierte Begründung

Under the rules on deferred taxation, the last taxable transfer controls. In the absence of documents showing the original 1940 purchase price or later improvement costs, the authority could rely on the estimated value from twenty years earlier, which was even more favorable to the taxpayer.

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