Real estate gains tax: separate taxation of spouses and deductible costsKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2002.13

Data decisione, Autorità: 01.03.2002, CDT

Incarto n. 80.2002.00013

Lugano 1 marzo 2002

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

giudice Alessandro Soldini

segretario:

Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 16 gennaio 2002

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ e __________ __________, __________ __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

• che, in data 26 gennaio 2001, i coniugi __________ e __________ __________ alienavano alla __________ __________ di __________ -__________ la PPP n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 300'000;

• che, non avendo gli alienanti inoltrato il formulario per la dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 settembre 2001 l'Ufficio di tassazione di Locarno notificava loro la tassazione d'ufficio dell'imposta in questione, commisurando l'utile imponibile in fr. 71'117 e l'imposta in fr. 5'528.15;

• che, il 25 ottobre 2001, i contribuenti impugnavano la decisione in questione, facendo valere un valore di investimento di fr. 298'753, cui si aggiungevano altre spese, con la conseguenza che risultava una perdita complessiva di fr. 6'787;

• che, con decisione del 27 dicembre 2001, l'Ufficio di tassazione accoglieva in parte il reclamo, ammettendo in deduzione la provvigione pagata al mediatore, e riduceva in tal modo l'imponibile a fr. 54'815 e l'imposta a fr. 4'385.20;

• che, con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi __________ ribadiscono di avere conseguito una perdita, avendo acquistato l'appartamento per fr. 289'753;

• che, conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza;

• che lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT);

• che il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito: non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata;

• che, per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59);

• che l'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento e che quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT);

• che, tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT);

• che, nella fattispecie, il calcolo dell'utile imponibile è complicato dal fatto che gli alienanti dell'appartamento sono due e che uno di essi ha comperato l'oggetto di cui si tratta in due momenti successivi:

• __________ __________ aveva infatti acquistato l'intero condominio di __________ nel 1985, in comproprietà (un terzo ciascuno) con i signori __________ e __________, al prezzo di fr. 2'150'000;

• nel 1988, __________ e __________ avevano venduto i loro due terzi dei millesimi non ancora rivenduti (870 ‰) ai coniugi __________, i quali erano divenuti proprietari nella misura di un mezzo ciascuno;

• che la prima conseguenza di ciò è che l'Ufficio di tassazione non avrebbe dovuto emettere un'unica tassazione, nei confronti dei coniugi alienanti, bensì due distinte tassazioni, essendo i coniugi imposti separatamente per gli utili immobiliari da loro conseguiti (art. 127 cpv. 2 LT) ed essendo del resto ben diversi utile imponibile e aliquota applicabile nei due casi;

• che, venendo alla tassazione che si riferisce alla moglie, __________ __________, essa ha per oggetto la vendita della quota di un mezzo (precisamente, dei 3/6) della PPP n. __________, acquistata il 28 settembre 1988 per fr. 96'399;

• con il ricorso, la contribuente fa valere ulteriori costi di investimento, rispetto a quelli ammessi dall'autorità di tassazione;

• che tali spese sono tuttavia già state prese in considerazione dall'Ufficio di tassazione, il quale le ha ammesse in deduzione solo in minima parte, in considerazione del loro preponderante carattere di costi di manutenzione;

• che i soli costi non considerati dall'autorità fiscale, in quanto non ancora documentati con il reclamo, sono rappresentati dall'onorario del notaio per la vendita dell'appartamento e dalla tassa di registro fondiario: al ricorso sono state infatti allegate la parcella notarile di fr. 4'734.20 e l'addebito di fr. 3'300 concernente la tariffa per le operazioni a registro fondiario;

• che la Camera di diritto tributario ha proceduto a verificare presso l'Ufficio dei registri che l'assunzione di tali costi da parte degli alienanti sia stata concordata al momento della stipulazione del contratto di compravendita, cosa che è effettivamente avvenuta;

• che di conseguenza nulla si oppone all'aggiunta di tali spese (da cui va peraltro escluso l'importo di fr. 1'278, che non si riferisce alla compravendita bensì ad una "pratica __________ /__________ ") al valore di investimento, anche se dovranno essere suddivise tra i due alienanti e tra le due diverse durate del possesso, per quanto concerne la quota del marito (v. infra);

• che il calcolo dell'imponibile relativo alla signora __________ si presenta allora come segue:

valore di alienazione 150'000

valore d'investimento deducibile:

valore di acquisto - 96'399

costi di costruzione e di miglioria - 1'340

costi di acquisto e di vendita - 2'956

notaio e iscrizione a RF - 3'378

provvigioni versate - 8'196 112'269

utile imponibile totale 37'731

• che il calcolo dell'utile relativo alla quota di un mezzo venduta da __________ __________ deve invece essere suddiviso in due parti, in considerazione del fatto che egli ne ha acquistato solo 1/6 nel 1988, essendo già proprietario di 1/3 dal 1985;

• che ciò implica che il valore di alienazione debba essere suddiviso in tale proporzione: 1/3 di 300'000 (dunque, fr. 100'000), per la quota acquistata nel 1985, e 1/6 di 300'000 (dunque, fr. 50'000), per la quota acquistata nel 1988;

• che il calcolo dell'utile relativo alla quota acquistata nel 1988 dal signor __________ appare pertanto il seguente:

valore di alienazione 50'000

valore d'investimento deducibile:

valore di acquisto - 32'133

costi di costruzione e di miglioria - 446

costi di acquisto e di vendita - 984

notaio e iscrizione a RF - 1'126

provvigioni versate - 2'732 37'421

utile imponibile totale 12'579

• che, quanto alla quota di un terzo acquistata da __________ __________ nel 1985, l'utile risulta pari a zero, essendo aggiunte ai costi di investimento le spese di costruzione e di miglioria sostenute fra il 1985 ed il 1988

valore di alienazione 100'000

valore d'investimento deducibile:

valore di acquisto - 53'033

costi di costruzione e di miglioria - 41'593

costi di acquisto e di vendita –

notaio e iscrizione a RF - 2'252

provvigioni versate - 5'465 102'343

utile imponibile totale - 2'343

• che il ricorso deve di conseguenza essere parzialmente accolto, ma la tassa di giustizia e le spese sono tuttavia poste a carico dei ricorrenti, poiché, conformandosi agli obblighi che gli incombevano, avrebbero potuto ottenere soddisfazione già nella procedura di tassazione o di reclamo;

• che, infatti, come già ricordato, le spese ammesse in deduzione in sede di ricorso non erano precedentemente state documentate.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 26 giugno 2000 è riformata nel senso che l'utile imponibile è ridotto a:

Ø fr. 37'731 per la quota ceduta da __________ __________;

Ø fr. 12'579 per la quota di 1/6 ceduta da __________ __________;

Ø fr. 0 per la quota di 1/3 ceduta da __________ __________.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico dei ricorrenti.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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