Immovable gains tax reduced to zero after separate assessmentsKI-generiert

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Numero d'incarto: 80.2000.131

Data decisione, Autorità: 10.08.2000, CDT

Incarto n. 80.2000.00131

Lugano 10 agosto 2000

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

giudice Alessandro Soldini

segretario:

Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 20 luglio 2000

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ __________ -__________, __________ __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

• che, in data 25 agosto 1999, i coniugi __________ e __________ __________ alienavano ai coniugi __________ e __________ __________ la PPP n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 240'000;

• che, non avendo gli alienanti inoltrato il formulario per la dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 marzo 2000 l'Ufficio di tassazione di __________ notificava loro la tassazione d'ufficio dell'imposta in questione, commisurando l'utile imponibile in fr. 43'349 e l'imposta in fr. 4'334.90;

• che, il 20 aprile 2000, i contribuenti impugnavano la decisione in questione, facendo valere un valore di investimento di fr. 295'632, superiore cioè al valore di alienazione;

• che, con decisione del 26 giugno 2000, l'Ufficio di tassazione accoglieva in parte il reclamo, riducendo l'imponibile a fr. 31'896 e l'imposta a fr. 2'232.70;

• che, nella motivazione allegata alla decisione su reclamo, l'autorità fiscale spiegava di avere suddiviso il calcolo dell'utile in tre parti, in considerazione delle modalità di acquisto dell'immobile, avvenuto in fasi successive ed in comproprietà fra marito e moglie;

• che, quanto alle spese di miglioria, precisava di avere ammesso in deduzione solo quelle sostenute nei primi cinque anni dall'acquisto;

• che, con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi __________ ribadiscono di avere conseguito una perdita, avendo acquistato l'appartamento per fr. 289'195;

• che, conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza;

• che lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT);

• che il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito: non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata;

• che, per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59);

• che l'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento e che quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT);

• che, tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT);

• che, nella fattispecie, il calcolo dell'utile imponibile è complicato dal fatto che gli alienanti dell'appartamento sono due e che uno di essi ha comperato l'oggetto di cui si tratta in due momenti successivi:

• __________ __________ aveva infatti acquistato l'intero condominio di __________ nel 1985, in comproprietà (un terzo ciascuno) con i signori __________ e __________, al prezzo di fr. 2'150'000;

• nel 1988, __________ e __________ avevano venduto i loro due terzi dei millesimi non ancora rivenduti (870 ‰) ai coniugi __________, i quali erano divenuti proprietari nella misura di un mezzo ciascuno;

• che la prima conseguenza di ciò è che l'Ufficio di tassazione non avrebbe dovuto emettere un'unica tassazione, nei confronti dei coniugi alienanti, bensì due distinte tassazioni, essendo i coniugi imposti separatamente per gli utili immobiliari da loro conseguiti (art. 127 cpv. 2 LT) ed essendo del resto ben diversi utile imponibile e aliquota applicabile nei due casi;

• che, venendo alla tassazione che si riferisce alla moglie, __________ __________, essa ha per oggetto la vendita della quota di un mezzo (precisamente, dei 3/6) della PPP n. __________, acquistata il 28 settembre 1988 per fr. 96'399;

• che il prezzo di acquisto deve infatti essere ricavato dal prezzo complessivo pagato dai coniugi __________ nel 1988, per l'acquisto di 870 millesimi del condominio, con la conseguenza che la cifra indicata nella decisione impugnata (fr. 144'598) risulta errata;

• che la modifica in questione non comporta comunque alcuna differenza nel calcolo dell'imponibile relativo alla signora __________:

valore di alienazione 120'000

valore d'investimento deducibile:

valore di acquisto - 96'399

costi di costruzione e di miglioria - 15'749

costi di acquisto e di vendita - 34'754

provvigioni versate - 5'268

utile imponibile totale - 32'170

• che il calcolo dell'utile relativo alla quota di un mezzo venduta da __________ __________ deve invece essere suddiviso in due parti, in considerazione del fatto che egli ne ha acquistato solo 1/6 nel 1988, essendo già proprietario di 1/3 dal 1985;

• che ciò implica che il valore di alienazione debba essere suddiviso in tale proporzione: 1/3 di 240'000 (dunque, fr. 80'000 e non 100'000, come indicato nella decisione impugnata), per la quota acquistata nel 1985, e 1/6 di 240'000 (dunque, fr. 40'000 e non fr. 20'000), per la quota acquistata nel 1988;

• che neppure questa modifica si riflette tuttavia sul calcolo dell'utile relativo alla quota acquistata nel 1988 dal signor __________:

valore di alienazione 40'000

valore d'investimento deducibile:

valore di acquisto - 32'132

costi di costruzione e di miglioria - 5'250

costi di acquisto e di vendita - 11'584

provvigioni versate - 1'755

utile imponibile totale - 10'721

• che, quanto alla quota di un terzo acquistata da __________ __________ nel 1985, l'utile dovrebbe invece ridursi in misura significativa, per effetto della riduzione del valore di alienazione da fr. 100'000 a fr. 80'000: solo per questa ragione, l'utile scenderebbe infatti da fr. 31'896 (valore indicato nella decisione impugnata) a fr. 11'896:

valore di alienazione 80'000

valore d'investimento deducibile:

valore di acquisto - 53'033

costi di costruzione e di miglioria - 10'499

costi di acquisto e di vendita - 1'060

provvigioni versate - 3'512

utile imponibile totale 11'896

• che resta peraltro un ulteriore dubbio, in merito al calcolo dell'utile che si riferisce a questa quota di 1/3: l'Ufficio di tassazione ha trasmesso a questa Camera la documentazione relativa a spese di costruzione e di miglioria sostenute prima del 1988 e non considerate nel calcolo dell'utile immobiliare relativo alla quota acquistata nel 1985;

• che, dalla documentazione in questione risulta che il costo complessivo dell'investimento, riconosciuto a suo tempo dall'autorità di tassazione competente in materia di IMVI, per la costruzione del condominio, ammonta a fr. 3'800'000;

• che, anche volendo ammettere che il valore di investimento della cessione del 1985 da __________ a __________ /__________ /__________ ammontasse all'intero prezzo di vendita di fr. 2'150'000, risulterebbe un valore di investimento successivo di fr. 1'650'000 (3'800'000 - 2'150'000), da considerare nelle successive vendite;

• che non vale comunque la pena di addentrarsi in calcoli precisi, per il fatto che l'aggiunta di queste spese al valore di investimento della quota in discussione comporta senz'altro un azzeramento dell'imponibile, diventando il valore di investimento nettamente superiore al valore di alienazione;

• che il ricorso deve di conseguenza essere integralmente accolto.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 26 giugno 2000 è riformata nel senso che l'utile imponibile e l'imposta sono ridotti a zero.

2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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