Deductibility of brokerage fees in real estate gains taxKI-generiert

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Numero d'incarto: 80.2001.187

Data decisione, Autorità: 01.02.2002, CDT

Incarto n. 80.2001.00187

Lugano 1 febbraio 2002

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

segretario:

Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 21 dicembre 2001

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ __________, __________ - __________, rappr. da: __________ __________ __________, __________ __________, avv. __________. __________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. Il 24 marzo 2000, __________ di compera sulle PPP n. __________ e __________ RFD di __________ __________, che gli era stato concesso l'11 gennaio 2000 da __________ __________ __________, domiciliato a __________.

Il prezzo d'acquisto dell'immobile era stabilito in fr. 450'000.-.

Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 10 luglio 2001, i venditori chiedevano la deduzione di spese di investimento per complessivi fr. 251’838.75, comprensive, in particolar modo, di due provvigioni per mediazione per fr. 41’500.–.

Notificando loro la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 agosto 2001, l'Ufficio di tassazione di Lugano Città ammetteva in deduzione provvigioni per fr. 22’500.– e commisurava pertanto l’utile imponibile in fr. 225’646.-, cui corrispondeva un’imposta di fr. 9’025.85 a carico del venditore. La motivazione allegata spiegava che era stato ammesso il massimo consentito per onorari di mediazione, pari al 5% del valore di alienazione.

2. Con reclamo del 4 settembre 2001, __________ __________ contestava la mancata deduzione dell'intera provvigione, sottolineando le difficoltà incontrate nel reperire un acquirente per l'appartamento venduto.

L’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 novembre 2001, richiamandosi all'art. 134 LT, secondo cui sono deducibili unicamente le provvigioni usuali, comunque non superiori al 5% del valore di alienazione.

3. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ ripropone la richiesta di poter dedurre tutte le provvigioni pagate ai mediatori. Spiega di avere dovuto affrontare considerevoli difficoltà nella vendita dell'appartamento, a causa della crisi del settore immobiliare, tanto è vero che i mediatori che hanno conseguito un profitto sono due: la __________ __________ __________ e la __________ __________ __________.

4. 4.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT 1994).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

4.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT 1994).

5. Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.

5.1.

La computabilità dell’onorario per prestazioni di mediazione era prevista, nel quadro dell’abrogata imposta sul maggior valore immobiliare, dall’art. 9 cpv. 3 LIMVI, secondo il quale erano deducibili le provvigioni usuali versate a un contribuente assoggettato alla sovranità fiscale svizzera. Tale disposizione era stata introdotta nella legge solo con una novella legislativa, entrata in vigore l'8 marzo 1991, con la quale il legislatore ticinese aveva, da un lato, voluto riconoscere la deduzione analitica di un costo di vendita diventato ormai usuale e, dall'altro, evitare gli abusi, ponendo, come si legge nel Rapporto 11 gennaio 1991 della Commissione della Legislazione, «le necessarie cautele atte a prevenire e a sventare facili elusioni della legge e evasioni fiscali che potrebbero facilmente realizzarsi sia notificando provvigioni per importi eccedenti quelli usuali, sia indicando come beneficiari persone sottratte alla verifica dell'autorità fiscale svizzera» (CDT n. 64 del 30 marzo 1992 in re F.L.).

5.2.

La possibilità di prendere in considerazione tali costi presuppone l'esistenza di un contratto di mediazione ex art. 412 ss. CO (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 255; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 253; Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar, 2a ediz., Zurigo 1997, p. 1003; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255; inoltre, RF 47/1992 p. 230; di diversa opinione Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 757); occorre cioè che la provvigione sia stata pagata dall’alienante ad un terzo, perché quest’ultimo gli ha indicato l’occasione per concludere un contratto o ha agito da intermediario fra compratore e venditore. Il mediatore non è dunque né un semplice consulente né un rappresentante (Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p. 256 s.; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, op. cit., p. 757), anche se spesso è difficile distinguerlo da quest’ultimo. La principale differenza è data dal fatto che il conferimento di una procura è un negozio giuridico unilaterale, mentre la mediazione è un contratto; inoltre, il mediatore non riceve l'incarico di concludere direttamente il contratto in nome e per conto del committente, ma quest'ultimo lo stipulerà in prima persona oppure ne incaricherà un altro rappresentante. Sono, in particolare, esclusi dall'ambito di applicazione della norma tutti i casi di rappresentanza legale, come per esempio, quello del padre che agisce per conto del figlio oppure del tutore (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255, con riferimento a Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p. 257).

6. Nella fattispecie, l'autorità fiscale ha riconosciuto quale provvigione deducibile fiscalmente solo un importo di fr. 22'500.-, pari al 5% del ricavo complessivo, ritenendo che non sia “usuale” il pagamento di onorari per l’opera di mediatori per un ammontare complessivo superiore all'8% del valore di alienazione.

6.1.

Come detto, la legge precisa, infatti, che le provvigioni devono essere usuali. Con tale puntualizzazione si vuole evitare che si chieda di computare quali provvigioni quelle che effettivamente sono partecipazioni all'utile, ottenendo in tal modo un'elusione dell'imposta (Soldini, Le provvigioni di vendita secondo la LIMVI, in RTT 1987, p. 657 s.). Infatti, una quota di utile immobiliare che viene ceduta ad un terzo, volontariamente o in base ad un obbligo assunto contrattualmente, non può considerarsi come una spesa deducibile neppure se viene rivestita da provvigione (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 240).

Negli altri cantoni, per valutare se la provvigione versata in un caso concreto sia usuale, ci si riferisce per lo più alla tariffa della locale Associazione svizzera dei fiduciari immobiliari (SVIT), ma le differenze fra un cantone e l'altro sono notevoli. In nessun caso, comunque, vengono considerate usuali delle provvigioni che eccedono il 5% del prezzo (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255).

6.2.

Sulla base di tale principio, questa Camera ha già avuto modo di decidere che un contribuente che, per vendere un immobile, dà mandato ad un mediatore immobiliare, promettendogli una provvigione del 5% su un prezzo di circa fr. 270'000.--, ha diritto al computo solo di questa provvigione a titolo di costo di investimento. La circostanza che il mediatore incaricato abbia a sua volta contattato una terza persona, per reperire un acquirente, ed abbia convenuto con questa di aumentare il prezzo di vendita a fr. 295'000.-- in modo tale da ricavare una provvigione per entrambi, non influisce infatti sul calcolo del valore di investimento. La legge tributaria, per evitare evasioni fiscali, ammette infatti il computo delle sole provvigioni "usuali"; in nessun caso una provvigione può essere ammessa se oltrapassa il limite del 5% del prezzo, neppure se la compravendita è stata resa possibile dall' intervento di più mediatori. La prassi è infatti che essi dividano tra loro il compenso promesso dal mandante (CDT n. ..__________ del 18 dicembre 1997, in RDAT I-1998 n. 11t).

In particolare, la Camera ha sottolineato che, di solito, in caso di submediazione, il mediatore concorda con il submediatore una divisione della provvigione promessagli dai mandanti (cfr. Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Losanna 1994, p. 204).

6.3.

Anche nella fattispecie, secondo le indicazioni fornite all'autorità fiscale, prima, ed alla Camera di diritto tributario, poi, vi è stata una forma di submediazione. Il ricorrente aveva conferito il mandato alla __________ __________ __________, la quale gli aveva poi indicato la possibilità di fare capo alle prestazioni __________ __________ di __________.

Le analogie con il caso precedente sono evidenti. Anche qui, la misura della provvigione veniva fatta dipendere dal prezzo che sarebbe stato conseguito. Da una lettera, inviata dalla __________ __________ __________ alla __________ __________ __________ il 12 agosto 1999, risulta infatti che a quest'ultima era stata promessa una provvigione del 3% qualora l'appartamento fosse stato venduto per meno di fr. 450'000.-; in caso di raggiungimento o di superamento di tale importo, l'onorario sarebbe salito fino al 5%. Con un ulteriore scritto del 15 dicembre 1999, poi, __________ __________ manifestava il proprio accordo alla proposta di vendere l'appartamento per fr. 445'000.- e prometteva una provvigione del 5%.

Nonostante la richiesta del giudice delegato, non ha invece potuto essere chiarito il contenuto dell'accordo intervenuto fra il ricorrente e la __________ __________ __________. Secondo quest'ultima, vi sarebbe stato un mero accordo verbale. Non è però chiaro se il ricorrente si sia limitato ad esigere un importo prestabilito, lasciando in tal modo al mediatore la facoltà di elevare il prezzo, qualora un submediatore avesse trovato un acquirente disposto a pagare di più, o se il mediatore stesso abbia chiesto fin dal principio una provvigione superiore a quella prevista dalle tariffe della __________, riservandosi di versarne una parte più o meno importante ad un submediatore.

In simili circostanze, deve comunque essere confermato il carattere inusuale della provvigione complessivamente pagata dal ricorrente al mediatore.

6.4.

È vero che il ricorrente invoca la tariffa della __________, che permetterebbe di aumentare la provvigione dell'1% se la commercializzazione dell'immobile presenta particolari difficoltà (cfr. tariffa pos. 2.2.4.). Nel caso in esame, non è tuttavia stata dimostrata una particolare difficoltà nella commercializzazione dell'immobile, tanto è vero che il ricorrente si limita ad invocare la situazione di crisi del mercato immobiliare degli anni Novanta.

Se la sola crisi del mercato immobiliare giustificasse un aumento della provvigione spettante al mediatore, si deve ritenere che la __________ avrebbe alzato al 6% la provvigione di base; è invece evidente che la facoltà di aumentare il compenso dell'1% è concepita per casi in cui l'oggetto stesso che si vuole vendere presenta delle caratteristiche peculiari che ne rendono difficile la commercializzazione. Tanto è vero che la giurisprudenza del Tribunale amministrativo del Canton Zurigo richiede espressamente che le difficoltà di commercializzazione siano già riconoscibili al momento della conclusione del contratto di mediazione e che siano a tale momento commisurate nel calcolo della provvigione (Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, § 221, n. 80, p. 1471 e giurisprudenza citata). Ma non risulta che l'appartamento presentasse caratteristiche di tal genere o almeno, mancando un contratto di mediazione in forma scritta, non è possibile verificare se fin dal momento della stipulazione dello stesso il venditore avesse acconsentito a pagare una provvigione superiore proprio in considerazione di tali caratteristiche dell'oggetto.

6.5.

Per quanto concerne le altre spese poste a carico del ricorrente dal mediatore, il tariffario della __________ (pos. 2.2. in fondo) prevede che "il rimborso delle spese vive sostenute per il collocamento dell'oggetto sul mercato, come per esempio: inserzioni, cartelli, prospetti, modelli, copie, eliografie, estratti RF, è da concordare previamente per iscritto con il mandante".

Poiché, come già rilevato, il ricorrente ammette di non avere stipulato un contratto di mediazione in forma scritta, anche la possibilità di comprovare un simile accordo è esclusa.

Diverso il discorso che concerne l'IVA. Tale imposta è infatti dovuta per legge e deve essere aggiunta all'onorario anche secondo il tariffario __________ (pos. 1.7.).

Alla provvigione ammessa dall'Ufficio di tassazione (fr. 22'500.-) può pertanto essere aggiunto l'importo di fr. 1'687.- (pari al 7.5% dell'onorario riconosciuto).

7. Il ricorso è conseguentemente accolto solo nella misura in cui alla provvigione riconosciuta dall'Ufficio di tassazione è aggiunta l'IVA per fr. 1'687.-.

Tassa di giustizia e spese processuali sono dunque poste a carico del ricorrente, nella misura di nove decimi. Non si assegnano ripetibili.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 26 novembre 2001 è riformata nel senso che la deduzione della provvigione è aumentata da fr. 22'500.- a fr. 24'187.-.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 400.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 500.–

sono a carico del ricorrente nella misura di 9/10 (fr. 450).

Non si assegnano ripetibili.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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