80.1999.4•Deduction of property maintenance expenses in cantonal tax
80.1999.4Übriges Gericht12.02.1999Partially Granted
Von Omnilex extrahiert
The taxpayer appealed against the tax office's refusal to allow several deductions from property income for 1997-98. The court allowed the insurance premium and a small part of a lamp invoice as maintenance expenses, but rejected deductions for garden and vineyard upkeep, sewage connection costs, improvement contributions and similar items. It held that garden expenses are excluded because the rental value is based only on the building, not the surrounding land, and that value-increasing costs belong to real estate gains taxation. The appeal was therefore only partially upheld, and the deductible amount was raised from CHF 4,897 to CHF 5,899 annually.
Art. 31 cpv. 2 LT; deduction of maintenance and insurance expenses for privately owned real estate: only costs preserving the property's condition, use and yield are maintenance expenses; value-increasing works, improvement contributions and connection charges are not deductible from ordinary income but, where applicable, are relevant to real estate gains taxation under Art. 134 cpv. 1 LT. For residential rental-value taxation based solely on the building's assessed value, expenses for gardens and surrounding land are excluded, as otherwise an aberrant double deduction would result (consid. 4-6). A composite invoice may be allowed only in the extent attributable to genuine maintenance; improvement elements must be excluded.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.1999.4
Data decisione, Autorità: 12.02.1999, CDT
Incarto n. 80.99.00004
Lugano 12 febbraio 1999
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
giudice Alessandro Soldini
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 8 gennaio 1999
in materia di: IC 97/98
presentato da:
__________, __________ __________,
rappr. da: __________ __________ __________ __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
che __________ __________ è proprietario del mapp. n. __________ di __________ __________ del valore di stima di fr. 444'250.- (fr. 178'000.- per l'abitazione e fr. 266'260.- per il terreno);
che egli è pertanto limitatamente imponibile nel Cantone Ticino;
che nella notifica di tassazione IC 1997-98 l'UT gli ha esposto un valore locativo di fr. 12'905.-, da cui ha dedotto fr. 4'732.- di media annua per spese di gestione e di manutenzione, rilevando in particolare che non potevano essere ammesse le spese di allacciamento alla nuova fognatura e i relativi contributi in quanto spese di miglioria, tasse varie in quanto spese per il proprio mantenimento, come pure le spese per il giardino e gli spazi esterni non sono deducibili poiché i beni oggetto di manutenzione non erano considerati nel calcolo del valore locativo (cfr. decisione su reclamo del 21 dicembre 1998);
che con il presente, tempestivo ricorso il contribuente, assistito dalla Fiduciaria __________ di __________ chiede la deduzione delle spese stralciate dall'UT in ragione di fr. 5'456.- di media annua, tra cui le spese di manutenzione del giardino, i premi assicurativi ed altre piccole riparazioni;
che l'UT, dal canto suo, propone di accogliere parzialmente il ricorso e di ammettere conseguentemente la deduzione dei premi assicurativi dell'immobile in ragione di fr. 972.- di media annua;
che, conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza;
che secondo l'art. 31 cpv. 2 LT il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi di assicurazione e le spese di amministrazione da parte di terzi;
che in concreto deve essere pacificamente ammessa la deduzione del premio assicurativo annuo di fr. 962.-, che l'UT per una svista ha omesso di inserire tra gli importi deducibili;
che sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr. CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; Känzig, Wehrsteuer, ad art. 22 cpv. 1 lett. e DIFD, n. 161, p. 649; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
che, quanto alle spese per il giardino, la costante giurisprudenza di questa Camera ha rilevato che il valore locativo - che costituisce la base del reddito imponibile del ricorrente - viene sempre calcolato sulla base del solo valore di stima della casa, senza considerare il valore del terreno circostante;
che, di regola, per ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando al valore di stima ufficiale dell'immobile abitativo il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1997-98 per la compilazione della dichiarazione d'imposta);
che per questa ragione non viene ammessa la deduzione delle spese relative al giardino, poiché altrimenti si otterrebbe un risultato aberrante (CDT n. ..__________ del 18 agosto 1998 in re M. B.; CDT n. 132 del 21 giugno 1993 in re Le.; CDT n. 160 del 28 luglio 1993 in re K.G.; CDT n. 80.98.027 del 23 marzo 1998 in re K. F. W.; CDT n. 41-42 del 6 marzo 1987 in re Mo., RTT 1972, p. 59 s.);
che per questo motivo e, meglio, per la mancata inclusione nella determinazione del valore locativo del valore del giardino e del terreno circostante l'abitazione, non possono essere dedotte le spese di manutenzione del giardino e della vigna, segnatamente le fatture __________ __________, __________ e __________;
che non configurano spese di manutenzione quei costi che per loro natura aumentano il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
che tali costi non sono deducibili dal reddito colpito dall'imposta ordinaria, bensì dall'utile immobiliare in caso di alienazione dell'immobile (cfr. art. 134 cpv. 1 LT; inoltre: Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari, Lugano, 1996, p. 258 e dottrina ivi citata);
che la posa di una lampada da giardino, al di là del fatto che concerne il giardino, costituisce pacificamente una miglioria, seppure di lieve entità, che potrà essere considerata quale costo d'investimento deducibile qualora il ricorrente dovesse alienare il proprio immobile;
che per contro costituisce un costo di manutenzione la spesa per la riparazione della lampada a stelo (sostituzione della lampadina);
che pertanto la fattura __________ può essere considerata solo parzialmente spesa di manutenzione e, meglio, in via valutativa, in ragione di fr. 60.-;
che pertanto al ricorrente va riconosciuta la deduzione di ulteriori spese di manutenzione per fr. 1'002.- di media annua, che aggiunti alle deduzioni dal reddito della sostanza già riconosciute (spese di manutenzione: fr. 4'732.-; spese di amministrazione titoli: fr. 165.-) dà una deduzione complessiva di fr. 5'899.- di media annua.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT 1994
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 21 dicembre 1998 è riformata nel senso che la deduzione dal reddito della sostanza è elevata da fr. 4'897.- a fr. 5'899.-- di media annua. Per il resto è confermata.
§§ Gli atti del procedimento vanno pertanto retrocessi all' Ufficio di tassazione per l'emissione di un nuovo conteggio.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 300.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 90.–
per un totale di fr. 390.–
sono a carico del ricorrente in ragione di due terzi (fr. 260.-).
Intimazione alle parti.
Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Von Omnilex extrahiert
Whether the insurance premium for the property is deductible
Yes. The annual insurance premium had been omitted by oversight and must be allowed as a deductible expense.
Art. 31 cpv. 2 LT allows deduction of insurance premiums for private immovable property.
Whether garden and outdoor maintenance expenses are deductible
No. Costs for the garden, vineyard and surrounding land are not deductible in this case.
The rental value is calculated only on the basis of the building's assessed value, not the surrounding land; allowing garden expenses would lead to an aberrant result.
Whether costs for new sewage connection, improvement contributions and similar works are deductible as maintenance
No. These are improvement or acquisition-type costs, not maintenance expenses.
Expenses that increase the value of the property are not maintenance costs and are instead relevant for real estate gains taxation upon alienation.
Whether the lamp repair cost is deductible
Partly yes. Only the repair component, estimated at CHF 60, is deductible as maintenance.
Replacing the bulb is maintenance, whereas installing a garden lamp is an improvement; the invoice is deductible only to the extent of the repair element.
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