Transfer between spouses and real estate gains taxKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1998.111

Data decisione, Autorità: 15.06.1998, CDT

Incarto n. 80.98.00111

Lugano 15 giugno 1998

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

vicecancelliere:

Andrea Pedroli

statuendo sul ricorso del 26 maggio 1998

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ __________, __________ , rappr. da __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. Con sentenza del 27 settembre 1996, il Pretore del Distretto di Riviera pronunciava la separazione legale tra __________ e An__________a __________ ed omologava una convenzione sulle conseguenze accessorie della separazione, nella quale era contenuta in particolare la seguente clausola:

«4.

Premesso che i coniugi summenzionati sono vissuti nel regime ordinario della partecipazione agli acquisti, la liquidazione di detto regime avviene come segue:

4.1.

Le parti si danno reciprocamente atto di aver già provveduto direttamente alla ripartizione dei beni mobili e delle suppellettili domestiche.

4.2.

Per quanto riguarda i beni immobili, le parti concordano che la particella no. __________ RFD di __________ (compresa la casa famigliare sorgente sulla stessa, già intestata al marito), con tutto l’arredamento ivi contenuto è riconosciuta di esclusiva proprietà della moglie __________ __________ __________, a titolo di compensazione per l’opera prestata nell’ambito della ripartizione dei compiti tra coniugi.

L’esistente debito ipotecario verrà ripreso dalla stessa a completa liberazione da ogni impegno del marito, __________ __________ __________.

Le parti congiuntamente chiederanno al Pretore di ordinare, con la sentenza di merito, il trapasso della proprietà; le tasse di trapasso sono integralmente assunte dalla __________ __________ __________».

In data 13 novembre 1996, veniva pertanto iscritto a Registro fondiario il trapasso di proprietà dal marito alla moglie.

2. Con decisione del 27 agosto 1997, l'Ufficio di tassazione di __________ notificava a __________ __________ la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in fr. 189’107.– pari alla differenza fra il valore di stima più recente e quello in vigore venti anni prima del trapasso. L’imposta, calcolata con l’aliquota corrispondente ad una durata del possesso di oltre 33 anni, era stabilita in fr. 5’637.20.

Il contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo del 25 settembre 1997, argomentando di non aver conseguito alcun utile con la cessione dell’immobile e di essere del resto nullatenente.

L’Ufficio di tassazione respingeva il gravame con decisione del 27 aprile 1998.

3. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula l’annullamento della decisione su reclamo e la concessione del gratuito patrocinio.

Premesso che la moglie ha chiesto la separazione dopo che lui era stato condannato a due anni di reclusione per reati sessuali, il ricorrente argomenta di avere sottoscritto la convenzione sulle conseguenze accessorie in un momento in cui non era in grado di valutarne la portata e le conseguenze fiscali. Nega quindi che la casa costituisca un acquisto da considerare in sede di liquidazione del regime patrimoniale. A suo avviso, addirittura, il pretore non avrebbe dovuto omologare una simile convenzione. Inoltre, il ricorrente chiede che sia applicato l’art. 125 cpv. 1 lett. b LT, che prevede il differimento dell’imposizione in determinati casi di trasferimento fra coniugi. Infine, ribadisce di essere nullatenente, invalido, e di avere tuttora spese processuali da pagare, oltre agli alimenti che deve versare mensilmente alla moglie.

4. 4.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT 1994).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta ge-nerale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in consi-derazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle nor-me di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

4.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alie-nazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT 1994).

5. Secondo l’autorità fiscale, la “cessione” della part. __________ di __________ dal ricorrente alla moglie __________ costituirebbe un trasferimento imponibile ex art. 124 LT. Secondo il ricorrente, per contro, l’imponibilità sarebbe esclusa, per il fatto che si è trattato di una donazione o comunque di un trasferimento che beneficia del differimento dell’imposizione.

5.1.

Per l’art. 131 cpv. 1 LT, il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o dalla contrattazione.

Nel valore di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti dell'alienante, purché siano in relazione causale con l'alienazione e debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di immobili o diritti ad essi relativi.

È peraltro irrilevante quale forma assuma tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro; tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209 con riferimenti).

5.2.

Se si esamina la convenzione mediante la quale è stato pattuito il trasferimento della metà dell’immobile dal ricorrente alla moglie, ci si avvede che la cessione non è affatto avvenuta a titolo gratuito. Le parti hanno infatti convenuto l’assunzione dell’intero debito ipotecario da parte della __________ __________ __________, «a completa liberazione da ogni impegno del marito». Ne consegue che, nella misura in cui l’acquirente ha assunto il debito garantito da ipoteca, gravante sull’immobile oggetto della cessione, ella ha pagato un prezzo per l’acquisto dell’oggetto.

Da informazioni assunte presso l'Ufficio di tassazione di __________, risulta che il debito ipotecario in questione ammontava a fr. 81’000.– al 1.1.1995.

5.3.

Il valore dell’immobile al momento della cessione alla moglie ammontava tuttavia, secondo la sentenza del Tribunale di espropriazione, a fr. 274’310.–. Vi è quindi una differenza di fr. 193’310.–, che rappresenta secondo il ricorrente una liberalità – peraltro non voluta, ma carpita approfittando della sua situazione psichica – e secondo la convenzione una compensazione per l’opera prestata nell’ambito della ripartizione dei compiti tra coniugi. Prima di interrogarsi se, con il trasferimento dell’immobile, nella misura che eccede l’ammontare del debito assunto dalla compratrice, possa avere saldato un debito derivante dallo scioglimento del regime della partecipazione agli acquisti, si tratta di verificare se davvero la differenza di valore ammonti a fr. 193’310.–, come ha ritenuto l’autorità di tassazione.

5.4.

Il valore, che l’autorità fiscale ha attribuito alla casa oggetto del trasferimento in discorso, è stato ricavato da una sentenza del Tribunale dell’espropriazione, che decideva su ricorso contro la stima accertata nell’ambito della revisione generale 1993. Nella stessa, il “valore reale” del mappale n. __________ viene infatti stabilito in fr. 274’310.–, ma il valore di reddito appare molto inferiore, raggiungendo appena fr. 128’000.–. Donde un valore di stima, tratto dalla media ponderata dei valori in questione, di fr. 201’160.–.

Tenuto conto del fatto che, per la legge sulla stima, il valore di stima ufficiale deve corrispondere al valore venale, non si vede perché non sia applicabile proprio il valore di stima ufficiale in quanto tale anziché la sola componente del c.d. “valore reale”. Tanto più che i valori stabiliti con la revisione generale di __________ sono già considerati dallo stesso legislatore particolarmente attendibili, al punto che, nell’ambito della transizione dalla vecchia legge sulla stima a quella nuova, appena entrata in vigore, si è stabilito che, ai fini fiscali, le stime delle revisioni generali degli anni ‘90 siano applicate solo nella misura dell’80% (art. 47 Lst 1996).

Non vi è nulla pertanto, secondo questa Camera, che si opponga all’applicazione del valore di stima di fr. 201’160.–, considerato quale valore venale in un momento prossimo a quello del trasferimento qui in discussione.

La differenza tra il valore venale dell’immobile ed il prezzo pagato dall’acquirente si riduce in tal modo a fr. 120’160.–.

5.5.

Premesso che non compete certamente a questa Camera di valutare le premesse su cui si fonda la convenzione sottoscritta dai coniugi __________ e che pertanto non si vede per quale ragione il ricorrente ritenga di poter addurre che tale accordo «non meritava, dal profilo giuridico, l’omologazione da parte del giudice», si vuole comunque precisare che non paiono del tutto convincenti né la tesi formulata nella convenzione stessa né quella contenuta nel ricorso.

La cessione della casa, nella misura che eccede il valore dell’ipoteca assunta dalla moglie, non sembra infatti fondarsi sull’art. 165 CC, che attribuisce il diritto ad un’equa indennità al coniuge che ha collaborato nella professione o nell’impresa dell’altro in misura notevolmente superiore al contributo che gli incombe per il mantenimento della famiglia o che, con il suo reddito o la sua sostanza, ha contribuito al mantenimento della famiglia in misura notevolmente superiore a quanto era tenuto. Da quel poco che risulta in questa sede, non vi sono infatti elementi che inducano a ritenere che la collaborazione della moglie abbia oltrepassato quanto deriva dal dovere generale di assistenza previsto dal diritto di famiglia (art. 159 e 163 CC; cfr. anche DTF 120 II 280).

Ma non convince neppure la tesi della donazione da parte del marito alla moglie, non essendo plausibile un animus donandi nell’imminenza di una separazione.

Contrariamente a quanto si afferma nel ricorso, d’altronde, la casa non è un bene proprio del marito bensì un acquisto, essendo stata comperata nel 1963, quindi dopo il matrimonio contratto nel 1958. Per l’art. 9d cpv. 1 delle disposizioni finali del codice civile, infatti, dopo l’entrata in vigore della legge nuova, la liquidazione fra i coniugi del regime dei beni è retta, per tutta la durata del precedente regime comune e del nuovo regime ordinario, dalle norme sulla partecipazione agli acquisti, salvo che i coniugi, al momento di questa entrata in vigore, abbiano già terminato la liquidazione secondo le disposizioni sull’unione dei beni. E, per l’art. 197 CC, sono acquisti i beni acquisiti da un coniuge a titolo oneroso durante il regime; l’aumento è dato dal valore totale degli acquisti (art. 210 cpv. 1 CC) e a ciascun coniuge spetta la metà dell’aumento conseguito dall’altro (art. 215 cpv. 1 CC).

In mancanza di ogni indicazione in merito alle modalità di finanziamento dell’acquisto della casa ed in particolare circa l’esistenza di eventuali crediti della massa dei beni propri del marito, si può dunque ritenere che la casa costituisse interamente un aumento da dividere fra i coniugi. Donde un credito della moglie nei confronti del marito.

5.6.

Come indicato correttamente nella decisione impugnata, non vi è una disposizione della legge tributaria che preveda il differimento dell’imposizione, nel caso di un trasferimento a saldo di un credito della moglie, derivante dalla liquidazione del regime patrimoniale. Il differimento è infatti riservato ai casi dell’adozione e dello scioglimento del regime della comunione dei beni (art. 125 lett. b LT; cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 121).

Se il trasferimento si verifica nell’ambito dello scioglimento del regime ordinario, si ammette pertanto che il coniuge cedente realizzi un utile immobiliare, anche senza ricevere un corrispettivo in denaro: in effetti, se egli abbandona la proprietà di un suo immobile per estinguere un debito nei confronti del coniuge o quale contropartita del diritto di quest’ultimo ad una parte dell’utile realizzato dall’unione dei coniugi, si presuppone che egli gli dovesse a tale titolo un importo corrispondente al valore dell’immobile al momento del divorzio (cfr. sentenza del Tribunale federale del 29 ottobre 1997, in RDAF 54/1998 p. 159 ss. consid. 5a).

5.7.

La decisione deve conseguentemente essere confermata, per quanto attiene al principio dell’imposizione. Quanto al calcolo dell’utile imponibile, per le ragioni precedentemente esposte, esso deve invece essere ridotto, così come l’imposta dovuta, secondo il seguente calcolo:

valore di alienazione fr. 201’160.––

valore di investimento fr. 85’203.––

utile imponibile fr. 115’957.––

imposta dovuta (aliquota 3%) fr. 4’033.80

6. Il ricorso è pertanto parzialmente accolto. Ciò comporterebbe che le spese processuali vengano ripartite proporzionalmente fra le parti (art. 231 cpv. 1 ultima frase LT).

Il ricorrente ha tuttavia chiesto di essere posto al beneficio dell’assistenza giudiziaria e del gratuito patrocinio, in considerazione dello stato d’indigenza in cui si trova.

Ritenuto che il ricorso è parzialmente accolto per una ragione diversa da quella su cui si fonda il gravame, questa Camera ritiene, da un lato, di poter prescindere dal prelievo di ogni tassa di giustizia o spesa processuale – rendendo in tal modo priva d’oggetto l’istanza di assistenza giudiziaria – e, dall’altro, di concedere al ricorrente una indennità di fr. 500.– per ripetibili.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 27 aprile 1998 è riformata nel senso che il valore di alienazione è ridotto a fr 201’160.– e l’utile imponibile a fr. 115’957.–.

2. L’istanza di assistenza giudiziaria e di gratuito patrocinio è evasa ai sensi dei considerandi.

3. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.

Al ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 500.– per ripetibili.

4. Intimazione alle parti.

5. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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