projekte

Deductibility of investment costs in real estate gains tax

80.2000.112Übriges Gericht10.08.2000Partially Granted

Originalquelle öffnen

Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The Ticino Tax Chamber partly upheld a taxpayer's appeal against a real estate gains tax objection decision. It held that the tax office had not adequately examined the claimed investment costs, so the case had to be remitted for a new decision on deductible costs after review of the supporting documents. However, the taxpayer did not obtain deferral of taxation, which remained refused. The court exceptionally waived court fees and did not award party compensation.

Omnilex-Regeste

Art. 134 cpv. 1-2 LT; real estate gains tax; deductible investment costs and remittal for completion of the tax assessment: acquisition costs, sale costs and value-increasing construction or improvement costs are deductible only if duly substantiated and not already deducted in ordinary taxation. If the tax authority, when deciding on an objection against a refusal of tax deferral, fails to rule on a subsidiary request for deduction of investment costs despite indications of such costs, the objection decision must be annulled in part and the file remitted for a new decision on that issue (consid. 5.2). Cost-bearing relief may exceptionally be granted where the authority should have invited documentation, while the taxpayer also bears a duty of diligence (consid. 5.3).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2000.112

Data decisione, Autorità: 10.08.2000, CDT

Incarto n. 80.2000.00112

Lugano 10 agosto 2000

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 21 giugno 2000

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ __________, __________ __________, rappr. da: avv. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Il 28 gennaio 1998 __________ __________ concedeva a __________ __________ un diritto di compera sul mapp. N. __________ RFD di __________, sezione __________, al prezzo di fr. 120'000.-.

Il diritto di compera veniva esercitato il successivo 21 aprile.

Il 31 luglio 1998 __________ __________ presentava la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari in bianco, ritenendo verosimilmente che il trasferimento di proprietà avrebbe dato luogo a differimento dell’imposizione.

Il 27 marzo 2000 l’Ufficio di tassazione notificava al contribuente la tassazione sull’utile immobiliare, stabilendo l’imponibile in fr. 58'800.- e fissando la durata della proprietà in tre anni e sei mesi.

  1. L’11 aprile __________ __________ presentava reclamo, argomentando tra l’altro che l’immobile in questione era destinato ad abitazione primaria, che l’immobile si trovava in stato di abbandono e che nel valore dell’alienazione erano comprese le spese sostenute per i primi sgomberi, per il progetto di riattazione e altre spese (rogiti, permessi, compenso del mediatore).

Il reclamo veniva respinto con decisione del 25 maggio 2000.

  1. 3.1.

Con il presente, tempestivo ricorso il contribuente non contesta più il principio dell’assoggettamento, ma chiede la deduzione, producendo i relativi giustificativi, delle spese di acquisto (fr. 2'113.30), di progettazione (onorario Polistudio di fr. 38'507,80); delle spese di sgombero (fr. 2'468,50), della provvigione a __________ __________ (fr. 6'000.-) e di altre spese minute (misurazione catastale, contributi di depurazione, licenza edilizia e rinnovo).

3.2.

L’UT aderisce nella sostanza al ricorso, ammettendo la deduzione della Polistudio, come pure delle ulteriori fatture, tuttavia per queste ultime, dopo esame delle stesse.

  1. 4.1.

Per l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

  • i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

  • i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

  • le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

4.2.

Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

4.3.

Non possono essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

La legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390).

  1. 5.1.

Come si è visto, l’Ufficio di tassazione nelle osservazioni al ricorso ammette incondizionatamente, come sembra, la deduzione delle spese di progettazione (fattura __________) e, in linea di principio, pure le altre spese, riservandosi tuttavia l’esame delle diverse note e fatture per quelle posizioni che non rientrano tra le spese deducibili secondo l’art. 134 cpv. 2 LT.

5.2.

La proposta dell’Ufficio di tassazione di accogliere se non integralmente, almeno in larga misura il ricorso appare prima facie corretta alla luce dell’esame della documentazione prodotta con il ricorso.

In sede di reclamo, l’Ufficio di tassazione si era limitato, come si è visto, a respingere la richiesta del contribuente di concedere il differimento dell’imposizione, ma non si era pronunciato sull’esistenza di spese di miglioria e altre deducibili dal valore dell’alienazione, malgrado che l’interessato avesse espressamente segnalato l’esistenza di migliorie per complessivi fr. 55'000.-, senza per altro fornire i giustificativi.

Si impone pertanto l’annullamento in ordine della decisione su reclamo e la retrocessione degli atti all’Ufficio di tassazione per nuova decisione sui costi d’investimento deducibili, fermo restando che in concreto non sono dati gli estremi del differimento dell’imposizione.

5.3.

La Camera fa eccezionalmente astrazione dal prelevare spese e tassa di giustizia in considerazione del fatto che l’Ufficio di tassazione, prima di decidere il reclamo sulla questione di principio del differimento respingendolo, avrebbe quanto meno dovuto invitare il contribuente a documentare i costi d’investimento e pronunciarsi anche sulla domanda subordinata.

Il contribuente avrebbe d’altra parte potuto farsi maggiormente diligente e documentare i costi d’investimento già in sede di dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari e più ancora in sede di reclamo. Per questa ragione questa Camera ritiene di non poter concedere ripetibili, per altro nemmeno chieste.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è accolto a’ sensi dei considerandi.

§ Di conseguenza, gli atti del procedimento sono retrocessi all’Ufficio di tassazione perché si pronunci sull’entità dei costi d’investimento deducibili. Per il resto (rifiuto del differimento) la decisione su reclamo del 25 maggio 2000 è confermata.

  1. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.

Non si assegnano ripetibili.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster

Schlagwörter

real estate gains taxinvestment costsremandtax deferraldeductibilityimprovement costscourt costsbrokerage fee

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the taxpayer could deduct claimed investment costs from the real estate gain.

Extrahierter Entscheid

The file had to be sent back to the tax office to determine the deductible investment costs on the basis of the supporting documents.

Extrahierte Begründung

Under Art. 134 LT, acquisition and sale costs and value-increasing construction or improvement costs are deductible if duly evidenced. The authority had not addressed the subsidiary request on investment costs and had to examine the documentation.

Kernrechtsfrage

Whether the deferral of taxation was available for the property transfer.

Extrahierter Entscheid

No grounds for deferral were present; the refusal of deferral remained in force.

Extrahierte Begründung

The court expressly stated that the prerequisites for deferral were not met, so the objection decision was confirmed on that point.

Setzen Sie Ihre Recherche in ChatGPT oder Claude fort

Verbinden Sie Omnilex, um den Rechtskorpus über Ihren KI-Assistenten zu durchsuchen.